目 录

一、总论 ..................................................................................... 6

（一）项目概况 .......................................................................... 6

（二）问题与建议 ..................................................................... 12

二、项目建设背景及必要性分析 ................................................ 12

（一）项目建设的背景 .............................................................. 12

（二）项目建设的必要性 .......................................................... 23

三、市场分析 ................................................. 错误！未定义书签。

（一）行业发展的新形势 .......................................................... 29

（二）物流行业发展预测 .......................................................... 30

四、建设目标、内容与规模 ....................................................... 31

（一）建设原则 ........................................................................ 31

（二）建设目标 ........................................................................ 32

（三）建设内容 ........................................................................ 32

（四）建设规模 ........................................................................ 34

五、场址选择 ............................................................................ 35

（一）项目所在地位置现状 ....................................................... 35

（二）场地建设条件 ................................................................. 35

六、建设工程方案 ..................................................................... 38 ****物流园投资有限公司 I

（一）主体建筑工程方案 .......................................................... 38 （二） 主体工程建筑特征 ......................................................... 41 （三） 结构设计方案 ................................................................ 42 （四） 建筑设备工程 ................................................................ 44

七、环保、绿化及节能 .............................................................. 48

（一）园区生态环境现状及主要污染源分析 .............................. 48

（二）园区建设和生产运营对环境的影响.................................. 49

（三）园区绿化系统设计 .......................................................... 51

（四）节能 ............................................................................... 52

八、环境影响评价 ..................................................................... 53

（一）工程对环境的影响 .......................................................... 53

（二）环境影响对策 ................................................................. 53

九、组织机构与人力资源配置 .................................................... 57

（一）组织机构 ........................................................................ 57

（二）人力资源配置 ................................................................. 58

十、项目招投标 ........................................................................ 59

（一）招标范围 ........................................................................ 59

（二）招标组织形式 ................................................................. 60

（三）招标方式 ........................................................................ 60

（四）资质要求 ........................................................................ 60 ****物流园投资有限公司 II

（五）招标组织 ........................................................................ 60

十一、项目实施进度 .................................................................. 61

（一）建设工期 ........................................................................ 61

（二）一期工程实施进度安排 ................................................... 61

（三）施工方案 ........................................................................ 64

十二、投资估算 ........................................................................ 65

（一）编制依据 ........................................................................ 65

（二）编制说明 ........................................................................ 66

（三）项目投入总资金估算 ....................................................... 68

（四）编制投资估算表 .............................................................. 69

十、融资方案 ............................................................................ 72

（一）资金来源渠道 ................................................................. 72

（二）融资方案分析 ................................................................. 72

十四、财务评价 ........................................................................ 73

（一）评价依据和原则 .............................................................. 73

（二）假设条件和评价方法 ....................................................... 74

（三）基础数据测算 ................................................................. 74

（四）财务评价结果 ................................................................. 77

（五）不确定性分析 ..................................... 错误！未定义书签。

（六）园区产值预测 ................................................................. 77 ****物流园投资有限公司 III

（七）财务评价结论 ................................................................. 77

十五、国民经济评价 .................................................................. 78

（一）国民经济评价的主要依据 ................................................ 78

（二）国民经济评价主要参数的选取 ......................................... 78

（三）国民经济费用计算 .......................................................... 79

（四）国民经济效益计算 .......................................................... 80

（五）国民经济评价指标 .............................. 错误！未定义书签。

（六）国民经济评价结论 .......................................................... 80

十六、社会评价 ........................................................................ 81

（一）项目对社会的影响分析 ................................................... 81

（二）互适性分析 ..................................................................... 81

（三）社会评价结论 ................................................................. 82

十七、风险分析 ........................................................................ 83

（一）项目主要风险因素识别及分析 ......................................... 83

（二）风险程度评价 ................................................................. 84

（三）防范和降低风险措施 ....................................................... 85

十八、研究结论与建议 .............................................................. 86

（一）结论 ............................................................................... 86

（二）建议 ............................................................................... 86

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附表：

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一、总论

（一）项目概况

1. 项目名称

*****综合物流园建设项目

2. 项目承办单位情况

承办单位：新疆

业人才、资金、技术、市场等资源优势，具备在建设期内快速聚集石材产业链相关企业的资源整合能力。

3. 可行性报告编制的依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《城市规划编制办法》

3、《城市规划编制办法及实施细则》

4、《中华人民共和国土地管理法》

5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）

6、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）

7、《中华人民共和国环境保护法》

8、《城市工程管线综合规划设计规范》

9、《城市园林绿化规划设计规范》

10、《防洪标准》

11、《城市排水规划设计规范》

12、《城市给水规划设计规范》

13、《城市供电规划设计规范》

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14、《新疆国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

15、《乌鲁木齐国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

16、《乌鲁木齐市城市规划管理技术规定》

17、自治区人民政府关于实施创新发展战略加快创新型新疆建设意见分工的通知（新政办{2013}118号。

18、关于印发乌鲁木齐市建设国家创新试点城市工作实施方案的通知。

4. 拟建地点

乌鲁木齐市****

5. 建设工期

项目建设期 年，20xx年1 月到2018 年 12 月，共 3 年。

6. 项目性质

新建

7. 建设目标、内容与规模

（1）建设目标

立足新丝绸之路经济带，打造面向西北和中亚欧的现代化、专业型国际商品交易中心、流通中心、信息中心和展示中心。

从功能构成上包括：现代物流、商贸展销、商务服务和生活配套。

（2）项目建设内容与规模

本项目总占地面积2000亩，总投资3.11亿元，建设周期自2015 年——2018 年，共3 年。

一期工程：20xx年1月——2016 年6月，投资 1.8 亿元，建****物流园投资有限公司 7

成包括：物流仓储配送中心。电子商务信息中心。

二期工程：20xx年7月——20xx年12月，投资1.31亿元，建成:、生产资料市场、工业品市场、生活消费品市场。

总建筑面积140000平方米。项目主要建设内容及规模如表1-1所示： 表1-1 主要建筑物、构筑物一览表

8. 主要建设条件 （1）业主单位：

（2）资金筹措：项目总投资3亿元，均为建设投资。其中一期投资1.8亿元，二期投资1.31亿元。

项目总投资3.11亿元，均由 。

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（3）建设场地：针对专业物流产业园建设项目拟定建设地点，该区地势平坦，地面自然坡度1%。该地段交通便利，通讯设施齐全，城市基础设施建设完善，地域开阔，环境幽静，城市噪音影响较小，园区场地无不良物理地质现象，地层结构在水平方向和垂直方向岩性变化较大，地层沉积不均匀，厚度变不均匀性场地。建筑物以圆砾层为持力层，圆砾层允许承载力为250Kpa。项目在正式施工设计前需组织实地勘察，在取得地耐力等调查科学数据后，再行设计施工。

9. 项目投入总资金及效益情况

项目投入总资金共计3.11亿元，经估算，项目税前财务内部收益率3.86%，税后财务内部收益率为8.9%。国民经济评价结果表明，项目具有较好的直接经济效益和简介经济效益，国民经济内部收益率高达11.87%。无论从财务评价和国民经济评价角度看，项目都是可以接受的。

10. 主要技术经济指标

本项目主要经济技术指标如表1-2所示。

表1-2 主要数据及财务评价指标表

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（二）问题与建议

1、确保建设资金足额按期到位，如果资金不足或资金到位不及时，都会影响项目能否建成或能否按计工期竣工。

2、在施工的过程中，力争地方政府从加快经济建设角度出发，配合项目业主单位，减少地方障碍，尽快推进本项目的实施。

3、选择好监理单位。监理工程师应能全面履行监理职责，做到“严格监理、热情服务、秉公办事，一丝不苟”的监理原则实施监理。

4、施工中建立业主项目部，以统一领导、指挥协调。

5、施工中，实行公开招标、公平竞争，通过投标、评标、定标，中标单位选择报价合理、施工技术先进、技术力量和机械设备强、能保证工期质量、信誉高的承包商承建。

二、项目建设背景及必要性分析 （一）项目建设的背景

1. ****自然地理及资源特征

（1）自然地理概况

项目所在地****地处新疆腹地，位于天山山脉博格达峰北麓，准噶尔盆地南缘，东接阜康市，南邻自治区首府乌鲁木齐市新市区，****物流园投资有限公司

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西与乌鲁木齐县、昌吉市接壤，北以北纬45°36′线与福海县为邻，全市南北长约194公里，东西宽约94公里，是乌鲁木齐的重要卫星城市之一和北疆重要的交通枢纽。地理处于东径87°00′～88°00′00″，北纬43°45′13″～45°36′00″之间，海拔418—4233.8米，总面积约7963平方公里。 米东新区现有总面积3407平方公里，耕地面积20.5万亩，辖5镇2乡，6个街道办事处，81个行政村，42个居民委员会。区属常住户籍人口29.8万人，有汉、回、哈萨克等32个民族，少数民族占总人口的31.03%。辖区内有正县级、副县级工业园区各一个，有乌石化公司、乌石化总厂、神华新疆能源公司等中央、区、州、兵团驻区单位26个。

（2）水文、气象

****属大陆性气候，冬季严寒，夏季酷热，春秋气温升降剧烈；降水量少，蒸发量大，热量适中；全年多西北风，风力2至5级，最大风力9级；昼夜最低气温-32.9 ℃，最高温度38℃，气温日较差11.3℃；大于等于10℃的年积温3350℃，其最热月平均气温为22℃-28℃，极最高气温达39℃～44℃，****由于地势高差悬殊，平均气温随高度每上升100米递减0.4℃，年平均气温平原为7.2℃，沙漠区5.7℃，山区1.9℃，极端最高气温，沙漠区为43.5℃，平原区42℃，山区30.5℃，极端最低气温，沙漠区-42.2℃，平原区-32.9℃，

****内有大小河水沟31条，其常年流水沟16条，季节性洪水沟15条，湖沼及水库15处，****河流水系由东山水源、铁厂沟河、红沟、柏杨河及平原水源老龙河、黑水河、大阴沟与外来河乌鲁木齐河、水磨河构成，年径流量0.7亿立方米，人工水库有猛进水库、塔桥湾水库、卧龙岗水库等。

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2. ****社会经济

****20xx年地区生产总值实现149.5亿元，增长18％，其中，第一产业6.39亿元，增长6%，第二产业81.26亿元，增长18.3%，第三产业30.82亿元，增长18.3%。一二三产业的比重达到5.4：68.6：

26。人均地区生产总值达到38896元，完成社会固定资产投资60亿元，增长20%，地方财政一般预算收入7.88亿元，增长29.8%，城镇居民人均可支配收入12709元，增长9%，农牧民人均纯收入6620元，净增492元。

3. 政策背景

20xx年,是全面贯彻落实党的十八大精神的开局之年,是实施“十二五”规划承前启后的关键一年,是为全面建成小康社会奠定坚实基础的重要一年。中央经济工作会议强调要以提高经济增长的质量和效益为中心,稳中求进,进一步深化改革开放,进一步强化创新驱动,进一步加强和改善宏观调控,进一步保障和改善民生,促进经济持续健康和社会和谐稳定。国家将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,在不断转变发展方式、优化产业结构中实现经济增长。

十八届三中全会《决定》提出推进丝路经济带、海上丝绸之路建设，形成全方位开放格局。20xx年3月29日“丝绸之路经济联盟”在乌鲁木齐成立。新丝路经济带是中国加强向西开发开放，扩大与中亚地区交流的重大战略。新丝路经济带将打通连接从太平洋到波罗的海的运输大通道，逐步形成连接东亚、西亚、南亚的交通运输网络。推动贸易和投资便利化，思路经济带总人口约30亿人口，潜力巨大。乌鲁木齐是中国向西连接中亚乃至欧洲的重要枢纽门户和商品集散****物流园投资有限公司 14

中心。新丝路经济带建设将为乌鲁木齐市的商贸流通业的发展带来巨大的促进作用。

项目的建设将提升项目地的产业水平、经济水平，提高就业率，有助于城镇化建设，对项目地城镇化进程具有重要的战略意义。

4. 现代物流园的特点及发展趋势

1 、现代物流业的兴起：

国外现代物流业的发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。战后发达国家经济的逐步繁荣，出现了国内外市场上大批量工业制成品的销售需要，并要求尽可能地把运输同库存、仓储、包装和销售等相关作业协调进行，以便加速物资流通和降低运销成本。这一经济发展形势，为西方物流业的起步奠定了基础进入70年代，由于石油危机的打击，发达国家企业纷纷将生产地设在国外原料产地，或者在产品的主要消费地就近组装，从而在客观上促进了物流业地区范围的扩大和物流业的快速发展，日益发展的交通基础设施和运输条件以及先进的运输组织方式如多式联运，为物流业的进一步发展提供了必要条件。

2、物流园的发展概况：

物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。

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自19xx年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。

物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。随着我国传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验，尚未有完善。有效的做法可以借鉴。此间分析研究了德国。日本等发达国家在物流园区建设中的经验和做法，希望能为我国的物流实践工作提供有益的借鉴。

在德国乃至于整个欧洲，日益激烈的市场竞争迫使各个企业在生产及销售环节尽力降低成本及费用支出，尤其是在定购原材料到向客户分发最终产品的供应链环节，节约成本的强烈要求带来了发展物流产业的巨大机遇。

随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区一货物配送转运中心应运而生。

伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设。各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流业发展到一定****物流园投资有限公司 16

阶段的必然产物，在日本。德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。物流园区在日本称为物流园区（Distribution Park），在德国被称为货运村呼reight Village人虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的。

3、国内物流园的发展状况：

由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北。从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快.

①深圳将建立八大物流园区

深圳市己通过政府规划明确了物流发展重点及物流基础设施发展方向，为适应未来的深圳将由北向西、中、东部三个方向发展，形成辐射状的城市基本骨架的城市发展格局，深圳市己确定把物流业作为未来经济发展的三大支柱产业之一，带动城市经济的快速发展和进行特区的第二次创业。

根据该市物流分布与城市功能结构的特点，《深圳市城市总体规划》提出发展以集装箱、航空和日岸过境运输为主体，加速发展现代物流业的构想。根据这一构想，深ql市物流业主要服务于两大类型，包括货运枢纽型和配送中心型，共分为五种类别，即综合、港口、陆****物流园投资有限公司 17

路日岸、航空、配送等，计划依托深圳及通往华南地区、香港的发达的交通运输网络，在全市形成布局合理、功能齐备的八大物流园区：

·机场——宝安物流园区。占地二十至二十五公顷，包括航空物流、货物代理及配送；

·西部港区物流园区。占地四十公顷，以散杂货集散和集装箱运输为主；

·南山物流园区。占地二十公顷，主要为消费性物流节点和配送服务中心；

·平湖物流园区。面积达到五十公顷，主要用于货物中转运输及铁路公路联运；·龙华物流园区。占地四十公顷，主要功能为陆路日岸货运中转及集装箱接驳；·笋岗——清水河物流园区。规模为五十到六十公顷，其功能为消费性物流节点和配送服务中心；

·龙岗物流园区。占地十公顷，主要为消费性物流节点和配送服务中心；

·盐田港区物流园区。面积为五十公顷，主要从事国际集装箱中转、拆拼和仓储加工。

考虑到深圳的物流发展现状和特点，在规划的8大物流园区中，深圳市将优先发展机场——宝安物流园区、平湖物流园区、龙华物流园区、笋岗——清水河物流园区、盐田港区物流园区及西部港区物流园区，几乎是在全市范围内全面启动物流园区建设。

当然，由于对物流园区理解上的差异，深圳规划的8大园区其实在功能上是有较大不同的，是否都应称做物流园区，也有待于在未来的****物流园投资有限公司 18

发展中进行重新的定位。同时，一个城市即便是经济规模较大和区域经济地位突出的经济中心城市，是否需要如此多的物流园区，也值得商榷。

②东莞常平物流园区

东莞是珠江三角洲对外经济最为活跃的城市，20xx年外贸进出口额达到344．亿美元，在我国城市中名列前茅。东莞以外贸经济为特色的国民经济结构，使得物流组织在时间、地域和网络等方面具有自身的要求和特点，对高效率、低成本组织国际物流组织的需求，使东芜构筑起强大的物流运作系统。

与此同时，良好的涉外经济产业发展环境，使东美在与国内地区开展引进国外大型工业企业入驻的竞争中取得优势，东莞也因此在90年代中后期的产业转型中，顺利地从主要为香港进行出日加工转变为具有自主工业生产能力，特别是IT产品的

生产已成为国内重要的生产基地，三星、联想等知名企业均在东莞拥有生产基地，其产品在出口的同时，也大量销往内地的n产品生产商与配套企业，因此，国内物流的组织也具有较大的规模。

产业发展和企业物流运作效率的需要，使为生产与销售服务的物流基础设施的需求突现出来，特别是发展物流园区的需求更为迫切。东莞境内的常平是京九铁路。广梅汕铁路、广深铁路的交汇点，有“京九第一镇”美誉，从物流的角度衡量，其地理位置非常重要，借助连接南北的铁路干线京九线和常平铁路枢纽，建设服务于东莞及周边地区、辐射京九沿线的物流园区，将有利于提高跨区域工业、商贸物流****物流园投资有限公司 19

的组织化程度和物流运作效率。

规划中的常平物流园区首期占地二十亩，位于东莞常平东站货场东端，规划为八大功能，包括粮油饲料批发市场，农副产品。食品批发市场，专业建材市场，铁路货运站、公路货运站，仓储配送库及信息展示中心等。届时，常平将成为京九沿线省市与珠江三角地区之间物流与信息流的重要集散地。

③上海市及华东地区

在改革开放、经济发展的推动下，上海市区面积近20年得到大幅度扩展，从80年代初的 450平方公里左右到 90年代的 700平方公里，预计到 20xx年将达到 1500平方公里，中心区将达到600平方公里。

在城市化发展进程中，原先布置在城市市区边缘或城市郊区的仓库、货场、铁路车站、化工区、港区、重工业区、发（变）电站等产业布局，变得不再合理，成为“深陷在城市中心区”的隐患之地。同时，随着城市区面积的扩展和城际交通运输的发展，在城市中心区与新城区的边缘地区则很快形成了新的产业聚集中心。

根据上海城市总体发展战略确定的“客走内环、货走外环”原则，以及“三港二路”的发展规划与调整趋势，参照国际上发达国家城市发展与现代物流发展的经验，上海将在城市西北、西南两个物流的组织聚集地和通道上建设二个社会化、现代化的综合物流园区。

华东地区是我国经济发展水平较高的三大经济区域之一，也是重要的物流发生与运作组织枢纽。此地的南京、苏州、无锡、杭州、宁****物流园投资有限公司 20

波、徐州等城市，均因物流量大或作为重要的交通运输枢纽而在区域物流的组织中发挥着重要的作用。目前，这些城市均在进行物流园区建设的规划论证或具体项目的建设。

4、物流园区的建设和经营

物流园区的发展历史要比物流发展历史短许多，在西方物流较为发达的国家，物流园区也属于近10年发展起来新事物，因此，园区作为现代物流业发展的一个新趋势，目前仍处于迅速发展的过程之中，其建设的经营经验较少且并不成熟。

在西方经济发达国家中，日本的物流园区建设历史稍长，在建设中积累了一定的经验，其基本做法是：

①重视规划

物流园区的规模较大，影响的范围较广，政府重视通过制定园区发展规划和配套的市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来具体配套设施建设的地块作为物流园区。

②优惠的土地使用和政府投资政策

将规划的园区内土地分地块以生地价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，若资金不足，政府可提供长期低息贷款。

③良好的市政设施配套及投资环境

政府对规划的物流园区，积极加快交通、市政设施的配套建设，****物流园投资有限公司 21

吸引物流企业进驻园区，并在促进物流企业发展的同时，促使物流园区的地价和房产升值，使投资者得到回报。

5、物流园区的发展前景

物流园区出现以后，对使用园区的企业乃至邻近城市都产生了巨大的经济和社会效益，主要表现在减轻了物流对城市交通的压力，减小了物流对城市环境的不利影响，提高了物流经营的规模效益，满足了仓库建设大型化发展趋势和货物联运发展的需求。

物流园区的出现极大地促进了日本、德国等经济发达国家物流业的快速发展，根据德国权威机构的研究，未来10年，即使在日本、德国这样运输业高度发达的国家，物流园区的建设仍将处于蓬勃发展时期。

在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。

5. 乌鲁木齐物流园发展现状：

（1）、乌鲁木齐现有商贸市场主要在老城区，存在分布较散、空间规模有限和专业化程度不高，一些大型交易市场过度集中，造成了物流密度的集中，给城市交通、环保造成不利影响。急需向城区外进行疏解。

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（2）乌鲁木齐现有物流格局及现状，无法适应西部大开发和发展新丝稠经济带的历史要求。

乌鲁木齐中心区域物流空间趋于饱和，空间分布不合理，北部缺乏物流园，滞后于物流需求空间分布的发展，物流园区功能趋于雷同和单一，信息化电商程度不高，呈粗放式经营局面，第三方物流发展欠缺，物流业成本较高，专业化有待推进。对中心城区交通影响较大。 主要有以下物流园：

A、 南郊（乌拉泊）现代物流园位于乌鲁木齐燕窝路。定位农付产

品配送中心，功能比较单一，配送中心现代化程度低，交通工具落后，信息化水平低。

B、 华凌商贸城。定位生产生活资料中心，然而，由于位于西虹路

立交桥与河滩快速路交界处，周边的交通设施还比较落后，靠近城市商业中心，容易造成交通堵塞现象，降低华凌流通效率，周边发展空间受限，面临土地升值压力。

C、 广汇美居物流园。位于乌鲁木齐高新区，定位于生活资料集散

地，物流功能设施比较落后，空间分布不合理，导致周边交通混乱。

D、 乌鲁木齐出口加工区。位于经济开发区，规划面积3平方公里。

物流配套不足，基础设施薄弱，加工贸易量不大，发展空间不大，缺乏一个开发、开放度更的综合保税区。

（二）项目建设的必要性

1、引导和转化乌鲁木齐市潜在物流需求的必要

物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然乌鲁木齐市及其区域内当前存在着巨大的物流****物流园投资有限公司 23

需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。

随着乌鲁木齐市整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高乌鲁木齐市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。同时，大批具有现代物流服务能力的企业在园区的进驻与经营服务，使得乌鲁木齐市物流服务的整体水平得到充分的展现，其群体效应所构成的系统服务能力的加强。对快速、及时的物流服务要求的满足以及因对物流系统性能的改进、物流过程环节的调整、物流组织化程度的提高所造成的对服务目标企业管理成本中的巨大物流费用的节省，将对物流服务目标企业的现行经营管理模式形成具有积极意义的正面冲击和主动诱导，园区内物流服务企业群体不断增加和改进的物流服务功能，将使服务目标企业对于应用现代物流服务的主动性和积极性得到较大的增强，这将意味着乌鲁木齐市物流服务需求的增加与转化开始向主动、积极的方向发展，从而将有效地扩大乌鲁木齐全市范围的物流需求规模。

2、支持有效的物流市场机制建立的必要

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物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。

米东物流园区的建设，将使在全市范围内进行运作的各类物流企业在园区内建立其各自的运作控制系统与经营组织架构，有利于行业自律与良性竞争，也有利于管理部门对其进行监督和核查，使市场准入和汰出以及法律制度保障和执行机制在其建立和运行初期尚不完善的情况下，能够取得相对得力的监控空间和相对有效的监控渠道。同时，米东物流园区的集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。

因此，物流中心的建设与运营，对乌鲁木齐市与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩****物流园投资有限公司 25

序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。

3、充分发挥乌鲁木齐市区域中心城市辐射功能的必要

长期以来，乌鲁木齐市经济综合实力水平一直维持省会中心城市的地位。乌鲁木齐市政府在其“十五”计划中提出，要将乌鲁木齐市建设成为经济繁荣、科技发达、布局合理、设施完善和环境优美的现代化大城市，经济发展速度高于全国平均水平。要实现上述目标，尽快提升全市综合经济实力在新疆乃至更大区域总体经济规模中所占的份额，在继续领先于省内其它城市的同时，积极缩小与内地发达省会城市及经济中心城市的经济差距，已成为乌鲁木齐市面临的不容回避的任务。这不仅意味着乌鲁木齐市以国内生产总值（GDP）为代表的经济总量规模的增长，还包括乌鲁木齐市以三次产业比例为特征的产业结构水平的改善。此外乌鲁木齐市还必须继续扩大其所拥有的大型企业或企业集团的规模与数量以构成其经济实力的生成基础。乌鲁木齐市经济综合能力的成长将表现为建立在经济

实力基础上的以商品流通、金融服务和信息管理的集中为代表的经济中心城市的极化效应和以技术、资本、商品、产业、信息等多种途径为区域发展提供服务的经济中心城市扩散效应在新疆乃至更大区域上的发挥。米东物流园区的建设与运营正是乌鲁木齐市发挥上述经济中心城市功能的最佳窗日和有效途径。物流园区以区域核心城市乌鲁木齐市作为其建设与营运依托，通过在其建设和发展过程中对乌鲁木齐市宏观物流调控、微观物流组织管理以及物流人才的培养和引进。物流存量资产的整合、物流基础设施建设运营等方面工作的全面****物流园投资有限公司 26

推进与具体实践，将有效地提高乌鲁木齐市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持乌鲁木齐市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，为乌鲁木齐市工商企业通过现代物流运作实现综合竞争能力的有效增强和企业经济效益的实际提高创造良好、可靠的流通运作保障，从而实现支持乌鲁木齐市国民经济和社会发展的最终目标。

4、是响应国家十二五西部大开发战略和新丝稠之路经济带发展战略的必然需求。

十八届三中全会《决定》提出推进丝路经济带、海上丝绸之路建设，形成全方位开放格局。20xx年3月29日“丝绸之路经济联盟”在乌鲁木齐成立。新丝路经济带是中国加强向西开发开放，扩大与中亚地区交流的重大战略。新丝路经济带将打通连接从太平洋到波罗的海的运输大通道，逐步形成连接东亚、西亚、南亚的交通运输网络。推动贸易和投资便利化，思路经济带总人口约30亿人口，潜力巨大。乌鲁木齐是中国向西连接中亚乃至欧洲的重要枢纽门户和商品集散中心。新丝路经济带建设将为乌鲁木齐市的商贸流通业的发展带来巨大的促进作用。

乌鲁木齐作为承接西部大开发和西丝绸之路战略经济带的重要战略舞台，是西北地区建设国际商贸中心、物流中心的重要支点。乌鲁木齐急需抓住历史发展机遇，加速建设现代物流产业，以顺应时代发展要求。

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5、 项目建设是有效缓解物流对现有乌鲁木齐城区的交通压力并解决社会就业压力的需要

如何解决社会各方剩余劳动力，缓解社会就业压力，是构建和谐社会、维护社会安定团结的重要措施，因此也是地方政府最为关心的大事。据初步分析，项目建成后，可直间接提供就业岗位4000个以上。同时可以缓解物流给乌鲁木齐城区带来的交通压力。

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三、市场分析

（一）目前我国和我区物流园区建设情况

物流园区作为一个区域物流功能集约化水平最高、规模最大、综合性最强、辐射范围最广、多种运输方式衔接顺畅的物流需求与物流服务企业的集中区，已经成为一个地区物流业整体发展水平的代表和象征。目前我国物流园区建设整体已进入一个高速建设和蓬勃发展的关键时期，一些物流园区正在开始发挥集中基础设施，集聚物流资源，集约物流业务的作用。据不完全统计，目前全国在建和规划建设中的以物流园区、物流基地命名的各类物流园区达几百家之多。这些园区大多由地方政府牵头规划并投入一定资金，企业具体运作，大多数园区都是综合型的物流园区，集中分布在长三角、珠三角和环渤海等东部沿海区域，东部多、西部少，沿海多、内陆少，交通枢纽地区多、交通滞后地区少。与经济欧日等国家或地区相比，我国物流园区起步晚、发展快，各类物流园区的规划背景、定位和软硬件水平差别很大，明显存在着“规划不合理、发展不规范”等突出问题，一方面，很难满足物流园区的产业积聚和成本集约的需求，经济运行中的物流成本居高不下；另一方面，物流园区定位不明、物流设施不配套、服务功能不健全的情况十分突出。

当前，新疆物流园区建设正处于起步阶段，按照国家标准要求，新疆目前还没有真正意义上的物流园区，但是一些国内外知名物流企业瞄准市场空白已经开始在疆进行布局投资，乌鲁木齐市作为全国物流节点城市成为投资建设物流园区的重点区域。目前，已经有中国保利、中国物流、中国远洋物流等国内大型物流、地产企业开始进行实质性****物流园投资有限公司 29

的项目建设，中国保利与亚欧大陆桥物流有限公司合作拟在火车西站建设国际物流中心，中国物流计划在乌鲁木齐经济技术开发区投资5亿元，建设乌鲁木齐国际现代物流园，物流业面临加快发展的阶段。

（二）对乌鲁木齐市物流园区发展阶段的判断

综合以上分析，参照《中华人民共和国物流术语标准（GB/T18354-2006）》（20xx年版）和《物流园区分类与基本要求（20068837-T-469）》（征求意见稿）对物流园区的标准界定，现有的物流设施聚集区与真正意义上的物流园区在规划布局、物流运作方式、基础设施水平等关键环节还存在很大差距，整体处于整合调整转型期，处于规划建设的起步阶段，与乌鲁木齐市作为全疆物流集散中心地位极不相称。加快推进建设一批布局合理、用地节约、功能集成的物流园区，对优化城市交通、生态环境，促进产业集聚，提高城市物流服务水平，带动全疆物流业发展，具有重要现实意义。

目前，乌鲁木齐市正着手制订物流业发展规划，规划根据乌鲁木齐未来城市总体规划、交通格局、产业布局、土地资源状况，初步提出建设三大物流园区，具体包括乌鲁木齐铁路国际物流园区（货运枢纽型）、乌拉泊公路物流园区（综合服务型）、米东工业物流园（生产服务型）。其中《乌鲁木齐铁路国际物流园发展规划》已批准实施，规划以头屯河区政府为管理实施主体，整合利用现有火车西站、北站物流基础设施，充分发挥铁路运输优势，大力发展公铁联运和集装箱运输，建设专业运输、保税、仓储和加工四大主体功能区，建立公共信息平台，推动建设立足乌鲁木齐市、面向全疆、辐射中亚和内地的综合性物流园区。

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四、建设目标、内容与规模

（一）建设原则

1.集约利用土地资源，成片规模，紧凑开发，运用城市土地级差原理，制定适宜的土地使用强度各项指标，提高土地的使用价值；

2..坚持以人为本，回归自然的规划理念，依据景观生态学理论规划园区绿地系统，创造一个人工环境与自然环境和谐共存、可持续发展的绿色环保生态园区；

3.强调产业园区大尺度空间轴线和重要建筑物节点的控制与设计，充分利用道路、绿地、水系等城市景观元素，形成疏密有致的城市景观结构，突出产业园区的地域景观特色；

4.产业园区的市政设施和公共设施配套要考虑与****城域进行协调统一；

5、.坚持可持续发展、超前性、可操作性的原则。

6、有利于构建新疆及乌鲁木齐市物流系统框架。物流园区的建设不是单个企业的个性化行为，而是在国内外物流发展进程中，按照经济发展规律和物流发展趋势重新构建新的高效率现代物流系统的过程。必须确立有利于构建物流系统框架的原则，并能最大限度地减少物流设施的重复建设和合理发挥既有设施的功能和作用，物流节点的减少和单个节点的功能的集中，必须以不影响物流效率和客户服务水平为前提，以达到建设物流园区的目的。

7、有利于解决物流节点功能及布局上存在的问题。物流园区的建设中，必须遵循有利于合理解决乌鲁木齐和新疆范围内物流节点在****物流园投资有限公司 31

功能和布局方面存在的问题的原则，一切围绕功能和布局进行建设，克服短期、短视思维，也要克服贪大求全和盲目借鉴的行为，以便发挥物流节点在物流组织化进程推进中的作用。

（二）建设目标

按照物流园区的目标定位：应向现代化、信息化、产业化和生态化的目标发展，达到规划起点高、系统功能全、可调整性强、实施可行性佳和整体水平高的要求：

1、物流园区的现代化。要从传统的停车场、仓储、储运功能特征提高至现代信息技术、现代电子传输技术、现代仓储技术支持的多功能全方位的物流系统，是一个以高效、低耗和优质为目标，有一个现代企业管理体制与模式的新型物流系统。

2、运作管理的信息化

合肥物流园区的信息化为从传统的人工登记、统计、调度、配载等繁琐的业务受理过程转化为有超前调整预测、有全过程跟踪管理、有全方位广域服务、有优质深度功能拓展的计算机信息管理系统，包括车辆。货物、去向、资金等诸多要素的综合优化过程。并具有良好的系统开发前景与衔接功能，能适应城市发展与产业发展的需求。

3、园区运营的产业化

物流园区的产业化表现为远区引入的企业群，在各自服务功能的发挥与实际运行中不再是孤立的个体行为，而是要在园区功能的统一指导下，将各个运作环节与运作单元，从整体资源优化的角度构成完****物流园投资有限公司 32

整的产业链，形成全方位的产业化服务系统。因此，在注重园区企业构成的同时，必须加强企业间的协调合作意识与能力，园区管理上也必须对协调系统的建设和作用发挥提供先期准备。

4、园区环境的生态化

物流园区的生态化表现为改变传统停车场、仓储区的脏乱差、粗黑臭面貌，而建成有全面环境净化控制、资源优化配置的园林化园区。包括车辆尾气监控、车容车貌整治、绿化面积与容积保障。污水排放治理、环境形象设计美化、生活环境优化等方面。

（三）建设内容

围绕上述建设目标，本项目在2000亩场区范围内开展如下建设内容，并配套相应基础设施。

1.物流仓储配送中心；

建筑2层，占地面积10000平方米，总建筑面积20000平方米。主要功能是物流的汇集、配载、发送。

2.电子商务中心：

占地面家2000平方米，建筑面积8000平方米。为企业提供面向国际国内的电子商务运行平台、以及金融服务、信息服务、及办公、餐饮、购物的全方位、一体化的高端商务服务，打造具有专业水平及行业影响力的会展服务平台、学术交流平台、信息服务平台、金融服务平台、电子商务交易平台。

5生产资料市场。

占地面积30000平方米。面向区内外以及中亚国外客户，提供****物流园投资有限公司 33

市场资料，包括钢材、木材、皮毛绒等生产资料。

5. 工业品市场

占地4000平方米，总建筑面积16000平方米。主要提供化学原料、电器、机械设备等。

6.生活消费品市场

占地4000平方米，总建筑面积16000平方米。主要消费类产品：汽车、家居。 （四）建设规模

本项目总的占地面积2000亩，总建筑面积140000m2。项目主要建设内容及规模如表4-1所示： 表4-1

主要建筑物、构筑物一览表

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五、场址选择 （一）项目所在地位置现状

该项目选址于****，拟建设占地面积2000亩。项目区周边市政道路全线贯通，且有高速公路毗邻。待该项目完工后，区位条件更加优越，交通方便快捷。

（二）场地建设条件

1. 地质条件

（1）地形地貌

项目所在地****地处新疆腹地，位于天山山脉博格达峰北麓，准噶尔盆地南缘，东接阜康市，南邻自治区首府乌鲁木齐市新市区，西与乌鲁木齐县、昌吉市接壤，北以北纬45°36′线与福海县为邻，全市南北长约194公里，东西宽约94公里，是乌鲁木齐的重要卫星城市之一和北疆重要的交通枢纽。地理处于东径87°00′～88°00′00″，北纬43°45′13″～45°36′00″之间，海拔418—4233.8米。

（２）地质构造

该区地势平坦，地面自然坡度1%。该地段交通便利，通讯设施齐全，城市基础设施建设完善，地域开阔，环境幽静，城市噪音影响

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较小，园区场地无不良物理地质现象，地层结构在水平方向和垂直方向岩性变化较大，地层沉积不均匀，厚度变不均匀性场地。建筑物以圆砾层为持力层，圆砾层允许承载力为250Kpa。项目在正式施工设计前需组织实地勘察，在取得地耐力等调查科学数据后，再行设计施工。

2. 水文地质条件

****属大陆性气候，冬季严寒，夏季酷热，春秋气温升降剧烈；降水量少，蒸发量大，热量适中；全年多西北风，风力2至5级，最大风力9级；昼夜最低气温-32.9 ℃，最高温度38℃，气温日较差11.3℃；大于等于10℃的年积温3350℃，其最热月平均气温为22℃-28℃，极最高气温达39℃～44℃，****由于地势高差悬殊，平均气温随高度每上升100米递减0.4℃，年平均气温平原为7.2℃，沙漠区5.7℃，山区1.9℃，极端最高气温，沙漠区为43.5℃，平原区42℃，山区30.5℃，极端最低气温，沙漠区-42.2℃，平原区-32.9℃，

****内有大小河水沟31条，其常年流水沟16条，季节性洪水沟15条，湖沼及水库15处，****河流水系由东山水源、铁厂沟河、红沟、柏杨河及平原水源老龙河、黑水河、大阴沟与外来河乌鲁木齐河、水磨河构成，年径流量0.7亿立方米，人工水库有猛进水库、塔桥湾水库、卧龙岗水库等。

3. 勘察区稳定性及建筑适宜性评价

据工程地质测绘及钻探揭露成果，堤坝沿线未发现滑坡、断层、崩塌、泥石流、软弱夹层及地下采空区等不良地质作用。沿线途经地貌单元单一，地质条件变化较小。

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基岩顶面坡度较平缓，在5～9°之间。且临河内侧岸坡不存在高陡临空面，故场地现状稳定。适宜修建拟定的堤坝工程

4. 地震效应

勘察区内构造简单，无断层，区域构造稳定性良好。据地表调查测绘，工程区未见滑坡、崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地质作用。

根据国家质检总局20xx年2月颁发的《中国地震动参数区划图》（CB18306-2001），本区地震动峰值加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35s，地震基本烈度为6度。

5. 交通运输条件

项目紧邻市政道路和高速公路，建有方便快捷的交通网络。境内物质条件丰富，建设项目所用建筑材料，可通过公路从周边地区运至，运输条件极为方便。

6. 公用设施条件

a.供电

项目区新规划建设110kv变电站一座，电力保障充分。

b.供水

城市供水主管已铺设，水资源可满足工程建设需要。

c.排水

项目区内周边已有系统的排水管网，污水可直接排入市政管网。 d.电信

中国移动、中国联通、电信、网通、铁通均已落户，通信优势十分明显，服务质量好。

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六、建设工程方案

（一）主体建筑工程方案

1．建设依据

本工程建筑设计符合经济、适用、安全、美观的基本要求，以下列规范为依据而进行可行性研究：

（1）《民用建筑设计通则》（JBJ37－87）；

（2）《民用建筑设计防火规范》（GB500045-95）；

（3）《房屋建筑制图统一标准》（GBJ1-86）；

（4）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）；

（5）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；

（6）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50—2001)；

（7）《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）；

（8）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；

（9）《公共建筑节能设计标准》DBJ03-27-2007；

（10）《建筑灭火器配置设计规范》（GB 50140-2005）；

（11）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；

（12）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；

（13）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；

（14）《建筑灭火器配置设计规范》（GB 50140-2005）。

2．设计定位

本项目的主体为综合物流服务的仓储、配送以及电子信息和电子商务主业配套设施，同时涉及一部分商业配套设施，例如办公、配套****物流园投资有限公司 38

服务等设施，在体现最大价值的同时，还要考虑经济效益，独特环境、合理配套的面积比例，使其成为该地段性价比最高的工程项目。

3． 策略

本项目总体设计原则是：以人为本、立足环境、突出特色、求精求美。

（1）商业开发与内部利用相结合;以挖掘和拓展土地的黄金价值和边际效益为目标，实现效用价值最大化;地上地下空间结合，土地利用最大化。

（2）立足长远、着眼当前，在满足近期使用功能基础上，充份考虑远期商业价值，充分利用建筑空间，留足未来改造余地。

（3）强调新建筑与周边现有建筑的联系，注重新建筑与现有建筑在功能上的延伸结合，并给未来开发创造条件。

（4）在满足近期使用要求的基础上，强调长远商业利用价值最大化，使其成为本区域内重要的中心商业网点。

（5）、建筑表现突出差异化、现代化、信息化，营造富有区域的建筑形象，突出注重立面的美观。

（6）建筑与功能:现代、简洁、适用、便捷、节能、环保、经济、多功能、人性化、文化性、多元性、优化设计、节约投资。

4． 建筑艺术与风格

项目规划设计要体现自然风景和地方民族特色，根据场址地形地貌，使总体规划具有鲜明的特色。建筑物依照各自的功能，采用散点，放射状的布局，又遵循传统建筑的美学原则，因地就势，建筑组群变化有序，做到轴线对称、主从有序，整个汇算中心在自由的格局中又****物流园投资有限公司 39

有严整的片断，构成了丰富多样的群体。这些建筑群相互构成对位对景，最大限度地扩大环境空间层次。

5． 建筑构造设计原则

建筑构造设计是建筑设计不可分割的一部分,建筑作为一种产品,在设计过程中,必须全面考虑、综合处理好构造设计中的各种技术因素,以便使建筑满足适用、安全、经济、美观等各方面的要求。为此，需注意以下设计原则：

（1）满足建筑使用功能要求

根据建筑物所处环境和使用性质的不同，往往会对建筑设计提出不同的技术设计要求。例如本项目地处北方地区，要求各建筑物冬季保暖。所以对建筑物外墙要进行保温处理。

（2）确保结构坚固、安全

建筑物除根据荷载大小，对主要承重构件进行设计外，对一些构、配件的设计，如综合服务中心等建筑的门、窗与墙体的结合以及抗震加固等，都必须在构造上采取相应的措施，以确保这些构、配件在使用时的安全。

（3）考虑建筑的经济、社会和环境的综合效益

各种构造设计，既要注意整体建筑物的经济效益，也要注意它的社会影响和环境质量。在经济效益中，既要注意节约建筑造价、降低材料的能源消耗，又要有利于降低经营运行、维修和管理费用。还须保证工程质量，绝不可为了节约、追求效益而偷工减料，粗制滥造。

（4）注意美观

一座建筑物的美观除了取决于建筑设计中的体型组合和立面处理外，一些细部构造处理对整体美观也有很大影响。

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（二） 主体工程建筑特征

1． 墙体工程

本项目框架结构墙体采用：

（1）外墙：采用300㎜陶粒混凝土空心砌块填充墙。施工时应严格按照建筑标准设计图集要求和现行施工验收规范执行，做法符合结构钢筋混凝土柱、墙、梁的拉结及洞口处理图集说明。

（2）内墙：采用200厚砖墙或陶粒混凝土空心砌块填充墙，均砌至梁底或板底。

外墙外侧贴50厚EPS板（模塑聚苯板）保温材料，然后在保温材料上做面层。

本项目砖混结构墙体采用：

①外墙：采用370㎜砖墙，外贴60厚EPS板（模塑聚苯板）保温层。施工时严格建筑标准设计图集要求和现行施工验收规范执行，做法符合砌体结构构造柱、墙、梁的拉结及洞口处理图集说明。

②内墙：所有内墙采用240厚砖墙，均砌至梁底或板底。

2． 门窗工程

本项目建筑物外窗均采用乳白色塑钢单框双玻（中空）平开窗，内窗采用乳白色塑钢单玻平开窗，并且居中安装。各层的门根据各房间的装修和使用要求，分别采用防火门、木门，铝合金门，所有门窗均应有良好的密封性。

其他门采用木制门，所有木门均油底漆两道。卫生间门下均留30㎜高扫地缝。

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3． 屋面工程

所有建筑物屋面采用有组织排水方式，均采用不上人屋面。

4 。辅助工程设计

辅助工程建设的好坏直接影响着产业园的整体形象，本项目的辅助工程主要是场内的道路、绿化、硬化、亮化、美化工程，及变配电室、大门等附属设施。

（1）道路

道路是产业园的骨架，它直接影响到产业园整体布局和其它基础设施的建设，因此按照相关国家现行的建设标准要求和适度超前的原则，交易市场道路等级为支路，分为二级，主要支路道路宽度为10米，沥青砼路面。次要支路道路宽度为8米，沥青砼路面。主路和支路形成纵横交错的路网格局。

（2）硬化、绿化

硬化、绿化等室外环境是园区的重要组成部分，因而绿化、硬化系统是产业园区考虑的主要方面。场区内建设绿地强化三级绿化配置模式，形成绿化美化的美丽场区。同时兼有减弱噪声，净化空气的作用。场区绿化按国家有关标准要求进行，绿化采用小面积草坪和花卉、大面积灌木、线形及带状乔木布置方法，形成空间层次分明、视野较开阔的绿化景观。

（三） 结构设计方案

1 。设计依据

（1）《混凝土结构设计规范》（GB50010－2002）；

（2）《建筑结构荷载规范》（GB50009－2001）；

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（3）《建筑地基基础设计规范》（GB50007－2002）；

（4）《建筑抗震设计规范》（GB50011－2001）（20xx年修订）；

（5）《建筑抗震分类标准》（GB50223—2008）；

（6）《建筑结构设计荷载规范》（GB50009-2001）；

（7）国家有关部门颁发的其它建设标准。

2． 建筑物所在地与结构专业有关的自然条件

（1）基本风压值重现期n＝50年一遇 w＝0.50KN／m2。 重现期n＝lOO年一遇 w＝0.55KN／m2。

（2）基本雪压值重现期n＝50年一遇 S＝0.25KN／m2。 重现期n＝l00年一遇 S＝0.30KN／m2。

（3）地震基本情况：乌鲁木齐市的抗震设防烈度为8度，本项目所有建筑物设计时均按8度设防。

3． 结构设计

本项目各建筑物的建筑结构的安全等级均为二级，设计使用耐久年限为50年。

（1）基础选型

根据上部荷载和建筑使用功能要求，本项目主要建筑物采用： ①酒店、配套服务综合体采用混凝土柱下独立基础。

②其他各建筑物采用混凝土条形基础。

（2）主要建筑物的结构选型

① 酒店、配套服务综合体采用框架结构。

② 其他各建筑物以钢架结构为主，少量采用砖混结构。

（3）采用的主要结构材料

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混凝土：标号C25～C30；

钢筋采用HRB335(fy＝300N／mm2)；HPB235(fy＝2l0N／mm2)。

（4）楼板选型

楼板的选型对使用功能、结构合理性、经济性影响较大，本项目所有建筑物楼板均选用现浇钢筋混凝土楼板，以保证建筑物的整体性和安全性。

（5）主要抗震措施

本项目所有建筑物设计时均按8度设防。保证所有建筑物的质量是项目建设的重要职责。由于规则结构的扭转效应和鞭端效应较小，遭遇地震后的破坏较轻，工程设计选用均匀对称的形体。

框架结构的抗震和抗风性能良好且经济合理，可以保证结构的整体抗震性能。所以主要建筑物选用框架结构。

选择可靠的持力层，由此保证建筑物的抗倾覆能力。进行专门的场地安全性评价，确保场地地震动参数的可靠性。

严格按照规范的抗震措施进行设计，提高结构的变形能力和耗能性能。对主要的薄弱部位重点进行加强。

（四） 建筑设备工程

1 。电气工程

（1）供电系统要求

根据供配电系统设计规范，电力负荷分级规定建筑物内所有消防用电负荷消防用电为二级，其它为三级。本项目供电为双回路供电，末级配电箱自动切换，电源由市政10KV电路引入，本项目区内用电设备供电电压为380/220伏，三相四线制。

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10KV高压开关柜选用金属铠装移动式开关柜，柜内断路器选用真空断路器，直流操作机构，直流电源采用免维护直流屏。

0.4KV低压配电分为两段运行，配电屏选用具有分断、接通能力高，动热稳定性好，系列实用性强等特点的GCS封闭式抽出低压成套开关设备。

在10KV系统进线处设电力专用计量柜。低压供电回路设电流测量和电度计量，为使功率因数符合供电规定，在0.4KV侧设置相应的低压电力电容器进行自动补偿。

10KV进线设电流速断和过电流保护，变压器设电流速断，过负荷，单相接地，瓦斯和温度保护。

（2）动力及照明配电

采用放射式与树干式相结合的配电方式，并根据工艺要求对动力设备进行配电、控制和保护，主要分几个部分：空调系统、水系统、送排风系统。

（3）线路敷设

动力设备电源采用电缆或穿镀锌钢管敷设；消防设备线路敷设在混凝土内时采用ZR型铜导线穿镀锌钢管，空气中敷设时采用耐火电缆。所有动力配电采用就地和集中的控制方式，动力配电选用XL—51型配电箱，照明分正常照明和事故照明，灯具以节能灯具为主，灯具控制采用手动控制，各场所照明配电采用XRM102型配电箱，照度按国家有关照度标准进行设计。

（4）防雷与接地保护

在屋面敷设避雷网（带）作为接闪器，所有凸出屋面的金属构筑物或管道等，均应和屋面防雷装置相连。低压配电为TN—C—S系****物流园投资有限公司 45

统，即电源进户后，中性点与保护地线分开。变压器为中性点接地系统，各建筑设专用接地干线，做接地及等电位连接用，系统接地与重复接地的接地电阻小于4欧姆，并设置电源过电压保护器。

（5）供电线路及道路照明

10KV线路选用YJV22—10KV型高压电力电缆直埋引入场区变配电站。由变配电站至各用电场所的配电干线选用VV22——1KV型电力电缆直埋敷设，线路在过道路、管沟及硬化地面时需加穿保护管。

各建筑物内的动力及照明线路选用BV—500型电线。控制线路选用KVV—500型控制电缆。所有线路均穿保护管暗敷。

场区内道路照明采用高压钠灯，路灯间距为40米，光源功率为250W+125W。控制采用光电控制。线路选用VV22—1KV型电力电缆直埋敷设。

（6）通讯及综合布线系统

主线箱与市政通讯网络连接。计算机网络系统的主干为千兆，百兆交换到桌面。

所有建筑均采用综合布线系统，综合布线采用模块化结构，星型布线并且有开放系统，能支持电话及各种计算机数据系统。信息线路选用六类8芯双绞线，由建筑内配线架进行通话和信息分配。

采用集散式控制的管理功能。控制中心主机通过信息网络与各设备子系统相连，设备子系统通过DDC子站及通信网络也可进行信息交换和联动。

2． 给排水工程

（1）水源

供水水源由市政自来水管网供给，从不同供水方向各引一条****物流园投资有限公司 46

DN200给水管至场区。

（2）配水系统

给水采用生活、消防同一管道供水系统，供水管沿道路成环状布置，主管为DN200给水铸铁管，支管为DN100给水铸铁管，埋地敷设，埋深2.00米。

（3）消防给水系统

消防给水采用高压消防给水系统，供水由市政自来水管网引入，市场环状供水管网上设双出口（DN65，DN100）地下式室外消火栓，间距小于等于120米。建筑物室内设DN65室内消火栓，并设一定数量的手提式干粉灭火器以备初期火灾时使用。

（4）排水

排水主要是生活排水，不含有毒有害物质，悬浮物、BOD5含量较高，可经生物处理后排入市政污水管网。

场区排水采用合流制，污水汇集后经生化处理后排放。

场区室外雨水采用暗管排水，雨水管沿道路设置，雨水汇集后排入市政雨水管网。

3． 采暖通风工程

供热方式采用散热器采暖，采暖形式为上供下回单管同程式系统。

本项目用热热源为市政集中供热，内设供热站一座，经板式换热器换热产出热水供场区使用，蒸汽参数PN=1.3Mpa，t=194，在供热站设计量，减压装置及分汽缸供板式换热器用汽。

采暖补充水采用软化水，初运行由自备软水系统供水，运行后，由蒸汽冷凝水供水。

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室外供热管网均采用聚氨脂保温直埋管，外做玻璃保护壳，管材用无缝钢管，埋设深度1.4米。95-70度供热系统主管径D325*8；60-50度供热系统主管径D325*8。

本项目区域内建筑采用电动压缩式冷水机组。

本项目区域内通风以机械排风为主，自然通风为辅，补风为门窗缝隙自然补风，在人员密集的综合服务中心集中排风系统，换气次数按6次/时计，总排风量约40万m3/h，选3台离心风机，排风机设在各建筑物顶层，用竖风道连接各层排风口。为防止冬季送温度过低，在送风机入口设置电动调节阀，循环利用回风。

七、环保、绿化及节能

（一）园区生态环境现状及主要污染源分析

园区内环境污染的主要是企业生活污水、公路扬尘、汽车尾气和****物流园投资有限公司 48

交通噪音。环境监测站进行的大气总悬浮颗粒、SO2、NO2日均值分别为:0.148mg/m3、0.055 mg/m3、0.028 mg/m3，达到《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准，环境空气质量良好。目前区内无工业设施，园区内水质较好，未受到工业污染。

综合以上分析表明：园区所处的生态环境适宜产业园区的开发建设。

（二）园区建设和生产运营对环境的影响

1. 园区建设对环境的影响

园区建设主要包括两个方面的内容:基础设施建设与工业厂房的建设。基础设施建设对生态环境的影响主要表现在：地表变化对植被的破坏、土体扰动引发的水土流失、地表变化对自然排水系统的影响，大气浮尘的影响。由于园区之内没有具有保护价值的动植物和生态系统，将其改变成产业园区的绿化与防护植被类型是可以接受的。由于建设与水土保持工程同步建设，同时建设过程中采取必要的水土保持措施，园区建设可能引发的水土流失时间较短、强度较低。整个园区规划设计与自然地貌完全结合，不破坏主要的自然排水系统。建设过程中的大气浮尘存在时间短，根据对同类工程建设的类比，不会造成太大影响。

2. 园区生产运营对环境的影响

园区的生产营运对环境的影响主要表现为：对大气环境的影响和对地表水环境的影响，产业园区的产业主要从事生产、生活资料物品****物流园投资有限公司 49

的周转、配送等生产活动，从生产特点来看由于园区内来往的车辆扬尘、尾气以及园区生活废水。对环境影响较小。

3. 园区环境保护规划、措施及标准

（1）园内基础设施的建设从规划设计阶段就结合自然（地貌形态、水文特征、植被形态等）进行设计，从根本上减轻园区建设对自然生态环境的破坏。

（2）完善公厕、垃圾站等环卫设施，对生产、生活垃圾作无害化处理。

（3）完善园区交通系统及设立噪声防护隔离带，规划声环境达到国家相关标准，最大限度地减少其对园区生产和生活的干扰。

（4）园区绿化覆盖率达30%以上，确保绿地系统的生态需求。

（5）园区基本建设应与水土保持工程同步进行，同时建设过程中采取必要的水土保持措施，减轻建设过程中的可能引发的水土流失强度。确保水土保持，杜绝营运过程中水土流失的发生。（具体措施应按照制定的水土保持方案进行）。

（6）对于入驻园区内的工业污水，应按国家的环保政策要求处理达标后进入园区内统一的工业废水排污管道。生活污水进入园区内统一的生活污水排污管道，最后进入园区内统一的排污管道收集系统送县城污水处理厂。

（7）对于入驻园区内的工业企业，按国家环保政策要求，积极推广清洁生产，以使用清洁能源为主，以电力和天然气作为燃料，不得新建10吨以下的燃煤锅炉，对于所有工业废气排放必须达到国家****物流园投资有限公司 50

或地方规定的环境保护标准。

（8）园区内产生的固体废弃物，统一纳入塔城市固体废弃物管理系统统一处理，厂区噪声应达标。

（三）园区绿化系统设计

1. 设计目标与原则

（1）创造一个高质量的生活、生产环境和休闲环境，形成符合生态产业园区气息的清洁、绿化形象。

（2）保障足够的开放空间和绿地广场以平衡园区的开发建设。

（3）提高周围的商业用地和居住用地的价值。

以“开发建设与环境保护同步”的原则保护、维持、增加项目区绿地。加强各产业园区绿化建设，形成园区绿心，使之成为完整连续的自然生态系统。充分发挥园区绿地的经济效益和生态效益，更好地改善园区环境质量，创造一个富有吸引力的发展环境。

2. 绿地系统布局方式

（1）绿化景观系统布局：一带、两廊、三园嵌入式布局。其中： 一带：项目区内沿外侧市政主干道的景观带。

两廊：项目区西侧与东侧由组群绿地、街头绿地与滨水绿地串联起来的，沿现状功能分区的两条绿化景观廊道。

三园：即位于主功能区内的三处大型集中公园绿地。

（2）以“绿园、绿带、绿廊”的概念全面实施规划区绿化工程；以点、线、面相结合，立体绿化与平面绿化相结合共同构建规划区绿****物流园投资有限公司 51

地系统布局结构。

（3）项目区以组团绿地、街头绿地和滨水绿地为载体，以外围生态网络为框架，引入外围山体绿地渗透进规划区，坚持“以人为中心”和“生态优先”的规划理念，形成“点、线、面”相结合的绿地结构框架。

（4）项目区在用地适宜性评价的基础上，吸收各类绿地和水系所赋有的景观元素，配合外围生态环境的保护和建设等构成本项目区的景观要素。

3. 绿地指标

项目区绿地率31%，符合我国相关规范要求。

（四）节能

按照国家能源政策规定，项目建设中应尽量采用行之有效的节能措施，进入园区的企业在项目建设实施中拟采用如下节能措施：

1．变电所尽可能靠近用电负荷中心，以减少输电中的线损耗。

2．锅炉房出来输送到各车间及食堂、浴室的蒸汽管道，要选择绝热效果好的保温材料，外面刷好油漆，防止雨水浸淋影响绝热效果。

3．在办公区、库房以及室外照明灯具方面，尽量采用第三代混合光源，其节能效果可达到20%左右。

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八、环境影响评价

（一）工程对环境的影响

1 空气环境影响

项目建设区内空气污染主要是场地内施工造成的，主要是TSP和沥青烟，其次建设期由于大规模土石方工程和混凝土工程，在施工、拆除、材料运输过程中造成扬尘污染。施工机械燃油废气污染和汽车的废气及路面粉尘。

2 声环境影响

项目内噪声污染主要为开发建设单位使用不同性能的动力机械所产生的噪声以及车辆穿梭产生的噪声等。

3 水环境影响

项目建设区内主要为建设过程中施工人员生活污水、施工场地废水、运输车辆冲洗产生的悬浮物、油料类等废水，生产生活过程中产生的生活废水。

4 固体废弃物影响

项目区内固体废弃物主要为施工建设和生产生活所产生的垃圾。

（二）环境影响对策

1 设计阶段的环境保护

在设计阶段采用的主要环境保护措施在以下几个方面：

（1）选用土地资源

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对路线附近的地质、地形进行详细的抽查研究，结合当地的发展规划，选择适宜的路线走向，尽量少占良田、耕地。另外，通过技术、经济比较，采取合理措施减少占地数量，节省土地资源。

（2）水资源的保护

调查和收集路线附近的水源分布位置、容量以及水资源的主要功能。绕越、避让水资源，不占用居民集中地区的饮用水源，同时，对于满足灌溉及养殖水产品用的水库、鱼塘等也应尽量避让。

（3）路线选择的控制

在选择路线时，尽量利用旧路，并与当地城镇规划相协调，采用“靠村不进村”的原则，既不干扰破坏城镇规划，又便于车辆进出城镇，同时避开名胜古迹。

（4）绿化工程设计

绿化对于稳定路基、保护斜坡、保护水土均起到良好的作用，所以要做好绿化设计。

在设计中综合考虑社会、自然环保因素，采取各种可能的环保措施使得自然景观与路线相协调，达到环保的目的。

2 施工阶段环保措施

在施工阶段可以采取的主要环保措施有以下几个方面：

（1）植被破坏防治、修复措施

施工过程中要严格控制工程破坏植被的面积，尽量减少植被破坏。尽管施工时植被破坏不可避免，但是工程完工后应迅速实现弃土区、山体开挖区、边坡等的草皮覆盖，可以先植树再种草，以促进植被的恢复和形成多层植被的形式。对于耕地、水田，尽早采取可能的措施，尽早还田复耕。

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（2）水土流失的防治措施

工程所开挖、回填的山体土层裸露面要及时加固，土石方工程结束后应立即种树植草护坡，或采取其他的防护措施。

（3）弃土的处置

弃土方的堆放统筹安排，尽可能的选择荒地，并应及时对弃土方进行压实，在可能的条件下，在其表面进行植被覆盖。如确有弃土石时，施工中应在指定的地点堆弃，尽量减少毁坏植被、侵占农田，并不得阻塞原有的河道、沟渠、排水系统，更不得污染水体。在条件许可的情况下，弃土方加以平整用作耕地或种植山林，以提高弃土的使用价值。

（4）文物古迹保护措施

工程施工过程中，如果发现有化石、硬币、有价值的物品或文物、建筑结构以及具有地质或考古价值的其他遗迹或物品时，及时向有关文物主管部门汇报，并采取一定的现场保护措施，防止工人或其他人员移动或损坏任何此类物品。

总而言之，在施工之前以及施工的过程中，一方面，加大环境保护的宣传力度，增强人们环保的意识，另一方面，积极采取相应的措施，减少植被的破坏，尽量减少水土的迫害，并及时恢复原貌，保护文物古迹。

3 营运阶段环保措施

（1）噪声防治措施

加强路面管理，经常修整路面，保持足够的平整度，以降低交通噪声的影响。另一方面，对于运行的车辆的噪音加以限制，噪声超标的车辆停止运行，以降低对环境的噪声影响。此外，在条件允许的条****物流园投资有限公司 55

件下，扩大绿化面积，或者加强绿化措施，保护好现有的植被，从而达到降低噪声污染的目的。

（2）突发性交通事故中化学危险品泄漏的应急计划

加强对运送有毒化学物品车辆的管理，危险品运送一般应在公安机关登记，有危险品记号，安排时间允许通过，避免泄漏事故发生。一旦发生此类事故，应负责组织调动人员、车辆、设备、药物，对事故进行应急处理，使事故影响控制在最小范围内。

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九、组织机构与人力资源配置

（一）组织机构

1 机构设置

按照现代企业制度产权明晰、职责明确，管理现代化、精简的要求，****物流元的组织机构设置首先要充分满足园区发展的需求，同时进行创新型管理。园区管委会主要职能是：园区开发与建设、招商引资、提供中介服务及咨询等。管委会下设建设工程指挥部和投资公司，分别负责园区基础设施建设和园区的投融资、入园企业服务等工作。组织机构图详见图10-1。 园区管委会

建设工程指挥投资公司

综合办公室 投融资办公室 企业服务部 方案设计部 工程建设部 工程监理部

主体建筑工程 招商引资

道路工程 项目策划

市政管网 对外宣传

绿化工程 手续代办

备注：循环经济区拟定为园区垂直管理（暂定人员为100人）

图10-1 组织机构图

2． 各部门主要职能

综合办公室：负责工程建设相关日常行政工作，协调其它同级职****物流园投资有限公司 57

能部门，进行工程建设、监理招投标；

工程建设部：负责园区基础设施建设工作，下设河道治理、土地整治、道路系统建设和其它配套设施建设四个职能科室。

工程监理部：负责工程建设监理工作；

投融资办公室：负责园区建设前期投融资管理工作；

企业服务部：负责入园企业的服务管理，提供项目审批一站式服务。下设项目策划、招商引资、对外宣传、手续代办等工作。

（二）人力资源配置

各部门人力资源配置数量如表10-2所示。

产业园人力资源配备情况表

表10-1

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循环经济区拟定为园区垂直管理，暂定人员100人。

十、项目招投标

根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会第3号）、《中华人民共和国招投标法》、以及塔城市有关招标文件规定，项目依法必须进行招标，按其规定确立招标范围、招标组织形式、招标方式。

（一）招标范围

拟对项目的勘察、设计、监理、施工以及重要设备材料采购全部实行招标。除个别单价低、采购量少，不能打捆的外，其余设备及重要材料均实行招标采购，其余待设计完成后再行确定。

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（二）招标组织形式

按国家招投标法及有关规定，项目拟实行自行招标，按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会第5号）规定报送书面材料。

（三）招标方式

必须进行招标部分为勘察、设计、监理、施工以及重要设备材料采购。采用公开招标形式确定施工单位和主要材料及设备。采用邀标的形式确定勘察、设计和监理单位。

（四）资质要求

根据中华人民共和国《建筑业企业资质等级标准》规定，施工单位资质须为一级以上。

勘察、设计单位建议甲级，建设监理单位须为乙级以上。

（五）招标组织

由招标人组织完成编制招标书、发出公告、资格预审、资格后审、开标、评标等工作。参加投标的施工队伍不得少于五家，参加投标的监理单位不得少于三家，参加投标的供应商不得少于三家。

开标由招标人组织，依法组成评标委员会，依照“公开、公平、公正”的原则，按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人，在确定中标人前， 招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。开标过程应当记录，并存档备查。

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中标人的投标应当符合下列条件之一：

1、能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；

2、能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。

评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。项目所有投标被否决的，应当重新招标。

中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。招标人和中标人自确定中标人之日起十五日内，向有关行政监督员部门提交招标投标情况的书面报告，自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

中标人按照合同约定履行义务，完成中标项目。不得向他人转让中标项目，也不得将项目肢解后向他人转让。

十一、项目实施进度

（一）建设工期

本项目总占地面积2000亩，总投资3.11亿元，建设周期自2015 年——2018 年，共3 年。

一期工程：20xx年1月——2016 年6月，投资 1.8 亿元，建成包括：物流信息中心，物流仓储配送中心。电子商务信息中心。

二期工程：20xx年7月——20xx年12月，投资1.31亿元，建成:、生产资料市场、工业品市场、生活消费品市场、物流企业总部基地。

总建筑面积140000平方米。

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（二）一期工程实施进度安排

1. 前期工作阶段2个月

可行性研究报告编制及报批，完成立项审批。

2. 设计，招标阶段4个月

完成项目初步设计和施工图设计；

施工单位和监理单位招投标工作。

3. 施工阶段 18个月

施工准备工作；

土建工程及公用设施安装工程。

4. 收尾阶段2个月

主要工程完成后，按设计要求进行公用工程及设备安装，并完成

各种附属设施，达到竣工验收要求，进行最后的工程验收

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（三）施工方案

由于拟建项目施工质量要求较高，为保证工程进度和质量，建议

选用专业队伍施工，尽可能采用机械化施工。

选择和确定施工方案是施工组织设计的重要内容，它主要包括：

工程项目确定的施工起讫点、顺序是否合理，选择的施工方法和施工机械是否先进、恰当、可行。上述各方面对工程施工效果、工程进度安排、质量保证、工期长短产生决定性的影响，因而必须结合工程情况和实际可能，认真分析比较，慎重选择施工方案。现将有关施工方案简述如下：

1. 从实际出发，在合理选择和确定各单位工程之后，更要合理

地选择其施工方法和施工机械。

2. 各项工程首先考虑机械化施工；

3. 施工方案的选定应满足施工技术、施工工期、施工质量、施

工安全和环境保护的要求。

4. 桥涵、防护工程施工应遵守：“先地下，后地上”、先主体、后

附属的原则。

5. 宜采用光面爆破技术或预裂技术开挖石方，严禁放大炮，以

降低对山体的扰动而导致新的工程病害发生的机率。

6.挖方、废方宜按指定地点堆放，不可随意堆弃。

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十二、投资估算

（一）编制依据

国家和有关部门颁布的有关项目投资的相关政策和法规

（1）《全国统一建筑工程基础定额新疆维吾尔自治区基价表》（1999）；

（2）《新疆维吾尔自治区市政工程预算定额》（1999）；

（3）《新疆维吾尔自治区建设工程费用定额》（1999）；

（4）交通部交公发〔2007〕033号文发布的《公路工程基本建设项目概算预算编制办法》（TJG B06-2007）；

（5）《公路工程概算定额》（TJG B06-01-2007）；

（6）《公路工程机械台班费用定额》（TJG B06-03-2007）；

（7）交通部公路发[2005]230号文颁布的《关于完善<公路基本****物流园投资有限公司 65

建设工程概算预算编制办法>有关内容的通知》；

（8）《新疆维吾尔自治区设计概算编制规定》；

（9）《投资项目可行性研究指南》；

（10）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（11）新疆维吾尔自治区城市房屋拆迁管理颁发新府令

[2002]113号文

（12）新疆维吾尔自治区建设工程造价管理规定新府令[2000]91号文

（13）新疆维吾尔自治区土地管理规定新府令（1999）53号文

（14）相关配套文件以及近期工程经济信息对建筑材料预算价格等进行概算编制和价调整等资料。

（二）编制说明

1. 工程费用

园区基础设施建设包括主体建筑工程、道路系统工程、供电工程、给排水工程、燃气工程和弱电工程等，费用估算见表12-1所示。（此投资不包括陶瓷设备和户外景观建设估算）

表12-1 工程费用估算表

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4. 其它费用

（1）勘察设计费

根据国家发展计划委员会、建设部联合颁发的《工程勘察设计收费标准》（20xx年修订本）的规定计列，费率为工程费用的2%，经

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测算其费用为318.4万元。

（2）建设单位管理费

根据建设部建标（1996）628号文的规定计列，费率为工程费用的1.5%，经测算其费用为238.8万元。

（3）工程监理费

根据新疆维吾尔自治区的新价（2000）352号文的规定计列，费率为工程费用的1.2%，经测算其费用为191.1万元。

（3）招投标管理费

根据新疆维吾尔自治区的新价（2000）352号文的规定计列，费率为工程费用的0.08%，经测算其费用为12.7万元。

（3）工程质量监督费

根据新疆维吾尔自治区的新价（2000）352号文的规定计列，费率为工程费用的0.15%，经测算其费用为23.8万元。

（4）其他税费

根据当地主管部门的规定计列，经测算其费用为60万元。

4. 基本预备费

基本预备费按5%进行计算，共计796万元。

（三）项目投入总资金估算

项目总投资为 3.11亿元。静态投资部分2.89亿元，其中，建筑安装工程费1.592亿元，工程建设其他费1.299亿元，基本预备费0.2196亿元。动态投资部分0.2196亿元，包括建设期利息0.00万元，流动资金0.08亿元。

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（四）编制投资估算表

项目总投资为3.11亿元。详见表13-2。

表13-2 总投资估算表

单位：万元

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*****综合物流园建设项目 可行性研究报

十三、融资方案

（一）资金来源渠道

项目总投资3.11亿元，均 自筹。 将成立投资公司，按照“谁投资，谁受益”的原则，多渠道筹集资金，积极支持商会内有条件的企业参与筹集建设资金。

（二）融资方案分析

物流园建成后，对项目地工业经济将起到强有力的拉动作用，为“十二五”规划的顺利完成和走新型工业化发展道路打好良好的基础。预计产业园入驻商户1000户左右，年销售额200亿左右，年纳税8亿左右。项目财务生存能力强。

综合分析本项目融资方案较简单，建设资金全部自筹，资金来源充足。建设期内投资结构合理，完全利用自有资金成本低，避免了融资风险。投资计划与资金筹措运用表详见附表6。

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*****综合物流园建设项目 可行性研究报十四、财务评价

（一）评价依据和原则

财务评价是在国家现行财税制度和价格体系基础上分析计算项目直接发生的财务效益和费用；考察项目的盈利能力，清偿能力等财务状况，据此判别项目的财务可行性。

1. 依据

（1）本项目财务评价以国家发改委委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）为依据;

（2）本项目成本、效益等方面的财务测算，按财政部颁发的《企业会计制度》有关规定为依据;

（3）本项目税金测算，按国家颁发的税种、税目及相关规定为测算依据；

（4）业主及有关部门提供的有关基础数据。

2. 原则

（1）本项目经济评价以动态分析为主，并辅以若干主要静态指标的分析；以定量分析为主，定性分析为辅的原则；

（2）本项目经济评价在计算期内产品销售价格及成本，均不考虑通货膨胀因素；

（3）本项目经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则。 73

*****综合物流园建设项目 可行性研究报（二）假设条件和评价方法

1. 假设条件

（1）项目投资人的收益来源于房租收入及政府对特色产业园建设的相关优惠项目的收益，包括城市建设配套费返还和园区新增税收返还。土地收益在计算期内均衡实现；

（2）国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。

2. 评价方法

本项目属特色产业园区建设项目，其经济评价采用新建基本建设项目的经济评价方法。

项目基础设施启动后，通过开发商20年的组织、管理、资金运作，完成园区2000亩范围的土地开发、出租过程。因此，本报告将销售期间的销售费用、园区管理费用的投入作为项目的经营成本，另外项目分年度静态投资、园区其余财务费用、管理费用和租售费用等组成项目总成本，作20年计算期的成本、收益和现金流量分析，测算项目的内部收益率及其他有关财务评价指标。

（三）基础数据测算

1. 项目计算期

本项目按《建设项目经济评价方法与参数》规定本项目计算期20年。其中，建设期为5年，后15年持续经营。

2. 建设规模

项目区总建筑面积140000平方米。

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*****综合物流园建设项目 可行性研究报3. 成本估算

本费用是指项目生产运营支出的各种费用，本项目主要采用要素法测算项目生产成本。

（1）外购原材料、燃料及动力费用

包括工程运行、维修、事故处理等所耗用的材料备品、低值易耗品等费用，主要包括石材、工业用水等。

（2）员工工资及福利

包括管理单位人员标准工资、附加工资性津贴、职工福利及奖励工资等，按总人数乘以人均工资及福利费。本园区内部定员为200人，职工工资每人每年按30000元计，福利费按工资总额的14%提取，住房公积金及养老保险分别按工资总额的8%和17%提取。

（3）工程维护、维修费

工程维护费包括日常修理费和大修理费，暂按建设投资的

1.2%估算，每年费用191.1万元。

（4）财务费用

本项目建设资金全部自筹，财务费用为零。

（6）其他费用

包括管理费和营业费。其中管理费按土地出让费用的10%计取，营业费（办公费、差旅费、科研教育经费等）参照类似已建工程的实际运行资料分析确定，按前三项费用的1％计。

4. 收入测算

（1）物流仓储中心收入

本项目建成后，建筑面积合计20000平方米。根据****周边 75

*****综合物流园建设项目 可行性研究报营业场所对外出租租金水平，初步确定租金基本价600元/平方米/年。

年收入预计：1200万元。

（2）电子商务中心

项目建成后，按面积8000平方米，初步确定租金基本价900元/平方米/年。年预计收入：720万元。

（3）生产资料市场收入

项目建成后，面积30000平方米，初步确定租金基本价400元/平方米/年，年预测收入：1200万元。

⑷、工业品市场收入：

建成后面积16000平方米，初步确定租金基本价800元/平方米/年，年收入1280万

（5）生活用品市场：

建成后面积16000平方米，初步确定租金基本价800元/平方米/年，年收入1280万

（6）、物业费及停车场收入，物业90000平方米，按每平米3，年收入合计324万，50000平方米停车场年收入收入800万元。合计1124万元。

5.营业税及附加测算

土地开发项目应上缴土地出让金、土地契税和土地管理费等税费，但本报告所提出的土地出售单价中已扣除了上述税费，故计算出的收入为扣税收入，另外租赁业和销售不动产应缴纳营业税及附加，其综合税（费）率按5.75％计。

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*****综合物流园建设项目 可行性研究报6. 利润测算

由房屋出租收入等减去开发投资（固定资产静态投资）、销

售费用、财务费用等，年平均利润总额为 万元，所得税为 万元，税后年平均利润 为万元，有关测算详见附表。

1. 基准收益率

按《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）参照基础设

施建设项目确定基准收益率为3.84%。

（四）财务评价结果

所得税前内部收益率＝11.49％；

所得税后内部收益率＝8.7％；

所得税前财务净现值＝3694.46万元；

所得税后财务净现值＝2771.31万元；

所得税前投资回收期＝8.42年；

所得税后投资回收期＝11.22年；

（五）园区产值预测

预计产业园入驻商户1500户左右，年销售额40亿左右，年

纳税20亿左右。同时将解决就业人员3000人以上，对实现边疆地区的稳定，改善优化环境，扩大对外开放，实现小康目标，推动经济和社会的全面进步都起到重要的作用。

（六）财务评价结论

综上所述，本项目各方面经济指标均良好，自筹资金已经基

本到位，资金来源可靠；目前，不少企业亟待入住园区，希望早 77

*****综合物流园建设项目 可行性研究报日投产生产，根据预测，如项目能顺利通过，未来将有稳定的税收收益保证园区健康运行以及偿还相应贷款，项目具有较好的偿债能力和抗风险能力。因此，项目经济可行。

十五、国民经济评价

（一）国民经济评价的主要依据

本项目的国民经济评价，按照国家计委、建设部[2006]1325号文《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》(以下简称“方法与参数”)和20xx年国家发改委编制的《项目投资可行性研究指南》中有关规定进行。

（二）国民经济评价主要参数的选取

参照《方法与参数》及有关资料，确定国民经济评价的有关参数如下：

1、社会折现率：根据我国在一定时期内的投资收益水平、资金机会成本、资金供求情况、合理的投资规模以及项目国民经济评价的实际情况，《方法与参数》中取社会折现率为8％。

2、影子汇率换算系数：《方法与参数》取1.08。

3、贸易费用率：贸易费用是指各商贸部门花费在货物流通过程中以影子价格计算的费用(长途运输费用除外)。贸易费用率是贸易费用相对货物影子价格的综合比率，取6%。

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*****综合物流园建设项目 可行性研究报

（三）国民经济费用计算 1、建设费用调整

建设费用的调整是以投资估算为基础，对项目的主要投入物做影子价格调整。

（1）主要材料的影子价格

调整的主要材料有钢材、木材、石油沥青、水泥。其中，钢材、木材、石油沥青按外贸货物调整，水泥按非外贸货物调整，结果见下表。

主要材料影子价格表

（2）人工费的调整

建设项目在建设中需要大量的民工，按国家计委发布的《建设项目经济评价方法和参数》(第三版)的有关规定,考虑取非熟练劳动力的影子工资换算系数为O.7，熟练劳动力的影子工资换算系数为1。

因此，经济分析中应对建筑工程造价进行调整。根据有关资料分析，本项目建筑工程综合换算系数取0.86。 2、其他费用调整

其它费用包括建设单位管理费、勘察设计、监理等费用，其中包含了政府收取的行政管理费用。

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*****综合物流园建设项目 可行性研究报经测算，其它费用影子换算系数为0.95。

3、运营费用调整

（1）外购材料、燃料动力费用与人员工资不作调整。

（2）大修费用和养护管理费用按影子换算系数0.94调整。

4、固定资产余值

计算期末固定资产余值为10%。

（四）国民经济效益计算

本项目的建设具有较好经济效益和良好的社会效益，对发展地方经济具有重要的促进和带动作用。

园区规划用地面积2000亩，建成后预计每年物流中转5000万吨，累计可创造工业产值约40亿元，增加综合税收约3亿元（扣除优惠政策因素）。

园区工业将带动上、下游相关产业的发展，创造更多的工业产值，预计每年因此可增加财政收入约5000万元。

园区建成后，对推动城镇化、工业化，具有十分重要的作用，并可增加约3000个直接就业机会，按每个就业机会每年增加收入10000元计算，每年可增加收入3000万元。

项目带来的经济效益为每年20.亿元。

（五）国民经济评价结论

经分析计算，本项目经济内部收益率达21.86%，经济净现值为6804万元，经济效益费用比为4.57，均满足国民经济评价的要求指标，因此，本项目在经济上合理可行，并且有较好的经济效益和社会效益，是一项各效益指标都较好的工程。

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*****综合物流园建设项目 可行性研究报十六、社会评价

（一）项目对社会的影响分析

预计本园区经过3年左右的开发建设，将成为新疆地区重要的物流产业基地，对于提高****城市综合经济实力，改善城市面貌，提高城市化率，将会起到重要的促进作用，其社会效益将逐步显现出来 。

（1）园区规划用地面积20000亩，建成后预计每亩可创造工业产值超过727万元，累计可创造工业产值约40亿元，增加综合税收约20亿元（扣除优惠政策因素）。

（2）园区工业将带动上、下游相关产业的发展，创造更多的工业产值，而相关产业的发展，又将促进园区内工业的进一步发展，形成良性经济循环，可见其对区域经济的拉动效益很显著。

（3）园区建成后，对推动城镇化、工业化，具有十分重要的作用，并可增加约3000个直接就业机会，对于解决城市和农村富余劳动力，增加就业具有十分显著的社会意义。

（二）互适性分析

1. 不同利益群体对项目的态度和参与程度

根据****的实际情况，在本项目的建设中主要涉及三方面的利益群体：农民、当地居民、业主。这三方面的利益群体包含了产业园区建设成后的生产者、消费者和投资者，所以对这三类人群的分析具有一定代表性。

根据调查发现，当地的农民对新疆国际石材产业园的建设非 81

*****综合物流园建设项目 可行性研究报常支持，他们普遍认为园区大力发展特色工业有利于改变他们的生活环境和水平。同时，通过产业园区的发展，可以为其创造一些就业机会，使他们成为企业的职工。因此，园区内的农民对搬迁问题普遍没有抵触情绪。

由于本项目的兴建将极大地改善当地的基础设施状况，并且企业在园区中的聚集将会减少对城市居民的干扰。因此，对于城市居民而言，园区的“外部效益”对他们而言是正的。同时，作为产品的消费者，由于产业园的建设使他们可以买到更多的绿化产品，提高他们的生活品质。

由于本项目具有的地理优势完善的基础设施以及政府的优惠政策和当地群众的支持，它对投资者的吸引力不言而喻。过去这些行业的从业者大多都是在无序的状态下分散经营。效益低下。园区的建设，体现了专业化经营要求，利于实现规模经济和产业集聚效应，为企业的发展提供了更好的机会。因此，投资者也是十分看好本项目的发展前景的。

2. 各级组织对项目的态度及支持程度

****非常重视本项目的建设，并把新疆国际石材产业园的建设列入经济社会发展的一项重大工程，制定了一系列的配套优惠政策。各级政府部门也积极响应，结合本部门的实际，把产业园的建设作为头等大事，以空前的热情和效率为园区建设服务。

（三）社会评价结论

本项目的建设对带动和促进****社会经济发展建设均具有积极作用，为居民创造更多的就业机会，提高当地居民的收入水平，改善生活质量。园区基础设施的逐步完善，将吸引大量企业入驻， 82

*****综合物流园建设项目 可行性研究报为新疆维吾尔自治区、乌鲁木齐市、****各级财政带来巨大的税费收入。因此，项目对本市的建设和经济发展都具有良好的社会效益。

十七、风险分析

（一）项目主要风险因素识别及分析

1. 项目市场风险分析

产业园区开发建设，属于城市土地经营行为，其市场风险表现在土地供求变化在不确定性，就本项目所在区域而言，随前工业经济的发展，其土地需求出现剧增。因此，项目几乎不存在市场风险。

2. 项目经营风险分析

项目的经营风险主要是经营过程中因决策、管理及控制失误而产生的失误，比如决策错误，成本失控、进度滞后等。本项目严格按照市场规划进行动作，科学管理，严格控制成本、进度，将项目的经营风险力降到最低。

3. 项目技术风险分析

作为现代化的物流产业园，该项目应建立完善的信息交换平台，包括信息的收集、处理、共享和发布机制，构建以现代化计算机网络技术为支撑的信息通畅、设施先进的现代化信息网络。如果不具备这此技术前提，园区后期扩张就会显得动力不足。 83

*****综合物流园建设项目 可行性研究报

（二）风险程度评价

应用专家意见法，对以上三种风险的因素的风险程度进行了评价（见表18-1）。

表18-1 风险因素和风险程度分析表

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*****综合物流园建设项目 可行性研究报（三）防范和降低风险措施

1. 建立产业园区建设协调小组，协调园区经营风险

产业园区建设是一项综合性较强的系统工程，****政府应建立产业园区建设领导小组，统一协调各部门，实现资源的最优整合。

2. 增强科技投入

加强园区企业与科研院所的联系，加大研究、开发和技术创新的投入，提高园区信息技术及其他高新技术水平。积极推动信息技术及网络运输技术在园区建设中的应用。

3. 积极探索现代石材产业园的发展模式

物流产业园的初期发展阶段，要加强对园区的研究与规划，通过市场机制积极引进和发展高技术型企业，提高园区企业科技创新能力。

4. 争取提高政府对产业园的扶持力度

政府应加大对产业园区建设的扶持力度，形成企业和产业园区一同发展的良好氛围。要通过安排财务补助和贴息资金等，支持产业园区在能源综合利用技术、科技开发与利用方面的投入。

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*****综合物流园建设项目 可行性研究报十八、研究结论与建议

（一）结论

该项目符合国家繁荣丝绸之路经济带的发展战略，建设条件已经成熟，其运作是贯彻落实科学发展观、推进石材行业循环经济及产业化的重大举措，能够加速我区物流产业产业结构的升级，是促进产业链条延伸、优化资源配置的产业结构调整。是构建社会主义和谐社会的重要基础，是提高企业的经济效益、社会效益的有效途经，对增强企业的经济实力具有重大意义。

项目实行企业化管理，公司化运作，能够保证项目的实施和投产运营。项目的实行将能极大促进当地经济社会的快速发展，解决当前产业空虚化问题，并在解决劳动力供求双方搭起桥梁，为缓解就业矛盾，维护社会稳定产生积极效果。同时该项目的建设，能提升****对外形象，对于****招商引资、社会发展都将起到积极作用。

因此，该项目的建设既是必要的，也是可行的。只要科学、规范地运作，该项目达到预期目标是有保证的。

（二）建议

1．充分抓住经济全球化、国家西部大开发、新疆维吾尔自治区产业结构调整的历史机遇，加快园区的基础设施建设以及后期的招商引资和土地出让，努力规避投资风险。同时在产业布局和资金投向等方面要处理好多方面的协调关系，准确园区定位，避免与兄弟园区的无序竞争和重复建设。

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*****综合物流园建设项目 可行性研究报2．适应新形势，大胆探索开发建设新思路，创新招商引资方式，加大招商引资的力度；高度重视基础设施建设的高质量与高速度问题，探讨BT等其它经营管理方式进行园区开发，以减轻政府和开发业主直接投入资金压力。

3．维护规划的权威性，严格按照规划实施建设，配套设施不能提高标准或降低质量，确保园区真正成为一流的创业基地。

4．加快园区修建性详规的编制，以指导园区的开发建设和土地出让。

5．本项目投资规模大，用地面积多，建议政府主管部门在用地、资金、政策上给予支持，以尽快建设该项目。

6．本项目将带动项目地运输量的大幅增长，建议建设铁路专用线，以满足园区企业的运输需求。

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