投资环境分析报告框架结构

报告经济指标以国家统计局最新数据为标准，通过宏观经济指标与产业指标对比分析对我市产业经济做综合数据评价，并结合资料与社会人文环境就该地区投资价值作综合评价。

一、地区概况

二、资源与自然条件分析

1、矿产资源

2、林业资源

3、能源水力资源

4、气候条件

5、旅游资源

6、其它

三、社会人文环境分析

1、人口结构

2、人民生活

3、消费特征

4、文化特点

5、发展趋势

四、经济发展环境分析

1、周边经济环境

2、地区交通能源评价

3、城市、工业园区建设

4、商贸流通环境

5、治安条件评价

6、金融环境评价

7、科技文化环境评价

8、卫生环保条件评价

五、经济发展水平分析

1、产业结构

2、国民生产总值与人均产值

3、重点支柱产业集群

4、地区财政

5、地区消费价格指数分析

6、当前固定资产投资分析

六、经济发展能力分析

1、主要产业的经营指标与全国同业水平比较分析

2、重点企业的经营能力指标与全国同业水平比较分析

3、区域政策与区域财政对重点产业扶持力度分析

4、投资政策评价

5、投资风险分析说明：该分析结构为基本分析框架，也可以根据具体要求结合投资项目提供区域投资可行性报告、区域产业发展规划、区域招商引资环境评价报告等服务。

 

第二篇：投资环境评估分析报告

投资环境评估分析报告

所谓投资环境(Investment climate)，是指投资对象在进行投资时所面临的、影响投资行为的自然、经济、科技、管理、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。实际上，投资环境是一个内涵和外延非常丰富的系统。它包含了对投资有直接或间接影响的区域范围内的地理区位、自然资源、基础设施、原材料供应、市场化程度、竞争状况、人力资源、信息渠道、资金融通、纳税负担、社会服务、经济政策、法律法规、社会秩序、政治形势等这些有利或不利的条件与因素涵盖了经济、社会、政治、文化、法律、自然地理、基础设施、信息、服务以及政策等方方面面。

良好的投资环境能够吸引更多的投资者，吸收更多的资金投入，更好的促进一个国家和地区经济持续快速的发展。与之相应的，选择正确的投资环境对于一个投资者投资的成功与否来说，同样具有不可替代的重要性。

一、小组及任务概述

1、小组成员：李 婷 (05091089) 杨振华（05091095） 陈历莉（05091087）

蒋亦菲（05091097） 任晓丽（05091079） 章 虹（05091080） 周 佩（05091093）

2、分析时间：20xx年5月11日——5月16日；

3、分析目的：了解目前民大周边三大服装销售地点的投资环境，分析各自的投

资价值，并做出最终的投资决策；

4、分析地区：光谷步行街、华罗利时尚购物广场、鲁巷后街（工程大学旁边）

5、分析方法：

【第一步】问卷调查分析：旨在从多个角度了解投资环境，故本小组针对商家和消费者设计了两种不同调查问卷，并在华罗利广场，光谷步行街以及鲁巷广场后街三个投资测评地点收发问卷共200多份，收集到了真实可靠的第一手资料，为之后的投资环境的评估分析提供了便利。其中，商家的调查情况将直接地影响我们的评估分析结果，而消费者的意见和偏好也会对我们的评估分析产生很大的辅助作用。

【第二步】闵氏多因素评估法：通过问卷调查，我们对华罗利广场，光谷步行街以及鲁巷广场后街这三个地区有了初步的了解。在此，我们通过闵氏多因素评估法对这三个分析地点进行具体的评估，从而选出本小组最终选择的投资地区。

闵氏评估法是香港中文大学教授闵建蜀在罗氏等级评分法的基础上提出两种密切联系而又有一定区别的投资环境评价方法，又称闵氏多因素评估法或关键因素评估法. 闵氏多因素评估法将影响投资环境的主因素分为十一类,每一类主因素又由一组子因素组成,具体内容如下：

主因素 子因素

一.政治环境 政治稳定性,国有化可能性,当地政府的外资政策

二.经济环境 经济增长,物价水平

三.财务环境 资本与利润外调,对外汇价,集资与借款的可能性

四.市场环境 市场规模,分销网点,营销的辅助机构,地理位置

五.基础设施 国际通讯设备,交通与运输,外部经济

六.技术条件 科技水平,适合工资的劳动生产力,专业人才的供应

七.辅助工业 辅助工业的发展水平,辅助工业的配套情况等

八.法律制度 商法,劳工法,专利法等各项法律制度是否健全,法律是否得到很好执行

九.行政机构效率 机构的设置,办事程序,工作人员的素质等

十.文化环境 当地社会是否接纳外资公司及对其信任与合作程度

十一.竞争环境 当地的竞争对手的强弱,同类产品进口额在当地市场所占份额

根据闵氏多因素评估法,先对各类因素的子因素作出综合评价,再对各因素作出优,良,中,可,差的判断,然后按下列公式计算投资环境总分:

11

投资环境总分=∑Wi(5ai+4bi+3ci+2di+ei)

i=1

式中:wi为第i类因素的权重;

ai、bi、ci、、di、ei为第i类因素被评为优,良,中,可,差的百分比.

投资环境总分的取值范围在7~35分之间,分值越高,说明投资环境越佳.

但根据我们调查的实际情况，我们只选择了其中的政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、行政机构效率和竞争环境 七个主因素，因此计算公式相应变为:

7

投资环境总分=∑wi(5ai+4bi+3ci+2di+ei)

i=1

二、消费者问卷调查结果

调查时间：20xx年5月11日10时至17时

调查地点：光谷步行街、华罗利时尚购物广场、鲁巷后街（工程大学旁边） 调查对象：在以上三处地点正在进行购物的消费者

分发问卷总份数：50份 回收有效问卷份数：31份

1. 您是哪里人

2. 您的性别

A.男(19.4％) B.女(80.6％)

3. 您的年龄

A.20岁以下(35.5％) B.21-30岁(60.8%)

C.31－40岁（3.7％） D.41岁－50岁（0％） E.50以上（0％）

4. 您的职业：

A.金领（0％） B.白领（6.45％） C.蓝领（3.2％） D.学生(83.9％) E.其他（6.45％）

5.请问你平均每月的在衣物上的支出大概为多少

A.50元以下(9.7％) B.50 -100元(29％) C.100 -200元(45.2％)

D.200元以上(16.1％)

6.你能够接受的衣服在什么价位（除冬季衣物以外）

A.50以内（3.2%） B.50 -100元（48.4％） C.100 -200元（45.2％）

D.200元以上（3.2％）

7.你购物时主要考虑的因素是

A．价格（14.3％） B.品牌（8.2％） C.质量（32.7％） D.款式（38.8％） E.购物环境（4％） F.交通（2％）

8.你喜欢的购物方式是

A.去品牌专卖店（37.8％） B.去个性小店(56.8％) C.网上淘宝（5.4％）

9.平常购物你会选择去哪里

A.大的购物商场（46％） B.周边小店（27％） C.品牌专卖店（18.9％） D.其它（8.1％）

10.您觉得以上三家购物场所哪家的交通条件较为便利

A.华罗利时尚购物广场（25％） B.鲁巷后街（工程大学旁边）（8.3％）

C.光谷步行街（47.2％） D.三家都好（16.7％） E.三家都不好（2.8％）

11.您觉得以上三家购物场所的店面环境哪家比较吸引你

A.华罗利时尚购物广场（12.1％） B.鲁巷后街（工程大学旁边）（9.1％）

C.光谷步行街（54.5％） D.三家都好（18.2％） E.三家都不好（6.1％）

12.您觉得以上三家购物场所的配套设施及环境（如：餐饮、卫生设施等）哪家比较齐全

A.华罗利时尚购物广场（24.2％） B.鲁巷后街（工程大学旁边）（17.2％ ）

C.光谷步行街（51.7％） D.三家都好（3.45％） E.三家都不好（3.45％）

13.您觉得以上三家购物场所的营业时间比较合适

A.华罗利时尚购物广场（26.7％） B.鲁巷后街（工程大学旁边）（26.7％）

C.光谷步行街（26.7％） D.三家都好（13.3％） E.三家都不好（6.6％）

14.您觉得对比这三家购物场所哪一家的价位您更能接受

A.华罗利时尚购物广场（19.4％） B.鲁巷后街（工程大学旁边）（32.25％ ）

C.光谷步行街（32.25％） D.三家都好（9.7％） E.三家都不好（6.4％）

15.您觉得以上三家购物场所哪家的服务态度更好

A.华罗利时尚购物广场（30％） B.鲁巷后街（工程大学旁边）（30％）

C.光谷步行街（26.7％） D.三家都好(6.67％) E.三家都不好（6.67％）

16.请问您会更愿意在下面哪一家购物商场购物

A.华罗利时尚购物广场(23.33％) B.鲁巷后街（工程大学旁边）(20％)

C.光谷步行街(50％) D.三家都好（3.33％） E.三家都不好(3.33％)

17.请问你觉得这三家有什么需要改进的地方？

三、对三个调查场所的各类因素的子因素的综合评价

华罗利时尚购物广场投资环境分析

（一）华罗利时尚广场简介

华罗利广场是集购物、娱乐、休闲和餐饮于一体的大型综合商场，主要经营日用百货、饰品、化妆品、流行服饰等。主要服务中南财经政法大学、中南民族大学和武汉科技学院三所高校的近10万余名师生。位于民族大道高校集中地段,中南民族大学对面,武汉科技学院旁(公交通583\811\901)，面对10万学子,7大社区的消费群体，属于综合性的“光谷商贸中心区”,商场全部装修中央空调,采用商场化物业管理,是绝好的店铺。

（二）商家问卷调查结果

调查时间：20xx年5月11日15时至17时

调查地点：华罗利时尚购物广场

调查对象：华罗利时尚购物广场全体店主

分发问卷：50份 回收有效问卷：42份 回收率：84%

1.请问您在此地已营业多长时间：

A.1～2个月(47.6％) B.3～6个月(14.3％) C.6个月～1年(33.35％)

D.1年以上(4.8％)

2.您在此地开店的最大动力是：（可多选）

A.招商的优惠政策(4.2％) B.创造更大的投资回报(25％)

C.融入社会，自我锻炼(45.8％) D.满意于该地的基础设施(12.5％) E.其他(12.5％)

3.请问本店的面积有多大:

A.20平米以下(27.3％) B.20～30平米(63.6％) C.30平米以上(9.1％)

4.请问您的初期投资成本大概是多少：

A.2～3万(38.1％) B.3～5万(42.9％) C.5～8万(9.5％ )

D.8万～10万(9.5％) E.10万以上（0％）

5.您认为初期的投资成本如何：

A.很高（0%） B.较高(38.1％) C.一般(42.9％) D.较低(19％)

6.此地段月租金大概为多少：

A.2000～3000元(90.4％) B.3000～3500元(4.8％) C.3500～4000元(4.8％)

D.4000～5000元（0％） E.5000元以上（0％）

7.本店月水电杂费（包括空调费等）大概为多少：

A.150～200（38.1％） B.200～250（28.6％） C.250～300（23.7％）

D.300～400（4.8％） E.400以上（4.8％）

8.本店有没有雇用店员：

A.雇用全职（9.5％） B.雇用兼职（33.3％） C.家人帮忙（0％） D.自己营业（57.2％）

9.本店进货来源：

A.网上进货（0%） B.武汉本地（61.9％） C.其他（38.1％）（多为广东）

10.您认为进货时交通方便程度如何：

A.很方便（9.5％） B.比较方便（61.9％） C.不太方便（28.6％）

11.您在进货时考虑的主要因素是：

A.产品质量（22.9％） B.产品价格（17.1％） C.产品式样（48.6％）

D.产品进货的便利程度（2.8％） E.其他（8.6％）

12.请问您认为本店针对的主要消费人群：

A.高校学生（91.3％） B.一般居民（4.35％） C.工作白领(4.35％)

13.平常时每天的平均购买客流量大约是多少：

A.10个以下(57％) B.10～20个（25％） C.20～30个（13％） D.30个以上（5％）

14.节假日每天的平均购买客流量大约是多少：

A.20以下（40％） B.20～40个（40％） C.40以上（20％）

15.您对本店附近的基础设施（如餐饮等）满意程度如何：

A.很满意（10％） B.比较满意（0％） C.感觉一般（65％） D.不满意（25％）

16.您认为在此开店竞争程度如何：

A.竞争很大（57.1％） B.竞争一般（42.9％） C.几乎没竞争（0％）

17.如果有竞争，您认为竞争主要来自于哪些方面：

A.本商场内部其他店铺(42.9％) B.本商场周边店铺(23.7％)

C.网上同类产品的销售(4.8％) D.其他(28.6％)

18.您认为现阶段在此地开店的最大问题是什么：

A.租金、生活杂费过高(22.7％) B.客流量较少(72.7％)

C.配套设施不完善(4.6％) D.治安秩序（0％） E. 进货成本过高（0％）

19.您认为在此地开店前景如何：

A.很有信心(4.8％) B. 较有信心(4.8％) C.感觉一般(47.6％)

D.没有把握(9.5％) E.有些担忧(33.3％)

（三）投资决策分析（闵氏分析法）

1、政策环境

（1）政府对此地段的投资扶持力度。华罗利广场属于光谷商贸中心区，是政府大力投资的对象。近年来，政府响应国家“中部崛起”的号召，发展武昌核心商业圈，加大了对该地区的投资力度，加强商贸中心区的建设，并且采取了一系列的招商引资措施，吸引了大量的商人前来投资经营。

（2）此地段的工商管制程度。工商管理部门注重对工商行业进入、发展等流程的统一和严格管理，保证了行业良好有序的秩序。

（3）治安与管理。

华罗利广场位于光谷腹地，被学院包围，周围居民大多为附近学校的学生以及教职员工，人群种类复杂程度低，且素质相对较高，治安相对比较稳定；华罗利广场里配备了大量保安，在商场营业时间内不间断巡逻，对突发状况能进行及时处理。商场的管理人员对商户认真负责，我们小组成员在进行问卷调查时，正好碰见一管理人员在巡视销售情况，当时还被误以为是在进行不法商业行为，在解释清楚之后，我们的活动才得以继续进行。可见商场的治安比较好。

2、经济环境

（1）当地的经济发展水平。

光谷片区自20xx年组建，近年来经济发展迅速，特别是高新产业的发展。众多高校、科研机构新型科技工业云集光谷，巨额资金投放于光谷，使光谷的经济发展水平迅速提高。华罗利广场位于光谷腹地，近年来的发展也相当快，周围不断新建楼盘，如附近有江南家园，其二期也已经推出；远一点有柒零社区，金地阳光城，清水源小区等。周围三所高校，民大、武科院、财大也积极扩建，吸纳更多学生，拉动当地需求，加速经济发展；关山公园也于年初建成并已投入使用。这些都证明其经济发展水平较高。

（2）物价水平。

当地消费者主要为学生，消费能力有限，消费水平较低，故当地的物价水平不高。

3、财务环境

（1）初期集资能力。

从对商家的调查问卷中，商家的初期投资成本在2～3万的占38.1％，3～5万的占42.9％ ，且一般人认为此水平投资成本额可以接受，但仍有不少商家认为较高可以看出此地段的初期集资能力有限。

（2）资金回流速度。

由商家的调查问卷中可看出，平常每天平均购买客流量大多为10个以下，少数商铺超过10个；节假日的购买客流量较多，但80％在40个以下。这成为70％以上商家所认为的在此处开店的最大问题。因此，顾客数量较少，资本回流速度较慢，数量较少，可能短期内难以收回成本，也许这就是华罗利广场中为什么出现多家商铺转让的现象的原因。 4、 市场环境

（1）市场规模。

华罗利广场与民大、武科院、财大三所高校比邻，拥有10万学子和众多教职员工的广阔市场，且临近的江南家园、金地阳光城、柒零社区、清水源小区也在逐步入主中。还有华农、长江职业学院等也具有一定规模的市场。但这些都主要是学生消费者，消费者构成过于单一，该群体消费能力不高，故市场规模不够庞大。

（2）地理位置。

该地段位于民族大道旁，公交路线538、583、572、907等都经过此地，交通极为便利，除了附近三所高校的消费者，也便利了较远处消费者来此地消费。此地段的租金从调查问卷中可看出90％以上为2000－3000，且商铺面积多为20-30平米。故此价位不算太高，较为合理，适于小资本投资者投资。华罗利广场与曙光商贸城连成小规模商业区，适合消费者消费购物，并能促成连带消费。

5、 基础设施

洗手间较为干净整洁，但数量较少，与华罗利广场的规模不匹配。垃圾桶,座椅等较为齐全，方便消费者。华罗利有一个中小规模的美食广场，消费者可以在购买服装之余可以品尝美食，休息歇脚，促进消费。广场一楼有工商银行和中国银行，便于消费者取款,促进消费。但商铺内不能刷卡，对消费产生了一些负面影响。广场不设电梯,且空调开放不太规律。对此广场的基础设施，问卷中反映商家对此都感觉一般，不是特别满意。

6、 行政机构效率

广场采取统一规范化管理制度，雇佣专门人员进行管理监督，行政管理效率较高。 7、 竞争环境

广场内商家众多，且顾客定位较为一致，进货渠道也相似，故竞争对手多，内部竞争较为激烈。将近半数商家也表示竞争主要来自内部。外部竞争对手主要有光谷步行街，鲁巷购物广场，且民大与财大中间新建的商业小区也计划于下半年投入使用，故外部竞争对手也不少，调查对象中的20％以上也有此想法。比较一下，华罗利广场竞争力不够强大，面临着被打败的威胁。

结论：综上分析，且根据投资者调查问卷来看，将近半数商家对在此开店前景感觉一般，33.3％对此表示担忧。所以，通过全体小组成员讨论及投票，本小组认为在此进行投资的资本回报率低，投资价值不大，若有更好选择，不建议在此投资。 ．．．．．．．

鲁巷后街投资环境分析

（一）鲁巷后街简介

鲁巷后街坐落与武昌区虎泉街工程大学旁，紧靠鲁巷商贸城和鲁巷广场，属于正在开发的光谷地区范围之内。该街道以经营服装为主，还有餐饮等其他经营项目。主要服务于该街道附近学校、居民以及该地附近的企事业单位员工。交通状况良好，有多条公交线路直接通往该地。

（二）商家问卷调查结果

调查时间：20xx年5月11日13时至15时

调查地点：鲁巷后街（工程大学旁边）

调查对象：鲁巷后街（工程大学旁边）全体店主

分发问卷：30份 回收有效问卷：18份 回收率：60%

1.请问您在此地已营业多长时间：

A.1～2个月（22.2%） B.3～6个月（11.1%） C.6个月～1年（0%） D.1年以上（66.7%）

2.您在此地开店的最大动力是：（可多选）

A.招商的优惠政策（10%） B.创造更大的投资回报（40%）

C.融入社会，自我锻炼（30%） D.满意于该地的基础设施（10%） E.其他（10％）

A.请问本店的面积有多大？

A.20平米以下（0％） B.20～30平米（14.3％） C.30平米以上（85.7％）

4.请问您的初期投资成本大概是多少：

A.2～3万（0％） B.3～5万(0%) C.5～8万(14.3%)

D.8～10万(11.1%) E.10万以上(66.7%)

5.您认为初期的投资成本如何：

A.很高(22.22%) B.较高(33.33%) C.一般(44.44%) D.较低(0%)

6.此地段月租金大概为多少：

A.2000～3000(28.6%) B.3000～3500(0%) C.3500～4000(14.3%)

D.4000～5000(14.3%) E.5000以上(42.8%)

7.本店月水电杂费（包括空调费等）大概为多少：

A.150～200(12.5%) B.200～250(25%) C.250～300(12.5%)

D.300～400(0%) E.400以上(50%)

8.本店有没有雇用店员：

A.雇用全职(70%) B.雇用兼职(10%) C.家人帮忙(10%) D.自己营业(10%)

9.本店进货来源：

A.网上进货(0%) B.武汉本地(30%) C.其他(70%)

10.您认为进货时交通方便程度如何：

A.很方便(22.2%) B.比较方便(66.7%) C.不太方便(11.1%)

11.您在进货时考虑的主要因素是：

A.产品质量(42.9%) B.产品价格(14.3%) C.产品式样(28.6%)

D.产品进货的便利程度(7.1%) E.其他(7.1%)

12.请问您认为本店针对的主要消费人群：

A.高校学生(50%) B.一般居民(20%) C.工作白领(30%)

13.平常时每天的平均购买客流量大约是多少：

A.10个以下(0%) B.10～20个(33.3%) C.20～30个(44.44%) D.30个以上(22.22%)

14.节假日每天的平均购买客流量大约是多少：

A.20以下(11.1%) B.20～40个(33.3%) C.40以上(55.6%)

15.您对本店附近的基础设施（如餐饮等）满意程度如何：

A.很满意(0%) B.比较满意(11.1%) C.感觉一般(22.2%) D.不满意(66.7%)

16.您认为在此开店竞争程度如何：

A.竞争很大(22.2%) B.竞争一般(77.8%) C.几乎没竞争(0%)

17.如果有竞争，您认为竞争主要来自于哪些方面：

A.本商场内部其他店铺(10%) B.本商场周边店铺(50%)

C.网上同类产品的销售(10%) D.其他(30%)

18.您认为现阶段在此地开店的最大问题是什么：

A.租金、生活杂费过高(30%) B.客流量较少(60%)

C.配套设施不完善(10%) D.治安秩序(0%) E. 进货成本过高(0%)

19.您认为在此地开店前景如何：

A.很有信心(22.22%) B. 较有信心(44.44%) C.感觉一般(33.33%)

D.没有把握(0%) E.有些担忧(0%)

（三）投资决策分析（闵氏分析法）

1、政治环境

（1）政府对此地段的投资扶持力度。

（2）此地段的工商管制程度。

鲁巷后街地处武昌区虎泉街，附近高校林立，紧靠武昌著名的鲁巷广场购物中心，是一个人群较多的集聚地，面向人群较杂，有学生，有白领，有普通工作者还有附近的居民与企事业单位员工。面对人员的复杂性决定了该街道的管制相对难度要大，根据调查，鲁巷后街没有一个统一的机构管理，基本上是由各个单一的店面组成，所以也没有一个统一的治安管理小组，对于发生的各类纠纷一般多由各家店主自行解决，没有一个统一判断标准。

（3）治安与管理。

鲁巷商贸城是武昌的一个较有影响力的商贸中心，而因其周围居民较多，在鲁巷后街有很多小商贩和蓝领工作者，聚众于街角，职业多在维修水电，搬运家具和一些体力活上面，因为诸多因素的影响，为了维护该路段的治安，工商管理力度较大，效果也还较好，很少出现妨害社会治安行为。

2、经济环境

（1）当地的经济发展水平。

鲁巷后街紧靠鲁巷广场，临近光谷，是武汉现在正在大力发展的地区，由于近年来经济

发展速度加快，经济发展的水平也有所上升，人们在保证了生活所必需的费用以外，也有了更多的钱去消费。

（2）物价水平。

近年来，在中国经济发展水平持续上升的大环境下，物价也在持续上涨，就鲁巷后街所经营的品牌来看，在为数不多的服装店中，其中两家属于低档外贸服饰，其他基本上多集中在面向家庭的中等品牌，有学生休闲服，也有白领服饰。总体物价较之光谷步行街和华罗利属于较高的。

3、财务环境

（1）初期集资能力。

鲁巷后街不是以一个商贸城的形式存在，在管理与集资上不是由一个统一的开发商管理。根据调查数据显示，鲁巷后街店铺面积普遍较大，初期投资成本多在10万左右，一般采用自己全权经营的模式，单个门面的所有事宜都由店主自己负责，资金也由各店主自行筹集，就平均下来说，该地段每平米的价格较光谷步行街较便宜，而较华罗利购物广场较贵。

（2）资金回流速度。

资金的回流需要个商店的货物交换的频率较大，就从我们的问卷调查来说，鲁巷后街的客流量并不多，平均一天20-30人，节假日会有所提高，客流量的太少导致货物积压以及更迭的速度变慢，这样，资金的流通速度也就相应的较慢，当然，这与鲁巷后街店铺数量太少联系紧密。

4、市场环境

（1）市场规模。

就商业的发展轨迹与模式来说，市场的规模决定了产品的走向与竞争力。鲁巷后街在市场定位上并不是十分明确，鲁巷后街周围有高校，如武汉工程大学；有很多居民小区；有许多企事业单位，如万兴房地产开发有限公司；鲁巷商贸城中的消费属于中等偏高水平，这就决定了鲁巷后街在规避竞争风险上必须选择走中低端路线。

鲁巷后街建成至今约不到一年时间，在建成以前多为家居房，其中多采取一楼门面二楼居住的格局，店面的经营项目较杂，不是一个统一的商贸集群，现在由于政府的统一开发，多以经营服装为主，处于经营转轨时期。而鲁巷后街因为其特殊的地理位置决定了其能开发的相对面积较小，这样店铺也就较少，随之而来的店铺经营的选择性就较小。从现在人们的消费观上来说，选择少就市场小。

（2）地理位置

就地理位置来说，鲁巷后街地处虎泉路，紧靠鲁巷商贸城，临近鲁巷广场，附近有学校，有企事业单位，有酒店。地理位置良好。而鲁巷广场因其中心位置也是一个公交的集合中转站，交通便利，来往人群较多。

5、基础设施

鲁巷后街因为其特殊的地理位置和经营形式，没有一个统一的行政机构，更没有一个统一的开发个规划管理，在基础设施上的建设较差。周围没有座椅，没有垃圾桶和卫生间，也没有银行等自助设备。店面中基本上都无法刷卡消费。在对于商家和消费者的调查中表明，商家对于此的基础设施非常不满意，而消费者也觉得这里的消费环境亟待改进。

6、行政机构效率

经走访调查，鲁巷后街都为单个店主的各自经营，没有一个统一的行政机构。

7、竞争环境

有竞争才能够产生进步的动力，就从鲁巷后街的调查来说，其竞争主要是来自于同类产品竞争。鲁巷后街的店铺较少，就服装店来说，总共十几家，而其经营的产品比较分散，其中有成衣店6-8家，其中有两家属于低档外贸服饰，有两家学生的品牌服饰休闲店，还有

属于中年男女的职业装，其余几家店铺分别为妇婴服饰，内衣店和童装店。在经营商品上基本没有很大的冲突，所以店铺间的竞争力较小。竞争主要来自其他地方与之同类的商品。

结论：综上几个方面，结合投资者、消费者调查问卷来看，对于鲁巷附近居民来说，鲁巷后街不失为一个好的选择，但就从现在普遍的消费观与市场的发展情况来看，鲁巷后街需要加大力度去改进，不然将面临被淘汰的危险。通过本小组全体成员讨论及投票，认为在此进行投资的风险较大，对应的消费市场却较小，投资价值不高，故不建议在此投资。 ．．．．．．．

光谷步行街投资环境分析

（一）光谷步行街简介

全新的光谷步行街-----投资的胜地

世界城·光谷步行街位于鲁巷广场，沿旧关山路一直延伸到关山一路，总占地41.79万平方米，总建面积约150万平方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。

世界城将街区分为主街、次街和内街三个级别，达到曲折有致，移步易景的效果。主街是步行街的主干道，设置在16—18米之间；次街设置在6—8米之间，主要功能是购物；内街则强调纯粹的购物行为，设置在3—4米之间。

主街道是世界城景观的主要展示区，中间将刻意设置一些“障碍”，汇集文化、休憩、展示、饮食等多种功能。有报亭等服务设施、椅和凳等休息设施、哈根达斯小木屋等售卖设施，还有游览的电动火车等娱乐设施。女人街、学生街、电讯数码街等次街上，不同的业态，也将有不同的景观体验。刻意设“障”，不在阻断人流，而在避免一览无余式的平淡，增添曲折有致的趣味和别样风情，让人玩得开心的同时，自然而然消费。作为景观的主要展示区，除供人流通过外，还有各种服务性、供休息、售卖的设施，如：报亭、电话亭、警亭、休息椅、凳、哈根达斯的小木屋、慕尼黑的啤酒桶等，给客户文化、休憩、展示、饮食等多种功能：以良好的空间设计和景观设计让更多的人到地面上来，放慢脚步，营造良好的商业氛围。每600-800米设置标志性广场，汇聚人流，同时起到节庆、聚会、表演的功能二、灯光、水景交织出来梦幻景观。

（二）问卷调查结果

调查时间：20xx年5月11日10时至13时

调查地点：光谷步行街流行旋风购物广场

调查对象：光谷步行街流行旋风购物广场全体店主

分发问卷：80份 回收有效问卷：64份 回收率：80%

1.请问您在此地已营业多长时间：

A.1～2个月(35％) B.3～6个月(65％) C.6个月～1年(0％)

D.1年以上(0％)

2.您在此地开店的最大动力是：（可多选）

A.招商的优惠政策(4.2％) B.创造更大的投资回报(45.8％)

C.融入社会，自我锻炼(20.8％) D.满意于该地的基础设施(20.8％) E.其他(8.3％)

3.请问本店的面积有多大:

A.20平米以下(56.25％) B.20～30平米(12.5％) C.30平米以上(31.25％)

4.请问您的初期投资成本大概是多少：

A.2～3万(0％) B.3～5万(15％) C.5～8万(35％ )

D.8万～10万(25％) E.10万以上（25％）

5.您认为初期的投资成本如何：

A.很高（10%） B.较高(50％) C.一般(35％) D.较低(5％)

6.此地段月租金大概为多少：

A.2000～3000元(0％) B.3000～3500元(21％) C.3500～4000元(5.3％)

D.4000～5000元（31.6％） E.5000元以上（42.1％）

7.本店月水电杂费（包括空调费等）大概为多少：

A.150～200（22.2％） B.200～250（5.6％） C.250～300（22.2％）

D.300～400（27.8％） E.400以上（22.2％）

8.本店有没有雇用店员：

A.雇用全职（19.1％）B.雇用兼职（14.3％） C.家人帮忙（9.5％） D.自己营业（57.1％）

9.本店进货来源：

A.网上进货（0%） B.武汉本地（13.6％） C.其他（86.4％）（多为北京、广东）

10.您认为进货时交通方便程度如何：

A.很方便（15％） B.比较方便（40％） C.不太方便（45％）

11.您在进货时考虑的主要因素是：

A.产品质量（28.9％） B.产品价格（23.7％） C.产品式样（42.1％）

D.产品进货的便利程度（5.3％） E.其他（0％）

12.请问您认为本店针对的主要消费人群：

A.高校学生（65.2％） B.一般居民（8.7％） C.工作白领(26.1％)

13.平常时每天的平均购买客流量大约是多少：

A.10个以下(37.5％) B.10～20个（6.2％） C.20～30个（18.8％）D.30个以上（37.5％）

14.节假日每天的平均购买客流量大约是多少：

A.20以下（17.65％） B.20～40个（17.65％） C.40以上（64.7％）

15.您对本店附近的基础设施（如餐饮等）满意程度如何：

A.很满意（5.9％） B.比较满意（11.76％） C.感觉一般（70.6％）D.不满意（11.76％）

16.您认为在此开店竞争程度如何：

A.竞争很大（72.2％） B.竞争一般（27.8％） C.几乎没竞争（0％）

17.如果有竞争，您认为竞争主要来自于哪些方面：

A.本商场内部其他店铺(42.8％) B.本商场周边店铺(23.8％)

C.网上同类产品的销售(4.8％) D.其他(28.6％)

18.您认为现阶段在此地开店的最大问题是什么：

A.租金、生活杂费过高(57.9％) B.客流量较少(21.1％)

C.配套设施不完善(13.1％) D.治安秩序（0％） E. 进货成本过高（7.9％）

19.您认为在此地开店前景如何：

A.很有信心(21.0％) B. 较有信心(31.6％) C.感觉一般(15.8％)

D.没有把握(15.8％) E.有些担忧(15.8％)

（三）投资决策分析（闵氏分析法）

1、政治环境

（1）政府对此地段的投资扶持力度。

（2）此地段的工商管制程度。

（3）治安与管理。

日前，在深圳举行的由联合国友好理事会、联合国和谐发展委员会共同颁发的“全球最长步行街”授证书仪式上，武汉世界城·光谷步行街项目以1350米纯步行街长度获得这一全球荣誉，这也是中国步行街在本次活动中摘得的唯一一项大奖。获此殊荣，背后支持的是强有力的政府力量！

世界城·光谷步行街，是在湖北省政府武汉市政府的大力支持下，顺应武昌核心商圈东扩之势而建成，加上坐拥光谷高科技产业区与武昌传统商业区交汇处的核心地利，光谷步行街有望形成周围30公里范围内武昌经常性逛街商业圈（核心商圈）、60公里范围内整个武汉基本性商圈（次级商圈）、300公里范围内辐射整个中部的旅游性商圈（边缘商圈），这将在很大的程度上促进武汉区域经济的发展，而这正是顺应政府心愿的，因此，不仅是建设过程，光谷璧行街以后的经营、管理等多方面必将受到政府的鼎力支持和帮助，工商管制程度也应该是其恰到好处的。

同时，由于光谷步行街良好的整体环境，治安管理等很多影响营业经营的大大小小问题都有妥善的安排和管理，这就构成了光谷步行街相当好的政治环境。EDAW公司放言，不仅要将步行街打造成一个商业中心，更要将其打造成一个可以吸引全国消费者的旅游胜地，在光谷步行街再现迪斯尼商业奇迹，这无疑是光谷步行街吸引更多政策关注和政策优惠的重要筹码。

根据问卷调查情况，我们整理分析，从给出的评价等级表中，我们容易发现，相对于我们进行调查对比分析的华罗利广场和鲁巷后街一带，这里的政治环境是最突出的。

2、经济环境

（1）当地的经济发展水平。

当今的中国经济处于一个飞速发展的时代，现在的武汉也正慢慢卸去“农村大城市”的妆颜，大力发展经济，特别是第三产业。鲁巷这条街发展已久，经济整体水平相比新开发的华罗利广场这一带，显然有着明显的优势。

（2）物价水平。

近年来，在中国经济发展水平持续上升的大环境下，物价也在持续上涨。世界城·光谷步行街作为政府大力支持下带动经济发展的一条打动脉，流淌着的是鲜活的血液！女人街、学生街、电讯数码街，不同风格，同档次，不同价位，迎合的是不同的顾客群体，多样化的

消费品为广大的消费者提供了购物的乐园。总体物价水平在相对容易接受的范围内。

所以就整体经济环境来说，光谷步行街远胜华罗利广场而与鲁巷后街并驾齐驱。我们第四部分内容，即对各类因素作出优、良、中、可、差的判断，其分析结果是很好的证明。

3、财务环境

（1）初期集资能力。

光谷步行街以一个商贸城的形式存在，在管理与集资上由一个统一的开发商管理。从对我们商家问卷调查的分析中，我们可以很清楚的看到，光谷步行街在这一点上并没有优势可言。基本上每个店的初期投资达到每平方米4000元左右，月租金也一般在每平方米300元左右， 一般采用自己全权经营的模式，单个门面的所有事宜都由店主自己负责，相比较而言，该地段每平米的价格较鲁巷后街与华罗利购物广场要贵得多。

（2）资金回流速度。

资金的回流需要求有较大的客流量和购买能力，就从我们的问卷调查来说，投资时间相对较短（65%集中在三到六个月，35%集中在一到二个月），但是，客流量相对于其他两个商场而言还是比较有优势的，日平均数达到30以上，节假日会更多。

4、市场环境

（1）市场规模。

从市场规模看，光谷步行街整个步行街项目的工程进度将分为三期、四段风情街建设开发：分别为首期的现代风情街、二期的西班牙风情和北欧风情街、三期的英伦风情街，步行街包含一座武昌第一高楼58层的五星级酒店、一个顶级百货、一个全球一线品牌超市、一个五星级的电影院，以及武汉首条学生街、风情酒吧街，美食街，家居家饰街等数条功能不一的附属。 这在同类商家中，规模应该是最大的了（武汉区域内比较），于华罗利广场和鲁巷后街而言，他们只能望其项背。

大的规模将在一定程度上吸引更多的消费者，从而带来更大的发展，

（2）地理位置

在大环境上，国家对中部地区的政策和资金倾斜，使整个武汉的发展获得了新生。在小环境的地理位置而言，一边是蒸蒸日上的大武汉市中心，一边是前景十分看好并且日益成熟的光谷腹地。在加上地质大学、华中科技大学、武汉大学、华中师范大学、中南财经政法大学和中南民族大学等众多高校的包围，消费群体众多且稳定。

光谷步行街和鲁巷广场的中心位置是一个公交的集合中转站，交通便利。在武汉市的交通规划中，20xx年前，地铁将把这所在的关山片区与武昌中心区域以及武汉的主要商业区汉口连接在一起。将其与市中心心理距离上缩小，即降低了交通成本又能在交通时间的大大缩短。这将在更大的程度上带动光谷步行街的发展。地理位置是相当好的。

此外，光谷周围有光谷书城，建设银行，苏宁电器和鲁巷广场和华美达五星级的大酒店等较大的产业设施，这些也将在一定程度上为光谷步行街营造更好的市场环境。

总而言之，在市场环境上，光谷步行街的条件与鲁巷后街和华罗利广场相比是最优越的，因而具有更大的投资价值。

5。基础设施

（1）在能源供应系统中，对店主和消费者的走访和调查中了解到：该商场能够根据季节和时间的需要适时供应空调和电力，满足了正常经营的需要；在水电杂费的问卷中显示：平均

每个店面需付的月水电（包括空调等）杂费在250~400元的占了77.8%, 而这个水平大多数店主认为是比较合理的、是能够接受的。

（2）在交通与运输方面，光谷步行街处在交通的十字路口，交通极为便利，四通八达。首先，公交系统完善，辐射面广，便利了来自不同区域的顾客，在对交通便利程度如何的调查中，其中认为很方便和比较方便的达到了65%；其次，据报道，在大约四年左右的时间，距离光谷极近的鲁巷一带将会开通地铁，凭借地铁快捷、省时的优点，这将会大大地加强地区之间的联系。由此可见，便捷的交通不仅保证了光谷步行街巨大的客流量，而且为商家的进货渠道提供了便利，同时也有助于加强该区域基础设施建设，有助于吸引外资等等。

（3）在通信方面，光谷步行街附近开设了多家中国移动、中国联通等营业场所；还有光谷数码城；此外，作为全国最大的电子工业区的光谷，在电子设备如手机、电脑等等方面将会为通信提供极大便利。

（4）在配套产业方面，该地区的餐饮比较便利，在商场的三楼有多家店子为商家和消费者提供了便利的餐饮服务，食品种类齐全，颇具特色，迎合了不同消费者不同的口味和需求；而且价格比较合理，能为大中所接受，我们小组成员在调查过程中，看到了餐饮小店中络绎不绝的人，生意相当火爆。 此外，公共卫生间、电梯等设施也配置得较为齐全，给顾客带来了极大的便利。

6。行政机构效率

广场采取统一规范化管理制度，雇佣专门人员进行管理监督，行政管理效率较高。

7。竞争环境

（1）光谷步行街之学生街的服装店面达到了200多家，可见其商场内部的竞争非常激烈，然而，其凭颇具优势的地理位置迎来了四面八方的顾客，这些客流不仅有来自周围众多高效的学生，还有周围的市民、白领阶层等，虽目标客户以学生为主，但其服装款式较好、价格实惠，吸引了不少白领、职场人员的眼球。这样一来，充足客流量的供应不仅基本上消除了内部竞争的因素，而且保证了盈利水平。

（2）如果说周围的大洋百货、鲁巷商场可以作为竞争的主体，但更大程度上这些商场为光谷步行街拉来了更大的生意。首先，体现在商场的“招徕效应”上，像大洋百货、鲁巷商场凭其强大的品牌力量，招揽了来自不同区域，不同层次的顾客，而这些顾客中的一部分可能成为学生街的消费者，而且可能也是以后潜在的消费者（如上所述）。所以说，这些大型商场在给自己带来效益的同时，也为学生街作了免费广告和宣传。其次，大洋百货、鲁巷商场不会对学生街构成竞争压力和威胁，因为其经营的品牌较为高档，在学生中不能打开市场，因而，学生街在竞争这点上基本没有来自外部的力量。

总之，在本日趋激烈的市场竞争中，光谷步行街学生街凭其所拥有的潜在的优势，并且能将有利的“外部经济”充分利用起来，是其他商场所不能企及的。

结论：综上几个方面，结合投资者、消费者调查问卷来看，光谷步行街的整体投资环境是相对最优越的，特别是良好的地理位置和市场环境为这里的商业发展提供了很好的条件。这两者作为投资所要考虑的重要因素，无疑给我们的投资选址了明确了方向。加上有政府的大力支持，本小组全体成员讨论及投票，均认为在此进行投资的风险相对最小，而对应的消费市场却较大，具有很高的投资价值，故强烈建议在此投资。 ．．．．．．．．．

四、对各类因素作出优、良、中、可、差的判断

通过对华罗利广场，光谷步行街以及鲁巷广场后街的问卷调查并结合我们对各类因素的子因素作出的综合评价,本小组成员对各因素作出了优、良、中、可、差的判断.判断结果如

五、依据闵氏评估法的公示计算投资环境总分

7

投资环境总分=∑wi(5ai+4bi+3ci+2di+ei)

i=1

华罗利时尚广场的投资环境总分 =1.5*

（3*4/7+2*3/7)+1.5*(3*5/7+2*2/7)+0.5*(3*4/7+2*2/7+1*1/7)+2*(3*3/7+2*4/7)+1.5*(4*1/7+3*4/7+2*2/7)+1*(4*2/7+3*2/7+2*3/7)+2*(3*4/7+2*3/7) =25

鲁巷后街的投资环境总分

=1.5*(2*4/7+1*3/7)+1.5*(2*2/7+1*5/7)+0.5*(2*4/7+1*3/7)+2*(2*2/7+1*1/7)+1.5*(2*3/7+1*4/7)+1*(1*2/7)+2*(4*3/7+3*4/7) =17.6

光谷步行街的投资环境总分

=1.5*(5*1/7+4*6/7)+1.5(5*1/7+4*5/7+3*1/7)+0.5*(4*2/7+3*3/7+2*2/7)+2*(4*3/7+3*3/7+2*1/7)+1.5*(5*1/7+4*5/7+3*1/7)+1*(4*6/7+3*1/7)+2*(3*1/7+2*4/7+1*2/7) =33.9

结论：根据闵氏分析法，投资环境总分高的就是最具有投资价值的，根据计算结果，显然，光谷步行街是这三家投资场所中最具优势的，故如果要在这三家做出投资选择，毫无疑问，我们将选择光谷步行街作为最佳投资地。

说明：

1.因问卷调查有效数量有限，且不能完全保证所有问卷信的真实性，可能依此做出的结论有些偏差。

2.对各类因素作出优、良、中、可、差的判断，是我们凭问卷调查结果和主观想法给出的，可能带有比较重的主观因素。