二手房交易心得

购买二手房还是比较麻烦的,如果不找中介,自己找会比较慢，而且要躲开中介几乎是不可能，所以本人选择了中介。开始在中大恒基，后来转战我爱我家。

首先把你的购房意向提供给中介，包括价位、地段、房型、楼层等，中介就会根据你的要求提供他认为合适的二手房信息，在得到你的同意后与业主联系，交洽看房的时间。这段时间你所要做的是跟随中介展开看房大战，多看看，多走走，并根据情况的变化，合理的调整自己的购房意向。可以多找几家中介，但基本上中介的消息都比较灵通，你找了一家就会有很多中介主动联系你，这段期间的抗干扰能力要求很强，不然你会被他们烦死。

大约一个月之后，在你看了多于十套房之后，如果有了中意的房子，你可以从观望状态正式转入购房状态了。这时中介会帮你约见房主，双方在中介在场的情况下就具体事宜进行洽谈。如果二手房是已经按揭完毕的，会方便很多。基本流程如下：

1. 双方签定购房合同，我们是乙方，业主为甲方。甲方要携带房产证原件，购房协议或买卖契约原件，配偶同意出售证明原件，身份证复印件，户口簿复印件。这时我们应认真检查房产证上的业主姓名，如果房屋在抵押中，那么上面会有抵押的红色盖章，防止买到还没有还清按揭的房子。并协商好各种税费由谁承担。现在一般甲方都要求由乙方承担所有税费。包括契税、印花税、营业税、个人所得税。并保留房产证、购房协议的复印件和甲方的身份证复印件，以防日后发生意外也有据可查。

2.在乙方交齐所有房款给中介后，中介会安排双方到有关部门办理房屋过户手续，双方应携带好以上材料亲自到场，乙方还应携带部分现金，以交纳各种税费。过户手续办完后，要经过15个工作日才能做好房产证，房产证会交到中介手中，中介向甲方支付70%的房款。

3. 物业交验：乙方到房屋所在物业机构清查该房的物业情况，包括水费、电费、供暖费、车位费等是否有拖欠，如果有应要求甲方缴清，保证房子买过来时没有物业方面的拖欠。

4. 如果物业交验合格，乙方将物业交验单交给中介，中介会将房产证交给乙方，同时中介将剩余的30%的房款交给甲方，此时三方的交易过程基本结束。

而我当时遇到的是十分麻烦的情况：

1.房子购买不足5年，房产证还没有办下来。

2.房子的按揭还没有完成，还抵押在银行，业主要求买方来代还按揭。

鉴于这样的情况，就给整个交易增添了很多风险。比如说因为过户手续是在解抵押之后进行的，如果我帮业主还清了按揭，而业主又不再同意跟我办理过户手续，即使我拿到了房产证，上面的业主名字仍是原来的人，他们甚至可以补办房产证，使我手上的房产证作废。那么我就等于白白损失了一大笔钱。所以，我们选择了更为保守的方法，求助保险公司的加入，对我们购房的房款进行保险，降低风险，当然也要交纳相应的保险金，大约为房款的1%。我们选择的这个保险公司是我爱我家的一个分公司，专门处理这方面的经济保险业务。

甲乙双方可以通过协商来分摊保险金的支付，但一般甲方可能不想无故承担这一笔费用，那么只有乙方自己承担。当然保险这步大家不一定都要做，还看乙方自己对风险的评估。这样一来，我们等于把风险推给了保险公司，所以保险公司为了保障自己的利益，他会和甲方再进行一次交易公证，以防止甲方毁约，或甲乙双方联合诈骗。

由于此特殊情况，我们的交易流程在签定合同后就多了一步。等待房产证办下来，并对房产证进行检查，然后才能办理过户手续。

一般在合同中都会标明各种税费的比率：

契税=合同价*1.5%

营业税=合同价*5%（购房不满5年者需交纳，应由甲方交纳，但一般甲方都推卸给乙方交纳）

个人所得税=合同价*1%（应由甲方交纳，但一般甲方都推卸给乙方交纳）

印花税=合同价*0.05%

在房屋中介行业比较混乱，国家也并没有具体规定中介费的收费标准，只是规定中介费不得超过合同价的3%，所以中介公司一般都会要求收取3%的中介费。这个费用是可以讲价的，我当时最终以1.5%的比率和我爱我家成交。中大恒基得知此情况后，抢单的意图很明显，他提出可以只收取1%的中介费，让我们从他们那里买这个房子。因为甲方到中介公司登记卖房不需要交纳费用，所以甲方在很多中介公司登记，中介公司的房源基本可以说是共享的，很多都相同。但我们并没有接受，因为感觉我爱我家在这个行业内，做得比较正规，体系完善，值得信赖。在交易合同中，中介还罗列出权证代办费500元、中保费1000元、工本费、测绘费等，都不包括在这3%当中，乙方在签署时应看清楚，并询问仔细。一般如果房产证中附有测绘图，就是已经交纳过测绘费了，乙方就不必交纳了。其他的费用都可以再商量。

注意事项：

1.在合同中应添加补充协议，就一些具体问题做出书面保证。因为交易合同是由中介公司拟订的，而且国家还没有采用统一合同，各个公司的合同都不一样，但都倾向于维护中介公司自己的利益，所以乙方应好好利用补充协议。

2.书面确定甲方的搬离日期。以往的经验是很多甲方在办完手续后，赖在房子里不走，给乙方造成困扰。

3.因为是二手房，往往牵涉家具、家电、装修等情况。在合同中应逐个表明甲方带走什么留下什么，甲方在搬家过程中应注意不破坏原有装修。

4.最后一项别忘了换锁哦！

买房的过程是比较费神的，需要看房的体力、洽谈的耐心、咬文嚼字的仔细、保护自己利

益的意识。不要从表面上轻易相信甲方，哪怕以小人之心度君子之腹也要保证自己的安全，毕竟都是血汗钱啊。

现在北京经适房、限价房、商品房、二手房、廉租房名目繁多，但还是相当大部分的老百姓买不起房。今年IFLA大赛的题目是EDENING THE EARTH：让地球重返伊甸园。让我感想颇多，现在很多人连个住处都没有，仅凭景观如何营造伊甸园？还有很多社会方面的问题亟待解决啊。

买不起房的别怀疑自己，不是我们不够努力，是社会出了问题，我们这些小船只能在贫富差距加大、限价房挤进来凑热闹、股市起起落落、肉价高高低低、存息升高、印花税升高等等等等的大浪中风雨飘摇，政府宏观调控的大手还是有力啊，一个小动作就让多少人的股票梦化为泡影。所以别去较真了，等待政府的大手也来摸摸我们的头吧！

 

第二篇：二手房交易流程

深度剖析--通过中介买卖二手房，如何避免不当损失(ZZ)

深度剖析--通过中介买卖二手房，如何避免不当损失

中介行业门槛低，入职人员复杂，良莠不齐，总体上比较混乱，不少猫腻。而房屋买卖是一个涉及到很多环节很多方面的大工程，非专业人员的我们，买卖二手房不 得不通过中介这个渠道。。。。而这之间的信息不对称，就导致了很多的漏洞。根据很多过来人的经验、网络和个人的实践，总结一下，剖析一下，给朋友们作参 考。如果认真按照本文去做，省个万把块钱很容易，并且会避免进入骗局。当然，也有高素质的中介，但比例很少。

让我们来剥开中介的皮，看看他们为我们提供了啥服务，里面有啥猫腻。。。

二手房子一般的交易过程：

一般来说，我们到中介那里登记，提出我们的要买房子的相关要求，中介根据业主的报盘查找合适的房源，约业主看房，这个阶段，是中介付劳动最大的地方。

话术是每一个中介入职必经培训的(包括现在所有行业的呼叫中心)，这个东东是经过心理专家等总结出来用来对付我们的，在讨价还价中，基本上买卖双方都会感 受到，比房子不好买什么缺点要你降价，要么就是这个房子很抢手，你再不下定就被人订走了，总之根据不同中介人员的水平不同营造的气氛不同.....最先让 步的那一方，是不只只让一次的，悲哀的是让步的一方基本上都是买方....

***在这个阶段，特别是谈价过程中，中介都会要求你交诚意金，这时千万不要交任何费用，交了你就丧失了主动权，后面的阶段就被动了。一步错，步步错。

***在到中介那里登记或看中合适的房子前，最好是先谈好佣金，你能接受的佣金折扣或具体数额。因为一旦你看中房子了，中介心就有数了，那时就很难再谈折 扣，特别是你表达出很喜欢这个房子的时候。按目前的行情，2个点是可以谈得到的，总价高的还可以再谈。如果一开始中介就不愿意降下折扣，说什么店子大之类 的话，记住，他店子再大也不关你的事，你要看住自己的钱袋子，谈不了就换一个其它或小一点的中介，业主放盘不只放一个中介的....

***看中房子后，中介会打电话到合作银行的信贷部给出评估价，初步算出费用。你也可以自己去找银行的信贷部要求给你个评估价。

好，假设你看中一套房子了。。。买卖过程开始了：

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1、签约三方协议，交定金

1) 这时，基本上价格已经谈好了，签约(这中间，一定要见到野猪见到野猪见到业主，确保交易的真实性，询价阶段可以由中介作为传话筒。但是要签约时，一定要见 到业主。否则可能存在ABC骗局，即把房子从A转到C，中介在其中扮演B，暗自加价，空手套白狼吃差

价。)，交定金。在这里，定金你要坚持只交1万、2 万，定下这个意向，不能交多了。即使说你一时冲动签订了协议，有一个反悔的余地，因为在中介的忽悠下，能保持冷静的人实在太少了。

***在协议里，你要坚持增加一条，银行贷款/成数/折扣申请不下来，协议作废，退回定金。因为，银行批不批这个不是你可以控制的。目前这个诡异的政策下，啥事都可能发生。

***协议里，要注意扣业主一部份费用(常例是2K左右)作为过户担保费用的，以防止业主管理费水电费欠费....

中介在这过程中，会表演的很不屑一顾很无可奈何很无辜很委屈很羡慕嫉妒恨的样子。不用管它，他们天天这样的，他们是演技派的。一般而言，带你看房准备合同 啥的那个中介是个业务员，真正的老油条是他们的经理，这才是超级老油条超级人精，张着血盆大口等着初入房市者，能宰一个算一个，能宰5000绝不收 4999。。。他们经理说的话，基本上都不可信。一旦与“经理”打交道，记得不要随意承诺任何事情，他许下的任何诺言，必须要求书面，否则没用。

***在这里，会明确要交哪些费用了，现在一般业主基本要求是实收的，费用清单大致如下：

一、定金和首期款

定金：1W到3W不等，保留好单据

公证费：360.00 [卖方实收的话要出，正本300元，副本一个20元]

首期款： 在银行作资金监管

二、要交的费用：

查档费：50.00 一般不用交这个，免掉了

登记税：50.00

契税： 二手交易合同上金额的1%或1.5%。 中介会帮你做阴阳合同来最小化此笔款项的。 公证费：360.00 [境外人士购房要出，国内的不用］

交易费：6元/平 [双方各3元/平，要交]

贴花：5.00 [要交]

三、赎楼费(红本在手就不用交)

赎楼手续费或叫担保费：业主欠款总额的1%，可做到0.8%；不足2K收2K

短期利息：银行收取的，一般是1个月的利息

罚息： [要交，要看原业主的合同条款及供楼年限，最多3个月的利息]

四、不需要交的费用, 注意是不需要交的不需要交的不需要交的不需要交的!!!

物业评估费：300 [不要交，银行免掉了的]

按揭服务费：1000~1200 [不要交，谁出谁是冤大头，中介最喜欢拿这个来临时坑你个千把元的]

抵押登记费：50 [不要交，银行免掉了的]

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2) 协议签订后了，中介就会联系银行，要赎楼的就联系担保公司，一般来说，中介都有合作的银行和担保公司。要记住的是，按目前的行情，中介所联系的银行或担保 公司，每成功一单，都会有提成的。银行要拉贷款、担保公司要做生意，就跟我们的工作一样，谁的绩效好谁的工资就高，所以如果中介要收按揭服务费，你直接去 找银行的信贷部问就行了，银行也有相应的担保公司，没有中介一样可以贷款的。

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2、到银行申请贷款，首期资金监管，

填写一大堆空白文件联系好银行和担保公司后，中介会约业主和你一起到公证处，业主办一个公证，你交钱了(360元左右)就行了。同时(或有的中介要过几 天)到银行去，给你填写一大堆空白文件空白文件，然后是按手印签名，反正，你会有一种把自己卖了的感觉(都是空白的合同...)然后开户开个卡或存折，在 银行首期资金监管，你刷卡签名就行了。

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3、开始等待，直到银行出承诺函数，担保公司开始赎楼

这时，在后台动作的就是银行相关人员和担保人员，反正不关中介的事了。银行正在走内部流程审核你的申请。

然后你等呀等，直到有一天中介或担保公司就会打电话给你，说赎楼楼申请下来了，要你把担保费打到担保公司账上去，打了钱，你还得等呀等.....

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4、过户，拿到递件回执

等哪天你起床时听到喜鹊叫了，中介忽然打电话过来说，原业主的房产证赎出来了(他也是在等担保公司干活)，可以去国土局过户了。去办之前，要你去中介先把 佣金给付了(看看，活还有没做完就要收钱了)，一般要付全款。如果在协议时谈好的也可以付一部份的，强烈建议刚开始谈判就约定 交房后付全款，而不是过户付全款。

把中介准备好的文件上签名，然后递件，拿到回执，原件中介拿走了，给你留一份复印件，上面有办文号，在国土局的网站上可以查询到进度。网址：

http://61.144.226.82:8088/was40/search?fapplyno=&flicitem=&fapplytm=20xx.04.29 有时在网站上找不到，不用担心，也可以打个电话查询：83949114，要有办文号才能查。

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5、5个工作日后，出新证，办理抵押登记

--- 到这个阶段，拿到递件回执后，贷款成数及利率可以确定了

到了第5个工作日，就可以去取新房产证，恭喜，这个时候房子在法律意义上是属于你的，虽然你还欠一大堆的钱，中介约你去过户，担保公司的人也等着那里了，这时候你要交钱了，如下费用：

查档费：50.00 一般不用交这个，免掉了

登记税：50.00

契税： 二手交易合同上金额的1%或1.5%

公证费：360.00 [境外人士购房要出，国内的不用］

交易费：6元/平 [双方各3元/平，要交]

贴花：5.00 [要交]

交完钱，取出新的房产证，让你陶醉不到3分钟，复印一份给你，然后就递到国土局里作抵押登记了办完这个后，银行就开始放首期款。

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6、5个工作日后，银行放尾款

这个阶段，你跟中介都不用去了，等着银行的人取出抵押件，然后1~3个工作日后银行放尾款。

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7、办理水电煤气有线过户，交房

等银行放完尾款，可能还有部份的贷款利息需要你补交，然后中介就带你去办理水电煤气有线过户，

交房子。

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在这期间，原业主除了去公证处作一个公证，其它时间就不需要出场了。

上面过程，是按照最复杂的情况【即“红本不在手”需要赎楼】来描述的；如果 红本在手，上面的很多环节都是不存在的，流程就简洁多了，周期也短很多，容易多了。

以上还请有经验的大虾多多指正