作业三：天津路步行街环境分析报告

1、区位环境分析：

大连市天津街商业步行街，是指东至民意街、七一街，西至昆明街，南至中山路，北至长江路在内的公共区域。

2、地理优势

天津街商业区具有优越的的地理位置，她西入口（胜利广场）与大连火车站相连，东入口与大连港（港湾桥）相连，全长约2公里，其中改造总长约1公里。

大连火车站及大连港客运站是大连的主要交通枢纽，其客流量占大连市人口流动量的50%以上。

硬件上: 大百货商场和高档酒店林立,但交通状况不佳； 软件上: 有历史优势；

繁荣程度上: 大不如前。

天津街的功能定位、商业业态划分：餐饮占 21 ％；娱乐占 34 ％；购物占 45 ％，其中百货业态占 35 ％左右。

3、交通问题：

普照街、友好路、上海路、民生街四条街将天津街分割成五段，其中两条路是单行路 ，且路况较差。

公交与站点问题：目前环绕天津街公交线路仅有18条，与毗邻的青泥洼桥商业区周边36条公交路线有明显的差距。

停车问题：天津街上营业面积超过 1万平方米的大型购物中心林立，作为公共设施配套的普照街停车场和上海路B3地块立体停车场由于

诸多原因时至今日尚停留在净地待开发阶段，而已建成的停车场因道路单双向等原因机动车进出困难。

4、商业街空间布局：

商业界布局在空间个性上要是顾客都有一定感受；要有个性人性化设计，有人情味，平易近人；满足不同消费层次人群；营造繁华的商业氛围；单层和多层建筑设计；中小店铺鳞次皆比，形成一个完整的商业生态系统。吸纳南北来客、风水宝地黄金街、熙熙攘攘人气旺、经年老街忘不掉、历史久远有文化、丰富多彩有特色、差异化竞争有秩序、高中低档都消费。天津街面临的问题有以下几点，

长度太长：理论上讲，商业街不宜过长， 600 -800 米 适宜，群众在购买游玩过程 中不可能承担更多的体力消耗。而天津街长达1000余米。

商业街被分为几段：三条马路将其分成四段，缺乏整体性，长、散、乱，这些对于商业街的发展很不利。

高层建筑过多：商业街很忌讳高层建筑，商业街就是人们置身其中，商品甚至价格一目了然，有商气，又聚人气。而现在的商业街高楼林立，让人们失去兴趣。

小肚子大：紧邻胜利广场的进出口太小，太乱，小商小贩挡住了商业街的进出口。其它各条街的进出口也不明显。

业态单调： 天津街商业区改造将天津街定位为集购物、旅游、休闲、餐饮于一体的商业街，但追求招商率使一期改造新开业的商业项目无法避开与已开业的老商业项目业态的重叠，天津街商业街已成为大型

百货业的聚集地，新增加的餐饮业态自身缺乏老字号餐饮的号召力而步履为艰，正在经营的几家娱乐场所由于娱乐设施基本上与市内其他商业区雷同，缺乏新颖性、平淡无奇的经营使天津街的娱乐业没有打出市场，取得一流商业街应有的社会影响力。

功能不全：新改造的天津街完全打破了原来天津街的商业业态结构，破坏了商业街的原有功能，失去了商业街的吸纳和辐射功能，失去了对不同消费层次和不同消费需求消费者的吸引力。

 

第二篇：华升家具国际直接投资环境分析报告(经济技术合作作业)

华升家具国际直接投资环境分析报告

一、企业概况

华升家具有限公司始建于19xx年，距今已有60多年的家具制造历史，是一家资金实力较为雄厚的私营家具制造企业，工人数200-300人，具备了比较纯熟的制造工艺和技术能力，该公司紧邻著名港口——防城港，古尽天时地利，其前身为一木器家具厂，目前公司以生产各式高档中式家具为主，品质优良，雕琢精细，工艺独特，产品远销欧美市场，年销售额超过5亿元。

二、投资动机分析

1、通过直接投资充分利用当地丰富的自然资源，以取得国际化经营中的自然资源优势，有利于降低生产成本。

2、利用当地技术服务，生产符合国内年轻人消费需求的家具以返销国内进而拉动内需。

3、扩大市场规模和公司影响力，增加国内年轻消费者市场占有率，接近新市场。

4、吸收异域文化，丰富家具文化内涵，融入多样风格，满足年轻消费者追求个性的要求。

5、引进新的家具生产技术和管理模式，促进自身发展。

三、环境分析

1、自然地理环境

马来西亚： 马来西亚位于东南亚，地处北纬1?-7?东经97?-120?间，由不相联接的西马和东马两部分组成。地处热带，属热带雨林海洋性气候，全年平均温度为 26－32度。年温差小，但日温差较大，白天炎热，夜晚比较凉爽。马来西亚自然条件优越，森林资源十分丰富，森林面积达 23 万多平方公里。森林覆盖率为 60% 。盛产热带梗木。 主要可以供给生产家具的木材有：菠萝格、梢木、坤甸、缅甸柚木、山樟、柳桉（红、白、黄）。

韩国：位于亚洲大陆东北朝鲜半岛南部，东濒日本海，西面与中国山东省隔海相望，面积

9.96万平方公里，半岛海岸线全长约1.7万公里（包括岛屿海岸线），韩国国土面积为99222平方公里，占半岛总面积的45%。韩国人口4930万（20xx年）。由于受海洋暖流及东南亚潮湿季风的影响，韩国具有海洋性气候和大陆性气候的双重特征。韩国自然资源比较匮乏，大部分资源都是依赖进口。

俄罗斯：俄罗斯位于欧亚大陆北部。幅员辽阔，横跨东欧和北亚大部分地区，是世界上领土面积最大的国家，领土面积1707.54万平方公里，占地球陆地面积的11.4%，俄罗斯人口14190万（20xx年），人口数量持续多年负增长，总人口不断下降，人口分布不均匀，人口老龄化趋势加剧。俄地处高纬度，气候复杂多样，兼有温带、亚寒带和寒带气候特征，从北向南跨有苔原、针叶林、森林草原和草原等自然带。俄罗斯的森林资源丰富，它40%以上的土地被森林所覆盖。茂密、广袤的森林主要遍布砸西伯利亚、远东和东欧北部。在这些地方针叶林占多数：有落叶松、松树、云杉、雪松、冷杉等。

2、经济环境

3、政治环境分析

（1）与华关系：自19xx年中韩建交以来,两国由破冰之旅发展到现在密不可分的政治、经贸、文化等政府和民间合作关系,仅仅用了15年的时间.但在中韩关系发展的背后又隐藏了诸如贸易摩擦、民族历史、国家安全等现实问题。中韩两国虽然贸易关系依赖程度加深，但是在互相投资层面上仍然存在诸多不稳定因素，所以相对来说对韩投资需要慎重考虑。

中国与马来西亚的友好交往已有2000多年的历史。在漫长的岁月中,两国人民结下了深厚的友谊。近年来，中马两国关系在各领域都取得了长足发展。马来西亚对华贸易额已经开始超越新加坡，成为东盟第一，去年两国贸易总额达到二百多亿美元。中马关系一直保持良好的势头，随着东盟自贸区的发展，中马关系将更加牢固。

中俄两国目前的关系密切，随着普京的上台至今，两国之间加强了经济贸易合作，组成了战略协作伙伴。两国之间互相进行文化交流，中俄两国在政治、经贸、人文和民间等各领域全面、稳定和深入发展 ，毫无疑问，两国将会走向更深层次的合作。

（2）社会稳定性：韩国是一个单民族的国家，国民民族感极强多年来在韩国政府的带领下全国政治和治安稳定。但是由于朝鲜半岛局势扑朔迷离，不稳定因素随时可能引起战争，对于对韩投资不是最佳决策。

在巫统一党独大条件下，马来西亚实行积极干预的发展政策，有力地介入经济及社会结构的重组。马来西亚土著的经济地位得到加强，中产阶级队伍不断扩大，客观上有利于政治稳定。但是，执政党（政府）权力与经济领域的界限不清，财富分配政策不尽合理，也造成了一些不利于政治稳定的结构性问题。

俄罗斯政府在近年来表现出了强硬的魄力，在社会治安和政治稳定方面显现出不错的效果，但是由于国内存在分裂势力等不确定因素，对俄投资仍需谨慎考虑。

（3）吸引外资政策：韩国设立专门窗口为外资提供高效服务；放宽投资限制吸引外资；建立税收优惠政策；对符合条件的外商直接投资企业实行减免税优惠；对外商购买和租赁国、公有土地提供支援；简化外商投资的申报和有关审批程序，加快政府处理有关业务的速度

马来西亚改变外资持股比例，外资在马来西亚制造业新投资的持股权可达100％；允许引进外国劳工；投资税赋抵减等。

俄罗斯优化外资投资环境，简化工作程序，建立税收优惠政策，在俄罗斯投资建厂，出口产品不但可以享受出口退税，从境外进口设备还可以享受进口退税的优惠政策，宽松的投资政策为外资企业进入该市场提供了一个很好的契机。

（4）政府部门的办事效率：韩国政府历来重视自身监督和效率的提高，二战后经济的迅速发展就是一个很好的证明，如今已经迈入发达国家行列的韩国与政府的努力是分不开的。

马来西亚政府部门制度透明，法律制度健全，腐败现象轻微。作为一个旅游业发达的国家，政府部门发挥了高效的作用。

俄罗斯政府部门结构相对臃肿，财政耗费严重，腐败现象同样不可忽视，俄政府部门效率有待提高。

4、社会人文环境分析

5、法律环境分析

韩国的法律比较健全，政府一直对内外资企业实行统一税收政策。上个世纪后期，韩国凭借“低成本劳动力、低汇率”等有利条件，调整外国投资政策，从而保持了经济的高速增长。19xx年11月出台《外国人投资促进法》。根据这部法律，韩国政府大幅放宽了对投资领域的限制，允许外国企业并购韩国企业，并对外商在高科技、生物技术等产业直接投资实行鼓励和支援政策。

马来西亚政府对经济贸易事务的管理是公开的。在税收方面，马来西亚对内资和外资企业基本上是同样对待的。有关的法律法规主要包括：《海关法》、《海关进口管制条例》、《海关出口

管制条例》、《海关估价规定》、《植物检疫法》、《保护植物新品种法》、《反补贴和反倾销法》、《反补贴和反倾销实施条例》、《促进投资法》、《外商投资指导方针》、《外汇管理法令》、《工业产权法》、《专利法》和《通讯与多媒体法》等。

俄罗斯吸引外资的法律法规正不断完善。对外国投资商的减免税优惠政策分散于各种法律法规，如《俄罗斯联邦外国投资法》、《俄联邦产品分成协议法》、《俄罗斯联邦融资租赁法》等，对吸引外资以及对外资的管理提供了法律依据。

四、投资障碍分析

（1）政治障碍：韩国是一个国民民族感极为强烈的国家，但是由于朝韩两国的政治局势十分紧张，这一因素在很大程度上影响到投资者的决策。

马来西亚内部执政联盟国阵内部不团结受反对派挑战，代表马来人的巫统纳吉布和巴达维、代表华人的马华工会蔡细历、翁诗杰存在派系斗争，外部与新加坡、印尼不合 ，不利于政局的稳定。

俄罗斯国内的政局比较稳定，但国内依然存在分裂势力，尤其涉及民族种族问题。

（2）经济障碍：韩国的经济发展实质上是不平衡的，经济发展对外贸易依存度过高，受世界经济形势影响较大。

马来西亚是“小国经济”，对外开放程度较高给国内经济造成了多次外部冲击，亚洲金融危机之后，经济长期缺乏增长动力，随着经济总量的长期扩张，国内贫富差距却不断扩大，经济增长逐步停滞，国内经济和社会问题重重，实施改革的难度逐步加大。

对国际市场的高度依赖成为俄罗斯经济发展不稳定的重要根源，资本追逐超高利润的资源行业，不只是造成其他实体经济部门的投资不足，对于教育这样对国家发展具有长期和战略性意义的领域，投资明显缺乏兴趣。这样的一种情况无疑会对人力资本的积累过程以及国家发展潜力产生负面影响。俄罗斯在外贸上犯了盲目自由化的错误，贸易条件恶化，出口结构不合理，严重依赖石油、金属等原材料的出口。

（3）气候因素：韩国和俄罗斯处于北半球温带气候区，冬季家具生产将受到寒冷气候的的影响，而冬季正好是中国的家具销售旺季，这种反差会对企业带来严重损失；马来西亚处于热带气候区，长年多雨，可能会对建厂生产以及运输带来不便。

（4）劳动力障碍：韩国人口密度较大，劳动力相对充裕，但是需要投入的劳动力成本较高；俄罗斯人口虽多，但是多数集中在欧洲地区，而接近中国的亚洲地区则人口稀少，劳动力供应能力不足；马来西亚同样劳动力供应缺口较大，加之受同行竞争影响，家具厂这种劳动密集型的投资将受政府和当地同行的压制。

（5）交通运输障碍：韩，俄，马三国距离国内市场远，带来的运输成本高，风险大，运输时间长也是一大投资障碍。

五、投资环境加权等级评分

假定投资环境评估最高分应为6300，按实际评估加权分/设定评估最高分的比例计算上表数据，其结果大于或等于0.9为投资环境好；大于或等于0.8为投资环境较好；大于或等于0.7为投资环境一般；大于或等于0.6为投资环境较差；小于0.6为投资环境恶劣。根据表中的计算得出韩国的得分是0.689，马来西亚的得分是0.833，俄罗斯的得分是0.776，由此可以看出马来西亚的投资环境较好，俄罗斯的投资环境一般，韩国的投资环境较差，马来西亚是最佳的投资国。

六、工厂选址：

雪兰莪州是马来西亚发展得最好的州属。位于马来半岛的西海岸，九个地区加起来总面积是12万5千平方公哩。雪州大部份土地已经被发展，不过，它还是拥有许多绿色地带，包括海岸线的红树林到繁茂的热带雨林。雪兰莪是进入马来西亚的主要入口，雪州和首都吉隆坡最靠近，在商业经济效益及政府行政上皆获得很大的便利，许多政府部门的办事处皆设在雪州境内。 雪州是马来西亚的入口，吉隆坡国际机场(KLIA)就建在雪兰莪州的雪邦区，马来西亚最大港口-巴生港位于西海岸巴生区内，雪州干线铁路和公路南北纵贯全境，联系半岛马来西亚各地。州内拥有乌鲁冷岳水电站，企业生产供电充足，其基础设施及电子通讯设施亦是全马最好的。

七、投资方式：

马来西亚的家具总进出口额预计将会在20xx年内，达至100亿元。而且马来西亚虽然有木材资源的优势，但家具生产配套产业还不够发达，各种家具配件成本较高，而中国的家具配套能力强大，各种家具生产配件质优价廉，在马来西亚很受欢迎。马来西亚方面也希望中国有实力的厂家能到马来西亚进行投资合作，开设合资企业。所以马来西亚这广阔的市场有待开发。 Norge Skogen (北欧印象)是一家专业从事出口实木类定制家具设计、生产、 销售的生产厂家，自19xx年创办于大马雪兰莪州以来，我们一直致力于实木家具的研发和市场拓展，在东南亚、大中华地区、以及欧美日本市场赢得了长期稳定的客户群。在中国大陆的工厂，我们拥有拥有从德国、丹麦引进的成套实木家具、沙发生产线。 公司从新加坡聘请了多名实木家具高级技术人员，参照北欧和意大利的名厂的产品设计，开发出实木类的衣柜、书柜等整体家居的标准模块，使得大规模的个性化家居产品的定制服务成为可能。在马来西亚，公司主要采用橡胶木生产实木家具，并出口到北欧、日本等各地市场。在中国，我们也充分利用当地的铁杉、柳桉、松木、水曲柳等材料生产出别具一格的产品，同样赢得了广泛的市场。公司设有R &

D 部门，拥有完整的产品开发、打样到量产的流程开发系统，可以满足各类客户的需要。同时，我们在中国知名的家居商场——深圳好百年家居广场及其它家居商场开设了专卖店，并陆续在各地发展连锁店。

我公司与该公司合资的优势：

1、外资企业优惠待遇

2、产品可全部外销，属于国家鼓励的产业

3、合营各方共同出资、共同经营，按各自的出资比例承担风险、共负盈亏

4、资源共享，优势互补，充分利用外方企业的网络及已经建立的知名品牌，还有所有设施设备

5、合资可以使我国投资者利用外方企业的地理优势，合理、合法地减少各项财务支出，大大降低经营成本

6、可享受一定的税务优惠。

八、投资风险

马来西亚的国家风险主要在于：政局稳定受经济发展状况影响很大，而政局不稳将直接影响国家政策的连续性；产业结构尤其是工业产业结构严重向以国际市场为主导的电子、机电类产业部门倾斜，由此导致经济对外依赖程度较高，对外源性冲击的抵御能力不足；外汇管理方面，马来西亚对投资资本、利润、利息的流动没有限制，但对资本项目、贸易汇兑和货币兑换实行严格限制；此外，尽管马来西亚非常重视发展对中国的政治经济关系，但因其国内华人比例较高，马来西亚对中国经济影响在国内的扩张仍持有一定的戒心，严格限制中国派驻的工作人员及技术劳务人员的人数，中国人员较难获得工作许可证。

九、投资风险的防范

1、客观评估投资环境。中国投资者赴马来西亚开展投资合作首先应该客观评估其投资环境，主要注意以下问题：经济规模及产业优势；政府及各界对待外国投资的态度；投资经商的便利化措施；人文、语言及宗教环境；政府部门的执行力及工作效率；经商习惯及民商法律制度；社会治安状况。

2、适应法律环境的复杂性。独立前马来西亚是英国殖民地，因此其法律体系受英国影响很深，成文法与判例法在商业活动中都发挥作用。中国企业到马来西亚投资首先要注意法律环境问题，要严格遵守马来西亚各项法律规定，密切关注当地法律变动情况；聘请当地有经验、易于交流的律师作为法律顾问；处理所有与法律有关的事务，涉及投资经营重大问题和合约谈判及签署，事先一定要听取专业律师的意见。

3、做好企业注册及申办各类执照的充分准备。在马来西亚投资合作的起步阶段最大的困难是公司注册和申办各类执照。这些执照的申请程序复杂，文件繁多，审批时间较长，需要交涉的事务头绪纷繁。中国企业要对马来西亚关于外国投资注册的相关法律法规有一定了解；聘请专门的秘书公司和专业律师协助处理有关申请事宜；按照要求，提前备齐所需文件，及时履行相关手续。马来西亚各类申请文件及公司文书均须企业法定代表人亲自签名，并加盖公司的正式印章。

4、适当调整优惠政策的期望值。马来西亚政府虽然制定了多项投资优惠政策和鼓励措施，但是这些政策不能自动获得，企业必须向政府主管部门提出申请，政府根据企业情况酌情给予一定优惠政策。中国企业要详细了解这些优惠政策的内容、申请条件及程序，适当调整对优惠政策的期望值，并在专业人士指导下向政府申请有关优惠政策。

5、充分核算税赋成本。马来西亚的税收体系比较复杂，缴纳税务专业要求高。中国投资者要认真了解当地税收政策，仔细听取专业会计和税务人员的意见，充分核算税赋成本，尽量选择在能够获得所得税减免的领域或地区投资。

6、有效控制工资成本。马来西亚没有最低工资标准，总体工资水平也高，但是企业工薪支出包括工资、公积金及保险和年度花红等。中国企业需要了解当地劳动法令关于正常工资和加班工

资的具体规定，精心核算工资成本，提高劳动生产效率。

7、完善制度，尽量防范风险。从公司治理的角度，企业内部应完善风险管理制度。制度的建立有利于风险管理工作能落到实处。其一，只有风险管理制度化才能保证任何市场开拓行为均经过了充分论证和审慎决策；其二，只有风险管理制度化才能督促企业逐步培养起技术力量和研究人员，同时明确自上而下的责任归属；其三，只有风险管理制度化才能规范企业内部的风险管控环节，通过合理分工清晰暴露业务各阶段的风险点，并有的放矢地制定相应风险防范措施；其四，只有风险管理制度化才能减少企业发展中的短视行为，为企业的长远发展战略和稳健经营服务。