一 报告摘要

1 评估假设和限制条件

本次聘雇项目“花样年华郡”项目位于深圳市宝安区翻身村旁我们在本报告中的有关分析和结论，是建立在以下评估假设和限制条件的基础之上的：

（1） 项目经济技术指标依据

报告中项目经济技术指标以委托方提供的用地《深圳市土地使用权出让合同书》、《房地产证》、《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》以及其他相关资料为准。

（2） 土地取得成本测算依据

根据贷款企业提供的资料，“花样年华郡”项目建设用地面积为23，955.16平方米，取得费用共计9，746.6万元，根据《付清地价款证明》，其中地价款1，886.6475万元已于20xx年09月11日全部付清。

（3） 项目已投入建设资金和自筹资金

根据贷款企业介绍，到20xx年11月项目已投入资金11，184.12万元，包括地价款和其他土地取得成本9，746.6万元，前期工程费1，124.86万元，土方及基础工程312.75万元，尚需投入建设资金为34，511.43万元。这部分资金含企业的自筹资金20，500万元，其余拟向银行贷款，根据贷款企业介绍，企业自筹资金的比例为总投资额的35.9％。

（4） 项目可售面积的确定

根据《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》、《房地产证》以及委托方提供的资料确定，“花样年华郡”项目总用地面积为23，955.16平方米，计容积率建筑面积为106，273.85平方米，其中住宅面积为91，744.82平方米，商业面积8，695.67平方米，居委会面积为100.97平方米，垃圾收集站60平方米，核增建筑面积5，672.39平方米。不计算容积率建筑面积为26，062.42平方米。在本次测算中，我们假设测算期内住宅面积销售90％，商业面积销售85％，以此作为测算依据，若今后实际可售面积调整，则报告应作相应调整。

（5） 开发主体的确定

根据委托方提供的《房地产证》【深房地字第5000345563号】、【深房地字第5000345562号】；《深圳市建设用地规划许可证》（深规许字01-2006-0035）、（深规许字01-2006-0036）及《企业法人营业执照》【注册号440301103684374】确认

本项目的开发主体为深圳市花样年投资发展有限公司深圳市新安裕丰股份合作公司。

（6） 承贷主题的确定

根据银行介绍，本次贷款的承贷主体为深圳市花样年投资发展有限公司。

（7） 项目市场前景

报告中本项目预计于20xx年第4季度初开始销售，我们假设项目是在房地产市场回暖，市场需求量缓慢上升的前提下，实现销售价格和销售率，若房地产市场变化较大，则预计销售价格及销售率应作相应调整。

项目分析结论是基于以上假设和限制条件之上的，如有变化则本报告需作相应调整。

2 项目评估说明

（1） 评估说明事项

深圳市花样年投资发展有限公司拟于20xx年1月中国农业银行深圳市分行申请25，000万元贷款，用于“花样年花郡”的项目工程建设。该公司特委托我司对此项目进行综合评估，以便为银行贷款决策提供参考依据。

（2） 主要评估依据

?《中国农业银行商品房开发贷款管理办法》（农银发【2001】193号） ?《中国农业银行中长期贷款项目评估办法》（农银发【2001】230号） ?《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标【2000】205号）

? 《建设项目经济评价方法与参数》（国家发展改革委、建设部：发改投资【2006】1325号）

? 中国人民银行关于项目开发贷款的有关规定

? 开发商取得的项目批文、方案设计资料、用地建设法律文件

? 深圳市同类工程建设标准市场询价

? 企业提供的相关资料

（3） 项目简介

? 根据开发企业提供的《深圳市建设用地规划许可证》及《深圳市建设工程规划许可证》，项目规划指标如下：

? 项目工程进度状况

项目于20xx年3季度末开始土方及基础工程，预计在20xx年底完成竣工验收。

截至查勘日20xx年11月05日，项目已完成桩基工程。

3 评估结论与建议

（1） 评估结论

a) 项目定位评价

本项目总体定位为宝安中心区·双地铁口·首选小户型精品公寓。项目位于宝安中心区宝安大道，由宝安大道、罗田路、新湖路和玉律路围合而成。地块方正，南北两个部分由一条市政道路分开，但不影响项目的整体开发。

项目地块东边距离宝安体育中心仅300米左右，拥有地铁1号线宝安中心站和地铁5号线翻身站双地铁口，“尽可入市，退可出市”，享受都市繁华便捷的同时，闹中取静，距喧嚣于外，以高档次产品打造城市精英的私享空间。

项目物业类型主要为25层和27层的高层商品住宅，具体户型配比如下：

户型主要以单身公寓、一房一厅为主，户型30～50平方米，辅以60～75平方米二房二厅，该项目的户型配比及户型设计，符合当前国家政策和市场潮流。 项目功能整体定位明确，符合政府规划及市场需求。

b) 建设合法性评价

项目已取得, 《房地产证》、《深圳市土地使用权出让合同》、《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》等证。

c) 建设资金来源分析

本项目开发总投资为57，099.80万元，资金来源为企业自筹资金、银行贷款及本项目销售回款

d) 项目经济效益评价

根据分析测算，在保证实现项目营销计划的前提下，本项目经济效益良好。

（2） 项目风险及建议

本贷款项目存在的主要风险为市场风险、政策风险、建筑工期本体风险。 我们提出以下建议及风险防范措施：

? 督促发展商制定有效的营销方案，确保项目成功销售。

? 贷款封闭使用，专款专用，保证工程按时完成，按计划销售。

? 与贷款企业签订相应的还款合同，当项目有销售资金回笼时，首先偿还银行的项目贷款。

? 按揭监管，通过对按揭贷款的控制化解开发贷款风险，确保项目贷款回流。 ? 密切关注借款企业财务融资和还款情况，严格监督企业执行本项目还款计划。 ? 随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施。

项目具体分析和评估过程请仔细阅读全文。

二 贷款企业评估

1 贷款企业概况

2 经营者素质

贷款企业部门设置齐全。公司经营管理者整体素质较高，且对公司的经营管理经验丰富。

3 企业财务状况及偿债能力评估

（1） 企业财务状况

? 营运能力分析

20xx年到20xx年总资产分别为94，409.47万元、81，782.74万元、93，195.66万元，净资产分别为48，616.79万元、60，195.47万元、63，917.86万元，从整体来看，企业营运能力较强。

? 偿债能力分析

20xx年到20xx年企业资产负债率分别为48.5％、26.4％、31.42％，资产负债率较低，长期偿债能力较强；流动比率分别为1.65、3.2、3.28，速动比率为1.58、

2.68、2.81，这说明企业的短期偿债能力较强。

综合以上分析，企业资产结构合理，长期偿债能力、短期偿债能力、盈利能力一般，短期偿债能力较强。经营状况良好，具备较强实力。

（2） 企业贷款情况

根据贷款企业提供的资料，截止20xx年9月30日，企业有短期借款12，780万元，长期借款3，560万元，共计16，340万元。

4 企业土地储备

控股花样年投资发展有限公司的花样年集团（中国）有限公司土地储备具体情况如下：

5 贷款企业综合评价

深圳市花样年投资发展有限公司成立于19xx年9月，是花样年集团（中国）有限公司在深圳地区的控股子公司。公司的经营范围为投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；在全市范围内从事房地产开发经营业务。公司资周转较顺利，短期偿债能力较强。公司的控股

企业花样年集团（中国）有限公司目前在天津、宜兴、成都等地均有土地储备，占地总面积1，768，780平方米。

三 项目概况与背景

1 项目概况

（1） 项目位置

花样年花郡家园项目位于深圳市宝安中心区宝安大道和玉律路交汇处。 项目四至如下:

东北侧：宝安大道；

东南侧：罗田路（宝安体育中心）；

西南侧：新湖路；

西北侧：玉律路。

（2） 项目简介

花样年花郡家园项目地块编号为A003-0313及A003-0314，地块位于宝安中心区宝安大道与玉律路交汇处，形状方正，位于宝安区核心干道上，地理位置和交通条件都十分优越。本次测算花样年花郡（A003-0313及A003-0314地块）项目规划总用地面积为23，955.16平方米，计容积率面积为106，273.85平方米，其中住宅面积为91，744.82平方米，商业面积8，695.67平方米，居委会面积100.97平方米，垃圾收集站60平方米，核增建筑面积5，672.39平方米，总户数2224户，机动车泊车位610辆，车位户数比0.27.

（3） 项目开发现状

项目预计于20xx年3季度末开始土方及基础工程，截至查勘日20xx年11月5日，地块已完成桩基工程，预计整个项目在20xx年底完成竣工验收。 2 项目建设合法性分析

（1） 项目开发合法性手续一览表

（2） 项目土地使用权取得

20xx年9月11日，深圳市花样年投资发展有限公司与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》【深地合字（2008）4047及4048号】，以出让方式取得A003-0313及A003-0314号两块地的土地使用权，用地面积为23，955.16平方米，土地使用年限为70年（从20xx年09月11日至20xx年09月10日止），土地用途为居住用地，计容积率建筑面积为106，273.85平方米，其中住宅面积为91，744.82平方米，商业面积为8，695.67平方米，居委会面积

为100.97平方米，垃圾收集站面积为60平方米，核增建筑面积5，672.39平方米，地价款为18，866.475元，并于20xx年09月11日全部付清。

20xx年10月31日，深圳市花样年投资发展有限公司及深圳市新安裕丰股份合作公司取得A003-0313号宗地《房地产证》（深房地字第5000345563号）及A003-0314号宗地《房地产证》（深房地字第5000345563号）。

（3） 土地费用确定

本项目的土地成本由土地购买成本及地价款构成，共计9，746.6万元，其中土地购买成本7，859.96万元，地价款1，886.6475万元，地价款包括土地出让金2，829，971元，土地开发费247，414元，建设配套费15，789，090元。

（4） 地价款支付情况及建设合法性评价

根据付清地价款证明，“花样年花郡”项目地价款及相关税费已经全部付清，并以办理了《深圳市建设用地规划许可证》、《房地产证》、《深圳市建设工程规划许可证》及《中华人民共和国建筑施工许可证》。

项目用地目前“四证”齐全。

3 项目建设规模

根据深圳市花样年投资发展有限公司提供的《深圳市土地使用权出让合同》、《房地产证》、《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设规划许可证》等资料，项目用地经济技术指标如下表：

四 项目市场分析

4 项目定位

（1） 住宅户型定位

根据《花样年花郡项目简介》，结合规划设计硬性要求，以及本项目的客户定位，本项目物业类型为25/27层高层商品住宅，具体为：

? 户型以单身公寓及一房一厅的户型为主；

? 主力户型面积在30-50平方米之间。

（2） 客户定位

根据周边项目客户需求情况，将本项目住宅的客户定位为:

? 为投资升值和投资收租的投资客户；

? “过渡置业”的自用客户；

? 用作商务用途的客户。

（3） 价格定位

项目周边项目部分已售住宅实现销售均价为10000-12000元/平方米，考虑片区的市场潜力，结合目前区域在售楼盘的比较与影响、项目的推出时机、项目自身的素质及定位、价值的自然增长率等因素，保守预计本项目住宅于20xx年第4季度可实现的销售均价为9，000元/平方米，商业销售均价为25，000元/平方米，测算期内住宅销售率为90％，商业销售率为85％。

5 项目SWOT分析及定位判断

优势（S）

?

?

? 项目规模较大，自有配套设施较齐全； 项目紧邻未来地铁口入口处，未来地铁带来的人流和投资价值；

项目附近拥有宝安中心文化休闲带、体育馆等多项市政配套设施，人文环境丰富。

劣势（W）

?

?

? 项目临宝安大道及玉律路，噪音影响大； 项目三面临高层住宅，景观资源缺乏；

项目容积率较高，密度较大，单层户数多。

机会（O）

?

?

?

?

?

?

?

?

?

? 未来五年宝安区政府将加大对宝安中心区基础设施的投入； 深港一体化进程加快，众多港人来深投资、居住； 房地产市场发展重心西移。 威胁（T） 片区内产品未来供应量相对较大，竞争压力大； 政府未来政策的不确定性； 目前市场持续低迷，将对本项目未来销售造成一定的影响； 全球性的金融危机影响扩大，对房地产市场造成负面影响。 分析结论： 项目位于宝安中心区，片区为前海中心的重要组成部分，受到更多的关注，市场潜力较大； 项目住宅目标客户定位为投资客户、“过渡置业”的自用客户、用作商务用途的客户，项目定位准确。

项目应该充分利用对外交通及地铁出入口的优势，进一步加大宣传力度，以保障项目的畅销。

6 项目销售价格、销售率预测

销售价格及销售率确定

确定物业的售价及销售率时，我们同时考虑到以下因素：

? 20xx年1-9月宝安区一手商品住宅共成交8069套，成交面积80.6万平方米，成交均价11481元/平方米，宝安中心区普通住宅交易均价为12000元/平方米，但以中大户型为主，市场销售率一般；

? 项目周边住宅小区较为大型且入伙较早，社区配套成熟；

? 良好的户型配比对社会的公众影响力等。

根据区域同类物业的市场成交情况并结合项目自身素质及优劣势，以及片区开发前景，测算中我们以下表中销售价格及销售率为测算依据：

五 项目总投资估算与资金筹措

1 测算原则及前提条件

（1） 测算期确定

“花样年花郡”项目已于20xx年3季度开始动工，截至查勘日20xx年11月05日，项目已完成桩基础工程，预计整个项目在20xx年底完成竣工验收。开发期约1.38年。

项目住宅销售从20xx年4季度开始，商业销售从20xx年3季度开始，20xx年2季度末结束商业销售，20xx年4季度末结束住宅的销售，预计住宅销售率为90％，商业销售率为85％。销售期共计为2.25年。

（2） 贷款利率确定

根据贷款银行的说明，本项目贷款利率按现行的中国人民银行一～三年期贷款利率5.94％上浮10％即6.53％计算。

（3） 基准收益率的确定

根据2006版的《建设项目经济评价方法与参数》，目前房地产开发项目融资前税前指标的财务基准收益率一般取12％，所以这里设定基准收益率为12％。 2 项目总投资估算

根据测算，项目的总投资为57，099.80万元，详见下表：

总投资估算说明

? 土地成本

“花样年花郡”项目用地宗地编号为A003-0313及A003-0314号，根据《深圳市土地使用权出让合同书》及委托方提供的其他相关票据，该地块的土地取得成本为9，746.60万元。根据付清地价款证明，土地取得成本中所含地价款1，886.6475万元以付清。

? 前期工程费

前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、配套设施费用等，费用确定主要参考近期深圳市建筑价格信息。

? 建安工程费

参考近期深圳市建筑工程价格信息、《建筑工程定额》标准和区域同类房地产开发项目的实际建造成本，并考虑项目实际情况。

计算过程详见附表2：《项目开发成本估算表》。

? 管理费用

管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按深圳市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，本项目测算中，管理费按土地成本、前期工程费、建安工程费之和的3％计取。 ? 不可预见费

项目不可预见费按其拿起工程费、建安工程费之和的3％计取。

? 其他费用

主要指工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。 ? 公用设施专用基金

根据20xx年3月13日颁布的《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》（深府〔2006〕40号）中规定：“有关开发建设单位在房屋竣工交付时，应当按规定将专用基金划拨到市、区主管部门指定的银行专户。专用基金交纳标准按以下规定执行：（一）特区内：对19xx年11月1日至199年6月30日间竣工交付的房屋项目，按建设总投资百分之二的比例执行；19xx年6月30日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建设总投资百分之二的比例执行。（二）特区外：凡19xx年11月1日以后竣工交付的房屋项目，均按建设（物业）总投资百分之二的比例执行。”

根据20xx年6月1日颁布的《深圳人民政府办公厅印发关于收缴房屋共用设施专用基金实施意见的通知》（深府〔2006〕85号）中规定：专用基金收取的计算基数以房屋项目的建设总投资为计算基数。在市人大常委会对该“建设总投资”以法规解释方式作出清晰界定前，收取专用基金时，赞以建安工程造价和地价为计算基数（其中特区内19xx年6月30日以后竣工交付的房屋项目专用基金收取的计算基数不含地价）。建安工程造价的确定，以该房屋项目办理房地产登记时提交的并经建设主管部门及其他相关部门审核的建筑安装工程竣工结算书为依据。地价款以土地出让合同载明的价款额为准。待“建设总投资”概念机范围明晰后，在进行清算，多退少补。

? 财务费用

主要指借款利息。本项目拟向中国农业银行深圳市分行融资25，000万元。本报告假设企业本次贷款以资金缺口为准，贷款年限为3.25年（自20xx年季度至20xx年1季度），贷款利率暂按人民银行公布的3～5年期企业贷款基准利率5.94％上

浮10％即6.53％测算。

? 销售费用

包括广告及代理费用等，参考目前深圳市一般房地产开发项目的标准和本项目的具体情况，取销售费用为销售额的3％。

3 项目投资计划

（1） 项目地价款投入计划

根据贷款企业提供的相关资料及介绍，“花样年花郡”项目土地取得成本共计为9，746.60万元，地借款及相关税费已经全部付清，为1，886.6475万元。

（2） 建设工程款投入计划

项目建设工程款的投入按照项目的工程进度投入，报告中我们按照项目实际工程款投入计划进行测算。

具体见附表4：《项目投资计划估算表》。

（3） 销售计划

项目住宅销售从20xx年底开始，商业销售从20xx年3季度开始，20xx年底结束销售，保守估计住宅销售率为90％，商业销售率为85％，销售期为2.25年。 4 项目资金筹措计划

根据委托方提供的资料分析项目的投资及资金筹措计划，项目投资的资金来源包括自筹资金、银行贷款、本项目销售回款。项目资金来源构成情况如下表： ? 项目自筹资金说明

根据贷款企业介绍，到20xx年11月项目已投入资金11，823.27万元，包括地价款及其他土地取得成本9，746.6万元，前期工程费1，124.86万元，土方及基础工程费312.75万元，管理费及其他费用等639.06万元，尚需投入资金为45，276.53万元，其中建设资金为34，511.43万元。这部分资金含企业的自筹资金20，500万元，其余拟向银行贷款，根据贷款企业介绍，企业自筹资金的比例为总投资额的35.9％。

? 项目尚需投入的资金来源渠道

经测算，项目完工时尚需投入资金月约45，276.53万元，其中建设资金为34，511.43万元，该笔资金主要来源于本次农业银行融资25，000万元，以及后续拟投入的自有资金8，676.73万元。

项目的资金来源与运用情况详见附表6：《项目资金来源与运用表》。

六 项目经济效益分析

1 项目销售收入和销售税金测算

（1） 项目的销售收入测算

测算期内，该项目商品住宅及商业可实现销售收入共计为92，791.6万元。

（2） 项目销售税金及附加

按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的5.0％），城市建设维护税（营业税的7％），教育费附加（营业税的3％），印花税（销售额的0.05％），本项目营业税及附加税费为5，149.93万元。项目各期的销售收入及税金、附加测算具体见附表6：《损益及利润分配表》。

（3） 土地增值税

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）要求和深圳市人民政府《关于对我市土地增值税普通标准住宅执行标准进行调整的批复》（深府办含〔2006〕86号）的规定执行，深圳市从20xx年7月1日调整土地增值税预征率。经测算，委估项目预征土地增值税699.94万元。 项目各期的销售收入、销售税金测算具体见《项目销售收入与经营税金附加估算表》（附表5）。

（4） 企业所得税

十届全国人大五次会议20xx年3月16日表决通过了《中华人民共和国企业所得税法》。新企业所得税法自20xx年1月1日期施行。法律规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收益的组织为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。个人独资企业、合伙企业不适用本法。企业所得税的税率为25％。根据《关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》（国发〔2007〕39号），原享受企业所得税15％税率的企业，20xx年按18％税率，20xx年按220％税率，20xx年按22％税率，20xx年按24％税率，20xx年按25％税率执行。 2 项目利润、成本利润率

经测算项目的利润总额、税前利润、成本净利润率等指标详见下表：

根据分析测算，在保证实施项目营销计划的前提下，本项目经济效益良好。项目各计算期的利润测算详见附表6：《损益及利润分配表》。

3 项目综合经济效益分析

（1） 现金流量分析

现金流量分析详见附表7：《现金流量表（全部投资）》。

（2） 财务净现值（FNPV）

净现值（FNPV）是按设定的基准收益率（12％）将项目计算期内各年净现金流量折现到建设起初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目可以接受。

经测算，项目在计算期内的财务净现值为16，293.23万元。

（3） 财务内部收益率（FIRR）

内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于0时的折现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。当FIRR大于基准收益时，则认为其盈利能力已满足最低要求。 经测算：项目在计算期内的内部收益率为24.15％

（4） 项目全部投资动态投资回收期

根据测算，项目动态投资回收期为2.51年。具体测算见附表8：《现金流量表（全部投资）》。

（5） 综合财务指标分析结论

该项目的各项指标表明，其财务净现值大于0，内部收益率高于基准收益率，因此，项目在财务上是可行的。

七 项目盈亏平衡分析和敏感性分析

1 项目盈亏平衡分析

项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售、经营收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。

在本项目开发成本等其他条件不变的情况，住宅销售率达到50％，商业销售率达到48％时，项目可保本；

另一方面，假定本项目开发成本及销售率等条件不变，项目住宅的 保本价格为5，040元/平方米。商业的保本价格为11，900元/平方米。

根据市场及项目定位分析，该项目的 保本销售价格、销售率通过有效的营销手段较易实现，由此可知，项目对销售收入变化的抗风险能力均较强。 2 项目敏感性分析

我们对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算，详见附表10：《敏感性分析表》。

以下为项目各指标相对销售收入、开发成本的变动的反应结果： 经测算可知：

? 本项目的销售收入、开发成本二个因素对项目效益的影响较大，项目队销售收入的变动较敏感；

? 当销售收入下降10％，成本上升10％时，项目经济指标测算结果理想，说明项目的抗风险能力较强；

? 确保销售收入的顺利实现，严格控制开发成本，是项目成功与否的重要保证。

八 项目偿债能力分析

1 还款来源分析

项目还款来源来自本项目的销售回笼资金。贷款企业采用分批还贷方式，拟向农业银行贷款25，000万元，贷款3年。项目在20xx年4季度产生销售收入，承贷企业根据销售收入还贷，分别于20xx年4季度至20xx年3季度每期偿还农业银行贷款5，000万元，20xx年4季度及20xx年1季度每期偿还2，500万元。还贷后累计盈余资金为37，743.19万元。故在项目销售案计划实现的情况下，本项目的还款来源充足。

2 贷款偿还期测算

结合项目所需资金来源及运用分析，按在20xx年1季度偿还完贷款计算，项目在规定的计算期内偿还贷款有保证，贷款偿还期为3年（20xx年1季度至20xx年1季度）。

具体测算过程详见评估表9：项目贷款偿还期测算表。

九 贷款方式及担保能力分析

1 贷款方式分析

根据借款企业和贷款银行介绍，借贷企业拟采用把本项目的土地使用权进行抵押的方式为本项目贷款提供担保，宗地号为A-003-0313及A-003-0314号，不足值部分由其控股企业花样年集团（中国）有限公司提供担保。

2 担保能力分析

（1） 担保企业介绍

根据贷款企业介绍，花样年集团（中国）有限公司为抵押物不足值部分的贷款提供公司担保。花样年集团（中国）有限公司是一家专注于中国房地产行业的投资集团，成立于20xx年6月，其核心和创始企业——深圳市花样年投资发展有限公司成立于19xx年9月28日，注册资本为10000万元人民币。目前，花样年集团总资产规模29亿多元。花样年正积极参与中国更广泛区域的城市发展与城市运营，立足深圳，已经进入东莞、成都、天津等城市，初步形成了覆盖珠三角、大西南、环渤海经济圈的全国化核心区域战略布局。目前，花样年的房地产开发业务范畴已覆盖住宅、城市公寓、写字楼以及成片土地规划整理等房地产业务系列领域，形成了“花系列、年系列、样系列“三大产品系列。并逐步实现了以房地产开发为主，物业管理、规划设计与销售策划为补充的产业链的纵向延伸。

（2） 担保企业财务状况

企业偿债能力分析

从企业的资产负债率来看，从20xx年12月的70.01％下降至20xx年6月57.18％，说明企业的资本结构开始趋于稳定；作为反映企业长期偿债能力指标的产权比率，从20xx年的233.44％下降至20xx年6月的133.54％，说明企业的长期偿债能力有所加强；20xx年至20xx年资金流动比例也有提高，20xx年6月达到1.7，但小于一般行业标准2，说明企业短期偿债能力一般。

企业营运能力分析

20xx年12月至20xx年6月，企业总资产由194，316.41万元增长到296，700.88万元，净资产由58，275.62万元增长至127，044.72万元，说明企业的资本规程呈快速增长趋势，企业营运能力较强。

企业盈利能力分析

企业近三年的资产净利润率从20xx年的31.05％下降至20xx年的22.85％，说明近三年企业盈利能力有所下降。

担保企业综合评价

通过对担保企业的财务状况、偿债能力及营运能力等指标的分析，担保企业资产结构合理，企业规模快速扩张，企业的长期偿债能力、短期偿债能力、营运能力均在逐渐加强，但盈利能力有所下降，综合来看本项目担保企业的经营状况良好，具备较强实力。

十 银行效益分析

本项目将为农业银行带来如下的效益：

1、 有利于调整和优化信贷客户结构，提升银行整体信贷资产质量，提升银行业务品牌形象。

2、 有利于增加农业银行收益

? 本笔25，000元贷款在贷款偿还期内农业银行预计可获利息收入3，797.89万元；

? 本项目楼宇按揭业务可在贷款银行办理，同时给银行带来新的客户群； ? 建立信贷合作关系后，企业在贷款银行存款数额将会进一步增长；

? 该项目的物业管理费、水电费等代收费业务、网上银行业务均可集中在贷款银行办理。

3、 有利于争取该公司的其他低风险资产业务及中间业务。

十一 贷款风险及防范措施

1 贷款风险

本贷款项目存在的主要风险为市场风险、政策风险、建筑工期本体风险、成本风险。

a） 市场风险

本项目位于深圳市宝安中心区宝安大道西南侧，该区域优质楼盘较集中，本项目存在一定的市场竞争压力。项目的还贷资金来源于销售收入，目前受房地产市场低迷影响，购房者多为观望，项目能否实现预期的销售收入及销售计划是项目开发成功的关键。因此项目存在一定的市场风险。

b） 政策风险

近两年，房地产市场极不稳定，

国家宏观调控政策频出，相关的宏观小孔政策将对楼价产生影响。 c） 建筑物工期及本体风险

项目已于20xx年3季度动工，预计于20xx年底竣工。开发期约为1.38年，工程能否按照计划工期施工，并顺利完工是项目按计划进入市场销售的关键。项目的建筑工期及本体存在一定的风险。

d） 成本风险

近年来，国内建材价格变化明显。因此，受建材价格变动和施工环节成本控制的影响，项目的建筑成本存在一定的不确定性。

2 风险防范措施

? 督促发展商制定有效地营销方案，确保项目成功销售。

? 贷款封闭使用，专款专用，按计划销售。

? 与贷款企业签订相应的还款合同，当项目有销售资金回笼时，首先偿还银行的项目贷款。

? 按揭监管，通过对按揭贷款的控制化解开发贷款风险，确保项目贷款回流。 ? 密切关注借贷企业财务融资和还款情况，严格监督企业执行本项目还款计划。 ? 随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施。