一个涉及房屋租赁合同生效要件的案例
【案情介绍】
王某是某市某大学20xx届的毕业生,因为刚刚参加工作,工资不高,不得不在外面租房子住。20xx年x月,王某通过某房屋中介与张某签订了一房屋租赁合同,合同约定:“张某将其所有的位于某路某小区11幢402房出租给王某使用,租赁期限2年,从20xx年x月到20xx年x月,租金为每月500元,每三个月付一次,第一次租金在20xx年x月x日支付,王某在9月x日入住,房屋的定金为200元。”合同签订后,王某按照合同的约定支付了定金200元,并在20xx年x月x日支付了第一期租金1500元,入住了该房屋。
20xx年x月x日,张某见附近的房屋租金价格上涨了,便与第三人李某就该房屋又签订了另一份房屋租赁合同,租金为700元每月,从20xx年x月x日起履行,李某和张某于合同签订当天办理了房屋租赁合同备案手续。张某在5月27号通知王某,原来的房屋租赁合同没有办理登记备案手续,是无效的,现在该房屋已经出租给了另外的人,请他在5月x日搬出去。
王某认为双方已经签订了房屋租赁合同,不愿意搬出去。双方就此发生了纠纷,李某起诉到人民法院,请求确认其与王某签订的房屋租赁合同无效。
【法律分析】
本案是一个涉及房屋租赁合同的生效要件的案例。
《合同法》第44条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。
《城市房地产管理法》第53条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,决定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”
《城市房屋租赁管理办法》第17条规定:“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的,《房屋租赁凭证》可作为公安部门办理户’口登记的凭证之一。”该办法第32条还规定:“违反本办法有下列行为之一的,由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的,责令限期补办手续,并可处以罚款。”
本案中,王某和张某的合同依照法律的规定签订了书面方式的租赁合同,合同已经依法成立,虽然没有办理房屋的租赁备案手续,但这并不影响王某和张某之间的房屋租赁合同的效力,该房屋租赁合同仍然是有效的,法院应该依法判决驳回李某的诉讼请求。
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个人房屋租赁合同
出租方 (以下简称甲方)
姓名: 手机号:
承租方(以下简称乙方)
姓名: 身份证号: 手机号:
甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议:
第一条 房屋基本情况。
该房屋位于____楼,用途为居住,仅限乙方家人居住,不得转租。
第二条 租赁期限。
租赁期共_____个月,从______年_____月_____日至______年_____月_____日。
第三条 租金及保证金
该房屋月租______元 ,暂定为按年度交费。保证金______元,待退租时返还乙方。
第五条 房屋租赁期间的有关费用
水、电、宽带、有线电视等,由甲方向乙方收取后代缴,具体收费标准口头协商。
第六条 维修养护责任。
租用期间,一般日常维修保养,均由乙方负责,费用乙方自付;若属常规房屋大修,费用则由甲方承担。因乙方使用造成家具等大型物品的损坏,其维修费用,由乙方承担,重大损坏,甲方将追究其责任,并要求赔偿损失。租赁期间,防火安全,环境卫生,保卫等工作,乙方自行负责。
第七条 续租
租赁期满后,如乙方要求继续租赁,乙方应在期满前一个月向甲方提出,若甲方同意继续租赁,则续签租赁合同。
第八条 提前终止合同并收回房屋等情况
乙方有下列情形之一的,甲方可终止合同并收回房屋,造成甲方损失,由乙方负责赔偿;
1.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;
2.拖欠租金累计达半个月;
3.利用承租房屋进行违法活动的;
4.故意损坏承租房屋的;
本合一式2份,甲、乙双方各执一份,均具有同等效力。
甲方(签章): 乙方(签章):
签约日期: 签约日期:
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出租方:(以下简称甲方)承租方:(以下简称乙方)甲、乙双方在平等自愿、互惠互利的基础上,经友好协商,就乙方租赁甲方场地开办餐厅一事…
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【法规标题】最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释【颁布单位】最高人民法院【发文字号】法释〔20x…
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学习租赁合同的心得体会这学期在《商务法律实务》这门课上通过对合同法的一些学习,让我对合同法的理论有了一定的了解,对一些合同纠纷有了…