房价问题是我国现在社会中已经出现的问题，是人们生活关注的焦点问题。房价的适量提高能够促进经济的更快发展，能够使社会处于安定平稳的状态。但是，一旦房价变得过高，就可能引起社会的不稳定，民心的动荡。随着中国经济的飞速发展，我国居民收入水平不断提高，但我国也从计划经济时代大家都有房，都住矮民房。到现在的富人有好几套房，富人以下的普通人家和穷人买不起房的尴尬。这种差距存在而产生的矛盾越发的突显。因此，讨论房地产发展以及房价变化就显得十分重要。目前我国经济处于转型期，在我国经济结构的改造、经济体制改革中自然少不了一个自我改变，自我更新的过程。房价也是前进道路上一定要解决的一个障碍。而政府的默认推动、大量房地产开发商的跟进、城市化进程增加商品房需求等等因素都是房价步步高升以致居高不下的重要因素。

研究背景

改革开放以来，中国的经济水平不断提高，政府因素、土地的独特性，物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。现在的中国并没有达到“居者有其屋”的客观需求，只是让少部分人拥有的房子，大部分想买却买不起房子。这样的情况甚至让商品房成为一种收割民间财富，积累到少数人手里的一种手段，更加的增大了贫富差距。这种情况的出现，不仅影响了中国经济的持续发展，在一定程度上激化了人民的内部矛盾，制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。

    房价过高，不仅仅是一个经济问题，还可能会引发许多社会问题，比如仇富心态、群体消极心理。房价慢慢提升的过程，也可能包含着许多社会问题，比如政府的默认推动、房地产的刻意炒作，人民群众的无能为力。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌20##年回到记者的时候指出：十年来，我们虽然发展快势头猛，但是两个问题也悄然凸显出来了。一个是贫富差距逐渐拉大了；第二个资源分配不均匀，浪费现象严重。因此，对房价不断提升达到问题进行详细的考察与分析已成为当务之急。

    本文从房地产的发展入手，着重研究房地产的发展以及房价变化，相应地提出调整的房价政策建议，从而保证未来经济持续、健康、稳定地发展。以期更快达到“居者有其屋”的理念

中国房地产发展状况的概述

2.1房地产的初步阶段（1978至1991年）

    改革开放以深圳为发展特区，商品房就是从这里开始。首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。

    随着经济的进步，物质水平的提高，人们对房子的需求开始提高，这就对商品房产生了需求。由于改革开放前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。由于当时住宅属福利性质，并没有满足人更高的需求。这使房地产有了发展的空间和潜力，但是毕竟房地产是大宗商品，能买的起房的人还不多。房地产前行的步伐还比较缓慢。

2.2非理性炒作与调整阶段（1992至1998年）

    1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。同年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市。在一片大好形势下房地产风生水起，各地开发商也看到了商机迅速跟进，房地产市场当时异常火爆，急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。可是好景不长，由于缺乏有效的长远规划，很快房地产就产生了巨大的泡沫，各地空楼烂尾楼无数，尤其是海南最明显。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。这对当时的房地产市场的打击是致命的。在当时的情况，很多投资者都是跟风的投机以为，看着楼市行情好，就马上跟进，缺乏对风险的应对能力。所以当银根一收紧，资金链条一段，一旦不能从其它地方挪来资金，马上就死掉形成烂尾楼。这对刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，以致很长一段时间内投资者对房地产失去信心，经历了重创以后投资者开始变得谨慎。从1993年下半年开始中国房地产进入一个调整期，始终波澜不兴，这种情况以致持续到98年上半年。

    在这段时间，虽然已经开始房地产商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。早期的住房只是解决居住，基本上没有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表现在如客厅面积小，客厅餐厅混合使用，住宅交通流线互相穿越，动静空间的干扰，套间的大量使用，卫生间很小，仅仅是一个厕所等。总的说来，当时我国城市居民的居住环境是不理想的。这时候的住房理念只是解决人们从“居者无其屋”到“居者有其屋”的住房紧缺状态，这个阶段是没有理念的阶段。

2.3房地产的飞速发展阶段（1998至20##年）

    这一阶段分为三个部分。第一个部分是1998至20##年这是房地产的第一次飞速发展的阶段，第二个部分是2003至20##年这是调控整合阶段，第三个部分是20##年到现在房地产第二次飞速发展阶段

2.3.1第一次飞速发展（1998至20##年）

    1998年对中国房地产来说是不平凡的一年。此前一年，亚洲金融危机席卷而来，东南亚楼价一落千丈。中国尽管没有受到危机的直接冲击，但面临着内需不足、消费不旺的局面。要保证经济增长目标，拉动内需成为当时经济工作中的迫切任务。而当时全国仍有300多万户家庭的人均居住面积在4平方米以下，仍有3300多万平方米的危房需要改造，住房问题亟待破解，房改迫在眉睫。即使这样的情况下再1998年上半年房地产开发商的日子一点也不好过，很多开发商熬不下去了把土地纷纷卖掉退出市场。转机很快就来临了。

    1998年在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至20##年为中国房地产业高速增长期。

  表1 全国城市地价平均水平历年变化情况（元/平方米）

2.3.2、调控整合阶段（2004至20##年）

    经历了一轮高速增长，房地产业成为社会关注的焦点。同学房地产的发展暴露出了许多问题：比如房价过高、结构不合理，导致严重的社会矛盾。随着市场经济的快速发展，贫富差距日渐拉大，使广大收入处于中低水平的民众住房问题矛盾突出。

    看到这些问题政府自然没有置身事外20##年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。20##年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从20##年下半年开始20##年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

    20##年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

    在这一阶段房价得到一定的抑制，各地的房价还是比较稳定。同时也给房地产下一阶段的爆发埋下了伏笔。

2.3.3、二次飞速发展（20##年至现在）

政府从20##年开始对房地产的调控措施抑制都没有断过，但是房价到2006之前还算稳定。从20##年借着20##年奥运会这个东风的作用。房价又进入了一个高速发展阶段，在20##年房价的基础上继续大幅增加，仅20##年和20##年上海的房价就翻了一倍，各地房价也有不等的增长。经历了20##年20##年的一波爆发以后，由美国次贷危机而引起的全球金融海啸的影响，我国房价在20##年开始了一波短暂下滑背景上海杭州，下降约20%，但这仅仅是一波短暂的下调。虽然在09年中国经济一直在次贷危机的阴影下一直不是很景气，但是进入20##年中国楼市一改20##年的疲软，高歌猛进量价齐升，同比20##年，很多楼市销量翻了一倍例如厦门杭州天津深圳仙等。有的地方甚至翻了两倍，有的地方甚至翻了三倍，经历了20##年的下挫后，进入20##年中国楼市在上半年波澜不惊。从20##年下半年房价上涨的势头开始慢慢复苏。20##年政府下放4万亿贷款帮助恢复经济，我国经济全面复苏，房价也跟着经济形势继续上升。20##年和20##年又在20##年的基础上翻了一倍，上海杭州等地达到17000.20##年5月1日政府开始执行“限购令”，被称为史上最严厉的楼市调控政策。但收到的效果甚微，房价还是持续的增长。

导致房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。

　　1.房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。

　　从更深的层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。1998年至20##年，我国国内生产总值由78345亿元，增长到20##年的136876亿元，扣除物价因素，年均增长8.5％；城镇居民人均可支配收入由5425元增长到20##年的9422元，年均增长8.6％。20##年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看，我国城镇人均住宅居住建筑面积，也由1998年的18.7平方米，提高到20##年的24平方米左右，城镇住宅成套率超过80％。

　　2.房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。供给结构不合理主要表现在三个方面：一是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。

　　房地产一级市场上，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不足继续扩大。20##年全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2％和2.3％，其中经济适用房却分别下降11％和26.3％。这造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决，而房地产投资投机市场却大行其道。

　　3.信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。

　　从资金的角度看，一是随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，市民潜在购买力成为现实购买力，巨大的市场需求快速形成。二是利率过低和投资渠道单一，国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好的投资渠道时，纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力的存在，吸引了大量国际游资。自20##年起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。在人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中国，并大多选择进入国内的楼市。中国人民银行公布的20##年上海市金融运行报告表明，20##年1月—11月，境外资金通过各种渠道流入上海房地产市场的总额超过220亿元，比20##年增长13.5％。

　　资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。资金的背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较严格，不仅可以控制银行自身的风险，也约束了贷款人的行为。但是，大多国内商业银行为了降低不良贷款，放松了对个人住房消费信贷的审查。信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，个人消费信贷快速增长，而且导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作盛行、房价快速上涨等。根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由20##年的6％急剧提升到20##年的21％。在上海，20##年全部新增贷款中，有76％的资金投入了房地产；20##年一季度，又有87.7％的新增贷款进入房地产市场。

　　从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。据统计，20##年上海的卖地收入为216亿元，相当于上海市地方财政总收入的24％。房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增长。据统计，20##年土地交易价格比上年上涨10.1％，涨幅比20##年高1.7个百分点；20##年一季度，又上涨了7.8％。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。

　　4.信息系统不畅进一步加剧了房价的上涨。目前，我国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台，各政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。另一方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。

　　另外，向广大居民宣扬正确的住房消费观也非常重要。如前几年，由于政府住房信贷政策误导，银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年的市场。据统计，我国城镇72％的居民已拥有自己的住房，而发达的市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅30％～40％，美国仅68％。

从以上信息可以看出：尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降的情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控的大背景下，我国的房地产价格将向何处发展呢？我们可以从以下三个角度加以分析：

　　1.从供需双方的发展趋势看，短期内，需求会受到一定的影响；长期内，房价下跌的可能性不大。如前所述，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进一步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率、汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单一的状况不可能好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题。如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下一波行情中继续推高房价。

　　供给状况近期内难以有大的改观。长期看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。

　　因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。

　　2.从房价的构成来看，房价下跌的空间不大。房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。

　　(1)土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。

　　(2)建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。20##年，全国固定资产投资价格比上年上涨5.6％。其中，建筑安装工程价格上涨8.2％、材料费价格上涨10.7％，建筑用钢材价格上涨17.4％。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，20##年全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元，比上年增长10％。

　　从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解;建材价格仍将维持在高位。另一方面，随着人们需求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。

　　(3)人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降；而对于企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降一些。但房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。

　　3.从房地产市场主体的行为来看，房价下跌的动力不足。房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。

　　(1)政府的行为和动机。政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。

　　(2)银行和房地产开发企业的行为和动机。银行对房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。

　　(3)居民的两难选择。住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。

从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房价的下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，进行宏观调控是中央政府的职责，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价。相应地方政府出台的政策也是出于同样的目的，而且只能更加缓和。因此，长期来看，全国范围内房价的增长速度将会有所回落，并保持相对稳定，最终基本上和居民的收入水平相适应。

应对当前房价的措施

政府的应对措施

    要想控制好当前高房价的问题。单单是从房地产的角度去解决，是不能解决问题的。之前政府宏观调控的结果已经印证了这一点。所以调节房价不仅仅是房地产的问题，更关键的是要进行政府本身的体制改革。所以要想把房价的问题解决，政府可以采取以下三个措施：

表2：中国房地产历年宏观调控回顾

第一，改革财政体制，让地方政府从房地产利益链条中脱身；第二，改革房地产竞争机制，消除地产开发商和当地政府的联合垄断现象；第三、大量修建保障性住房，包括经济适用房和廉租房。

改革财政体制

改革财政体制，让地方政府从房地产利益链条中脱身。这一点非常重要。这也是当前我国财政体制的弊端。因为地方政府收入十分有限，而政府售卖土地可以取得丰厚的收益。致使来自土地一级的收入成为政府收入中不可或缺的组成部分。20##年，全国土地出让金高达1.6万亿元，占当年地方财政收入的48.8%。最近，有学者研究发现，如果计入土地出让金收入，20##年中国全国政府收入实际已突破10万亿元，约占GDP的32%。20##年继续增长土地出让金达到2.7万亿元，同年全国财政收入为83080亿元；而全国土地出让成交总价款2.7万亿元，属于预算外收入，不在预算内，所以8.3万亿的财政收入不包含2.7万亿。也就是说政府卖地的收入占财政收入的25%。

在现阶段的体制下推动土地价格上涨不仅可以使财政收入增加，还可以提升政府各级官员的业绩。因为，政府通过直接出售土地可以赚大钱，房地产业的税收也构成政府财政收入的重要来源，房地产业又可以带动其他产业发展。而所有这些，都可以成为政府官员的政绩。而且是来得最块的政绩。

消除垄断现象

中国房地产市场中，存在两大根深蒂固的垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断（当然包括对房屋开发的垄断）。地方政府垄断土地出让（拍卖）权，是导致地价上涨的根源。土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能。

从经济学上来看，竞争或替代性会导致价格的下降。首先，应该降低房地产开发门槛，激活房地产市场中的竞争。其次，是允许个人自建房、合作建房等等，赋予人人都有当自己开发商的权利。

大量修建廉租房和保障房

在市场机制作用的背景下，许多居民不可能仅仅通过市场调节来解决自身的住房问题，特别是对于为数众多的中低收入家庭。因此，政府理应成为构建住房保障体系的主体。有序提供保障性住房，一方面，可以逐步解决低收入居民的住房问题；另一方面，给予市场理性的预期，减少对高房价的恐慌以及炒房预期。

在欧美等国，通过大力加强廉租住房建设及较好地解决好城市低收入家庭住房困难，在一定程度上抑制了房价上扬。

购房者的应对措施

不以商品房为投资手段

随着城市化进程的加速和居民可支配收入水平的提升,房地产的潜在需求无疑是影响中国长期房地产价格的刚性因素。由于存在巨大的潜在需求,所以投资(不动产投资)性购房所占比重在近年来开始上升。

所以要想房价降下来，就要缓解供不应求。此时购房者要警惕跟风的心态。不以商品房为投资手段，用其他的方法进行投资。缓解房地产市场供不应求的局势。

以租房代替购买新房
    以租房代替购买新房也许是另外一种缓解房地产市场供不应求现象的方法。这种方法适合刚工作的大学生群体。与买房相比，租房不需要大量的启动资金。不需要这样动辄几十万、上百万购买一套房子。而只是需要每个月房租。而恰巧我国现在存在的情况是”租房便宜，买房贵”而且买房租房都只是一种生活手段，应段根据个人经济实力选择最适合的生活手段。虽然租房也会有诸多不便。但相对买房来说压力会小很多。

耐心等待，房价问题终将会解决

    从社会发展的角度来看，我国现在还是发展中国家。20##年我国人均GDP一举突破1000美元大关，20##年则越过了2000美元的关口，而20##年人均GDP突破了3000美元。根据社会学家的研究，当一个国家人均GDP美元从1000发展到10000美元的阶段，将会是是社会最动荡，社会矛盾最多的阶段。这是社会发展必须出现的产物。只有当我国走过这个阶段进入发达国家以后，很多问题将会迎刃而解。房价问题也不过只是其中的一个问题而已。对于广大购房者来说，所需要的就是耐心的等待

开发商的应对措施

房地产开发企业，应放弃政府救市期盼，尽早降价求生存；投资者，应细心观察，稳健决策，谨慎入市抄底。

                买房！！你不知道的16个秘密！！！

1)      大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。

2)      开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套

3)      广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色。

4)      售楼员会用许多方法来逼你买房，这时你千万要冷静。

5)      高层中的九到十一楼正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿

6)      别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的

7)      别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了

8)      别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告..

9)      绿化率，容积率大多都是与实际不相符的.

10)   漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深。

11)   开盘的时候售楼处会有许多人在模型边上说这个房子好，这些人大多是公司的领导来捧场的。

12)   如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型

13)   到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，可以确切的了解情况，这本东西特别准。

14)   一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。

15)   不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字

16)   不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。