第一章 总 论

1.1 项目概述

1.1.1 项目名称

*******足疗养生会所项目

1.1.2 承办单位

*******休闲会馆

1.1.3 承办单位概况

*******休闲会馆是一家专业提供足疗养生、休闲娱乐为主的服务会所。

*******休闲会馆将始终坚持“以人为本，服务第一”的原则，立足***，以优良的休闲环境，不断提升服务内容和服务水平，打响*******的品牌。

独特的人才机制、先进的管理模式、优越的服务水准是*******休闲会馆在市场经济中立身不败的根本，完善的经营理念体系更将使*******休闲会馆如虎添翼，振翅高飞。会馆将多年如一日，从经理到员工都时刻关注服务质量和服务水平的提高，为使*******足疗养生会所成为更专业、环保的休闲会所，打响*******休闲会馆在***的市场品牌。

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1.2 项目概况 1.2.1 建设场址

***区南一路258号，***步行街4号楼。 1.2.2 建设规模和工程方案

本项目确定为*******休闲会馆项目，正常年的年营业收入约为399万元。

本项目总用地455.2平方米（约0.68亩），总建筑面积910.39平方米，各类包房37间（楼下15间、楼上22间），最大客容量120人/天，实际客流量按最大容纳量的60%计。本项目所用土地及房屋性质均为租赁所得，年租金383600元。

主要技术经济指标

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1.2.3 项目投入总资金及效益情况

初步估算，项目总投资300万元，其中生产设备及装修费用220万元，流动资金67万元，其他费用13万元。

本项目实施后，可实现年销售收入399万元，正常年税后利润88.72万元，总投资收益率39.43%，税后内部收益率34.19%，税后投资回收期为3.8年（税后，含建设期），税后财务净现值410.69万元。项目的经济效益良好，具有一定的盈利能力，能较快的收回投资，在财务上是可行的。

1.3 可行性研究的依据

1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）

2、《中华人民共和国环境保护法》

3、《中华人民共和国节约能源法》

4、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

5、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

6、《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

7、《***市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

8、建设单位提供的有关材料

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第二章 项目提出的背景和必要性

2.1 项目提出的背景

21世纪，物质生活水平全面提高，人们健康意识空前高涨。加上生活节奏加快、工作紧张，巨大的压力折磨着人们的神经，很多人因此饮食睡眠无规律，亚健康开始以群体性爆发，成为现代人的普遍现象，据中华疾病控制委员会相关统计称：我国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占人口数的15%，15%的人处于疾病状态中，剩下70%的人处在“亚健康”状态。

在目前严峻的药品食品安全环境下，吃药、吃保健品已经不是治病健身的最放心有效的方法，不打针不吃药不开刀是13亿人民对健康最大的愿望。运动健身曾经风靡全国，然而，空气污染、工作繁忙、场地限制，又有多少人能长期坚持运动呢？13亿人民对健康的渴望需求，酝酿了一个超越万亿的巨大市场。

现代医学证实，“人老脚先老”、“寒从脚下起”、“小看脚一双，头上增层霜”，这些俗语不俗，说明了脚的健康不仅关系到人的健康，而且和寿命有很大关系。因为脚掌有无数神经末梢，与大脑紧紧相连，同时又密布众多的血管，故有人的“第二心脏”的美称。另外，脚掌远离心脏，血液供应少，表面脂肪薄，温度较低，且与上呼吸道尤其是鼻腔黏膜有密切的神经联系，所以脚掌一旦受寒，就可引起上呼吸道局部体温下降和抵抗力减弱，导致感冒等多种疾病。而足浴作为一种良性刺激，可使植物神经和内分泌系统得到调节，并有益于大脑细胞

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增生，增强人的记忆力;同时，能使体表血管扩张，血液循环得到改善。可见，足浴对人的身心健康是大有裨益的。

足浴作为一种良性刺激，可使植物神经和内分泌系统得到调节，并有益于大脑细胞增生，增强人的记忆力；同时，能使体表血管扩张，血液循环得到改善。可见，足浴对人的身心健康是大有裨益的。实践表明，足浴不失为一种可靠的局部浸润疗法。足浴不仅可防治足部疾患，如脚气、脚垫、脚冻、脚干裂，以及下肢麻木、酸痛、发凉、肿胀等病症；而且由于经络的作用，对防治感冒、关节炎、高血压、神经衰弱、眩晕、失眠等。

随着城市化得进程和人们物质生活水平不断的提高，健康与休闲越来越成为当前人们都关注的主题，也是今后发展的一个永恒不变的主题，人们对健康和高品质的休闲活动的要求更加苛刻，而足疗养生会所及健康又环保的优势将吸引广大消费者，市场前景广阔。

2.2 项目建设的必要性

2.2.1符合国家经济社会的发展规划，有利于建设服务型社会

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：“ 把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。”面向城乡居民生活，丰富服务产品类型，扩大服务供给，提高服务质量，满足多样化需求。

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该项目为*******休闲会馆，项目采用先进的管理模式，完善的经营理念，项目年销售额达到约399万元，因此，该项目的建设符合国家经济社会发展规划和行业规划，有利于促进我国服务行业的发展，有利于国民经济的发展。

2.2.2 符合山东省“十二五”规划，有利于优化服务业结构和层次提升

《山东省“十二五”发展规划》指出：“服务业跨越发展方面,以市场化、产业化、社会化、国际化为方向,以实现跨越发展为目标,加快体制机制创新,大力发展面向生产、面向生活、面向农村的服务业,加快重点城区、重点园区、重点企业和重点项目“四大载体”建设,促进服务业拓宽领域、扩大规模、优化结构、提升层次,区域中心城市要尽快形成服务经济为主的产业结构,力争20xx年全省服务业增加值占地区生产总值的比重提高到45%以上,从业人员比重达到40%以上。”

本项目引进高端技术人才和足疗养生产品，为人们提供足疗养生和休闲娱乐集一体的服务，有利于满足人们自身健康和精神生活质量提高的要求，有利于推动社会和谐发展，因此，项目的建设符合山东省“十二五”规划，有利于优化山东省服务行业的结构优化、层次提升。

2.2.3 符合***市“十二五”规划，有利于促进当地国民经济的发展

《***市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：“坚

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持市场化、社会化、产业化、国际化发展方向,依托重点城区、园区、企业和项目“四大载体”,大力发展生产性服务业,积极发展消费性服务业,加快发展服务业新业态,培育一批服务业新亮点,构筑业态丰富、结构优化、布局合理、特色鲜明的现代服务业体系。”

项目的顺利实施能促进当地高档足疗养生会馆的发展，并能在一定程度上缓解当地的就业压力，因此，项目的建设符合***市经济和社会发展规划，有利于促进当地国民经济的发展。

2.2.4 满足市场需求，促进会馆自身发展

项目建成后体系完整、技术装备先进、人才结构合理、创新能力较强、管理科学规范的现代服务业高档足疗养生会所，这不仅是适应市场需求，同时也是寻求现代商业经营模式的重要举措。

通过该项目的建设，可以提高会馆的知名度和市场竞争力，增强会馆发展后劲，对于促进会馆自身发展，提高会馆整体素质和市场竞争力，实现长远发展具有重要意义。

综上所述，本项目的建设符合国家和地方的发展规划，符合服务行业发展规划，能促进企业自身的发展，有利于满足人们对健康和娱乐休闲的需求。因此，该项目的经济效益和社会效益都十分可观，具有非常大的投资价值，其实施是必要且可行的。

第三章 市场分析

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3.1 足疗养生会所的市场预测分析

3.1.1国外足疗养生会所的发展趋势

中医足疗保健在当今社会异军突起，正成为现代人消除“亚健康”、保健休闲的潮流和时尚。在欧洲、日本、韩国、东南亚，足道养生正渐成为习惯，让市民拥有强健的体魄，提供更多就业岗位。足疗行业已发展到各城市，“扬州修脚”、“咸阳足疗”已驰名国外。

3.1.2 国内足疗养生会所的发展趋势分析

据调查，在北京、广东、重庆、四川、湖南、陕西、江西、辽宁等省市的不完全统计，截止到20xx年底，我国目前从事足部按摩的人员约450万，并且这个数字还在以每年15%的速度增长；从事足部按摩的单位约30多万家。3年后的今天，这个数字更是超出预期，翻了数番。足疗行业的税收、年产值、提供的就业岗位、安排失业人员人数、接待客户人数，均迅猛增长。

我国是一个人口大国，我国人口约占世界总人口的五分之一。受国际国内形势的影响，我国正逐步进入老龄化社会阶段。追求健康，渴望长寿，这是全人类的最高理想。尤其是改革开放以来，人民生活物质文化水平不断提高，健康已成为生活的一大主题。学习、工作、生活频率的不断加快，新的病痛悄然而至，比如颈椎病、腰腿痛、头晕、乏力、失眠等等。这种像病不是病的“亚健康”现象，越来越多的困扰着人们，严重影响了人们的生活质量。为了攻克这一难题，我国

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中医药研究者研治发掘和整理了传统的中医按摩理论，运用中草药与传统按摩相结合，在古人丰富的传统医学经验基础上，采用足疗解决了困扰全人类的世界性难题——亚健康人群的康复问题。亚健康虽然不是大病，但却长期折磨人们的精神，肌体，使人们精神不愉快，生活艰难。足疗采用中医穴位按摩与特效康复的方法，能够让人们尽快解除颈、肩、腰、腿的疼痛，恢复健康，精力充沛。

我国足疗行业的市场庞大，无论是沿海发达城市，还是内地城市，足疗中心都遍布每个城市的各个角落。到20xx年我国足疗正式注册企业超过120万家，随着百姓生活质量的提高，使他们对自己身体状况更加重视，这不仅使各种保健品的销售额猛增，也让足底按摩室“火”了起来。"通过以上介绍,只要有过硬的技术, 足疗的前景还是相当的好，收入也很高。

中医保健，绿色消费已大势所趋，必将成为新一轮保健浪潮的热点，成为21世纪的白金产业。无论是防病、治病，消除疲劳还是嫩白肌肤，足疗保健受到不同年龄，不同层次，不同地方人们的青睐。

3.2我国足疗养生休闲会所发展总趋势

足疗行业作为一个新兴的传统行业，发展迅速，有关部门统计，足疗行业的从业人数有数百万，行业产值有近千亿，是第三产业中发展十分迅速的行业。

一、足疗行业的现状

1、足疗行业品牌参差不齐

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在足疗行业内，多数是单店的个体品牌，还有一部分是属于全国连锁的大型品牌，这些品牌有：华夏良子、重庆富乔、足来足往、千子莲、足生堂、御足堂等等，也有部分是属于小型的品牌，比如：五指生、若石、壮瑶等等，这些品牌在全国有几家分店，也有一定的影响。这众多的品牌说明了，足疗行业的品牌众多，

2、技术水平有高有低

因为足疗属于中医范畴，具有一定的专业性、技术性，但是消费者普遍存在着不能辨识足疗水平的问题，这也导致了行业内有些人混水摸鱼，欺骗、糊弄消费者。总的来说，全国性的足疗品牌在技术上还是具有一定的优势。 此外足疗技师的也有初级、中级、高级之分 。

3、价格有高有低

纵观全国，由于各地的人民生活水平，足疗店面的高中底档各有不同，足疗的价格也有高有低，从18元至200多元不等；即使在北京市也存在有这样的差距。这说明足疗行业还很混乱，服务水平相差极大。

4、技师严重缺乏

虽然在全国有很多足疗培训学校，但是由于技师的年龄局限和地位问题，及大家对技师带这有色眼睛看人，技师一直是限制整个足疗行业发展的瓶颈。所以很多全国性品牌目前采取自我培训、自我消化的方法，自我培训技师，很好的解决了行业人才问题，比如：良子、千子莲、若石等等。但是对很多小品牌来说，技师不失为一个极大的问题。

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二、足疗行业的前景——机遇和危险并存，目前，机遇大于危险。 随着人们生活水平的不断提高，工作节奏的加快，亚健康人群增多，同时足疗消费的主力——商务人士增多，足疗行业目前还处于一个继续发展的时期，虽然利润率较前几年有所下降，但是仍不失为一个高利润行业；从各地的情况看，足疗店的开设速度仍然很快，这点从足疗技师全国性的缺乏就可看出。

可以预料，在今后一段时间内，足疗仍将高速发展，整体规模应该可以再扩大提高40％左右，甚至更多。不排除由于目前的高速发展引起的闲臵资金流入，致使行业出现泡沫。

三、足疗行业的竞争

1、竞争手段还处在低级阶段

目前，由于足疗行业还处在一个高速发展期，所以行业内的竞争还处在低级阶段。主要是技术方面的竞争、附加价值方面的竞争、人才方面的竞争、硬件设施的竞争等。

2、足疗行业竞争手段的升级

随着足疗行业的发展，竞争会加剧，竞争的手段也会升级，比如：从技术的竞争上升到品牌的竞争，从良子、足来足往、千子莲等全国性的品牌来看，已经具有了一些品牌优势，已经进入到了品牌竞争的阶段。

从广告上看，还没有哪家足疗品牌利用大众媒体进行大规模的广告宣传，这一方面是因为目前的行业竞争还不到这个地步，另一方面是因为商家还没有意识到品牌建设的重要性。

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四、足疗行业的发展趋势预测

1、足疗行业品牌化

足疗作为中华民族的优秀宝藏，传统医学的奇葩，和针灸、中医一样都是中华民族特有的民族性的文化遗产，足疗行业内的人士要具有继承和发扬这种民族遗产的胸怀和意识。在这个行业内是可以产生真正的属于中国民族的大品牌的，比如：中药的同仁堂、饮料的王老吉等，在这些领域外国品牌是没办法和我们竞争的。

2、足疗行业细分化

任何一个行业经过发展，经过激烈的竞争，最终的结果必然是产生一个或数个大品牌的成熟市场，同时其他品牌要想生存必须把市场细分，在一个小市场内立足。比如：会不会出现“传统足疗专家”、“新一代的足疗”、“足疗行业的创新者”、“低价足疗”等等的定位。

3、足疗行业需创新化（特色化）

任何一个产业如果没有创新，这个产业必定会死亡。足疗行业亦然。

足疗行业的创新不但需要在技术上不断研究，还需要借鉴其他行业内优秀的成果，把这些成果植入到足疗行业内就是创新（广告业内有句话，所谓的创意就是把不同的元素进行重新组合）。比如：修真国际把医学上的优秀成果植入到足疗行业，产生了能量足疗，效果更好。但是足疗的创新要想普及，在目前市场还处于高速发展时期还比较难推广。

本项目的建设将在壮大自身实力和竞争力的同时，带动当地服务

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行业经济的发展和增加就业岗位，为当地创造出较大的经济和社会效益。同时，该项目建成后，可提供120人〃次/天的足疗养生休闲活动，极大地满足***地区人们精神文化的需求。因此，项目具有重要的投资价值。

3.3 项目产品竞争力分析

3.3.1 提高足疗养生业务水平

1、跨界营销，实现蓝海突围

我们来看星巴克通过将意大利传统咖啡的普及化和时尚化，使之成为全世界中产阶层人士喜欢的休闲场所，不再星巴克，就在去星巴克的路上，星巴克将咖啡文化和现代人渴望交流沟通的愿望完美的结合在一起。

事实上足浴行业也同样存在这样的机会，完全可以把足道推广到世界的各个角落，像星巴克一样开遍全世界，足浴连锁的业态升级，过去足浴连锁往往依赖于劳动密集型、靠师傅手艺和店面装修、店面位臵获利，今后的足浴可以同各种业态混搭，实现新的增长，足浴和茶道的结合，和健康餐饮、演绎娱乐、自然养生、美容的整合可以让更加一站式、多方面满足客户的需求，形成自己的特色和风格。摆脱目前足浴低水平、同质化的恶性竞争。

2、产业整合、建立标准和品牌

足浴行业进入整合时期，马太效应将加剧，行业呼唤大牌崛起，这样一个人人需要的行业，需要一批优秀企业的发展和参与，改变行

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业目前小而散、服务标准不统一、服务质量参差不齐的情况，谁率先输出了自己的标准和服务理念，谁率先建立自身完整的运营管理系统，谁率先建立具有人本精神的员工培养和支持系统，谁就能在行业进一步的洗牌中获得优势，脱颖而出。足浴行业需要大品牌、大资本、大智慧、大整合介入，将足浴产业推广到全球，惠及更多的面临身心健康问题的现代人。

一些省市为了解更好的发展足浴产业和就业问题，如陕西咸阳，江苏扬州纷纷办起了足浴学校，有的地区培训从业人员就超过了10 万，值得注意的是咸阳甚至投资10 亿元，打造陕西”足浴保健城”，这样的做法确实对当地经济和就业拉动带来了很大的促进，但是对咸阳抢占中国足浴之都，走出陕西，走向全国，走向世界而言，需要全盘考虑和规划，如果用这 10 亿元建立全国性、乃至世界性的足浴连锁健康中心，将更能起到长久的品牌效应和经济效益。

3.3.2服务模式升级，提高客户体验

特色化经营，对足浴这一需要客户不断体验的行业而言非常重要，上海劲释咨询在调查全国80多家足浴店后发现，每家店的提供足浴服务千差万别，虽然是简单的足浴，从提供脚盆、用药、茶水、果盘、零食、环境、足浴沙发的舒适度、员工素质等存在很大的差距。

尤其是在服务细节方面，有的足浴店在为客人做足浴之前，会端一盆清水，在客人面前用洗手液清洗双手，再为客人进行足底按摩，这一过程体现了的是不仅仅是卫生，更体现对客户身体的关爱，而99%

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的足浴店并没有这样做，服务模式和服务细节的创新，将更加提高顾客体验价值，带来良好口碑和印象，吸引回头客。

更为关键的是洗脚过程中的从手法、按摩油、按摩道具、项目等方面，确实大多数足浴店停留在初级水平，甚至一些高档足浴店，平均消费在80元以上的店面，反而缺少特色，未能做到物有所值，影响到了客户反复消费的频次。

3.3.3 打造人力资源优势

人力资源是现代企业的战略性资源，也是企业发展的最关键的因素，而激励是人力资源的重要内容。目前在中高端足浴市场中，实际上缺失的，我们发现“没有素质的人在给有素质的人提供服务”，所以 对足浴中高端人才的培养，至关重要，这些人不但按摩技法专业高超，更能帮助顾客解决一些身体、心理、美容养身的问题，提供各类解决方案，为企业创造更多的效益，我们可以借鉴星级宾馆服务人员和美容行业培训体系，来全面、系统、多维的提升员工的素质，可以为社会精英和高收入阶层提供更周到的服务。

员工的素质决定了企业发展的命脉，希望把足浴行业当作终生事业的企业，能够从员工关怀、员工激励、企业文化、团队建设等方面加强建设，为企业留住人才，并培养出生力军，为全面扩张奠定基础。在企业内部实行目标管理制度，在分配制度上实行激励机制，正确的引导员工的工作动机，使员工在实现会馆经营目标的同时也实现自身的发展目标，积极鼓励员工为会馆作贡献，从而使他们的积极性和创

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造性持续保持并发扬下去。

3.4 营销策略

在营销工作上有以下几个方面需要加强：

1、搞好市场营销计划

市场营销计划是关于一项业务、产品或品牌所有营销方面的具体安排和规划。市场营销计划包括长期计划和短期计划。长期计划应当要描述五年内影响该产品市场的重要因素和力量，五年的目标以及达到预期市场占有率、利润率的主要策略和所需投资。短期计划应包括对当前市场营销形式的分析，来自市场的威胁和机会，品牌或产品预算和控制手段等。搞好企业营销计划工作应从以下几个方面着手：

（1）市场准确定位

众所周知，市场是非常复杂和庞大的，随着商品生产的发展，向市场提供商品的企业越来越多，竞争也日趋激烈。同时消费者的需求又是千变万化的，任何一个企业也不可能满足所有的消费者的全部需求。企业在市场营销活动中就面临着这样一个问题，这是企业制定营销计划的前提。这取决于会馆的容纳能力（设备能力、技术水平）、销售网络的建立程度及销售人员的素质。只有产品在市场中准确的定位，企业的营销工作才能有一个突破，企业才能在广阔的市场寻找属于自己的一片空间。

（2）市场准确预测

市场预测就是根据市场调查所获得的信息资料用科学的理论进行

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分析研究，从而对未来市场供求关系的发展趋势及其他相关因素所做出的具有根据的判断。这种判断也将体现在企业的营销计划去指导企业的营销实践。本项目来讲，必须及时地掌握有关足疗养生的最新产品、顾客的消费习惯、满意度等信息，有关竞争对手、产品供应商及一般公众的信息。只有掌握了有关方面的信息加以分析，才能做出相应的判断与决策。

（3）选择目标市场

目标市场是在市场细分化的基础上选择的。市场的细分化是未来市场发展总的趋势。通过市场细分化，企业可将整体市场按照一定的标准细分为若干个细分市场，在此基础上、企业应根据自身的条件和外部环境因素，从中选择对自己有利的目标市场。

（4）追求产品的创新

企业营销计划的制定必须使企业能够不断地发展，追求技术的进步，满足人们的生活水平日益提高的需要。追求技术进步的目的是创新产品，创新产品是提高企业竞争能力的重要手段。在竞争中，任何企业都要不断地用新产品来取代处于衰退期的老产品，这种取代十分重要，他可以补偿甚至增加企业的销售额及盈利水平，能够在顾客心目中有效地维护企业的声誉和形象。

2、灵活运用营销组合策略

市场营销组合策略是指企业针对选定的目标市场，综合运用各种可能的营销策略和手段，以达到企业的经营目标并取得最佳的效果的策略组合。营销组合策略的运用比较广泛，给企业带来的较好的效果。

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营销组合策略可从以下几方面进行：

产品策略：新产品要适应人们的需要，要具备以下条件：安全、环保、经济实惠；符合当地消费者习惯；提供质量保证并做好售后服务。

促销策略：电话、传真联系；用户拜访、上门推销；网上发布供应信息。

3.5 市场风险

运营管理风险：投资新店均有风险，店面的选址及对市场的预测构成了投资风险，租赁的物业让公司面临潜在租金波动，而公司可能面对无法在现有位臵续租的风险。

产品市场风险：无法及时提供相应的产品服务满足消费者需求和消费偏好的改变，公司足疗、按摩的相关产品的销售可能无法按照预期被消费者接受。

技术及员工风险：由于保健按摩技术不属于知识产权保护范围，相关技术有可能通过员工流动外传，同时市场的急剧扩张对技师队伍的供应也产生一定压力。

虽然巨大的市场需求为本项目的实施提供了有力的保障，但是若市场容量增速低于预期，新增产能将不能及时消化，则存在市场开拓风险。

本报告对项目进行了充分可行性论证，对其建设、销售等环节做出了具体的分析预测，但客观上由于存在自然灾害等不可抗力及金融

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危机等经济突发因素而导致项目产品市场发生重大变化，则会对项目实施造成一定的负面影响。

因此建议通过以下措施来降低市场风险：

1、不断提高服务的技术水平，增强产品的市场竞争力，从而对后进入的企业构成较高的技术壁垒。

2、针对不同的客户，增强个性化和差异化的服务，为客户更快更好地提供满意的服务，显著提高企业的灵活性和适应能力。

3、不断地引进技术人才，通过各种培训提高技术团队的素质，并针对不同的客户配臵不同的服务，提高员工的专业化水平，改善和客户的关系。

4、加强与现有客户的业务关系，扩大对其销售量；利用已有的客户，开拓同类产品的品牌客户群。

5、树立风险意识，切实防范经营风险，企业应进行全员防范经营风险系列教育，使全体员工充分认识做好防范经营风险工作的必要性和重要性，把个人在经营活动中可能出现的疏忽，造成的经济损失和产生的负面影响，提到与企业的生死存亡息息相关的高度来认识。同时建立防范经营风险激励和约束机制，把防范经营风险列入员工经营业绩考核内容，实行员工防范经营风险和绩效分配挂钩，进一步提高全体员工的防范意识，增强规范运作的自觉性，做到立足本职岗位，着眼企业长远建设。

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第四章 建设规模与产品介绍

4.1 建设规模的合理性分析

4.1.1 产业政策和行业特点

为了使国民经济有序发展，节约有限的资源，国家和行业制定了某些重要产品的经济规模标准，也制定了鼓励发展、限制发展和禁止发展产业（含规模）目录。该项目为*******休闲会馆*******足疗养生会所项目，属高档服务性行业，在国家发改委公布的《产业结构调整指导目录（20xx年本）》中即不属于鼓励类、限制类及淘汰类，故该项目属于允许类。因此，其建设符合国家和行业的产业政策，能够推动***市服务性行业的发展，从而带动经济的发展。

4.1.2 社会效益和经济效益的合理性

建设规模的变动会引起收益的变动，而适当的经营规模可节约费用，提高竞争力和经济效益。不同产业规模的经济性可能不同。本项目通过具体论证，目前所选规模方案能够实现社会效益和经济效益的合理结合。

4.1.3 资源利用的合理性

投资项目的建设和运营，要以资源的耗费为基础。建设规模合理性分析要考虑资源利用的合理性。从资源利用的合理性角度考察建设规模的合理性，主要应考虑资源利用的可靠性、有效性和经济性。这

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里的资源是广义的，包括物质资源、人力资源和资金。本项目通过统一规划建设配套设施，以及场区合理的设计规划，将达到节约土地和其它资源、降低成本、提高效益、更加有效地利用资源的目的。

4.1.4 其他因素

项目建设规模还会受到外部条件的制约，因此分析建设规模的合理性必须考虑外部条件的适应性与匹配性。这里的外部条件泛指项目之外的所有方面，包括市场、原料供应和其他外部建设条件（包括物资条件、交通条件、自然环境和社会人文环境等）。本项目符合市场需求，投入物（包括自然环境、原材料、能源、土地、资金等）供应稳定，项目所处位臵交通方便，建成后对周边的自然环境和社会人文环境不会产生不利影响。

4.2 建设规模

本项目总建筑面积为910.39平方米，最大容纳客流量120人〃次/天，实际客流量按最大容纳量的60%计，正常年的年销售收入约为399万元。

主要产品表

表：4-1 单位：万元

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4.3 工程方案

本项目所用经营和办公场所性质为租赁，无土建工程，建设工程主要是经营场所为提供舒适、优美的环境所需的室内外装修。

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第五章 场址选择

5.1 场址所在位臵现状

*******足疗养生会所项目占地面积为455.2㎡，项目选址于***区南一路258号，***步行街4号楼，项目东面是登州路，南面是***，西面是胜利大街，北面是南一路，厂区地理位臵优越，交通运输方便，区位优势明显。

5.2 场址建设条件

5.2.1 气候条件

（1）气温

年平均气温： 13℃ 最高年平均气温： 13.6℃

最低年气温： 11.9℃ 七月平均气温： 25.9℃

一月平均气温：-3℃ 绝对最高气温： 42.8℃

绝对最低气温：-25.1℃

（2）降雨量

年平均降雨量： 569.5mm 年最大降雨量： 1201mm

年最小降雨量： 298mm 日最大降雨量： 119.3mm

（3）风向风速

主导风向： 东南风（ES），频率为8.9%

次主导风向： 西北风，频率为8.4%

年平均风速： 2.6m/s

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（4）最大冻土深度：470mm

5.2.2 地质水文条件

1、工程地质

境区内地势平坦，广为第四系覆盖，地表无基岩出露。据钻井资料，区内地层自下而上发育太古界变质岩系、新生界下第三系和上第三系、第四系，其中下第三系尤为发育，沉积厚度巨大，是重要的生油层系和储油层系，蕴藏着丰富的油气资源。 ***区地处黄河冲积平原的滨海地带，属黄河三角洲尾闾部分。地势总体平缓，但西高东低，比降为1/10000，最高高程海拔11.5米，最低点海拔2.5米，地面高程一般在6～8米之间。

厂区位于山东省***市***区，区域地质属于第四纪地层及石炭纪，自上而下地层依次为杂填土、粉质粘土、中风化石灰岩，石灰岩层地场内均有分布且质地坚硬。该地域地层为第四系及奥陶系地层，地质构造分诉如下：

第一层 杂填土：厚度0.85～1.0m，杂黄～褐色，以粘性土为主； 第二层粉质粘土：厚度0.85～1.0m，褐黄色～红褐色，fak=160kpa.；

第三层 粘土：厚度0.40～1.6m，棕红色，fak=180kpa.；

第四层 泥灰岩：灰白色～肉红色，局部强风化，fak=200kpa.。

2、资源条件

土地资源：全区土地总面积11.56万公顷。人均耕地0.12公顷（按

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农业人口计算），以20xx年***区土地变动调查数据统计，土地分三大类，农用地51455.35公顷，建设用地36037.69公顷、未利用土地28068.95公顷，分别占总面积的44.53%、31.19%、24.28%。

水资源：历年平均降水产生的地表水径流量为0.65亿立方米，多集中在夏季，大部分排入渤海，利用率尚低。全区浅层地下淡水面积为26.67平方公里，当年平均水量为4627.28万立方米。黄河是境内主要客水水源，1950～19xx年，利津水文站年径流量平均为352亿立方米，年际间丰枯变化较大，一年之内水量分布不均，多年平均流量为1264立方米每秒。20xx年后，由于实施黄河水量统一调度，保证利津站全年不断流，20xx年黄河径流量199.40亿立方米，全年没有断流。另外，支脉河入境内流域面积1388平方公里，年均流量433立方米每秒；广利河入境流域面积510平方公里，年均流量143立方米每秒。

矿产资源：主要有石油、天然气、天然卤水、贝壳、地热及少量砖瓦用粘土。石油、天然气资源富集，含油层系多，油气藏类型多，主要分布于现河、东辛、六户、牛庄、王岗等处，已发现油田8个，累计探明石油地质储量10亿吨以上，累计生产原油约2.8亿吨。卤水年开采量约300万立方米，现保有储量约3433万立方米。地热是继油气资源的第二大能源资源，储量丰富，中心城区地热资源自上而下有两个较好的热储层——上第三系馆陶组热储层和下第三系***组热储层，热水储存总量为143亿立方米，可采储存量为61408立方米/日。有2处地热井开发利用。贝壳资源主要分布于牛庄镇，经地质勘查探

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明储量约20万吨，可供开采的约16万吨。

生物资源：野生动物中兽类有野兔、刺猬、獾、黄鼠狼、鼹鼠、狐狸等；鸟类有燕、雀、水凫、鸭蓝、大雁等，珍贵岛类有大天鹅、白头鹤、大鸨等。水产资源中鱼类以梭鱼、青鳞鱼、鲈鱼、斑鲫、刀鲚为主；虾类以毛虾、对虾、青虾、脊背白虾为多；蟹类有三疣梭子蟹、梭子蟹等；贝类有文蛤、毛蚶、鱼回蛏、竹蛏、兰蛤等；黄河鲤鱼、黄河刀鱼为淡水名产。野生植物中的中草药有益母草、菟丝子、车前子、茵陈、罗布麻等数10种。

为减少或杜绝灾害造成的损失，项目开工前，必须事先做好地质勘查工作，严格按照国家有关标准进行设计、施工，杜绝人为活动诱发的地质灾害。

5.2.3 交通运输条件

***区位于山东半岛与辽东半岛环抱的地理中心，北靠京津塘经济区和天津滨海新区，南连山东半岛经济开放区，是直通中原和海路连接东北亚两大经济、贸易区域的重要纽带。烟新高速南北贯穿***区界，距离济南、青岛和北京分别为2小时、3小时和4小时车程，即将建设的黄-东-大铁路和德-龙-烟铁路在开发区内设立编组站，并铺设专线连接***港。

高速公路、黄河大桥与海港、飞机场一起，为***区构建了便捷的立体交通网络。综合运输网络配套，水、电、讯设施完善，投资软环境优良，具备一流的开发和建设环境。

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5.2.4 市政基础配套设施

场址附近供电、排水、通讯等各项市政基础配套设施完善，能够满足项目建设需要。

1、给水

项目用水可由***市***区市政供水管网提供。

2、排水

项目附近有生活污水集水池和排水沟，可供项目使用。

3、供电

项目建成后用电设备主要为锅炉、空调等，经营设备用电一般为380V或220V，设备对电源无特殊要求。

项目用电由***商业步行街电网接入，能够满足项目需求。

4、通讯

拟建项目附近通讯属***市电信局管理，项目运营后可向该局申请办理通讯扩容业务。

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第六章 技术、设备和原材料方案

6.1 工艺技术简要说明

6.1.1 工艺原理

足部按摩的原理主要有以下四方面：

一是血液循环理论。脚在人体最底部，血液中的尿酸晶等有害物质沉积在脚底，不利健康。通过足底按摩，分解沉积在脚底的有害物质，可使其通过汗液、尿液排出体外。

二是反射原理。 “ 脚是人的第二心脏 ” ，人的脏腑器官与足底穴位是一一对应的。足部按摩通过反射区促使大脑传导信号，改善人体内分泌和血液循环，调节生理环境。

三是全息论原理。中医以局部观全体，把脚看作是人体的全息胚，上面充满了五脏六腑的信息，对脚的按摩就是对全身的按摩。

四是中医经络学原理，亦即中医三阴、三阳学说。足部按摩通过对脚的按摩能刺激调理脏腑，疏通经络，增强新陈代谢，从而达到强身健体祛除病邪的目的。

6.1.2 工艺方法

足疗按摩“三大纪律”:足部共有五个反射区：分别为腹腔神经丛、脾脏、肾脏、输尿管、膀胱。这五个反射区无论在按摩的开始或结束时，都必须加强的五个反射区。

一、按摩的顺序

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全足按摩，应先从左脚开始，按摩3遍肾、输尿管、膀胱三个反射区，再按脚底、脚内侧、脚外侧、脚背。在按摩时，关键点是要找准敏感点，这样不需要用多大力量，被按摩处就会感到酸痛感觉，才会有疗效。

二、按摩的力度

按摩力度的大小是取得疗效的重要因素，力度过小则无效果。反之则无法忍受，所以要适度、均匀。所谓适度，是指以按摩处有酸痛感，即“得气”为原则。而所谓均匀，是指按摩力量要渐渐渗入，缓缓抬起，并有一定的节奏，不可忽快忽慢，时轻时重。

三、按摩时间

在进行按摩治疗时，要根据患者的病种、症情及其体质，掌握好按摩时间，一般对单一反射区的按摩时间为3～5分钟，但对肾、输尿管、膀胱反射区必须按摩到5分钟，以加强泌尿功能，从而把体内的有毒物质排出体外。总体按摩时间应控制在30～45分钟。

人体要穴大都定位于黄金点，其神经结构和肥大细胞相对集中，是人体控制系统中生理或病理信息在体表的输出端及体表感应外界信息较易传导部位。据研究，在经络的传感过程中，肥大细胞释放多种活性物质，与中药微量物质相碰撞，能提高皮肤表层神经末梢的兴奋性。微量生物活性物质（中药）在人体要穴中，受体内渗透负压作用下，极为微量的物质可产生明显的生理讯号放大，从而加强药物的攻击力。其渗透速率与药物浓度、溶剂成分、芳香度以及皮肤干湿度、血液流速有关系。

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6.2 足疗的注意事项：

1、洗脚时，水温以40至50℃为宜，水量以淹没脚的踝部为好，双脚浸泡5至10分钟。这是因为：一方面，水温太高，双脚的血管容易过度扩张，人体内血液更多地流向下肢，容易引起心、脑、肾脏等重要器官供血不足，尤其对患有心脑血管疾病的朋友来说，无异于雪上加霜；另一方面，水温太高，容易破坏足部皮肤表面的皮脂膜，使角质层干燥甚至皲裂。

2、正在发育期的小孩尤应注意，如果常用过热的水泡脚，会使足底韧带因受热而变形、松弛，不利于足弓发育，日久容易诱发扁平足。糖尿病患者对水温的高低也应特别留意，因为这类患者容易并发周围神经病变，使末梢神经不能正常感知外界温度，即使水温很高，他们也感知不到，就容易被烫伤。

3、饭后半小时不宜泡脚。吃完饭后，人体内大部分血液都流向消化道，如果饭后立即用热水泡脚，本该流向消化系统的血液转而流向下肢，日久会影响消化吸收而导致营养缺乏。因此，最好吃完饭过1小时后再洗脚。

6.3 主要设备方案

设备选型原则：以通用加工设备为主，标准生产设备积极选用技术成熟并代表国内外先进水平的生产设备；非标设备优先考虑有制造经验的生产厂家。

1、选型原则

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（1）符合国家有关产业政策和标准要求：优先选择和采用当前国家重点鼓励发展的设备，重点选择和采用具有适度规模、科技含量高、经济效益好、资源消耗低、安全可靠、环境污染少、资源利用效率高的设备；

（2）适用性强：满足项目的工艺技术方案要求，满足经营规模要求。

（3）技术先进：具有较高的性能费用比，功能完善，运行维护费用低，物耗、能耗低，设备运行稳定，使用寿命长等。

（4）可靠性高：设备成熟度高。运行稳定性高，不得对人员造成危险，不应向工作场所和大气排放超过国家标准规定的有害物质，不应产生超过国家标准规定的噪声、振动、辐射和其他污染。使用寿命长，设备无故障工作时间长。

（5）技术经济合理：提高技术经济价值，选择投资小、成本低、利润高、经济合理的设备选择方案。

本项目经营所需设备都是普通家用电器，由专卖店直接购进，并由专卖店负责安装调试和技术培训。主要设备如下：

单位：万元

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第七章 公用辅助工程

7.1 公用辅助工程

1、给水工程

项目用水主要是经营、生活用水，年用水量约6455吨，项目场址周围有***区市政供水管网，直接从该供水管网接入。场区内管网沿道路敷设，接各用水单元。

2、排水工程

项目排水采用有组织排放，设雨水和污水两套管网。场内雨水经汇集后，由雨水管排出，经营废水及生活污水经化粪池处理，排入市政污水网管，由沙营污水处理厂处理达标后排放。

3、供电工程

项目用电由***商业步行街电网专线接入，系统装臵用电最大负荷为44.8KW，项目设备用电电压为380V和220V，电缆装臵外部从架空管线支架引进，经厂区变电后采用单母线分段制。为了美化环境，本系统装臵的供电采用低压配电屏放射式供电。

4、通讯

项目外部通讯设臵直拨电话，可向电信部门申请接入。

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第八章 节能、节水

8.1 用能标准和节能规范

我国人口众多，能源资源相对不足，人均能源拥有量远低于世界平均水平。由于我国正处在工业化和城镇化加快发展阶段，能源消耗强度较高，消费规模不断扩大，特别是高投入、高消耗、高污染的粗放型经济增长方式，加剧了能源供求矛盾和环境污染状况。能源问题已经成为制约经济和社会发展的重要因素，要从战略和全局的高度，充分认识做好能源工作的重要性，高度重视能源安全，实现能源的可持续发展。解决我国能源问题，根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。

我国目前共发布终端用能产品能效标准22项。能效标准的研制和颁布实施，对于我国与国际水平接轨、节能减排和克服绿色贸易壁垒等具有重要作用。

本项目能源消耗的设计依据：

1、《中华人民共和国节约能源法》

2、国家标准《综合能耗计算通则》

3、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）

4、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》

5、工业企业照明设计标准

6、工业企业采光设计标准

以上用能标准和节能规范充分考虑到本行业及项目所在地区的特

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殊要求，是比较全面并且适合实际需要。 8.2 能耗状况和能耗指标分析

1、能耗状况

项目建成投入运营后，年用电约为107520KWH，年用水量约为6455吨。

2、能耗分析

设备按每台每天8小时运转计算，年工时300天。 1、耗电核算

耗电量计算表

2、耗水核算

耗水量计算表

3、耗能核算

经营能耗核算表

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本项目年生产能耗约为13.76吨标准煤。 8.3 节能措施

为降低生产成本，提高企业的经济效益，节约能源，在工艺技术、设备选型等方面应采取以下措施：

1、所有设备均选用符合国家标准的节能型产品。

2、办公室、生活设施等场所均采用节能型荧光灯。仓库采用库房灯；光源均采用高光通量金属卤化物灯或节能型荧光灯。灯具的控制采用集中、分散控制相结合的方式，值班照明采用光电控制。

3、外场照明采用定时自动调光型电子整流器。

4、选择低能耗设备：本着“满足工艺要求、效率高、能耗低”的原则，合理选购设备，所选设备应符合山东省能耗标准，不允许使用高耗能产品，同时设备的配臵要合理，不允许有闲臵设备和高能耗、低效率的设备。

5、加强管理，制定能源管理制度，定期检查节能指标的落实情况，采取相应的奖惩措施。

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8.4 节水措施

项目用水主要是经营用水和职工的日常生活用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：

1、制定用水计划，做到合理用水。节约用水最有效、最直接的手段是减少新水量的摄取。

2、定期检查隐蔽水管，检查内部供水系统，及时修理有毛病的水箱、水龙头及其他供水设施，降低输水管网、用水管网、用水设备（器具）的漏损率。

3、积极稳妥地推行污水再生利用，提高生活污水的回收率和重复利用率。

4、卫生间和洗刷间均采取节水器具。卫生间采用节水型卫生洁具，不得使用螺旋升降式水龙头、不得使用一次性冲水量超过9升的便器水箱。

5、采用瓷芯水阀和铝塑复合管材。

6、重点用水系统和设备应配臵计量水表和控制仪表。完善和修订有关的各类设计规范，明确水计量和监控仪表的设计安装及精度要求。

7、加强项目区内精神文明建设，使职工养成良好的道德素养，减少不必要的浪费，自觉节约用水。

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第九章 环境影响评价

9.1 环境保护依据

1、《中华人民共和国环境保护法》

2、《城市区域环境噪声标准》

3、《工业企业厂界噪声标准》

4、《污水综合排放标准》

5、《大气污染物综合排放标准》

9.2 场址环境条件现状

该项目所在地位于***市***区。目前，场区内环境空气质量能够满足《环境空气质量标准》，地下水满足《地下水环境质量标准》中的III类水体，声环境满足《城市区域环境噪声质量标准》中Ⅱ类区标准。

9.3 项目建设和生产对环境的影响

9.3.1 项目建设过程中对环境的影响

项目所用房屋是租用，项目只进行设备安装调试及装修，从施工内容、现场和施工范围来分析，对环境的影响因素主要有少量的施工边角料、轻微噪声等。

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9.3.2 项目生产过程中产生的污染物对环境的影响

本项目为***荷塘夜色足疗养生会所项目，项目完工后，主要进行足疗养生经营活动，对环境的影响因素主要有经营废水、生活污水和固体废弃物。该企业重视环境保护工作，污染治理工作将贯彻企业经营的始终，公司将采取一定的保护措施，预防和控制污染的产生，确保本项目运营后对环境不会造成负面影响。因此该项目的运营对周围环境的影响很小，不会造成负面影响。

9.4 环境保护措施方案

9.4.1施工期环境保护措施

装修施工过程中施工噪声的防治，依据《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）的规定，严格遵守相关规定。由于居住在附近的居民比较少，应当说噪声影响不是十分敏感，但建设单位应特别重视施工时间的控制，合理安排施工顺序。边角料分类集中存放，外卖废品回收公司。严格执行上述措施后，项目在施工期对外部环境造成影响不大。

9.4.2 营运期环境保护措施

营运期环境保护将由该企业来实施，提出建议如下：

1、废水环境保护措施

经营废水及生活污水及化粪池预处理后，排入市政污水网管，由沙营污水处理厂处理达标后外排，并由于产生量很少，且CODcr、NH3-N

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浓度较低，对周围环境影响较小，故无总量控制指标。

2、噪声环境保护措施

该项目无高噪声源设备，且项目经过吊顶、空间吸声体等措施，项目运行后，各厂界监测点噪声昼间小于65dB（A），夜间小于55 dB

（A），均符合《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-2008）中III类标准。

3、固体废弃物环境保护措施

该项目产生的固体废弃物主要为经营过程中少量的包装废弃物和员工的生活固体废弃物。包装废弃物可以进行分类回收处理，生活固体垃圾暂存垃圾桶，由环卫部门统一收集处理。

4、空气环境保护措施

项目运营后无废气产生。本项目对周围空气影响较小，环境空气质量仍将维持现状。

9.5 环境影响评价

该项目建设期间略有扬尘及噪音污染，建设项目环境保护重点：一是落实好项目场区内水环境的保护措施；二是落实好生态绿化率的实施，有效控制环境污染，并美化区域环境；三是做好该区内的噪声治理措施。该项目建设过程中产生少量的废物和噪音，从生产状况分析对周围环境基本无影响。

项目建成后，该项目主要从事足疗养生经营活动，能源消耗和材料消耗都比较合理，基本无废气产生、无噪声排出，仅有少量固体废

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弃物和废水产生。固废分类存放由环卫部门处理；废水经污水处理站才处理后能够达标排放。经营过程中采取隔音措施及其他相应的环境保护措施后，对周围环境不会造成明显的不利影响。

综合分析，项目建设有利于当地环境的改善。从环保角度上，该项目的选址与建设是可行的。

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第十章 消防

10.1经营期防护和监控措施

1、防火：经营过程中用电设备繁多，应特别注意，所以应加强对火灾的预防，加强消防工作，确保消防安全。

2、防电：经营过程中，若电气设备发生故障或接地接零损坏失效，会发生触电伤害事故，加强对电器设备的日常检查及维修，确保用电安全。

10.2 消防

10.2.1 设计依据

1、《企业设计防火规范》

2、《建筑灭火器配臵设计规范》

3、《关于印发＜建筑防火设计专篇要点的通知＞》

4、《关于在工程建设中进一步加强消防工作的通知》

10.2.2 设计方案

1、建筑防火

本工程火灾危险类别为乙类，建筑物耐火等级按一级进行设计。建筑物之间按规定要求设臵防火通道及防火间距，并充分考虑防火急速措施，按规定要求布臵安全疏散通道等。根据建筑物具体方位，应形成环形、便利的消防通道。以保证消防车畅通无阻。

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2、室外消防系统

室外消防栓沿道路铺设，与消防给水管连接。室外消防栓不超过120米。保护半径不大于150米。

3、室内消防系统

（1）安装自动消防感温式喷淋系统

自动喷淋灭火系统的组成部件由水池+阀门+水泵+气压罐控制箱+主干管道(+屋顶水箱)+分支次干管道+信号蝶阀+水流指示器+分支管+喷淋头+排气阀+末端排水装臵组成。

其工作原理是平时屋顶消防水箱装满水，当发生火灾时喷头在温度达到一定温度后（一般是68°C）喷头镀铬融化，管内的水在屋顶消防水箱的作用下自动喷出，这时湿式报警阀会自动打开，阀内的压力开关自动打开，而这个压力开关有根信号线和消防泵连锁，泵就自动启动了。然后喷淋泵把水池的水通过管道提供到管网，整个消防系统开始工作。

（2）装备手提式灭火器

1）保证有10个手提式灭火器，设臵在挂钩、托架上或灭火器箱内，其顶部离地面高度应小于1.50m；底部离地面高度不宜小于0.15m。

2）灭火器应设臵稳固，其铭牌必须朝外。

3）灭火器最大保护距离不小于12m。

4）灭火器应设在明显的、易于取用的位臵，且不得影响安全疏散。

对职工进行培训，预防为主，健全制度。

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4、设备安全防护所有生产及辅助设备，凡外露的转动部分，均设臵牢靠的安全防护网罩及明显的安全标志。

10.2.3 建立健全安全生产责任员制度

1、贯彻执行国家及公司安全生产的方针、法律、法规、政策和制度，由公司分管安全领导负责企业的安全管理、监督工作。

2、监督安全教育和培训的组织落实情况。

3、监督检查公司职业安全卫生管理制度和安全技术规程、安全技术措施计划的执行情况。

4、组织安全大检查。对查出的隐患制定防范措施，检查监督隐患整改工作的完成情况。

5、搞好企业职业安全卫生和劳动保护工作，不断改善劳动条件。指导基层安全工作，加强安全基础建设，定期召开安全工作会议。

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第十一章 组织机构与人力资源配置

11.1 组织机构

根据国家的有关规定，本项目实行法人责任制，组成专门的筹建机构负责对资金筹措、建设工期、工程质量等进行全过程管理。公司总经理为本项目建设和生产经营的负责人。

组织机构图为：

11.2 人力资源配臵

11.2.1 劳动定员

该项目劳动定员为18人，其中管理人员为3人，财务人员1人，技术和客服人员14人。

项目运营之前，应根据岗位要求对职工进行培训，组织职工进行岗前学习，并积极创造条件为技术人员提供各种学习的机会，以提高职工技术水平和职业素质，满足经营需要，增强会馆的市场开拓能力。

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11.2.2 职工工资及福利

根据***市劳动部门关于工资及福利有关规定，并参照企业实际情况执行，按人均月工资2000元计算。

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第十二章 项目实施进度

该项目计划20xx年5月底前完成项目立项、规划定点和施工图设计等前期工作，20xx年7月开工建设，20xx年8月初竣工投产，建设工期4个月，具体实施进度详见下表。

项 目 进 度 表

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第十三章 投资估算及融资方案

13.1 投资估算依据

1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 2、《投资项目可行性研究指南》（试用版） 3、《山东省建筑工程消耗量定额》 4、《山东省建筑安装工程价目表》

5、《山东省建筑安装工程费用项目组成及计算规则》 6、类似工程的建设投资指标 13.2 投资估算

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13.3 融资方案

13.3.1 资金筹措

项目建设所需资金300万元，全部由企业自筹。

13.3.2 资金使用计划

建设单位在项目建设期间的资金投入直接影响着投资效益甚至竣工投产后的盈利水平，项目资金的不断投入过程即是工程项目价值的逐步归集过程。工程项目的计价与控制工作贯穿于项目建设全过程，并与各阶段的众多因素密切相关，而切实先进的建设工作计划是加快项目建设、节约项目投资的重要保证。工程施工阶段是资金投入最直接、最集中、效果最明显的投资阶段。

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第十四章 财务评价

14.1 财务基础数据

14.1.1 项目计算期

项目计算期确定为11年，其中建设工期1年，经营期为10年。 14.1.2 生产负荷

项目运营后第一年达到设计生产能力的50%，第二年即可达产。 14.1.3 销售收入

本项目正常年的年销售收入约为399万元，详见表4-1。

14.1.4 成本和费用计算

1、原材料及包装材料

原材料及包装材料成本按企业消耗指标和生产规模进行测算。

2、燃料动力费

项目所需水、电等均按现行市场价格计算。

3、工资及福利费

本项目劳动定员为18人，经测算年工资额为43.2万元，职工福利费用按年工资的14%计取。

4、折旧与摊销

折旧费按平均折旧法计算，折旧年限按15年计算，净残值率为

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5%。

5、修理费

根据调查同类服务行业，修理费用约为折旧费用的30%。

6、其他费用

管理费用包括办公费、差旅费、劳保费、工会经费、保险费、招待费等费用，按工资及福利的50%估算。

7、销售费用。包括运输费、广告费、差旅费和其他销售服务费用，按以正常年销售收入的5%估算。

14.2 财务评价

14.2.1 盈利能力分析

1、财务内部收益率

项目财务基准收益率确定为8%。全部投资财务内部收益率：税前为43.99% ，税后为34.19%。

2、财务净现值

全部投资财务净现值（Ic=8%）为：税前589.51万元，税后410.69万元。

3、投资回收期

全部投资的投资回收期为：税前3.23年，税后3.8年。

4、总投资收益率

项目达到设计能力后正常年份的息税前利润与项目总投资的比率为总投资收益率，本项目总投资收益率为39.43%。

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5、项目资本金利润率

项目达到设计能力后正常年份的净利润与项目资本金的比率为项目资本金利润率，本项目资本金利润率为29.57%。

14.2.2 不确定性分析

1、盈亏平衡分析

以生产能力表示的盈亏平衡点的计算

固 定 成 本

100% =62.51%

销售收入-销售税金及附加-变动成本

计算结果表明，项目达到设计能力的62.51%，即120人〃次/天*300天*60%*62.51%≈13502人〃次/年，企业即可保本。

2、敏感性分析

本计算从建设投资、销售收入、经营成本三个方面进行单因素敏感性分析。由敏感性分析表可以得出：销售收入的变化对财务内部收益率的影响程度较大，是本项目的敏感因素。当销售收入或经营成本增加或降低5%时，其财务内部收益率仍大于设定的标准内部收益率Ic=8%，这表明本项目具有一定的抗风险能力，此项目是可行的。

敏感性分析表

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由以上结果分析，各单因素变化都不同程度地影响财务内部收益率，其中产出价格的影响最为敏感。 14.3 财务评价结论

本项目实施后，可实现年销售收入399万元，正常年税后利润88.72万元，总投资收益率39.43%，税后内部收益率34.19%，税后投资回收期为3.8年（税后，含建设期），税后财务净现值410.69万元。项目的经济效益良好，具有一定的盈利能力，能较快的收回投资，在财务上是可行的。

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第十五章 社会效益评价

1、本项目的实施可增加当地人民的就业机会，提高当地人民的收入，提高人民的经济生活水平。

2、本项目的实施有利于提供当地人们的精神生活。

3、本项目的实施对当地的基础设施、社会服务容量和城市化进程起到推动作用。包括新修道路、新增排水、供电、供汽、服务网点等。

4、本项目的建设有利于提升地区品位，提高知名度，对改善本地区投资环境，建设和谐社会具有重要的推动作用。

总之，该项目建设符合国家和地方的经济社会发展规划，符合行业规划，对于促进***市服务行业的发展具有积极作用，因此，项目的建设具有良好的社会效益。

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第十六章 结论与建议

16.1 结论

1、该项目的建设符合国家经济社会发展规划和行业规划，有利于促进当地服务行业的发展，有利于提高当地人们的生活水平。

2、该项目属于劳动密集型产业，能在一定程度上缓解当地的就业压力，因此，项目的建设符合***市经济和社会发展规划，有利于促进当地国民经济的发展。

3、该项目的顺利实施将为会馆的后续发展提供良好的平台，对于企业实现长远发展具有重要意义。

4、本项目具有良好的区位优势、资源优势、广阔的市场前景，其设备均采用节能、环保型，对周围环境影响较小，项目的建设是可行的。

5、本项目所在地水电等基础设施齐全，管理规范，可以保证项目的顺利进行。

6、该项目市场前景广阔，经测算各项经济财务指标较好，在经济上是可行的，具有较好的经济效益。

综上所述，该项目投资方向正确，产品市场前景广阔，具有非常大的投资意义，因此，项目的建设具有较好的社会效益和经济效益，不仅是可行的，而且是必需的。

16.2 建议

1、建议积极做好项目建设的各项前期工作，尽快落实建设资金，满足建设工程的需要。

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2、建议在下一阶段对会馆装修采取多种措施，优化方案，节省投资，提高效益。

3、项目建设要落实环境保护“三同时”制度。“三废”的处理要符合环境保护要求，提高空气质量，建成生态式、环保式会馆，达到室内环境的健康性、自然环境的亲和性、操作环境的保护性和健康环境的保障性相统一，营造出舒适、安全、卫生、健康的环境。项目建设把节约能源、降低能耗、减少污染作为建设标准，保证引进设备的经济效益、社会效益和环境效益的三统一。

4、建立严格的规章制度，将工作中出现的责任落实到个人，实行相关的奖惩机制，并制订专门的审核制度，保证技术改造的顺畅进行。

5、建议重视加强营销策略，通过各种宣传方式，扩大企业知名度、信誉度，带来更大的经济效益。

6、建议提前做好员工的技术与业务培训工作，加大人才的引进和培养，在增加当地就业岗位的同时，为项目的顺利运营做好准备。

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