房地产市场调查统计设计方案

1.调查名称：永川房地产市场调查。

2.调查目的：房地产行业在我国的经济发展中一直起着非常重要的作用，20xx年以来，史上最严厉的宏观调控政策出台并一直持续着，了解这一年以来永川房地产市场的基本情况和出现的一些新的变化，有助于帮助我们更加理性客观的看待房地产行业；有利于我们更好的了解房价的基本走势；有助于结合自身需求选择符合自己的房地产。

3.调查计划实施时间：20xx年1月14日到20xx年1月18日。

4.调查内容：1. 永川居民的基本信息：性别，年龄；学历；收入；工作；家庭

2.永川居民对于房地产的需求及偏好：是否需要购买房地产；购买用途；户型； 面积；建筑形态；建筑风格；地区选择；获取房地产信息来源；可接受单价和总 价。3.永川房地产市场的基本情况和供求情况：目前市场上在售楼盘及销售情况的基本信息；永川区二手房市场的基本信息；永川区20xx年的房地产投资总额；新开工面积；竣工面积。

5.调查范围：永川城区（新城区，老城区）。调查地点以人民广场和渝西广场为中心向四周扩散。

6.调查对象：永川城区居民（中青年居民为主）。

7.调查方法：面谈访问法（针对政府部门，在售楼盘，及二手房市场调查）；问卷调查法（针对永川居民）。

8.调查步骤：（1）.选题 （2）.调查方案设计 （3）.问卷设计 （4.）统计调查 （5.）数据整理与汇总 （6.）数据分析 （7.）撰写分析报告。

9.调查方案实施计划：（1）：调查人员：（2）：计划花费时间：共计8天，5天进行房地产市场调查，3天进行资料整理，分析，得出调查结果，撰写报告。（3）：调查方式：抽样调查和全面调查相结合，对永川居民采取抽样调查，对其他信息获取采取全面调查。（4）：实施概况：三人分工合作，2人对永川居民发放问卷调查表收集资料，样本容量共计200份，1人走访各大在售楼盘和二手房中介机构获取信息，访问表以在售楼盘数量和中介机构数量为准，拟初步准备50份，政府部门访问表1份。（6）人员安排：：负责整理资料和汇总；：进行数据资料分析，得出结果；：撰写调查报告。(7)：责任分工：选题根据我们所学专业和3人

讨论确定；调查方案设计由完成；问卷设计和访谈表由设计完成；统计调查由3人分工协作完成。

附件1：永川区房地产市场消费者调查问卷

尊敬的先生／女士：

您好！本调查问卷将用于社会实践报告分析，无其他用

途，请放心填写，谢谢!

消费者个人信息：

（1）.您的性别为：A.男 ( ) ； B.女（ ）

（2）.您的年龄为：A.25岁以下 ( )； B.25岁到35岁（ ） ；C.35 岁到45岁 （ ）； D.45岁到55岁 （ ）； E.55岁以上 （ ）

（3）.您的学历为：A.初中及以下 （ ）；B.中专（ ）；C.大专 （ ）；

D.大学本科（ ）；E.硕士及以上（ ）

（4）.您的职业为：A.企事业单位工作人员（ ）；B.公务员（ ）；

C.教师（ ）；D.公务员（ ）；E.个体户（ ）；F.私营企业主（ ）；G.私企员工（ ）；H.其他（ ）

（5）.您的家庭月收入为：A.3500元以下（ ）；B.3500元～7000元（ ）；C.7000元～10000元（ ）；D.10000元以上（ ）

（6）.计划所购房屋使用的家庭人数:A.2人( );B.3人（ ）；C.3人到5人（ ）；D.5人以上（ ）

（7）.您目前的住房来源：A.商品房( );B.集资房（ ）；C.单位福利房（ ）；D.租房（ ）；E.公租房或廉租房（ ）；F.其他（ ） 消费者购房相关信息

（8）.您计划购房的理想区域：A.新区板块（ ）；B.老城区板块（ ）；

C.其他（ ）

（9）.您购房的主要目的为：A. 首次置业（ ）；B.结婚使用（ ）；

C. 改善住房条件（ ）；D.投资（ ）;E.其他（ ）

（10）.您最喜欢的房屋类型为：A.高层及小高层（ ）；B.纯多层（ ）；

C.花园洋房（ ）；D.其他（ ）

（11）.您所喜欢的房屋建筑风格：A.中式简约（ ）；B.中式古典（ ）；

C.欧式（ ）；D.其他（ ）

（12）.您最喜欢的户型：A.一室一厅（ ）；B.两室一厅（ ）；C.两室两厅（ ）；D.三室一厅（ ）；E.三室两厅（ ）；F.四室两厅（ ）；G. 四室以上（ ）

（13）您计划购买的房屋面积：A.45平米～60平米（ ）；B.60平米 ～ 75平米（ ）；C.75平米～95平米（ ）；D.95平米～120平米（ ）： E.120平米以上（ ）

（14）.您可以接受的房屋单价：A.2800元～3500元（ ）；B.3500元～4200元（ ）；C.4200元～4999元（ ）

（15）.您获取房地产信息的主要方式有（多选）：A.电视广告（ ）；

B.报纸杂志（ ）；C.宣传楼书（ ）；D.户外广告（ ）；E.房地产展销会（ ）；F.互联网（ ）；G.亲朋好友介绍（ ）

附件2: 2012

1. 楼盘名称：

2. 基本信息：（1）：建筑面积 年永川区在售楼盘信息访问表

（2）：容积率

（3）：建筑业态

（4）：建筑风格

（5）：主力户型

（6）:销售价格

（7）：销售情况

（8）：后期推出情况

附件3：20xx年永川区二手房市场信息访问表

1.20xx年房源的供给量：

2.房源的区位主要位于哪个版块：

3.房源的主力户型：

3.房源的销售价格及销售情况：

4.房源的需求情况：

4.购房者最为关注的二手房特质及配套：

附件4:20xx年永川房地产市场基本概况访问表

1. 20xx年永川区房地产投资总额：

2．20xx年永川区房地产新开工面积及竣工面积：

3．20xx年永川区房地产总销售面积:

 

第二篇：房地产经营方案设计

房地产经营方案设计

（一）市场篇

1.1全国经济20xx年一季度概况 20xx年全国总体社会及经济发展状况、一季度国内生产总值

96311亿元，按可比价格计算，同比增长9.7%。分产业看，第一产业增加值5980亿元，增长3.5%；第二产业增加值46788亿元，增长11.1%；第三产业增加值43543亿元，增长9.1%。从环比看，一季度国内生产总值增长2.1%。

一季度，固定资产投资（不含农户）39465亿元，同比增长25.0%。其中，国有及国有控股投资13829亿元，增长17.0%。分产业看，第一产业投资增长10.8%，第二产业投资增长24.8%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长21.6%，中部地区增长31.3%，西部地区增长26.5%。从环比看，3月份固定资产投资（不含农户）增长1.73%。

1.2全国房地产“十一五”时期发展基本状况

20xx年至20xx年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为

31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米。可以看出房地产行业发展的很强劲。

1.3新政策下的全国房地产市场

20xx年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次

部署调控工作。特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房 1

需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，20xx年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。新的房地产调控政策将影响房地产市场。

1.4广西壮族自治区20xx年第一季度经济发展概况 广西壮族自治区经济社会现状及发展趋势分析 1-4月，全区

经济继续保持平稳发展态势，工业、投资平稳增长，进出口快速增长，财政继续增收，金融稳中趋紧。

固定资产投资较快增长。1-4月，全区固定资产投资2018.56

亿元，增长28%，增速高于全国2.6个百分点。其中，城镇投资1940.37亿元，增长28.8%；非农户投资78.18亿元，增长10.3%。基本建设投资985.97亿元，增长30.3%，比一季度加快2.1个百分点。民间投资保持活跃，达到1197.77亿元，增长40.9%。

财政继续增收，信贷稳中趋紧。1-4月，全区财政收入479.99亿元，增长33.4%，其中一般预算收入295.17亿元，增长30.5%。4月末，全区金融机构本外币各项存款余额12326.04亿元，各项贷款余额9631.46亿元。1-4月全区新增本外币贷款648.09亿元，同比少增58.37亿元。

1.5广西房地产现状分析

“十一五”时期，广西自治区房地产开发市场总体呈现平稳较快发展态势，开发总量不断扩大，销售市场活跃，房价不断攀升，供求结构更趋合理，极大的改善了居民的居住条件，对我区城市化建设起到明显促进作用。

1.5.1“十一五”时期房地产开发企业基本概况

经过“十一五”时期5年发展，我区房地产企业规模不断发展 2

壮大。截止20xx年底，全区共有房地产开发企业3228家（20xx年快报数），比20xx年增加1498家。其中拥有一级资质的房地产企业9家，二级资质79家，三级及三级以下资质3140家，分别比20xx年底增加6家、51家和1441家。涌现出中房集团南宁公司、广西荣和企业集团、广西保利房地产开发有限公司等一批实力雄厚、管理先进的典型企业。

1.5.2“十一五”时期房地产投资情况

在经历了“十五”时期的快速发展后，“十一五”时期房地产投资市场不断调整向前发展。20xx年—20xx年，房地产投资分别完成369.98亿元、536.28亿元、626.68亿元、813.68亿元，20xx年突破千亿元大关，达到1206.22亿元。“十一五”时期，房地产开发投资累计完成3552.85亿元，是“十五”时期的4.54倍，占全国房地产开发投资的比重从20xx年的1.8%提高到20xx年的

2.5%，在全国的排位由20xx年的19位上升20xx年至16位；年均增长33.3%，增速高于全国8.4个百分点。在房地产开发投资快速增长的同时，房地产开发企业积极适应市场需求的变化，适度调整产品结构，住宅投资力度加大。住宅投资由20xx年的190.77亿元增加到20xx年的878.89亿元，占房地产开发投资比重由20xx年的65.5%提高到20xx年的72.9%，“十一五”时期累计完成住宅投资 2470.82亿元，是“十五”时期的5.0倍。“十一五”时期住宅开发投资年均增长35.7%，高于同期商品房投资增速2.4个百分点。住宅开发力度的加大，有效的改善了居民的居住条件和生活水平。

1.5.3 “十一五”时期销售市场概况

“十一五”时期，居民生活水平不断提高，刚性和改善性商品房需求不断增长，同时，随着东盟自由贸易区、北部湾经济区等大型开发区的建立建成，投资性商品房需求旺盛，我区商品房销售市场活跃，销售面积、销售额不断增长。销售面积和销售额分别从20xx年的1344.01万平方米、280.26亿元增加到20xx年的2793.92 3

万平方米、995.19亿元，年均分别增长15.8%、28.9%。“十一五”时期，全区累计销售各类商品房面积10463.5万平方米，累计销售额达3113.52亿元，分别是“十五”时期的2.9倍和4.3倍。住宅成为销售主体。住宅销售面积从20xx年的1231.89万平方米增长到20xx年的2607.15万平方米，年均增长16.2%。2006—20xx年，全区累计住宅销售面积9721.67万平方米，是“十五”时期的3.0倍，占同期全部商品房销售面积的93%，所占比例比“十五”时期提高2.4个百分点。随着国家对民生的关注力度不断加大，经济适用房等保障性住房投入的进一步扩大，“十一五”时期，全区累计销售经济适用房270.12万平方米，比“十五”时期增长49.9%；办公楼、商业营业用房和其它类型房屋分别累计销售85.55、

494.66和161.63万平方米，分别比“十五”时期增长206.2%、88.4%和231.4%。同时，“十一五”时期，我区商品房销售结构不断细分，建立建成既有满足高端人群的“嘉和城”等别墅小区和“盛天国际”等高档精装修住宅，也有满足中低收入人群的 “碧翠园”等大型经济适用房小区。

1.5.4“十一五”时期商品房价格趋势

在自住型和投资型需求拉动和全国房价一片上涨的态势下，

“十一五”时期，广西商品房价格也持续上涨，房价增速明显高于“十五”时期，广西商品房平均价格为2976元/平方米，比“十五”时期平均价格高1002元/平方米，年均增长8.6%，比“十五”时期高1.8个百分点。20xx年全区商品房均价3562元/平方米，比20xx年和20xx年分别高2112和1548元/平方米。住房、商业用房性能品质的不断改善、人工和材料费用的不断上涨，也促进了房价的不断攀升。

从各类房屋价格变化来看，20xx年我区住宅均价为3382元/

平方米，比20xx年和20xx年分别提高了2000元/平方米和1492元/平方米；办公楼平均销售价格为7828元/平方米，比20xx年和20xx年分别提高了5308元/平方米和3698元/平方米；商业营业 4

用房均价为6981元/平方米，比20xx年和20xx年分别提高了4396元/平方米和2639元/平方米。其它类型房屋均价为3901元/平方米，比20xx年和20xx年分别提高了2412元/平方米和1866元/平方米。

分地域看，南宁等大中型城市房价较高。20xx年南宁市商品

房均价5144元/平方米，比全区平均水平高1582元/平方米，比20xx年高2539元/平方米，价格排全区首位，“十一五”时期年均增长14.6%；排在第二、第三的为北海市和柳州市，20xx年两市的商品房均价分别为4228元/平方米和3882元/平方米，分别比20xx年增加2528元/平方米和1705元/平方米。

1.6 柳州市经济20xx年第一季度概况 柳州市总体社会及经济发展状况分析、20xx年1-4月，柳州市全社会固定资产投资完成247.32亿元，增长17.8%。城镇固定资产投资完成233.12亿元，增长16.7%，其中基本建设投资完成98.3亿元，增长14.6%；更新改造投资完成91.68亿元，增长25.6%；房地产投资完成41.97亿元，增长6.5% 城中区实现地区生产总值80.95亿元，同比增长57.77%；全社会固定资产完成23.42亿元，同比增长59.10%；实现财政收入12.02亿元，同比增长38.16%，其中：完成地方一般预算收入10.81亿元，同比增长39%；城镇居民人均可支配收入18400元，同比增长13.94%，农民人均纯收入7533元，同比增长26.57%。各项主要经济指标均保持较高增长。

1.6.1 “十一五”时期工业发展趋势

“十一五”期间，柳州工业保持了强劲增长势头。20xx年工

业总产值突破1000亿元，20xx年工业总产值再上2000亿元台阶，实现三年工业经济总量翻一番。20xx年实现工业总产值2652.6亿元，比20xx年增长2.16倍，年均增长25.9%，工业总量占全区工业总产值的22.8%，一直位居广西各城市之首。

5

20xx年工业增加值完成746.3亿元，比20xx年增长2倍，年均增长24.5%。“十一五”期间，柳州市工业增加值年均增速分别快于GDP和财政收入9.1个百分点

1.6.2 柳州房地产发展趋势 20xx年1-10月份，柳州房地产市场总投资达100.26亿元，同比增长了3.8%，楼盘均价超过3800元/平方米。20xx年二手房方面也异常火暴，买家捂盘的现象屡有发生。进入12月份，中央政府针对楼市调控连连，从金融、土地、税收等方面，加强了楼市的调控，房开商的心再一次提起。总体来说“国四条”是对金融危机以来，国家对抑制房价过快上涨采取的一系列措施的重申和完善，从住房供给、需求、监管等方面对畸高房价打出的组合拳，拉开了中国房地产以拉动经济为主转向民生为主的重大转折。柳州是以自住型购房者为主的三线城市，投资投机性购房者只占极少数，因而在“国四条”中，大多柳州购房者更关注“增加普通商品住房的有效供给”、“加强市场监管”、“大规模推进保障性安居工程建设”的执行力度。特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。20xx年10月共办理商品房合同备案2203套，同比增长114.30%,环比增长13.91%，面积22.38万平方米，同比增长119.84%,环比增长速度8.17%;金额9.13亿元，同比增长145.07%,环比增长8.31%。其中商品住房1987套，同比增长148.69%，环比增长10.44%，金额8.04亿元，同比增长199.66%,环比增长13.40%。

(二) 项目策划定位篇

2.1项目市场定位

该地块位于柳州市学院路延长线东侧，土地出让面积为

25394.6平米，土地用途为城镇住宅用地兼容商服用地，该地块交通环境比较良好，周边设施齐全。该地块容积率为不大于1.8且不 6

小于1.0。目前河东片区中主要以楼盘开发、学校、街铺、专卖店经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。同时，消费者的消费观念向休闲、文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境、购物氛围、购物功能的要求越来越高。河东片区远远适合不了当前多样化、个性化、追求休闲以及文化的消费趋向。

将本项目规划成集购物、饮食、娱乐、时尚、园林休闲等功能于一身的现代化智能管理小区

2.2项目SWOT分析

2.2.1项目优势分析（S）

（1）位置优势，本项目位于学院路附近，是市内成熟的商业区和生活区，交通便利，生活便利。

（2）生活配套齐全，周边有银行、邮局、医院、学校、超市、商场及成型的居民住宅小区。

（3）设计尚未开始，可以根据市场变动情况，重新定位，以降低项目的风险。

（4）在建项目虽多，但风格类型各异容易聚集购买人气。

（5）发展商信誉颇佳，容易树立健康的市场形象，对销售有促进作用。

2.2.2项目劣势分析（W）

（1）项目占地面积较小，容积率较高，会给环境设计带来一定难度。

（2）周边在售楼盘较多，对今后的销售有一定压力。

（3）项目区内原住居民，消费能力有限，对价格的承受能力较低。

2.2.3项目机会分析（O）

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（1）市场对投资型的物业寄求增加。

（2）客户对居住环境和综合素质的理性选择增强。

（3）本项目可根据本地区市场需求进行全新的包装定位。

2.2.4项目威胁分析（T）

（1）项目竣工周期晚于周边在建项目。

（2）区域内大型楼盘的推出对本项目会产生一定影响。

（3）区域内期房的销售远不如准现房。

2.3具体目标客户

（1）客户分析：中产阶级、来柳做生意的人、由于旧城区改造而需要购买新房的

（2）年龄： 25-40岁是购房的主流群体，占大部分；

（3）家庭结构：以三口之家和两口之家为主；

（4）家庭月收入：家庭月收入集中在3000－5000元，其次是2500元以下（25％），5000元以上大概占12%；

（5）家庭年收入：家庭年收入在3-5万元的占差不多1/4，5-10万元的占1/2，10万元以上的占1/4。

2.4项目价格定位

在房地产营销过程中，定价是最敏感、最重要的事，方案能否达到预期的利润，全在定价一举。价格的定位是讲究技巧的，而不能盲目一味地去定价。一般先行设置内部认购时期的价格，目的是摸清楼盘由价格表现的各项条件的市场接受程度。内部认购价可根据成本加成法，并参照附近地区楼盘价，以较低为好。如果市场表现踊跃，可在公开发售时作向上调整，幅度不可太大。如果市场表 8

现冷淡，表明内部认购价格定高了，可以采取提高装修标准，或增加提供优质服务，或送管理费及其他附加费等措施吸引客户，争取公开发售成功。总之应使楼盘开售后，价格只升不跌，给予客户信心，使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望。

2.4.1项目价格原则

（1）市场定位决定物业价格

(2)价格要符合市场环境

(3)价格要符合经营指标

(4)价格要保持一定的竞争性

2.4.2具体项目价格定位

价格承受弹性下限：平均为9000元/平米

价格承受弹性上线：平均为10000元/平米取平均值为9500元/平方米

考虑本项目推出时间，以及河东目前房价走势，未来物价上

涨因素，未来1年房价有10%的涨幅.调整后目前价格为：9500元/平方米

未来1期楼盘均价应定在：9000—10000元/平方米之间，一

房一价

后期推盘的价格可根据价格走势和市场反馈情况调整

(三)项目规划设计策划篇

3.1规划设计原则

生态原则、持续原则、人文原则、发展原则、因地制宜原则、服务大众原则。

3.2 建设项目规划设计布局

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（1）规划总用地面积约25394.6平方米，期中住宅82%,商业

18%。

（2）该地块使用性质为居住、商铺、服务。

（3）建筑层数：多层，小高层(建筑高度≦24米)。

（4）地块控制容积率为1.78，建筑密度为28%，绿地率35%。

（5）户型比列为90㎡以下小户型80%，100-140大户型20%。

3.3整体规划建议

（1）尽可能地利用土地，力求经济、便捷、利于管理和使用。

（2）配套和非配套公建的布局应便于购买者使用。

（3）采取大尺度的手法处理，追求小区形象的统一感。必要时可利用景观轴线法加以控制。

（4）鉴于小区西南两面临街，应尽可能考虑小区内环境的营造。

（5）提倡户型细部设计，尽可能在户型的单体设计方面挖掘设计潜力。

3.4户型设计建议

（1）公寓的主力户型，主要空间控制在下列面积范围之内较为合理：一居室：60平方米建筑面积。两居室：100平方米建筑面积

（2）在产品设计中，基本遵循上述面积指标，不追求夸张的居室面积。

（3）在某些空间设计中，如果确有极强烈的特点，在市场上 10

会有较好反响，也可以不必墨守上述指标，在户型内部保留灵活调整的余地。

3.5项目配套建议

3.5.1体育配套

生命在于运动，要有健康的体魄，一定少不了运动。所以，小区内拥有锻炼运动场地，健身房，羽毛球场和网球场

小区景观

草坪，游泳池（经过调查发现游泳池对住宅档次有一定作用）

3.5.2休闲娱乐配套

现代都市的人民随着生活品味的增高各种要求也随之增高，追求生活节奏合理的同时更注重闲情雅致的享受。为了缓解客户的各种压力，满足其心理上的要求，我们就必须给其提供更多的休闲配套设施，于是小区内自然也少不了，小区有娱乐休闲室，儿童游乐场地及设施，图书馆等。

3.5.3生活配套

生活顾名思义我们肯定离不开生活配套，小区生活配套齐全有超市，菜市，商店，幼儿园，满足业主的生活需要。

（四）项目融资策划篇

4.1设计项目融资模式的基本原则

（1）争取适当条件下的有限追索融资

（2）实现项目风险的合理分担

（3）最大限度地降低融资成本

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（4）实现发起人对项目较少的股本投入

（5）处理好融资与市场之间的关系

（6）争取实现资产负债表外融资

4.2 项目融资结构

项目采用的是在自有资金基础上实行募集招商引资及金融借

贷的融资结构。项目原则上还是属于本房开公司所有，所有的盈利与否，法律责任还是由本房开公司一力承当，实行多渠道的融资结构目的就是为了加强项目的资金实力，降低项目风险，确保项目顺利开发盈利。

目前来看，世界上已有上百个BOT项目在招标，谈判，建设或运营。这种新型的融资模式可以广泛地运用到码头，物流，机场，桥梁，电信，铁路，供电，污水处理等不同项目。当然，房地产也不会例外。因此本项目采取BOT融资模式是最佳选择之一。

4.3融资模式

融资模式为BOT融资模式，BOT融资模式说起来貌似很简单，可实际操作起来一点也不容易。盖世龙庭最为BOT项目至少有几十个合同需要谈判、起草、和签订，包括特许权协议、融资合同、承包合同、供应合同、技术合同、管理合同等，各方关系复杂错乱，我们一定要合理区分运用。

BOT运行程序可以分为三个阶段，即准备阶段，实施阶段和项目移交阶段。其主要内容概况如下；项目立项条件，资格预审工作，招标文件编制，招标书内容格式，特许权协议内容详解。

4.4项目风险防范

4.3.1完工风险的防范

超支风险，延误风险以及质量风险均是影响我们房地产项目竣工的主要风险，这就称为完工风险，对房开公司而言，控制它们最 12

好的办法就是要求施工方法使用成熟的技术，并要求其在一个双方同意的进度内完成，或者要求其在一个自己能够接受的范围之内承受相关的法律责任。详细说来，规避这类风险主要的方法有：利用合同形式最大限度来规避，利用担保来规避，利用远期合约来规避。

4.3.2市场风险的防范

降低市场风险的主要方法要从你房价和成交量入手。详细操作有；要求项目有长期的销售协议、长期销售协议和融资期限一致、定价充分体现在通胀、利率、汇率等变化。

4.3.3金融风险防范

对于金融风险的防范和控制是运用一些小金融工具，

现阶段我国房地产环境来言控制金融风险的方法不多。在项目实际建设中，项目收入的往往是人民币，这就存在着成本和利息的说法。在这个通胀紧张的年代，很多隐性的因素往往会把资金无形的缩水，减少项目的收益。所以我们要运行的过程中要合理使用期权，使项目具有更大的灵活性，加强风险的管理能力此外处理好汇率和外汇之间的关系。通过有效的条约限制资金的过度流通，必要时通过保险的手段来进一步降低项目的风险。

(五)项目营销策划篇

5.1形象定位

本项目，意在打造成，适合人居的，给人舒适感、归属感的梦想家园。

这是一个完全属于自己的，由自己建造的梦想家园，本楼盘的所有住宅提供精装修的，但是这个精装修时根据客户的要求来进行 13

的。

5.2形象策划

房地产项目形象策划是指房地产项目有别其他项目具有良好

识别功能的统一视觉表现，其核心是包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。

5.3广告策划

针对房地产项目的宣传推广工作，具体包括如下策略：

(1)在开盘推广时机确定后，在正式发售之前先行竖立路牌、路旗、灯箱等户外媒体；同时，开始进行广播及少量报纸软性宣传，预告本项目即将推出，劝告投资者切莫匆忙选择，以等待更完美的置业方案。

(2)正式开盘后采用报纸、杂志、广播等大众传播媒体为主媒体，广为宣传，制造声势，塑造物业形象。

(3)为使消费者对本案有特别深刻印象，并促使消费者能立刻抵达现场参观，须在适当时机进行促销活动，吸引大量人潮，以期创造销售高峰（特别是针对商铺部分）；同时，当项目推广工作达到一定阶段时，为促使犹豫不决之客户早下决心，或期望通过已成交客户带来新客户时，亦应举办适当的促销活动。

(4)采取派发宣传单页的形式，针对本市东部地区各写字楼派送精美、具有说服力的印刷品，使商品信息确实到达目标对象；同时，激发其好奇心和购买欲望，以吸引其拨打售楼电话并到现场参观。

(5)现场售楼处布置具有亲切感的接待中心、精美的图表、气派的户外广告，以吸引路过的目标对象，并使得参观者受到强烈的感染，并使其留下深刻的印象。同时特别挑选能力强、经验丰富、熟悉市场的业务员作为接待人员留守现场，进行销售，并加强追踪访问作业，形成高效率的销售网。

根据项目推广销售的不同阶段，采取不同的策略及策略组合。 14

5.4销售人员培训

由销售公司统一制定，在开盘前3个月里统一培训。打造强有力得销售团队。

5.4.1明确培训需求

所有的培训工作发起于培训需求，培训计划的制订同样要来源于培训需求。培训需求来自于两方面，一方面是为满足来自企业对员工工作能力提升的要求而确定的培训；另一方面是员工为提高自身工作能力而提出的培训需求

5.4.2实施培训

制定培训计划后，要进行培训前的充分准备，作为培训负责人要在培训前申请培训所需培训所用的费用、教材、资料、培训设备、培训讲师等。

实施培训期间，要提前通知到受训员工培训的内容、时间、地点、课堂纪律、培训讲师等情况。所有培训的出席、考勤应同正常上班一样对待。

(六)品牌策划篇

6．1品牌的含义

品牌是一个名称、名词、符号或设计，或者是它们的组合，其目的是识别某个销售者或某群销售者的产品或劳务，并使之同竞争对手的产品和劳务区别开来；品牌最持久的含义和实质是其价值、文化和个性；品牌是一种商业用语，品牌注册后形成商标，企业即获得法律保护拥有其专用权；品牌是企业长期努力经营的结果，是企业的无形载体。

6.2房地产品牌资产的重要性。

品牌在我们的日常生活中是尤为重要的，在作为支柱产业的房地产业中作用更体现明显，主要有：

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（1）对资讯加以处理；

（2）增强顾客决定购买时的信心；

（3）提高顾客的满足感；

（4）提高行销计划的效率；

（5）创造品牌忠诚度，使顾客成为常客 ；

（6）提高售价及边际效用；

（7）子品牌多样化，共享资源，节约推广成本；

（8）创造交易优势；

（9）创造竞争优势；

（10）品牌可以输出。

我们在开发经营的过程当中，要做好自我的品牌，就是要有差异性，要鹤立鸡群，做到有特色，要争取进入无竞争领域，或者是局部无竞争领域，那么你的企业就相对的成功了。如果不能鹤立鸡群，你至少要跟上你的追赶者，否则的话你永远不能获胜。此外还要注重房地产品牌的创造方式，让其真正运用到实际的操作当中去。

6.3房地产品牌策略塑造

房地产企业品牌的构建，是一个需要深思熟虑的问题，因为构建的品牌可能影响一个企业的生存与发展。

以对自身的品牌进行精准的定位，坚持品牌持续，品牌创新，企业优质的品质、无微不至的服务、良好的形象与管理等各个方面的不懈努力来实现创造完美房地产品牌。

6.4品牌传播

房地产品牌传播是房地产品牌运营中非常重要的方面。从现代营销学的认识,从消费者角度,可以认为房地产品牌是消费者对房地产企业所传播的其产品或服务信息认识和感受的总和,包括名称、属性、价格、声誉、行销和广告方式等,是个产品或服务因为消费者对它的信任而建立的一种与消费者持续上升的关系。这就强调了在房 16

地产营销传播中要注重品牌诉求的传播方式,要重视与消费者双向沟通,而不是单向推广。

(七)运营策划篇

7.1物业管理

7.1.1服务标准

（1）在制度上，加强盖世小区安全管理，建立24小时值班制度，设立服务热线，接受业主和使用人对盖世物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录，争取最大的业主满意度。

（2）合理安排人员定期调查，定期向住盖世小区内用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。。

（3）建立落实维修承诺制，以及问责制，零修急修及时率98%，返修率不高于3%。

（4）每季度公开一次物业管理服务费用收支情况。

（5）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。

（6）每个月例行2次盖世小区公益服务

7.1.2房屋管理及维修养护

（1） 盖世小区内栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图及人性化路标指示牌。

（2） 物业外观新颖完好、整洁大方、外墙无脱落，文明，无乱贴、乱涂、乱画现象。

（3） 小区内中央空调及线路安装统一。

7.1.3共用设备管理

（1）供电系统。安装智能的供电系统，合理有效用电，加强管理，运用新型低碳电力设备。保证盖世小区内正常供电保证设备与 17

机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患，停电提前2天通知盖世用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每2年检测1次。

（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除，消除安全隐患。

（3）消防系统。24小时值班；安装智能消防系统，加强监考，设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，提高盖世小区内居民的消防意识，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。

（4）给排水系统。定期给水池进行消毒，每季度年清洗盖世小区内水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前2天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。盖世小区内安装智能用水管理系统，确保不浪费一滴水，不污染半滴水，提高小区内用水的利用率。

7.1.4共用设施管理。

盖世小区内共用配套服务设施完好，节能环保，实用性强，楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。

7.1.5保安及车辆管理。

（1）小区内培养专业保安队伍，利用智能系统加强小区管理，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件，确保小区内业主的财产生命安全。

（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，按车位合理停放，不影响行人通行。

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（3）车辆出入管理严格，有登记，实行智能化的扫描制。

（4）停车场停放整齐，场地整洁，收费合理。

（5）需要注意的地方处设有明显标志和防范措施。

（6）给群众做好思想工作，联系群众，搞好群防群治。

（7）和公安机关保存密切的联系，公安派出所指导下搞好治安管理。

7.1.6环境卫生管理。

（1）环卫设施智能先进完备。

（2）实行标准化清扫保洁，有一定的标准。

（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀，禁止乱丢垃圾的现象。

（4）公共地方部位保持清洁文明，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

（5）加强教育，做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识和能力。

7.1.7绿化管理

（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损，定期喷洒农药。

（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

（4）绿化完好率达到90%以上。

7.1.8装饰装修管理（二次装修）。

（1）采用智能系统全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。

（2）受理本小区二次装修咨询与审批。

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（3）所有装修人员到管理处办理出入证。

（4）小区所有装修材料采用低碳环保。

7.1．9社区文化

（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动并做评比。

（2）制有居民精神文明建设公约。

（3）充分配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作安排。

（4）业主满意率98%以上。

（5）开展丰富多彩的文化活动。

7.1.10针对性的专项服务

1．代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。

2．提供空房代管、房屋中介等服务。

3．代定报刊、邮件报刊的代收代发。

4.代业主照顾小孩、接送小孩上下学。

5．提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。

6．代业主购物、订票、邮件、外卖等。

7．安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。

7.2商业运营

7.2.1运营模式

经过多方面的考察研究，本项目初步决定采用“人文，科学，节能”的运营模式，随着全市房地产的火热发展，能够在变化莫测的地产大潮中屹立不倒的成功项目，无一不是经过理性而严谨的规划而来的。这就是运营模式的魅力所在，好的运营模式就意味着好的项目，好的项目就没有不盈利的道理

7.2.2运营方法

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运营内容主要有四个方面的内容的统一：统一开发管理、统一营销（销售宣传等）、统一服务监督和统一物业管理。每一个成功项目的成功，都以一个真正的理念来运营，必定遵循项目本身的特点。一个项目除了选址成功外，最重要的就是遵循周边环境的特点，这样的话才能够更好的生存下去。

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