XXXXXX学院

《房地产金融实务》结课论文

题 目：房地产企业融资难问题解决策略

专 业：XXXXXXXX 班 级：XXXXXXX班 学 号：XXXXXXXXX 姓 名：XXXXXXXX 指导老师：XXXX 日 期：20xx年4月19日

摘 要：近几年，针对我国房地产泡沫的显现，国家已出台了一系列相应的宏观调控的政策，诸如：限购令的出台，银行贷款利率的提高等等。毋庸置疑，这种经济结构及货币政策的调整使得房地产企业面临着由于融资难问题而带来的极大的生存挑战。众所周知，资金作为企业运作发展的血脉，一旦资金链存在问题，企业将很可能面临倒闭的危险。为此，政府及房地产企业自身都针对融资难问题提出了不同的解决策略。搜集有关人士对此问题的研究，其更多是从政府角度或者从扩宽融资渠道等外部环境角度来进行研究和探讨，很少从企业自身信用角度研究此项问题，然而，常言道，只有自身足够强大，才不会畏惧外界的一切挑战。因而，本文主要从构建房地产自身信用体系的角度来探讨其对解决融资难问题的重要性及长远性。本文主要从我国中小房地产企业现状,解决融资难问题的迫切性及方法等方面展开论述。其目的在于能够引起房地产企业对构建自身信用体系的重视，从而使企业融资问题得到更好解决，使企业发展更加稳健，更加长远，从而提高国内企业的竞争性，更好进入国际市场。

关键词：房地产； 企业； 融资难； 信用体系

Abstract: In recent years, the government has already issued a series of corresponding macroeconomic regulation and control policy in term of China's real estate bubbles appearing, such as: limiting purchase, raising the bank loan interest rate. Without a doubt, real estate enterprises are faced with the difficulty in financing as well as the survival challenges because of the economic structure and monetary policy adjustment. As is known to all, capital is the blood to enterprise operation development, once the capital chain is broken, the enterprise will face the danger of collapse probably. Therefore, the government and real estate enterprise itself both had put forward different solutions for financing problems. Collected relevant study making by personage , they are more from the government view to broaden the financing channels as to the external environment , little from the enterprise’ perspective. However, as the saying goes, only yourself is strong enough, you needn’t fear nothing of the outside world. Therefore, this paper mainly discuss how to solve the difficulty in financing. This article mainly from the medium-sized and small real estate enterprise the present situation; Solving the difficulty in financing and the method of the urgency to discussed. the aim is to cause real estate enterprise to construct the attention of their credit system, thus the enterprise financing problems are sloved better, making enterprise development more robust and long , so as to improving the competitiveness of domestic enterprises and entering the international market better.

Keywords: real estate; enterprise; financing; credit system

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目 录

1.我国房地产企业融资现状分析 .................................... 3

2.解决融资难问题的迫切性及策略 .................................. 4

3.构建房地产信用体系的重要性及来源 .............................. 4

4.构建房地产信用体系的途径及方法 ................................ 5

5.结束语 ........................................................ 6

参考文献 ........................................................ 7

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我国房地产企业融资现状分析

目前，相对于国际企业，我国中小型企业偏多，大型企业多呈现出数量少，规模巨大，主要表现在人员数量，公司形式等方面，而在公司商业信用，管理能力，企业竞争性等方面仍与国际企业存在很大的差距，所以跻身于国际竞争行列的企业寥寥无几。房地产企业作为带动我国GDP增长的龙头企业，是我国国民经济的重要组成部分和有生力量。因而房地产企业，尤其是中小型房地产企业的发展及提升对我国未来经济的增长有着相当重要的作用，并且在国民经济中具有国有企业及大企业无法替代的作用。然而，长期以来，尤其是金融危机之后，中国房地产市场风云激荡，随着国家对房地产业进行宏观调控和执行金融紧缩的政策，我国房地产中小企业的融资问题成为困扰其发展的重要制约因素。同时，随着房地产领域对资金需求的不断扩大，加之传统融资渠道变窄，使得诸多房地产企业出现因资金短缺而带来的发展困扰。从我国目前现状来看，房地产企业融资难主要存在以下几方面问题：

首先，我国房地产企业融资的途径比较单一，其导致在房地产开发融资过程中，过分依赖于商业银行。某房地产专家说：“房地产企业实际上的金融资金来源，除去股权融资，90%以上的资金来自银行贷款。”而房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。由于中国金融体制的不健全，银行业长期处于高垄断地位，这将导致金融行业面临较大的系统性风险，同时给房地产业融资的发展也带来制约。

其次，我国房地产金融体系法律法规不健全，其也是影响融资渠道拓宽的重要原因之一。“当前，有关房地产金融方面的政策法规，仍未形成一套完整科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。”孙飞认为。

最后，国家宏观调控政策的限制以及银行利率的调整等等，均对房地产资金的来源，以及公司的发展带来了相当大的影响，如今，各大城市由于融资艰难而纷纷推出降低房价的政策，致使许多居高不下的楼盘也卖出三四折的价钱。

除去一系列外部因素之外，房地产企业内部实力的强大与否，融资能力的高低，商业信用的等级等等均是影响企业融资能力，吸引外部投资的重要因素。在房地产市场如此低迷的时期，许多中小房地产企业出现融资艰难，甚至倒闭的危险，而有些大型企业则依旧运作自如，外部资金充裕，内部管理科学，许多银行及担保公司也纷纷向其提供融资资源及途径。

所以，面对目前我国房地产企业融资难的现状，为增强我国中小房地产企业的竞争能力，跻身国际竞争行列，尽快更好地提出新形式下未来房地产的融资对策显得极其迫切。

解决融资难问题的迫切性及策略

虽然目前房地产市场现状不容乐观，融资难问题一直困扰着许多中小型房地产企业的发展。但随着越来越多的信托、专业的房地产信托基金（REITS），以及境外的投资银行、基金、境外地产基金、境外直接投资机构等进入中国的房地 3

产领域，房地产企业的融资渠道将日渐拓宽，出现了更多的金融工具、金融产品、金融机构来为中国的房地产业融资服务。

然而，面对着传统融资渠道及新型融资工具等诸多选择，为什么房地产企业仍存在很大的融资困难及阻碍呢？因为想要跨越传统融资渠道的缺陷，吸收境外及新型融资服务，还有一定的挑战性。那么面对如此的选择，房地产企业，尤其是中小型房地产企业如何把握融资契机，构建自身强大的融资系统呢？想要尽快解决此项问题就需要先了解一下房地产企业融资的两种方式：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。

综合分析，想要提高房地产企业内部融资能力同时加大外部融资力度 ，提高企业自身经济实力，管理能力，抗风险能力以及商业信用等等是最根本，最长远的策略。然而，房地产信用体系建设的完备与否又是决定房地产企业获得外部融资以及获得长远发展的关键。

构建房地产信用体系的重要性及来源

我有着国长达几十年的计划经济背景，社会各主体之间的信用关系实际上非常淡薄。银行与企业的关系并非是严格意义上的信用关系，而只是完成财政拨款的一种出纳形式。经过20多年改革和开放，市场交易关系和交易行为更多地表现为信用关系，不仅银行信用关系日益广泛，而且各大企业之间的信用体系也在不断建立。现代市场经济就是信用经济，但是由于我国信用体系发育程度低，信用秩序相当混乱，信用缺失现象大量存在，企业之间资金相互拖欠、三角债盛行。这对于房地产企业的发展以及生存是相当不利的。因此，规范市场经济秩序，完善社会主义市场经济体制，必须尽快建立社会信用体系，同时，房地产企业想要壮大自身企业实力，提高自身竞争性，保证自身“血液”顺畅运行，也必须尽早意识到建立自身信用体系的重要性。

其次，经济全球化及我国加入ＷＴＯ决定了加快建立构建房地产信用体系的重要性。从一些发达国家的经验看，房地产企业基本上都已形成了比较完善的信用管理体系。这种管理体系，把各种与信用相关的社会力量和制度有机地组合起来，共同促进信用的完善和发展，制约和惩罚失信行为，因而其房地产企业具有强大的信用作保证，融资能力强，发展迅速，始终领先于我国的房地产企业。所以，想要吸引外资的投入，解决融资难问题，构建房地产企业自身信用体系是相当重要和紧迫的。

同时，房地产企业特性决定其需要大量的资金投入，需要通过银行信贷、证券市场操作和债券的发行等方式筹集大量的生产发展和技术改造资金。但是由于信用缺失行为大量存在，使得商业银行不敢轻易放贷，由于大量的违规行为和虚假包装上市、欺骗投资者的虚假审计报告等事件不断被揭露出来，证券交易也出现了严重的信誉危机，影响了房地产企业通过正常的信用渠道获取生产发展资金。因此可见，构建房地产信用体系对解决房地产企业的融资有着相当长远的作用，有助于企业长久发展及快速提升。众所周知，顺驰房地产开发企业从最初刚起步的小型民营地产商发展成为如今房地产界的领头人之一，其成就无不令人瞩目！据顺驰公司披露，20xx年顺驰现金流总量中，78％是销售回款，10％ 是银行贷款。12％是合作方、股东投入的资金。这些都向我们展露了顺驰企业迅速腾 4

飞以及驾驭百亿销售额的“秘诀”— —不断构建完善的信用体系。可见，房地产商业信用在房地产融资中作用相当重要。那么要想充分发挥房地产商业信用在企业融资及发展中的作用，首先就必须了解房地产信用的来源都有哪些？

应付土地出让金

在房地产业的运作中，即使是通过“招拍挂”购买的士地，也有一个分期支付的条件。因此，在开发商取得一块土地的控制权到交付全款会有一段时间。这等于让开发商取得一段时间的信用融资。

应付工程款

房地产商可以通过由施工单位垫资施工的办法来获得信用融资。一般预付一定比例的保证金，比如30％，工程完成后才支付余款，或者依据工期的进度分期支付。当然，施工单位也通过赊账等办法向材料供应商取得信用融资，甚至以欠薪等办法解决资金周转困难。这种模式形成了产业债务链，发展商是顶端的债务人。一旦支付发生问题，就影响整个产业债务链的清偿。

预收帐款

地产商取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证、销售许可证(即五证)就可以预售房屋。如果市场条件好、项目销售策划成功，地产商通过预售就可在正式交房以前预先收到房款。而为了推动预售。地产商往往给予一定的打折优惠。我们可以把这种折扣优惠理解为信用融资的成本。

意识到了构建企业信用体系对于房地产企业的重要性，了解到了房地产信用的来源，那么应如何做大做强企业实力，构建房地产自身信用体系，提高融资能力，增强企业竞争性呢？

构建房地产信用体系的途径及方法

由于我国信用体系的基础还相当薄弱，基于这样的背景，所以建立和完善房地产信用体系是一项艰巨的任务，还有很长的路要走。但是房地产经济健康稳定发展的客观要求和国际企业竞争格局的变化，迫切要求要想提高企业实力，提高融资能力的房地产企业必须从现在开始，加快信用体系建设，强化企业管理能力，提高企业竞争力。

首先，参照国家制定的相应信用管理的法律制度，及信用方面的立法和执法以及发达国家的经验，建设房地产信用体系国家必须先行立法，加以规范。当立法条件尚未成熟时，也必须出台相关的法规或部门规章，对房地产市场进行信用规范。欧、美等发达国家和部分发展中国家有些经验可以给我国企业提供借鉴。立法设规的目的是创造一个信用开放和公平享有、使用信息的环境。立法包括多个方面，如银行信用方面的立法，非银行方面的立法，规范商业信用和消费者信用行为的立法，规范商业授信行为的立法，规范信用中介服务行业行为的立法，等等。尤其应强调的是要尽快建立和完善房地产失信惩罚机制，明确在市场经济中，失信的法律边界是什么，失信到什么程度将给予何种程度和形式的制裁。通过这种失信惩罚机制的设立，做到“闯红灯者受罚”，加大房地产企业失信的成本，迫使其行为趋向守信，让守信成为守信者的通行证。

其次，通过多种方式强化企业自身的信用观念和信用意识及内部的信用管理，强化企业，加快构建企业信用体系。虽然信用体系建设需要法律体系和相应法规的制约，但是，信用的基础在很大程度上是基于企业自身的诚信理念及实力程度。加强企业信用管理，不仅可以大幅度减少因授信不当导致合约不能履行以 5

及受信企业对履约计划缺乏管理而违约现象的发生，而且可以形成对失信企业和机构的市场约束机制，使信用记录不良的企业在各企业的客户管理中被筛选掉，使其没有市场活动的机会和空间。所以，在市场经济环境的激烈竞争及国家宏观调控的影响下，房地产自身的行为准则首先应是讲信用，树立企业守信的公众形象，加强企业自身实力等来吸引银行投资及外资投入。

结束语

随着国家对房地产市场的调控以及房地产市场目前发展状况的制约，房地产企业，尤其是中小企业的发展受到限制，由于融资难而带来的企业困境显得愈发凸显，所以解决融资难受到越来越多房地产企业的关注。回顾万科，顺驰等大型房地产企业的发展历程及成就，无一不是巧妙地运用了房地产行业的各种融资工具，特别是企业信用的融资功能，不断壮大企业自身实力，加强企业管理，进而发展成为房地产企业的龙头产业。当然，国家及行业的信用环境的构建也是相当重要及紧迫的，所以解决融资难，充分利用好企业信用来解决融资让具有很大的挑战性，需要很长一段路需要走。本文主要分析了我国目前房地产企业融资现状，构建房地产信用的重要性及来源以及方法途径等方面简要阐述了构建房地产信用体系对企业融资的重要性及长远性。这篇文章从选题到定稿，我查阅了大量资料，但是在写作过程中仍感到知识的匮乏，特别是实践知识奇缺。在论述中虽然极力表达着自己的观点，但是要达到好文章的水平还显然不够，相对于专家的见解还有很多差距。但希望自己能够在今后能都够不断丰富自身知识，写出更加具有见解的文章。另外，能力的缺乏主要体现在对数据的搜集与处理上。有了这次经历，我想以后写起论文会更加轻车熟路了。若读者发现文章中的错误及不足之处，还望加以批评指正！谢谢！

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参考文献

[1]王淑敏.房地产金融实务[M].北京：清华大学出版社，2009.09.

[2]关英奎.以科学发展观为统领切实解决中小企业融资难问题[J] .《中国经贸导刊》，20xx年第15期.

[4]盛宝柱.关于加强房地产市场信用建设的思考.2008.

[5]栾世红. 房地产金融与保险[M].大连：大连工业出版社，2008.

[6]张维，彭伟.施工企业双向全程信用管理体系研究[J].《合作经济与科学》，20xx年08期.

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