房 地 产 估 价 报 告

院系：管理工程学院

专业：10级房地产经营管理专业

小组：第七组（刘青、盛蔚蔚、何奉关、

马守朋、闫兵帅、晏广为）

指导老师：王宏、李利纳

20xx年6月26日

目录

一、致委托人函〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃4

二、估价人员声明〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃5

三、估价的假设前提和限制条件〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃6

四、估价结果报告〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃10

1、委托人〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃10

2、估价机构〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃10

3、估价范围〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃10

4、估价对象〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃10

5、估价目的〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃11

6、评估的价值类型和意义〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃11

7、估价时点〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃11

8、估价依据〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃11

9、估价原则〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃12

10、估价方法〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃13

11、估价结果〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃14

12、估价报告应用的限制〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃14

13、估价作业期〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃14

14、其他要说明的事项〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃14

15、房地产估价人员〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃15

五、估价技术报告〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃16

1、估价对象分析〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃16

2、估价方法的选择〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃16

3、最高最佳使用分析〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃16

4、估价技术路线〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃17

5、市场背景分析〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃17

6、估价的详细测算过程〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃17

六、附图〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃24

致委托人函

尊敬的王宏老师：

我估价小组于20xx年6月24日接受贵方委托，对位于卫东区民主路平安大酒店房地产进行了估价，占地1.5万平方米，建筑面积

4.12万平方米。估价目的是核定估价对象在完整权利状态下的房地产市场价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

我组估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点20xx年6月24日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的未设立法定优先受偿权利下的房地产公开市场价值为RMB18569万元，大写金额：人民币壹亿捌仟伍佰陆拾玖万元整。

本报告书的应用有效期为一年，自完成日期起一年内有效，即从 20xx年6月24日起至20xx年6月24日止。随此函附交两份估价报告。

估价的详细结果和有关说明，请见以下《估价结果报告》。 此致！

0534101班估价小组第七组

法定代表人：盛蔚蔚、刘青 20xx年6月24日

估价人员声明

我们郑重声明：

1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。

4、我们是依照国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）和《房地产抵押估价指导意见》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告的估价对象进行了认真、仔细的实地查勘，本报告书的估价人员中：盛蔚蔚、刘青、何奉关、马守朋对估价对象进行了实地查勘。

6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。

7、估价人员代表受理估价方在报告书中陈述的事实是真实和准确的；如委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。

8、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。

房地产估价人员：0534101班估价小组第七组

20xx年6月24日

估价的假设前提和限制条件

一、估价的前提和假设

1、假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。

2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4、在估价过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。

5、我们在假设估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。

6、估价对象《房屋所有权证》记载房屋设计用途均为商业服务，土地用途为商业用地，实际用途为平安大酒店。本次估价是以估价对象能够按照实际的使用用途，即酒店整体持续使用为假设前提。

7、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。

本次估价是假定其为完整权利状态下的房地产价格。

二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料

1、我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的相关资料，在估价该物业权益时，我们假设委托人已付清地价款、市政配套款及工程款。估价对象土地使用权性质为出让，本报告评估价格包含了估价对象相应用途的国有土地使用权出让金。如至估价时点止，原产权

人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。

2、本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。

3、本次估价是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格。

4、本次估价假设估价对象无其它优先受偿事项，建设项目相关费用等已全部付清。如与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。

三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。委托人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。

2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

3、我们于20xx年6月24日进行实地查勘，并进行了现场拍照（实地查勘照片附后）。但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。

4、估价人员已查看了估价对象的相关证件，但未到有关主管部

门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。

本次估价是以委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托人负责。

四、限制条件

1、估价对象地段等级依据《平顶山市20xx年商业用地级别与基准地价图》及《平顶山市征税等级图》确定。

2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的《国有土地使用证》，估价对象的土地使用权终止日期至20xx年12月30日止，即至估价时点土地剩余使用年限为30年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。

3、本报告估价结果包含估价对象二次装修及与其功能相匹配的，不含附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价格。

4、本报告是设定估价对象按四星级酒店标准正常运营条件下的房地产价格，若实际与此不符，则评估结果需作相应调整。

5、本报告估价结果已包含估价对象国有土地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。

6、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。

7、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，不对其他用途和目的负责。如估价目的变更，须另行估价。

8、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。

9、本报告仅供房地产主管部门、委托人及抵押银行使用，非为

法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

10、我们申明，本估价报告书仅供房地产主管部门、委托人及东亚银行武汉分行使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。

11、按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果作为衡量估价对象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）

12、本报告的最终解释权由本估价小组所有。

估 价 结 果 报 告

一、委托人

姓名：王宏

联系电话：158xxxxxxxx

二、估价机构

名称：0534101班第七组

代表人：盛蔚蔚、刘青

估价资格等级：临时

联系电话：187xxxxxxxx

三、估价范围

本次估价对象是位于平顶山市卫东区民主路平安大酒店的房地产，产权属平煤集团所有。平安大酒店位于市区最繁华的商业区中心地带，南邻市区主干道矿工路，东临华府小区，交通便利，地理位臵优越。

四、估价对象

平安大酒店暨平安大厦占地面积约为1.5万平方米，建筑面积约为4.12万平方米，其中主楼15层，附楼6层，会议中心楼3层。土地用途为商业用地，使用期限为40年。

酒店为国有独资形式，硬件设施一流，采用现代管理制度，主要提供住宿、餐饮、会议等服务设施。其中各类客房共198间，餐饮占

主楼两层，包含一个自助餐厅和23个包间。对于会议室，主楼主要位于二层共6个，其他位于会议中心共8个，是会议型酒店的典型代表。

五、估价目的

本次估价的目的是核定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

六、评估的价值类型和定义

本次估价价格为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值，其中土地使用权是剩余年限为30年（20xx年7月至20xx年7月）、土地用途为商业用地的出让土地使用权价值。

七、估价时点

20xx年6月24日

八、估价依据

1．委托估价合同；

2.国家有关法规和政策：国务院颁发的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《国有资产估价管理方法》、《国有资产估价管理实施细则》、河南省人大常委会发布的《河南省房地产估价条例》以及其他有关法规、文件；

3．实地查勘和市场调查获取的资料。

九、估价原则

1、合法原则

即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。

2、最高最佳使用原则

由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。

3、房地产替代性原则

市场竞争规律表明,多种效用相同或相似的商品在同一市场中竞争,通常是价格低者取胜。这是因为，在比较的基础上选择物美价廉的商品是每一个理智消费者的必然行为。这种市场选择的结果，必然促使效用相同或相近的商品在价格（包括租赁价格）上趋同，这就是市场替代原则的具体体现。为此在房地产估价中，可以依据这一原则，选择具有较大可比性的市场交易实例，从各方面进行相似性的比较与修正,从而确定估价对象的客观、合理价格。

4、估价时点原则

估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效

性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具不同的市场价格。

5、公平原则

要求房地产估价人员应站在中立的立场上，估价出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。

十、估价方法

根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用收益法、成本法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。

A、收益法：预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

V＝a/r〃[1-1/(1+r)n]

式中：V—房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值。 a—房地产的未来净运营收益，通常简称净收益。

r—房地产的报酬率

n—房地产的收益期限，是从估价时点开始计算的未来可以获得收益的持续时间，通常称为收益年限。

B、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。其基本公式如下：

旧房地价格＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

十一、估价结果

受委托人委托，我公司对位于卫东区民主路平安大酒店房地产进行了估价，经过估价人员实地勘察、资料分析与计算论证，并结合平顶山市房地产行情，确定估价对象在估价时点20xx年6月24日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的未设立法定优先受偿权利下的房地产公开市场价值为RMB18569万元，大写金额：人民币壹亿捌仟伍佰陆拾玖万元整。

十二、估价作业期

20xx年6月24日

十三、估价有效期

本次估价有效期为一年，20xx年6月24日至20xx年6月24日。 十四、其他需要说明的事项

1、估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。

2、委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如

因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。

十五、估价小组人员

盛蔚蔚、刘青、何奉关、马守朋、闫兵帅、晏广为

估 价 技 术 报 告

一、估价对象分析

1、估价对象的范围（见估价结果报告）

2、估价对象的区位、实物状况（见估价结果报告）

二、市场背景分析

近几年，平顶山市的经济运行事态良好，城市建设方面更是效果显著。同时，作为城市建设主力的房地产业也得到迅速发展，国家出台的相关政策措施，对普通居住房地产市场的利好影响显著，普通居住房地产的活跃带动了商业房地产市场的发展。

几年来，平顶山市的经济发展速度保持稳步增长，经济秩序、社会秩序稳定，地方税收也一直稳中有升，城市产业结构调整进展顺利，旅游业、金融业等第三产业稳步发展，本市的酒店业、餐饮业等商业型房地产市场的需求将有所增加。

三、估价技术路线

根据背景材料可知，估价对象为主体15层，附楼地下一层、地上六层，并附带商务中心的商业建筑，占地面积1.5万平方米，建筑面积为4.12万平方米，目前已使用7年，由于估价对象处在商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的地区，因此，所定用途为最高最佳使用。 作为集餐饮、客房、商务为一体的综合楼，其收益性是显而易见的，因此选用收益法作为本次估价的主要方法。但是在同一供求范围内与股价对象类似的商业房地产很少，可比实例的选取有一定的困

难，故不优先采用市场比较法。由于本次估价目的的特殊性，为确定其抵押价值，可以辅以成本法评估。最后结合房地产市场的实际情况，确定各种方法的计算结果在最终估价结果中的权数，得出最终的估价结果。

四、最高最佳使用分析

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力。

平安大厦明确为商业用途，估价对象实际用途为平安大酒店，其实际用途与房屋规划设计用途一致，且符合最高最佳使用原则，本报告按实际使用用途进行估价。

五、估价方法的选择

收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象实际用途为四星级酒店，属收益型物业，故本项目主要用收益法进行估价。由于本项目还要用于抵押，需辅之以成本法。

六、估价的详细测算过程

（一）收益法

Ⅰ、基本原理

预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

V＝a/r〃[1-1/(1+r)n]

式中：V—房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值。 a—房地产的未来净运营收益，通常简称净收益。

r—房地产的报酬率

n—房地产的收益期限，是从估价时点开始计算的未来可以获得收益的持续时间，通常称为收益年限。 Ⅱ、测算过程 1、年收入的计算 A、客房收入

根据市场调查，平顶山四星级酒店的折扣率一般在55%-70%之间，客房入住率一般在50%-80%之间。根据管理人员介绍，本酒店折后价为 元/间，另加收10%的客房服务费及5%的政府税；平均入住率为60%。客房年收益的具体计算如下：

酒店客房收益一览表

B、餐厅收入

本餐厅为中等档次，分自助餐厅和包间，考虑到同档次的餐厅消费情况，其自助的人均消费一般在48元，上座率一般为90%，包间的人均消费为60-110元，上座率平均为70%。餐厅收益计算如下：

C、商务中心收入

本酒店的商务中心已全部投入使用，按照同等档次的酒店正常营业情况计算其收入。根据酒店管理人员介绍，本商务中心为分类定价，据调查，该定价合理。商务中心的年收益计算如下：

D、其他收入

其他收入是指酒店其他配套设施的有偿服务，主要用于服务酒店入住客户，如大厅茶吧，游泳馆，洗衣服务，桑拿，按摩等，这里我们按客房收入的10%计算，则年收入为184万元。

以上部分构成本酒店的全部收益，则本酒店的年收入为： 酒店年收入=客房收入+餐厅收入+商务中心收入+其他收入=4622万

元

2、总费用支出的计算

A、营业成本

根据酒店的财务分类，营业成本包括：耗用食品、香烟、酒水等；饮料的原材料、调料、配料成本；餐馆，客房用品等耗用的材料。一般四星级酒店的营业成本占年收入的20%-30%，根据酒店近三年的营业情况，该项目占年收入的18%，则营业成本为832万元。

B、营业费用

营业费用包括：工资、福利、摊销、低值易耗品、洗涤费、水电费、保险费、装修费、清洁费、装修折旧、其他等。

四星级酒店的营业费用一般为年收入的25%—30%，考虑到该酒店近三年的情况，以及在估价时不计建筑物折旧费用，我们在此取25%，则营业费用为1156万元。

C、管理费用及财务费用

管理费用包括：各类经费、咨询费、诉讼费、绿化费、修理费、坏账损失、其他费用等。财务费用包括各项手续费等。一般酒店的财务和管理费用占年收入的8%-10%，在此我们取8%，则财务费用及管理费用共为370万元。

D．相关税费

根据平顶山市的交税标准，经营酒店物业每年缴纳的相关税费如下：

则相关税费为 291万元。

本次评估该酒店的总支出费用由以上四部分构成，合计为2649万元。

3、净收益的计算

酒店年净收益为酒店的年总收入扣除总费用支出，再扣去酒店行业带来的商业利润后的收益，根据市场调查，酒店的平均利润率为9%-12%之间，考虑到本酒店属于中等档次，经营效益一般，在此取费率9%。

酒店年净收益=酒店年收入-总费用支出-商业利润

=4622-2649-2649*9%=1734.59万元

4、该酒店的收益价值的计算

（1）报酬率的确定

报酬率即折现率，为投资回报与所投入资本的比率。采用累加法确定报酬率。

公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿

＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠

无风险报酬率取估价时点同期国家一年期存款利率3%，估价对象为酒店用途物业，系统风险较高，投资风险补偿、管理负担补偿、缺

乏流动性补偿及投资带来的优惠合计为4.05%。

报酬率r＝3%＋4.05%＝7.05%

（2）确定房地产的收益期限n

对于土地与建筑物合一的估价对象，其土地受益年限为房地共存的时间，至目前为止，土地的剩余年限为30年，由于考虑到该估价对象主体建筑的成新率为80%，则确定其尚可使用年限为24年。故：

房地产的收益期限n＝24年

（3）计算房地产收益价格

V＝a/r〃[1-1/(1+r)n]

=1734.59/7.05%〃[1-1/(1+r）24] =19807.58万元

（二）成本法

1、土地成本

根据今年的土地出让情况对比，因该区属二级商业用地，则该酒店所占地块的重新构建单价约为2502元/平方米，故，总地价为

2502*15000=3753万元

2、建造成本

根据同档次的商业物业建造水平可知，该估价对象的建造成本为2800元/㎡，故总建造成本为

2800*41200=11536万元

3、管理费用

主要用于管理和组织房地产开发经营活动所发生的各项费用，包括管理人员的工资费。差旅费等，一般为建造成本的3%-6%，考虑到该工程为四星级酒店，工程结构复杂，这里取5%。

管理费用=建造成本*5%=576.8万元

4、资金利息

包括土地取得成本、建造成本。管理费用的利息，利息取现行的银行贷款利率6.55%。

资金利息=3753*(1.0655-1)+11536*1.05*(1.0655-1) =1996.19万元

5、投资利润

以当地房地产开发的一般水平为基础，并参考项目所在地区域的房地产营利水平具体情况确定。投资利润率按土地取得成本、建造成本、管理费用的20%。

投资利润=（土地取得成本+建造成本+管理费用）*20%

=（3753+11536+576.8）*20%

=3173.16万元

6、税费

为开发商销售房地产应交的税费，一般为建筑物重臵价值的6%

V=建造成本+管理费用+资金利息+投资利润+V*6% =11536+576.8+1996.19+3173.16+V*6%

可得V=18385.69万元

7、折旧 31.5

用直线折旧法求得折旧金额=18385.69*13/37=6459.84万元 综上，通过成本法估算得，估价对象的重臵价值为15678.9万元。

(三)估价最终结果计算过程

此次评估主要采用收益法和成本法对评估对象进行评估测算。根据测算过程，小组拟定 两种评估方法的权重分别为：收益法70%；成本法30%

估价对象最终价值=收益法评估价值×68%+成本法评估价值×32% =19807.58×70%+15678.9×30%

=18568.98（万元）

六、附图

〃酒店位臵：

〃酒店外观

〃大厅

〃自助餐厅

〃会议室

〃客房（豪华套房、行政套房、标准客房）