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经经人综合知识（贷款类）

1、贷款分类？

答：住房贷款、经营性贷款、消费贷款三大类（也可分为抵押和无抵押两种）

2、住房贷款分类？

答：1、住房公积金按揭贷款。2、商业性银行个人住房按揭贷款（都属于有抵押类的贷款）

3、二手房可以申请住房按揭贷款吗？利率和一手商品房一样吗？

答：可以，利率一样。

4、什么叫解押？

答：解押也称注销它项权证；处在按揭状态中的房产，必须先结清原按揭贷款，解除原抵押登记手续（注销银行持有的它项权证）后，才能办理产权过户手续。这种结清原贷款后解除抵押登记的过程，称为解押。

5、申请解押需准备的材料及申请时间多长？

答：借款人需带上产权证、身份证、借款合同到所属的贷款银行进行书面申请。

申请的时间一般为一个月（具体时间以各银行的政策为准，贷款未满一年的，不予解押），在莆田一般除了工行时间会久一点约一个星期左右，其它行在一两个工作日都可以为完。

6、还款时需提供什么材料？

答：卖方产权证原件（含共有权证）、身份证原件和产权本人（借款人），原贷款银行的《借款合同》（在莆田没有也可以）、月供卡及存折、银行申请回执单。

7、解押还款时，卖方可否自行带上产权证去银行办理？为什么？

答：不行。我司人员一定要陪同，因为产权证不能让卖方自行领走，其次我们要跟进解押还款的程序和领取注销受理单的时间，以免造成不必要的损失和风险。（一般情况下由买方先垫资去解押所以不行）

8、还款后多久可办理交易过户手续？

答：还款后要先去房管那边先办理抵押注销申请，1个工作日后，以收件单领完产权证就可以办理过户交易手续。

9、什么是垫资解押？

答：卖方直接向担保公司借款，担保公司或个人直接出资为卖房人结清原按揭贷款，解除原抵押权。

出资还款---领取受理单---注销后产权证---转款收件---交税交他项---结算担保费---结算

10、垫资解押的收费标准？

答：实际还款金额X4%（不足一个月按照一个月计算，超过一个月按照实际天数计算）

11、第一道产权证没办能请担保公司解押吗？

答：不能，应先办第一产权证，领证后方可请担保公司解押

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12、担保公司收取担保费的时间段？

答：从担保公司出资为卖方解除抵押权的当日至我司收回款项的当日

13、什么是转按揭贷款？莆田可以办吗？

答：目前莆田不能办理转按揭贷款，大城市一般是可以的，相信不久以后应该莆田也可以办

理。转按揭贷款意思是买卖双方办理房产交易过程中，卖方原房产有抵押的直接卖给下家时，

买方直接申请贷款，第三方担保和银行配合，买方只需首付不用全额出资、也不用垫资就可

购买有贷款未还清的房产。

经经人综合知识（公证类）

14、公证处的地址？

答：田尾圆圈市公证处，文献路城厢区公证处

15、 常见的公证种类及收费情况？

答：公证一般是指委托售房公证、委托买房公证、继承权公证，费用200-300元左右，莆田

目前对未取得产权证的不办理委托买卖公证和合同公证。

16、办理买房公证的材料及办理时间？

答：材料：产权证、买方委托人身份证、本人到场、受托人身份证复印件、户口本、购房委

托书（若办理按揭需要夫妻双方到场办理，带结婚证） 到所在地区级以上公证处办理 时间：受理至领公证书需10个工作（莆田这边很快一般一个星期左右，有关系一两天也能办

洁）

17、办理卖房公证的材料及办理时间？

答：材料：产权证、身份证、户口本、婚姻证明（已婚提供结婚证、未婚的至户口所在地的

民政局开未婚证明、离婚提交离婚证、离婚未再婚证明）、夫妻双方本人要到场、受托人身份

证复印件、售房委托书范本。 时间：受理至领公证书需10个工作日（莆田这边很快一般一

个星期左右，有关系一两天也能办洁）。

18、莆田市公证书的最长有效期多久？

答：委托之日起一年内有效，具体时间看公证委托书时间。

19、继承权公证的材料及时间：

答：材料：被继承人的死亡证明（由所在单位或派出所、居委会出具）、遗产的产权证原件、

若有遗嘱提供遗嘱书、被继承人的父母、配偶、子女情况证明（关系证明由单位、派出所、

居委会开具）、所有继承人的身份证、户口本。若是房改房需要提交死亡人的单位履历表。

时间：公证处没有外承诺的时间，基本上要办理两个月；

20、什么是等额本金与等额本息，提前还款哪个划算？

答：等额本金是每月月供递减方式，等额本息是每月月供金额一致。提前还款等额本金划算。

便不管那一种还款其实利息都是一样的，只是说按个人情况月供的能力先择还款最好。等额

本金刚开始会多还，等额本息按平均还款。长时间还款的还是等额本息划算，相当于借款的

本金还的比较少，还款更轻松一点。

21、店面能贷60%吗？最多贷多少年？

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答：不能，只能贷50%以下。最多贷10年（具体情况以银行规定为准）。利息相对上浮10-30%。

22、央行的基准利息是多少？

答：年利率：6.55%（每年会有变化，但不多），月利率：6.55%除以12=0.546%.

23、附属间单独一本证、车库、车位能办理按揭贷款吗？

答：不能。

24、买方办按揭，签审批时要哪些人员到场并提供什么材料？

答：买方产权人夫妻双方到场，提供夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明、银行卡或折、首付款备足证明、良好的信用报告，二手房买卖合同、房管处查的房屋登记信息（认定首套或二套）；如单人收入高于1万的要工资和银行流水帐证明。月供计算按收入的一半以上计算。

25、买方办按揭，签审批时卖方要哪些人员到场并提供什么材料？

答：在中行办理贷款卖方产权本人到场就可以，提供身份证、银行卡。如是在邮政行办理时，必须卖方夫妻双方到场，并要求在所卖房屋里和邮政行办公室与买房人夫妻及信贷员一起拍照为证。

26、当客户已贷款10年，放贷后，要求延长至20年，请问可以吗？

答：不可以。

27、按揭购房，买方已婚，产权人只做一人，配偶是否需要到银行签借款合同？

答：一定要。婚后买房属夫妻共同财产，也是共同还款人所以一定要夫妻一起签。

28、正常按揭购房加上产权过户需几个工作日？

答：审批一般在30天左右，房产证过户5个工作日，两证合并共22个工作日，抵押登记5个工作日。所以单证交易到抵押完毕总时间在40天左右，两证合办总时间在2个月左右能全部办完。所以客户问及时间全部办理时间请先落实是要买哪一套房产，且在目前莆田办理贷款也不是很成熟，我们一定不要很肯定办理时间，只要回复单证约40天，两证约两个月，一般都会提前，且我们也会尽快办理。

29、收入证明要盖什么章？

答：收入证明只能盖单位公章或事业单位人事章。（业务类、财务类印章是不行的）

30、如何衡量是首套住房贷款？

答：贷款以家庭为单位，主要指夫妻双方及未成年子女，名下无个人住房贷款记录。

31、如何衡量是第二套住房的贷款？

答：贷款以家庭为单位，主要指夫妻双方及未成年子女，若其中一人已办理购房贷款，则夫妻任何一方再次购房，按第二套贷款标准。

32、车贷、店面贷款未结清算不算二套贷款的标准？

答：不算。

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33、混合房子能不能贷款？

答：现在不能。95年之前的一般不能贷款。

34、买方执外籍护照及港、澳、台通行证能贷款吗？

答：不可以

35、身份证丢失能贷款吗？

答：不能。需去派出所补办身份证或临时身份证后才能贷款。

36、结婚证丢失能贷款吗？

答：不能。需去民政局补办结婚证后才能贷款。

37、按揭审批时，产权人夫妻双方的户口本能不能只提供复印件？

答：不能，银行一定要用户口本原件核对。

38、外地的收入证明可以用吗？

答：可以。

39、之前已经用了公积金贷款，现在用按揭贷款，算第几套？

答：算第二套。如是第三套以上是不能贷款的。

40、买方做按揭，买方产权人及配偶无法到场可以吗？

答：不可以。买方产权人可做购房委托公证，但签审批时需主借款人到场，并带委托人身份证、户口薄、结婚证原件。

41、外地人能贷款吗？

答：有一年以上社保证明，是可以贷的，如没有在中行贷款可以通过外面关系补办，但要费用（1万左右）。

42、贷款的额度如何计算？

答：银行一般按国家统一政策，新建商品房按成交价70%，二手房比较新的近10年内一般按评估价的65%，10年前的按评估价60%，如是混合的在可以贷的情况下最多按评估价50%，店面按评估价50%，二手房评估价由银行认可的评估机构报告为准，一般跟行情差不多。以上是首套额度，如是二套最多只能贷40%，。商业类产权贷款不限制套数和额度，只要你还款能力充足就行。

43、贷款的年限如何计算？

答：住房按揭类贷款总长30年：1、所贷时间按（30—已使用房龄X年）年计算，2、按借款人的年龄男方最高贷到65岁/女方最高贷到60岁计算；

其它类如经营性和消费类一般不超过10年。

44、买方什么时候开始付月供？

答：放款的次月（部分银行按借款合同的规定时间为准）

45、买方做按揭，卖方签审批时无法到场怎么办？

答：卖方产权人需做售房委托公证，公证内容应体现收款权限。

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46、高评低报是什么意思？

答：高评就是高价评估为了贷款额度，对银行的一种办法；

低报是为了减少过户税费（就是申报交易的价格低于成交价），对税务务部门的一种办法。

47、住房公积金是什么意思？有什么用途？

答：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金制度实际上是一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。

用途：购房、建房、改造、还房贷等可支取，贷款可按余额的10倍申请（不足2万按2万计算），莆田公积金最高不超过55万，且享受贷年利率4.9%的优惠。

48、一次性交易、商业按揭贷款交易、公积金贷款交易，请问买方可以马上提取公积金吗？ 答：可以，一次性交易：公积金提取一次，余额待退休或再次购房时提取；商业按揭（正常按揭）与公积金贷款：手续办结时提取一次，以后每年按月供比例一年支取一次。

49、前几年买的房，现在还能提取住房公积金吗？

答：有贷款的每年都能取，没贷款的不能提取，按购房#5@p（契税凭证或产权证明）一年内有效。

50、装修贷款可以提取公积金吗？

答：不可以

51、公积金提取后，还能办理贷款吗？

答：提取不影响你申请公积金贷款。

52、申请委托扣款后，还能每年支取一次公积金吗？

答：不能。

50、父母购房，子女能否提取公积金？

答：不可以

51、独生子女办理公积金贷款，能否提取父母的公积金？

答：不可以

52、公积金里存款可以一次性全部取出来吗？

答：不可以，最少要预留一个月。若按揭的提取的金额需低于首付款。

53、第一次申请住房公积金贷款需要哪些条件？

答：需要连续缴交公积金6个月以上才可以申请公积金贷款

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54、购买二手房公积金贷款的首付款额度如何规定？

答：购买二手房的首付不低于评估税后净值的30%，且在此之前是否有过按揭贷款不影响公积金贷款的成数及月供利率。组合贷款首付款不低于评估税后净值的40%，商业按揭部分的利率按银行规定为准（工行，建行的利率不一样！）。

55、什么是组合贷款？

答：购买房产时，公积金贷款额度不够用时，可配合商业住房贷款。但总额度不超过总房价的70%。

56、购买高档住宅可以用公积金贷款？

答：都可以贷款（非住宅不能贷）。

57、若已经有一套房子用公积金贷款，若购买第二套能否用公积金贷款？公积金贷款还清后多久可重新申请公积金贷款？

答：不能。需结清前一套后方能再次用公积金贷款。公积金贷款还清后若有连续缴交的当月即可申请。

58、若现在购买二手房公积金帐户中的款项，能做为首付款吗？

答：公积金不能作为购房首付，须办妥购房手续，领取到其名下的房屋所有权证后方能提取。

59、能否使用公积金贷款用于房屋装修？

答：装修不能申请公积金贷款

60、组合贷款可办理转按揭吗？

答：不能。因为公积金贷款不能办理转按揭。

61、若配偶收入证明为外地开具的，可以用吗?

答：可以用，有一方是本地的都可以。

62、父母购房能否用到子女的公积金贷款？

答：父母买房子不能用其子女的公积金。除非子女做为产权人之一。

63、是所有楼盘都可以申请公积金贷款吗？

答：不是，只有楼盘在省直公积金中心及贷款承办银行备案后才可申贷。

64、公积金能否用来买店面或写字楼？

答：不能。

65、外地的公积金能否在本地办理贷款吗？

答：异地贷款尚不能办理。

66、本人户口不在本地，但是住房公积金在莆田市，请问是否可以办理住房公积金贷款？ 答：只要能证明你是市区常住户口且公积金在本市缴交就可以申请贷款。

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67、公积金与商业住房按揭贷款主要的时间区别在哪里？

答：主要就是放款，公积金要在出他项权证后7-10个工作日内放款，因为要通过公积金中心及银行两个部门审核后方能放款。他项权证意思就是要等产权过户后办理买方名下按揭贷款后再做抵押登记（公积贷款必须要两证，过户收件完还要40天左右才能放款），所以目前二手房办理公积金贷款一般我们中介无法办理成功。

户口类知识

68、卖方房产原是拆迁房，买方是否可落外地户口？

答：可落外地户口，只要拆迁房有证可过户，过户后都会变成购置类的二手房性质。

69、商品房可享受几次外地落户优惠政策，有包括附属间吗？

答；只能享受一次。（柴间、车库、店面、商铺写字楼等非住宅不能落户）

70、什么是直系亲属？

答：直系亲属是指配偶、父母、子女。

71、多少平方可落外地户口1人？

答：目前莆田还没有限定面积？但直系亲属要落户时必须有一个产权人先入户。

72、产权做的是哥哥的名字，弟弟的儿子能落户吗？

答：不能，只有直系亲属才能落户

73、不是本人可以代替办理土地证和房产证吗？

答：不可以

74、门牌、水、电、燃气、有线在哪里户口？需要哪些材料？

答：要买卖双方身份证复印件，新房产证、门牌证原件和复印件及新产权人本人过去，并提供相关的水电表号，门牌过户提供旧门牌，燃气和有线提供原户主的燃气证及有线数字证。卖方均可不到场也可以办理。

75、领产权证，别人代领可以吗？

答；不可以，领证必须是产权人到场签字才能领。.、

76、外地人户口落户中所谓的三投靠是指什么？是否有占用落户指标？

答：外地人户口落户中三投靠是指夫妻双方互相投靠、未成年子女投靠父母、父母投靠成年子女；三投靠不占落户指标。

77、《房屋所有权证》中有两位非直系亲属的产权人（即共有权人），都可落户吗？

答：不行，由产权人商定其中一人可迁入（弃权方需写弃权声明）

78、若产权名字为一人，产权人的配偶死亡，过户交易收件时如何处理？

答：先提供死亡证明，产权人身份证、结婚证，若无结婚证，需提供体现夫妻关系的户口本。 然后到公证处作继承弃权公证，再做产权变更（时间为10个工作日），产权变更至继承人名下后再交易。

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继承弃权公证需准备的材料：直系亲属全部到场 产权人死亡证明 产权人单位开具的履历表 产权人户口所在地派出所出具的关系证明 所有继承人后口本

79、若交易时卖方有需要结婚证时不慎丢失的，夫妻双方的户口又不在一起，过户时要怎么办？

答：民政局开具婚姻证明或补办结婚证。

80、若卖方为公证委托办理手续，在收件时要提供什么材料？

答：《公证委托书》原件（公证书须体现夫妻关系）、受托人身份证原件复印件、受托人本人到场、委托人夫妻双方身份证复印件和结婚证复印件。

81、若卖方产权人为未成年人时，收件时卖方要提供什么材料？如何办理？

答：由监护人（监护人为父母双方）到场办理即可，先与所长预约，所长指定人员办理。提供监护人身份证及监护人与未成年产权人关系证明（户口所在地派出所出具）、结婚证、户口本同时须作书面笔录。

82、产权人做未成年人的名字可以吗？

答：一次性付款方式的产权可以办未成年人，监护人（父母其中一方）到场，提供关系证明。按揭付款方式的不能做未成年人名字。

83、有双证的房子，但土地证属集体土地的能够办理产权过户吗？

答：可以，但只能转让给同村的居民。

84、买新房时除了房价以外还有哪些费用？

答：契税3%（单价7000以上）、物业公共维修基金75元/平，以前（2006-20xx年按房价的2%），还有交易费3元/平，测量费1.2元/平，登记费80元，水电气闭路立户费从20xx年起由开发商承担（之前业主承担水立户1000元，电立户360和88元/平两种，燃气立户3000元，闭路300元），所以其实客户一般说二手房过户税费很多时我们也可以和客户说下购买新商品房时也是一样要交很多费用的。

85、办理土地证过户需多长时间？

答：从受理次日起22个工作日。

86、办理土地证过户需要准备什么材料？

答：产权人带身份证原件复印件、买方产权人身份证原件复印件、契税完税凭证复印件、买卖契约原件壹份（经房管局盖章和经办签字）、土地证变更申请表、新房屋产权证原件复印件、房东土地证原件。

注：现在其实可以在办理房产证是要求两证合办，新产权证在收件后5个工作日一定要准时补交复印件给土地收件工作人员。

爱心房产代理有限公司内部文件 林建新编

20xx年4月17日