《房地产金融学》教学大纲

前 言

本课程是为适应学院培养“宽口径”、“厚基础”、“重能力”的经济管理专门人才而开设的一门专业课程，是天津财经学院金融系房地产金融专业的核心课程之一。

本课程修读对象为金融系房地产金融专业本科生。《房地产金融学》课程阐述了房地产金融的基础知识，旨在使学生了解和掌握房地产金融的主要内容、包括抵押贷款的运作、质押和保证贷款、开发贷款、消费贷款和公积金贷款；房地产抵押贷款的二级市场（抵押贷款证券化）和同抵押贷款安全性相关的住房保险。

本课程将原理论述、操作流程、实际运用有机结合，较为全面地勾画房地产金融的脉络框架，阐述了房地产金融市场的发展规律。

本课程的先导课程是货币银行学、投资学、财务管理等专业基础课程。

《房地产金融学》教学大纲目录

教学内容

第一章                     绪论  …………………………………………………………… 1

第二章                     房地产金融基础知识.  ……………………………………… 2

第三章                     抵押贷款的运作  ……………………………………………… 4

第四章                     个人住房贷款  ………………………………………………… 7

第五章                     房地产开发贷款  ……………………………………………… 8

第六章                     收益性房地产贷款  ……………………………………………11

第七章                     住房公积金贷款  ………………………………………………12

第八章                     房地产保险  ……………………………………………………13

第九章                     抵押贷款的二级市场  …………………………………………15

重点章节（重要问题）  ……………………………………………………………17

参考书目  ……………………………………………………………………………18

课时分配  ……………………………………………………………………………19

教学内容

第一章               绪论

教学要求：本章将在介绍房地产产业特点的基础上，说明房地产金融对房地产产业发展和国民经济良性运行的作用。通过本章教学，在深刻理解房地产金融的作用和重要性的基础上，进一步认识房地产金融的概念和内容，并展望我国房地产金融的未来发展趋势。

内容结构：

第一节  房地产金融的作用和重要性

一、房地产业的特点

  1 投资大、借款多、周期长

  2 市场受区域因素影响较大

  3 具有投资和消费的双重性

  4 受国家政策和城市规划的影响

二、房地产业的重要性

1 是城市存在和发展的物质基础

2 房地产是家庭重要的财富和政府财政收入的重要来源

3 房地产业具有带动性

三、房地产金融的作用

1 是房地产业发展的保障

2 利用政策对房地产业进行宏观调控

3 引导住房消费促进房改

四、房地产业与金融业的关系

1 关系密切，依赖性强

2 同银行业相互促进

3 不良发展会影响金融业的正常运行

第二节   房地产金融的发展

一、国外房地产金融的发展

1 建筑业协会

2 土地开发银行

3 公积金制度

二、国内房地产金融的发展及存在的问题

1 发展的几个阶段

2成熟的房地产金融市场的标志

3 目前存在的问题

第三节   房地产金融的概念和内容

一、房地产金融的概念

1 广义概念

2 狭义概念

二、房地产金融的内容

本章重点（重要问题）：

房地产金融的作用  房地产金融的重要性   房地产业与金融业的关系  成熟的房地产金融市场的标志 房地产金融的概念 

第二章               房地产金融基本知识

教学要求：

房地产金融研究房地产融资的方式、数量、期限、利率以及决策的全过程。本章重点讲授房地产金融的基本知识，要求理解房地产金融的资金来源、把握影响房地产金融的社会经济因素、利率及其相关问题，学会分析房地产融资中资产收益、房地产开发、消费贷款等问题。

内容结构：

第一节               房地产金融中的资金流及资本来源

一、房地产金融中的资本流

二、资金来源

   1 保险公司

   2 商业银行

   3 储蓄贷款银行

   4 互助储蓄银行

   5 抵押银行

   6 房地产投资信托公司

第二节               影响房地产金融市场的社会经济因素

一、通货膨胀

二、银行利率的变化

三、所得税法的变化

四、货币汇率的变化

五、日用品价格的变化

六、房地产证券和其它投资工具回报率的变化

七、金融政策

八、社会福利制度

第三节  利率、贴现率和现值

一、        利率

   1 名义利率和现值

   2 利率集

   3 实际利率

   4 利率的期限结构

   5 利率和可贷资金

   6 利率同风险议价

二、        未来值

三、        未来收益的贴现

   1 一年收益的贴现

   2 未来多年收益的贴现

第三节               资产收益率

一、资产收益率

二、权益收益率

三、有效收益率

第四节               信贷、担保贷款和抵押贷款

一、信贷和担保贷款的定义和区别

   1 信贷

   2 担保贷款

   3 三者的关系

   4 信贷同抵押贷款的关系

二、抵押贷款、质押贷款和保证贷款

   1抵押贷款

   2 质押贷款

 3保证贷款

本章重点（重要问题）：

房地产金融中的资金流  利率、贴现率和现值的计算  资产收益率  抵押贷款、质押贷款和保证贷款的定义和区别

第三章               抵押贷款的运作

教学要求：

抵押贷款是房地产金融的重要组成部分。本章重点讲授抵押贷款的基本知识、过程和原理。要求理解房地产抵押贷款过程中的杠杆原理，掌握利率变化和期前还款对还款额的影响以及房地产的再抵押，了解房地产抵押贷款过程中各参与者的权利和义务，抵押人的还款清单等内容。

  内容结构：

第一节   杠杆原理

一、杠杆原理的特性

二、杠杆作用的形式

1 杠杆正作用

2 中性杠杆作用

第二节  抵押贷款的偿还

一、月还款额

1 本息均还法

2 先息后本法

二、月本利和因子表

三、偿还清单

   1 基本概念

   2 偿还清单的计算

四、抵押贷款的几个指标

   1 有效利率

   2 贷款比率

   3 还贷常数

第三节   抵押贷款的运作过程

一、抵押贷款的参与人

   1 参与人

   2 参与人之间的关系

二、抵押贷款的运作过程

三、再抵押

1 概念

2 再抵押的运行

第四节   抵押房屋的使用和管理

一、抵押房屋的使用管理

1 抵押房屋的使用管理

2 抵押房屋的出租、转让

  二、违约后抵押房屋的处理

    1 违约

    2处理

第五节  利率变化对还款额的影响

一、等额还款

二、贷款期限与月还款额

三、利率调整后还款数额的计算

1 本息均还法

2 先息后本法

第六节  期前还款的处理

一、期前还款的概念

1 基本概念

2 期前还款的罚则

    二、期前还款的处理

       1 本息均还法

       2 先息后本法

第七节  其他抵押贷款类型

一、变率抵押贷款

1变率抵押贷款的类型

2变率抵押贷款的运作

3 前期变率抵押贷款

4 滚动抵押贷款

5 变率抵押贷款的优缺点

二、低月还款额抵押贷款

1 渐增还款抵押贷款

2 依价变率抵押贷款

3 增值分成抵押贷款

4 前期低付抵押贷款

三、其他抵押贷款方式

1 快速还款抵押贷款

2 利用自有资金还款

3 优缺点

本章重点（重要问题）：

杠杆原理   抵押贷款的几个指标    抵押贷款的运作过程  利率变化对还款额的影响  期前还款的处理

第四章  个人住房贷款

教学要求：

本章将系统讲授个人贷款的概念、特点和种类，介绍个人贷款的申办程序、贷款类型以及有关贷款的审查、建档等内容。通过对本章教学，要求掌握个人贷款的基本知识，把握抵押权的变更和登记以及贷款检查的内容，了解贷款档案的建立与管理。

内容结构：

第一节  概述

一、个人住房贷款的概念和特点

   1 概念

2 特点

二、个人住房贷款的种类

三、我国个人住房信贷业务现状

四、我国个人住房贷款业务前景

1 业务环境发展的基本判断

2 发展趋势判断

第二节   个人住房贷款的申请、审查和审批

一、个人住房贷款的申请

   1 借款人资格

   2 申请人需提供的材料

二、贷款审查

三、借款人资信评估

1 个人素质

2 购房及还款能力

四、贷款审批

            

   第三节  个人住房贷款的发放

   一、签订借款合同

二、贷款额度、期限和利率

三、贷款还款方式

  1 等额本息还款法

  2 等额本金还款法

  3 累进偿还法

  4 提前还款

四、抵押权登记

  1 住房抵押登记

  2 土地使用权登记

第四节个人住房贷款贷后管理与贷款偿还

一、贷后检查

 1 主要内容

 2 贷款形态

 3 贷款检查方式与程序

二、贷款档案的建立与管理

1 借款人相关资料

2 借款合同相关资料

三、清户撤押

本章重点（重要问题）：

      个人住房贷款的概念  种类  个人贷款的基本程序   贷款还款方式   抵押权登记

第五章  房地产开发贷款

教学要求：

   本章讲述三部分内容：开发贷款的程序、开发项目评估和贷款后管理。要求掌握申请人资格、开发项目评估的有关内容、借款人的评价，把握房地产开发贷款的程序，理解售房款的回笼管理。

内容结构：

第一节     房地产开发贷款程序

一、房地产开发贷款申请

1 借款人资格

2申请贷款资料

二、房地产开发贷款调查

  1 对借款人资格的调查

  2 调查核实项目情况

  3 核实确定担保方式

三、核定信用等级

四、房地产开发贷款的审查与审批

  1 贷款审查的主要内容

  2 贷款的审批

五、贷款的发放

第二节               房地产开发贷款的项目评估

一、概述

  1 评估应具备的条件

  2 评估程序

  3 评估内容

  4评估报告的编写要求

二、借款人评价

  1 借款人非财务评价

  2 经营者素质及管理水平评价

  3 经济技术实力评价

  4 资产负债分析

5 资产运用效率评价

6 盈利能力分析

7 现金流量分析

8 信用状况评价

9 新建企业分析重点

三、项目建设条件评价

  1 项目建设必要性

  2 项目建设内容、规划和建设方案

  3 项目建设条件评价

  4 设计单位资质评价

  5 施工组织评价

  6 环境保护评价

四、市场评估

  1 市场评估程序

  2 市场评估内容

五、投资估算和筹资评估

  1 项目总投资的构成

  2 投资估算评估

  3 投资来源及筹资评价

  4 项目投资计划评价

  5 编制“项目投资来源及支出预算表”

六、偿债能力评估

  1 项目财务效益预测

  2 项目财务现金流量分析

  3 资金来源和运用分析

  4 项目偿债能力评估

  5 敏感性分析

  6 借款人综合偿债能力分析

七、贷款风险评价

  1 项目风险

  2 贷款担保评价

  3 项目可行性结论

第三节   房地产开发贷款贷后管理

一、贷款资料

二、借款人及贷款项目管理

本章重点（重要问题）：

房地产开发贷款项目评估  借款人评价  偿债能力评估  贷款风险评价

第六章                 收益性房地产贷款

教学要求：

本章讲述收益性房地产的贷款分析和决策。要求掌握收益性房地产的投资特性、房地产评估、放款标准，把握借款人的评价和决策。

内容结构：

第一节               收益性房地产投资及放款决策

一、收益性房地产的投资

  1 投资过程

  2 可行性分析

  3 预测

二、盈利可能性

  1 现金流量

  2 融资状况和税收

三、风险及个人作用

  1 风险

  2 个人因素

四、决策过程

五、房地产收益状况

  1 预测财务清单

  2 预测抵押终结收益

 六、估价

   1 估价的基本模式

   2 其他方法

第二节               放款人对贷款的评价

一、申请文件内容

二、房地产评估

三、放款标准

  1 借款人和房地产

  2 最高放款额

  3 其他指标的合理性

第三节               借款人评价和决策

一、决策过程和主要决策因素

二、收益衡量指标

  1 传统方法

  2 现金流贴现法

三、风险评价

  1 风险种类

  2 风险评价

  3 必要收益率的风险校正

四、最后决策

本章重点（重要问题）：

收益性房地产投资可行性分析  盈利可能性  房地产评估  收益衡量指标  风险评价

第七章                 住房公积金贷款

教学要求：

本章讲述主房公积金制度、住房公积金管理、和住房公积金贷款等内容。要求掌握住房公积金的概念、住房公积金制度、贷款方式，理解住房公积金贷款程序。

内容结构：

第一节       住房公积金制度概述

一、住房公积金的概念

   1 住房公积金

   2 住房公积金制度

   3 我国公积金制度的特点

二、住房公积金制度发展概述

   1 住房公积金制度的建立及其作用

   2 住房公积金制度的发展

   3 目前我国公积金制度存在的问题

三、新加坡中央公积金制度

   1 概况

   2 作用和特点

   3 与住房有关的公积金运作计划

第二节        住房公积金管理

一、管理原则

   1 住房委员会

   2住房公积金管理中心

   3 住房公积金的监督

二、住房公积金的缴存

三、住房公积金的提取和使用

   1 提取

   2 使用

第三节         住房公积金贷款

一、概述

二、贷款程序

三、住房公积金贷款方式

  1 贷款期限

  2 贷款金额

  3 贷款利率

  4 还款方式

四、个人住房担保组合贷款

五、住房公积金贷款的担保

本章重点（重要问题）：

住房公积金的概念  我国的住房公积金制度  住房公积金的提取和使用  住房公积金贷款的担保

第八章               房地产保险

教学要求：

本章讲述房地产保险的基本理论、基本原则、保险产品的基本内容和运作过程，要求掌握保险的含义和特征，职能和作用，保险的基本原则，把握房地产保险产品的种类和使用，理解保险合同。

内容结构：

第一节       保险基本理论

一、保险的含义和特征

二、保险的性质

三、保险的职能和作用

四、保险基金

第二节       保险基本原则

一、最大诚信原则

二、保险利益原则

三、近因原则

四、损害赔偿原则

第三节   保险合同

一、含义和特征

二、保险合同的要素

三、保险合同的成立与生效

四、保险合同的调整

第四节     房地产保险产品

一、房地产风险

   1房地产财产损失风险

   2房地产责任风险

   3房地产业务中的信用风险

   4房地产业务中的人身风险

二、房地产业务中的财产损失风险

三、房地产业务中的责任保险

四、房地产业务中的信用保证保险

五、房地产业务中的人身保险

六、国外房地产保险产品简介

第五节   房地产保险的运作

一、投保与承保

二、房地产保险的防灾防损

三、房地产保险索赔与理赔

本章重点（重要问题）：

保险的含义和特征  保险的职能和作用  保险的基本原则  房地产风险

第九章                 抵押贷款的二级市场

教学要求：

 本章讲述房地产抵押贷款初级市场与二级市场的概念及相互关系，二级市场的运行。要求掌握房地产抵押二级市场的概念和功能，住房抵押债券证券化的运作方式，把握抵押贷款证券化的条件。

内容结构：

第一节     房地产抵押初级市场和二级市场

一、房地产抵押初级市场

二、房地产抵押二级市场

三、美国房地产抵押二级市场的发展

四、房地产抵押二级市场的功能

  1 满足贷款银行的要求

  2 债券投资者的需求

  3 房地产抵押二级市场在房地产市场中的作用

第二节     房地产抵押二级市场的运作

一、政府广泛的参与

二、住房抵押债权证券化的运行方式

三、住宅抵押贷款债权证券

第三节     抵押贷款证券化的条件

一、抵押贷款证券化对社会经济的影响

二、抵押贷款证券化需要的社会经济条件

  1 成熟的房地产市场

  2 成熟的证券市场

  3 成熟的抵押贷款市场

  4 统一的担保机构

三、推行抵押贷款证券化应做的工作

  1 需要建立住宅和贷款法律和法规体系

  2 抵押贷款市场的标准化

四、其他筹资方式的比较

第四节     抵押二级市场在中国的可行性

一、香港地区住宅抵押二级市场的发展

二、抵押二级市场在中国的可行性

   1 建立抵押二级市场的条件

   2 当前在我国建立二级市场不现实

本章重点（重要问题）：

房地产抵押二级市场   住房抵押债权证券化的运行方式   抵押贷款证券化需要的社会经济条件

重 点 章 节

第一章：第1、3节；

第二章：第1、2、3、4节；

第三章：第1、2、3、4、5节；

第四章：第2、3、4节；

第五章：第1、2节；

第六章：第1、2节；

第七章：第2、3节；

第八章：第1、2、4、5节；

第九章：第1、2节。

参 考 书 目

1.      谢经荣，不动产金融．北京：中国政法大学出版社，1995

2.      谢经荣，王玮．购房抵押贷款的理论与实务．北京：经济管理出版社，1999

3.      谢经荣，亚洲金融危机中的房地产金融及对我国的借鉴作用．中国房地产金融，1998(4)

4.      谢经荣．完善房地产金融体制创新机制．中国城市金融，2001(1)

5.      谢经荣等，地产泡沫与金融危机，北京，经济管理出版社，2002

6.      周新荣等，担保法实用教程，北京，中国法制出版社，1995

7.      曾萍，房地产法律问题解答与案例分析，北京 经济管理出版社1997

8.      石春贵等，房地产金融，北京，中国金融出版社，1995

9.      龙胜平，房地产金融与投资，北京，高等教育出版社，1998

10.  陈钊．住房抵押贷款理论与实践．上海：复旦大学出版社，2000

11.  刘亮．论房地产风险的保险保障．保险研究，1998(9)

12.  韩军等．住房消费信贷风险与保险问题研究，保险研究，1999(4)

13.  郎安生，谈个人购房保险与年金保险的应用．保险研究，1999(6)

14.  魏华林，林室清主编．保险学．北京：高等教育出版社，1995

15.  陈继儒，新编保险学．上海：立信会计出版社，1996

16.  田海东，住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择．北京：清华大学出版社，1998

17.  谢经荣．抵押贷款二级市场的性质及在中国的可行性分析．中国房地产金融，1999(10)

18.   Wurtze  Bach，C．H．andMiles，M．E．；1991．ModemRealEstate，John Wiley＆Sons

19.   Maisel，  Sherman，  J．1992．  Real  Estate  Finance，  Harcout  Brace  Jowanovich Inc，USA

课 时 分 配

说明：本课程为学期课，按每学期16教学周、  3  课时/周计算，共 48 课时。其中：讲授 42 课时，占 87 ％，实践环节 6课时，占 13 ％。