临沂市前期物业服务合同

 

（示范文本）

 

开发建设单位（甲方）：                        

物业服务企业（乙方）：                        

甲方：                            ；

法定代表人：                ；

住所地：                ；

联系人：                ；

联系电话：                 ；

邮编：                。

乙方：                ；

法定代表人：                ；

住所地：                   ；

联系人：                ；

联系电话：                 ；

邮编：                    ；

资质等级：                ；

证书编号：                。           

根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对               （物业管理区域名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。

第一章  物业项目基本情况

第一条  物业基本情况:

1．物业管理区域名称                            ；

物业类型                            ；

坐落位置                            ；

建筑面积                            。

2．物业管理区域四至：

东至                            ；

南至                            ；

西至                            ；

北至                            。

3．物业服务用房：

坐落位置                            ；

建筑面积                            ；

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二，物业服务用房平面图及说明见附件五）。

第二章  服务内容与质量

第二条  在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

2、物业共用设施设备的运行、维护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；

3、公共区域环境卫生的维护；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理服务；

6、公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

7、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；

8、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；

9、装饰装修管理服务；

10、物业档案及物业服务档案保管；

11、                           ；

12、                           。

第三条  在物业管理区域内，乙方接受业主委托提供的其他特约性（有偿）服务有：

1、                            ；

2、                            ；

3、                            。

第四条  乙方提供的前期物业服务质量。

1.普通住宅项目：

物业服务标准达到《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》（临价费发〔2011〕195号）规定的    星级标准（一、二、三、四、五选择）；电梯等共用设施设备运行维护严格按照《临沂市房产和住房保障局关于加强住宅小区电梯等共用设施设备维修管理工作的通知》（临房发〔2013〕9号）的规定执行。

2.非普通住宅或非住宅项目：

物业服务标准由甲、乙双方通过合同约定，服务标准详细内容见附件六。

第三章  物业服务费用

第五条  本物业管理区域物业服务收费选择以下第   种方式：

1、包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：

多层住宅：    元/月.平方米；

（小）高层住宅：          元/月.平方米；

别    墅：          元/月.平方米；

办 公 楼：          元/月.平方米，或        元/年

商业用房：          元/月.平方米；或        元/年

工业用房：          元/月.平方米；或        元/年

学    校：          元/月.平方米；或        元/年

医    院：          元/月.平方米；或        元/年

        物业：          元/月.平方米，或        元/年；

        物业：          元/月.平方米，或        元/年；

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）日常办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业服务企业的利润；

（11）                  。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

2、酬金制

物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：

多层住宅：          元/月.平方米；

（小）高层住宅：          元/月.平方米；

别    墅：          元/月.平方米；

办公楼：          元/月.平方米，或        元/年；

商业用房：          元/月.平方米，或        元/年；

工业用房：          元/月.平方米，或        元/年；

学    校：          元/月.平方米，或        元/年；

医    院：          元/月.平方米，或        元/年；

        物业：          元/月.平方米，或        元/年；

        物业：          元/月.平方米，或        元/年；

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）日常办公费用；

（7）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（8）                        。

乙方采取以下第   种方式提取酬金：

（1）乙方按       （每月/每季/每年）     元的标准从预收的物业服务资金中提取。

（2）乙方      （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金

     %的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。

第六条  业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资

金）。

物业服务费（物业服务资金）按      （半年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在       （每次交费的具体时间）履行交纳义务

物业管理区域内已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付业主的物业，其物业服务费（物业服务资金）由甲方全额交纳。

业主无正当理由拖延办理房屋交付手续的，业主应以甲方书面通知其办理房屋交付手续之日起交纳物业服务费（物业服务资金）。

业主所购物业空置一年以上的，经业主或物业使用人与乙方确认后，可按照物业服务收费标准的80%交纳物业空置期间的物业服务费（物业服务资金），并签订临时协议。

因甲方分期开发、分批交付使用的原因，造成本物业管理区域内配套设施和绿化环境等未达到购房合同约定标准的，业主或物业使用人可以按照物业服务收费标准的    %（80-100）交纳此间的物业服务费（物业服务资金），差额部分由甲方补偿给乙方。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第七条  物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年    次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

1、                             ；

2、                             。

第四章 物业的经营与管理

第八条  停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于甲方所有的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按照   元/个·月的标准向甲方交纳车位租赁费；按照    元/个·月的标准向乙方交纳停车服务费。

2、停车场车位由业主购置的，业主（车位使用人）应按照    元/个·月标准向乙方交纳停车服务费。

3、停车场竣工投入使用后，车位未停放车辆空置的，经车位使用人与物业服务企业确认后，车位使用人可按照停车服务收费标准的80%交纳停车服务费；尚未出售、出租的车位，其停车服务费由甲方全额交纳。

4、                                                  。

第九条  乙方应与停车场车位使用人签订书面的车位停车服务协议，并按照《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》（临价费发〔2011〕195号）的规定提供停车服务。

车位使用人对车辆有看管要求的，应当与乙方另行签订看管协议。

第十条  本物业管理区域内的会所属甲方所有并委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：

1、                            ；

2、                            。

第五章  物业的承接验收

第十一条  甲乙双方应就物业承接时间、承接内容、承接查验、承接前后的责任等事项进行约定，并在约定时间按照《物业承接查验办法》（建房【2010】165号）规定，对接管物业和资料进行逐项承接查验，现场共同确认查验结果，签订物业承接查验协议。

第十二条  物业承接查验协议应当对物业承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

承接查验完成后，乙方按照前期物业服务合同约定，接管物业管理区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施设备、构筑物、公共区域等。

第十三条  物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业合同具有同等法律效力；物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

第十四条  乙方承接物业时，甲方应同时向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、                                  ；

5、                                  。

第十五条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第十六条  甲方应于               （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用且具备水、电、采光、通风等正常使用功能的物业服务用房。物业服务用房建筑面积         平方米，其中：办公用房       平方米，位于                  ；住宿用房         平方米，位于           ；      用房       平方米，位于           。

分期建设的项目在首期交付时的物业服务用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业服务用房全部交付。物业服务用房按规划要求在末期建设的，甲方应当事先交付符合要求的物业服务临时用房。

第十七条  物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第六章  相关责任

第十八条  甲方相关责任：

1、业主大会成立前，责成乙方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；

2、督促业主、物业使用人遵守《临时管理规约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；

3、及时依法履行对物业的保修责任；

4、因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应告知相关业主和乙方，共同商定施工方案；

5、支持和配合乙方做好物业服务工作，积极参与社区建设活动；

6、监督、检查乙方物业服务方案、年度管理计划、年度维修养护计划的实施及各项制度的执行情况；

7、负责处理因甲方遗留问题引发的物业服务纠纷；

8、法律、法规、规章规定的由甲方承担的其他责任；

9、                                  。

第十九条  乙方相关责任：

1、按照合同要求，对物业管理区域全体业主提供物业服务。积极参与前期介入，熟悉场地，掌握管网、线路布置及设施设备功能，并对设计建设方案提出优化修改建议；

2、结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度管理计划、年度维修养护计划，制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题；

4、及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督；

5、督促业主、物业使用人遵守《临时管理规约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；

6、采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；

7、应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订书面的《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的行为及时劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告；

8、自本合同终止时起10日内，乙方应及时撤离物业管理区域，并向甲方或业主委员会移交物业服务用房、物业档案及物业服务档案、相关资料等属于全体业主所有的财务，不得以合同纠纷等理由拒绝移交；

9、法律、法规、规章规定的由乙方承担的其他责任；

10、                                              。

第七章  专项维修资金

第二十条  本物业管理区域专项维修资金的交存、管理、使用、续筹等按照《临沂市住宅专项维修资金管理办法》（临房发﹝2011﹞43号）的规定执行。

第二十一条  专项维修资金的交存：甲方应在办理房屋交付手续前，到维修资金管理部门办理本物业管理区域维修资金交存信息备案手续，并按规定程序履行相关义务。

第二十二条  专项维修资金的使用：乙方应协助业主、业主委员会制定维修方案，按照规定办理维修资金支用手续，保证物业区域内共用部位、共用设施设备得到及时修复。

第八章  违约责任

第二十三条  甲方违反本合同第十二条、第十三条、第十四条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第二十四条  除前条规定情况外，乙方的管理服务未达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金              

元；给业主或物业使用人造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。

第二十五条  甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按（1：应交总额的百分之    ；2：每日应交额的万分之   ）（系统做成二选一）向乙方支付违约金。

第二十六条  乙方违反本合同第五条、第六条的约定，擅自提高物业服务收费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第二十七条  甲方违反本合同第十五条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第二十八条  以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、                            。

第二十九条  甲方拒不履行交接义务、擅自变更物业服务单位，                        应按      的标准向乙方支付违约金，并赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失；乙方擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，应按       

的标准向甲方支付违约金，并赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第九章    其他事项

第三十条  普通住宅项目，在合同期内，如遇市价格主管部门调整前期物业服务费、停车服务指导价格，则本合同约定的前期物业服务费、停车服务费收费标准将按照指导价格调整幅度同时、同比例予以调整。

第三十一条  本合同期限自   年  月  日起至   年  月  日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第三十二条  本合同期满前，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就是否延长本合同期限达成协议。双方同意续签，应于本合同到期前

     日内签订新的物业服务合同；未能达成一致的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。

甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。

第三十三条  本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或           代管。

第三十四条  业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十五条  本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三十六条  本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第三十七条  本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第   种方式处理：

1、向临沂仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼。

第三十八条  本合同一式   份，甲、乙双方各执   份，物业主管部门留存一份。

第三十九条  其他约定：                                             

                                                           

第四十条  其他约定：                                          

                                                            

甲方（签章）                  乙方（签章）

法定代表人                    法定代表人

      年   月   日

附件一：

物业规划平面图

附件二：

物业构成明细

附件三：

物业共用部位明细

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、内天井;

7、户外墙面；

8、屋面；

9、传达室；

10、          ；

11、          。

附件四：

物业共用设施设备明细

1、绿地          平方米；

2、道路          平方米；

3、化粪池      个；

4、污水井      个；

5、雨水井      个；

6、垃圾中转站      个；

7、水泵      个；

8、水箱      个；

9、电梯      部；

10、信报箱      个；

11、消防设施      ；

12、公共照明设施      ；

13、监控设施      ；

14、避雷设施      ；

15、共用天线      ；

16、机动车库      个       平方米；

17、露天停车场      个      平方米；

18、非机动车库      个      平方米；

19、共用设施设备用房      平方米；

20、物业服务用房       平方米；

21、                         ；

22、                         。

附件五：物业服务用房平面图及说明

附件六：前期物业服务质量标准