**社区旧村庄改造补偿方案

**社区改造目标

**社区旧村庄改造遵循执政为民的宗旨、坚持以人为本、关注民生、改善民生的工作方针，在切实保护**社区居民合法权益的前提下，从实际出发，根据市“三旧”改造相关法规政策，充分考虑居民的合法利益，同时结合城市建设的需要，制定合理可行的改造方案，确保**社区改造工作顺利进行。务求通过让**社区广大居民尽早实现安居乐业的美好愿望，实现经济、环境、社会、文化发展的四大目标。

经济目标：实现村民自身利益和城市经济发展的双赢格局。释放旧村土地价值，实现居民和集体收益增长。挖掘优势区位土地资源潜力，提高城市土地利用效益，实现城市经济再发展。

环境目标：实现居民人居环境与城市环境的整体提升。改善居民居住环境，消除治安和消防等安全隐患，实现城乡环境协调，提升地区整体环境品质。

社会目标：推进全面城市化，实现“村-城”零差距；促进社区组织体系创新，将**社区改造成现代城市社区。

文化目标：维护村落文化与历史，保护村珍贵历史文化 1

遗存，继承**优秀文化传统，促进与城市文化融合。

**社区改造的原则

以保障集体和居民利益为原则——以民生为重，统筹考虑用地布局，通过旧村庄改造，实现土地集约节约利用，同时提升土地价值，提高经营收益以保障集体和村民利益，改善城市环境和居民居住条件。

政府主导，以村为主，社会力量参与——区政府负责统筹组织改造的推进，协调、解决改造过程的问题，从政策扶持、工作指导、重大问题协调解决、监管等方面推进工作。统筹协调区各部门办理改造审核和审批的事项，督促检查联社集体经济组织及各部门的工作。改造以联社的集体经济组织为主体，具体推进旧村改造。采取土地出让的形式，引进社会力量和资金，确保改造工作的顺利推进。

方案说明

1、本方案中出现的所有建筑物的面积以**社区改造工作领导小组指定的专业测量队伍对每栋房屋的有效面积进行测量并得到屋主确认的数据为准。

2、本方案中出现的补偿价格的相关数据，只作本次分析报告及补偿方案的参考数据，具体补偿价格以正式方案公 2

布为准。

安置补偿细则

一、房屋拆迁补偿以四层或四层以下的建筑面积为合法面积，合法面积按“拆一补一”的原则进行拆迁。

二、每套回迁房办理一个房产证。

三、回迁总面积的计算方法。

回迁总面积的计算方法是以建基面积乘以4加上现有阳台、飘楼面积的50%计算。（回迁房的阳台面积以50%计算建筑面积）

例如：建基规格为80平方米的某栋4层楼的房屋，二至四层每层飘出10平方米作为阳台，即该房屋的总面积为320平方米（80㎡×4层=320㎡），该房屋的阳台、飘楼回迁总面积为15平方米（10㎡×3层×50%=15㎡），该房屋的回迁总面积为335平方米（320㎡×15㎡=335㎡）。

四、私人房屋超出四层或不足四层的补偿方法：

（一）四层以上超建面积不作回迁安置，只作材料补偿。超建面积按照每平方米1200元给予补偿。

（二）不足四层的房屋允许屋主以每平方米800元的价格购买余下不足四层的面积，但每层的购买面积不能大于建基面积。

例如：建基规格为80平方米的某栋2层的房屋，第二 3

层飘出10平方米作为阳台使用，即该房屋的现状面积为160平方米（80㎡×2层=160㎡），阳台的面积为10平方米，阳台回迁面积为5平方米（10㎡×50%=5㎡），该房屋屋主可购买的指标面积为160平方米（80㎡×4层-160㎡=160㎡），该房屋的回迁总面积为325平方米（160㎡+160㎡+5㎡=325㎡）。

如果只剩余宅基地地块，但地面建有简易构筑物的情况，先按照下列分类补偿地上构筑物：

1.有墙体的棚架等简易结构：500元/平方米

2.无墙体的棚架等简易结构：250元/平方米

补偿完毕后，宅基地块持有人允许以800元/平方米购买建基面积的指标面积。

（三）只建有一层的房屋，对楼面飘出的部分，不能计算回迁安置面积，只按1200元/平方米补偿材料价。

五、出现房屋建基面积小于用地面积的情况的补偿方法：

对于祖屋退缩、三间两廊的自留通道，上穿下插的房屋，重建后退缩的空间，在各方都没有争议的前提下，以原始资料的建基面积为依据进行补偿，允许购买退缩用地的指标面积。如遇现状建基面积大于原始资料建基面积的情况，以现状建基面积为标准，退缩空间不作回迁补偿。

可以购买的指标面积的计算方法：

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原始建基面积×4层-现状房屋总面积；

可以购买的指标面积计算方法：原始建基面积×4层-现状房屋总面积（阳台、飘楼面积部分以50%计算）

例如：某房屋原始建基面积为100平方米，拆后重建3层房屋，退缩20平方米作为花园，阳台、飘楼的总面积为20平方米，即房屋的现状面积为250平方米（80㎡×3层+（20㎡×50%）=250㎡），屋主可购买的指标面积为150平方米（（100㎡×4层）-（80㎡×3层+10㎡）=150㎡）。

六、空地的补偿方法：

（一）没有建筑物的宅基地，宅基地持有人允许以800元/平方米购买四层的建基面积。

（二）产权属经济社，由屋主有偿使用的屋边空地，只作地块及地上构建物补偿，不作回迁安置。屋主根据原始收据到经济社退回土地款，退回土地款后，该空地的产权归回经济社，而地上构建物按下列分类补偿：

1.有墙体的棚架等简易结构：500元/平方米

2.无墙体的棚架等简易结构：250元/平方米

（三）产权属经济社，屋主未经任何手续报批、无偿使用的屋边空地，地块不作补偿，只作地上构建物补偿。地上构建物按下列分类补偿：

1.有墙体的棚架等简易结构：500元/平方米

2.无墙体的棚架等简易结构：250元/平方米

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七、屋主弃产的补偿方法：

（一）拆迁房屋屋主放弃回迁安置的，可以选择货币补偿。补偿标准为7000元/平方米。

（二）只有宅基地块，没有建筑物，不参与购买面积，也放弃回迁者，按6200元/平方米（7000元-800元=6200元）进行地价补偿。

八、房屋内的复式、夹层、阁楼、棚屋、围墙的补偿方法：

（一）房屋内的复式（复式以2.5米高度为最低标准，低于2.5米的归入夹层结构）不作回迁面积补偿，按照材料价格1200元/平方米补偿。

（二）房屋内的夹层、阁楼，以材料类别分别进行补偿：

1.水泥结构按照500元/平方米补偿；

2.木杉结构和钢结构按照250元/平方米补偿。

（三）棚屋、围墙等构筑物，参照下列分类补偿：

1.有墙体的棚架等简易结构：500元/平方米

2.无墙体的棚架等简易结构：250元/平方米

3.单砖围墙按照200元/平方米补偿

4.18墙按照220元/平方米补偿

九、安置回迁房按拆迁合法面积“拆一补一”为原则，回迁安置房按建筑面积计算。

（一）按照“先安置后拆迁”的原则。对拆迁范围内的 6

房屋，先做好屋主的安置回迁和补偿在进行房屋的拆迁。

1.本次回迁房参照**花园的装修标准的入住条件进行回迁。

2.多种户型可供居民选择回迁。

3.如有房屋租给其他公司或单位且到拆迁时合同未到期的，由屋主自行协商解决。

（二）以栋为单位，回迁安置时，村民只能选择拆迁合法总面积等于或小于安置回迁房屋的面积。

1.出现选择回迁户型总建筑面积小于回迁安置房的总建筑面积的情况，多出部分作为村民自行放弃处理，如果多出部分是按800元/平方米购买回来的，自行放弃后，村集体按弃产价给予购回。

2.出现选择回迁户型总建筑面积大于回迁安置房的总建筑面积的情况，屋主可以按以下标准给予购回：

（1）超出的整栋楼回迁总面积在5平方米以内（含5平方米），以7000元/平方米价格购买，并且免收这部分的物业管理费用；

（2）超出整栋楼的回迁总面积在5平方米以上的，屋主需按当时市场价格购买，并且收取这部分面积的物业管理费用。

十、属于下列情况之一的居民，建成后的回迁房永久免交物业管理费（含回迁房业主在回迁安置小区内的停车费 7

用）：

1、《广州市**区**街**社区股份经济合作联社章程》中界定的社区股东、社会股东，并在本社区内有房屋产权的人；

2、原本土村民、居民，在本社区内有房屋产权的；

3、原本土村民、居民的外嫁女在本社区购买房屋的；

4、世居本社区，现侨居外国或港澳台等地但在本社区仍有房屋产权的；

5、在解放初期至土改期间已经迁居到本社区，现在本社区有房屋产权的。

十一、搬迁费用

给予每栋房屋3000元作为搬迁费用（包含电话、电视、网络等迁移费用）。

十二、回迁房的选房方法：

以公平、公正、公开的方式进行抽签选房。屋主根据公布的户型，结合自己回迁安置房建筑总面积进行选择并报名后，每种户型各自先集中抽签确定选房顺序，按抽签选房的顺序再进行抽签，一次性确定房号。出现户型可供数量小于户型需求总量，屋主愿意选择其他户型时，按照以上程序进行选房；如屋主不愿意选择其他户型时，需等下一期安置房建成再作回迁。

十三、社区集体利益

改造后社区联社将获得不少于20万平方米的物业，用 8

于发展集体经济。具体数量将按容积率的比例进行调整，不设上限。

十四、奖励办法

对积极支持改造的个人将给予奖励，凡于*月*日前签订安置协议并交付房屋的居民将给予每户****元的现金奖励。

十五、本方案未尽事宜，将通过合法程序另行补充。本方案解释权在**社区改造工作领导小组。

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第二篇：太康县产业集聚区村庄改造房屋征收补偿与安置实施方案-4

太康县产业集聚区

村庄改造房屋征收补偿与安置实施方案

（征求意见稿）

为改善人居环境，提升城市品位，县委、县政府决定将对产业集聚区内的村庄进行社区改造，方案如下：

一、指导思想

以科学发展观为指导，坚持以人为本，以构建和谐太康、加速产业集聚区发展为目标，以提升城市综合功能，提高土地使用效益，加快城镇化进程为核心，以优化居民居住条件，改变城市面貌，提高居民生活水平为目的，坚持“政府主导、市场运作、合理规划、利民益民”的原则，树立“依法改造、和谐搬迁”的理念，统筹考虑村民安置、城市景观建设和经济社会发展，将城中村改造成为规范、文明、和谐、可持续发展的城市社区。

二、基本原则

1、确保产业集聚区又好又快发展的原则。

2、坚持统一规划、分步实施的原则。

3、坚持群众利益第一位的原则。

4、坚持以法办事、和谐推进的原则。

5、坚持实事求是、统筹兼顾的原则。

6、坚持公开透明、阳光操作的原则。

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三、改造范围

太康县产业集聚区内所有村庄。

四、改造目标

利用1-3年的时间，逐步完成村庄的改造搬迁任务，最终实现产业集聚区统筹推进城乡规划、产业发展、基础设施、市场体制、公共服务和管理体制“六个一体化”，使村民变居民，村庄变社区。

五、改造模式

政府依法组织房屋搬迁，市场化运作建设居民安置小区。

六、房屋征收

1、县政府组织有关部门，对征收方案进行论证，并在房屋征收范围内予以公布，采取召开听证会、收集书面意见等方式征求公众意见。

2、县政府在作出房屋征收决定前，应按照有关规定进行社会稳定风险评估，通过后，按程序进行。

3、县政府作出书面的房屋征收决定后，应当及时在房屋征收范围内予以公告。

4、房屋征收可以根据项目规模分期实施，每期征收范围由政府组织相关部门协商确定；房屋征收范围确定后，被征收人不得在征收范围内实施一切不当增加补偿费用的行为。

5、作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专 2

户存储、专款专用。

6、房屋被依法征收时，被征收房屋国有土地使用权同时收回，其土地补偿金交村集体使用，用于安排社区公共管理和服务。

七、征收补偿

1、房屋补偿实行货币补偿与房屋安置相结合的方式。

2、实施房屋征收应先补偿、后搬迁。

3、原村庄规划范围内的合法标准宅基户，每处宅基户以200m的定额建筑面积进行补偿；不足200㎡的按200㎡进行补偿，超过200㎡以外的不予补偿。

4、200㎡定额住宅房屋面积每平方米补偿金额为500元。

5、对没有合法用地手续和建设批准手续的建筑物，一律不予补偿。

6、征收临时建筑物和构筑物，不予补偿。

7、其它构筑物、附属物和配套设施等，按照有关标准执行。

8、房屋征收部门应当对被征收人支付搬迁补助费，搬迁补助费按5元/㎡一次性支付每处宅基1000元。

9、征收住宅房屋，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费，临时安置补助费标准为100元/人〃月，计算人口时按被征收房屋的合法人口计算。

由房屋征收部门提供周转用房的，不再向被征收人支付临 3 2

时安置补助费。

过渡期限自被征收人腾空交付房屋之日起计算，过渡期限一般不超过18个月（含）。房屋征收部门可以与被征收人在补偿安置协议上协商暂定过渡期限，并先行按照暂定期限给付临时安置补助费。

10、房屋征收部门与被征收人依照本方案的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于安置的房屋地点和面积、搬迁费、临时安置补助费或者周转用房、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。

11、房屋征收部门及其委托的征收实施单位应当建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

12、对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者征收决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

13、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告3天。

被征收房屋有下列情形的，由房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告3天。

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（1）产权不明；

（2）产权人下落不明;

（3）产权人死亡，无继承人继承，或继承人不明确；

（4）法律、法规规定的其他情形。

经项目所在地居（村）委会证明，被征收房屋产权人长期居住在外地的，房屋征收部门或其委托的征收实施单位告知其代理人或房屋代管人代为征求意见。在征收补偿方案确定的签约期限内，被征收房屋产权人不作答复，或无法告知产权人的，房屋征收部门可在公证机构办理证据保全后先行征收。房屋补偿费及有关资料由房屋征收部门办理提存公证。

被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

14、被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请人民法院执行。

八、房屋安置

（一）安置区规划建设

坚持高起点规划、高标准建设，突出特色，立足长远，科学合理，建设宜居小区。

安置区的规划选址定于产业集聚区中心区域，南临纬三路，北临纬一路，东临银城南路，西临阳夏南路，地理位置优越， 5

交通方便，市政基础设施和公共服务设施配套齐全。

县政府通过招标引入有实力的投资商，按照经济适用房的建设模式，政府划拨土地后，由投资商筹资代建安置小区，建设周期为15个月，竣工合格交付使用后县政府在三个月内按成本价进行回购。

开发建设小高层住宅精品社区，充分提高土地使用效益，优化居住条件，改变城市面貌。主要以小高层住宅楼为主，集商业、居住、娱乐为一体的多元化特色社区。每户建筑面积必须在70㎡以下（实际面积以建成后核定面积为准）。

规划设计按照《城市居住区规划设计规范》进行编制，合理确定各项用地指标和建筑标准；合理规划公共绿地、停车场、健身场等公共设施；合理配套道路、给水、排水、燃气、供热、环卫、照明等基础设施；合理布局社区管委会、幼儿园、游乐园、卫生服务站、公厕、垃圾收贮中转站、物流中心等服务设施。

指标要求：容积率≤3.0；建筑密度≤29%；建筑高度≤60米；绿地率≥35%。

（二）安置办法

1、安置标准：被征收人按照合法户籍人口数量以人均住房30m/人的标准进行选择安置房户型面积。

2、安置房的价格为每平方米700元，超过30㎡/人的以外 6 2

的面积按建设成本价进行购买。结算方法为楼房动工时先缴3万元定金，楼房主体完成再缴3万元，入住交钥匙时交齐剩余房款。

3、安置是按照搬迁顺序，谁先搬迁、谁先选房。

4、坚持统一规划、分步实施，安置区建设分两期进行，第一期建设祥瑞花园，建筑面积约13.9万平方米，主要安置四桥四路和建设南路等被征收户；第二期建设祥和花园（以少数民族为主），第三期建设祥福花园，安置集聚区内其他被征收户。

5、安置小区的物业后勤管理由社区委员会按照有关规定进行管理。小区商业用房租金和物业费收入作为社区委员会管理费用。

九、奖励措施

1、被征收户在规定搬迁期限内自行拆除房屋的，房屋旧料等物品归本人所有。由政府组织拆除时一切房屋旧料等物品均统一运走。

2、被征收户在规定期限内完成搬迁的，可优先选择安置房。

3、户籍：凡是搬迁户全部转为非农业户口。

4、培训：对在法定劳动年龄内（即16周岁以上）的失地农民，可免费参加县劳动就业培训中心举办的就业培训，并发放《就业培训卡》。

5、就业：符合就业安置条件的被征收户，每户安置就业人 7

员一名。

6、养老保险：对60岁以上失地农民每月发放养老金60元。

7、医疗保障：失地农民已参加新型农村合作医疗的，仍可享受新型农村合作医疗政策，农转非后可参加城镇居民医疗保险。

8、最低生活保障：对已办理农转非符合城市低保的失地农民可申请享受城镇居民最低生活保障，符合条件的予以安排。

9、对符合条件的失地农民，可优先安排公益性岗位。

10、对已农转非的失地农民，可享受城镇居民下岗失业人员在就业的优惠政策。

十、工作步骤

（一）准备阶段（20xx年5月—20xx年6月）

1、利用电视台、政府网站等新闻媒体开辟专栏，组织宣传车、印发宣传册、悬挂标语等形式，对城中村改造工作进行深入宣传，做到家喻户晓，人人皆知。

2、制订城中村改造的相关政策及方案。

3、由住建、国土、财政、镇政府、管委会等部门展开摸底调查工作，对被征收人的基本情况进行登记造册、录相、照相备案，并由当事人签字认定。

4、相关部门联合对村内的在建工程进行封停。

5、根据摸底情况，对征收面积进行汇总，初步算出投资概 8

算，拟定改造方案。

（二）征收补偿阶段（20xx年7月—20xx年9月）

1、依照房屋征收与补偿条例规定，按程序实施征收。

2、妥善对被征收人进行过渡安置。

3、解决群众生活和就业问题。

县人事劳动部门负责与本县企业沟通，在招工时优先录用符合用工条件的拆迁户；与开发商沟通，新区建成后，由镇政府引导组织成立物业管理公司，安排符合招工条件的搬迁户村民参与保洁、门卫、保安、水电等工作。

4、国土资源局负责集体土地向国有土地转换；公安局负责农转非户籍；民政局负责为符合条件的居民办理生活保障。

5、做好建设的各项前期工作。

（三）全面建设阶段（20xx年7月—20xx年9月）

按照基本建设程序进行勘察设计、招标投标、开工建设、管理等，确保被房屋的群众按时入住。

十一、组织机构

为确保产业集聚区内村庄改造的房屋征收与补偿工作的顺利实施，县政府抽调精兵强将，组成一支强有力的房屋征收与补偿工作队伍。经县政府研究决定，成立太康县产业集聚区村庄改造房屋征收与补偿工作指挥部。

指挥部下设置十个工作组。

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1、宣传报道组：主要负责房屋征收与补偿政策宣传，新闻报道、影像资料拍摄等。

2、政策法规组：主要负责制订各种操作性强的实施方案，按照法定程序完善各种合法手续和证件，并与被征收房屋所有人签订协议书，协作办理征收与补偿中的案件调解、行政诉讼、强制执行申请等。

3、群众工作组：主要负责被征收房屋所有人的思想工作。

4、信访稳定组：主要负责信访接待、协作处理信访案件，认真做好稳定工作。

5、征收管理组：主要负责被征收房屋的摸底、调查、认定、登记、汇总，核算补偿金额，组织实施房屋拆除等。

6、安置管理组：主要负责安置房的分配、选房、入住及手续办理等。

7、补偿兑付组：主要负责各种补偿资金的兑付和管理等。

8、规划建设组：主要负责安置区规划、基础配套设施和公共服务设施的建设等。

9、社会保障组：主要负责失地农民和被征收房屋所有人的社会保障、医疗保障、安置就业，农转非办理等政策的落实和办理。

10、纪律监察组：主要负责整个工作的监察、监督工作。 十二、保证措施

1、加强领导，落实责任

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成立建设改造领导小组和指挥部，根据工作实际，召集相关部门人员，对照有关政策，召开专题会议，制定服务城中村改造优惠政策，研究、出台实施措施，保证改造工作顺利进行。

2、村民自治，民主监督

让广大村民直接行使民主权利，依法办理自己的事情，实现村民群众对村庄搬迁改造的参与权；在民主监督中，实行村务公开，村民有权监督村委会工作和干部的行为，实现村民群众的知情权和评议权。

3、领导分包，化解任务

在县委、县政府的统一领导下，四大班子领导实行责任分包，一人一村，组织相关单位，深入一线；各相关单位主要领导亲自挂帅，靠前指挥，推动工作全面展开。

4、广泛动员，营造氛围

组织专门宣传人员队伍，深入村中进行宣传。组织党员、群众代表、村民组长和两委成员学习讨论相关政策、方案。通过多种途径、多种形式做好群众的宣传解释工作，深入被征收户家中，宣传城中村改造的大政方针，激发群众支持和参与城中村改造。

5、完善措施，狠抓落实

各相关单位要深入基层，调查存在的问题，采取有效措施，齐心协力，各司其职，共同做好改造建设各项工作。

十三、本方案自公布之日起执行，以前有关规定与本方案不一致的按本方案执行。

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