1

A.家庭财产保险 B.房屋抵押贷款保险 C.公众责任保险

D.预付款信用保险 E.房地产买方保证保险

2.房地产保险补偿原则的两个派生原则是( )

A.代位原则 B.保险利益原则 C.最大诚信原则

D.分摊原则 E.近因原则

3.资产证券化是指金融机构将其持有的流动性较差的资产，通过一定的技术处理，转化为可在 金融市场上流通的证券，这些流动性较低的资产一般包括( )

A.国债 B.房地产抵押贷款 C.汽车放款

D.信用卡应款 E.现金

4.房地产结算中采用同城结算的有( )结算方式。

A.汇兑 B.支票 C.本票 D.委托收款 E.托收承付

5.房地产金融市场按期限结构分类包括( )

A.初级市场 B.货币市场 C.二级市场

D.资本市场 E.交易市场

6.我国城市土地出让的价格构成，主要包括( )

A.地租 B.土地开发成本 C.利息 D.级差地租 E.流通费用

7.房地产债券发行的方式有( )

A.直接发行 B.间接发行 C.私募发行

D.公募发行 E.公开发行

三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)

1.房地产信托与房地产信贷有什么区别?

2.比较房地产债券与房地产股票的区别?

2

3.什么是房地产抵押贷款一级市场和二级市场?

4.房地产保险的特点有哪些?

四、计算题(本大题共10分)

1、某建筑物总建筑面积3000平方米，现在的重置价格每建筑平方米6000元，假设已使用 了25年，还可以使用25年，设定其残值为零。试计算该建筑物的现时总价和单位价格。

3

五、论述题(本大题共22分)

1.试论发展我国房地产抵押贷款的必要性。

2.试论述房地产金融市场的职能。 4

以下为本试卷的参考答案

一、单项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)

1-5 DBACD 6-10 CBBBC

二、多项选择题(本大题共7小题，每小题4分，共28分)

1 ABE 2 AD 3 BCD 4 BC 5 BD 6 ABC 7 ABCD

三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)

1.房地产信托与房地产信贷有什么区别?

答：(1)房地产信托是发生在委托人与受托人之间的委托代理关系；

(2)房地产信贷是发生在借款人与贷款人之间的债权债务关系；

(3)房地产信贷是一种间接融资；

(4)房地产信贷是单纯的银行信用

(5)房地产信托既可以间接融资也可以直接融资

(6)房地产信托只收取佣金，承担的风险较小

2.比较房地产债券与房地产股票的区别?

答：(1)房地产债券与房地产股票的性质不同。

(2)房地产债券与房地产股票的权利和责任不同。

(3)房地产债券与房地产股票的期限不同。

(4)房地产债券与房地产股票的发行目的与范围不同。

3.什么是房地产抵押贷款一级市场和二级市场?

答：一级市场：

(1)是房地产抵押贷款的直接发放市场

(2)是抵押贷款双方当事人之间直接交易的市场

(3)主体是抵押借款人和各类金融机构

二级市场：

(4)是贷款人用已发放的抵押贷款与投资商之间进行再交易的市场；

(5)用借款人的房地产做担保向二级抵押贷款机构申请贷款

(6)二级抵押贷款机构以借款人抵押的房地产做担保向社会发行债券筹资

4.房地产保险的特点有哪些?

答：(1)特定危险的存在是房地产保险产生和发展的重要前提和因素；

(2)房地产保险是互助共济，合理分摊损失，转移危险和降低危险损失程度的经济行为；

(3)是权利和义务对等的基础上，对被保险人的危险损失的经济补偿；

(4)房地产保险具有长期性。

5

四、计算题(本大题共10分)

答：已知：C=6000×3000,R=0%,N=50,n=25

(1)建筑物现时总价v=c·［1-(1-R)· ( (N-n)÷N)］=6000×3000×

［1-(1-0%)×(50-25)/50 ］=900(万元)

(2)建筑物现时单价=9000000/3000=3000(元/平方米)

五、论述题(本大题共22分)

1.试论发展我国房地产抵押贷款的必要性。

答：(1)提高居民购房能力，促进住房的商品化和自有化。

(2)优化居民消费结构，推动经济健康运行。

(3)提高了房地产开发商筹集开发资金的能力，促进房地产业发展。

(4)由于房地产抵押贷款担保的现实性和凭物性，既保护了债权人的利益，提高了信贷的安全性和经济效益，而且形成了对债务人的有效约束，为房地产资金的良性循环提供了条件。

(5)房地产业是一个前后产业链关联度都很高的产业，能够带动和促进整个经济走向繁荣。

2.试论述房地产金融市场的职能。

答:房地产金融市场是金融市场的一个组成部分，同时又是一个专业性质的金融市场，而它既体现金融市场的一般职能，又表现出一定的专业性职能。

(1)为房地产业的发展筹集资金。是房地产金融市场的基本职能。

(2)组织房地产资金分配。有两种方式：一是财政分配方式；二是市场分配方式，即通过房地产金融市场根据市场信号所反映的利益导向决定资金的分配。

(3)调节资金余缺。房地产资金在居民、企业、政府、银行各部门之间的余缺状况是不平衡的，资金由盈余部门向短缺部门转移是资金得以充分利用的必然条件，因此，调节资金余缺是房地产金融市场的一个重要职能。

6

 

第二篇：房地产金融

房地产金融

名词解释

1.信用：信用是受信人承诺事后按照约定的期限和其他条件还款而先行获取授信人的商品和服务，或者承诺事后按照约定的期限和其他条件交付商品和提供服务而先行收取授信人的款项的经济关系。

2.房地产抵押贷款：是银行或者其他金融机构以借款人或第三人提供的房地产作为还款的物质保证的抵押贷款。

3.房地产金融：指围绕房地产开发、流通、消费等环节，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融通活动的总称。

4.房地产银行信用：指银行以货币形式向企业或个人提供的与房地产有关的信用。

5.住房公积金：是根据政府的专门规定或法规要求，对必须参加住房公积金的职工，一律每月按其工资收入的一定比例，同时从职工个人的工资收入和职工所在的单位(企业)的有关资金中提取，并存入职工个人专门账户归职工个人所有，除离退休、彻底脱离单位(企业)、出国定居和死亡后等可提取并销户外，只能用于参加住房公积金职工的住房投资和消费支出的一种储金。

6.房地产金融市场：指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和

7.房地产保险：指以房地产作为标的物，根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。

8.房地产信托：一种“融资”融物与财产管理相结合的金融性质的信托业务，受托人一般是银行或非银行金融信托机构，其业务经营以获取手续费、代理费为目的，其标的物是客户的奖金、房屋或土地的财产和权利

9.房地产资金信托：指委托人基于对受托人的信任，将自己的资金委托给委托人，由委托人根据委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的管理、运用资金的行为，资金信托是信托机构理财业务的主要存在方式

(不确定,P177)10.房屋建筑工程保险：房屋建筑工程保险承保建筑工程项目在建造过程中因自然灾害或意外事故造成的损失。

11.典当：借款人用实物作质押而向特殊的贷款机构取得借款的行为。

12.住房抵押贷款证券化：指银行等金融机构在信贷资产缺乏流动性的情况下，将其持有的住房抵押贷款债权进行结构性重组，形成抵押贷款组合，经政府或私营机构的担保和信用增级后，在资本市场上发行的销售由抵押贷款组合支持的证券的过程。

问答题

①房地产银行存款形式

按受信人不同：企业存款、储蓄存款和其他存款

按房地产银行受信期限不同：活期存款、定期存款、定活两便存款 按存款性质：政策性存款、商业性存款

②房地产银行借款形式

向中国人民银行借款 同业借款 答应金融债券 证券回购 国际金融市场借款

①房地产抵押贷款是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款

②当事人双方具有双重关系

③房地产抵押贷款具有现实性

④抵押物权属关系复杂

⑤借贷双方须签订抵押合同，保护双方权利

⑥涉及关系人及影响因素众多

⑴提出贷款申请

⑵贷前审查

①对借款人资格、资信的审查 ②对抵押物的审查 ③对贷款用途、项目的审查和分析 ④贷款价值

⑶对抵押房地产的估价

⑷房地产抵押贷款合同的签订和登记

⑸抵押房地产的保险

⑹抵押物的占管和处分

住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督

贷款管理不同 贷款对象不同 贷款额度不同 贷款利率不同

最大诚信原则 公平互利原则 可保利益原则 损失赔偿原则 近因原则

7.①交付保险金的义务

②如实告知的义务

③危险增加的通知义务

④保险事故义务

⑤防灾防损的施救义务

⑥重复保险的通知义务

⑦保险标的转让后的通知义务

⑧获得保险金的权利

房地产资金信托、房地产代理信托、其他房地产信托业务

所体现的所有权关系不同

基本职能不同

业务范围不同

风险承担不同

收益方式不同

主体地位不同

法律地方不同

投资者的地位不同

资金来源范围不同

信托资产的管理依据不同

基金管理公司不同

国家信用 商业信用 银行信用 消费信用 民间个人信用

12.S.G.保单 S.G.保单是劳爱德S.G.标准保单的简称。它是19xx年英国议会通过的海上保险法的第一附件，成为英国法定的海上标准保险单。由于英国长期以来在海上保险业的主导地位，使得S.G.保单对全世界保险业有着非同寻常的影响。但是由于该保险单拟定时是将船、货一起作为保险标的承保的，与现代航运业的现状完全背离，所以已于19xx年4月1日起被废止。

ITC保单 伦敦保险人协会于19xx年10月1日正式使用的船舶定期险保险单，ICC保单与ITC保单一起取代了早先的S.G.保单。

ICC保单 伦敦保险人协会于19xx年1月1日制定19xx年3月31日开始实行的海上货物运输保险单。ICC保单与ITC保单一起取代了早先的S.G.保单。

大保单 大保单是指正式的保险单，亦简称“保单”，主要与小保单对应。是最正式的保险单据形式，又是国际贸易中使用最广的一种保险单据，还是保险人和被保险人之间成立保险合同成立的正式凭证。

小保单 小保单是保险凭证的简称，又称保险条。保险凭证是保险人签发给投保人的，表明其已接受其投保的证明文件，是一种简化的保险单。保险凭证上不载明保单背面保险条款，其余内容与大保单完全相同。凡保险凭证上没有列明的内

容均以同类的大保单为准。小保单的法律效力与大保单相同，但不能作为对保险人提出诉讼的依据，因而在国际市场上使用不多。在实务中，小保单一般由保险人签发，也可由保险经纪人作为预约保险单代为签发。

预约保单 预约保险单是指保险人或保险经纪人以承保条形式签发的，承保被保险人在一定时期内发运的以C组术语出口的或以F组术语进口的货物运输保险单。它载明保险货物的范围、承保险别、保险费率、每批运输货物的最高保险金额以及保险费的计算办法。凡属预约保险单规定范围内的货物，一经起运保险合同即自动按预约保险单上的承保条件生效，但要求投保人必须向保险人对每批货物运输发出起运通知书，也就是将每批货物的名称、数量、保险金额、运输工具的种类和名称、航程起讫点、开航或起运日期等通知保险人，保险人据此签发正式的保险单证

13. 1、出典时期，出典人转移对房地产的占有，房地产由承典人占有，使用和收益

2、典当到期，承典人交回房地产收回典金，没有利息

3、抵押期间，抵押人不转移对房地产的占有。房地产的使用权和收益权属抵押人所有

4、抵押贷款到期，抵押权人收回贷款本金及利息

5、出典人逾期不赎的，可作绝卖处理，由承典人取得典当房地产的所有权

6、抵押人到期无力还本付息时，抵押权人享有抵押房地产依法处分后的价款的优先受偿权

房地产保险代理人、房地产保险经纪人、房地产保险公估人

独立直接投资 联合投资 与外资联合投资

证券投资基金、产业投资基金

特征：见2题

运作要素：房地产抵押贷款的贷款人、借款人、抵押权人、借款合同、抵押合同及保险与公证

①按照信托成立的方式：意定信托、法定信托、推定信托

②按照委托人与受托人的关系划分：自益信托、他益信托、宣示信托 ③按照收益对象划分：私益信托、公益信托

④按委托人的主体地位不同：个人信托、法人信托

⑤按委托物不同：资金信托、财产信托

⑥按委托人数不同：单一信托、集合信托

①信托基金

②信托存款

③集资、代理集资信托

④资金信托

⑤发行信托基金单位

①满足缴存住房公积金的时间方面的要求，以体现义务和权力的关键。 ②借款人拥有相当于购、建(大修)住房费用的30％以上的自筹资金

③借款人有稳定的经济收入和按规定偿还贷款本息的能力

④借款人同意办理购、建(大修)住房的抵押登记和担保或者保险

⑤如果当地规定要办理有关公证，借款人应统一办理抵押合同公证、贷款合同公证

⑥借款人能提供购、建(大修)的材料

21.①刺激居民储蓄事业的发展

②实现信贷资金的增值和再生

③促进住房信贷资金的合理运行

④引导居民消费、建立合理的消费结构

⑤推进住房商品化进程

①抵押人所有的房屋和其他地上附属物

②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产

③抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上附着物

④抵押人依法有权处分的国有机器设备、交通运输工具和其他财产

⑤抵押人依法承包并经发包同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒摊等荒地的土地使用权

⑥依法可以抵押的其他财产

运行要素：房地产保险的相关参与者和基本条件

主要险种：房屋财产保险 房屋建筑工程保险 房地产责任保险 房地产人身保险 房地产融资保险 房地产其他保险

除外责任：对由于战争、军事行动、暴乱及核子辐射和污染、被保险人的故意行为造成的损失以及保险房屋的自然损坏，保险人不负赔偿责任。

25.(1)资金性质不同。委托贷款只是在资金的运用上改变了形式,委托单位的拨款改

为金融信托机构的贷款,委托人和用款单位之间的借贷关系变为金融信托机构与受益人之间的信用关系,但这并未改变资金原来的性质。而信托贷款是金融信托机构用吸收的信托存款和部分自有资金,在保证受益人能获得应有收益的前提下,自行选定项目和对象发放贷款,从而具有银行贷款的一般特征,实质上改变了原来资金的性质和用途,

(2)对信贷计划影响的程度不同。由于委托贷款是金融信托机构受单位的委托代为运用委托资金,委托资金的运用多表现为一次性,所以对综合信贷计划影响不大,信用规模扩张的程度也较小。信托贷款的表现形式为贷放与收回反复循环,资金不断周转使用,因而对信用规模和信贷计划影响的程度较大;

(3)管理方法不同。一般而言,国家对委托贷款管理较松,而对信托贷款则视同对银行贷款的管理比较严格;

(4)具体的业务要求不同。金融信托机构办理委托贷款业务主要依据委托单位所指定的资金用途、对象等发放贷款,监督款项使用情况,以及负责贷款到期时催还,但对借款单位到期无力偿还贷款的情况不负责任。而信托贷款的发放和收回均由金融信托机构自主办理,所以要由自己承担贷款的风险和经济损失。