市场调研总结

杭州下沙板块部分楼盘情况分析 20xx.8.20

调研人员：韩葳 程志

楼盘一：东海·柠檬郡

项目基本情况：

东海·柠檬郡位于下沙艮山东路以南，幸福南路以东地块。占地约130亩，建筑面积28万㎡，社区分南北两个区块，北区块是高层景观住宅，南区块是两幢高层的SOHO式公寓。社区距江900米左右，高层可以远眺钱塘江景，是一个体验式的江景景观公寓。 目前二期在售户型89㎡（中间套）和105㎡（边套），均价16000元/平米，全款98折，按揭99折。该批房源交房时间为20xx年x月。物业费1.50元/平方米·月。售楼小姐主要为我们介绍了89㎡的户型，总价在140万左右，赠送空间约为8㎡。105㎡户型赠送空间约为10㎡。并无其他优惠或活动。

项目西面为七格社区，并配套有农贸市场，自带有迷你高尔夫球场和游泳池，车位配比为1:0.8。周边在建有邵逸夫医院（预计交房前建完）、幼儿园、下沙第一小学和政府规划的商业街。公交B1/B1区间/K210/K223/K320/382/K401/K525/K566/K865可到幸福桥站，离建设中最近的地铁站口约1公里左右。

项目实景拍摄：

总结分析：

东海·柠檬郡整体建筑风格为东南亚风格，其项目亮点为独特的建筑风格和投入较多的热带植被。定位为年轻时尚的居住地。虽然项目自身条件独特，但周边配套还无法满足购房者的需求。项目地块位置相对偏僻，周边主推配套都在建设中，目前主要享受旁边七格社区的配套环境。入口处的河已浑浊不堪，环境并不理想。

项目目前二期在售房源为西北角一栋住宅，户型A2：89㎡（中间套）和A5：105㎡（边套），可选择房源较多，市调过程中并无其他人来看房。据售楼小姐所说，因为柠檬郡广告投入量少，所以看房者、购房者并不像其他楼盘那么多，而且来看房的人大多为年轻人，投资商较少。

楼盘二：盛泰·名都中心

项目基本情况：

盛泰·名都中心位于下沙四号大街五号路口，北邻物美大卖场、两岸咖啡等商业，西邻香榭里花园、怡乐公园，南邻在建中的四季风景小区，西邻5号路。距离在建中的地铁一号线下沙高教园西站仅300米左右。项目总占地面积2.6万㎡，总建筑面积近18万㎡，一期规划建造全享公馆、酒店式公寓、五星级酒店、商业物业等多种建筑形态。

目前在售精装酒店式公寓，户型面积36-52㎡，共360套房源，xx年产权，6梯20户，

4.2m面宽，3.25m层高，推出八月盛泰青年置业计划：“精装酒店公寓”定时定向促销，按揭95折再减1000元/㎡，一次性付款总价再减20xx0元。在售住宅房源，户型面积为75—87㎡两房和138-160㎡大三房。均价均为16000元/㎡。该项目交付时间为20xx年x月底。物业费1.20元/㎡·月。

项目周边有浙江省东方医院、杭州外国语学校、下沙幼儿园、文澜小学等医疗教育配套，更有20余亩的怡乐公园、地铁1号线等公建配套。下沙邮政局、下沙商贸城、瓯江大酒店、物美大卖场、两岸咖啡、KFC、九百碗、至尊鲨鱼、华元电影大世界、格莱美量贩KTV等在内的餐饮、商业、娱乐设施完备。项目酒店式公寓2楼平台自带有网球场，停车位860个。

项目实景拍摄：

总结分析：

盛泰·名都中心项目最大优势就是周边配套设施的完善。与柠檬郡相比周边配套要成熟很多，人口密集度也相对高很多。所以来看房的人相对多一点，销售情况比之柠檬郡好。所以目前所剩房源并不多，剩下的多为底层、顶层和一些中间套。售楼人员向我们重点介绍的是3号楼中间套78㎡一房变两房的可变户型，该户型中客厅可变为卧室，可结合餐厅客厅空间。

楼盘三：盛泰·时代山

项目基本情况：

盛泰·时代山位于杭州经济技术开发区核心商业区，北临繁华商业街——四号路，西靠凯恩戴斯酒店，项目占地面积8896㎡，建筑面积：约4.6万㎡。该项目将与凯恩戴斯酒店合作，共享其专业周到的服务和比肩国际的私享配套，成就下沙首个真正意义上的酒店式服务公馆。

项目共两幢xx年产权的精装酒店式公寓，目前在售1#，24层，4梯15户，户型为46㎡一房，57㎡二房，均价16000元，物业费2.20元/㎡·月。地下停车库，车位配比为1:0.8。

项目周边有杭州第四中学、文海小学、文海中学、学正小学、杭州外国语实验小学、学正幼儿园、物美超市、华元十六街区、金沙数码港、杭电商业街、高沙商业中心、下沙邮局、

省东方医院、邵逸夫下沙分院（建设中）、华元电影大世界等商业、文教、医院配套设施。公交 382、K210(夜间线)、K370、K369、K868、K566、381、K320、K104可到四号大街九号路口站。

项目实景拍摄：

总结分析：

盛泰·时代山以东南亚热带风情作为建筑风格和景观设计的主题，以地脉、配套、地铁和精装展现其价值。项目与盛泰·名都中心相隔两条街，所以享有盛泰·名都中心周边配套设施，周边环境与盛泰·名都中心相类似。区位优势明显。项目开盘2个月，销售情况非常好，目前只剩55户房源，多为20层以上和较低楼层。购房者以投资客为主。

楼盘四：保利·江语海

项目基本情况：

保利·江语海位于杭州下沙经济开发区东南沿江板块，项目东至沿江大道绿化，南至六号大街绿化，西面是规划经济适用房空地，北面是规划教育用地，东南角设计有小型市政绿地。项目占地面积52655㎡，容积率2.6，总建筑面积173298㎡。

项目规划了7幢板式的高层全江景公寓，以及部分一线江景的联排别墅。由于项目受70/90政策所限，公寓部分规划了80-120㎡的首置型户型，以及120-211㎡的改善型户型，而联排别墅则为280-340㎡舒适性产品。目前在售6号楼，共256套，33层房源，为56-87㎡、137㎡左右全江景小户型公寓，均价14000元/㎡，售价73-130万/套。在售联排总价不低于1000万/套。目前订房即享88折优惠，团购满5人，每人可减5000元，满10人，每人可减2万元。物业费2.25元/㎡·月。

项目文教配套完善，北面在建幼儿园，西面有文海小学、文海中学、杭州第四中学，地铁1号线站在500m处。周边规划有2个公园，车位配比为1:0.8。

项目实景拍摄：

总结分析：

保利·江语海的核心优势在于南向一线临江，景观资源优越，售楼人员表示每一户都可看到江景。整体建筑风格为英式风格。因为是江景房，所以环境很好，但离下沙中心较远，人口相对稀疏，交通不方便，周边配套不完善。在售房源6号楼已售出大约1/3，购房者也以投资为主。

除了订房即享88折优惠和团购优惠外，售楼人员还表示有“首付3成，银行按揭利率享9折”的优惠，但条件是必须提供买房者个人或夫妻双方月薪≥2.2倍月按揭款的证明。

售楼人员表示下沙为目前杭州地产发展势头较好的地域之一，升值空间较大，越来越多住宅向这里延伸，所以投资该地块相对较好。

 

第二篇：沙盘总结报告

西北地区电话机市场调查报告

一、调查地区：西北地区

二、调查问卷数量：1000份

三、消费者情况：主要包括正对居住地 消费者的年龄，个人收入，职业

四、调查环境：全球政治经济形势、国内宏观经济环境、国家电子行业政策、地方政府产业环境

正文：中国电话机市场现现状与发展

1、总体市场与发展预测

1)随着通信的迅速发展，电话机逐渐被手机所替代销量也要大不如以前。

2)世界范围的电话机制造商将继续将其部分生产早就外包给中国厂商， 这意味着届时中国现在是世界电话机第一生产基地。

3)随着手机市场的增长,随着中国手机新业务的不断开发与应用，电话机更电话机所占的份额已经逐步缩小基本没有了，所以电话机已经逐渐要被手机所取代。

一、对对居住地 消费者年龄、个人收入、职业调查的情况

本次调查中，公发出1000份问卷，8-16岁的消费者占10%，17-25岁的消费者占30%，26-40岁的消费者占35%，41-50岁的消费者占15%，50岁以上的消费者占10%。

不同收入消费者的比例，个人收入1000元左右的消费者占32%，1500-3000元的消费者占38%，3000-5000元的消费者占20%，5000元以上的消费者占10%。

不同职业的比例，个体户的消费者占25%，学生消费者占20%，教师消费者占10%，工人消费者占15%，公务员消费者占3%，农民消费者占25%,自由职业者的消费者占5%。

不同居住地调查结果的比例，农村70% 城镇30%

五、用户分析：

对消费者的偏好的调查情况

不同年龄、不同收入以及不同职业的消费者，在西部尽然他们对电话机的需求情况是基本相同的，西部地区按年龄的消费者，他们的偏好情况缺基本一致 如下：从电话机机的外观、价格、待机、品牌、颜色、功能的方面调查，8-16岁的消费者比较注重电话机的颜色和外观，其次是质量，17-25岁的消费者就比较注重电话机的外观和颜色，其次是质量，26-40岁的消费者比较注重电话机的质量颜色和外观，41-50岁的消费者比较注重电话机的质量颜色其次是外观，而50岁以上的消费者比较注重电话机的质量外观和颜色。

同样从电话机的外观、价格、待机、品牌、颜色、功能的方面调查 ，不同收入水平的消费者对电话机的偏好也没区别，收入1000元左右的消费者就很注重颜色外观然后是质量，收入1500-3000元的就比较注重手机的外观颜色然后是质量，3000-5000的消费者就比较注重手机的外观颜色和质量，对于收入5000元以上的消费者很注重质量外观然后是颜色。

不同职业的消费者这这几方面的偏好也相差不大，教师职业的消费者偏好外观和颜色，工人注重待质量，学生偏好外观，农民注重手机的颜色质量，公务员注重手机的质量颜色外观，自由职业者还是注重质量外观颜色。

六、对宏观环境的调查情况

1、全球政治经济形势

政治环境对手机行业的影响占30%，经济人口环境的影响占40%，技术自然环境的影响占40%，社会文化环境的影响占20%。

2、国内宏观经济环境

货币与帐政指数的影响占30%，企业家信心占20%，居民消费信心占15%，市场竞争秩序的影响占15%，经济发展周期的影响占20%。

3、国家电子行业环境

国家行业扶持的影响占50%，行业市场监管占25%，技术标准建设的影响占25%。行业注入制度的建设的影响占10%.

4、地方政府行业环境

基础设施的影响是占20%，度地资源占的比利时20%，银行资金的支持是20%，政府公务效率是占20%，行业税率优惠度占10%。

总的来说外部的政治经济技术的环境比较好，适合拓展市场，加大生产，实施差异化市场策略。

七、总结

从以上几个方面的调查结果，可以得出以下结论，西部地区对于消费者的不同年龄，收入、职业，他们对电话机在需求偏好方面的差别基本相同，我们公司应该做好市场策略，针对不同的需求，生产不同的产品，以满足市场的多样化需求，实行差异化市场策略，针对当前的政治经环境，国家给予很多支持，技术行业发展前景良好，全球经济发展快速，如此良好的外部政治经济环境，我们公司应该抓住机遇，这是个发展的良好时机，应该充分发挥自身的优势，拓展市场，提高市场占有率。 以后分析：现在光纤快带的技术运用已经比较广泛，再加之推广的力度，没有一两年估计全面将替代电话拨号，所以电话机已经没有市场了。

基于SWOT分析看我公司在西北地区竞争中的地位和发展前景，在当前的经济，政治，技术环境方面，我们公司做出如下SWOT分析，以准确定位我们公司在当前电话机机市场在西北发展竞争日益严峻环境下的市场策略。

一、 市场优势Strengths

（一）、自身内部因素

1、市场销量 我们公司一直保持着稳定的态势，销售保持稳定，对市场的熟悉程度高，与电信合作营销渠道稳定，生产过程中成本较低，利润高。

2、 产品优势 因与电信合作，我们的产品在消费者中占据优势地位，市场覆盖率高达60%，竞争力强 ，公司在区域市场的中，策略好，渠道稳定，产品质量高。

3、 渠道优势 我们公司建立了与电信战略合作，同时与零售商的关系良好，通过电信平台与消费者合作较好。

（二）外部环境因素

西北社会环境现状好，以前电信固定通讯基础设施相对没有被移动设施代替，相对于东部地区经济不发达地区较多使用电话机地区较多，服务性行业效率高，技术环境优越。

二、劣势分析Weakness

1、电话机市场萎缩，品牌影响力不够，移动电话占领主导市场

2、在低级市级的营销渠道不完善

三、机会Opportunity

1、西北地区的人口多，不发达地区多，市场发展潜力大，而且市场渠道比较成熟

2、消费类市场的发展机会大，需求高

四、威胁Threat

1、时代的变化，固定电话机已到了淘汰的阶段

2、移动网络进军更偏远地区，资费接近当地水平

3、人们思想转变，顺应时代

通过以上的SWOT分析，我们公司虽然有着自己独特的优势，并在西北地区有可以发展的市场，但电话机已经到了时代的末期，所以我们公司的这种状况必须加以转型，所以在西部地区人们开始转变思想和公司的转型这是个机会也是挑战。我们公司在整个电话机市场还有发展机会，但是也不会长久

综上所述，西北地区电话机市场的综合态势良好，然而，这不仅不是一个机遇，更是一个挑战，所以我们应该充分利用已有的市场优势和机会，通过电话机在捞一桶金，更要通过电话机转变市场，在日益激烈的竞争中，赢得更大的发展。

一个企业，不论它的规模有多大，其所拥有的资源相对消费需求的多样性和可变性是有限的，它不可能满足整个市场所有类型特征的消费群体的需求。现代营销战略的核心是STP营销战略，即细分市场、选择目标市场和定位。根据逸都事业发展国企业自生发展的资源和特点，选择适合自己的市场细分标准，从而确定企业所进入的目标市场。

鉴于目前的市场情况分析了解，把公司产品首先定位于国内市场，而国内市场来看西北地区市场相对其他地区落后，但是电话机基础设施比较完善没被移动电话取代，需求及人口数相对大于其它地区。所以，地区定位于西北地区。

根据对西北地区市场调查报告分析：

1、农村人口所占份额较大，占华北地区总人口的70%，相对来说他们的收入水平较低，对电话机的要求上更中，而他们看重于电话机机的质量。而城镇人口对电话机机的质量、颜色、外观的要求和农村基本相同。从而可以看出需求化无差异性。

2、从年龄结构来看：少年对电话机颜色外形有较大要求。青年人也是看重外观与颜色。中年以上者就更看重质量。在调查中可以看出女性男性都偏好于电话机的外观。

通过以上分析，把公司产品定位于：

1、在公司发展的两年内，产品档次定于中低档次。

2、在发展的同时，首先坚守国内市场，基于对国内环境和形势发展适合消费者注重质量，外观，颜色的要求