房屋拆迁补偿安置协议书

甲方（拆迁人）：                 

乙方（被拆迁人）：               

甲方因项目建设的需要，甲方需将乙方的房屋及其附属物拆迁。为做好拆迁、安置工作，根据《合同法》、《土地管理法》的规定，双方本着平等自愿的原则，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议：

第一条  被拆除房屋基本情况

房屋所在地点：            村       村民组   号，具体界址：                                     ，房屋的结构为           

                       。

第二条  乙方家庭基本情况

第三条 房屋拆迁补偿采取房屋置换的方式，具体办法如下：

1、置换条件

乙方应保证所提供的房产及土地真实有效无任何争议，并向甲

方提供有效的法律证明文件。

2、房屋面积确定办法

根据土地证面积和实际测量面积确定，房屋面积为：     ㎡。

3、置换办法

根据确定的房屋面积，采用1:1的置换比例置换房屋。对于楼栋号、楼层以及几号室，采用抓阄办法决定。

第四条 乙方应于     年    月     日前搬迁原址并负责房屋使用人按期搬迁交甲方拆除。房屋使用人未按期搬迁的，视为乙方未搬迁。

第五条 乙方私自搭建的违章建筑或附属设施应在     年    月    日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有权拆除。

第六条 被拆迁的房屋以及拆迁后置换的房屋，均是建筑在集体土地上的房屋，不存在房产证办理问题。

第七条 乙方家庭的全部成员（18岁以上者）          等     人一致签字同意        作为乙方代表人，授权他（她）在协议文本和其它文件上签字以及相关手续的办理。甲方对乙方家庭成员中发生与拆迁房屋有关的分家析产、继续纠纷等，一律不负责任。

第八条 违约责任

甲乙双方任何一方违约，违约方应向对方支付违约金       元。

第九条 本协议未尽事宜双方另行签订补充协议，补充协议同本协议具有相同的法律效力。

第十条 本协议在履行过程中，如发生纠纷，可协商解决，协商不成，向甲方所在地的人民法院提起诉讼。

第十一条  本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力。本协议自双方签字认可时生效。

甲方：                       乙方（授权代表）：

20  年  月  日               20  年  月  日

 

第二篇：房屋拆迁

房屋拆迁谈判之我见因地方政府土地财政和国内城市化进程的需要，拆迁成了当今社会非常普遍的现象。在拆迁谈判中，因拆迁人有政府背景往往是谈判中强势的一方，而被拆迁人则是弱势一方。尽管如此，被拆迁方还是可以通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。谈判技巧和水平的高低会极大地影响到拆迁的补偿金额，其差距之大非亲历者有时难以置信。目前，港闸区“万顷良田”拆迁工程涉及千家万户，对绝大部分农户来说，事关重大，影响长远，因此，被拆迁户与拆迁公司和地方政府的谈判，就是一场利益的博弈。由于我国房屋拆迁补偿与安置大多数是通过协商方式，最终达成了协议。其间，要经历漫长的思考、选择、商谈的过程，谈判技巧事关利益得失，也涉及谈判效益。本文围绕被拆迁人如何与拆迁人和拆迁公司进行谈判谈谈自己的看法：一、什么是房屋拆迁谈判房屋拆迁谈判就是拆迁人和拆迁公司与被拆迁人、房屋承租人之间，或在拆迁管理部门（港闸区“万顷良田”拆迁工程是地方政府）组织下，就有关拆迁补偿安置事项进行协商，寻求利益平衡点。具有以下特点：1．拆迁谈判是一项政策性、专业性十分强的活动；而被拆迁户缺少的正是对拆迁政策的了解和掌握。2．拆迁谈判是拆迁程序中非常重要的组成部分，非经谈判不得裁决和强制执行；目前中央规定，强拆已经不允许了。3．拆迁谈判周期一般比较长、次数相对多，时常经反复协商最终达成协议；但目前港闸区“万顷良田”拆迁工程涉及千家万户，拆迁量巨大，因而来势凶猛，推进力度极大，谈判时间较短，好多被拆迁户在强势面前显得无主见、无办法，即无能为力，被迫匆忙签字的大有人在。4．拆迁谈判既有拆迁人与被拆迁人自愿谈判，更多的是在拆迁管理部门（港闸区“万顷良田”拆迁工程主要是地方政府）牵头下形成的调解与谈判。5．拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程，包括裁决受理后乃至诉讼程序中，均存在着拆迁协商的可能性。二、目前拆迁谈判出现的问题1．被拆迁人利益受损现象比较普遍。因被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案，在更合理的结果还未出现时，被拆迁人在强势之下稀里糊涂地同意签定协议了。笔者称之为吃了暗亏，有时甚至吃了大亏，形成这一结果当然是多方面因素导致的。2．部分被拆迁人漫天要价，一再错过机会，对立情绪严重，导致拆迁人采取强硬措施，或动用法律程序，裁决或判决结果让被拆迁人非常失望，双方都耗费大量的时间和财力、精力。3．个别人自认为有一定社会关系，可以摆

平拆迁利益，岂不知，在政府需要土地花钱拆迁时，哪个愿意多掏钱给你呢? 多掏钱不是拆迁人利益减少就是拆迁公司利益减少，他们是不会这样做的。因此，忽视规则，自以为是，反而达不到目的。当然,如果有至亲好友直接负责拆迁，这样的关系还是很有用的，因为1900元于2300元，中间的灵活性可见而知。4．即便谈判达成一致意见，也是签订的不完整的协议，往往是被拆迁户先签字，拆迁人后填补偿金额及其安置面积等其他内容，合同漏洞百出，被拆迁人要想维权其实十分困难。这种谈判本身就是一次不公平的交易。房屋拆迁谈判之我见三、拆迁谈判技巧笔者本人就是被拆迁人，也为其他被拆迁人出过主意，想过办法，在总结双方的特点和心理特征后，提出如下参考意见：（一）收集信息，了解政策第一，信息有助于我们“知己知彼”，增强谈判的实力和信心。拆迁谈判应收集的信息包括：1．该地段为什么要拆迁？按照规划，拆迁之后该地段作何用途？如何补偿？要知道，区位不同，拆迁补偿的系数是不同的。港闸区“万顷良田”拆迁工程的补偿，由于区位的因素，楼房每平方米基准价在1900元—2300元之间，平房每平方米基准价在1700元—2000元之间，但拆迁户得到的补偿基本是基准价的下限。按规定享受安置面积的安置房或按产权证享受拆一还一的安置房，每平方米的基准价为1420元，不包括层次费。因套型原因而靠方，每平方米为2220元，但每个拆迁户最多不得超过10平方米。2．拆迁人是谁？是否有拆迁许可证？动迁服务机构是谁？（知彼）如：如皋市“万顷良田建设工程”建新区20xx年第二批次建设用地就有江苏省苏政地【2011】5302号批文，国土资源部都公示在网上。不过，在这些方面顶真估计难度很大，胜算很小。记住：港闸区“万顷良田”拆迁工程的拆迁主体是地方政府，而不是拆迁公司，拆迁公司仅仅是谈价、压价的工具。3．对方谈判人员的组成情况如何？谁是主谈人？他们的职务、背景、性格、爱好如何？（知彼）对于这一点，一般的农村村民拆迁户要真正了解情况确是很难很难的。4．拆迁的评估机构是谁？如果已经做了评估，如何拿到评估报告？（知彼）这一点比较容易做到。5．评估报告哪些地方较合理？哪些地方可以要求重新评估？是否有财产被有意无意地漏评？（知己）其实，对这些内容主要抓住大的方面，因为拆迁补偿是以你的产权面积整体捆绑计算的，虽然评估时一样一样给你列举出来，一样一样地开列单价，其实，结算的时候是不可能这样计算的。6．拆迁人或服务机构的工作程序

和内容是否合法？如有违法，向谁申诉？（知彼）但一般人——拆迁户很难了解这些情况。7．公告的搬迁最后期限是什么时候？（知彼）现在的“万顷良田”拆迁人和拆迁公司都希望你早点签字，尽快拆迁，给你奖励6000元或4000元，其实这钱都包含在补偿总额之中。第一批拆迁192户，在一周之内都拆了，而且都拿到了所谓的6000元奖励。相信吗？8．是否已经有别的拆迁户已经达成拆迁补偿协议？补偿金额是多少？他们的谈判有何得失？（知他）不过，拆迁人和拆迁公司都对已经签字的拆迁户说：给你的补偿价是最高的，请你不要告诉别人。但只要有人缘，还是不很困难的事。第二，拆迁是政府的行为，了解拆迁法规就特别重要。要查询和检索最新的拆迁办法和相关条例，有的时候，拆迁人会用过期的法规来哄骗被拆迁人（但我们南通市和港闸区正在实施的有关拆迁政策、法规和评估体系也都是以前的，与现在的建材等物价上涨也不吻合，只是在评估的基础上作适当的上浮）。拆迁谈判与其它谈判有许多共同点，但必须在懂得补偿安置法律政策基础上才能知己知彼，不畏权势，不错过时机，追求利益最大化。了解拆迁有关政策和规定，有助于在谈判中掌握主动权。如：1． 20xx年1月21日温家宝总理签署的中华人民共和国国务院令《国有土地上房屋征收与补偿条例》；2．20xx年10月23日江苏省人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过的《江苏省城市房屋拆迁管理条例》；3．20xx年1月27日南通市人民政府第1次常务会议审议通过的《南通市城市房屋拆迁管理办法》（通政发［2003］16号）；4．20xx年2月20日南通市房产管理局、南通市物价局、南通市国土资源管理局印发的《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》（通房(2003)17号）；5．20xx年5月8日港闸区人民政府关于印发港闸区农民集中居住区建设管理暂行办法的通知《港闸区农民集中居住区建设管理暂行办法》（港闸政[2005]032号）。当然不止这些，还有其他的相关拆迁政策和法规，要力求了解清楚。（二）找准目标，合理定位。这是谈判的最基础的工作，恰恰又是难度最大的一件事，要求过高，脱离实际，必将适得其反；要求过低，担心吃亏还被别人笑话。所以，选择一个最好的方案和底线很重要、很关键，这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识，如房产为居住，市场价值40万，加上搬迁费、过渡费等45万，这就是谈判尺码，上下浮动，货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认

识，追求更大的利益，在适当时候，再让步靠拢。被拆迁一方不宜过早亮出己方的谈判目标和报价，过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”，会毁灭对方通过谈判解决问题的希望，其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段，有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。这一目标应该是有理由支撑的，也就是被拆迁人的要求和报价应该是有理由的，是有一定事实依据的房屋拆迁谈判之我见（六）抓住核心，有理有据。古人云：“知己知彼，百战不殆。”居民户的被迫拆迁无疑是和平年代的“战争”。而这场战役的双方是不对等的，被拆迁的一方是个体作战，属于散兵游勇，而拆迁的一方是兵团作战，应该是机械化军队。就一般情况而言，拆迁人员尤其是拆迁小组的领导，他们熟知法律法规，熟知拆迁政策，熟知每一户的具体情况，在谈判过程中，他们会在小的方面征求你的意见，分散你注意力，比如说，附属设施有没有遗漏啦，有什么地方评估不准确啦？等等。而对于每一个被拆迁户而言，该如何说，该如何做，每一个项目、每一句话，都要进行认真的考虑，认真的安排，这如同战争之前的部署，战略上要藐视…，战术上要重视…。被拆迁者应该知道，拆迁的最后补偿价值，是以你的房产证产权面积多少及附属物的多少来确定的，而附属物主要看大的方面，因为它对每平方米的补偿价格有直接影响，其他的小的东西基本没有什么作用。谈判时，要抓住核心问题，如产权证所确认的面积，房子的结构、外部包装、内部装修，与已经签协议的拆迁户的差异，家庭人口结构，应该安置的住房面积等等，要有理有据，才能立于不败之地。（七）善抓弱点，寻求突破。掌握证据，抓住拆迁集团违法违纪把柄这实在很简单，一抓一大把。不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。胆子好大的！首先，拆迁单位必须拿出五项文件：一、建设项目批准文件；一般由地方计划委员会批准立项。二、建设用地规划许可证（附红线图）；一般由地方城市规划行政主管部门核发。三、国有土地使用权批准文件；一般由地方土地行政主管部门颁发。四、拆迁计划和拆迁方案；是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。五、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户，一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。（有这样胆子的拆迁户可能不多

，尤其农村村民户，即使有这个胆量，要实现也是非常困难非常困难的）。其次，抓住要害：“公平”、“公正”、“公开”，尤其是“公开”，大家都知道，他们每签一户协议，都要告诫被拆迁人：你的补偿是最高的，不要告诉他人。而事实上，他们是不愿也不敢公开，抓住关键弱点，可谓一招致敌。告诉他们，你们支持拆迁，但反对违法拆迁，一定要把违法问题理顺才可以进行。记住：永远不谈补偿问题，决不可以。只谈他们的违法乱纪问题，告诉他们，名不正则言不顺。一定要他们解决所有违法乱纪（不违法乱纪，怎么搞拆迁）后才谈拆迁。一定要逼他们主动和你谈条件，不满意永远和违法拆迁做斗争，绝对要自己不先谈条件。笔者发现，采用此种方法，为被拆迁人实现了出乎意料的效果。这要有时间，有精力，有办法，有支撑，还要有胆量，有计谋。（八）注意技巧，耐心和气。俗话说：和气生财啊。谈判时，要笑脸相迎，茶照倒，烟照发，甚至供应水果点心，但不可生气，千万不要生气。作为被拆迁户，在耐心和气的前提下，首先是皮要厚、嘴要勤、会耍赖。其次是要有“良好”的心理素质，在拆迁博弈中，要做到大风面前不弯腰，天塌下来撑得住，遇事不慌乱，要能坚持到最后一分钟。记住：坚持就是胜利！但不能脸霸、嘴凶、蛮横；要文斗，不要武斗；要法斗，不要狠斗；要智斗，不要力斗！要知道绝对正确的拆迁之上还有一个绝对正确的人道主义。要给对方压力以获得最大的经济利益或其他利益。不过见好就收，戏不能演过头。老百姓和拆迁利益集团的斗争一直血光不断。跳楼、自焚、服毒、斗殴、上访、拦车、示威、静坐、绝食、阻断路桥、冲击国家机关……不一而足！上访示威，但成本太高，影响不好（有碍政府和领导的形象）；自杀壮烈，但代价太大，效果不大（用拆迁公司老总的话说：大不了出钱）。暴力反抗，拆迁集团人多势众，且有黑白（所谓“白道”更可恶）协助，明摆着是吃亏。尤其不可以采取阻断路桥、冲击国家机关等手段。因为这是卑鄙的利益集团最希望出现的情况。一旦如此，他们即可将简单的拆迁经济事件上纲上线到治安事件，甚至作为政治事件，顺理成章地通过他们掌握的一部分国家机器轻而易举地将被拆迁户“名正言顺”“合法”解决。记住：要达到目的有时不可以用直接手段，间接手法更有效，这就是有点像36计中的“围魏救赵”。拆迁谈判不是一蹴而就的事情，不可能一次就解决了，每次谈判后，我们都要总结谈判中对方和自己的言辞在什么地方有道理，在什么地方不合法

，尤其是拆迁主体在谈判中暴露的问题，在下一次谈判的时候，就可以增加自己谈判的砝码。本人有谈判的亲身经历和切身感受，深知房屋拆迁谈判中的奥妙，我写作本文目的：首先是为那些拆迁户们提供一个谈判的参考，但愿他们在拆迁谈判中尽量不吃亏或者少吃亏，而不至于损失惨重；其次也想为完善我们地方政府在现行的拆迁方面的做法，尤其是法律法规做出一点小小的贡献。毕竟，对中国来说，只有真正依法拆迁了，才能真正做到“公平、公正、公开”，到那时，拆迁过程中就不再存在或很少存在钉子户了，就能心平气和的进行拆迁谈判和开展拆迁工作了。这也是本文的写作初衷和写作目的，也只有做到这样，我们的政府，乃至我们的党，才能实现真正意义上的代表最广大人民群众的根本利益这一宗旨。在此，我结合自己的谈判经历和拆迁过程，写下此文，其中也引用了一些网友的观点，限于自己的知识水平和初次的拆迁体验，有些想法、看法难免天真，对法律、法规的认识难免有误。敬请指正！涂鸦之作，仅作饭后笑料。