第二部分：《项目整体定位、规划及物业发展建议》

1. 城市综合体专题研究

1.1. 城市综合体项目研究

1.1.1. 城市综合体的概述

1.1.2. 城市综合体的起源

1.1.3. 城市综合体的特征

1.1.4. 城市综合体的分类

1.1.5. 城市综合体的运作机理及效益来源

1.1.6. 城市综合体未来发展趋势

1.2. 国内城市综合体研究

1.2.1. 国内城市综合体的发展现状及趋势

1.2.2. 国内主要城市综合体项目概述

黄河报告中有

1.3. 南阳城市综合体项目调研分析及研究

1.3.1. 南阳市城市综合体发展历程和发展格局

1.3.2. 南阳市主要城市综合体项目分析 上网找 市场资料库 新华、成发、商城、美丽之都、四友

1.4. 本项目综合体研究分析

1.4.1. 本项目综合体特点分析

1.4.2. 本项目综合体各业态态市场接受度分析

1.4.3. 本项目综合体各物业类型及业态的融合性分析

1.5. 城市综合体研究总结- 已经可以做了适合做，不能照抄 需要具体分析 吕东

2. 南阳市房地产市场消费力研究

2.1. 南阳市居民消费习惯及影响因素

2.1.1. 自然地理环境的影响

2.1.2. 社会收入结构的影响

2.1.3. 经济发展阶段

2.1.4. 地域历史文化

2.1.5. 政治因素 沃尔玛报告有深国投 问卷调研

陈---现在不行，随着城市扩容，更多的综合体出现，有潜力

2.2. 南阳房地产市场消费类型研究

2.2.1. 房地产消费物业类型

2.2.2. 房地产消费金额

2.2.3. 消费力地理分布 付弦 房管局数据

2.3. 南阳市房地产市场消费特征研究

2.3.1. 南阳市房地产市场消费主体年龄特征分析

2.3.2. 南阳市房地产市场消费区域分布

2.3.3. 南阳市房地产消费金额区域分析

2.3.4. 南阳市房地产消费者职业特征

2.3.5. 南阳市各个区域房地产消费物业类型分析 兰洁

凯旋城+名门分析

2.4. 区域房地产消费力分析

2.4.1. 区域各物业类型消费套数及金额比例

2.4.2. 区域住宅物业各户型消费套数及金额比例

2.4.3. 区域90㎡以下住宅消费金额及套数 房管局数据卧龙区 付弦

卧龙区消费集中在七一路以北，以南很少。90平米说学区 消费没有被释放，供应小

2.5. 南阳市房地产市场消费力综述及预判 具体分析 付弦

3. 项目SWOT 与目标市场确立

3.1. 项目与现有及将来市场及竞争对手的态势分析 乔（区域发展、地段价值、项目规划、开发商实力） 仲景路》四友》曾楼》美丽

3.2. 区位优劣势

3.3. 交通组织SWOT

3.4. 车流、人流分析

3.5. 基础设施SWOT

3.6. 商圈界定 付弦 项目周边市调 商圈调研

3.7. 消费者分析界定

3.8. 投资者分析界定

3.9. 经营者分析界定 （细分临街、超市、新华、鸿德） 深国投 问卷调研 吕东

3.10. 结论 通过分析得到的竞争优势，找到项目的出路

4. 项目总体产品定位、价值确立、概念方案及功能配比

4.1. 战略性总定位

项目商业业态、定位、业种的品牌经营策略

4.2. 商业定位

4.3. 业态定位

4.3.1. 商业各功能区的划分

4.3.2. 商业经营商品的种类确定

4.3.3. 商业各种功能区位置的确定

4.3.4. 商业各功能区经营面积的确定

4.3.5. 商业各业态功能区划分

4.3.6. 商品业种及商品结构的确定

4.4. 目标市场定位

4.5. 经营方式定位

4.5.1. 区域未来商业格局变化及走势分析

4.5.2. 项目商业定位策略的确定

4.5.3. 商业竞争及商品供给分析

4.5.4. 与业态、定位相符的商品及品牌经营策略

4.6. 档次定位

4.7. 主题定位

4.7.1. 经营主题

4.7.2. 文化主题

4.8. 功能定位

4.9. 形象定位

4.10. 价格定位 吕东在唐的帮助下自己发挥

整体定位（偏商业，+住宅，，商业核心是利润，住宅是拆迁，写字楼） 住宅定位（两块）+类住宅（高密度、拆迁、投资、学区） 商业定位（按原报告）画图 写字楼定位（不做超高层，不到那个阶段）

5. 项目规划设计建设

5.1. 市场依据

5.1.1. 成功要素分析（地段、交通、人流量、铺型、物流、租售时期等） 唐总

5.1.2. 市场租金分析

魏-片区租金与其他商圈对比（公寓、写字楼、商业分类型分析） 结论——投资回报比例

5.1.3. 市场供求分析

（住宅、酒店、写字、商业、公寓）魏-量、特征

5.2. 规划设计理念

任DOWNLOAD

5.3. 规划概念设计（倒推）

5.3.1. 整体布局

5.3.2. 建筑风格

5.3.3. 交通组织 彭

5.4. 环境景观规划完善

5.4.1. 交通设施：停车场、步道、廊桥、地下道等

5.4.2. 安全设施：防火、防灾、防盗等

5.4.3. 服务设施：公共电话、广播、公/广告栏、休闲椅、服务台、无障碍环境设施等

5.4.4. 景观设施：路灯、绿化、广告墙/广告塔、雨披、拱门/廊等

5.4.5. 环保设施：垃圾筒、厕所、排水沟等

5.4.6. 导视设施：各项设施的指示、告示、警示等 彭

5.5. 建筑产品概念设计

5.5.1. 立面处理

5.5.2. 商铺设计

5.5.3. 面积配比 彭

5.6. 建筑平面规划建议

5.6.1. 分区机能建议

5.6.2. 结构设计建议

5.6.3. 消费者与服务动线建议

5.6.4. 人流、车流动线

5.6.5. 整体空间配置建议

5.6.6. 服务辅助设施

吕东+兰+彭

5.7. 业态组合规划 （兰+彭）

5.7.1. 商业总建筑面积规划建议

5.7.2. 业态组合

5.7.2.1. 业种选择

5.7.2.2. 业种组合比例

5.7.2.3. 业种功能设计

5.7.2.4. 品牌业种布局

5.7.2.5. 商品组合

5.7.2.6. 服务组合

5.7.2.7. 主题组合

5.7.3. 商业面积规划 乙方将进行现场分析以协助甲方估算个别主力店、小型主力店、特色亮点、餐饮和专卖店等等的使用面积、楼层数量，以及暂定位置。