柳荷鑫苑业主委员会20xx年上半年工作报告

20xx年9月9日

各位业主代表：

今天的会议是根据小区实际，经业委会研究后决定召开的，主要议题是回顾业委会成立以来的工作开展情况，听取经房物业公司前阶段工作报告，认真剖析小区管理过程中存在的突出问题，听取业主代表的意见和建议，共同决策小区管理的下一步工作。下面，我代表业主委员会向大会作简要的工作汇报。

一、前段工作的简要回顾

柳荷鑫苑业主委员会是20xx年11月正式成立的，其主要成员都是经全体业主民主选举产生的，业委会成立以后，致力于小区管理，改善小区环境，经过长达大半年时间的努力，小区面貌大大改观，治安秩序、生活秩序得到进一步好转。小区业委会和物业公司做的工作也得到大多数业主的认同和肯定。

1．进一步稳定物业服务和收费定价，为小区管理打下坚实基础。小区建成两年后，业委会根据业主的呼声，因势利导，与前期进驻的经房物业公司签订了物业服务合同，对小区物业服务作出了具体要求。同时，业委会与物业公司积极磋商，结合小区实际，兼顾小区业主利益，对物业收费作出符合大多数业主利益的决定，为打开小区局面奠定了基础。

2．以小区安全为第一要务，全力完善安防措施，小区

安全得到较大的保证。小区建成并投入使用后，由于无关人员进入小区的通道较多，加之小区人员复杂，缺乏有效管理手段，小区原来配备的门禁系统已不能满足当前小区安全防范工作的要求，为此，小区业委会决定斥资购买先进的门禁系统，对外来车辆、外来人员进行有效的识别，大门、单元门实行一卡通，行人和车辆刷卡进出，有效加强了小区安全管理，使柳荷鑫苑小区安全管理成为常德市先进的小区之

一。同时，业委会积极与开发商协调，对地下车库进入楼层的门洞、17栋和18栋之间等地的对外通道进行了封闭，使小区安全得到很好的保障。小区完善了楼层灭火器，对小区原有的消防报警系统、自动喷淋系统进行整改和修复，初步具备了较强的消防预警、处臵能力。

3．加强小区管理，小区环境得到很大程度的改观。积极协调开发商对原有路灯管线进行改造，将线路进行了彻底更换，解决了原有路灯线路经常短路、烧毁的现状。业委会积极要求和配合物业公司，对居住小区的外来人员进行审查把关，将数十名租住小的外来务工人员进行劝退。同时，业委会与物业公司制定了一系列管理规约，对一些不符合小区管理规定、不文明的行为进行劝阻和制止，从制度上、措施上做好门卫把关、定期巡查、劝阻制止，保证了小区洁净的环境。

4．营造温馨小区，活跃文化体育氛围。在业委会的积极倡导下，小区成立了登山队、篮球队等，开展了系列活动，使小区居民增强了凝聚力，浓厚了小区氛围，增进了小区居

民团结。

各位业主代表，柳荷鑫苑小区是一个拥有700多户的大型居民小区，二期工程建成以后，小区住户将达到一千多户、几千人口。我们小区建设、管理过程中，得到了开发建设单位的大力扶持，凝聚着物业服务公司和全体业主朋友们的辛苦劳动和无私奉献。目前，小区面貌正在日益改观，业主们的幸福感进一步增强，大家的生活越来越安定。在此，我代表业委会向长期关心、支持小区建设的一建开发公司表示真诚的谢意，向长期默默奉献、为小区服务的尽职尽责的经房物业公司及其工作人员致以崇高的敬意，向业主代表和全体业主朋友表示由衷的感谢！

二、当前小区存在的突出问题

柳荷鑫苑小区是一个人口密集、面积较大的大型小区，小区管理过程不可避免地会存在这样那样的问题，对此，我们要正确对待，认真分析，采取对策予以解决。

1．不文明、不和谐的现象仍然时有发生，从一定程度上影响了小区整体面貌。小区是由来自不同地域、不同职业、不同文化习俗的人员组合起来的大家庭，居民想法各一，居家方式、生活态度不尽相同，影响小区和谐的现象较为突出。具体表现在：乱搭乱建现象比较普遍，部分业主缺乏大局意识、整体意识，存在着“我的地盘我做主”的想法，不顾物业规定，强行安装突出式防盗网，其结果是影响了小区美观，同时也损害了他自己的利益；有的强占公共部分，封闭楼道、楼顶，将本属于公共的地方居为已有；有的停车不按规定，

在弯道上停车，双向停车，给他人通行造成不便；有的甚至不管理好小孩，在楼道内、小区内大小便……这些现象，极大地损害了全体业主的利益，理应受到唾弃和谴责。

2．小区安全保卫还存在一定难度。由于小区未能完全封闭，外界无关人员进入小区的可能性比较大，加之小偷手段高明，无痕迹入室、破解红外报警器、冒充业主或业主亲朋进入小区作案，令人防不胜防。特别是个别业主对小区安全保卫措施不理解、不配合，甚至随意污骂、殴打保安人员，都将给小区安全管理带来一定难度。

3．物业费收取渠道不够畅通，物业服务难以为继。今年以来，经房物业以实际行动向全体业主交上一份满意的答卷，他们的工作得到绝大多数业主的认可。但在物业费收取过程中，少数业主以别人不交我不交、问题不解决我不交等种种理由，搪塞和抵触物业服务费，导致物业费收取状况很不理想。截止8月份以来，物业公司收取费用60余万元，实际支出却达到75万，出现严重亏损状况，加之以后的四个月支出，物业公司显得难以支撑。物业费开支主要用于物管人员的工资和水电费支出，小区水电费平均每个月高达2、3万元，目前不仅物业工作人员没有钱发工资，就连基本的照明都难以维持。如果再不改变这种状况，情况好一点是没有钱来启动电梯和路灯，情况坏一点是我们将永远失去物业服务的机会。现在问题的焦点是09年物业费的问题，一建物业公司是一个过渡性物业服务公司，因为小区建成之初，管理规范和完善需要一个过程，所以部分业主对一建物业的

服务存在不同意见属于正常范围，但不应该成为不交物业费的理由。更重要的是，如果09年的物业费不收，其它交纳了物业费的业主就有理由不交10年、11年物业费，如此恶性循环，将直接导致所有的物业费无法收取，其结果就是物业公司因亏损退出。一旦经房物业退出的话，物业费产生的后遗症更加严重，以后不管任何物业公司进驻小区，他们更加无法理清原来遗留的物业费问题，时间不会超过三个月，他们就会自动退出，这样就导致我们小区以后将没有物业服务。我们目前平静的生活将消失无影，遍地垃圾、偷盗成风、停水停电的噩梦即将来临。所以，我们业委会出台了倡议书，要求大家积极缴纳09年物业费，因为只有交清原来的欠费，以后的费用才能收集齐，我们小区物业服务才能步入良性循环的轨道。也许少数业主仍然有这样那样的理由，有着这样那样的说辞，但我们想想，什么理由有比我们尽这一次机会挽留物业、追求良好的物业服务机会重要呢？不交09年物业费，我们也许节约了一千多元，心中所谓的怨气得到了发泄，但我们却不能因小失大，眼看着小区失去物业服务，成为常德臭名昭著的混乱小区。我们小区这么大，公共部分很多，很多公共部分漏水、破损，需要及时修复，今年大半年时间就已开支维修基金九万多元，仅前几天小区停电时，物业公司用柴油发电已维持公共照明就花费2000元。因为物业费收取不及时，物业维修基金也无法一同收取，以后公共维修的部分将更多，没有公用资金维护，小区将一遍混乱。

4．地下车库短时间内难以解决，停车问题比较突出。

由于业委会和开发商还没有就地下车库收费达成共识，小区业主的车辆还不能简单地要求停放地下车库，做到人车分流，加之个别业主乱停乱靠，小区停车显得尤为混乱，对小区美观造成了一定影响，少数业主对此意见很大，这个问题解决起来需要一个较长的过程，请大家多宣传，少一点埋怨，多一份理解。

5．小区存在的其它一些问题。一是南门臭水沟问题。就地域而言，不属于小区面积范围，且涉及到巨额投资，不是开发商和小区自身有能力承担的，但这条水沟常年散发臭味，对我们的生活造成影响。小区已向市政府写出专题报告，宋冬春市长也已实地进行察看，承诺尽快予以解决。二是极少数业主房屋渗漏问题。房屋渗漏是个世界性的难题，少数楼层特别是高层房屋渗水目前没有很好的办法解决，物业公司曾作出多方努力，一建公司对此态度也是明朗的，对涉及到这个问题的房屋进行反复整改，直到问题解决为止。三是防盗网安装问题。由于少数业主入住时就安装了防盗网，业委会成立后对此作出了明确规定，要求大家不要安装突出式防盗网，门卫上把关不准许突出式防盗网进入小区，但由于小区未完全封闭，导致外来防盗网不经过门卫也可进入小区。现在，小区已将其它入口封死，下一步将会强化管理，但对原来已安装的防盗网没有强制力量拆除，希望大家理解难处，不向他们看齐。其它问题，请大家收集意见，及时向业委会或物业公司反映，我们将竭尽所能，尽力为业主解答和解决。

三、下一步工作打算和要求

1、心往一处想，劲往一处使，坚定打造文明小区、高档社区的决心不动摇。小区业主来自四面八方，想法不一，素质不一，但业主代表是经全体业主选举产生、深受业主朋友信任的，我们在小区管理上要统一思想认识，多做宣传和鼓动工作，让全体业主统一到小区管理决策中来，形成合力，减少小区管理难度。首先是我们作为业主代表要以身作则，做好表率，向不文明现象说“不”，自觉遵守小区业主管理规约，以自身行动教育人、影响人、感染人。其次是我们要发挥好宣传员和传声筒的作用，向身边亲朋好友和熟悉的业主宣传小区管理的大政方针，引导他们做文明人，说文明话，做文明事，努力提升小区业主素质，提升小区档次。

2、切实提高对物业费收取工作的认识，关爱家园，积极缴费。交纳物业服务费是我们获取一流物业服务的重要保证，只有理顺收费渠道，建立良好收费机制，我们才能要求更好的物业服务。大多数业主工作都很忙，大家可能都知道小区物业服务搞得不错，但我们很少知道他们怎么开展工作的，他们付出了常人难以想像的努力。有时间请大家多到物业公司坐坐，了解他们繁忙的工作。我有个亲身体会，由于经常回家较晚，有时晚上也起来，凌晨出门，但不管什么时候，必定会看到有保安人员在小区四处巡逻，这种难能可贵的精神和负责的工作态度令人肃然起敬！小区这么长时间仅仅发生一起偷盗案件，小区保安及时制止入室盗窃一次，现场抓获小偷一次，看似简单的数据，要做到是十分的不容易。

由于物业费收取不及时，物业工作人员的工资到现在都没有保障，工作积极性受到较大影响，但他们服务质量却丝毫没减，工作态度始终没变。所以，我们今天开会的最重要的议题是要求大家多宣传，发动业主交费，下一步重点工作是把费用收起来，请各楼栋代表协助物业工作人员上门对重点人员做工作，讲清道理，如果相当大家不交费，导致的直接后果就是物业公司退出，到那时大家是欲哭无泪，再想采取任何措施挽救都晚了。只有大多数业主交纳了费用，剩下个别业主，物业公司将通过法律途径，起诉强制执行。个别业主就算对物业服务有点点不满意，但前提是交了费，我们才有资格给物业提出更高的要求。

3．小区管理需要全体业主的共同参与。小区管理是个复杂的、长期的工程，光靠物业公司、业委会成员和业主代表是远远不够的，需要全体业主共同参与和关心。要坚持与小区同呼吸、共命运，关爱小区的发展、进步，统一到业委会决策中来。同时，广大业主要自觉抵制不文明行为，维护小区管理规约，齐心协力将小区建设好，管理好。

各位业主代表，俗话说：远亲不如近邻，我们居住在一个，既是亲戚，又是朋友，建设文明、整洁、安全的小区是我们共同的愿望，小区要建设好、经营好还需要一个长期复杂的过程，这个过程需要大家的共同付出和无私奉献，我们一定要树立信心，振奋精神，努力付出，为打造我们和谐幸福的家园而不懈地努力！

谢谢大家！

 

第二篇：20xx1004东岳海业主大会材料业委会工作报告(ok)

东岳海业主大会材料 ：业委会工作报告

东岳海花园全体业主：

业委会从20xx年7月改选以来，在广大业主的支持下围绕小区的安宁和谐稳定进行工作，现将这些工作和小区目前的现状以及未来一些设想向广大业主汇报如下：

一、东岳海花园物业管理沿革、现状及其与开发商、嘉诚物业的关系

1、东岳海小区属高档封闭小区 20xx年6月1日投入使用。开发商为：青岛东岳海置业有限公司，其股东：济南伟东置业有限公司（青岛伟东置业有限公司是该公司的出资方）80%；山东岳海实业有限公司20%。青岛东岳海置业有限公司是一个只为东岳海项目而成立的项目公司。因此项目完成后，20xx年3月青岛东岳海置业有限公司主动放弃年审，同年被工商部门吊销营业执照。目前青岛伟东置业有限公司自称其为开发商的产权单位。山东嘉诚物业管理有限公司为青岛伟东置业有限公司旗下的物业公司。

2、有着开发商背景的嘉诚物业20xx年以物业费高于周边两倍的价格顺利拿到了东岳海花园前期服务合同，并实行霸王条款违法收取入住前6个月的物业费（物权法规定不得超过3个月）。

由于收费与服务不相称，业主们纷纷要求嘉诚物业提高服务质量降低物业费用。嘉诚物业以没有成立业主委员会为由拒绝业主提出的正当要求。嘉诚物业还利用其多年物业管理经验和对相关法律的熟识，按嘉诚物业的意愿成立了业委会。达到他们通过操控业委会掌控小区的目的。并于20xx年3月15日在没有经过业主大会双过半的表决同意下违法签订了物业管理合同。此后，嘉诚物业肆无忌惮地通过停电停水恐吓辱骂

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手段进行暴力管理和收费。一个物业服务企业理应用“以真诚和优质的服务”感染人，而嘉诚后任经理用得最多的话就是：对付业主就得“用打击镇压”的手段。

3、业委会换届

广大业主在忍无可忍的情况下，积极向政府有关部门反映的嘉诚物业在东岳海的恶劣行为。在政府相关部门的指导下，20xx年7月，业主大会通过业委会换届，换届后的业委会在崂山区物业办完成备案。

4、与嘉诚物业进行长达两个月6轮的谈判,谈判破裂

20xx年7月至20xx年9月业委会就“提高服务质量、降低物业费和撤换制造暴力的管理人员”三个条件在政府的指导下和嘉诚物业进行了艰苦的谈判。但嘉诚物业仗着自己是开发商的企业毫无诚意，极尽敷衍了事之能！期间还制造新的暴力行为。最终嘉诚物业不接受业委会任何条件，谈判失败。

5、业主大会双过半表决解聘嘉诚物业

20xx年9月13日，业主大会根据“物权法”第76条第一款第四项双过半否决“前业委会与嘉诚物业签订的物业管理服务委托合同”并双过半解聘嘉诚物业。

20xx年10月3日业委会向嘉诚物业下达解聘通知书。按物权法规定，嘉诚物业在接到通知书后的60天内撤出。但嘉诚物业拒不撤出。

6、嘉诚物业撤出东岳海联合公告

嘉诚物业拒不撤出的违法行为引发了东岳海业主的强烈抗议，纷纷到政府有关部门声讨嘉诚物业。20xx年1月12日在政府相关部门的协调下，业委会和嘉诚物业做出了“嘉诚物业撤出东岳海联合公告”，规

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定在政府有关部门的监督下于20xx年1月15日业委会和嘉诚物业完成交接。嘉诚物业向业委会交出所有物业资料并转交20xx年6月1日至20xx年12月31日的43个月收入达86万的电梯维修专用资金结余款。 然而嘉诚物业一拖再拖后，在20xx年1月19日向业委会交出26把钥匙和47册土建资料后，令交接草草收场。至今部分物业用房、地下车库、电梯维修金和水电管网图等大部分资料没有交还东岳海花园全体业主。

7、侵占车辆进出道闸机、强占西门岗亭、地下车库，恶意制造一个小区两个物业的违法现状

20xx年2月21日下午6时，在离开一个月后，原嘉诚物业东岳海项目经理及保安打着开发商的旗号强行占领西门岗亭和地下车库，20xx年2月24日还强行进入东岳海小区监控室搬走部分监控设备，霸占属于全体业主的车辆进出道闸机，强行拦路收取车辆管理费用。恶意制造一个小区两个物业的违法现状。

8、政府联席会议决定“制止一个小区两个物业的违法行为”

20xx年3月14日，崂山区政府、崂山区房管局、物业办、崂山区公安分局、中韩派出所、崂山区执法大队、中韩街道办协调各方意见后作出下列决定：

8.1、东岳海花园小区西门警卫室和地下车库属于小区的公共配套设施，和东岳海花园小区的其余区域构成同一公共管理区域，根据物权法和山东省物业管理条例,必须交由东洲物业公司管理。责成东洲物业会后马上接管西门警卫室和地下车库。

8.2、 嘉诚物业借用的清欠用途的物业用房，两天内交出，嘉诚物业完

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全撤出东岳海花园小区。

8.3、 小区（包括地下车库）的水电的擅自改造是违法行为，任何人不得擅自改动小区水、电线路。

但该决定至今没有得到有效的落实，违法者视政府决定如废纸空文。

9、嘉诚物业和开发商开出交接的霸王条款

9.1、嘉诚物业至今不交出属于业主的电梯维修基金，妄想将业主几年来的电梯维修基金强占。

9.2、开发商强行要求广大业主承认过道车位和非法建筑的合法性

东岳海规划的车位是250个,其中复试车位133个，也就是部分是2层的立体车位，规划车位率是65%。如果开发商按规划施工,就能满足业主的停车要求。但开发商没有按规划完成250个车位的建设，致使地下车库车位紧张。开发商乘机在过道上非法增加并卖出过道车位，开发商为了获取更多利益还非法“新增地下建筑”。 之后，强行要求广大业主承认这些过道车位和非法建筑的合法性为交接的前提。

9.3、 给广大业主强加不合理的总计79000元的分摊费用，包括：

正门、西门岗亭 30000元

地下车库消防通道卷帘门 10000元

东门、西门改造 10000元

地下车库、水、电改造 5000元

车库车道机改造 5000元

监控室移机改造 19000元。

简单的说该费用有两块：（１）、正门、西门岗亭和小区封闭；（２）、设

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施设备改造。

可东岳海小区交付时是一个"高档的封闭小区",并按这个标准收取高额物业费。小区的正门、西门岗亭配置和小区的封闭是"高档的封闭小区"的基本要求，这些本来就应该为小区配套。再者，开发商没有经过全体业主的同意，就擅自违法改造设施设备。业主有什么义务来分摊这些费用。

本来管理权是无条件交接的，无须和开发商签定任何协议。可是嘉诚物业和开发商无视法规，竟开出上述霸王条款。

还把不能起诉“他们的非法行为”不能“追溯属于业主的资产”为交接前提。

二、关于东洲物业

20xx年11月25日业主大会在应聘的“中房、麦迪绅、东洲”三家物业公司中双过半表决选择了东洲物业。20xx年1月15日青岛东洲物业管理有限公司入驻小区进行物业管理服务。但由于嘉诚物业和开发商至今仍然盘踞小区，并通过强占西门岗亭和打卡机，强占地下车库，强行收费,并且还要东洲长期支付负一、负二层及地下车库电费。而且消防设施瘫痪、电梯维保开支较大等原因，致使东洲物业难以继续为小区服务。 一方面没有取得完整管理区域的东洲物业不但不能达到预期的经济效益，还不能施展本领履行合同，另一方面，业主对服务不到位的东洲物业也怨声载道。

主要基于以上原因，东洲物业20xx年6月9日正式函告小区业主委员会，自即日起60天后，终止东岳海花园小区的物业服务。在此期间，东洲物业表示会履行其义务，保证正常的物业管理工作，保证小区的正

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常生活和治安秩序，尽职尽责站好最后一班岗。

三、今后的工作

近期我们继续推动小区一表一户工作，尽量把包括供热等公共设施交由公共事业部门管理，让小区的物业工作更加纯粹。并就小区“启动司法程序进行交接和向开发商追溯属于全体业主的资产”以及“寻求更好的物业管理”两个核心问题征求大家的意见。

1、启动执法和司法程序进行交接和向开发商追溯属于全体业主的资产 目前我们已经通过执法和司律渠道制止开发商和嘉诚物业的违法行为、追溯属于广大业主的资产。执法已到提交法院执行阶段，20xx年7月7日为强制执行日期。同时我们已经通过法院正式起诉开发商和嘉诚物业以及相关违法行为责任人。

2、为小区寻求优质的物业服务公司

业委会在接到“东洲物业撤出小区正式公函后，当即启动公开选聘新的物业公司的程序，但目前包括中房在内的物业公司在了解了“嘉诚物业和开发商至今仍然盘踞小区，占领地下车库”后，纷纷表示不敢接手。 鉴于小区聘请的物业公司不能正常工作被迫退出，而新的物业公司不敢接手的情况，为了避免东岳海花园出现混乱局面，我们已正式申请政府托管东岳海花园小区。待政府理顺关系还东岳海花园本来的宁静后，我们将继续选聘物业公司的工作。

目前业委会将尽最大努力继续"开展选聘优质物业服务企业"的工作。 经历嘉诚和东洲物业后，希望业主在选择物业公司时能真正选择那些站在业主立场上考虑问题的优质物业服务企业。

东岳海花园的普通市民、普通老师、普通职工让我们为小区的正常、宁

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静、祥和、温馨的生活而共同努力。 青岛市崂山区东岳海花园业主委员会 2011-6-17

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