在春节将近的这断时间里，返乡无疑成为了热门的话题，而对于一直以来这之时间特有的返乡置业也开始出现，对于不同城市的返乡人群来说，在返乡时能够买一套房子无疑是一件高兴的事，但也不能因此而疏忽大意，在返乡降息时还需要关注六个方面。

关注之一：

准确理解“限购令”政策

对于不少城市的房屋“限购令”原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向其出售中心城区一环内的住房。

因此，无论户口有没有迁出贵阳市，返乡置业者在购房时先对照自己的情况和欲购房屋的位置，看自己属不属于“限购”之列，否则，即使对房子再满意也只能望房兴叹。 关注之二：

标价不等于实际购买价

与新房不同的是，除房价本身外，二手房交易过程中还需缴纳各项税费，如果是通过中介完成交易的还涉及中介费等。在采访中了解到，二手房市场上，几乎所有卖家开出的都是“净价”，房屋交易过程中所需缴纳的一切税费甚至是中介费都由买家支付，卖家只收“净价”，不管税费，已成为当前二手房市场的“潜规则”。

例如购买一套标价50万元的普通二手房，如果该房购房不足5年，所售房屋并非家庭唯一住宅的，卖家所需缴纳的营业税及附加、个人所得税以及买家需缴纳的契税和中介费等，所有费用全部加起来约需6万元。也即是说，买这套50万的房子，最后买家要拿出56万元才买得到。

关注之三：

外地人办二手房贷款有门槛

据了解，贵阳市并非所有银行都办理二手房贷款，像建设银行就没有开展二手房贷款业务，而工商银行虽然可以办理二手房贷款，但对于外地人而言，需要提供缴交一年社保的记录，否则不予办理。而贷款的条件和所需资料和办理商品房一样，即首套房可以办理7成按揭，利率为基准利率，二套房只能办理4成按揭，利率为基准利率上浮20%。

返乡置业者购房者则要根据自己的经济情况进行相应的选择，如果达不到办理二手房贷款的条件，则要准备好全款购房。

关注之四：

掌握二手房贷款额评估计算

文章来源：爱楼网

虽然二手房贷款与新房贷款的首付比例和贷款利率均完全一样，但与新房贷款的首付款按照购房时的市场价作为参考不同，二手房则是按照评估价来计算贷款额。通常在申请二手房贷款时，银行要先对房产进行评估。银行在放贷时将取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

据了解，房屋评估价是根据当时的市场情况，通过专业评估机构对房产价值进行评估而计算出来，一般二手房评估价都低于市场价，通常，二手房评估价大多为市场价值的80%-90%。如果一套市场价50万元的二手房，如果按照80%的市场价值计算，评估价则为40万元。如果按照贷款首付三成计算，首付款为12万元，加上成交价与评估价的差额10万元，购买这套二手房，即要准备22万元的首付款，而非通常理解的15万元首付款。

关注之五：

知晓房龄与贷款额度挂钩

据了解，不是城市的多数银行在办理二手房贷款业务时，贷款年限都是按照房龄+贷款年限≤30年来计算的。例如，某房屋的房龄为10年，其贷款年限最长为20年。

返乡置业者大多对二手房贷款政策知之甚少，致使在后期申请贷款过程中困难重重。为此，特别提醒购房者，贷款购买二手房时，为避免产生不必要的纠纷，在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定，如贷款合同审批不能通过时，违约责任该如何约定。

关注之六：

不签“阴阳合同”

为了达到少交税的目的，很多人选择了“阴阳合同”的做法，即除真实合同外，签订一份成交价格远远低于实际成交价的“假合同”报税。

市房屋产权监理处的相关负责人介绍，返乡置业者完全不必为了达到“省税”的目的在合同上做“手脚”，一方面现在这种做法不能省税。另一方面，“阴阳合同”中真实合同和虚假合同差额部门的房款在法律上得不到保护。当买家再次转让所购房屋时，会产生虚增售房利润，导致税负增大。如果一旦所买房屋以后遇到拆迁，还可能面临补偿价格较低的风险，可谓得不偿失。

文章来源：爱楼网

 

第二篇：返乡置业促销方案

返乡客户分析

春节的脚步越近，人们对家的温暖就越来越渴望，大批在一线城市学习、工作、创业的异乡游子希望居住能够同步国际大城市，置业注重投资价值和居住价值并重，一般考虑片区形象好、品质、品味感强的中高端楼盘，比较注重异域风情和独特的建筑外观设计，看起来时尚、具有国际感，以高性价比享受与一二线都市一样的的生活环境和生活品质。高房价促使“外漂族”回家买房。

同时，“父母在，不远游，游必有方”这样一种中国传统所追求的落叶归根、恋家的情节促使他们返乡购房。

返乡推广建议

首先，没有促销，只有推广。

有可能价格区间，不能收钱。现在的推广程度，收不到钱。

1、活动时间：20xx年12月20日-20xx年2月30日

2、推广方式：总营销计划的规划内做时间调整

建议把此次元旦和春节迎接外地返乡置业潮的活动统筹进马德里营销推广计划，以返乡置业为目标做好天湖马德里的广告推进和马德里签证活动，形成初步的蓄水工作。

采取入门送马德里签证申请和护照积分的形式，针对前80位返乡签证客户在入门1000积分的基础上额外给予返乡客户特别积分3000分+1%的置业折扣。

3、方式认定：可以通过随州以外返乡车票、机票、过路费凭证、工作证、身份证、学生证件等方式认定。

4、促销宣传： 1、网络宣传：广论天下、广水房产网，异地广水人认知首要途径；

2、市区周边交通要道的户外广告（形象主题）、市内户外广告（活动主题）

各乡镇及道路沿线农宅外墙广告（暖心主题）

欢迎回家， 天湖地产春节的温暖问候。（网站、高速口、乡镇外墙）

世界上哪有一种照顾比母亲更周到? (网站)

一个不懂表达的孝子的挚爱表达 （市内户外，乡镇外墙）

先别说归宿，所有的付出都是对家人的眷顾。（市内、项目周边）

海路、山路、水路，一再让我回头的是归家的路。（车站、高速口）

3、公交站台广告，近距讯息传达，资源遍布城区。

4、通过邮政贺年卡直邮，一方面传递活动信息，一方面拜年贺新，提升项

目的美誉度。

5、现场易拉宝、X展架提醒、现场吊旗、油画框氛围营造、节庆道具布置；

6、短信群发平台补充；

5、促销诉求：春节情感诉求、产品形象诉求并重，通过情感诉求拉近与购房者心里距离，

形象诉求可以诉求楼盘文化品味、高尚社区品质、诉求传统伦理情感。

6、节日活动：圣诞：西班牙风格小礼品；

7、活动创意

创想：天湖马德里 独一无二 8折巨惠购房卡 竞拍活动

前提：不报价格，

时机：广告推广达到一定深度，最好是沙盘公布于世之时。

焦点：（马德里的8折卡，值多少钱？）

场面：暖场活动+竞拍仪式，或者报广造势+竞拍活动

计算：

4000：除去开盘最大优惠以2万计，最少值6万

3500： 5万

3000： 4万

目的：制造话题和争议，汇聚人气，无风险操作，试探市场心理底价。

外部最高竞价低于4万，自己人抬。表明心理价位低于3000或对开盘促销优惠预期高于2万；高于7万，表明心理价位高过4000。