**市**区**街***项目

估价技术报告

项目名称：

委托估价单位（人）：（ **公司）

受托估价单位：***专业***年级第** 组 估价人员：姓名，学号

估价作业日期：*年*月*日－*年*月*日 估价时点：*年*月*日

房地产估价报告编号：2007（财）B－01 或2009（财）Z—**或2007房地产估价技术报告编号：同上

1 B-** （资）

目录（下方标注页码）

第一部分 总述

一、估价项目名称

二、估价对象

三、估价目的

四、估价依据

五、价格定义

六、估价期日

七、估价作业日期

八、有关说明

九、评估人员签章

十、房地产估价单位

第二部分 估价对象描述

一、房地产概况

二、房地产权利状况

三、房地产利用状况

四、市政基础设施条件、周围环境

五、市场背景分析

第三部分 房地产估价

一、估价原则

二、估价技术思路方法与估价过程

三、估价结果

2

第一部分 总述

一、估价对象（：**市***区***街***号综合楼 ）

二、委托方：

（名称：***公司

地址：****路***号

法定代表人：*****

联系电话：******）

三、估价方：

（名称：上海师范大学商学院估价有限公司

地址：桂林路100号

法定代表人：王诤诤

联系电话：021-64324658

估价机构资质：B级

估价机构证书编号：上海市房地资估（2004）第11号）

三、估价目的

（比如：为估价对象权利人进行市场交易提供估价对象在估价时点的市场价值。）

四、估价依据

（比如：

1、委托估价协议；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；

3、委托方提供的产权证明等其它资料；

4、估价人员现场查勘及搜集的有关资料；

5、本估价机构掌握的房地产市场相关资料；）

五、价格价值定义

本报告评估的价格为估价对象在下述全部假设和限制条件下于估价时点的公开市场价值。公开市场价值是指：

1、买卖双方不因任何特殊利益太高或降低房地产真实价值；

2、有一段合理交易时间；

3、在此期间房地产市场保持稳定；

4、房地产买卖符合国家法律规定。

（解释：界定估价结果的价值类型，即公开市场价值或者清算价值等等）

六、估价时点

***年***月***日

七、估价作业日期

****年**月**日至***年***月***日

3

八、有关说明

（说明该报告使用的限制条件、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料；估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明原因和理由；估价结果有效的条件和其他需要说明的问题。估价报告的有效期）

举例说明：

1、本报告认为委托方提供的资料是真实、可靠的，并以此作为评估的重要依据之一，若因委托方提供的资料有误引起的责任，估价方不予以承担。

2、本次估价以估价对象现状权属完整，不考虑估价对象可能存在的其它债权债务为前提。若假定或假设状况与实际情况不符，则评估结果不成立，须重新评估。

3、估价人员仅对估价对象房地产作一般性的查勘，查勘了评估物业视力可及的部分，在可能的情况下也查勘了物业的内部装修，并未对其结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷。本次估价以估价对象不仅在已建部位，而且在今后按规划部门批准容许的、且按设计要求续建的全部分项及总体均达到国家或行业规定的标准要求为前提。

4、本估价报告未考虑国家经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其它不可抗力对被估物业经营收益的影响，假定其保持稳定增长，有着稳定的资金收益率。

九、估价报告应用的有效期：

****年***月***日至****年***月***日

十、评估人员签章

（要求：

注明参加本次估价的估价师签名及其估价师证书号；对于其他估价人员要注明姓名、专业技术职务或房地产估价员资格。）

第二部分 估价对象描述

一、房地产概述

（解释：

说明估价对象的位置、四至、用途、土地面积、建筑面积、土地形状、临街状态、规划条件等等）

二、房地产权利状况

（解释：

说明估价对象的土地使用权、建筑物产权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及该宗土地的其他特殊的使用规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、租 4

赁权等他项权利都要详细说明，并注明权证编号。）

三、房地产利用现状

（解释：

说明土地、建筑物和构筑物的使用状况。包括说明评估对象是土地还是已建成的房地产，是土地的应指明是熟地、生地还是毛地及其规划指标；是在建工程的，应说明开工、竣工日期及目前工程进度；对已建成的房地产应说明建筑物的建成日期、耐用年限、已使用年限、建筑成新、建筑结构、建筑物基本构造、设施设备状况、装修标准、建筑密度、容积率、建筑高度、层数和各层建筑用途、建筑面积、平面布置、维护保养使用情况、工程质量以及其他地上附着物及配套状况等等。这是成本法的重点）

四、市政基础设施条件、周围环境

（解释：

说明房地产周边的市政及生活配套设施、交通状况、人文社会环境、自然生态环境等等。这是市场比较法的重点）

五、市场背景分析

（解释：

着重对同类房地产的供求市场状况进行说明，理由和结论的表述要清晰，简明扼要。这也是假设开发法对未来租金收益和售价预测的重要依据）

第三部分 房地产估价

一、估价原则

（解释：

说明该项估价遵循的主要原则。尤其是最高最佳使用原则，如果评估方法中用到此原则，应该指明评估报告假定的最佳使用方式是什么。

不同估价方法所应用的估价原则有相同之处，也有不同之处。）

二、估价技术思路方法与估价过程

（解释：

估价方法一般不少于二种，但本报告只要按照规定的任务，运用一种评估方法。每种方法都应说明选择这种估价技术思路和方法的主要依据，以及每种方法的估价过程。）

（一）估价技术思路与方法

（解释：

这一部分，着重说明方法的选用依据及方法运用的基本思路。列出基本的公式，解释重要参数）

（二）估价测算过程

5

1、市场比较法

（市场比较法具体的估价思路介绍） （1）选择可比实例

（所选实例应是实际可以比较的交易案例。 需要用文字简单描述实例的地理位置、面积、、用途、使用年限、权利方名称以及价格、成交日期等个别因素和区域因素内容。

形成表一“比较实例情况说明表”。

（2）调整可比实例的价格比较基础，使之与待估对象统一

进行付款方式、价格面积内涵、价格货币单位等因素的修正。 （3）确定可比实例的修正因素

（估价时，应根据估价目的和房地产用途，选择影响房地产价格的主要因素，并应说明进行因素选择的依据。要求每一个因素的修正都要有文字性的理由解释、数字性的计算过程和结果）

形成表二中比较实例因素比较表。 （4）确定可比实例的修正系数

形成表三中比较实例因素修正表。 （5）计算出可比实例最终的修正价格

注意：区域和个别因素的修正，需要将这两个方面的因素进一步细化，并体现出被评估房地产价格影响因素的特性。

解释中给读者评分的差异及进行量化的理由。）

6

2、收益法：

（在前面解释收益法的基本估价思路及运用的计算公式时，格式和思路要清晰） （1）确定净收益

（解释净收益中收益和成本费用的取值依据和计算思路，如果被估对象的收益来源于几种不同的渠道，需要分别计算各收益途径的纯收益）

A.估算总收入：。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。（结果：**万元） 首先，文字解释收入的形式，收入的标准及基本计算公式；

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然后，估算每一种形式的有效年收入；

随后，得到被评估房地产的年总有效毛收入。

B.估算扣除费用：。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。（结果：**万元） 首先，文字解释费用的形式，费用的标准及基本计算公式； 然后，估算每一种年费用；

最后，得到被评估房地产的年总费用。

C.净收益。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。（结果：**万元） =（总收入-扣除费用）=

注意：一般不考虑所得税对收益的影响！

（2）确定折现率。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。（结果：**%） （注意：折现率的确定需要有文字的理论解释，参数确定的一句及信息来源，以及最后的计算过程和结果。）

（3）确定估价对象的经济收益年限。。。。。。。。。。。。。。（结果：**年） （注意：受益年限的确定需要有文字的依据解释，以及最后的计算过程和结果）

（4）测算估价对象的市场价格

（补充：在依据规定的程序估价时，要明确说明以下内容：1、说明评估房地产属于出租型或自用型以及营业型或生产型，并用不同的方式求取纯收益。2、房地产收益和费用是实际发生的还是客观的，若是实际发生的，应修正调整为客观收益，并说明理由。3、总收益和总费用中涉及到的项目和标准，要说明其确定的依据和方法。4、还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据。5、根据房地产使用年期和纯收益的年度变化情况，准确选取收益还原公式，写明计算过程及结果。）

3、重置成本法

（前面先解释基本的评估思路及运用的计算公式，成本法有两种技术路线，其中一种是土地和建筑物分别评估，另一种是土地和建筑物结合起来评估）

比如：第一种思路：

首先，说明整个估价思路：

估价对象土地积算价格=（土地取得费+土地开发费用+投资利息+投资利润）*土地的剩余使用年限修正系数（划拨性土地没有价格） 估价对象建筑物价格=重置价格*建筑物的成新率

然后，分别确定基本模型中的参数，每个参数确定过程都有文字的理论解释和数字的计算过程及结果。

（1）土地取得费（说明取值依据，最终求得土地取得费）

（2）土地开发费

8

（3）投资利息（注意利息的计息基数）

（4）投资利润（注意利润的计算基数）

（5）估价对象的土地积算价格

（6）重置价格确定（可以列表分项加总求得）

分为“结构”、“装修”、“附属设备”三个部分的全新重置造价和成新率分别计算！

（7）建筑物成新率确定（说明理由）

（8）被估对象的建筑物积算价格

被估建筑物的价值＝结构的全新重置造价×结构的成新率＋装修全新造价×装修的成新率＋附属设备的全新造价×附属设备的成新率 最后，得到估价对象的总积算价格共计为：

比如：第二种思路：

用重置成本法评估房地产，也可以按照房地合一的思路进行评估，比如：

房地产的积算价格=（土地的取得成本+土地开发费用+建筑物的建安费用+管理费用+投资利息+销售费用+税费）*（综合成新率）

其中：

综合贬值率=土地的重置价值权重*土地剩余使用年限修正系数+建筑物的重置价值权重*建筑物的成新率

首先确定土地的取得成本；

然后依次确定土地的开发费用、建筑物的建安费用、管理费用、投资利息、销售费用和税费；

然后确定综合成新率；

最后得到房地产的积算价格。

4、假设开发法

（在前面要首先说明基本的评估思路和需要运用的基本公式） 然后，解释估价的过程。）

（1）预测销售收入或租金收入的现值。。。。。。。。。。。。。（结果：**万元）

（解释销售收入的计算公式及确定相关基础数据的依据）

有几种方法，如果是以销售方式获得收入，则可以运用市场比较法先确定现时同类房地产的销售价格，然后用预测的统计方法，估测未来一定时点的市场售价。

如果是租赁价格，也是要先确定现时租赁纯收入（租赁毛收入和租赁费用之间差额），再确定未来租赁纯收入价格。

注意首先应该以文字的形式说明被估对象未来的收入形式，然后再确定具体收入

（2）测算开发成本费用等扣除项的现值。。。。。。。。。。。。（结果：万元） 9

（解释总成本费用的计算公式及确定相关基础数据的依据）

建议先估算整个工程正常情况下的全部成本费用，然后根据剩余的工程量，求得剩余的开发成本和费用。

（3）计算被估对象的价值

注意：对于不同的评估对象，剩余法中销售收入和开发费用的科目是不一样的，应该参考被估对象实现销售收入的开发过程和销售实现过程来确定实际的内容。同时，注意收入费用的时间价值，以及利息和利润的估算

三、估价结果确定

（最后的结果一定要用计算总价的同时，计算单价，并在阿拉伯数字后，以大写形式重新标注结果。）

附 件

（包括委托人提供的各种证件的复印件、地籍图、外观图片、费用的明细表、委托合同等等。

以上文件不一定要出示复印件，但是同学们需要在报告的“附件”中提及。）

10

 

第二篇：房地产估价报告范本

附录8 房地产估价报告

估价项目名称：估价项目名称：××市××小区6号楼3单元

102室房地产价格评估

委 托 方：××市××区人民法院

估 价 方：×××××××××

估 价 人 员：××× ××× ××× ×××

估价作业日期：估价作业日期：二〇〇九年二月十一日至二〇〇九年二月十六日

估价报告编号：估价报告编号：×××××

目 录

致委托估价方函

估价师声明

估价的假设和限制条件

房地产估价结果报告

一、委托估价方

二、受托估价方

三、估价对象概况

四、估价目的

五、估价时点

六、价格定义

七、估价依据

八、估价原则

九、估价方法

十、估价结果

十一、估价人员

十二、估价作业日期

十三、估价报告应用的有效期

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

二、区域因素分析

三、市场背景分析

附录8 房地产估价报告 229

四、最高最佳使用分析

五、估价方法选用

六、估价测算过程

七、估价结果确定

附件

致委托估价方函

××市××区人民法院：

受贵院的委托，我公司对位于××市××区××小区6号楼3单元102室的房地产(以下简称“估价对象”)于估价时点20xx年2月11日的市场价格进行了评估，为贵院司法处置估价对象提供价格参考。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，在认真分析现有资料的基础上，采用房地产评估中的收益还原法和市场比较法，经过周密准确的测算，并结合估价经验，综合考虑影响房地产价格的各项因素，确定总建筑面积146.76m2(房屋所有权证：××房权证私字第××号)、房屋所有权人为××、用途为住宅的估价对象，于估价时点20xx年2月11日的房地产公开市场价值为(币种：人民币)：

估价对象单价：18 556元/m2

估价对象总价：272万元

大写金额：贰佰柒拾贰万元整

估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》和《估价技术报告》。

法定代表人：

二〇〇九年二月十六日

估价师声明

我们郑重声明：

1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中说明的假设和限制条件的限制。

3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5．本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

6．我们的估价人员××、×××于20xx年2月11日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，并对查看的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的

230 房地产评估

资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

7．本估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性、合法性、完整性负责。因资料失实造成的估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

参加本次估价的注册土地、房地产估价师签名：

估价的假设和限制条件

一、估价的假设条件

房地产市场供应关系、市场结构保持稳定。

在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，并且交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，交易双方有较充裕的时间进行交易。

任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。

估价对象产权合法取得，权属明晰，手续齐全，缴纳有关税费，可在公开市场上自由转让。

估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前物业的正常运转。

估价对象得到最有效的利用，并产生相应的收益。

二、限制条件

估价结果是在满足全部假设与限制条件下，于估价时点20xx年2月11日，建筑物在现状利用条件下的房地产价格。

如假设及限制条件发生变化，估价结果需做相应调整。

三、无法或未经调查确认资料数据

本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的检测，本次评估设定其无基础、结构等方面的重大质量问题，以估价对象的建筑质量达到国家和行业规定的标准要求、可以正常使用为前提。

四、估价中未考虑的因素和一些特殊处理

本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到不可抗力对估价结论的影响。

本次评估未考虑估价对象可能存在的他项权利对估价结果的影响

由于委托方未约定估价时点，根据司法处置的需要，本次评估以估价人员现场查看日期作为估价时点。

五、报告使用说明

1．本次评估目的是为委托方司法处置估价对象提供价格参考，不作其他评估目的之用。

2．本次评估已考虑到估价对象个别因素对房地产价格的影响，具体包括房屋的设备齐全度、格局及房屋折旧等问题，均在计算过程中体现。

3．房地产估价报告包括“房地产估价结果报告”和“房地产估价技术报告”；“房地产估价技术报告”仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关部门确认或备案时的附件。

4．本次报告的估价结果不考虑司法处置后交接带来的额外支出和不可预见费用。

附录8 房地产估价报告 231

5．本报告由×××××××××负责解释。

6．本报告一式伍份，提交委托方肆份，估价机构存档壹份。

房地产估价结果报告

一、委托估价方

单 位 名 称：××市××区人民法院

联 系 人：××

联 系 电 话：××××××××

二、受托估价方

单 位 名 称：×××××××××

营 业 执 照 号：×××

地 址：×××

房地产资质证书号：×××

资 格 等 级：×××

资 质 有 效 期：×××

土地资质证书号：×××

执 业 范 围：×××

资 质 有 效 期：×××

法 定 代 表人：×××

联 系 人：×××

联 系 电 话：×××

邮 编：×××

三、估价对象概况

1．位置状况：

估价对象为位于××市××区××小区6号楼3单元102室的房地产，地处××小区内。估价对象所在建筑物四至为：东临××小区5号楼，南邻××小区12号楼，西临小区围墙，北邻××小区7号楼。

2．权利状况

根据当事人提供的《房屋所有权证》(房屋所有权证：××房权证私字第××号)记载，估价对象房屋所有权人为××，房屋坐落为××区国××小区，幢号为6号楼，房号为3单元102室，建筑面积146.76m2，房屋用途为住宅。

于估价时点，未发现估价对象存在抵押、租赁、担保等他项权利记载。

3．地上建筑物状况

估价对象所在建筑物为钢混结构的高层板楼，建成年代为20xx年，房屋总层数为地上13层，地下1层，楼宇外墙贴面砖，塑钢外窗，单元门配备门禁对讲系统，每单元配两部电梯，估价对象位于第11层，户型为三室二厅二卫，南北朝向。具备通上水、通下水、通暖气、通天燃气、通电力、通讯等市政配套设施。维护、保养、使用情况较好。估价对象室内具体装修情况如下：

232 房地产评估

(1) 门窗：户门为三防门，室内门为木门。窗为塑钢窗。

(2) 客厅：地面铺木地板，墙面及顶棚刷白色涂料，带有落地窗，窗口向南。

(3) 主卧室：铺木地板，墙面及顶棚刷白色涂料，连带有阳台，窗口向南，为落地窗；主卧卫生间为木质加玻璃门，地面铺地砖，墙面贴墙砖，铝扣板吊顶。

(4) 书房：地面铺木地板，墙面及顶棚刷白色涂料，窗口向北。

(5) 次卧室：地面铺木地板，墙面及顶棚刷白色涂料，连带有阳台，向北。

(6) 厨房：木质加玻璃门，地面铺有地砖，墙面贴墙砖，铝扣板吊顶，配有整体厨柜，带小窗，窗口向北。

(7) 卫生间：木质加玻璃门，墙面贴有墙砖，地面铺有地砖，铝扣板吊顶，带小窗，窗口向东。

四、估价目的

为委托方司法处置估价对象提供价格参考。

五、估价时点

由于委托方未约定估价时点，根据司法处置的需要，本次评估以估价人员现场查看日期二〇〇九年二月十一日作为估价时点。

六、价格定义

根据房地产估价的技术规程和项目的具体要求，本次评估的估价结果是指估价对象于估价时点20xx年2月11日，房屋用途为住宅，评估设定用途为居住，估价对象的市政配套设施达到 “七通”(即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通暖)，建筑物在现状利用条件下的房地产价格。该估价结果是估价对象在假定公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价值。本结果不代表估价对象在涉及产权变动时的实际成交价格。

七、估价依据

(一)国家法律、法规、通知：

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2．《中华人民共和国土地管理法》；

3．《城市房地产转让管理规定》；

(二)技术标准：

《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。

(三)地方法律、法规：

《XX市高级人民法院关于民事执行中评估、拍卖、变卖财产若干问题的规定(试行)》

(四)委托方提供的有关资料：

1．××市××区人民法院《委托函》。

2．《房屋所有权证》(房屋所有权证：××房权证私字第××号)复印件。

(五)评估人员调查收集的资料：

1．估价对象位置示意图；

2．估价对象现状照片；

3．其他与本次评估相关的资料。

八、估价原则

附录8 房地产估价报告 233

房地产价格是由其效用、有效需求相互作用影响所形成的，而这些因素又经常处于变动之中，房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列5项：

1．独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。独立原则要求估价机构本身应当是一个不依赖他人、不受他人束缚的独立机构；要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循独立、客观、公正原则的核心，是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

2．合法原则

遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

3．最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

4．替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。

5．估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。

九、估价方法

(一)本次估价的技术思路和估价方法

估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地查看、调查后，根据估价对象的特点和实际状况，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，选取收益法、市场比较法作为本次估价的基本方法。选取此两种评估方法的原因，一是因估价对象位于××小区，附近类似物业出租情况较多，其市场租金可以进行量化，从而还原出估价对象收益价格。二是因为本小区及周边有可供

234 房地产评估

比较的交易案例，符合市场比较法的应用条件，其计算的结果反映了估价对象的房地产的比准价格。收益法反映估价对象收益价格，市场比较法反映估价对象的市场价格。最后将收益法和市场比较法的计算结果进行综合分析，确定估价对象房地产价格。

(二)估价方法的定义

1．收益还原法

收益还原法是通过求取估价对象预期未来正常年净收益，再按适当的资本化率折算出估价对象在估价时点的房地产价格的一种方法。本次评估按净收益逐年以一定比率递增估算。

2．市场比较法

市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、同一类型的近期内三宗案例，对案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等进行比较，修正得出估价对象房地产价格的一种方法。基本计算公式为：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，在认真分析现有资料的基础上，采用房地产评估中的收益还原法和市场比较法，经过周密准确的测算，并结合估价经验，综合考虑影响房地产价格的各项因素，确定总建筑面积146.76m2(房屋所有权证：××房权证私字第××号)、房屋所有权人为××、用途为住宅的估价对象，于估价时点20xx年2月11日的房地产公开市场价值为(币种：人民币)：

估价对象单价：18 556元/m2

估价对象总价：272万元

大 写 金 额：贰佰柒拾贰万元整

十一、估价人员

姓 名 注册号 签 字

十二、估价作业日期

二〇〇九年二月十一日至二〇〇九年二月十六日

十三、估价报告应用的有效期

本报告自完成日期二〇〇九年二月十六日起壹年内有效。

二〇〇九年二月十六日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

1．位置状况

估价对象为位于××市××区××小区6号楼3单元102室的房地产，地处××小区内。估价对象所在建筑物四至为：东临××小区5号楼，南邻××小区12号楼，西临小区围墙，北邻××小区7号楼。根据《××市基准地价(二〇〇二年)》，估价对象位于××市居住用途二级地价区内。

2．权利状况

根据当事人提供的《房屋所有权证》(房屋所有权证：××房权证私字第××号)记载，

附录8 房地产估价报告 235

估价对象房屋所有权人为××，房屋坐落为××区××小区，幢号为6号楼，房号为3单元102，建筑面积146.76平方米，房屋用途为住宅。

于估价时点，未发现估价对象存在抵押、租赁、担保等他项权利记载。

3．地上建筑物状况

估价对象所在建筑物为钢混结构的高层板楼，建成年代为20xx年，房屋总层数为地上13层，地下1层，楼宇外墙贴面砖，塑钢外窗，单元门配备门禁对讲系统，每单元配两部电梯，估价对象位于第11层，户型为三室二厅二卫，南北朝向。具备通上水、通下水、通暖气、通天燃气、通电力、通讯等市政配套设施。估价对象室内具体装修情况如下。

(1) 门窗：户门为三防门，室内门为木门。窗为塑钢窗。

(2) 客厅：地面铺木地板，墙面及顶棚刷白色涂料，带有落地窗，窗口向南。

(3) 卧室(主)：铺木地板，墙面及顶棚刷白色涂料，连带有阳台，窗口向南，为落地窗；主卧卫生间为木质加玻璃门，地面铺地砖，墙面贴墙砖，铝扣板吊顶。

(4) 卧室(书房)：地面铺木地板，墙面及顶棚刷白色涂料，窗口向北。

(5) 卧室(客)：地面铺木地板，墙面及顶棚刷白色涂料，连带有阳台，向北。

(6) 厨房：木质加玻璃门，地面铺有地砖，墙面贴墙砖，铝扣板吊顶，配有整体厨柜，带小窗，窗口向北。

(7) 卫生间：木质加玻璃门，墙面贴有墙砖，地面铺有地砖，铝扣板吊顶，带小窗，窗口向东。

根据估价人员现场查看，估价对象为中档装修，日常维护、保养、使用情况较好。

二、区域因素分析

××区是××市四个中心城区之一，坐落在××广场东南侧。东部与A区搭界，南部与B区相交，西部与C区毗邻，北部与D接壤。平均海拔35米，面积16.46平方公里，辖A、B、C、D、E共5个街道办事处，201个居委会，人口23万。

××区的经济以第三产业为主。商业服务业发达，金融、保险业实力雄厚，信息咨询等新型第三产业方兴未艾。20xx年全区社会消费品零售总额为200亿元。A、B、C等地区是商业服务业密集繁华的街区。区内既有驰名中外的“老字号”，也有××市最大的超级市场，商业区最大的百货商场等一批大型商业企业。全区现有各类集贸市场42座，有个体工商户7 500余家，私营企业140余家。集贸市场和个体、私营经济发挥了活跃经济、方便群众生活的积极作用。

估价对象所在××小区东临××大街，西接××门外大街，北依××大街，南靠××大街，周边有2、11、48、60、104、108、111 路等多条公交线路，距地铁××站500米，交通便捷。

××小区总占地面积20hm2，总建筑面积80万m2，包含大型购物广场、五星级酒店、甲级办公楼、商务公寓、四合院以及高档住宅小区等多种建筑形态，是××二环内最大规模的综合建筑集群。周边配套实施有：××广场、××商场等大型购物中心，有中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等金融网点，商业繁华度较高；此外还有××、××等餐饮娱乐设施；有××中学、××小学、××幼儿园等教育机构，有××医院、××医院等医疗卫生设施，配套设施齐全。

三、市场背景分析

236 房地产评估

20xx年以来，中国各大城市住宅的成交量都有所下滑，同比指标下滑的幅度有扩大的趋势。20xx年前两季度××市二手房市场的成交总量为54 329套，比去年同期下降16.59%，相对于商品房市场的下降和需求观望，二手房市场显得较为平稳。时至第三季度，××市二手房交易量下滑越发明显，同比跌幅32.14%；××市二手房市场整体交易均价为/m29 060元/m2，比去年同期下降4.4%。至20xx年第一周，××市二手房成交量比20xx年最后一周上涨了85%。

20xx年1月，楼市销售状况依然不佳。据××市房地产交易管理网的数据统计，1月，××共成交商品住宅7 200套，环比下降了近五成。除去经济适用房、限价房等保障性住房的成交套数，实际的期房商品住房成交套数为4 719套；而20xx年的12月，总共成交新房13 581套，除去保障性住房的成交套数，实际的商品住房成交套数为6 963套。1月商品住宅成交环比下降了47%，而除去保障性住房的期房商品住房成交量则环比下降了32.2%。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。

最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：

1．法律上允许(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。

2．技术上可能。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。

3．经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。

4．土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。

5．房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。

6．可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的状况、发展趋势，以及政治经济和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。

根据估价对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，现状用地居住为该土地最高最佳使用途径。

五、估价方法选用

(一)本次估价的技术思路和估价方法

估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地查看、调查后，根据估价对象的特点和实际状况，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，选取收益法、市场比较法作为本次估价的基本方法。

附录8 房地产估价报告 237

选取此两种评估方法的原因，一是因估价对象位于××小区，附近类似物业出租情况较多，其市场租金可以进行量化，从而还原出估价对象收益价格。二是因为本小区及周边有可供比较的交易案例，符合市场比较法的应用条件，其计算的结果反映了估价对象的房地产的比准价格。收益法反映估价对象收益价格，市场比较法反映估价对象的市场价格。最后将收益法和市场比较法的计算结果进行综合分析，确定估价对象房地产价格。

(二)估价方法的定义 1．收益还原法

收益还原法是通过求取估价对象预期未来正常年净收益，再按适当的资本化率折算出估价对象在估价时点的房地产价格的一种方法。本次评估按净收益逐年以一定比率递增估算。

2．市场比较法

市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、同一类型的近期内三宗案例，对案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等进行比较，修正得出估价对象房地产价格的一种方法。基本计算公式为：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 六、估价测算过程

(一)收益还原法测算估价对象收益价格

收益还原法是通过求取估价对象预期未来正常年净收益，再按适当的资本化率折算出估价对象在估价时点的房地产价格的一种方法。

本次评估按净收益以一定比率递增估算。其计算公式为：

V=A/(Y+g)×{1-[(1-g)/(1+Y)]n}

V——收益还原价格； A——年净收益； Y——报酬率；

g——净收益逐年递增比率； n——未来可获收益年限。 1．年有效毛收益 (1) 日毛租金收入

估价人员调查估价对象周边房地产租赁市场行情，近期租赁成交案例见附表-1。

附表-1 周边房地产近期租赁成效案例

小区名称 ××小区 ××小区 ××小区 ××小区

楼层 中间层 顶层 中间层 低层

朝向 南北 南北 南北 南北

装修情况 中档装修 简单装修 中档装修 简单装修

户型 三室二厅 三室一厅 三室二厅 二室二厅

租金 7 000元/月 6 500元/月 7 200元/月 6 300元/月

成交日期 20xx年2月 20xx年1月 20xx年10月 20xx年12月

租期 一年 一年 一年 一年

结合估价对象实际情况，本次评估月租金取7 000元/月，设定收益面积为全部建筑面积146.76m2，则估价对象日毛租金收入约为1.6元/(月·m2)。

238 房地产评估

(2) 年房地产潜在毛收益

按年(365天)计算，即：

年房地产潜在毛收益=1.6×365=584元/(年·m2)

(3) 年租金损失费

指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，估价对象所在××小区，地处××市××区××地区，该地区住宅聚集度高，租赁市场较活跃，本次评估空置期按每年30天计算。

年租金损失费=1.6×30=48元/(年·m2)

年有效毛收益=(2)-(3)=584-48=536元/(年·m2)

2．年运营费用

运营费用为维持房地产创造有效毛收入所需投入的费用，包括维修费、管理费、税金、保险费等，其计算以房屋重置价格为基础，乘以相应系数。

估价对象所在建筑物为钢混结构的高层板楼，建成年代为20xx年，房屋总层数为地上13层，地下1层，楼宇外墙贴面砖，塑钢外窗，单元门配备门禁对讲系统，每单元配两部电梯，估价对象位于第11层，户型为三室二厅二卫，南北朝向。具备通上水、通下水、通暖气、通天燃气、通电力、通讯等市政配套设施。

根据《××市建筑工程预算定额》，结合估价时点的类似建筑工程造价及估价对象的实际情况，并参考同类其他工程造价，估价对象房屋重置价(含结构、装修、设备费用)取：2 200元/m2。

(1) 维修费

指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，一般按房屋重置价的1%—5%计算，本次评估取2%。

维修费=2 200×2%=44元/(年·m2)

(2) 管理费

指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，估价对象为高档住宅小区，本次评估按年房地产总收益的5%计算。

管理费=536×5%=26.8元/(年·m2)

(3) 综合税费

根据20xx年4月1日起执行的《××市地方税务局个人出租房屋管理办法》，个人出租房屋并取得收入，依法应分别申报缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税和个人所得税。综合征收率约为总收益的5%。

综合税费=536×5%=26.8元/(年·m2)

(4) 保险费

按房屋现值乘以保险费率，我国房屋的保险费在1～2‰，本次评估按房屋重置价的1‰计取。

保险费=2 200×2‰=4.4元/(年·m2)

年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=44+26.8+26.8+4.4=102元/(年·m2)

3．年房地产净收益

年房地产净收益=年房地产有效毛收益-年运营费用

=536-102

附录8 房地产估价报告 239

=434元/(年·m2)

4．资本化率

资本化率的确定我们主要采用累加法，累加法又称安全利率加风险调整法，是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为基准折现率。以中国人民银行公布的一年期存款利率，加上一定的风险调整值，在此基础上结合该区域房屋租售比例的调查情况，确定房地产资本化率为2.5%。

5．未来可获收益年限

根据当事人提供的《房屋所有权证》(××房权证私字第××号)复印件所载，估价对象房屋建成于20xx年，估价对象为钢混结构，钢混结构非生产用房的房屋经济耐用年限为60年，至估价时点，估价对象未来可获收益年限为57.5年。

6．净收益递增率

根据估价人员调查并结合当前房地产租赁市场状况，本次评估设定净收益递增率为1.5%。

7．估价对象收益还原价格

V=A/(Y+g)×{1-[(1-g)/(1+Y)]n}=18 702元/m2

(二)运用市场比较法测算估价对象比准价格

在求取一宗待估房地产的价格时，根据替代原则，将待估房地产与类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、交易日期、房地产状况(包括区域状况、权益状况、实物状况三方面)等差别，修正得出估价对象于估价时点的房地产现时市场价值。其计算公式为：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

1．比较案例的选择

选择比较交易实例时，根据估价对象的情况，应符合以下要求：

① 用途相同；

② 交易类型相同；

③ 属于正常交易；

④ 区域及个别条件相近；

⑤ 统一价格基础。

估价对象为住宅，故适宜选取地段相近，房屋建筑类型相似的房地产作为可比案例，结合影响房地产价格的多种因素进行修正，以此估算出待估房地产的客观合理价格。

案例A：××小区小区内一套房屋，用途为住宅，毛坯，共13层，案例A位于第5层，南北朝向。交易价格为17 405元/m2，交易时间为20xx年1月。

案例B：××小区小区内一套房屋，用途为住宅，毛坯，共16层，案例B位于第10层，南北朝向。交易价格为18 354元/m2，交易时间为20xx年1月。

案例C：××小区小区内一套房屋，用途为住宅，毛坯，共13层，案例C位于第6层，南北朝向。交易价格为17 647元/m2，交易时间为20xx年1月。

2．比较因素的选择

根据估价对象的房产条件，影响估价对象价格的主要因素有：

A．交易时间：确定房价指数。

B．交易情况：是否为正常、公平、公开、自愿的交易。

C．区域因素：主要有居住社区成熟度、交通便捷度、自然和人文环境状况、公共设

240

房地产评估

施完备程度和基础设施条件等。

D．个别因素：主要指待估房产的建筑结构、装修情况、楼层、朝向、户型、物业管理和建成年代等。

3．因素条件说明

交易案例与估价对象各因素的条件比较具体，见附表-2。

附表-2 比较因素条件说明表

项目名称

交易价格/元·m-2 位置

估价时点/交易时间 交易情况

居住社区成熟度

估价对象 待评估

实例A 17 405

实例B 18 354

实例C 17 647

××小区

2009.2 正常

周边住宅项目较多，居住社区成熟度高 周边有多条公交和地铁线路，交通便捷度高

自然和人文环境好 周边配套设施齐全 基础设施完备， 达到七通一平 钢混结构 中档装修 11(13) 南北 三居 较好 20xx年建

××小区

2009.2 正常 与估价对象 情况相同 与估价对象 情况相同 与估价对象 情况相同 与估价对象 情况相同 与估价对象 情况相同 钢混结构 毛坯 5(13) 南北 三居 较好 20xx年建

××小区

2009.2 正常 与估价对象 情况相同 与估价对象 情况相同同 与估价对象 情况相同 与估价对象 情况相同 与估价对象 情况相同 钢混结构 毛坯 10(16) 南北 三居 较好 20xx年建

××小区

2009.2 正常 与估价对象 情况相同 与估价对象 情况相同 与估价对象 情况相同 与估价对象 情况相同 与估价对象 情况相同 钢混结构 毛坯 6(13) 南北 三居 较好 20xx年建

交通便捷度

区 域 因 素

公共设施完备程度 基础设施条件 建筑结构 装修情况

个 别 因 素

楼层 朝向 户型 物业管理 建成年代

自然和人文环境状况

4．编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较案例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，编制比较因素条件指数表，比较因素指数确定如下：

A．交易日期：估价对象与三个案例交易日期相同，故对该因素不作修正。

B．交易情况：估价对象与三个案例的交易情况均为正常，故对该因素不作修正。 C．区域因素：

a．居住社区成熟度，分为高、较高、一般、差四个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级修正2；

b．交通便捷度，分为高、较高、一般、差四个等级，以估价对象的等级为100，每相

附录8 房地产估价报告 241

差一个等级修正2；

c．自然和人文环境状况，分为好、较好、一般、较差四个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级修正2；

d．公共设施完备程度，分为齐全、较齐全、一般、不齐全四个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正3；

e．基础设施条件，分为完备、较完备、一般、不完备四个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正2。

D．个别因素：

a．建筑结构，分为钢混、混合，以估价对象钢混结构为100，混合结构为98；

b．装修情况，分为毛坯、简单装修、中档装修、高档装修四个等级，以估价对象为100，每相差1个等级修正1；

c．楼层，分为1～3层、4～8层、9层以上三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正2；

d．朝向，三个案例与估价对象均为南北朝向，故不对该因素进行修正；

e．户型，分为一居、二居、三居、三居以上四个个等级，以估价对象为100，每相差1个等级修正2；

f．物业管理，分为好、较好、一般、较差四个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级修正2；

g．建成年代，以估价对象为100，每相差一个一年修正3。

根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见附表-3。

附表-3 比较因素条件指数表

项目名称

交易价格/元·m 位置

估价时点/交易时间 交易情况

居住社区成熟度

区 域 因 素

交通便捷度

自然和人文环境状况 公共设施完备程度 基础设施条件 建筑结构 装修情况

个 别 因 素

楼层 朝向 户型 物业管理 建成年代

-2

估价对象 待评估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

实例A 17 405 100 100 100 100 100 100 100 100 100 98 98 100 100 100 100

实例B 18 354 100 100 100 100 100 100 100 100 100 98 100 100 100 100 100

实例C 17 647 100 100 100 100 100 100 100 100 100 98 98 100 100 100 100

242

房地产评估

5．编制因素条件修正系数表

将估价对象的因素条件指数与比较案例因素条件指数进行比较，得到因素修正系数，见附表-4。

附表-4 比较因素修正系数表

项目名称

交易价格/元·m 位置

估价时点/交易时间 交易情况

居住社区成熟度

区 域 因 素

交通便捷度

自然和人文环境状况 公共设施完备程度 基础设施条件 建筑结构 装修情况

个 别 因 素

楼层 朝向 户型 物业管理 建成年代

修正后的价格/元·m

-2-2

实例A 17 405 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 18 123

实例B 18 354 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 18 729

实例C 17 647 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 18 375

6．比准价格的确定

根据以上修正得出的三个比较案例的价格较接近且符合估价时点居住用途房地产的价格水平，故取三个比较案例的比准价格的算术平均值作为本次市场比较法估价测算结果：

(18 123+18 729+18 375)÷3 =18 409元/m2

(三)估价结果确定

上述两种估价方法均有可靠依据，但要点各有不同。第一种方法反映估价对象收益价格；第二种方法反映估价对象的市场价格。评估人员根据评估经验，综合分析影响房地产价格的因素，并结合估价对象的具体情况，决定取两种评估结果加权平均值作为估价对象的公开市场价值。基于此本次估价收益法权重取0.5，市场比较法权重取0.5，即：

估价对象房地产单价=18 702×0.5+18 409×0.5=18 556元/m2 估价对象房地产总价=18 556×146.76÷10 000=272万元

七、估价结果确定

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，在认真分析现有资料的

附录8 房地产估价报告 243

基础上，采用房地产评估中的收益还原法和市场比较法，经过周密准确的测算，并结合估价经验，综合考虑影响房地产价格的各项因素，确定总建筑面积146.76平方米(房屋所有权证：××房权证私字第××号)、房屋所有权人为××、用途为住宅的估价对象，于估价时点20xx年2月11日的房地产公开市场价值为(币种：人民币)：

估价对象单价：18 556元/m2

估价对象总价：272万元

大 写 金 额：贰佰柒拾贰万元整

法定代表人：

附 件

1．估价对象位置示意图；

2．估价对象现场照片；

3．××市××区人民法院委托评估函复印件；

4．《房屋所有权证》〖××房权证私字第××号〗复印件；

5．估价机构营业执照复印件；

6．估价机构资质证明复印件。

7．估价人员资质证书复印件

八五年一月一日首次发布，并自发布之日起试行。

国城市规划法》同时废止。

二○○九年二月十六日