毕 业 设 计 开 题 报 告

房屋中介管理系统

——用户与员工模块的设计与实现

学    院：

班    级：

学生姓名：

      指导教师：

职    称：

XXXX年XX月XX日

一、 研究目的

在当前经济发展的时代，人才流动也越来越频繁，不再受到地域的限制。当然人才的流动也面临许多问题，其中住房就是一个很大的问题。而且当前房地产市场不断发展，房产中介市场也在日益壮大，由于大部分人都没有闲暇的时间以及比较专业的房产和法律知识，房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

房产信息更新快，信息量大是其最大的特点，基于网络的房产中介管理信息系统不但解决了这些问题，而且有利于整合和管理市场的房产资源，极大得方便了房主与客户。对于房主来说，它充分发挥了网络技术的开放性和互动性，能够极大得方便房主发布房屋信息，为房屋的租赁和买卖开辟更广泛的市场空间。同时，对于客户来说，它能使客户突破时间，空间等客观条件的限制，更大范围内搜索自己满意的房屋资源。但是，各种各样的中介公司让公众难以取舍，存在着很多的风险和陷阱，而且我国目前房产中介行业信息化进程滞后，难以为公众提供及时互动的信息。针对目前尚不规范的房地产中介市场，创建一个值得大家信任的，信息及时的房产中介便成了当务之急。

房屋中介管理信息系统在全球范围内都得到了广泛的应用：在法国房屋中介利用该系统实现从帮助寻找客户到签约、管理等“一条龙”服务。在美国，随着计算机和互联网的发展，MLS（Multiple Listing Service即多重上市服务）的应用程序逐渐代替了纸张抄写房源信息的方法。数据库的特性与房中介的工作习惯、操作流程激发了软件工程师们对客户端的开发，房地产中介商可以在客户端进行数据的传输，同时可以通过互联网自动升级，避免了客户成本过多的投入。然而，在国内传统中介公司往往有成堆的文件需要人工去处理，信息的收集和更新非常缓慢，同时大量的信息也由于无法实现共享和深度开发而难以达到最优。传统的以手工登记为主的房屋中介信息管理方式，效率低下、出错率高，耗费了大量的时间和人力资源，而借助房屋中介管理信息系统，买卖房屋的顾客只需到房屋中介中心登记一下，留下相关信息，便可以得到顾客需要的消息，同时节省了人力。

信息技术作为当今使用频率最高的名词之一，随着计算机技术在工业、农业以及日常生活中等各方面的广泛应用，已经被越来越多的个人和企业作为自己赶超世界潮流的标志之一，而数据库技术则是信息技术中一个重要的支撑。数据库技术是计算机科学技术的一个重要分支。从20世纪50年代中期开始，计算机应用从科学研究部门扩展到企业管理及政府行政部门，人们对数据处理的要求也越来越高。在1968年，世界上诞生了第一个商品化的信息管理系统IMS(Information Management System)，从此，数据库技术得到了迅猛发展。在互联网日益被人们接受的今天，Internet又使数据库技术、知识、技能的重要性得到了充分的放大。现在数据库已经成为信息管理、办公自动化、计算机辅助设计等应用的主要软件工具之一，帮助人们处理各种各样的信息数据。所以将数据库的技术应用于房屋中介机构，方便其数据管理就变得尤为重要。

管理信息系统软件能使公司、中介或单位的生产效率，工作效率、管理水平有一个较大的提高，减少不必要的浪费，使顾客信息的收集、房源的分配等做到心中有数，使决策、计划更科学、更合理，以适应当今竞争日趋激烈的环境。一直以来人们使用传统人工的方式管理文件档案，或者使用人工和电脑统计相结合的方式，这些管理方式存在着许多缺点,如:效率低、保密性差，易出错,另外时间一长,将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。

计算机科学作为计算机应用的一部分,使用计算机对房屋中介的信息进行管理,具有手工管理所无法比拟的优点.例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高房屋中介和房地产公司营运的管理效率,也是中介和公司的科学化、正规化管理,与世界接轨的重要条件。

二、主要研究内容、研究方法

1．研究内容

房屋中介管理系统是一个典型的数据库开发应用程序，由用户与员工管理模块和出租与求租管理模块的设计与实现。在此基础上我们主要以软件工程理论作为系统开发的理论基础，以客户机/服务器模式的关系型数据库作为后台，整个系统从符合操作简便、界面友好、灵活、实用、安全的要求出发，完成客户基本资料管理、房屋基本资料管理等功能。

用户与员工模块的设计与实现：

（1）用户模块

用户模块主要用于管理用户信息，其中包括两种用户类型，即出租方和求租方。主要完成有关客户资料的各项信息的入录、查询、添加、删除、修改等对数据的更新和维护。该模块主要包括“出租者信息控制”、“求租者信息控制”等功能。

（2）员工模块

员工模块主要用于管理员工信息，例如给不同的员工分配不同的系统使用权限和工资等。当添加新员工时，通过触发器将其添加到员工信息表中。员工模块主要有“入录员工信息”和查询“所有员工信息”等功能。

2．研究方法

（1）通过对中介公司管理人员的访问、交谈可获得中介公司内部的管理需求，以及房屋管理的管理目标、未来中介公司对于房屋租赁管理发展变化趋势和长远规划的有关信息。

（2）通过具体租赁活动，了解房屋租赁的流程、日常房屋信息的管理，对房屋租赁管理系统有一个深刻得了解。

（3）通过市场调查，了解人们对房屋租赁公司的看法，以及他们对公司的期望

3．研究条件和可能出现的问题

（1）前期的市场调查很重要，了解市场的需求以能更好的完善程序。

（2）借助网络资源查找有关房屋租赁管理系统的相关资料，进一步了解房屋租赁管理系统的重要性。

（3）学校提供了完成该设计的软硬件设备。 

（4）可能存在的问题是专业知识的浅薄，使得在设计作品的过程中容易碰到一些难题。 如在过程中碰到的难题以及运行后的具体优化，就要查阅资料和请教老师。

三、课题的准备情况及进度计划：

（一）实验条件

1、开发平台：网络开发平台；

（二）实验步骤

1、查询相关资料，了解本系统的研究意义。可以上网搜索或者是去图书馆查阅相关资料。

2、通过查询资料了解该系统要如何做，及要做哪些东西。

3、设计出大体上的功能模块。

4、通过进一步的了解，对每个功能模块进行细化，将每一步都想清楚。制定出每一步的做法和注意的地方。

5、对设计好的程序进行调试，通过调试发现存在的问题并解决，从而达到完善系统的目的。

6、最后，整理各阶段的设计记录文档，写成论文稿。

（三）进度安排：

四、参考文献：

[1] 江少文 主编 配送中心运营实务与管理   同济大学出版社；

[2] 王杰瑞，宾晟，张琴编著 ASP.NET+SQL Server项目开发全程实录 科学出版社；

[3] 明日科技，吕双，房大伟，刘云峰 等编著 ASP.NET学习手册 电子工业出版社；

[4] 丁贵广著．ASP及ASP.NET编程基础与实例[M]．北京：机械工业出版社；

[5] 黄维通，刘艳民 编著 SQL Server 数据库应用基础教程 高等教育出版社；

[6] (美)Kalen Delaney 著 Microsoft SQL Server 2005技术内幕：存储引擎 电子工业出版社；

[7]明日科技 编 C#项目开发案例全程实录清华大学出版社

[8] 张海藩 编 软件工程导论（第五版）清华大学出版社

[9] 包善东 编著 更锋利的C#代码 清华大学出版社

[10] 王珊 陈红 编著  数据库系统原理教程  清华大学出版

[11] 谢益武&李冠宇  信息系统分析与设计教程 [M].大连海事大学出版社

[12] 邝孔武&王晓敏  信息系统设计与设计（第3版） [M].清华大学出版社

[13] 张月玲 范丽亚  管理信息系统  [M] 清华大学出版社

[14] 王珊 萨师煊  数据库系统概论 高等教育出版社

[15] 冯玉才.数据库系统基础[M].华中科技大学出版社

毕业设计开题报告

 

第二篇：房屋中介管理系统的设计-开题报告

毕业设计（论文）材料之二（2）

安徽工程大学机电学院

本科毕业设计(论文)开题报告

题目： 房屋中介管理系统的设计 Design of the housing agency management

system

课 题 类 型： 设计? 实验研究□ 论文□ 学 生 姓 名： 欧雪亭

学 号： 3092104236

专 业 班 级： 计算机科学与技术2092班 教 学 单 位： 安徽工程大学机电学院 指 导 教 师： 张丽平

开 题 时 间： 20xx年2月25日

2013 年 2 月 25 日

2

一、毕业设计（论文）内容及研究意义（价值）

1.1 设计内容

本课题为“房屋中介管理系统的设计”，课题类型为设计型，该系统的设计关键是角色模块和功能模块化分，该系统主要划分房子和客户两种角色。功能划分为：客户模块，管理员模块两大块。各个模块的功能如下：

1.1.1 客户模块

客户模块主要包括：客户注册，客户登录，信息的浏览，提交个人的信息，对房源信息的查询。

（1） 客户注册管理

客户注册信息包括：姓名、性别、登录密码、密码问题、邮箱地址、联系电话。

（2）客户提交个人信息

主要包括：姓名、性别、联系的话、房屋位置，房价、面积、户型。

（3）房源信息查询：客户根据自己的需要查找相应的房源。

1.1.2 管理员模块

该模块主要包括对房源、客源、账目、合同、安排业务员带客户看房，成交结果的管理。

（1）房源管理：对房源的信息录入、删除、修改。

（2）客户管理：对客户的信息的增加、删除、修改。

（3）账目管理：主要是包括房屋成交后从中获取的资金，保证账目的准确无误。

（4）合同管理：记录了房屋的买卖信息或者是租售信息，其中包括房子的具体信息，客户的具体信息，出售时间，出售价格，以及相关的注意事项等，方便管理员统计和管理。

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1.2 研究意义

在之前的房屋中介管理过程中，各地房管局往往采用的是通过粘贴板的方式使用户贴出本地房屋出售或者出租的情况，不仅不便于用户快速的查询房源情况，而且手工操作难免带来各种误差和错漏，尤其是在数据信息处理工作量大时容易出错；数据繁多时，容易丢失，且不易查找，出错后又不易修改，信息管理效率低下，无法保证高质量的信息服务，难于快速满足客户的需求，在无形中就消耗了更多的时间，人力，物力，增加了房屋中介公司的运营成本。所以开发房屋中介管理系统对于房屋中介管理人员，以及顾客来说都具有一些比较重要的意义。

基于以上问题，有必要建立房屋中介管理系统，使管理工作规范化，系统化，程序化，避免的随意性，提高信息处理的速度和准确性，能够及时、准确、有效的查询、修改房源基本信息，并能根据用户的不同需要，准确，迅速找到合适的房屋，而且管理者也迅速的统计出本月房屋出租出售情况等，对于客户的要求能够及时的满足，提高中介的工作效率。

在编程时，尽可能从用户操作的角度出发，力求使得操作简单、容易掌握，并尽可能考虑到对误操作的提示和容错处理，使系统有一个友好的用户界面。

中介管理系统总的来说，本课题的目的主要有以下四个方面：首先要学会去开发一个房屋；其次，通过开发数据库相关的应用程序，把学过的理论知识运用到具体实践当中去；再次，进一步掌握一门Windows下的快速GUI（图形用户界面）编程工具Dreamweaver；最后，通过对毕业设计论文的撰写，提高语言文字的组织能力、表述能力以及层次分析的能力，同时锻炼自己的系统开发能力，开发一套管理系统对于我们即将毕业的计算机科学与技术专业的学生来说，也是一次计算机应用于现实的一次很有意义的实践活动。

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二、毕业设计（论文）研究现状和发展趋势（文献综述）

随着我国社会主义市场经济体制的确立和发展，商业流通领域进入了一个空前的发展阶段，面临商界的激烈竞争，只有在多变的商品和顾客中挖掘并掌握市场需求，即淘汰“卖不出去的商品”，购进“卖得快、利润高的商品”的经营者才会获利，企业也才能在竞争中生存和发展，如果能够选择一个好的管理系统，把大量繁杂的、看似毫无关系的数据，有机的结合起来，形象的反映出市场的供求关系，就能够为得出正确的决策做出事半功倍的效果。在过去，销售业的操作一般都靠人工操作，如靠人工登记卡片、填写表格资料，然后根据不同的分类进帐，销售额的日结算和每月的盘点都需花费大量的人力和物力来完成。即使前几年，有些商家开始使用电脑管理，但也只是进行一些简单的数据计算的操作。这是一项极其繁琐的工作。通过人手工计算不仅容易出错，而且不能够及时把数据之间的关系形象化表现出来，也就不能够进一步掌握市场的最新动态。而通过本系统基本可解决以上问题，并且能够方便、灵活地对数据库的资料进行查询、统计、打印等操作，所有这些对数据库进行的操作都受到管理级别的限制，确保数据的安全性。 数据库技术是一门历史弥坚的学科，不像其它的计算机技术会随着时间的推移而变得越来越没有声息。考虑其原因，则是因为信息的爆炸对数据库技术的要求只增不减。在互联网日益发展、壮大的背景下，在因特网热潮不减的情况下，如何让原来在单机中使用的数据库可供多机使用，也成了必然的趋势。企业要在竞争中求得生存，就应使自己的产品资料销售、管理等方面科学化。

此“房屋中介管理系统”的开发定位于一个能够满足数据库管理软件，即具备一个数据库管理软件的基本功能，包括数据的增加，删除，修改，查询，统计等，便于用户查看，操作，和查询房屋登记信息。同时能够提供高质量的套打及快速生成统计分析报表。此外，系统具有用户登录功能，不同用户有不同的权限，这样可以提高数据的安全性和可靠性。该系统符合各房屋中介公司和各地房管局规定的各项数据项上报汇总统计的要求。系统采用盟友系统开发平台和数据库相结合的手段进行开发，结构紧凑、运行速度快、操作简单，更因为拥有自己的源代码，所以保证了软件具有高度的保密、安全性，本系统将房屋中介公司工作人员方便、安全、高效的进行管理。

国外以及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，有实力的房屋中介公司 - 3 -

业务范围更广，具有很强的灵活性。随着互联网的广泛应用，国外的房屋中介公司大都设有网站，从公司诚信为客户服务，帮你解除烦恼的承诺到各房的租赁，买卖业务的经营项目，一应俱全。

使用excel表格登记或者手工登记处理大量房源和客户信息是很多房屋中介机构目前采用的的方式，或者是将前期登记好的房屋信息一一录入数据库，信息的处理是分开的，这样一方面容易发生信息错误记录，信息丢失等情况。另一方面也造成了信息的重复录入以及资源的浪费。未来房屋中介管理系统将朝着信息化之路前进，从而实现房屋交易中共享信息的功能，增加交易机会，缩短交易时间，从而满足客户和中介的需求。

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三、毕业设计（论文）研究方案及工作计划（含工作重点与难点及拟采用的途径）

3.1 设计的重点和难点

1．房屋中介管理系统的功能及需求分析应考虑充分，充分了解该系统使用对象的需求，并按照需求，设计和完成系统所需要的功能，使系统真正满足使用者的需要，这是这次系统设计的重点。

2．使用+ Microsoft SQL Server 2008进行系统的设计，其快捷方便的开发环境，使得开发人员能够更加关注于细节的设计，因此，为此系统设计一个友好美观的界面也是这次系统设计的重点。

3．客户按照房屋地点来查询房屋信息是房屋中介管理系统中必不可少的部分，这个查询模块是这次系统设计中的重点和难点。

4．具面向对象的语言特性以及ASP.NET程序的自身特点，同时结合该系统的复杂程度，选择一个合理的架构不仅能够节省开发资源和开发时间，同时也使得系统更加的健壮和完善。

5．准确全面理解房屋中介公司对于房屋管理的需求是本次设计的一大难点。

6．设计一个少冗余，高效率，完整和合理的数据库系统也是本次设计的一大难点。

3.2 设计拟采用的途径和研究手段

运用软件工程的设计思想对该系统进行需求分析，概要设计、详细设计、系统编码和系统测试；运用Microsoft SQL Server 2008开发系统数据库；运用ASP技术设计实现系统。

设计的具体研究途径主要是：

1．需求调研分析

（1）分析课题，查找相关资料，大致了解房屋中介管理的需求及相关的业务逻辑，然后列出要开发的系统的主要功能模块，每个功能模块有哪些子功能模块，对于有些需求，如果明确有相关的界面时，可以初步定义好少量的界面。 - 5 -

（2）进行详细的调研，围绕房屋中介管理收集有关的资料，查阅相关的文献，收集有关的数据，并对房屋中介管理的实际需求等进行调研，更深入的了解需求。

（3）形成需求文档，在以上工作的基础之上，进一步分析、总结，归纳出详细的需求，并以文档的形式形成需求说明书。

2．系统设计

（1）概要设计：通过需求分析和可行性分析，对软件系统的设计进行考虑，包括系统的基本处理流程、系统的组织结构、模块划分、功能分配、接口设计、 运行设计、数据结构设计和出错处理设计等，为软件的详细设计提供基础。

（2）详细设计：在概要设计的基础上进行软件系统的详细设计。在详细设计中，描述实现具体模块所涉及到的主要算法、数据结构、类的层次结构及调用关系，需要说明软件系统各个层次中的每一个程序(每个模块或子程序)的设计考虑，以便进行编码和测试。应当保证软件的需求完全分配给整个软件。详细设计应当足够详细，能够根据详细设计报告进行编码。

3．系统编码及调试

（1）程序编码：根据《软件系统详细设计报告》中对数据结构、算法分析和功能模块等实现方面的设计要求，开始具体的编写程序工作，分别实现各模块的功能，从而实现对目标系统的功能、性能、接口、界面等方面的要求。

（2）系统调试：测试编写好的系统，对每个功能模块进行调试确认。

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四、毕业设计（论文）进度计划

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五、主要参考文献

[1] 韩国峰，杨力学，王景春 网络系统开发实例精粹（ASP版） 北京：电子工业出版社，2006.7

[2] 明日科技编著 ASP.net数据库系统开发案例精选 北京：人民邮电出版社，2006

[3] 黄雷 ASP.net+SQL Server 项目开发实践 北京：中国铁道出版社，2006.3

[4] 刘新伟 杨嵩 Delphi数据库链接 成都：西南工业大学学报，2003.12

[5] 郑人杰 马素霞 软件工程概论 北京:机械工业出版社，2011

[6] 程凯 计算机技术与应用研究 许昌学院学报，2006

[7] 丁贵广 ASP.net编程基础与实例 北京：机械工业出版社，2002，10

[8] 石志国 ASP.net动态网站编程 北京：清华大学出版社，2001，9

[9] 朱友琴 网站规划与设计 北京：电子工业出版社，2001

[10] Steve Teixeira Pacheco SAP6 Developer’s 北京：机械工业出版社，

2002

[11] 吕伟臣 ASP.net入门与提高 北京：清华大学出版社，2004

[12] Dusan Petkovic SQL Server2000:A Beginner’s Guide 北京：清华大

学出版社，2001

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附录

英文参考文献及翻译

1.英文文章

. How to be a qualified real estate intermediary

One ，A conduit company

Conduit company is generated to represent the local economy development is rapid and stable economic development trend, why good will and real estate intermediary about?

income of workers increased, people began to rich, natural will be better in the clothing, food, shelter,,, especially Chinese traditional thought, housing is very important, because in addition to have a home, now has the real is also a symbol of achievement performance, identity if you have, the bigger houses, on behalf of your achievement is bigger, more brilliant, in addition to housing in addition to demand or a more stable long-term investment. So in a rapid development of place, building such a big demand for conduit company appear to be playing urged market development role.

But to buy buildings people can choose the developers building, why buy second-hand housing? Because most property developers, often have to wait for a long time to launch, and developers of the price is relatively high and new supporting the housing is not complete, or is it because the location of reason, so will make some people to buy second-hand housing, then the conduit company will be able to play a role.

Two, intermediary role

Have you ever thought of intermediary plays what role? Do you think the intermediary is real to guest or guests to help find a house to buy?

In fact, the intermediary is a special industry, we and other sectors of the salesman is very different, general industry sales is the company - 10 -

some of their products to market, the company should be due to market prices, the advantages of business only sell the products will complete the task. This is called one-way marketing.

Be worthy of the name and our role as intermediaries, we have no their own products, without their own pricing, we do fully commissioned, to complete the task the Commission, we are selling services, selling your commitment, your relationships, your powers of persuasion and so on and so on to give you trust.

Three, the entrusted or the matters needing attention

( 1 ) the owners commissioned we offer mainly through several ways. 1, the telephone sale;

2, go to our company site;

3, we asked the owner;

4, is the friend or the old client to introduce.

Or above no matter what, you must be careful to record the details, must not be missed. Because this program is very important, if you accidentally recorded fault data will affect you or your colleagues step number.

( 2 ) the closing record data are as follows:

Sell.

1, the owners name

2, detailed address

3, area

4, telephone number ( must try to record more owners telephone) 5, the price (which may include price, even the commission price ) 6, whether the tax package

7, decoration condition

8, the property is vacant, if the vacancy must get the keys in our company

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9, whether the loan ( now try to understand owes the bank money ) 10, house ( such as the owners keys need not ask )

11, real estate certificate whether he ( if it is the agent, whether legitimate authorization document )

12, whether the price renegotiation

13, if there are special treaty

14 other projects, selling properties will buy

Rental:

1, the owners name

2, detailed address

3, area

4, telephone number

5, the price

6, equipment

7, decoration condition

8, whether the change interval

9, the property is Ji ( vacancy )

10, house

11, the price can be negotiable

12, there is no special treaty

13, after the lease will buy other projects

The last bear a few remind owners we managed to help him sell or lease is required to charge a commission.

Sell: Commission 1% ( on the 1% )

Out: a month rent charge a commission of 70% ( on the 35% )

Speech and body language:

Speech and body language is a method of representing your character, but also directly affect your powers of persuasion and influence. Speech is a kind of knowledge, for your statement is equivalent to your idea, - 12 -

your career charm to play out, Lin to make each other want to purlin, listen to your speaking to persuade you, so please think carefully before you speak you say out of the results.

The old man often say: ( food can eat, but he can't talk casually about ), because your words will affect your results. ( to form a habit is to think, and then speak )

Body language:

Body language is to enhance your language persuasion, increase your ability to express, so the body language is very important, because what you do, is to give each other's perception of whether you trusted, or a frivolous floating brown people.

Body language is any action and eye bag expanding your body do exchange, so you should pay attention to your own actions, eyes and talk to people don't look around, the actions of the body should not be too exaggerated, action and generous nature. You have to remember every word you said, any action to do, the other would give you the assessment.

Sales skills:

We contact the customer marketing, first need to understand the needs of customers, don't do this, because you sell something if the guest does not suit completely, no matter how good the things, he is not interested, he feels you are wasting his time, but also a waste of your time. So in contact with customers to understand his needs, then introduces.

How to understand the customer?

Each customer is either telephone or to seek to the company, he will give you his basic needs, but the basic need is not enough, so we should enhance mutual understanding of each other, the best way is to take the customer to see a few more suites, in the house to understand his needs, and make recommendations and introduce appropriate, increase customer purchase desire. The most basic is to understand customer, customers buy - 13 -

a house is owner-occupied or investment, need more area, the number of housing prices, the budget, why choose this area, and other real estate companies see real etc.. To understand his basic needs, introduce some approximation of the property to him.

Radio disc:

When you understand the customer's require you to examine clients, must prepare a set of drill plate let him, let him ask questions to understand customer requirements more in-depth. But you must have one to two target disk, and then make a recommendation, the other is not the target disk as compared with the target disk. ( definition emergency target disk is the site owners can you master )

Soak the price:

Soak the price means the owner gave us the price a little higher and reported to the customer, why are you doing this? Because each person's psychology are afraid to lose. So no matter how much disk Xun, customers will ask you to help him make a counter-offer, if you have no residue price, owners are reluctant to price reduction, customers will only feel you have no power to help him, but will not make a decision, the more likely to lose customers.

The negotiations:

Enter into negotiation moment is of vital importance to the moment, customer requirements you tilt the terms and prices for him, entered the final stage, the negotiations success or not, is to prepare and deploy what you do before adequate. Your relationship with customers to establish, how much he degree of trust in you, and the influence of the level of difficulty.

Often customers and owners in the negotiation stage will have a lot of reasons, mouth Ji, worry about the increase in difficulty. The owner and customer disputes in the price or condition, both sides have their - 14 -

own reasons. At this moment you are going to change their ideas, do not mix the deadlock situation, every time you meet each other looking for reasons or excuses, must first " agree " after the " but ". Because everyone is born to each other to identify themselves, when you agreed he would reduce resistance to you, think you are his side. You tell him our current analysis of interested parties, he will more readily accept your opinion. ( remember "consent", " but " )

Don't make the following error:

1, can not let the customers and the owners exchange contact addresses and telephone numbers.

2, as far as possible to allow customers to communicate directly with the owners.

3, can not let the customer know the upset sale or rental owners. 4, to have the concept of time, about the customers don't be late, don't let the guests wait for you.

Every time I go out to work, to find out their essential goods bring out bring no ( including pens, business card, all kinds of agreements or contracts )

2.中文翻译

如何做一名合格的房产中介

一，中介公司的产生

中介公司的产生是代表当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋式好会与房地产中介有关呢？

因为当经济发展好投资生意有可观回报，工人收入增高、人民开始富裕，自然会在衣、食、住、行，追求更好，特别中国人的传统思想、住房非常重要，因为除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就的表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、越辉煌，此外房屋除了是需求还是一 - 15 -

种较稳定的长远投资。所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量这么大的时候中介公司的出现是起着催促市场发展的作用。

但是要买楼房的人可以选择发展商的楼房，为什么要买二手房呢？ 因为开发商大多数楼盘，往往要等上一段时间才能交房，加上开发商的价格比较高及该房屋的新配套相对不够齐全，又或者是因为地点的原因，所以会令部分人转往买二手房，这时中介公司就能发挥作用。

二，中介的角色

请问阁下是否想过中介起什么角色呢？你认为中介是卖房给客人还是帮客人找房子买呢？

其实中介是一个比较特别的行业，我们同其他行业的业务员是有很大的不同，一般行业的业务员是公司有一些自己产品推出市场，公司应因市场定好价格，业务员只需推销该产品的优点便完任务。这就叫单向推销。

而我们的角色名副其实是中间人，我们无自己的产品，无自己的定价，我们所做的全受人委托，完成任务收取佣金，我们是推销服务，推销你的承诺，推销你的关系，你的说服力等等而令对方给予你信任。

三、受委托放盘最注意事项

（1）业主委托我们放盘主要是经几类途径。

1、电话放盘；

2、亲自到我们公司放盘；

3、是我们主动要求业主放盘；

4、是朋友或老客户介绍。

以上无论什么方式放盘，你必须小心记录详细资料，决不能有错漏。因为这个程序是非常重要的，如你一不小心记录错资料便会影响你或你的同事的步数。

（2）收盘记录资料如下：

出售：

1、业主姓名

2、详尽地址

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3、面积

4、电话号码（一定要尽量记录多些业主联系电话）

5、价钱（可能包括叫价，连佣金底价）

6、是否包税

7、装修状况

8、该物业是否已空置，如果空置必须争取钥匙放在我们公司

9、现在是否有贷款（尽量了解欠银行多少钱）

10、看房方式（如业主放钥匙就不用问）

11、房产证是否他本人（如果是代理人，是否有合法授权文件）

12、价格是否再商议

13、是否有特别条约

14、卖楼后会否再买其他楼盘

出租：

1、业主姓名

2、详尽地址

3、面积

4、电话号码

5、价钱

6、设备配套

7、装修状况

8、间隔有否改动

9、该物业是否已吉（空置）

10、看房方式

11、价格可否面议

12、有否特别条约

13、租出后会否再买其他楼盘

最后紧几提醒业主我们成功帮他售出或租出是须收取佣金。 卖出：收取佣金1% （上下家各1%）

租出：收取佣金一个月租金的70% （上下家各35%）

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言谈及身体语言：

言谈及身体语言是表现你品格的一种方法，亦直接的影响你的说服力及影响力。言语其实是一种学问，因为你的说法是等于把你的想法表现出来，把你的事业魅力发挥出来，林令对方很想檩、聆听你的说话而给你说服，所以说话前请你细心想想你说出来的结果。

老人家经常说：（食物可以随便食，但说话就不可以随便讲），就是因为你的说话会影响你的结果。（要养成一种习惯就是先想想，然后讲）

身体语言：

身体语言是加强你语言上的说服力，增加你的表达能力，所以身体语言是非常重要的，因为你所做的动作，是给予对方的观感你是否可信的人，还是一个轻佻浮糙的人。

身体语言是包扩你的身体所做的任何动作及眼睛的交流，所以你要留意你自己的动作，眼睛与人交谈不要东张西望，身体的动作不要太夸张，动作自然大方。你要紧记你所说的每句话，所做的任何动作，对方都给予你评估。

销售技巧：

我们与客户接触推销，必要先了解客户的需要，不要乱做介绍，因为你推销一样东西如客人完全不适合，无论该东西有多好，对他都是无兴趣，他只觉得你在浪费他的时间，同时也在浪费你自己的时间。所以在与客户接触先要了解他的需要，然后才介绍。

如何了解客户呢？

每个客户无论是电话或是自寻到公司，他都会给你说他的基本需要，但是这基本需要是不够的，所以我们要加深了解对方，最好的办法是带客户多看几套房，在看房时了解他的需要，而做出适当的建议及介绍，增加客户的购买欲念。了解客户最基本是，客户买房是投资还是自住，需要多大面积，多少个房，预算房价，为什么会选择此区，是否与其他地产公司看过房等。了解他的基本需要后，介绍一些近似的楼盘给他看。

射盘：

当你了解客户的要求你要带客户看房，必须预备多几套耧盘让他比较介绍，让他提出问题从而了解客户更深入的要求。但你必须要有一个至两个目标盘，然 - 18 -

后作出重点推荐，利用其他不是目标盘作为比较目标盘的好处。（紧急目标盘的定义是该盘的业主你能完全掌握）

揸价：

揸价的意思是把业主给我们的底价提高一点报给客户，为什么要这样做？因为每个人的心理都是怕吃亏。所以无论盘有多荀，客户都会要求你帮他还价，如果你没有渣价，业主又不愿把底价再减，客户只会觉得你无能力帮他，而不作决定，更可能会失去客户。

谈判：

进入谈判一刻就是生死存亡的一刻，客户要求你为他倾条件及价格等，进入最后阶段，谈判成功与否，是你在之前所做的准备及部署是否充足。你与客户所建立的关系，他对你的信任程度有多少，而影响难度的高低。

往往客户和业主在谈判的阶段都会有很多的理由、口籍、优虑的事情而令难度增加。业主和客户在价格上或条件上出现争议，双方都会有各自的理由。在这一刻你是要改变他们的观念，不要混入僵局的局面，你每遇到对方在找理由或借口，都必须先“同意”后“但是”的方法。因为每个人都是天生希望对方认同自己，当你表示同意他便会对你减低抗拒，觉得你是他的同一阵线。你再跟他分析现时的局面利害关系,他便会比较容易接受你得意见。（紧记“同意”“但是”） 切记不要犯以下错误：

1、不可以让客户与业主交换联络地址及电话。

2、尽量少让客户与业主直接沟通。

3、不可以让客户知道业主出售或出租之底价。

4、要有时间观念， 约了客户千万不要迟到，不可让客人等你。

每次外出工作时，先查清楚自己带出去的必备品带齐了没有（包括笔、名片、各样协议书或合同）

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