MOMA时代选择物业管理方式的分析报告

MOMA时代项目位于江北区冉家坝新区，紧临龙湖紫都城、龙湖大城小院,项目定位为中高档现代、文化社区，现就该项目即将采取的物业管理方式分析如下:

一、目前重庆新建项目（楼盘）采取的物业管理方式分析

（一）目前重庆新建项目主要采取的物业管理方式

1、房地产开发公司自己组建下属物业管理公司对所开发的楼盘实施物业服务；

2、房地产开发公司委托重庆本土知名物业服务公司对项目实施全程服务；

3、房地产开发公司委托国际或国内一流物业服务顾问（实操）公司进行前期顾问服务，引进顾问公司的管理模式，自己成立下属物业管理公司具体实施物业服务；

4、房地产开发公司引进国际、国内一流物业服务顾问（实操）公司进行全程服务；

（二）各类物业管理方式利弊分析及适用情况

1、房地产开发公司委托重庆本土知名物业服务公司对项目实施全程服务；

采取该方式的优势：

（1）、聘请本土物业管理企业管理客户容易认可；

（2）、经验丰富的本土企业选用的管理模式更适应项目自身情况；

（3）、本土企业因管理项目多，人员储备丰富；

采取该方式的劣势：

（1）开发公司需支付一笔前期开办费用；

（2）服务不可控，外包单位以追求经济效益利益最大化为目标，容易可能会有“偷工减料”、服务出现打折的现象，令业主不满意，在发生问题时也易出现互相推诿、扯皮的现象，会对开发商及楼盘的声誉造成较大的影响。

（3）社区配套资源丢失；

（4）开发公司与外聘物业公司沟通没有与自己组建的物业公司沟通顺畅；

该方式适用情况：

该方式主要适用于所开发项目规模教小，开发公司主要从事短线开发的开发企业；

2、房地产开发公司自己组建下属物业管理公司对所开发的楼盘实施物业服务；

采取此方式的优势：

（1）、房地产公司较易控制销售商品的售后服务，服务不至于失控；

（2）、有利于物业管理公司和开发企业工程、销售等各方面的良性沟通；

（3）、自己组建的物业管理公司更熟悉自己的楼盘，便于后期的日常管理；

（4）、有利于解决车库管理、空置房管理等难点问题（空置车位、空置房不用另行付费给外包单位）；

（5）、节省委托管理的开办费，投入的费用相对较低；

（6）、社区配套资源不至于浪费；

采取此方式的劣势：

（1）、自己组建物业管理公司存在经验不足的问题；可能会遇到一些管理风险；

（2）、组建自己的物业管理公司可能会丧失借助品牌物业管理公司促进销售的手段；

（3）、组建自己的物业管理公司手续比较烦琐、管理比较琐碎需要投入较多精力；

该方式的适用情况：

（1）、开发公司具有相当的实力，准备长期开发，成立物业管理公司目的是通过提升配套的物业服务标准（软件）来提升楼盘（硬件）的水平，促进销售；

（2）、所开发的项目具有可管性，多种经营空间大，能够通过所管理的物业项目进行赢利或则达到公司其他方面的经济目标（如更好的协助开发公司处理遗留问题等）

3、房地产开发公司委托国际或国内一流物业服务顾问（实操）公司进行前期顾问服务，引进顾问公司的管理模式，自己成立下属物业管理公司具体实施物业服务；

采取此方式的优势：

（1）可以借助物业管理企业的品牌促进销售；

（2）借鉴先进的物业管理模式能够使客户（业主）达到更高的满意

度；

（3）服务可控；

（4）开发商和物业管理沟通比较畅通；

采取此方式的劣势：

（1）需要投入较多的费用；

（2）顾问公司和开发企业之间在企业目标（经济效益）上可能会产生分歧；顾问公司的管理模式可能不适应项目具体情况；

该方式适用情况：

（1）项目定位较高端，开发公司不愿意服务失控，聘请顾问公司目的主要是借助顾问公司的物业品牌；

（2）开发商准备树立品牌，以便于后期陆续开发；

4、房地产开发公司引进国际、国内一流物业服务顾问（实操）公司进行全程服务；

采取该方式的优势：

（1）、一流物业公司全程管理，容易使业主满意；

（2）、大幅提升楼盘形象、档次，促进销售，有利于提高项目档次进行推广；

采取此方式的劣势：

（1）委托费用高昂；

（2）物业公司与开发公司沟通脱节；

（3）服务不可控；

该方式适用情况：

（1）项目定位高端，而自己又没有配套的高端物业服务，需借助高端物业品牌强强联合，进行品牌推广；

（2）开发公司新进入某一区域，准备长线开发，以次来树立企业形象与品牌；

二、MOMA时代项目采取物业管理方式建议

（一）建议从以下两种管理方式中选择

根据MOMA时代项目具体情况、规模，建议从以下两种物业管理方式中选择：

1、房地产开发公司自己组建下属物业管理公司对所开发的楼盘实施物业服务；

2、房地产开发公司委托重庆本土知名物业服务公司对项目实施全程服务；

（二）自己组建和委托物业管理公司全程管理的对比分析

（三）管理方式建议

结合MOMA时代项目自生特点，以及公司现状，建议：

1、首选委托专业物业管理公司进行全程管理（含前期介入），可先找几家物业管理公司进行洽谈。

原因：

（1）、本项目为开发公司在重庆的第一个项目，从事物业管理的经验不足，自己组建物业公司管理难度较大；

（2）、本土知名物业管理公司在人员储备上、管理经验上有优势；

（3）选择本土一流物业管理公司，客户容易接受，且对楼盘形象等有促进作用；

但选择本土知名物业公司进行全程管理应符合以下条件：

（1）、所委托的专业管理公司在重庆本土具有很好的的知名度，口碑好，必须是重庆的一线品牌，有较好的品牌效应，有利于销售促进（主要目的）；

（2）、开发公司能认可所委托专业管理公司提出的费用要求；

（3）、能够无条件协调处理工程整改问题、实现销售承诺等；

（4）、能够认同我公司对小区物业服务等级的定位，以及我公司拟采取的物业管理模式以及开发本小区的理念；

2、若无满足以上条件的竞标单位，建议自己组建物业管理公司。 原因：

（1）、自己组建物业管理公司在销售促进方面有一定的劣势，但项目为分期开发，可以通过管理的不断完善，服务标准的不断提高来弥补；

（2）、自己组建物业公司有其他任何方式都无法比拟的优势，各方面沟通顺畅，有利于实现销售承诺，可最大限度的协调工程问题的整改；

（3）、不用无偿支付前期筹备费用，自己组建公司购置的设施设备产权归自己所有；

（4）、根据项目规模、物业形态（高层），项目成熟后，自己组建物业公司进行管理可以保本微利；

附：自己组建物业公司赢亏预算（因项目方案还没有最终确定，配套设施等还没有成型，拟采用的管理模式、物业服务的档次、标准还没有完全确定现对组建物业公司经费预算只能按照目前的设计方案，参考如今的行业工资水平以及相似楼盘的管理模式进行测算）

 

第二篇：物业管理方案

管理方案

商业经营是商业物业的核心，物业管理服务是为经营创造及维持一个良好的经营环境。

一、 管理模式

商业经营与物业服务是两种概念，不同的功能区域，要使两种功能发挥积极的作用：管理体制应采用：企业化、专业化、一体化。

二、 管理思想

以经营信誉，打造企业品牌，全面质量管理，赢取经济效益，以此为依据，扩大业务，进而提高服务质量。

指导思想，以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。

三、 管理重点

1、完善服务，建立商业形象

管理也是服务，为客户提供全方位品质的服务，与客户建立良好的服务关系，让客户享受到一个安全、舒适的工作环境，通过客户的口碑，树立和扩大物业的商业形象。

2、环境管理责任到人

清洁是写字楼管理水平的重要标志，保洁工作责任到人，才能充分发挥每个人的积极性，树立环保意识，认真做好每天的工作，从而保证物业的环境卫生半部保持最佳状态。

3、加强保安防范、做好防火工作

以切合实际的人员防范为主，以现代科技为辅的安全管理防范理念。严格出入管理制度，定期适时进行消防安全宣传教导，制定特发事件应急方案，使物业能在长年平安的条件为客户服务。

四、 管理架构设置

以规范管理的角度及持续发展的战略层面，应按职能划分设置架构，结合实际情况，按实际需要将各职能或专业人员配置其中，管理架构采用直线职能制，按职能设置相应部门。

五、 机构设立说明

1、客户服务中心：

（1） 负责与客户的沟通联系；

（2） 负责物业的日常清洁工作监管

（3） 负责物业公共区域及周边的绿化环境布置；

（4） 负责物业的除虫灭害工作；

（5） 协助客户处理租赁工作；

（6） 负责客户的搬入和迁出协调工作；

（7） 负责客户档案的建立与管理工作；

（8） 负责物业的一切庆典服务的布置，及为客户的庆典活动提供必要的帮助。

2、安全管理部：

（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作；

（2）成立义务消防队，定期举行消防演习；

（3）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排；

（4）负责停车场的的秩序管理工作；

（5）负责监控室管理工作；

（6）负责安全管理员的管理、培训考核工作。

3、工程管理部：

（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运行。

（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作；

（3）制订长期和日常的维修保养计划并付诸实施；

（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作；

（5）负责物业高低压配电室，空调机房的值班和日常维修保养；

（6）协助做好工程管理部需使用工具，设备材料的选购，库存和保管使用工作；

（7）负责客户的装修方案的审核、监督、管理工作。

4、行政人事部：

（1）负责人力资源管理、招聘人员、开展员工培训工作；

（2）负责员工工作考勤；

（3）负责收集、整理和保存公司资料及人事档案管理；

（4）负责公司所需物品的后勤采购工作，并负责物品的入库和出仓的登记；

（5）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作；

（6）组织开展企业文化活动。

5、账务部：

（1）建立和完善公司的财务管理体系；

（2）负责公司财务计划的编制、依法组织财务活动和经济核算，定期编制账务报告并按照收支隶属关系合并上报；

（3）负责公司资金的筹集、管理和控制、做好资金的收支及平衡调配工作，确保公司资金的合理运用；

（4）负责公司各项财产的核对和抽查，审核财务、成本、费用等各项指标，检查各项物资增减变动，结存情况；

（5）负责公司财务报表汇总、账册、凭证、报告等各种资料的整理立卷归档工作；

（6）负责公司职员工资及奖金的发放，个人所得税的代缴以及各项税收的申报和缴交工作，负责进行税务登记，年审等相关事宜；

（7）负责公司的账务审计工作；

（8）协调处理税务、银行、审计等部门的关系，配合其完成 评估工作；

（9）监督租金及管理费的收缴，抓好各种应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。

（10）严格执行现金管理和支票使用规定，做好收费#5@p的购买、保管、使用及回收工作；

六、人员配备

依据实际情况，岗位安排以精简高效为原则：

客服中心：由1名物业助理组成；

行政人事部；由1名文员组成；

财务管理部：由1名会计、1名出纳组成；

工程管理部；队长1名、巡逻岗合车场管理5人，收费岗3人，顶岗1人，共10人。

七、 员工培训

对在职员工通过业余学习，岗位培训、专题培训、社会培训等方式，针对不同工种，开展员工履行岗位职责所必需的业务知识和专业技能培训，通过实际工作中所产生的问题，不定期地举行专题培训，在平时每个月至少组织全体员工开一个专题培训会。

八、管理费预算

1、现时每月的营运收入财务已有报表反映，但办公成本不够清楚，建议办公区域装上用电计量表，以及公共区域的用电设备也装上计量表，合理计算租户的用电分配。

2、员工成本；

总经理：1名*8000元/月=8000元

文员：1名*2200元/月=2200元

会计：1名*1500元/月=1500元

出纳：1名*2300元/月=2300元

电工：3名*2800元/月=8400元

保安主管：1名*2600元/月=2600元

保安员：9名*2200元/月=19800元

厨工：1名*1600元/月=1600元

合计：46400元/月，福利：11307元/月 ，总计：57707元/月。

九、管理服务实施

（1）租户的日常经营行为管理

与租户签订：管理协议、管理公约、防火责任书。

（2）公共设施设备管理

配备所需专业技术人员，24小时值班，保证供配电，供排水系统正常使用，监控系统等智能化设施、设备运行正常，消防设施齐全，完好无损，确保随时启用。

（3）公共秩序维持

公共走道，公共部位无障碍物及物品堆放。确保物业内无因管理责任引发的重大火灾。外立面无乱张贴，制定突发事件处理方案，防止重大事故发生。

（4）车场管理

有健全的机动车停车管理制度和管理方案，进入区域内的车辆一律停放在规定的

汽车停放区，停放有序、无乱停乱放，认真检查进入广场内的车辆，使用文明用语，对出入的车辆确无携带易燃易暴物品入内。

十、写字楼管理

创造整洁环境及严格控制人员出入，让客户在写字楼工作安全放心：

（1） 建立值班制度，非办公时间出入广场的人员检查登记；

（2） 宣传、指导租户遵守用电安全；

（3） 严禁易燃、易爆物品进入；

（4） 专人保洁及洗手间的清洁。