汤山国际温泉城宣传片策划方案

策略分析：汤山位于古韵南京中山门以东约28公里处，有着得天独厚的自然优越生态和独特地理区位，汤山国际温泉城本着“沐汤之泽，以山为幕，以水为形，城为景生”的中心理念，旨在打造世界一流，亚洲首位的温泉休闲城。

影片功能：配合行销，用于展览、目标人群演示、宣传等各种场合，以展示其优越性，突出功能性优势，扩展知名度，提升形象影响力，从而达到促进销售的目的。

表现策略：基于上述分析，如何在准确、全面的表达汤山国际温泉城的目标、实力、品牌等内容的基础上，做到表现内容重点突出、结构清晰、情节合理而又具有时尚性、现代感，应该是我们的出发点和终极目标。

定位：国际化首席温泉休旅城

项目概况：

项目：汤山国际温泉城宣传片

片长：8分钟

制作方法：视觉部分高清实景拍摄，根据创意需要后期三维特效合成；部分画面纯3D动画制作，宣传和创意重点动态字幕提示。听觉部分根据创意需要定制音乐，专业配音解说。

制作周期：约   天

色彩搭配：

       画面主色调选用绿色，给人以自然、生态、活力、希望等不同的联想，为本片赋予灵魂，突出汤山国际温泉城的形象。绿色在色相里头属于冷色调子，这为全片较色清晰感受带来一定视觉享受。

在实景拍摄中适当运用橙黄色和红色，形成对比,橙黄色和红色都属于暖色调，容易引起视觉兴奋,诱发观众的联想,表达情感、制造气氛。作为主画面的补色, 使得画面有起伏、有活力，突出重点、虚实结合，为本片赋予电影胶片式效果，为全片不同镜头较色提出良好的色彩。

创意方案：

创意主题：美善之地 形象汤池

创意阐述：在当今中国迅速崛起，经济飞速增长的大形势下，越来越多的人群倾向于工作之余的大量休闲度假旅游活动，在如今旅游休闲度假业沸腾的热潮中，汤山如一股清流萦绕在古都金陵的山水之间。上善若水，至善至美。本片旨在推广汤山国际温泉城品牌形象，在片中对汤山国际温泉城的自然生态优势、文化底蕴、面积规模、规划优势、产业优势、功能性优势和艺术相结合，运用逆向思维表达形式，彰显生态、人文和创新独特的休闲体验，打造高端会议展会，创意产业和人居经济发展方向的国际化首席温泉休旅城。

影片架构：

片头引子：美善之地 形象汤池

以时代的发展，旅游业的壮大和人们对休闲度假的日趋重视为背景切入，引入汤山国际温泉城

第一章：不止是山

本章以山为名引入，介绍汤山国际温泉城的背景发展，历史人文，承上启下，山中有泉

第二章：不止有泉

本章承接上章泉，以温泉带入，介绍汤山国际温泉城的温泉旅游板块、城市功能板块、国家地质公园板块、汤山古镇板块。城依泉建

第三章：不止为城

本章承上章城介绍汤山国际温泉城的城市功能性和产业优势，从侧面烘托汤山国际温泉城不止是供人们温泉享受，更是一个集生态、人文和创新独特的休闲体验，高端会议展会，创意产业和人居经济发展为一体的现代服务集聚地。提升汤山国际温泉城形象的国际影响力。

片尾：山中有水为泉，依泉而建谓之城

 

第二篇：广东龙山温泉度假酒店策划方案研究.

西南交通大学

硕士学位论文

广东龙山温泉度假酒店策划方案研究

姓名：范丽花

申请学位级别：硕士

专业：工商管理

指导教师：谭德庆

20100301

西南交通大学硕士研究生学位论文第１页

摘要

温泉度假酒店正在日渐成为人们喜爱的休闲场所。随着经济的发展，人们的生活水平也随之提升，对度假酒店的需求有增长的趋势。广东作为对外开放的前沿，是度假酒店投资方涉足的重要区域。本文就是针对广东佛冈昌川物业有限公司计划在清远市佛冈县建造的高端温泉度假酒店项目——广东龙山温泉度假酒店，提出的策划方案研究。

文章首先分析了项目所在市、县、区的地理位置，在第二章中对高端旅游度假市场进行了介绍，重点剖析了项目周边六家同类酒店和国内外五家高端度假酒店的情况，通过对这些酒店的特色、星级、餐厅客容量、会议室容量、房型配比、停车场、配套设施等多方面的对比分析，提出酒店定位为：建造岭南特色的高端休闲温泉度假酒店，以全泳池别墅，配合天然温泉泡池、ＳＰＡ、香熏，将酒店打造成人们出行的旅游目的地，而不是其他旅游地的附属配套设施。

根据这个定位，文章在第二章和第三章中结合行业经验，对龙山温泉度假酒店的经营理念、经营策略、以及宣传、销售策略进行了论述。并在第四章中对酒店的规划布局、建筑主题风格、装修风格等方面也提出了建议，最后对投资方最为关注的投资回报情况，在第五章中以报表的形式进行了分析。

本文立足于酒店行业本身展开探讨和研究，是龙山温泉度假酒店动工前期决策的参考，对参与该项目的建筑师、室内设计师、园艺设计师、施工单位和酒店经营者均具有一定的参考价值。关键词市场定位；营销策划；规划布局；方案研究

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Ａｂｓｔｒａｃｔ

Ｎｏｗａｄａｙｓ，ｈｏｔ—ｓｐｒｉｎｇｒｅｓｏｒｔｈｏｔｅｌｈａｓ

ｂｅｅｎ

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西南交通大学曲南文通大罕

学位论文版权使用授权书

本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权西南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。

本学位论文属于

１．保密口，在年解密后适用本授权书；

２．不保密囤，使用本授权书。

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学位论文作者签名：赫

日期：匕日导老师签名．ｈ哩咖叫知一‘?－、日期：１撇…

西南交通大学硕士学位论文主要工作（贡献）声明

本人在学位论文中所做的主要工作或贡献如下：

此论文是项目组共同完成的，项目组由４人组成，本人是项目组的负责人，参加了该论文中龙山温泉度假酒店的项目洽谈，．市场调研、方案初稿和最终定稿的全程工作，项目组其他同事所做的工作，在致谢一章中均有指出。

本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作所得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均己在文中作了明确说明。本人完全了解违反上述声明所引起的一切法律责任将由本人承担。

学位论文作者签名：苗翻始日期：７咖，６，１

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第１章

１．１方案研究的背景绪论

随着广东经济的发展，对内对外商务活动日益频繁，作为经济发展配套的酒店也随之如雨后春笋般在广州市和省内各地市建造起来。大众生活水平的整体提高，休闲度假市场的需求，也催生了越来越多的度假酒店的诞生。广东某房地产商在清远市佛冈县拥有了一处占地面积２０多万平方米的土地后，成立了佛冈县昌川物业有限公司，计划利用这块土地中的一部分，建造一家中国数一数二的温泉度假酒店，龙山温泉度假酒店策划方案研究就是应此需求而做的。

１．２方案研究的实际意义

本文对龙山温泉度假酒店的整体方案给予了论述。从外观设计、室内装修、功能布局要求、市场定位、竞争对手分析、经营理念、营销策略、投资回报、机电给排水系统等等方面，均从酒店行业的角度给予了专业的意见。

本论文是佛冈昌川物业有限公司投资决策前的参考。也是该酒店的建筑设计师、室内装修设计师、景观设计师、园林工艺师等工作时的参考。将随着项目的推进与地方政府、投资方、规划师、建筑师、室内设计师、园艺设计师、施工单位和酒店经营者等相关方面一起研究完善，共同实现投资方的设想。

１。３研究方法

本文的研究立足于酒店行业实践本身，以多年从业经验并结合理论指导融汇而成。以传统经验主义、实证主义的演绎、归纳、比较方法为基础，借鉴同行业酒店的成功之处，从中汲取精华，推陈出新，并结合实地调研等方法，运用了酒店业客房、＋市场营销、机电工程、财务预算等等方面的知识，将整合创新后的思路融汇贯通到本策划方案的研究之中。

１．４项目区域位置分析

清远是一座年轻而充满魅力的城市。１９８８年１月７日，经国务院批准设立清远地级市，同年２月２８日正式挂牌。清远现辖清城、飞来峡两区及佛冈、连山、连南、阳山、清新五县，并代管英德、连州两个县级市。总面积１．９万平方公里，总人口３８７万，是广东省地域最大的地级市。清远市位于广东省的中北部，被喻为“珠江三角洲的后花园”。它南接广州、佛山，

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北联湖南，东至韶关，西邻肇庆、广西，是珠三角与粤北山区的结合部，也是岭南通往中原的重要纽带。随着公路网建设的日益完善，全市已形成了以京珠高速、广清高速为主骨架，１０６、１０７、３２３国道为主干线，京广铁路为主动脉，大、小北江为主航线的四通八达的交通网络，与珠江三角洲发达地区联成一体。从清远市区出发，３０分钟车程到广州、６０分钟车程到佛山、９０分钟车程到深圳，全市已经完全融入珠三角“一小时经济圈＂，成为接纳港澳台和珠三角辐射的最前沿。

清远市位于北回归线北侧附近，属亚热带季风气候，山清水秀，环境优美，其独特的地理位置、奇特的地形地貌，孕育出个性鲜明的高山峡谷、河流湖泊、原始森林、溶洞温泉等奇特景观以及古朴的瑶、壮民族风情，这些充满天然气息的生态旅游资源，给渴求回归大自然的现代人提供了一个悠闲的好去处。清远于２００２年就荣获“中国优秀旅游城市”称号，近年更相继荣获“港澳及海外华人眼中最具魅力的休闲度假之都”、“中国宣居城市”、“中国生态休闲旅游城市”等称号。

清远的温泉资源得天独厚，经中国矿业协会勘察，位居广东之首。在清远旅游业中，温泉的地位举足轻重。“清新”则是全国首个温泉类４Ａ级景区，清远温泉和漂流被评为“欧洲人最喜爱的中国景区”，清远更获得了全国首个“中国温泉之乡”称号。温泉旅游已成为清远、乃至整个广东旅游业中名副其实的拳头产品。２００７年仅温泉旅游一项，全市全年接待游客达４００多万人次，旅游收入近１３亿元人民币。２００８年，清远市接待游客１４８８万人次，旅游总收入５６．２６亿元，占全市ＧＤＰ的８．６％。２００９年清远市的旅游业以“中国生态旅游年”为主题，以实施国民旅游休闲计划为契机，大力走出去宣传推介，使清远旅游更上一层楼。全年接待海内外游客超过１８５０万人次，与上年同比增长２４．３３％；实现旅游总收入约７５亿元，与上年同比增长３３．３１％。

１．５项目周边环境概述

佛冈县是清远市所辖的县、区之一，总殛积１３０２平方公里，总人口３ｌ万人，位于广东省中部，珠江三角洲边缘，与广州从化、韶关新丰、清远英德和清远市清城区毗邻。县内１０６国道、京珠高速公路贯穿南北，省道、县道四通八达，与广州白云国际机场、京广铁路、清远火车站均在－－ｄ，时车程范围内，具备优越的交通条件。

佛冈县名胜古迹众多，人文景观丰富。拥有风光绮丽的黄花湖旅游风景区、独领风骚的观音山自然保护区、雄伟挺拔的独凰山、奇险的黄花石寨、新兴的石联旅游度假区、

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大庙峡人文历史风景区，还有西周古窑、唐宋古道、春秋时期的青铜剑等多处历史文化遗迹。佛冈县还储藏着丰富的地热温泉资源。优越的自然条件为发展悠闲度假旅游准备了充裕的物质基础。

随着资源优势的日益凸显，佛冈的旅游发展前景引起了外界的关注。近年，县委、县政府更确立了“工业强县、旅游旺县”的发展战略，大力打造以山水景观为主题、休闲度假为特色的郊区旅游品牌，形成了以汤塘、石角、高岗为旅游发展中心镇，以温泉、漂流、自然风光、古村落特色民俗文化为重点内容的开拓模式。全县上下掀起了旅游产业投资、开发的热潮，国有、民营、外资等众多投资商纷至沓来。

２００７年，佛冈全县生产总值达到６２亿元，人均生产总值突破２万元，进入全省６７个县、市的前十名。２００８年，该县生产总值达到为７９．３亿元。比上一年增长了２０％以上。２００９年，全县实现生产总值８８．９亿元，增长１９．１％，人均生产总值增长１６．８％。经济发展呈持续向好趋势。

２００９年，佛冈旅游业在创建旅游强县中提升了发展水平。当地政府正在推进国际健康养生旅游示范基地建设，为做强做大旅游业创造了更加广阔的发展空间。

１．６项目所在地介绍

本项目位于清远市佛冈县龙山镇，紧邻１０６国道和京珠高速公路，距离京珠高速汤塘出口７公里，距离广州市区１．５小时车程以内。，

项目所在地是有名的生态农保区，有着肥沃的土地、充足的降雨量和丰富的森林资源，生态农作经验丰富，农产品富足，近年已发展为生态无污染区。经地质局勘探结果显示，这里还蕴藏着水质优良的地热温泉资源，为发展温泉度假旅游提供了优良的先天条件。

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本项目地理位置的最大优势是位于珠三角“－－，ｊ，时经济圈”内，便利的交通为发展旅游度假提供了有利条件。不足之处则是项目周边没有什么特别吸引人的旅游资源。因此，本项目的设计必须要有过人之处，要能成为人们出行的旅游目的地，而不是旅游地的附属配套设施。图Ｉ—ｊ项目所处的区域位置巨

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第２章项目市场定位及经营理念

２。１中国高端旅游度假市场概况

中国改革开放３０年，地方经济保持了良好的发展势头。国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增多。据２００９年４月《世界企业家》报道：胡润在上海发布其第一份《财富报告》，显示目前全国千万富豪人数已经达到８２５０００人，其中亿万富豪达５１０００人。除中国香港、中国澳门和中国台湾外，全国３１个省、自治区和直辖市中，北京有１４３０００名千万富豪，排名第一，广东省排名第二，有１３７０００名千万富豪，排名第三的是上海，千万富豪有１１６０００名。｛２００９胡润财富报告》显示，北京、广东、上海三地千万富豪人士占全国数量的４８％。全国每ｌ万人中有６人是千万富豪。在北京，每１万人中有８８人是千万富豪，每ｌＯ万人中，有５４人是亿万富豪：在上海，每１万人中有６２人是千万富豪。

当全球经济还没有走出金融危机的困扰时，中国奢侈品市场却显示出惊人的购买力。据《世界奢侈品协会官方２００９－－２０１０全球年度报告》称，中国奢侈品消费总额己增至９４亿美元，全球占有率达２７．５％，居奢侈品消费亚军。

随着这些处于金字塔尖的富豪群体的日渐壮大，高端消费市场也已逐渐成型并迅速膨胀。颇具影响力的胡润百富榜，针对中国富豪的生活方式做过一项调查，结果显示：旅游才是中国富豪们最喜欢的休闲方式。“对于整日里忙于商务的中国富豪来说，旅游能让其远离尘嚣，得到真正的身心放松。”

高消费人群追求的是“非物质奢侈品”：健康的身体、悠闲的时光、独特的生活体验、艺术和文化、清新的空气的水，这种种追求可以在度假中一一体现。这种度假方式，是一种被定义为“新奢侈主义旅游”的度假概念，所催生出的奢华旅游市场，正是旅游产品市场中的奢侈品。

与以往传统意义上的“奢侈”不同，新奢侈主义旅游不提倡盲目追求高价和张扬，而是更加注重品质和个性，讲求独特的旅游体验和文化品味，是物质与精神的双重享受，是体现人生自由的美妙经历。

这样的旅游必须是尊贵的、悠闲的、舒适的、深刻的、个性的，当然，这一切都离不开丰厚资金的支撑。携程、艺龙、快乐ｅ行等在线商旅企业，显然已经注意到这块新上的客户群体，尽管这部分客人的比例较少，只在５卜１０％之间。兴而潜力巨大的市场，纷纷宣布进军高端旅游度假市场，目标客户是年收入在６０万元以

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适应这种高端消费需求的度假产品则是面向窄众市场的塔尖型度假产品。目前，世界上奢华旅游的提供者多是大型国际连锁豪华酒店集团、独立豪华酒店、高尔夫度假地、森林、海湾、温泉度假地、保健疗养地、航空公司头等舱、私人飞机、豪华邮轮公司等，此外还包括境外狩猎、潜水、太空游、探险游、以及蜜月专场等高级旅游体验项目。

遗憾的是，在国内奢华旅游市场还只处于起步阶段，目前能满足这种高端消费需求的度假产品更是为数不多，每年迅速递增的中国富豪们多数时候也只能选择走出国门。可见，高端旅游度假产品在国内存在着广阔的增长空间。

２．２项目周边主题度假酒店情况简介

项目周边地区由于储藏着丰富的温泉资源，自上世纪八十年代以来，以温泉度假为主题的集住宿、餐饮、娱乐于一体的综合型度假村，如雨后春笋般发展起来。在汤塘镇黄花湖风景区内，就先后引进了好世界酒店、丽湖山庄、白云温泉山庄、白云机场温泉度假村、樵春山庄、颐和温泉度假山庄等项目，形成初具规模的旅游度假产业群——黄花湖温泉旅游度假区。除颐和温泉度假山庄外，大部分都是上世纪九十年代的产物，规划上比较零散，设施也相对简单，服务标准、管理水平只停留在二、三星级的水平。

随着消费水平的不断提高，人们对旅游度假的品质要求也不断攀升，讲求旅游体验的休闲度假需求市场越来越大。近年来，较高档次的主题度假酒店陆续出现，并且经营情况一片向好，占据了越来越多的市场份额。本策划方案中筛选了项目周边地区几家具有代表性的高档主题度假酒店作对比介绍，它们是：

１、十字水生态度假村

２、金叶子度假酒店

３、森波拉温泉酒店

４、御临门温泉度假村

５、望谷温泉度假村

６、崴格诗温泉庄园

通过后面的分析会发现，在龙山酒店周边地区的主题度假酒店，基本上以温泉为主题，定位高档、私密的ＳＰＡ则相对欠缺。

２．２．１十字水生态度假村

十字水生态度假村是中国首家顶级生态度假村，位于广东省龙门县南昆山国家森林公园内，因酒店范围内有两条小溪十字相交而得名。

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度假村按国际白金五星级标准建造，占地２５００余亩，由来自美国、’英国、澳洲、哥伦比亚共六名国际知名设计师和中国生态旅游、建筑、景观等专家精心雕饰而成。度假村于２００６年１２月开业，拥有莲园别墅、篱园别墅、河畔别墅、浣溪别墅，共４８间客房。潇雨随风，竹影婆娑，依山傍水的别墅、别院，彰显着传统的客家文化特色。身处山林应对风景，春水活泼、夏荷清廉、秋篱结果、冬竹静谧。房间内的织品均为印度传统手工制作，配合自然景色，给客人清新的心情。房间景致各异，吊脚楼的别墅可仰观苍翠山林，客家民居式的别墅、别院则可俯瞰碧水溪流，房间内景观各异的小院落，让私享空间更宽更广，露天的浴缸更让人体会天人合一的美妙。

２．２．２金叶子度假酒店

金叶子度假酒店位于增城市自水寨风景区内，是一间以巴厘岛风情为设计主题的五星级标准度假酒店。酒店于２００７年初开业，拥有２２２间客房及１０间庭院式别院度假屋。

酒店设计提倡绿色环保，以配合周边大自然生态为主要构思元素，格调简单而高雅舒适，选用大量天然石材及木材，务求与自然融为一体。每一房间均为背山面田园风光而建，并强调休闲、舒适的度假氛围。

酒店的温泉区分为日本温泉、浪漫温泉、石板浴池三个主题设计区，泳池、温泉、水疗、按摩、健身、含蒸气室及桑拿室的更衣室等设施一应俱全。

２．２．３森波拉温泉酒店

森波拉温泉酒店是香港新信集团按五星级标准投资兴建的温泉主题度假酒店，以羊角山原始优美的自然风光和森波拉璀璨独特的入文景观为特色。建有客房２６０余间，环境幽雅的温泉别墅２８栋，独具特色的森林驿站２４间。酒店于２００７年１０月全面开业。

纯手工制作的工艺品点缀着雅致的房间，筒朴耐用的家具渗透出原始的气息，宽敞明亮的阳台驾驭于繁茂的丛林，感受奢华与简约的平衡点。

森波拉火山温泉，在羊角山原远古火山遗址的基础上复原了活火山喷发情景，火山温泉依山而建，占地１２０余亩，融汇动感区、竹林区、香花区各类特色温泉浴池７０余个。２．２．４御临门温泉度假村

御临门温泉度假村位于河源市紫金县，占地６万平方米，是～家按五星级标准建造的高级温泉度假村，景区按国家４Ａ标准规划，以巴厘岛风情和客家文化相结合为建筑设计风格。

西南交通大学硕士研究生学位论文第８页

度假村拥有豪华酒店客房、巴厘岛式别墅客房共３００多间，其中包括５０栋别墅，有近半数的客房拥有私密浪漫的温泉池，足不出户就能享受到１００％天然温泉水的呵护，甚至连沐浴的热水也是纯正的天然温泉水。酒店其他设施还包括有中、西餐厅，会议、宴会中心和健康中心。

温泉区在九和温泉的基础上建造，温泉出水口温度高达８６℃，含有丰富的矿物质和微量元素。温泉共分为河中温泉、田园温泉以及山地温泉三个区，有温泉池６０余个。２．２．５望谷温泉度假村

望谷温泉度假村位于山清水秀、风景秀丽的从化市温泉镇，占地２７００亩，是广州市乾基实业有限公司投资近８亿元人民币，按国际五星级标准兴建的巴厘岛风情温泉度假村酒店。度假村于２００７年２月开业，拥有别墅客房共１０Ｉ间。

度假村采用园林式建筑设计风格，整个商务客房区域被泳池环绕，让客人可从房间阳台直接畅游泳池，别具特色。每问客房、每栋别墅均体现着浓郁的巴厘岛风格，小花园中全部配有一个露天的温泉泡池，让客人在阳光下也可尽享私密空间。

而酒店配套的养生ＳＰＡ、中华医学的养生经典——汉医馆，都给城市人周末的休闲、放松提供了上佳的选择。

２．２．６崴格诗温泉庄园

位于从化市良口镇盘溪村境内的崴格诗温泉庄园，于２００８年１１月开业，距离广州市区８０公里，占地６０００亩。酒店以欧陆式苏格兰风格为主，主推具有生态庄园特色的温泉项目。庄园内保持原生态环境，青山碧水、欧陆风情，从高处眺望，宛如一座中世纪的城堡点缀在崇山峻岭之间，气势磅礴，雄伟壮观。是从化养生谷整体规划中，唯一拥有果林资源优势的项目。

温泉庄园群山环绕，有百亩大型果园，引进了澳大利亚、东南亚的数十种水果。

客房设计充满欧洲小镇旅馆的风情，阳台设有浴缸，让您在沐浴的过程中也能欣赏窗外的自然风景。躺在床上也可放眼整个庄园，屋在景中，景在屋中，不但可尽赏群山叠翠、原生态的自然风光，还可以聆听潺潺泉水的流水声。

酒店有３７座自然生态的室外温泉池，与周围绝美美景融为一体，更有国内独一无的古堡温泉、碳桑拿。

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西南交通大学硕士研究生学位论文第１１页

２。３国内、国外高端度假酒店个案介绍

２．３．１丽江悦榕庄

悦榕度假酒店集团是全球顶级的度假酒店品牌，旗下位于滇西北的丽江悦榕庄于２００６年３月开业，被喻为“中国最贵最美的度假酒店”、“国内度假村的金字塔顶＂。

酒店倚傍在风景迷人的玉龙雪山脚下，拥有独一无二的高原风光和少数民族风情。酒店的特色在于其建筑风格既沿袭了悦榕品牌的优雅浪漫，又把纳西风情的建筑特色融汇其中，内部则是五星级的现代化酒店设施。

酒店一期建有４０栋花园别墅，１４栋泳池别墅及１栋总统别墅。５５栋纳西式的别墅均朝东北向，宾客在房间内即可欣赏到海拔５５９６米的玉龙雪山风景。客房外是精致的独立花园和私家温水泡池，闭目徜徉水中，盈盈花香浮动，耳畔是轻柔而有节奏的流水声，惬意非常。

高高围墙围起的私人空间，让客人无论是想在明艳的阳光下享受浴池的水珠按摩，还是在夜晚璀璨的星空下露天淋浴，抑或是两个人在花园的亭阁中共享浪漫晚餐，都有绝对清净、私密的环境。这种生活安逸而肆意，尽得休闲度假之精髓。

酒店服务的细节无处不在。悦榕庄给客人提供的一项“特殊服务＂就是客人不仅可以在任何一个餐厅、酒吧或自己的别墅内用餐，只要客人喜欢，服务生甚至可以在度假村内的任何地方为客人临时摆放餐桌，如室外草坪、游泳池边、水疗馆内等等，让客人倍感家的随意。

丽江悦榕庄设有六间宽敞静谧、精致舒适、配独立淋浴房的水疗室，以及一间配有热带雨林淋浴设备的水疗亭，在Ｓｐａ内的茶艺室，客人可品尝到一系列丽江著名的高山香茗，还可以在美容室、瑜伽室、健身房内安度休闲时光。

白云中餐厅及明月咖啡屋提供全天候的中西式餐饮美食。文海酒吧，取自邻近同名湖泊，室内装潢摆设尤如小屋客室，温暖的壁炉及舒适的座椅令人备感亲切。２．３．２三亚悦榕庄

三亚悦榕庄于２００８年４月开业，酒店秉承悦榕集团文化，力求通过为客人创造与众不同的体验，增强员工的品牌自豪感，通过保护自然和人文环境来打造一个世界顶级的度假酒店。三亚悦榕庄位于著名旅游景点鹿回头，依山临海，距离市中心仅有１０分钟车程。酒

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店由１１４座豪华别墅组成，包含一座联通别墅和两座总统别墅，每座别墅都拥有私人花园、泳池、室外浴缸和独立的卧室和起居室。

三亚悦榕庄秉承独特的遁世风格，远离城市的纷繁喧嚣，精心设计的热带泻湖将４９栋私密的泳池别墅巧夺天工地串联起来。

酒店内拥有悦榕ＳＰＡ水疗设施、特色餐厅及配备齐全的会议设施，是休闲和会务的理想场所。最具特色的是两处总统别墅区，占地广阔且极具奢华，为接待国家元首及随员的最佳场所，每处私密的别墅区可容纳５０人入住。

２．３。３新西兰胡卡酒店ＨｕｋａＬｏｄｇｅ

新西兰胡卡酒店由爱尔兰人阿兰?派伊于１９２４年创立。由于优质的服务，以及在此能钓到奖杯大小的鳟鱼，酒店很快就赢得了无以匹敌的声誉，吸引着各方游客。多年以来，酒店逐渐成为代表新西兰特色的酒店，一直入选为世界顶级的度假山庄之一，并被最挑剔的游客选为宁静怡人的度假圣地。

胡卡酒店位于新西兰北岛的中部高原，怀卡多河岸，陶波湖附近，游客可以从南北两个方向来胡卡酒店度假。酒店设有直升机停机坪。包括两栋度假别墅在内，酒店共有２５个房间，所有客房均配有舒适的设施，客人可从这些房间欣赏到绮丽的河畔风光。一个套间包括两卫浴，而且设有火炉，可增加舒适度。

在主人度假别墅下榻的客户可体验到酒店顶级的客户服务。这个高级别墅拥有四个大卧室，设施齐全，是一个家庭或一组朋友度假的完美选择。

客人可以每天晚上聚集在酒店主楼，享用胡卡酒店提供的免费餐前酒。然后，大家可以分散用餐，客人既可选择酒店传统风格的公用餐厅，也可选择酒店内许多浪漫隐私的用餐地点，这些地点都是别具一格并经过精心设计的。根据客人在隐私及舒适度方面的不同需求，酒店还为客人提供户内及户外用餐机会。如果需要，酒店可为在主人度假别墅下榻的客人提供一位私人厨师。

胡卡酒店占地１６８７９０平方米，周围是修剪整齐的草坪，酒店设有全天候网球场，一个游泳池及数个温泉池，全部对客人开放。主人度假别墅设有专属的游泳池及温泉池。

酒店提供按摩、面部护理、美容护理等服务。客人可在陶波湖上垂钓，钓取著名的彩虹鳟鱼及褐鳟，或畅享水上活动：帆板、游泳、滑翔伞、滑水、皮划艇等，也可在专业人员的安排下，参与骑马、泛舟、骑山地自行车、大自然漫步及观光之旅等活动。

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２．３．４巴厘岛乌布蝴蝶别墅村ＫｕｐｕＫｕｐｕＢａｒｏｎｇＶｉ｜ｌａｓ

乌布蝴蝶别墅村位于印尼巴厘岛乌布的河谷区，是乌布第一家精品五星级度假别墅。别墅村占地３万平方米，为茂盛的热带植物所环绕，亦可俯视壮观的阿样河。

酒店的设计建造以巴厘岛传统文化与现代艺术相结合为主题，堪称艺术的结晶。

度假村拥有杉木结构的别墅２７栋，散布在花园丛林中，透过高大树木的空隙隐约可见一处处用稻草铺就的房顶，其四角微微上翘，模仿着印尼的古塔。

室内装饰用的都是稀有木材和昂贵布料。卧室宽敞，从阳台可看到翠绿的梯田和茂密的山林。每栋房子均有一个自用泳池，泳池之外是植物的海洋。每天清晨所有这一切都笼罩在一片神秘的薄雾之中，引人无尽的遐想。夜晚有风吹过，房顶的稻草沙沙作响，同时会闻到清新的栀子花香。

酒店的ＭａＪｏｌｙ餐厅置于室外的大露台，在此用餐可以俯瞰整个山谷。夜幕降临，闪烁的烛光和散落的花瓣更将餐厅笼罩上浪漫的气氛。

若客人需要私密的用餐环境，酒店更设有独特的浮台餐厅，面对苍翠的森林和迷人的河谷，佳肴美景，必定让您度过一个难忘的夜晚。

芒果树ＳＰＡ是度假村一个无与伦比的特色。ＳＰＡ房悬建于芒果树端，宁静、私密，山谷美景美得令人窒息，在此享受原汁原味的巴厘ＳＰＡ，实为人生的一大乐事。

２．３．５马尔代夫梦幻度假酒店ＨｕｖａｆｅｎＦｕｓｈｉＳｐａＲｅｓｏｒｔ

梦幻度假酒店位于马尔代夫的芙花芬岛（ＨｕｖａｆｅｎＦｕｓｈｉ，意为梦幻岛）上，从首都马累国际机场乘坐２５分钟的高速快艇即可到达。喜爱体验飞行的宾客，饭店更能特别安排私人水上包机，从机场到酒店１５分钟的飞行过程中，让旅客俯瞰马尔代夫全貌，饱览惊艳的环礁美景。酒店于２００４年７月开业，其经营者ＰｅｒＡｑｕｕｍ公司除打造精致奢华的饭店印象、搭配完美优良的高水平服务品质外，同时致力于营造岛屿自然资源生态的保护。环抱整个度假酒店的是茂盛的绿色植被，清澈透明的海水，清新无污染的空气，以及雪白幼细的沙滩，极致的景色令人感觉恍如隔世。

酒店拥有海景或海上豪华别墅共４４间，全部为结合大自然与精致时尚的海洋设计风格。每栋别墅都有自己的设计特色，每间都有冷气设备与花园。客房全部使用麻棉的家居用品，运用深色原木搭配棕色及米黄色调的柔和色系，呈现给住客最舒适最放松的视觉享受。酒店最大特色是每户皆拥有私人泳池，以及一大片洁白纯净的私人专属沙滩，可尽

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享专属海域的极致感受。在隐密性极高的后院内，还配置了泰式按摩床、豪华按摩浴缸、户外瀑布式淋浴等设备，让宾客尽情体验最无拘无束的全身一ｔ３放松。

酒店设有多个特色餐厅和酒吧。赛希尔餐厅为开放式的空间，白沙的地板，散发出浓厚的马尔代夫传统风情，宾客可随心所欲选择摆放在户外或室内的食品，享受自由散漫的用餐环境。天然餐厅原始、创意，用料新鲜，出品精湛。海鲜馆建在水面上，提供东南亚和地中海菜式。酒店可提供私人厨师服务，为宾客在别墅内提供烹调服务。

酒店在海底４０米处拥有世界上第一个玻璃构成的水下房间，为世界上第一家水下ＳＰＡ。在印度洋的海水环绕中，欣赏着色彩斑斓、形态各异的各种海底生物，享受芳疗师的巧手在身体上的游弋，完全是一种超现实的体验。

酒店还设有多项康乐设施，海景健身房、潜水天堂、图书视听室、海景瑜伽亭、独一无二的水上瑜伽帐篷、以及海底酒吧、地下酒窖……无不打造出极致的浪漫体验。２．４项目市场定位

上述１ｌ家酒店的共性均是依托着优越的地理位置，优美的自然环境和丰富的自然资源，以遁世的设计风格，完善的配套设施取胜。总结其精华，本文将龙山酒店的设计定位为：以天然温泉、原生态环境为依托，以岭南建筑文化为内涵，打造顶级的全泳池别墅ＰＯＯＬＶＩＬＬＡ，配以温泉泡池，为酒店带来独一无二的优势，这种设计暂时在国内酒店中还绝无仅有。龙山酒店的客源目标市场将锁定在面向广州及国内、国外的高消费群体，为他们提供一个远离城市繁嚣、调养身体、净化心灵的私密、奢华高端休闲度假场所。２．５项目经营管理理念

某位大牌设计师曾说：孤独是最大的奢侈，因为这个世界太喧嚣。能帮助入摆脱喧嚣的唯有空间，物理的空间、思想的空间，更有灵魂的空间，这些空间都是最大的奢侈。龙山酒店将以独特的建筑设计和装修风格、环保的设计理念、完善的配套设施、独立的私密性空间、细腻的个性化服务、专业的管理团队，打造一家顶级温泉别墅休闲度假酒店，做到管理标准化、成本合理化、利润最大化，以此作为此项目的经营管理理念。实现此目标有以下措施作为主要的管理基础：

１、提供管家式的个性化服务，坚守以最低成本，提供优质服务，继而满足各方宾客深层次的需求，务求做到给客人一个“满意惊喜＋回味”的感受。

２、创造最高的客房入住率和最高平均房价，达到有效的投资回报收益，满足投资方的要求。

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３、透过一系列的高水平酒店管理系统，保持高水平的服务素质和良好设备运行，务求令宾客满意、难忘，使酒店在客户群中树立良好口碑，令客人以入住过酒店为荣。

４、透过一系列的专业管理，保持高水平的管理标准和良好的培训素质，务求使每位职员保持积极向上的学习态度和工作态度，达到精益求精、高效快捷。

５、透过一系列的高水平酒店经营管理系统，保持高水平的环保管理概念，达到国家和国际认可指标，从而降低运作成本、增加收益。

６、透过扁平化组织管理模式，最大限度地降低人力资源成本，争取最有效率地将管理层的信息决策传递并落实到每个员工。

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第３章项目的营销策划建议

３．１高端市场的产品营销理念

３．１．１高端市场的组成和特点

无论在任何产品领域，高端市场均位于市场消费系统的尖端。高端市场由高端产品和高端消费群组成。高端产品主要表现是奢侈品及高品牌附加值的普通产品，高端需求的产生是马斯洛需求理论中最高层次的心理需求一一自我实现。高端消费群则是由极少数人组成的高消费集群，占社会总体消费量相当比例，也是社会精英人士的集合体。

高端市场的特点：

１、注重生活的品质和质量，崇尚有设计感的事物和情节。

２、消费人群的绝对量很少，但消费能力很高。

３、喜欢高雅艺术，要求宁静隐私，在特定的圈子中活动。

４、是以男权为主导的社会高端消费，女性比例相对较少。

５、高端市场也常常是灰色消费的集中营。

３．１．２高端产品的营销模式

高档的产品如何高价销售？由于产品定位高端人群，不适合用大众传播模式，而是低成本定向分众传播，所以要采用各种低成本传播手段。

１、事件营销。在高端人群关注的领域制造新闻事件，进行事件行销。

２、教育营销。利用专题论坛、沙龙等形式组织目标消费群进行会议营销。

３、渗透营销。利用行业协会进行渗透营销。

４、联合营销。与社区会所、俱乐部等高端会员机构进行互动营销。

５、广告营销。在行业媒体进行软文传播。，

６、口碑营销。树立消费舆论领袖，传播酒店体验，带动群体消费。

７、电子营销。利用互联网、手机短信进行传播。

８、展会营销。利用专业展会进行品牌传播。

９、活动营销。承办艺术和设计类的专题活动派对，进行互动和交流。

３．１．３高端市场突破关键——缔造品牌高溢价能力因为如此高价位，文化内涵和包装的设计要求将十分苛刻，需要达到经典的水准。

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高价位也会有市场，但要建立与价位相吻合的“附属产品”一一精神层面。平淡简单的高价位，也许企业生存不会有问题，但长远发展却很难，只有经过缜密思考的高价产品，拥有丰厚文化底蕴和品牌内涵的高价产品，才有机会长期占领该部分市场。品牌的成长需要长时间的培育和积累，到位、适当的营销手段是品牌成长的加速器，科学的管理体制是维护品牌成长的源动力。

３．２项目的整体经营策略

３．２．１项目的特点及优势

１、每所别墅均带独立的花园、泳池及温泉池，为客人创造一个私密性很强的个人空间，令客人可以足不出户就能享受到温馨细腻的服务。

２、高级ＳＰＡ会所，为想远离喧嚣的人们提供消除身心疲劳、回复自我的绝佳场所。３、完善的会议设施及视像会议设备，能为各大型企业和公司提供高档的会议场所，做到休闲、工作两不误。

４、会所内的餐厅、酒吧等场所能为客人带来赏心悦目的美味佳肴和品味空间。３．２．２经营策略

１、采用贵宾会员制为主的经营模式，打造固定的客源群体，加快资金的回收。

２、利用温泉、ＳＰＡ的优势，制定多种项目及天数捆绑的消费套餐，满足不同需求的客源市场。

３、加入航空和国际知名酒店组织俱乐部，增加客源销售渠道。

４、制订会员制多种优惠政策和积分奖励方案。

３．３目标客源市场

根据２０／８０法则，即黄金法则，世界上８０％的财富掌握在２０％的人手上，而这２０％的消费群体将是龙山酒店的目标客源市场，包括：

１、大中型企业的老板及高管层人士；

２、学术界、演艺界、体育界、艺术界等的金领精英人士；

３、大型企业、政府机关、跨国公司等的高端会议；

４、各种顶尖品牌的产品发布会、论坛峰会、时尚讲座和沙龙酒会等；

５、社会名流、名媛、新贵、富二代的度假、派对及各种高端的私人聚会。６、情侣

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７、国外度假客人

３．４宣传策略

一个新产品的出台，必须经过良好的设计包装后才能投入市场，高端产品更加需要通过事先宣传造势，树立起形象。

３．４．１开业前半年

１、请专业设计公司设计酒店的ＣＩ和Ⅵ。

２、据市场调研公司Ｓｙｎｏｖａｔｅ２００９年４月发布的消费调查结果统计，人们了解一家酒店的首要途径是其网站。据《中国旅游饭店》２００９年第５期刊文介绍：全球的潜在酒店客体中有２９％使用酒店网站，其频率高于其他任何搜索工具。所以龙山酒店在开业前半年即应请专业设计公司设计及制作酒店宣传资料、酒店网页。详细介绍酒店建筑和文化特色，并随着酒店的建设及时更新内容。

３、注重环保已经是现代人衡量自身素质水平和生活品味的标杆，在制作所有宣传资料中，都重点宣传酒店的环保措施。

４、通过媒体发放佛冈将打造一个顶级别墅温泉度假村的信息，信息包括投资总额、设计风格、文化内涵、经营理念、设备设施等。

５、请专业广告公司设计酒店的形象宣传口号、平面广告、电视广告、电台广告等。３．４．２开业前三个月

１、联系并制作从高速公路出口、国道、省道到度假村的路面指引牌，并在京珠高速、华南快速干线、广州机场高速、街北高速树立大型广告牌，作形象宣传。２、与知名的公关公司联手，策划、筹备酒店的盛大开业仪式。

３、在面向高端消费人群的报章、杂志上，如《ＶＯＵＧＥ》、《时尚》、《高尔夫杂志》、《时尚旅游》、《周末画报》等投放平面广告，或邀请相关的报章、杂志记者为项目做专访，着重推介酒店低调奢华的整体效果、养生养心的休闲理念、别墅、餐饮、ＳＰＡ及各项特色服务等。

４、在各国、内外大型航空公司，如南航、国航、国泰、美联航、星航、全日空、澳航、大韩航空等的航班杂志上及广九直通火车的期刊上投放中英文平面广告，吸引商务人士的关注。５、选取国内及香港地区收视率高的电视节目作冠名广告，提升项目知名度。

西南交通大学硕士研究生学位论文第１９页

３．４．３开业前一个月

１、投放电视广告，包括香港、台湾和日本等境外电视台、电台广告、报纸杂志的平面广告。

２、更改大型广告牌内容，发布开业信息。

３、通过各大媒体、知名网站发布开业信息。

４、购买电影大片的播映前广告推介酒店，吸引情侣客户群体。

５、在各大时尚杂志、房地产杂志、航空杂志、香港直通车杂志、世界性的旅游杂志等媒体上发布开业信息。

６、通过电子邮件及信件邮发宣传单张到省内的各大型国企的董事长及行政办公室、国际品牌公司、银行、大型民企等，发布开业信息。

３．４．４开业期

１、由专业、知名的公关公司策划、主持盛大的开业典礼，邀请省、市、行业专家、酒店业知名人士、社会名流、主流媒体参加开幕仪式，实地参观考察龙山酒店的设备设施。

２、邀请知名人士试住，让入住酒店成为他们独一无二的生活体验。

３、通过杂志广告宣传，推广期特价优惠，提高龙山酒店的知名度。

４、充分利用高档的会议场所，抓住当时有意义、有吸引力的事件，邀请相关方在龙山酒店举办新闻发布会。

５、请国Ｐ勺＃ｔ－知名品牌在酒店举办各类公关活动，从而使酒店的名声传播到高端客户群中。

６、协办高端国际论坛、峰会，提高度假村的国际知名度。

７、参加国内、国际高级酒店或度假村的年度评选，提升龙山酒店的档次及知名度。３．５销售策略

３．５，１开业前三个月

１、成立销售部门，在广州设立销售总部，开展市场调研及客户推广工作。收集同类竞争对手的资料。

２、收集省内的各大型国企、国际品牌公司、银行、大型民企等企业的联系信息。３、制定销售价格及推广期间优惠价格。

西南交通大学硕士研究生学位论文第２０页

４、根据度假村的实际情况制定多种入住套餐。

５、制定会员制的章程及程序，以及销售价格。

３．５．２开业前一个月

１、全面展开销售推广工作，及发布开业信息。

２、制作部分消费券或优惠券派寄到各大型国企、国际品牌公司、银行、大型民企等’企业老板、总经理、高级管理人员等，吸引高端消费群体试住体验。

３、与国内、国际大型网络公司签订协议，利用其网络的知名度进行宣传、收客。３．５．３开业后

１、鉴于第三方网络平台是客人在酒店住宿选择上重要的媒介，开业后主动与第三方网络平台合作，包括艺龙旅行网、携程旅行网、芒果网、去哪儿等酒店搜索网站，并制定相应的推广活动请网络公司配合。

２、不断美化自身酒店的网页介绍，让浏览酒店网页的客人留下难忘的印象，促使其产生一睹为快的行动。

３、定期派员到各大型国企、国际品牌公司、银行、大型民企等进行会议销售探访。４、定期询问及跟进客户意见的反馈，提高个性化服务和质量。

５、结合酒店的文化特色，举办多种形式的文化展览。比如电影展、艺术展、车展、奢侈品展览等，逐步拓展市场的影响力，寻求合作机遇。

６、与专业、知名的公关公司联手，为不同的奢侈品品牌举办活动或新产品发布会，如：ＬＶ、ＣＨＡＮＥＬ、ＤＩＯＲ、ＣＡＲＴＩＥＲ、ＧＵＣＣＩ、ＰＲＡＤＡ、ＭＯＮＴＢＬＡＮＣ、ＳＷＡＲＯＶＳＫＩ等等，邀请各界精英人士、文艺界明星、体育界明星、社会名流参加，提高龙山酒店的知名度。

７、与高尔夫赛事举办机构联系，成为高水准赛事协办方。将龙山酒店作为比赛指定接待酒店及颁奖地点，带动媒体及球员间接地宣传酒店。

８、与电视台及选美机构联手举办赛事，将酒店作为指定外景拍摄地，积聚人气，提升知名度。

９、固定与一、两个基金会长期联手，如壹基金、宋庆龄基金会等，蔼扒每次消费即有若干元自动捐献给该基金会，伎客人在享受酒店服务的同时又在做善事，既可作为卖点，又可提升客人的荣誉感和酒店的美誉度。

西南交通大学硕士研究生学位论文第２１页

３５４市场及售价

表３－１各种房型价目表

翩翔牲ｎ市价折扣价商势竹代理价会虽价

合计Ｂ０１㈣９５％８５％８ｓ％Ｂ皑

五房ｇ懂ｉ１８８８０１６∞８１５０４８１Ｓ１０４

三房Ｓ噬３７６８０７８９６８５２８５５２８６１４４

＝房Ｓ噬６５１８０４３２１４４０３４４０８４１“

一房ｇ崾（家庭）１０３６８０３１２８３１２８８８４４

一赛别墅（壹华）３０３６８０３４９Ｂ３１２８３１２８２９４４

一房剐墅（商级）１０３１８０３０２１盯０３２７０３２５４４

门市价指门市挂牌价：折扣价指门市可打折的最低价；商务价指通过签约公司、政府机构等预订入住的价格；代理价指通过订房网络、旅行社、会展公司、公关公司等中介预订入住的价格；会员价则为会员享有的特价。各市场的售价会根据淡季、旺季作相应调整。

从市场细分上讲，以上各类客源所占比例，如能按下图所示，会比较理想：

图３—１不同客源市场的理想比例

３６酒店服务

龙山酒店的目标市场走高端路线，除了酒店的建筑风格和装修设计要令人眼前一亮，心为所动外，有特色、高档次的服务也必须成为酒店的一太亮点。常见的五星级、白金五星级酒店服务内容和服务水平是基本应有的，对于讲求品质的高端消费群体来讲，更注重的是服务的个性化、隐私的安全性、以及尊贵身份的体现。

酒店可以为宾客提供私家司机、私家佣人、私家厨师……只要是客人需求的，酒店都会满足。在一些特别的场合，为使客人的私密空间不被打扰，应提供只见服务不见人

西南交通大学硕士研究生学位论文第２２页

的隐形服务；而在另一些地方，服务则可以成为一种令人赏心悦目的表演。总之，一切都以客人的需求而变通、调整，这也是个性化服务的精髓所在。

３．６．１从预订到入住酒店前的服务

１、在预订阶段获取客人资料信息制作欢迎卡，包括总经理欢迎信，特别客人由总裁及总经理亲笔签名，在客人入住前摆进客房内；

２、在订房阶段同时为有需要的客人预订ＳＰＡ服务；

３、酒店专车到机场、直通火车站接客人到酒店，贵宾车ＳＥＴＵＰ按特定标准摆设，车内有专题影碟；

４、客人到店时送上一束欢迎鲜花；

５、如果客人是自驾车到酒店，电瓶车将会把客人从停车场送到客房或需要去酒店的任何地方：

６、客人及座驾到酒店后均能享受到尊贵服务：免费停车、代客泊车、为客洗车、基本护理等；

７、服务员要记住熟客的个人喜好，为客人提前做好准备。比如在客人到店前准备他最喜欢的茶及水果、播放他爱好的音乐、插上他喜欢的鲜花、点燃他喜欢的香薰、把温泉池水调到适宜的温度——调物细无声，让客人随时体验到尊享的感受；

８、服务员可用笔记本电脑或掌上电脑，随时随地为客人完成入住登记手续，而不需客人到总台办理入住手续，节省客人等候的时间。

３．６．２客人住店期间的服务

１、为客人的座驾在旅程中损坏的地方作基本维修；

２、为客人代办在当地的机动车违章处罚；

３、当客人进入房间，插入取电匙牌，客厅的灯光会从暗至明逐渐启亮，营造如家的感觉。客厅内的电视屏幕中显示出“恭迎ＸＸＸ先生（女士）的光临”字样，室内点燃着的香薰使客人心旷神怡；使住客难以忘怀。

４、房间的电视除了收看节目，还能通过控制遥控器点菜、接受各项服务预定、查询各样信息：

５、每间客房浴缸上摆着一只象征酒店独特形象的防水小摆设，既可为浴室增加情趣，又可作为礼物可让客人带走留念；６、客房纸巾盒的第一张扭成玫瑰花的造型，就地取材又别具心思；

西南交通大学硕士研究生学位论文

７、私家司机服务，让客人可以尽情地在酒店周边地区游玩；第２３页

８、私家厨师服务，如通晓中、意、法、日、韩等各国佳肴的高级厨师，为客人在别墅内，或指定用膳的地方烹制佳肴美食；

９、私人教练服务，如瑜伽教练、太极教练、跑步教练、网球教练、健身教练等；１０、私人推拿、按摩技，）ｉ币ＰＪＥ务；

１１、房间里配备各款记忆卡变换ＵＳＢ接口；

１２、房间里设有可连接音响或扬声器的ＩＰＯＤ基座；

１３、酒店内配备好市场上常见牌子手机的充电器、各种不同瓦数的变压器、转换插座等，主动询问客人需要，及时送至房间；

１４、提供枕头选择单，让客人选择最喜欢的功能枕头，如丝绸枕、荞麦枕、羽毛枕、决明子枕、月桂树花香枕、护颈枕、双人枕、特软枕、特大枕等等，在预订时即向客人询问，在客人入前做好准备；

１５、提供床垫选择单，让客人选择最喜欢的床垫，如乳胶床垫、较硬的床垫、较软的床垫等等，在预订时即向客人询问，在客人入住前作好准备。

１６、按客人需要，提供各样日常生活用品送到房间；

１７、床头柜摆放免费的巧克力及睡前免费提供的热鲜奶；

１８、为热爱夜生活的客人设置健康菜单，无论宿醉或失眠，都有专门的食疗化解；１９、提供２４小时贴身私人管家服务，打理客人在酒店里的事情；

２０、电瓶车穿梭酒店各处，以方便客人接驳代步。

３．６．３离店服务

１、客人的离店手续都由专门的服务人员到客人房间办理；入住三房别墅以上的客人退房，由礼宾司亲自负责办理退房工作；

２、特色纪念品和土特产打包服务；

３、电瓶车将客人送到酒店门口或停车场；

４、行李生用电瓶车为客人传送行李；

５、客人离店时送上有酒店特色的纪念品或小礼物；

６、酒店专车将客人送到机场或火车站；７、根据客人留下的联系资料，逢年过节为客人送上节日祝福或节日礼物。

西南交通大学硕士研究生学位论文第２４页

第４章项目的规划布局及设计建议

４。１项目建筑主题风格

纵观世界顶尖的度假酒店，其建筑风格大多以酒店所在地最突出的地域特征或文化特质为主题，贯穿酒店的设计、管理和服务，营造出无法模仿和复制的独特魅力与个性特征。例如悦榕集团的产品，在云南丽江的就以纳西文化为主题，在泰国曼谷的就以泰式风情为主题，在马尔代夫的就以海洋元素为主题，在巴林的就以中东王室为文化背景。这样的建筑特色，一方面可以满足度假者在旅游目的地的体验，另一方面也在一定程度上节省了建筑成本，因为就地取材一定是更经济的。

本项目位于广东清远，广东建筑的一大特色为岭南文化，岭南建筑中的园林（图４—１）、亭台楼阁、走廊、屋檐、满洲窗（图４—２）等一系列精华元素渊远流长，无不令人赏心悦目。市场调查表明，在广东省范围内乃至整个华南地区，以岭南文化为建筑主题的度假酒店暂时还没有。

因此，本方案建议龙山酒店的建筑外观采用岭南建筑风格，整个项目以岭南特色为外观，内部设施为五星级现代化配置，兼具高档、古色古香的中华元素文化品味。

广东岭南建筑在布局、造型、装饰、装修处理等方面均着自己的独特之处：

１、结合气候条件进行布局。广东地区气候炎热多雨，湿度大，夏、秋季常有台风、暴雨。因此，建筑在布局上考虑了气候的因素，注意朝向、通风降湿和防晒防雨，采用前疏后密，前低后高的布局方式，建筑基本上面朝夏季主导风向，形成良好的通风条件。

庭园的布局方式则常常通过巷道、天井、庭院、延廊、敞厅等自然通风，喜用连续相通的敞廊（图４—３），把庭园内的厅堂、睡房、亭榭连接起来，既避雨水和遮阳，又可达到划分景区、增加空间层次和丰富景色的目的，同时喜用绕庭布置建筑的方法。

庭院里的水池、置石、植物，也对通风防晒起到了良好的作用。而建筑物则采用密集的布局方式，使建筑的门窗、墙面等常处于阴影之下，减少阳光的辐射。建筑内部常用通花隔墙、趟门来代替室墙，室内屋顶少用天花，屋面只用瓦片而不用木板。

２、建筑形象轻巧、通透。建筑造型一般轻快、通透、开敞、体积小，建筑艺术处理丰富，在台基做法上一般只用勒脚，勒脚多用麻石砌筑，外表有雕刻或线角。

岭南建筑的屋顶常有歇山、硬山、攒尖、卷棚（图４—４）等类型，很少用重檐。屋顶处理中有两点较好的手法：一是在人的视域范围内很少用重复的屋顶形式：

西南交通大学硕士研究生学位论文第２５页

二是屋面组合紧凑、和谐、优美，使人感到空间层次丰富，天际轮廓线曲折变化而优美（图４—５）。

在建筑的屋坡处理手法上，平缓中带有起翘，建筑虚实对比强烈，立面用以虚为主的手涟，给人以轻巧的感觉，故建筑中多采用敞厅、柱、廊等方式。

岭南建筑特别善用水面。水面不仅能种荷养鱼供人观赏玩味，亦有清爽风凉之感。３、装饰装修瑰丽多彩。粤式装饰尤以三雕（石雕、砖雕、木雕）、三塑（陶塑、灰塑、彩塑）和嵌瓷著称，其特点是：

（１）、灵活、通透、轻巧：

ｆ２１、层次分明、立体感强，富有表现力：

ｆ３）、具有浓郁的地万色彩，淡雅、坐丽相结台。

建筑装饰密切结台气候，内部除术雕外一般不装饰，也不设天花，以利通风。外露部分着重于醒目处（屋顶、檐下、大门）

着重装饰装修。装修包括格扇、拦窗、屏门防水部分、细部转合姓和构件尾端部分则门罩、挂落、横批、檐板等。格扇屏ｆ３（图４－６）多用于厅堂、楼阁。屏门是室内作为分隔空间ｚ用，可拆可移，使用方便。屏门垒部打开后，扩大厅堂空间，通风凉爽。庭园船厅中，主人喜用格扇屏风门，气候炎热时全部打开，既能避风消暑，也可观看园中景色。在色彩方面，很少用浓妆艳丽之色，而较多用淡雅浅冷的色彩，其优点是可以减弱太阳的辐射，蛤人一种清诤凉爽的感觉。图４—１岭南建筑中的园林

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图４－２满洲窗图４－３连续相通的敞廊

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图４一；屋顶组台优美，空间层次丰富图４－６格扇屏门可拆可移，使用方便

西南交通大学硕士研究生学位论文第２８页

４．２整体规划布局

４．２．１整体布局

酒店入口采用迎宾门楼设计，选用岭南牌坊式门楼。门楼总高为１２米，分两层，下层净空高度不少于６米，上层净空高度不少于４米，其他为飘檐高度及建筑层结构厚度。牌坊门楼总宽度为１８米，中间汽车通道净宽８米，两侧各留净宽３米的行人通道，剩余位置设门岗及结构柱。门楼深度为４米。

酒店建设一期的总体规划分为别墅、酒店主楼、员工综合楼、洗衣房及锅炉房附楼几大部分。其中别墅共６０套；酒店主楼主要有大堂、餐厅、会议中心、ＳＰＡ区、礼品店、以及一些康体娱乐项目；员工综合楼主要是员工宿舍、员工餐厅、布草房、制服房、仓库等；洗衣及锅炉房附楼则主要是洗衣房、燃气房、垃圾房等。

１、别墅部分（共６０套）

建筑面积３３５９０ｒ１］２，其中客房部分８８５０ｍ：，花园部分２４７４０ｍ２，分类如下：

种娄势量蘑）

１０３０ｌＯ６３１６０

建撼濉）

４６８４６８４８０８７０１０８０１６１０，．３３５９０

祷区。［ｆ】：）

１０８１０８１２０２９０３６０５ｔ０８８５０

花园区㈣

，３６０３６０３６０５８０７２０１１［１０Ｎ７４０

＿熊０墅（熟）

＿Ｉ鹩０墅（溅）

观箭幢

：辱蓦Ｉ匣兰＝梅刁鬯

＿鹂０墅（豪华）

五毒寻坚

厶

口

：＋

－ｌ

西南交通大学硕士研究生学位论文第２９页

别墅区综合布局

类型一房别墅

（高级）一房别墅（豪华）一房别墅（家庭）双房别墅叁房别墅五房别墅

室内客厅、睡房５１司、客厅、睡房３间、书房３闻、卫生间客厅、睡房２间、客厅、睡房、书房３间、卫生间客厅、睡房、客厅、睡房、书房２间、卫生间５间、ｓＰｎ￥、３间、ＳＰＡ房、书房、儿童房、书房、卫生间书房、卫生间２间、健身房、健身房、娱乐房卫生间健身房、娱乐房娱乐房、餐厅、餐厅、厨房餐厅、厨房

温泉泡池、

游泳池、凉亭、

鱼池、水井温泉泡池、游泳池、凉亭、鱼池、水井、

石山、鸟笼花园温泉泡池、凉亭温泉泡池、温泉泡池、游泳池、凉亭游泳池、凉亭温泉泡池、游泳池、凉亭

设计说明：

（１）别墅围墙高度为２．６米，２米以下为墙体建筑，２米以上用陶瓷通花嵌装，墙体厚度用１８公分砖墙建造，确保良好的私隐性。

（２）正门门楼高度为３．５米，宽度为１．８米，门洞净空尺寸为１．２米冰２．５米。别墅内建筑物高度檐底高不少于３．５米，檐顶高不少于４．５米，采用坡形屋顶设计。

（３）别墅内建筑物与围墙有不少于１，５米的距离，做到窗窗有景。

（４）别墅内的娱乐室必须使用独立的抽排系统，并确保隔音良好。

（５）别墅内温泉泡池平均水深Ｏ．７米，最深０．８米，最浅０．６米。

（６）别墅内泳池平均水深１．２米，最深１．５米，最浅０．８米。

（７）别墅大门外与客厅设可视电话。

（８）所有卫生间的毛巾架内置电热陶瓷，使毛巾时刻保持温暖。浴室内所有镜面均防雾，化妆镜需要带有照明。

（９）所有区域均有中国移动、联通、中国电信网络覆盖及可无线上网。

（１０）所有客房及卫生间内设紧急呼叫装置，别墅内所有卫生间内放置更衣凳。２、酒店部分．为使整个项目在外观上协调统一，酒店主楼采用与别墅区～致的建筑风格。酒店大堂建筑高度净高不少于６．５米。

西南交通大学硕士研究生学位论文

酒店主楼功能分布

大堂

２００ｒｅ＇

第３０页

办公室８间

２８０ｍ２

前台销售

办公室ｌＯＯｍ２

ＳＰＡ区大厅１５０ｍ＇，

１层

（含总台、商务中心、行李

寄存）医疗室

４０ｍ２

（含保险库）

影视厅２８座位

８０ｍ２

按摩房８ｆ司２４０口，

ＶＩＰ按摩房４间１５０盯

茶艺馆

１２０ｍ２

礼品店

５０盯

健身房

８０ｍ２

瑜伽室

４０盯

负１层

消防中心

４０ｍ２

厨房

２２０开

餐厅

６３０盯

弱电房

４０Ⅱｒ

设备房（水、电）

８５０ｍ２

其它设施分布

会议中心

小型会议室１个（具备视像会议功能）

８０ｍ２

中型会议室１个

（可拆分成２个室独立使用）

１８０ｍ２

网球场２个

９００ｍ２

停车场

１０００盯

３、员工综合楼：设在龙山新城住宅区

员工综合楼

３－５楼

员工宿舍８２间（套）

１３４５Ｍ２

公共淋浴区（男女各ｌ间）

１６０Ｍ２

２楼

员工娱乐室

８０Ｍ２

培劫１１室

８０Ｍ２

１楼

员工饭堂（连厨房）

２３０Ｍ２

布草房、制服房

８０Ｍ２

仓库３个

２４０Ｍ２

４、附楼

根据安全规范条例，锅炉房、燃气房须距离其他建筑物１５米以上。

锅炉房９０Ｍ２

洗衣房

３８０Ｍ－。

燃气房

垃圾房

３０Ｍ＇

２０Ｍ２

西南交通大学硕士研究生学位论文第３１页

４．２．２别墅各种房型说明；

酒店建设一期的６０套别墅建议安排如下

１、高级双人别墅（１０套）：每套建筑面积４６８ｍ２，其中客房区１０８ｍ２，花园区３６０砰，带温泉泡池，不设泳池。

内容客厅睡房

客房区

（１０８ｍ２）

数量

１

面积／尺寸

３０竹

４０ｍ２

备注

１

１１

大床１张：２ｍ木２ｍ

书房卫生间设备房

１５１８５

ｍ２

ｍ２

配双人浴缸、淋浴间、双马桶设于花园内配双按摩头

１１

１

ｍ２

花园区

（３６０ｍ２）

恤水ＴｅＴ出

２ｍ＊２ｍ２．２ｍ．２．２ｍ

凉亭

２、豪华双人别墅（３０套）：每套建筑面积４６８开，其中客房区１０８ｍ２，花园区３６０

ｍ２，

设温泉泡池及泳池。

内容

客厅

数量

１１１１ｌ１１１

●

面积／尺寸

３０ｍ２４０１５１８５

ｍ２

备注

睡房

客房区

（１０８ｍ２）

大床１张：２畔２ｍ

书房

卫生间

ｍ２

ｍ２

配双人浴缸、淋浴间、双马桶设于花园内配双按摩头

设备房

恤水，巴Ｔ巴

ｍ２

２ｍ＊２ｍ３．６ｍ＊１５ｍ２．２ｍ．２．２ｍ

花园区

（３６０ｍ＇）

泳池

凉亭

西南交通大学硕士研究生学位论文第３２页

ｍ２，

３、家庭别墅（１０套）：每套建筑面积４８０ｍ２，其中客房区１２０ｍ２，花园区３５０设儿童房、温泉泡池及泳池。

内容客厅睡房

客房区

（１２０ｍ２）

数量

１１１１１１１ｌ１

面积／尺寸

３０ｍ２

备注

４０开

１５ｍ２１８ｍ２１２ｍ２５ｍ２２ｍ＊２ｍ３．６ｍ＊１５ｍ２．２ｍ．２．２ｍ

大床１张：２ｍ＊２ｍ

书房卫生间儿童房设备房温泉泡池

．

配双人浴缸、淋浴间、双马桶单人床一张：１．３５ｍ＊２ｍ设于花园内配双按孽头

花园区

（３６０盯）

泳池凉亭

４、双房别墅（６套）

每套建筑面积８５２ｍ２，其中客房区２７２ｍ２，花园区５８０ｍ２，设餐厅、健身房、娱

乐室、温泉泡池及泳池。

内容客厅睡房

睡房书房卫生间

客房区

（２７２ｍ２）

数量

１１１１１１１１１１１１１１

面积／尺寸

４５４０１５１８

ｍ２ｍ２ｍ２ｍ２

备注

大床１张：２ｍ＊２ｍ

配双人浴缸、淋浴间、双马桶单人床２张：１．３５ｍ＊２ｍ．

睡房

●—●

睡房书房

卫生间

４０ｍ２１２ＩＩ】２

●。＿－

１２５０２０

ｍ２ｍ２ｍ２

配浴缸、淋浴间、单马桶连厨房，配厨房设备配３台健身设备

独立抽排系统、良好隔音设于花园内配四个按摩头三泳道

餐厅健身房娱乐室设各房

皿７Ｋ＿巴ｌ巴

花园区（５８０肝）

１５ｍ２

５ｍ２

２ｍ＊４ｍ

泳池凉亭

６ｍ＊１５ｍ２．２ｍ．２．２ｍ

西南交通大学硕士研究生学位论文第３３页

ｍ２，

５、三房别墅（３套）每套建筑面积１０８０ｍ２，其中客房区３６０时，花园区７２０设ＳＰＡ房、餐厅、厨房、健身房、娱乐室、温泉泡池及泳池。

内容客厅

睡

数量

ｌ

面积／尺寸

４５ｍ２４０ｍ２１５皿２１８

ｍ２

备注

‘

睡房书房卫生间

１

ｌ１

大床１张：２ｍ＊２ｍ

房

配双人浴缸、淋浴间、双马桶单人床２张：１．３５ｍ＊２ｍ

睡房

睡房书房卫生间

１

１１１１１１１１１１

４０ｍ２１２

ｍ２

１２开３０ｍ２１２

ｍ２

配浴缸、淋浴间、单马桶大床１张：２ｍ＊２ｍ

客房区

（３６０ｍ２）

睡

睡房书房卫生闾餐厅厨房ＳＰＡ房健身房娱乐室设备房温泉泡池

泳池

房

１２ｍ２５０ｍ２１２口２２ｍ２２０

ｍ２

配浴缸、淋浴间、单马桶

连备餐间，配厨房设备酝桑拿、Ｓｐａ床２张：０．８ｍ＊２ｍ配３台健身设备独立抽排系统、良好隔音设于花园内配四个按摩头三泳道

配Ｓｐａ床２张：０．８ｍ＊２ｍ养数尾锦鲤

１５ｍ２５

ｍ２

ｌ

１１１ｌｌ

３ｍ＊４ｍ６ｍ＊２０ｍ３ｍ＊３ｍ５－８ｍ２

花园区

（７２０ｍ２）

保争．Ｌ－：ｉ｝

鱼池水井

口径６０ｃｍ

６、五房别墅（总统别墅、１套）

每套建筑面积１６１０ｍ２，其中客房区５１０ｍｓ，花园区１１００ｍｓ，设ＳＰＡ房、

餐厅、厨房、健身房、娱乐室、温泉泡池及泳池。

备注：睡房一为主人房，睡房二为夫人房，睡房三为客人房，睡房四、五为司机、

随从房。

西南交通大学硕士研究生学位论文第３４页

内容客厅

睡房

睡房

●＿—－

数量

１

１１

面积／尺寸

４５ｍ２４０ｍ２２５ｍ２３０ｍ２１０ｍ２

备注

大床１张：２ｍ＊２ｍ

书房

卫生间衣帽间

１１１１

１ｌ１１１

配双人浴缸、淋浴间、双马桶

睡房

●——●＿—●

唾房书房

卫生间

４０盯

１２ｍ２２５ｍ２３０ｍ２１２ｍ２１２ｍ２３０ｍ２１２ｍ２３０Ⅱｆ１２５０

ｍ２

单人床２张：１．３５ｍ＊２ｍ

配浴缸、淋浴间、单马桶单人床２张：１．３５ｍ＊２ｍ

睡房

睡房

书房卫生间

客房区

（５ｌＯｒｅ２）

配浴缸、淋浴间、单马桶大床１张：２ｍ＊２ｍ

配浴缸、淋浴间、单马桶大床１张：２ｍ＊２ｍ

配浴缸、淋浴间、单马桶

唾房四睡房

五

睡房卫生间唾房

卫生间餐厅厨房

ｌ１

１

１１

Ｉ】】２

１５ｍ２３０ｍ：

连备餐间，配厨房设备配２ｍ＊２ｍ泡池、干蒸桑拿房、Ｓｐａ床２张：０．８ｍ＊２ｍ配３台健身设备

独立抽排系统、良好隔音设于花园内配６个按摩头三泳道

配Ｓｐａ床２张：０．８ｍ＊２ｍ养数尾锦鲤

ＳＰＡ房健身房

娱乐室

１

ｌｌ１１１１１１

２０ｍ２２０ｍ２１０ｍ２３ｍ＊５ｍ６ｍ＊２０ｍ３ｍ＊３ｍ１５ｍ２

设备房温泉泡池

泳池凉亭

花园区

（１１００ｍ２）

鱼池

水井

人造石山

口径６０ｃｍ

用太湖石砌

直径２珂，高３Ｉｎ

铜制

１

１

落地雀笼

西南交通大学硕士研究生学位论文第３５页

４．２，３酒店主楼数据说明

１、餐厅：建筑面积１２１６ｍｓ，大厅２００盯，配厅房５间。

内容

大厅

小厅房

大厅房

厨房

酒窖

设备用房

客用卫生间

办公室

公共区域

面积合计数量１３２面积／尺寸２００７０ｍ２备注ｍ２含现场煮食厨房８ｍ２；配独立卫生间含现场煮食厨房８ｍ＇、室内园林装饰２０ｍ２，配独立卫生间１００ｍ２１１ｌ２２０２０３０２０ｍ２ｍ２用于红酒储存，要求有适宜的温度、湿度ｍ２２１ｍ２１５ｍ２２８１１２１６ｍ２按以上面积总和的３０％计ｍ２

２、会议中心：建筑面积４９１ｍ２，设１间中型会议室，１间小型会议室。

内容

中型会议室

小型会议室

设备用房

客用卫生闻

员工卫生间

储物间

音响控制间

公共区域

面积合计数量１面积／尺寸１８０ｍ：８０３０备注课室式容纳１００人，剧院式容纳ｌ；０人，可间隔为ＮＩ＇ｕ－］９０ｍ２的小型会议室设中央圆台，可容纳４０人：具备视像会议功能１１２２１１ｍ２ｍ２２０砰５ｍ２３０ｍ２８Ｉｌｌ２１１３ｍ２按以上面积总和的３０％计４９１ｍ２

西南交通大学硕士研究生学位论文第３６页

３、ＳＰＡ区：建筑面积７５６ｍ２，设８间按摩房，４间Ｖ［Ｐ按摩房。

内容

大厅

按摩房

ＶＩＰ按摩房

客用卫生间

员工休息室

公共区域

面积合计数量１面积／尺寸１５０３０ｍ２备注含ＳＰＡ产品展示区、休息大厅、接待大厅带独立卫生间、淋浴间带独立卫生间、淋浴间、泡池２ｍ＊３ｍ、水疗房８ｍ＇８ｍ２４２ｌ４０ｍ２１２ｍ２１５ｍ２１７７ｍ２按以上面积总和的３０％计７６６ｍ２

４、酒店大堂及配套

内容

大堂

礼品店数量１面积／尺寸２００ｍ２备注建筑高度不少于６．５米，含总台、商务中心（３０ｍ２）、行李寄存（１０ｍ２）１

１

１

１

１

２５０ｍ２１２０ｍ２１２０ｍ２茶艺馆健身房影视厅含＇４０ｍ２瑜伽房１间设不多于２８张豪华座椅８０ｍ２４０砰２０ｍ２医疗室客用卫生间

公共区域

面积合计１９５ｍ２８４５ｍ２按以上面积总和的３０％计

西南交通大学硕士研究生学位论文

５、后勤功能配套用房

内容办公室前台、销售办公室

消防中心消洗间配电房风柜房弱电设备房用电设备房用水设备房员工卫生间维修工场公共区域

面积合计

第３７页

数量

８１ｌ１１１１１１４１

面积／尺寸

３５ｍ２１００ｍ２４０ｍ３１５ｍ２５ｍ２１５ｍ２４０ｍ２４００ｍ２４５０ｍ２

５ｍ２８０ｍ２４３４ｍ２１８７９ｍ２

备注

其中两间作为会议室、接待室含保险库５ｍ’

用于消防、安防监控系统

用于电视、电话及互联网设备用于高低压、变压器及发电机设备用于生活、消防用水储存和配套设备在一ｌ楼、１楼各设２个用于机械三行维修工场按以上面积总和的３０％计

６、员工综合楼

内容

级别总经理

员工宿

舍

总监

人数

１６２３２４５

每问

人数

ｌｌ２４

数量面积／尺寸备注

１６１２６３

—

４０ｍ２２０ｍ’２０ｍ２１５ｍ２８０ｍ２１５０５

ｍ２

～厅一房，带独立卫生间一房，带独立卫生间一房，带独立卫生间带卫生问，不设淋浴间

男女各１个，带卫生问

部门正、副经理

普通员工

公共淋浴问员工宿舍面积台计员工餐厅连厨房员工康体娱乐室

培训室仓库

９

１１１３１

２３０ｍ２８０ｍ２８０ｍ２８０ｍ２８０ｍ２６６５ｍ２２８８０ｍ２

餐厅１５０ｍ２，厨房８０ｍ２设乒乓球、图书阅览等内容

百货、食品、工程仓各１个

布草房、制服房

公共区域

面积合计

按以上面积总和的３０％计

西南交通大学硕士研究生学位论文第３８页

４．２．４附楼

备注：根据安全规范，锅炉房需距离其他建筑物不少于１５米。

内容势量

１

１

１耐尺寸３８０．ｍ：备注洗赢拷蜊斜房垃撅房

面积台计

４．３１２０，开２０，肝５２０ｒｒＪ．－＂锅炉房９０ｍ：、燃锦ｒ＿Ｅｌｌ＝用干酒黜稀趿澍量装修风格及设计建议

４．３．１装修风格设计建议

本项目是利用当地自然的湖景山色以及温泉水资源，融入岭南文化色彩，意欲打造一个顶级生态休闲旅游温泉度假胜地。根据开发规划设计方案的设计主题和布局，本文建议将建筑装修按地方风情分列为三个不同类型的风格。

１、集中式酒店

集中式酒店是以客房、中西餐饮、会议设施、康体娱乐为主要服务功能的主体建筑。建议采用现代的手法，以岭南文化元素为主题，通过大楼造型及装修的设计、主要材料的选择、颜色的搭配、精致的饰物摆设，使主楼成为既有古色古香的浓郁氛围，又具备现代美学的生态化、智能化、国际化的豪华度假酒店。

２、温泉别墅

温泉别墅是住客休闲、度假、养身的好去处，建议根据地形地貌和规划布局以岭南文化元素为主，划分为广府特色、潮汕风情、客家民风三个不同地方风情的别墅园区，采用不同的地方风情和民俗文化主题，通过对各别墅园区的建筑造型及装修设计、主要材料的选择、传统饰物的摆设、有代表性的花卉树木种植，表现各别墅园区的不同风格，让住客在欣赏湖光山色之中，在修身养性之余，可以悠然从容地领略岭南不同地区的风情。

４．３．２项目各空间的处理建议

１、室内空间注意虚实、远近、大小、简繁四个结合。客房的高度与宽度参考国际较为流行的１：

西南交通大学硕士研究生学位论文第３９页

１．５２—１：１．６４黄金分割比例营造亲切、舒适的客房空间环境。而会议演艺中心场所，其空间应无立柱阻隔，空间高度最好为６—８米。另外根据使用需要，利用隔音处理效果好的专业隔板将固定的空间分隔为灵活可变的空间。其他场所则可利用装修饰面的造型、家俱饰物的摆设、绿化水体的布局、灯光照明的设定，改善地面标高或顶棚高度的不足，让每一处场所都有一个合理使用的空间。

室内装修应突显奢华感觉，使住客有惊喜，并可引至日后的回味。在考虑使用空间的同时，还需考虑设各管线的隐藏空间，有足够的隐藏空间，便于隐蔽工程设备管线的日常维护检修，减少维护检修的成本。

２、室外空间?

室外空间主要是自然的湖景山色，集中式酒店与各别墅园区的连接，充分利用当地的地形地貌，开辟回环的通幽路径、小桥流水，四周种植各具特色的花卉乔木，让客人不知疲倦、流连忘返，从一个风情空间不知不觉到达另一个风情空间。

各别墅式酒店内独设的私家温泉浴池，露空自然，使浸泡着温泉的客人充分享受大自然的气息。

３、建筑装修主材的选取建议

集中式酒店建议建成具有当地风格的豪华度假酒店，其天地墙的装修用材应选取富有地方色彩、做工精细的新型材料。别墅园区，则应采用最能反映地方色彩的建造装修材料，让人们感观后，一眼便知是岭南风格的体现。

粗料精做，选用环保材料是度假酒店选材的前题，岭南建筑特色的三雕、三塑、一铸——石雕、木雕、砖雕；彩塑、灰塑、陶塑；铸铁工艺，是体现地方特色元素可选之材，美轮美奂的岭南特色工艺是建筑物地方色彩的衬托。

西南交通大学硕士研究生学位论文第４０页

４．４客房物品配置方案建议

项目房类配置物品电器类所有别墅房液晶电视、电吹风、应急手电筒、台式电话、电冰箱、保险箱、电水壶、台灯、落地灯、咖啡机、、带灯美容镜、电子闹钟、浴室磅、节能控制嚣、音响、ＤＶＤ机、挂墙可视电话、电磁炉（双头）、各款记忆卡卡托及变换ＵＳＢ接

口、可连接音响或扬声器的ｉＰｏｄ基座、市场上常见牌子手机的充电器、各种不同瓦数的变压器及转换插座

浴巾、面巾、方巾、地巾、床单、保护垫、床裙、床尾垫、中空被套、枕头

布草类所有别墅房套、中空被芯、枕头（丝绸枕、荞麦枕、羽毛枕等等）、床垫（乳胶垫、较

硬床垫、较软床垫）、睡袍、夜沐地巾、香薰包、浴袍（二种）、沐浴用巾、泳池用巾

便签纸、信纸、国内信封、国际信封、电视节目表、酒水单：特快退房卡、

印刷类所有别墅房晚安卡、请勿打扰牌、洗衣单、请勿吸烟牌、送餐牌、意见表、服务指南、

ＳＰＡ指引、早晨健康指引

低值易

耗品类所有别墅房洗发水、护发素、沐浴露、沐浴盐、润肤露、剃须刀、剃须膏、棉签、指甲锉、漱口水、香皂、梳子、牙刷、牙膏、浴帽、卫生袋、面纸、软硬卷纸、

拖鞋、户外拖鞋、垃圾袋、洗衣袋、购物袋、圆珠笔、杯垫、针线包、香薰用品、火柴

客用品类所有别墅房面纸盒、防滑垫、男士衣架、女士衣架、雨伞、衣擦、鞋拔、咖啡匙、小花瓶、烟灰缸、皂碟、留言垫、玻璃杯、洗衣篮、垃圾桶、低值客用易耗品托

盘、ｌ米网线、防毒面罩、咖啡杯、咖啡碟、冰桶／冰夹、擦鞋器（或纸）、挂画

谜你吧所有别墅房速溶咖啡（免费）、矿泉水（免费）、立顿红茶包（免费）、立顿绿茶包（免费）、巧克力、可口可乐、雪碧、粒粒橙、椰奶、啤酒、快食面、#9@k牌、

多种名茶（普洱、龙井、毛尖、铁观音）或当地特色山茶、茶具

大床：２ｍ＊２ｍ、单人床：１．３５ｍ＊２ｍ、大床床尾凳、床头柜睡床

卫生间

客厅所有别墅房所有别墅房所有别墅房

三房以上别墅浴缸、淋浴间、马桶、保暖毛巾架、紧急呼叫设置、更衣橇、主人房卫生间为双马桶、双洗手盆液晶电视（４２寸）、沙发、茶几、吊灯、壁灯ＳＰＡ床：０．８ｍ＊２ｍ、香熏用品、桑拿

增配干蒸桑拿房、泡池２ｍ＊２ｍ

配３台健身设备

书台、沙发、液晶电视（３７寸）、台式音响（飞利浦／天龙）、毛笔架、砚墨自动麻将台、茶几、凳ＳＰＡ房五房别墅健身房书房娱乐室

厨房

餐厅

其他双房以上别墅所有别墅房双房以上别墅双房以上别墅双房以上别墅所有别墅房配厨房设备（微波炉、电烘炉、洗碗机、电磁炉、橱柜、咖啡机、双星盆、混合龙头、抽油烟机、灭火筒）餐台、餐椅、餐具、吊灯、壁灯时令水果、鲜花、布娃娃（小熊、熊猫等）、橡胶小鸭

西南交通大学硕士研究生学位论文第４１页

４．５工程设备配套方案建议

４．５．１高低压配电、发电设备

变压器：１台１０００ＫＶＡ，１台８００ＫＶＡ；发电机组６００ＫＷ

用电功率：一房别墅２２０Ｖ４０Ａ、

双房别墅３８０Ｖ２０Ａ、

三房别墅３８０Ｖ４０Ａ、

五房别墅３８０Ｖ６０Ａ。

４．５．２弱电系统

１、电话系统：１５０门

２、互联网：光纤６Ｍ流量

３、电视系统：用有线数字电视作前端处理，４０频道（含３－－５个卫星频道）４、客房呼叫装置

５、红外线感应装置

６、安防监控摄像系统，可利用红外线感应摄像、录像功能

７、车道出入口的安防系统

８、背景音乐系统

４．５．３给排水系统（含排污）

１、供水系统：安装一个５０立方米的不锈钢水池，使用变频加压供水系统，根据分．区的距离及用水量，使用不同压力的变频泵及不同规格的管径。

２、温泉水过滤装置：对采集的温泉水，经过滤后再加压配送到各用水点。３、污水处理：生活污水经处理后可以回收用于淋花、冲马桶及清洁用水。４、生活热水：可通过采用空气源热泵提供和多联式空调机的余热回收提供。５、按分划的三个区域独自设立化粪池。

６、餐厅厨房排污系统应设立隔油池。

４．５．４消防设备

１、消防分区卷帘装置。２、烟感探测装置：公共区选用普通烟感，客房区选用类比烟感，厨房及煮食区采

西南交通大学硕士研究生学位论文第４２页

用温感。

３、水喷淋装置。

４、按规定要求设立消防栓，外围消防接合器及消防蓄水池。

４．５．５其他

１、空调系统：酒店主楼及所有别墅均选用多联式空调机组，并进行余热回收，提供生活热水。

２、洗衣房：用于酒店布草及客衣的洗涤工作。

３、燃气房：考虑到酒店的环保要求，酒店使用的煮食燃料，以燃气及电为主的清洁能源，因此必须设置独立燃气房，用于存放燃料。

４、垃圾房：用于酒店生活垃圾的分类、转运工作。

４．６项目装修质量与标准及管理建议

４．６．１装修质量与标准

综合型酒店的建造与装修是一个错综复杂的系统工程，工程质量的控制，必须首先从功能定位、规划布局、设备系统配置、有效使用空间设置、材料选择、环保节能、运行安全、维护方便等多方面统筹考虑设计。一个完善成熟的设计方案一旦确定，功能布局不应再改变，再选择一支有建造装修和设备安装经验的施工队伍，进行精心的施工安装，工程中自始至终执行相关规范和标准，工程质量自然能得到保障。

装修材料的选择必须符合安全、防火、环保、节能的原则。饰面的板材、石材应选用防火、环保、无苯、无放射元素的材料；木器漆、墙面漆等应选用新型防火、环保、无甲醛的水溶性材料；灯光多采用ＬＥＤ节能光源，从整个建造装修的选材方面要始终围绕着这个原则，以求达到安全、环保、节能的生态环境保护，打造一个真正有内涵的生态休闲度假胜地。

４．６．２质量管理建议

酒店工程质量的保障，需要有一个完善的质量管理体系和有效的措施来支持，星级度假酒店是各专业项目有机联合的整体，因此从规划布局设计、建筑结构设计、强弱电系统设计、给排水系统设计、通风空调设计、消防系统设计、装修饰面设计以及其他专业项目的设计到总体协调施工，都必须全程介入质量监控，将质量管理的措施渗透到每

西南交通大学硕士研究生学位论文第４３页

一环节，避免各专项设计出现脱节现象而造成施工成本增大，从而使总体质量和效果不理想。

例如酒店的通风空调系统，是较复杂的工程项目之一，往往在施工中与其他工程项目产生矛盾。如果总体设计不完善，施工不负责任，通风空调系统运行的温度、湿度效果就得不到保证，室内空气质素下降，容易破坏室内装修饰面，增大能耗费用，增大运营维护费用等。对于星级度假酒店建造的ＱＣ质量管理，有经验的酒店管理公司最熟悉其中功能定位、设备系统配置、服务流程的管理工作，建议请专业的酒店管理公司参与工程设计与施工质量的全面协调管理工作，对各项设计和施工工作提出专业意见，保证整个规划项目真正能达到高素质的旅游度假酒店的要求。

西南交通大学硕士研究生学位论文第４４页

第５章项目的投资回报评估分析

５．１项目投资概算

根据本研究方案的测算，龙山酒店土建预算为２０９３万元，装修预算４４１３万元，设备预算４５５２万元，合计约１．１亿元。另，开办费预算为１０００万元。

详细请见表５．１《土建及装修预算》、表５．２《设备预算》

５．２项目的投资回报分析

预算首年营业收入６６４４万元，经营利润３０１５万，经营利润率为４５．３％，投资回收期为４．４７年，投资收益率为１６．１４％。

详细请见表５．３《经营预算汇总》、表５＿４《投资现金流量表》

５．３财务预算厘定说明

５．３．１一般原则

１、本预算会计年度假定为从二０一四年一月一日至二Ｏ一四年十二月三十一日止；２、假设国家继续实行社会主义市场经济及宏观调控、开放物价，各项费用指标基本

保持稳定，物价维持现时水平，本预算未考虑通货膨胀的因素；

３、假定国家对企业的各项税收、地方费用及其他间接收入政策保持不变；４、本预算以人民币为记账本位币；

５、假设营业收入按５％递增，营业费用按５％递增；

６、固定资产的折旧方法为直接法。假设房屋建筑物（土建）预计使用年限为４０年，，

设备预计使用年限为２０年，预计净残值率为Ｏ；

７、装修费用直线法摊销，摊销年限为５年。

５．３．２客房出租数假定

１、假设酒店项目别墅总数按６０套计算，第一年累计可出租房总数为２１９００房次，．．累计出租房数为１３１５８房次，全年平均出租率为６０％，平均房价为３１７３元；１、假定客房房价己包含１５％服务费；

２、假设每次ＳＰＡ的香精油、护肤品等成本为３００元，ＳＰＡ营业收入列入客房收入；３、假设商场为自主经营，商场毛利率假设为３０％，商场营业收入列入客房收入；

西南交通大学硕士研究生学位论文

４、电信服务费、客房冰箱、洗衣、康体等营业收入均列入客房收入内；

５、客房收入占总营收的７６．５％。第４５页

５．３．３餐饮

ｌ、假设餐饮场所包括：特色餐厅及会议中心；会议中心收入列入餐饮收入；２、假设酒店餐饮场所共有餐座位１４０个；

３、假定餐饮价格已包含１５％服务费；

４、假设餐饮成本率４０％；

５、假设茶艺馆为对外合作经营模式，由合作方投入；

６、餐饮收入占总营收的２３．６％。

５．３．４工资及福利

ｌ、假设酒店全体员工人数为２７４人；

２、假设工资政策为：基本工资加效益工资制度，每半年根据效益情况考虑发放营销绩效奖励金。另根据行业特点，全年工资费用按１３个月的工资标准计算，年终按２００％的比例发放双薪；

３、有关社会保险缴费额度（含养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、生育保

险）、住房公积金按政策规定最低标准执行；

４、工资福利占总收入的１６．６％。

５．３．５其他假定条件

１、酒店管理公司管理费暂按营业总收入的２．５％计算；

２、假设营业开始有流动资金２００万元；

３、应收帐款：假设每月营业收入中有６０％在当月收到现金，２０％在３０天收回，另２０％在６０天收回：假设坏帐准备计提比率为３‰；

４、应付帐款：假定每月材料采购总额在６０天付讫；，

５、各项税费：本预算已考虑营业税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税。

５．３．６工程费用１、假设酒店从开始营业年度起已签订了电梯、空调主机、消防、安保等系统的维修

西南交通大学硕士研究生学位论文第４６页

保养合同，第二年各设备的免费保修期已届满，故从第二年起便开始计算维修保养费；

２、假设第一、二年各月各种能源单价分别为：普通生活用水：３．３４元／吨；温泉水：５．００元／吨；用电：】．０７７４元／度；煤气：６．５元／公斤。

后附附表一览：表５．１土建及装修预算

表５．２设备预算

表５．３经营预算汇总

表５－４投资现金流量表

表５—５营业收入匡算表

表５－６工资预算表

表５．７行政架构表

表５．８客房部损益表

表５－９餐饮部损益表

表５．１０管理费用、财务费用预算表

表５．１１销售价格

表５．１２年度固定资产折旧及开办费摊销明细表表５．１３能源费用预算

西南交通大学硕士研究生学位论文第４７页

表５－１土建及装修预算

单问建筑

功能

项目名称

数量

（Ｍ２）

五虏别墅三房别墅

，一、

合计建筑面积（Ｍ２１

５１０１．０８０１，７４０４．３２０１．２００８，８５０

面积

土建

单价（元）

１，２００１，２００１，２００１．２００１。２００

装修

合计（元）

６１２．０００１，２９６，０００２，０８８，０００５，１８４，０００１，４４０，０００１０，６２０，０００

单箩合计（元），；、

２，８００２，８００２，８００２，８００２，８００

ｌ，４２８，０００３，０２４，０００４，８７２，０００１２，０９６，０００３，３６０，０００２４，７８０，０００

２，３００２，３００２，５００

５００２．３００

５００１，８００

５００１，４００

４６０，０００４８３，０００５００，０００１１０．０００４６．０００１５，０００７２，０００７，５００３９２．７００２，０８６、２００

２．０００２，０００５００ｌ，８００５００５００５００ｌ。４００

３６０．０００１６０，０００１５，０００７２．０００５，０００１５．０００４．０００１５８，７６０７８９，７６０

２，０００２。０００２．５００ｌ，８００５００１，４００

３００，０００４８０，０００４００，０００４３，２００７。５００２４７，３８０１，４７８．０８０

２，５００１．５００ｌ，５００１，５００２．５００

５００．０００７５、０００１８０，０００１８０，０００２（）（ｊ。０００

１３６４０１０

≥５１０３６０２９０１０８１２０

≥≥≥

≥

●＿●

Ｖ

双房别墅

一房别墅（高级、豪华）一房别墅（家庭式）

小大厅厅

别

墅

计厅房房房窖

１３２１ｌ１２１

≥≥

≥

２００７０１００２２０２０３０２０１５

２００２１０２００２２０２０３０４０１５２８１ｉ，２１６

１，２００１．２００１，２００１．２００１．２０１１，２００１，２００１．２００１．２００

２４０，０００２５２，０００２４０，０００２６４，０００２４，０２０３６，０００４８．０００１８，０００３３６，６００ｌ，４５８，６２０

２

厨

≥

≥

＝餐厅

酒

设备用房客用卫生间办公室公共区域

小

计

≥

≥≥

中型会议盱小型会议厅

２＝、一会议中心

设备用房客用卫生间

吊Ｔ１］车间

１。１】

ｏ

≥≥≥≥≥≥≥

１８０８０３０２０５３０８

１８０８０３０４０１０３０８１１３４９１

１，２００１．２００１．２００１，２００１．２００ｌ，２００１，２００１．２００

２１６．０００９６，０００３６，０００４８，０００１２，０００３６，０００９，５００１３６，０８０５８９．６８０

ｏ

２】ｌ

储物间音响监控间公共区域

小

计

１８４２１

≥≥≥≥≥

１５０３０４０１２１５

休息大厅

＾

１５０２４０１６０２４１５１７７７６６

１．２００ｌ，２００１．２００ｌ－２００１．２００１．２００

１８０，０００２８８。０００１９２，０００２８．８００１８．０００２１２，０４０９１８．８４０

按摩房ＶＩＰ按摩房客用卫生间员工体息室公共区域

小

四

Ｖ

水疗区

计

】ｌ１ｌ１

≥≥≥≥

２００５０１２０１２０

＾

五Ｖ大堂及配套

酒店大堂扎品店茶艺馆健身房影视厅

２００５０１２０１２０８（ｊ

１．２（比１，２００１．２００ｌ，２００１．２００

２４０．０００６０，０００１４４．０００ｉ４４，０００９６，ＯＯＧ

≥８０

西南交通大学硕士研究生学位论文

单问建筑

功能

项目名称

数量

面积

（Ｍ２１

第４８页

合计建

筑面积

（Ｍ２１

４０４０

土建

单价（元）１，２００

１．２００

装修

单价合计（元），；、

ｌ，２００ｌ，８００１，４００

’

合计（元）

４８．０００

医疗室客用卫生间公共区域

小

ｌ２

≥４０≥

２０

４８，０００７２，０００２７３，０００

１，５２８，０００

４８，０００

２３４，０００１，０１４，０００

１９５

８４５

８

１．２００

计

≥

３５

办公室

２８０１．２００３３６，０００５００１４０，０００

前台销售办公室

消防中心

１ｌ１１１１１１４１

≥１００１００４０１５

０

１，２００

１２０．０００５００

５０，０００

≥４０≥≥≥

１５

５

１．２００

１．２００

４８，０００１８，０００

６，０００

５００５００５００５００５００５００５００５００

５００

２０，０００

７，５００２，５００７，５００２０，０００

矢

消洗间配电房风柜房弱电设备房用电设备房用水设备房

吊Ｔ甲年间

丢

勤

１．２００

１．２００１．２００１．２００１，２００１，２００１．２００ｌ，２００

１５１５４０４００４５０２０

１８，０００

４８．０００

嫠

配套

≥４０≥４００≥４５０≥≥

５８０

４８０，０００５４０，０００

２４，０００

２００，０００

２２５，０００１０．０００４０，０００２１６，７５０９３９．２５０

维修工场公共区域

小

计

８０４３４

１，８７９

９６，０００５２０，２００２，２５４，２００

５００

停车场

＾

ｌ２１３

≥１０００１，０００９００１．１００２。１６０

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５０５０．０００

３１５，０００１３２，０００

网球场五房别墅园林三房别墅园林双房别墅园林一房别墅园林其他园林

小

≥４５０≥≥≥≥

１１００

Ｏ

ＯＯ

３５０

１２０

七

Ｖ

室外及园林

７２０５８０３６０

１２０１２０１２０５０

２５９，２００

４１７，６００

６

５０

３，４８０１８．０００１５０，０００１７６，６４０

０

ＯＯ

２．１６０．０００７，５００，０００１０，８３３，８００

计

ｌ１１１１３１

员工宿舍员工镫厅

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≥≥

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１５０

１．５０５

１５０

１．２００１．２００

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７５．０００

４０，０００４０．０００４０，０００１２０，０００４０，０００

１８０．０００

９６，０００９６．０００

八Ｖ员工综合楼

员工锭厅厨房员工康体娱乐室

培训室仓库布草房、制服房公共区域

小

８０

８０８０

８０

８０８０

１．２００

１．２００ｌ－２０（Ｊ１，２００１．２００１．２００

≥≥≥

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２８８，０００９６，０００

８０８０

２４０

８０６６５２，８８０

７９７，４００

３，４５５，４００

３３２．２５０

ｌｊ４３９，７５０

计

１ｌ１

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３８０１２０２０

，、

洗衣房燃料房垃圾房

小

３８０１２０２０５２０

１．２００１．２００１，２００

４５６，０００１４４，０００２４，０００６２４，０００

５００１９０，０００６０，０００１０，０００２６０．０００４４。１３４．８４０

冬

５００５００

茬

≥

计合

计

１９４．０８７

２０．９３４．７４０

西南交通大学硕士研究生学位论文

单间建筑

功能

项目名称

数量

（Ｍ２１

（Ｍ２１１７，４４６

单价（元）

第４９页

合计建

面积筑面积

土建

合计（元）

装修

肆乡合计（元）

／?－’．、

土建面积合计：（减除园林、停车场、网球场）土建、装修预算合计（元）：

６５，０６９，５８０

表５—２设备预算

序号

项目

型号规格

估算单价（万元）

公共基础设备系统

１

单位

数量

投资造价（万元）

供配电

户外设备线路及开关房

由供电部门负责环氧浇注低损耗节能型干

式变压器

真空开关柜抽屉式

０．１

元／ｋｗ万／台万／套万／套万／套元／平方

１，８００２

２

１８０

４０

①②③④⑤

变压器（２台１０００ｋｖＡｌ台８００ｋｖＡ）高压开关柜（考虑两路供电）低压配电柜

发电机组６００ＫＷ（含配套设备）低压主干母线、配电柜

２０２０

５９０

４０６０９０３５

４４５

１２

１

２０

１７．４４６

小计

２

冷供水

户外管网、阀门

由供水部门负责

１５０

１５

万／工程万／套元／平方页ｆ令万／套

１４１７．４４６

１４

１５０

６０４４

①②③④

水泵及恒压供水设各主干管网储水池

温泉水过滤装置

（ＰＰＲ）

２５２５３０

５０ｍ３不锈钢水池２５

１２０

小计

３

３９９

热供水

水泵

１５

①②③

页ｆ台页ｆ台元／平方

４４

６０

４０

储存罐（６吨不锈钢）主干管网

１０

１５

１７．４４６２６１２６

小计

４

排污化粪池

污水处理池及附属设备排污主干管网排粪主干管网

（ＰＰＲ）ＣＰＰＲ）

１０

①②③④

页｝令万／套元／平方元／平方

３２１７．４４６

１７，４４６

３０１６０

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８０８

７

小计

０

２１６

空调

新风及排气系统热泵

大堂、ＳＰＡ、影视厅等多联空调机别墅用多联空调机组

７

①②③④

元／平方万／套页？台万／套

１７．４４６２

７

１２

５０１０５２４０４０７

２５

１５４

６０

小计

６

消防喷淋水泵

高效节能水泵

１５

①万，７套

４

６０

西南交通大学硕士研究生学位论文第５０页

估算投资

序号项目型号规格单价单位致量造价

（万元）（万元）

②消防栓水泵１５万／套２３０③喷淋主干管网３０元／平方１７．４４６５２④消防栓主干管网３０元／平方１７．４４６５２⑤消防报警主设各系统４５０万／套１４５０⑥附属报警设施２５０万／套１２５０⑦联动控制装置１８０万／套１１８０

小计１０７５

７安保

①闭路监控８０万／套１８０②门禁设备Ｏ．１２页／景．６０７③红外感应节能管理系统Ｏ．２页／点．６０１２④电子巡更４０页／套ｌ４０⑤紧急呼救系统０．１页／荣．１２０１２

小计１５１

８电话总机及线路螽机西门子（１５０门）１５０万／套１１５０

宽带网络系统及末端Ｏ．１页／景．１８０１８９电脑系统及设各设施８０万／套１８０ｌＯ背景音乐广播３０万／套１３０ｌｌ外围灯饰、招牌及茵林灯饰１５０万／工程１１５０

数字及闭路、卫星电视视频点播ｒＯＤ１２Ｏ．２页７杂．ｉ００２０视频点播ｒＯＤ系统

１３会议中，０设备及影音系统１５０万／套１１５０１４综合布线智能化系统１００万／套ｌ１００１５智能调光系统４０万／套１４０１６智能一卡通管理系统２０万７套】２０１７沅衣房设各（含一台２Ⅱ屯燃气锅炉）２００万／套１２００

小计９５８

温泉泡，电及泳池

ｌ水泵高效节能水泵１５历ｆ台２３０２循环处理设备２０万／７套１２０３储存罐０万／台２１０４主干管网１５万／工程ｌ１５

小计７５

客房区

１新风设备系统２０万／套Ｉ２０２卫排抽风设备系统乐声（ＮＡＴＩＯＮＡＬ）０．１万／套８０８

小计２８

四餐饮区

１厨房设备（已含员工餐厅厨房设备）３００万／套１３００①炉具

②蒸柜

③荷台

④冷藏设备

⑤洗涤用具

⑥消毒用具

西南交通大学硕士研究生学位论文

估算单价（万元）

⑦⑧⑨⑩

２

第５１页

投资造价（万元）

序号

项目

保洁用具新风设各系统

排风设备系统（含环保治理）隔油隔渣设施餐厅设备新风设各系统末端空调柜机酒窖

型号规格

单位数量

①②③

８０

上海新晃

２０

万／套万／套

１８０２０

４００

１

小计

五

ｌ

健康娱乐设施

健身房设备（含瑜伽房设施）网球场茶艺馆

影视厅

２０】５

３

万／套万／套万／套万／套万／套

１２１１１

２０

２３

４

３０

５３５

３５２０

５医疗室２０１１０

小计

／、

其他设各设施

电瓶车（载客车５台、行李车２台、布草车２台、工程维修车ｌ

台）

５

１２

页７台页／台万／台

页，台

１０１１２

５０

３２２０

中巴面包车小车

３２

２０

３

４

３０６０

１６２

小计总计

４，５５２

西南交通大学硕士研究生学位论文第５２页

表５—３经营预算汇总表

项目

年度收入（单位：元）

６０６０％１３．１５８３，１７３

４１，７５３，２７０１５，３８４，７５０

２４０，０００８，６４３，２００１８２，５００２４０，０００６６，４４３，７２０８，１１１，４００５８，３３２，３２０３，６５４，４０５１１，０５７，６４８４，．７４２，６８４６２０，０００３００，０００６，３０３，４０７８７６，８４３６６４，４３７２４，５６５，０１９

百分比

每天可售房数（间）全年平均出租率％

全年出租房数（间）平均房价客房餐饮会议

ＳＰＡ

６２．８％２３．２％０．４％１３．Ｏ％Ｏ．３％０．４％１００．０％１２．２％８７．８％５．５％１６．６％

７．１％

商场

其他营业总收入成本

综合毛利

营业税金

人力成本

能源费用维修保养费用

宣传推广费用

Ｏ．９％０．５％９．５％１．３％

１．Ｏ％

其他营业费用其他管理费用财务费用经营费用合计

３７．Ｏ％

经营利润

３０，１１２，８９７

４５．３％

经营利润率％４５．３％

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西南交通大学硕士研究生学位论文

表５—５营业收入匡算表

项目名称

项目名称五房别墅三房别墅二房别墅一房别墅（家一房别墅（豪一房别墅（高

客房

合计

数量

１３６１０３０１０６０

第５５页

出租率

５％２０％４０％７０％７０％５０％６０％

年出租数平均房价

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年收入

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厅房（间）

数量

上座率

５

大厅（餐位）

８０

合计收入

１％

１．０００

７０％

平均消费日收入月收入

早市

年收入上座率平均消费日收入月收入

午市

年收入上座率平均消费日收入月收入

晚市

年收入日收入月收入

．

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２．０４４，０００

１６９．５００２．０６２．２５０

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３０％

１４．４００４３２。０００

４，３８０．０００

５．２５６．０００

１０％

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１．２６４．５００

１５．３８４．７５０

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年收入

日消费人数平均消费日收入月收入

商场

年收入月收入

其它

年收入日收入合计月收入合计

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１０２，０００

ＳＰＡ

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西南交通大学硕士研究生学位论文第５８页

表５—８客房部损益预算明细表

单位：万元

项

目

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百分比

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１，７５２，０００１０９，５００１，８６１，５００

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经营费用工资

员工福食、福利文具及印刷品制服费洗涤费

３，５８５，６０１８７１，７５２１５２，４５７６３，２００３２１，５６５１８０．０００３６，０００５６，９９５１，６９５，７９０２，５４０，９４８

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公务交通费

差旅费清洁用品

客用物品消耗

订房费用

邮电及电讯

报刊费

交际费

推广费用装饰费

低值易耗品摊销

办公费

其他

经营费用合计

４８，０００６０，０００１０，４１６，２８９

２０．５％

经营利润

３５，７４６，１３７

７０．３％

经营利润率

７０．３％

西南交通大学硕士研究生学位论文第５９页

表５—９

项

目

餐饮部经营损益预算明细表

单位：万元

年度合计

１５，３８４，７５０

２４０，０００１５，６２４，７５０

百分比

９８．５％１．５％ｉ００．０％

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餐饮总收入

餐饮综合成本餐饮综合成本率

，６，２４９，９００

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４０．Ｏ％

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员工福食、福利文具及印刷品制服费

９，３７４，８５０６０．Ｏ％

８５９，３６１

５．５％

２，０７１，６１０４２５，３０４３１，２５０２９，６００７８．１２４６０，０００１２，０００３１，２５０７８，１２４

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１３．３％２．７％

Ｏ．２％０．２％

洗涤费

公务交通费差旅费清洁用品

Ｏ．５％０．４％０．１％

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客用物品消耗订房费用邮电及电讯报刊费交际费推广费用

装饰费

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２４，０００６，０００６０，０００６０，０００３６，０００７８，１２４２４，０００３６，０００３，１４１，３８４

０．２％Ｏ．５％Ｏ．２％０．２％２０．１％

低值易耗品摊销

办公费

其他

经营费用合计

经营利润

５，３７４，１０４

３４．４％

经营利润率

３４．４％

西南交通大学硕士研究生学位论文第６０页

表５—１０管理费用、财务费用预算明细表

单位：万元

项

管理费用工资

员工福食、福利工会经费培训费文具及印刷品制服费

。

目年度合计

３，２６７，２４９５２３，７７６１７８，４８９１３３，８６７２４，０００４２，０００３６，０００６０，０００３６，０００３６，０００１２０，０００９１，３７７３，６００２００，０００１２，０００２０，０００

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６０，０００３６，０００３９，８６６６０，０００４，９８０，２２４

洗涤费

公务交通费

差旅费邮电及电讯

保险费牌照及税项

报刊费

交际费

律师费审计费

推广费用低值易耗品摊销

办公费

坏帐准备其他

管理费用合计开办费摊销管理费用总计财务费用合计管理及则务费用合计

２，０００，０００

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７，６４４，６６１

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西南交通大学硕士研究生学位论文一第６２页

表５—１２年度固定资产折旧及开办费摊销明细表

单位：万元

项目原值

４，５５２摊销年限（年）２０预计净残值率３％每年摊销额２２１设备投资

土建投资２，０９３４０５２装修投资

小４，４１３５８８３计１１，０５９１．１５６开办费

总计１．０００１２，０５９５２００１．３５６每５年装修投资１，０００５２００第６年起每隔５年投入１０００万元装修，每年摊２００万元。

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西南交通大学硕士研究生学位论文第６４页

结论

本文研究的是如何实现龙山温泉度假酒店投资方的设想：建造中国数一数二的度假酒店。在高档酒店、精品酒店日益增多的业态下，如何独树一帜，打造他人难以模仿的特色？从建造伊始就有独特的卖点并保持持久的生命力？如何利用项目所在地的优势，摒弃劣势？如何适应酒店目标客户群体的需求？以上种种都是本方案研究中需要考虑的。

社会经济的发展，把人们从消费的角度区分为不同阶层。这些阶层消费差异明显，从而形成高端、中端、低端市场。市场的细分使企业难于“大小通吃”，只能针对各自的定位，尽力抢占某一细分市场中的份额。论文中的龙山温泉度假酒店，目标客户群锁定在高端消费层。这个层面高度注重生活的品质和质量，他们崇尚有设计感的事物和情节，趋向于个性化和超值化的价值取向，作者在写作策划方案研究时充分考虑到了这一点。

在龙山酒店的设计建议中，作者结合时尚流向、行业经验，立意将龙山酒店打造成能满足目标市场需求的旅游目的地，让讲求旅游体验的人们，能得到物质与精神的双重享受，体验与众不同的美妙经历。．

从酒店设计而言，作者认为，优秀的设计是汲取前人的精华，在继承发展以前设计的基础上，既融入并适应当前社会发展的要求，又不盲目追随流行时尚，要通过酒店独特文化内涵的深度、厚度，体现酒店的与众不同。

龙山温泉度假酒店所在的地理位置，其最大优势是位于珠三角“一小时经济圈”内，便利的交通为发展旅游度假提供了有利条件，不足之处则是项目周边没有什么特别吸引人的旅游资源。考虑到上述有利和不利的条件，作者提出了龙山温泉度假酒店的设计必须要有过人之处，需要把龙山酒店打造成人们旅游直接的目的地，酒店本身即可独立成为吸引客人的景点，而不是其他旅游地的附属配套设施。

经过对国内外十多家高端休闲度假酒店的共性和特性分析，作者认为龙山温泉度假酒店应充分依托岭南当地特色，体现地域性和无法复制性。基于这种考虑，提出立足于岭南特色建造龙山酒店，将岭南文化的内涵深刻融入到酒店的外观内质，以独特的建筑设计和装修风格、环保的设计理念、完善的配套设施、独立的私密性空间、细腻的个性化服务、专业的管理团队，打造成广东地区乃至全国的项级温泉别墅休闲度假酒店。

龙山温泉度假酒店要实现成为旅游目的地的设想是有条件的。首先，度假酒店只是开发商方对其拥有土地规划的一部分，属于首期开发的项目。在开发商的整体规划中，将

西南交通大学硕士研究生学位论文第６５页

逐步建造１８洞的高尔夫球场、水库、果园、高档别墅等，论文中涉及的也只是龙山温泉度假酒店建设第一期的策划工作。待开发商的整体规划逐步实现后，龙山酒店成为旅游目的地的设想将可成为现实。

本文认为，龙山酒店按此策划方案所述建议，进行硬件和软件方面的建造，其市场前景和投资回报率能满足投资方的意图，具有可行性。

该项目占地面积２０多万平方米，将逐步进行第二期和第三期的陆续开发。鉴于对高端客户市场的追求，作者进一步建议：在酒店建成后，可考虑在经营管理上引进国际品牌。一方面可利用其遍布全球的销售网络迅速在国内外商务客人中形成影响力；另一方面利用其业已成熟的管理模式对员工进行培训，力求在酒店开业伊始就在硬件软件两方面都与国际水准接轨。从而使酒店实现高起步、高水准，以优质独特的硬件、软件，在众多的高档酒店中卓然超群。

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致谢

在本文即将收尾之际，回想写作此方案研究的曰日夜夜，那些工作和学习同时进行的、紧张而又充实日子，许多的感慨，许多的欣慰一起涌上心头。与同事、朋友间曾经的合作、互补，共赴国内外市场调研中奔波的旅程，其间的辛苦、疲惫、喜悦和提升，历历在目，温暖着内心。

首先要感谢我的导师谭德庆老师，每次我发出论文初稿邮件请谭老师指导，不论是平时还是节假日，谭老师都能迅速回复并提出中肯的建议，在论文的题目推敲及材料取舍方面给予了指导性的意见。

感谢钟永祥总经理，是他先期与开发商深入接触，接下了此项目，才有了项目团队后续的研究。他对本文的总体思路和细节的深度表达方面提出了很多指导性的意见。

感谢我的同事黄蓓总监、邓蜀东经理、谢永权经理，我们共同进行了该项目的市场调研，走访了清远、从化、南昆山、增城白水寨、河源、丽江、三亚、巴厘岛，对论文中所述酒店，均以同行和住客的双重身份，有着切身的感受。黄蓓总监和邓蜀东经理对论文的市场营销部分、财务分析部分做了很多细致的工作。谢永权经理多年从事酒店的工程工作，论文中的规划布局和设计篇章中融入了他丰富的经验。

感谢同游新西兰的朋友，他们在了解到我做此项目研究的情况后，行程中专门转道陶波湖停留，使我能实地考察新西兰最美的酒店胡卡酒店，开阔了我的视野，对丰富本文的研究思路很有帮助。

感谢同游马尔代夫的朋友，海岛上纯粹的度假酒店，那种心旷神怡的休闲，朋友们自身对度假酒店的真切感受和建议，都对写作此文有所帮助。

感谢校外导师王国光老师，王老师在百忙之中帮我审阅论文，从学院的角度分析了论文和企业可行性报告的区别，对部分章节词语表述的严谨性提出了修改意见，对本文的最终订稿付出了辛勤的劳动。

最后，感谢公司本部的同事们，在我备考、读研的三年中，为了保障我的上课时间，同事们都为我分担过工作事务，他们的理解和支持深深感动着我。在即将毕业的时候，过去的一幕幕鲜活地闪现着，激励着我在今后的工作中，更好地努力，将所学到的知识应用子实践，应用于社会。谢谢大家。

西南交通大学硕士研究生学位论文第６７页

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广东龙山温泉度假酒店策划方案研究

作者：

学位授予单位：范丽花西南交通大学

本文链接：http://d..cn/Thesis_Y1687347.aspx

授权使用：武汉科技大学(whkjdx)，授权号：3fbfe791-5c21-4c26-a12d-9e0900ff1007

下载时间：20xx年10月8日