昆山市房地产买卖合同

立房地产买卖合同人

卖售人(甲方): 虞文军、陈锦文、张建国 买受人(乙方):根据中华人民共和国有关法律,法规和本市有关规定,甲,乙双方遵循自愿,公平和诚实信用的原则,经协商一致订立本合同,以资共同遵守.

第一条 甲乙双方 通过昆山花桥中胜地产投资咨询有限公司居间介绍 ,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产),房地产具体状况如下:

(一) 甲方依法取得的房地产权证号为

(二) 房地产座落: 室号 (部位: ),房屋类型: 别墅 结构: 混合1

(三) 房屋建筑面积平方米,该房屋占用范围内的土地使用权 平方米.

(四) 房屋平面图和房地产四至范围见(附件一).

(五) 该房屋占用范围内的土地所有权为;国有土地使用权以方式获得.

(六) 随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二.

(七) 甲方转让房地产的相关关系(包括抵押,相邻,租赁等其他关系)见附件五.

甲方保证已如实陈述房地产权属状况,设备,装饰情况和相关关系, 乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。

第二条甲, 乙 双 方 经 协 商 一 致,同 意 上 述 房 地 产 转 让 价 款

共人民币为 3360000.00 元整,

(大写。

乙方的付款方式和付款期限由甲, 乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。 乙方交付房价款后,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。

第三条 甲方转让房地产时,土地使用权按下列第(三)款办理。

(一)该该屋占用的国有土地使用权的使用年限从日起至年 月 日止.甲方将上述房地产转让给乙方后,出让合同载明的权利,义务一并转移给乙方。

(二)按照中华人民共和国法律,法规,规章及有关规定, 乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。

(三

第四条 甲, 乙双方同意,甲方于 年 月 日前腾出该房屋并通知乙进行验收交接. 乙方应在收到通知之日起的 见付款协议 日内对房屋及其装饰,设备情况进行查验。查验后 签订房屋交接书 为房屋转移占有的标志。

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第五条 甲方承诺,自本合同签订之日起该房屋验收交接期间,凡已纳入本

合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏工被拆除的,应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施 估值一倍 向乙方支付违约金。

第六条 甲, 乙双方确认,在 2010 年 10 月 30 日之前,甲乙双

方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

上述房地产权利转移日期以昆山市房地产登记处准予该房地产转移登记

之日为准。

甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助.由于甲方

故意拖延或者不及时提供相关材料的, 乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任.

甲, 乙双方同意,自本合同签订后,甲乙双方或其中一方均有权向房地产登

记机构办理预告登记.

第七条 上述房地产风险责任自该房地产 转移占有 之日起转移给乙

方。

第八条 本合同生效后,甲, 乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税,

费。

在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费,水,电,燃气,通信费等其他费用,按本合同附件四约定支付。

第九条 乙方未按本合同约定期限付款的,甲, 乙双方同意按下列第 款

内容处理.

(一)每逾期一日, 乙方应向甲方支付逾期未付款的的违约金,合同

继续履行.

(二) 乙方逾期未付款,甲方应书面催告乙方,自收到甲方书面催告之日起

的 15 日内, 乙方仍未付款的,甲方有权单方解除合同,并书面通知乙方,自收到通知之日起的日内乙方未提出异议,合同即行解除.甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款 2 %的违约金,余款返还给乙方,已付款不足违约金部分, 乙方应在接到书面通知之起 15 日内向甲方支付.若乙方违约给甲方造成经济损失的,甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿.

(三)

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第十条 甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的,甲, 乙双方同

意按下列第 三 款内容处理.

(一)每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款的违约金,合同继续履

行.

(二)甲方逾期未交付房地产, 乙方应书面催告甲方,自收到乙方书面催告之日

起的 15 日内,甲方仍未交付房地产的, 乙方有权单方解除合同,并书面通知甲方,自收到通知之日起的 15 日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起的 15 日内向乙方返还已收款的 2 %向乙方支付违约金.若甲方违约给乙方造成经济, 乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿.

(三 第十一条 经甲, 乙双方协商一致,在不违反有关法律,法规的前提下,订

立的补充条款或补充协议,为买卖合同不可分割的一部份.本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准.

第十二条 本合同自 甲、乙双方签订 之日起生效.

第十三条 本合同适用中华人民共和国法律,法规.甲, 乙双方在履行本

合同过程中若发生争议,应协商解决,协商不能解决的,按下列第(二)项解决.

（一）提交昆山仲裁委员会仲裁。

第十四条 本合同一式 三 份，甲、乙双方各执 一 份，和中

介公司一份。

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补充条款

（粘贴线） （骑缝章加盖处）

根据本合同第十一条的规定，经双方平等协商一致，达成如下补充条款：

1、甲方已经支付给该房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金（如有），管理费押金（若有），电话初装费（若有），煤气初装费（若有）有线电视申请费(若有)等已包含在房价款内。不再另行结算。本交易完成当日双方另行商定的其他时间，甲，乙双方办理上述事宜之户名变更手续，但以上各项的更名费用由乙方承担。

2、若该房地产内有附属设施，设备，室内装饰的，其价格均已包含在房价款内，并随该地产交付同时一并转让乙方。

3、甲方承诺自送件（取得收件收据）之日起的十日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照房价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。

4、本次交易甲乙双方所产生的税，费均由乙方承担。甲方应自行出具或税务机关出具全额房价款#5@p给乙方。

5、甲，乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明【甲方为权利人的该房地产权证原件应由甲方于本合同签订同时提交昆山市中胜房地产投资咨询有限公司（下称中胜地产）保管】。若因任何一方书面材料，相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理或上海锐丰无法带为办理产权转让等本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任。

6、若甲方已经在该房产权证上设定密码，且甲方或甲方的代理人在本次交易产权过户时输入的密码错误或者遗忘该密码，导致本次交易延迟履行或无法履行的，甲方应当按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。

7、甲，乙双方中任何一方未按照本合同约定（包括但不限于本合同正文，本补充条款，附件三即付款协议及本次交易中签署的其他相关法律文书）履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同正文第九。十条约定的违约责任标准承担相应责任。

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附 件 一

房屋平面图及房地产四至范围

（粘贴线） （骑缝章加盖处）

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附 件 二

随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理

（粘贴线） （骑缝章加盖处） 设备： 装饰：

关于设备及装饰费按一下 一 款办理：

（一）以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，

乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方

（二）以上所列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的房地产转让价款

内，乙方需另外支付费用人民币 元，在本合同第四条约定的房屋验收交接时，由乙方向甲方支付，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方

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附件三

（粘贴线） （骑缝章加盖处）

1、待甲、乙双方签订本合同后个工作日内，乙方应直接支付给甲方部

分首期房价款计人民币壹佰玖拾捌万 元整(内含已付定金计人民币 壹拾万 元整).

2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币元整贷款的形

式支付第二期房价款, 乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后

七日内向该贷款银行申请贷款,签名册署借款抵押合同等一切相关协议,办理一切

相关手续,支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需).若乙方之

贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过,且乙方应地送件当日将第二期房价

款全额或差额补足并支付甲方.

3、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后个工作日内,甲, 乙双方亲自

或委托昆山中胜地产赴昆山市房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登房手

续(送件),收件收据交由昆山中胜地产收执.同时乙方支付给甲方第二期房款计人

民币壹佰叁拾陆万 元整,甲方出具收款凭证.【甲方同意将其中的房价款计人民

币 贰万 元整,由中胜地产暂为保管,依据下述第4条约定转付】。待昆山市 房

地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的

他项权证,且将该他项权证送交贷款银行后, 乙方应支付给甲方第二期房价款,该

期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付.

4、待昆山市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证,且甲方收到第

二期房价款后 叁 个工作 日内,甲, 乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲

方应该将房地产交付乙方。甲、乙双方签署《房地产交接书》确定无误后 当天 个工作日内，由中胜地产代为转付给甲方房价尾款。

5、若甲、乙双方按照附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同

意按照本附件（即付款协议）约定履行。

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附件四

物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付

（粘贴线） （骑缝章加盖处）

物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。

甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初安装费安以下第 一 款办理。

（一）由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。

（二）由乙方另行向甲方支付，具体金额由甲、乙双方办理过户手续时以各

相关部门规定为准。

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附件五

相关关系（包括租赁、抵押、相邻等其他关系）和户口迁移 （粘贴线） （骑缝章加盖处）

已购公房参加房改购房时的同住成年人意见：

同意出售上述房屋

（盖章）

（盖章）

（盖章）

（盖章）

租赁情况： 抵押情况： 相邻关系：

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附件六

居间介绍、代理等中介服务情况

（粘贴线） （骑缝章加盖处）

居间介绍的房地产经纪公司

：（章）

联系地址：

联系电话： 房地产经纪人姓名：

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甲 方：

身 份 证：

居住地址：

代 理 人：

联系电话：

本人签章：

年 月 日签于：

乙 方：

身 份 证：

居住地址：

代 理 人：

联系电话：

本人签章：

年 月 日签于：

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第二篇：上海包装城房屋买卖合同

代 理 词

审判长：

浙江红大律师事务所依法接受本案胡加正、张雪芬等4人的委托，今天指派我担任其诉讼代理人，通过刚才的庭审和证据的质证，发表如下几点代理意见，供法庭参考：

一、 被告不具备房屋买卖的主体资格。

根据《中华人民共和国房地产管理法》第30条之规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。被告上海包装城有限公司不具备上述条件，同时我们向法庭出示的被告在工商局的登记材料看，被告的经营范围为：营业房、店面房租赁、物业管理等，并没有涉及到房屋及商铺的销售，到目前为止，被告也不具备房屋或者是商铺的销售资格。所以在20xx年元月和四原告人签订的商铺买卖合同时并不具有相应的售房资格。

二、被告上海包装城有限公司在与四原告签订商铺买卖合同时不符合《中华人民共和国房地产管理法》45条的规定，商品房的预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地 1

使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。四原告和被告签订买卖合同是在20xx年的元月，故被告当时出售涉案商铺是一个预售行为，但当时被告对该项目并没有破土动工，并且也没有取得45条规定的相关文件及证书，所以其预售行为是无效行为。在今天的庭审过程中，我们发现被告仍然没有取得上述证书。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第9条第一项的规定，可认定该买卖合同无效。受人可以请求返还已付购房款及利息等。

三、本案所涉商铺所占土地的性质仍为集体土地，被告上海包装城有限公司仍然没有取得上述土地的使用权。《中华人民共和国房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。被告当庭提交的建设用地许可证及房屋产权证等一系列证据来看，原被告所涉案的商铺的土地性质很明确，仍然为集体性质。根据《中华人民共和国房地产管理法》第38条之规定，该商铺不得转让。

四、被告提出答辩，认为本案所涉商铺不是所有权的转让，而是使用权的转让，原告认为这不符合事实，也不符合一般的日常思维 2

判断。在20xx年1月签订的买卖合同来看，从被告的宣传到实际签订合同，被告告知原告的是商铺的产权，从日常买卖的角度来讲，原告也不会去购买一个被告所称的一个虚无飘渺的使用权。从合同的本身的角度来讲，在胡加正的合同来看，有一个补充条款，就是办理相关的产权证书，从这条来看，原告所买的就是商铺的产权，虽然张雪芬和应菊香的合同中没有涉及该条款，但合同的其他的条款都是一样的，同时我们向法院调取了贵院（2007）嘉民三（民）初字第374、375号案件材料，该两个案件争讼的标的及所涉及的合同是和张雪芬、应菊香的合同一模一样，同时在该两个案件的审理过程中，被告是明确承认系产权的买卖关系。同时，原告提交的证据中有一份20xx年1月4日的会议纪要，该会议纪要中也明确的说明了原被告所买卖的是商铺的产权，而非被告所称的使用权的买卖。

综上所述，原被告20xx年1月所签订的商铺买卖合同应认定无效，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等其他法律规定，被告应当返还四原告已付购房款及利息，并承担相应的诉讼费用。

代理律师：朱圣勇

二〇〇八年七月二日

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