房屋公共维修基金

房屋公共维修基金是指售房单位在销售商品住房时依法向购房者根据售房合同一次性代为收取的用于日后对该物业管理区域内的共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新、改造的储备资金。房屋公共维修基金的所有权归全体业主。

19xx年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。从20xx年4月1日起，公共维修基金的交纳标准调整为：多层楼房、别墅一般按照购房款2％的比例收取；高层楼房及多层带电梯楼房一般按照购房款3％的比例收取。售房单位按多层住宅售房款的2%、高层住宅售房款的3%的比例，筹集公共维修基金。

售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区，经业主委员会提交业主大会决定，可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。

维修基金归全体业主共有，应设立专帐管理，专款专用，定期接受业主大会和业主委员会的检查与监督。维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，缴纳物业维修基金。

问题一 什么是公共维修基金？怎样交纳公共维修基金？

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。

根据现行政策规定，购房者要按照购房款2%的数额来交纳公共维修基金。以一个总价为50万元的房子为例，它的公共维修基金就是1万元。目前公共维修基金多由物业公司在业主收房时收取。

问题二 公共维修基金存放在何处？由谁管理？

业主大会成立后，经业主大会决议，由业主委员会（以下简称“业委会”）在银行开立账户，存储维修资金。业委会开户银行由市建委通过招标方式确定，供业委会选择。业委会开户后，应当将开户资料报送市资金中心区县管理部备案。

各区县建设委员会负责本辖区内维修资金使用的管理、监督工作。市住房资金管理中心（以下简称市资金中心）负责维修资金使用的日常管理工作，遵循“专户存储，业主决策，专款专用，核算到户”的原则。

问题三 什么情况下可以使用？怎样申请使用？

当物业管理区域内属全体业主或部分业主共同所有且共同使用的部位及设施设备需要进行除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造时，可以申请使用

公共维修基金。涉及物业管理区域内全体业主的维修工程，业委会应当组织召开业主大会会议，经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施；涉及部分楼宇、单元、楼层的共用部位、共用设施设备的维修工程，业委会应当组织召开所涉及范围内业主会议，经所涉及范围内业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。 由业委会向代管的市居住小区管理办公室（以下简称“市小区办”）申请，市小区办在与业委会签订移交协议后7个工作日内将业委会所辖范围内业主的维修资金划转到业委会账户；物业管理区域内公有住房售后维修资金，由业委会向代管的市资金中心申请，市资金中心在与业委会签订移交协议后7个工作日内将业委会所辖范围内公有住房售后维修资金划转到业委会账户。

业委会成立前，维修资金原则上不得使用。确需使用的，物业应当将维修计划、费用预算、维修费用按户分摊明细表等向维修工程涉及业主公示及征求书面意见，经涉及业主所持投票权三分之二以上通过；物业持资金支用申请、资金预支用备案表、业主决议、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表、维修资金交纳情况统计表、施工合同等材料到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金预支手续。

目前，小区一般需入住5年后方可申请使用公共维修基金。业委会是公共维修基金使用管理的重要机构，由此可见小区成立业委会的重要性！

问题四 已经使用了的公共维修基金该怎么分摊？

1.物业管理区域内、楼宇外的维修工程费用由物业管理区域内全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

2.楼宇内的维修工程费用由该楼宇全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

3.一幢楼宇有两个或两个以上单元门的，专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备，维修工程费用由该单元全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

4.专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备，维修工程费用由该楼层全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

需要注意的是属人为损坏等因素造成的维修工程费用，由责任人承担，不得使用维修资金。此外，银行应按规定向业主提供维修资金查询卡，业主可凭卡查询个人账户内维修资金收支情况。业委会应至少每半年一次向业主公布已发生的维修工程项目、维修费用、分摊标准及资金使用管理的其他有关情况。

问题五 未建立公共维修基金的老小区如何补建公共维修基金？

由于北京市在19xx年1月1日起实施公共维修基金制度，所以之前的老小区未建立过维修资金的，须按照7.00元/平方米/年的标准补建，直至累计到80元/平方米/户，补建资金必须交到维修资金开户银行，存入业主明细户。未建立及尚未补建、续筹维修资金的，住宅物业管理区域内发生中修、大修及更新、改造时所需分摊的维修费用，由相关住宅、非住宅业主承担。

问题六 在什么情况下需要续交公共维修基金？

如一幢楼房或一户业主的维修资金经使用后，不足首次交纳额的30％时，业委会应提议续筹。续筹标准及办法由业主大会决定，续筹金额一般应由业主按所拥有的建

筑面积比例分摊。续筹资金必须交到维修资金开户银行。

问题七 当公共维修基金被挪用时，业主该怎样维护自己权利？

物业挪用维修资金的，按照《物业管理条例》的规定，由物业管理的行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。物业管理企业挪用维修资金情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。业委会挪用维修资金的，可依法追究责任人的责任。

言论 物业代收公基金，你放心吗？

从上面七个关于公共维修基金的问题，可以看出《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》对公共维修基金的使用和管理环节有非常严密的规定，特别是要求银行为业主个人提供维修基金查询卡，让业主有了明白账，这是《办法》进步所在。《办法》涉及最少也是最容易发生问题的，是在公基金从业主个人交纳到银行建立账户的中间环节，也就是物业收取公基金的环节上。矛盾焦点是物业收钱之后不交给银行而交给开发商，业主该怎么办？

在实际操作中，公基金是在业主收房时由物业代为收取的，这时小区尚未成立业委会，难以对物业进行有效监督，而物业多由开发商选聘，甚至就是开发商的“一家人”，开发商开口要这笔钱，物业也只有乖乖献上的份。所以就有了广州开发商截留10亿公共维修基金的奇闻。对于此，北京市房地产律师协会会长陈文认为，业主没有必须把公共维修资金交给开发商收取和管理的必要，业主与开发商之间不存在委托与被委托的法律关系。所以由谁来收取公共维修基金，是解决问题的关键，但很遗憾《办法》并没有给广大业主明确的答案。

在市场经济条件下，很多事有利益才有动力，既然最终公共维修基金是要放到银行，那么相关政府单位是否可以考虑让有资质的银行直接收取这笔钱，并允许银行收取一定比例的保管费，把钱放在银行总比让钱去向不明要来得踏实些。

此外，按照北京市住房维修基金相关规定，小区要申请使用住房维修基金，必须要经2/3以上业主同意，光是挨家挨户走访签字就已经很难了，何况还有繁琐的审批程序和条件。据了解，北京现在共有3000多个小区，已经申请到维修基金的迄今只有18个小区，这也是广大业主抱怨的问题，如何既保证公共维修基金的安全，又能让业主方便地使用，是政府需要继续研究的问题。

缴纳公共维修资金今年有新政策,公共维修基金将按住宅的建筑成本计算缴纳比例.今后，市民买房时所要交存的公共维修基金，将不再按照房款的比例，而是按照每平方米的建筑安装工程造价的比例交存。建设部于20xx年12月发布《住宅专项维修基金管理办法》，于20xx年2月1日起实施。与以往的规定相比，此次新办法最大的变化，就是公共维修基金交存的变化。以往的规定为按购房款2%～3%的比例向售房单位缴交维修基金。 此次的新规中确定，商品住宅的业主，按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。这意味着公共维修基金将按照住宅的建安成本计算缴纳比例。

 

第二篇：房屋公共维修基金

一、房屋公共维修基金的定义

房屋公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。

单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房保修期满后公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

编辑本段二、房屋公共维修基金的由来 19xx年，建设部、财政部发布了《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，开启了房屋公共维修基金缴纳的先河，开始为非强制性缴纳，后来演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用之一。

19xx年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。从20xx年4月1日起，公共维修基金的交纳标准调整为：多层楼房、别墅一般按照购房款2%的比例收取；高层楼房及多层带电梯楼房一般按照购房款3%的比例收取。售房单位按多层住宅售房款的2%、高层住宅售房款的3%的比例，筹集公共维修基金。 编辑本段三、房屋维修基金的权属

维修基金归全体业主共有，应设立专帐管理，专款专用，定期接受业主大会和业主委员会的检查与监督。维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。

《中华人民共和国物权法》对公共维修基金的归属和使用做了明确的规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”

售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区，经业主委员会提交业主大会决定，可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。

首先是由业主向物业公司报修，由物业公司直接或是会同业主委员会（业主）一起向基金管理中心提出申请。然后由专门的工程人员会同物业和业主委员会（业主）一起去现场查勘，进行认证是否需要动用公共维修基金，一旦符合规定，马上安排维修。维修结束后，由基金管理中心、物业管理公司和业主或是业主代表三方查勘验收。最后是维修费用的结算，由维修单位（一般是物业管理公司）造维修费用表，经业主委员会盖章认可，考虑业主委员会不具备专业知识，基金管理中心还将审定价格最终决定费用的多少，然后再从相关业主的公共维修金的账号中扣钱。其中一般公共部位由业主委员会负责监管签字，单户则由业主监管签字。 编辑本段五、房屋公共维修基金的法律条文 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法建住房[1998]第213号文

建设部、财政部19xx年12月16日颁发，自19xx年1月1日起开始实行 第一条为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。 第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房，以下简称“商品住房”）和公用住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。

编辑本段规定

本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。第三条本办法所称共用部位是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第四条凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。 维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字987号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 第

五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款式2%—3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

第六条公用住房售后的维修基金来源于两部分： 1、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。 2、购房者按购房款式2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 公用住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。 第七条维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可以用于购买国债或者用法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。 维修基金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。 第八条维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。 第九条在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。 第十条业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。 第十一条业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。 维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。 第十二条物业管理企业发生变换时，代管的维修基金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。 第十三条业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。 第十四条因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。 第十五条各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。 市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对账制度等。 第十六条业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。 第十七条公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。 第十八条维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪，应依法追究刑事责任。 第十九条本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本

办法规定的，当地房地产行政主管部门和财政部门应当按照本办法规定制定建立或补充维修基金的具体办法。 第二十条公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。 第二十一条省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门可以根据本办法制定实施细则。 第二十二条非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行。 第二十三条本办法由建设部负责解释。 第二十四条本办法自19xx年1月1日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。