•商用物业•

    2007专业市场可行性报告

    策划：《安家》杂志记者部
    执行：《安家》记者 詹伟锋
    专业支持：中国商业地产联盟、中国步行商业街工作委员会中国商业联合会、华高莱斯国际地产顾问、汉博顾问、伟业商业公司、华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司、亚信联行、海创商业设计机构

●印象：专业市场  困境中突围
●规律：专业（批发）市场成功五大要素
●合力：专业市场十大运作环节
●近景：专业市场将走向边缘化
●未来：产业（专业）商铺三大发展诉求
●变革：专业市场竞争与转型之路
●高阶：零售型专业市场的2007
●关键点：资金链条  人才资源
●案例•功夫茶：提升专业市场商业价值，确立马连道茶街行业地位
●案例•区域：从中关村风云看专业市场投资金潮

    商业地产的利润空间和市场前景吸引了越来越多的开发商进入这一领域，但其开发运作的复杂和困难也是有目共睹，现在，北京地产圈中，无论是专家、开发商、专业机构还是媒体，都对商业地产“销售火暴但经营成少败多”的局面有比较清醒的认识，可以说在2000年之后的商业地产发展大潮中，我们正在发现越来越多的问题，同时也在形成越来越多的共识。今天，在具体而微的层面上探讨如何做好商业地产，无疑成为我们共同关心的话题。

    作为对北京地产负有第三方责任的专业媒体，从怎样的角度切入这个炙手可热的领域，用怎样的方式处理这块价值不菲的烫手山芋，以怎样的形式为业界提供可资借鉴的专业意见，既是我们必须做好的本职工作，同时也是值得细细思量的重大课题。

    本期，《安家》记者选择专业市场这个特定的剖面，遍采权威专家和专业机构的独到见解，对其进行全面了解和分析，并通过对典型项目和热点区域的案例解读，深入探询和研究其市场规律，试图达到管窥商业地产运作要诀的目的。当宏大而繁杂的商业地产令我们颇感一言难尽甚至欲语词穷时，也许精确而深刻地剖析其中一个特定领域，能带给我们更多有益的启示——而这正是我们最初瞄准专业市场的动机所在。

    在此，也要特别向本次为《安家》独家供稿，以及对《安家》慷慨赐教的众多商业地产专家、机构，致以最诚挚的谢意，相信对于07年蓬勃发展并更趋理性的商业地产而言，专业人士将是最宝贵、最有价值的资源。
    
    所谓专业市场，是指专一、同类商品聚集、交易、流通、配送的场所，专业市场可从事批发、零售业务。在商业物业产品形式中，专业市场属开放型物流中心类型，在城市商业形态中属专业型商业中心范畴。

    •2007专业市场可行性报告•

    印象：专业市场  困境中突围

    《安家》记者 詹伟锋/文

    被访者：王永平，中国商业地产联盟副会长兼秘书长 
 

    遭遇分流 

    从上世纪七、八十年代发育开始，专业市场经历了较长发展期，通过不断洗牌，目前基本已形成门类齐全的专业市场，而且逐步实现了规模化。新建专业市场难度加大，因为专业市场背后连着制造业，一个市场形成规模以后，与整个产业链的关系也就建立了，而新兴市场要做起市场建筑容易，要与已有市场竞争网络渠道却相当困难。 

    另一方面，与消费者的改变有关。我们的专业市场不仅仅是批发，零售也占有相当比重。随着社会阶层的分化，购买力的提高，消费习惯的改变，上流社会、中产阶级、低收入人群，对于消费场所的要求也产生较大差别。越来越多的人倾向于到休闲娱乐设施比较好的商业物业中去进行消费，卖场环境、服务质量、配套设施、消费感受变得更为关键，对于价格的敏感度却降低了——而相对低廉的价格正是专业市场的优势所在。所以，从某种程度上来说，专业市场的发展空间也在缩小，有被其他商业物业形式分流的趋势。 

    重在规模 

    已有的专业市场还会有相当的生命力，今后的趋势应是逐步合并，进一步做大规模。专业市场的“专”字要靠规模体现，如果同类的专业市场太多太分散，就无法形成规模，“专”的优势也就体现不出来。另一方面，做大之后新的同类市场就很难再发展，尤其是在一定商圈范围内。 

    专业市场规模化需要时间，并且涉及到很多客户资源，从这个角度来看，专业市场不是简单可以模仿的，因为一个市场所具有的客户资源，主要不是开发商和市场管理者的关系，更多是经营户带来的关系。比如一家做玩具的经营户，可能在某个地区拥有庞大的客户网络，那些客户可能非常信赖他，而另建一个新的市场，如果这个经营户没有过去，那么他的客户可能也不会进入那个市场。 

    也应持有 

    商业地产的持有经营渐成业内共识，对于新兴的专业市场而言，初期应对商铺进行租赁而非销售，并实行统一管理运营。现在国内大量的专业市场虽然也是散售经营，而且仍然经营良好，但这与早期的市场环境有关，而且有的项目也是培育成熟以后再销售的。实际上，未成熟的市场如果分割销售，小经营户的风险就加大了。因此，很多小业主宁可去一个业已成熟的专业市场转手购买商铺，也不愿意去新建的市场投资一手商铺。 

    专业市场对外规模优势明显，但对内也有劣势，那就是经营内容同一化、经营户竞争激烈等。如果商铺卖掉以后，经营范围难以控制，后期的统一营销推广未必能得到商户的配合。如果经营户出现问题，市场也很难去协调，作为一个大的整体，专业市场的商户之间关联和影响较大，一旦出现纰漏，对整个市场的声誉会产生负面效果。而如果是统一租赁经营，市场可以通过索取违约金、提高租金，甚至清场等方式，对商户实行有效管控，保证市场的品牌声誉。 

    突围之道 

    建设专业市场过程中，开发商对于区位的选址很重要。做什么样的专业市场，对位置和周边商圈的要求不一样。比如IT卖场，中关村的专业电子市场具备强大的规模效应，因为IT本身就是一个窄众行业，必须扎堆才能凸显优势，而中关村的高校、IT企业、计算机人才高度集中，这是其他地方不可能获得的资源集群，这也是中关村诸多IT商城成功的重要原因。 

    对于投资者而言，不同的专业商铺，对于区位，对于商家，对于开发商的操作运营能力，对于专业团队的经验和水平，都需要做出慎重评估。专业市场绝非没有市场空间，但市场有一个培育的过程，包括购物中心之类的新兴商业物业也会对专业市场形成分流，所以专业市场想要突围，逐渐整合是势在必行的。同一类别的专业市场可能聚集到一起，更集中地发展，体现更强大的专业优势。 

  
    规律：专业（批发）市场成功五大要素

    《安家》特约撰稿人 董利/文

  

    就商业角度讲，中国的专业（批发）市场走过了从上个世纪80年代起步、90年代发展到21世纪初升级换代这样三个时期，经过近20多年的稳步发展，已进入了非常成熟的阶段。在这个阶段和今后一段时间内，它将以更快的脚步参与全球市场竞争，并在竞争中形成优势。

    从房地产或商业地产角度讲，由开发商参与专业（批发）市场的开发与经营还是近几年的事，而且成功的不多、失败的不少。为什么会出现这种情况？从专业（批发）市场发展历史来看，一般专业（批发）市场发展轨迹是自然形成、政府推动。专业（批发）市场看起来简单，其实不然。专业市场不同于一街一店，有其生存的必要条件，在这个市场中，开发商是迟到者，要补的课甚多。

    市场基础

    专业（批发）市场是商业地产中的一类目标产品，需要有市场基础，否则难以立足。以专业市场为目标产品的市场基础有两个： 
   
    1、立地条件。从地产角度理解就是“商业选址”。商业各业态都有自己的选址标准，一般是人流、交通等。有些业态也会选址在一些商业网点不足的地区，看中的是未来的发展和人流。但专业市场尤其是专业批发市场不同。专业批发市场已走过了20年的发展道路，即便在一些三线城市都能看到打着义乌牌子的小商品或服装市场，专业市场已经不再是市场的空白点。新的专业市场的生存和发展，必须依赖原有专业市场在若干年的发展中所培养起来的商圈氛围。如以经营服装小商品为主的北京木樨园商圈、雅宝路商圈、西直门商圈，以经营IT产品为主的中关村商圈。原有商圈通过多年的经营和发展已凝聚了大批忠实的客户群体，离开这些成熟商圈去打造新的专业市场大多命运多舛。
姚家园路上有一个交通条件非常好的建筑，当初定位于汽车行业，硬件设计是国际一流的。后来因种种原因面临转型，他们打算重新定位，做一个服装小商品市场，我当时非常明确地否定了这个定位。但是开发商并不认同我的意见，告诉我已准备进行招商。最近的消息是，他们试招商后不久又开始重新定位。有一句俗话说，现在再开发专业（批发）市场，不能平地抠饼了，得扎堆儿。当然，话说回来，如果商圈非常成熟并且已竞争过度，就要考虑放弃了。

    2、产业条件。一般中小型专业（批发）市场对立地条件要求较高，对产业加工条件要求不高，但是，随着专业（批发）市场这个业态的成熟，同样面临一个再发展的问题。一方面是规模不断扩大，另一方面是硬件不断升级。从木樨园早期的龙湫批发市场，到今天的百荣世贸商城，已不可同日而语。商圈内部扩张的同时，需要辐射的半径也就更大。但随着资源和空间的受限，这个扩大总会遇到瓶颈。从外部环境和内部发展的需要，专业（批发）市场对产业加工能力的要求也就越高。没有产业支撑或者集中产业区距离市场较远时，信息成本、物流成本、时间成本的增加，必然会带来经营成本的增加。产业条件不足的市场或者商圈就会在竞争中落伍甚至被淘汰出局。
中关村IT市场的生存和发展就很好地说明了这一点，它的发展基础是周边众多高校、科研院所所形成的研发条件。义乌小商品批发市场的成
 
    功也有赖于温州、台州等周边小商品加工产业的快速发展。同样，新开发运作的专业市场如果没有产业条件优势，也会在发展的竞争中处于劣势。

    政府支持

    专业（批发）市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持。一方面批发市场的交易额较大，是政府税收的重要来源，各地政府较为重视其发展。另一方面，专业市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，这些支持是市场手段替代不了的。另外，专业（批发）市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响，产业政策的调整对专业（批发）市场的发展往往是致命的。新专业（批发）市场的开发与运作，如果没有当地政府支持，前景令人担忧。

    物流条件

    专业（批发）市场的商品量大、流动性强，对物流环节有着较高的要求。木樨园商圈和马连道茶业市场如果没有周边众多的长途客运站为依托，很难发展到今天。西直门商圈的形成也是如此。而零售比重较大的万通市场、天意市场、秀水市场、雅秀市场，无一不是在城市主干道边。以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。早期在城市中心发展起来的专业市场，随着城市车辆的增多和交通环境的恶化，物流成本在不断增加，迁址是很多在城市中心区的专业市场面临的又一难题。新开发的专业市场选址不宜选在城区中心区，更不宜选在物流交通条件不便的地方。

    规划设计

    即使在一些三线城市，专业市场的空白点也不会太多。以一个大棚子或简易加盖子的市场作为起步期的时代已经过去了，升级的专业（批发）市场对硬件如电梯、停车位、空调、防火等指标要求也越来越高。另外，专业（批发）市场的业态性质决定了它是以摊档为主，因此人流动线的要求也比较高，在进行建筑产品的规划设计时必须充分考虑到这一点。另外，随着以人为本观念的深入，专业批发市场的配套服务如餐饮、休闲、酒店住宿等也需得到加强。为适应商业国际化、信息化发展趋势要求，新建专业（批发）市场的宽带配套也是必不可少的。

    经营管理

    专业市场需要专业化的开发与运作。一是定位之初的专业化研究，要走出地产人在地产圈里研究商业的误区，最好在拿地之前就完成市场研究并做出清晰的定位；二是规划设计，一方面要根据市场变化修正定位，另一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品；三是研究销售对后期经营的影响，当然最好是持有不售。需要强调的是，在这几个阶段，开发商一定要请真正有商业经验的专家人士或专业机构支持，最好能够实现订单式开发。

    剩下的就是商业招商和经营管理。进入商业运作阶段之后，开发商想不找商业圈里的专业机构和人才都不行，因为后期的事情做起来涉及跨行业发展，缺少跨行业经验的开发商多半会失败。专业市场对经营管理的要求非常高，即使前面四项因素解决得好，也不一定就能长期经营。管理不行，租金上不去，商家照样走人。

    其实，专业批发市场运作涉及的因素和问题远不止这五个，但这五个因素是较重要的。 

 （本文作者系中国步行商业街工作委员会秘书长、中国商业联合会专家委员） 

    合力：专业市场十大运作环节

    《安家》特约撰稿人 柴丽平/文

    专业市场，是对某类产品的极大化，它应该是一个平台，既可以做大宗交易，也可以面对零售市场，所以无论对硬件还是软件都有特殊的要求。专业市场要求开发商对某类专业产品的特性非常了解，包括产地、各地厂商的分布状况以及生产厂商在开拓市场时所面临的问题、各级代理情况、物流状况、零售市场需求，同时开发商也更要预测未来10-20年内该专业产品的发展趋势，其经济增长点在哪里，对于在此经营的商家（无论是企业还是个人）如何可以赚到钱，品牌形象是否可以得到提升，等等。 

    基于这些特质，开发商在运作专业市场时必须关注十大环节：

    1．地段

    开发商应该对自己的物业位置有客观的认识，因为专业市场通常面对的不单是本地市场，还包括全中国乃至全世界。无论何种商业的投资都离不开交通。一个繁华的地段，一个成熟的商业圈，永远都是吸引开发商的最主要因素。对于商业开发商来说，拥有了黄金地段就拥有了客流，客流意味着现金流，有了现金流就有了回报率，也就增强了商户的信心，商业地产项目就成功了一半。所以选择好地段是商业项目成功的开始。

    2．资金的筹措与准备

    专业商铺与普通地产的获利方式不同，长线和拉锯的投资占据着主导地位，即使采取分割商铺出售的方式，理性的商家及投资者也要“眼见为实”，这就要求开发商资金准备充足，不然出现后续资金断流、项目难以继续、工程不能正常进行等情况，招商就会更加困难，项目也难以如期开业。

    3．市场调研

    在项目开发前期开发商就要注意分析市场数据，了解商圈内最为需要的商业和服务是什么？评估消费力、消费习惯及其趋向。市场调查的内容因项目的具体情况不同而有所区别，但有些基础的市场调查是相通的，包括：一、市场环境调查，如：税收政策、金融政策、招商引资政策、产业发展、城市建设规划和区域规划等。二、经济状况调查，如：项目所在城市的经济结构、区域居民收入、消费水平和结构、理财观念、以及外商投资和对外贸易的发展情况。
三、市场现状调查，如：硬件设施、周边高消费人口的密集程度等。

    4．效益分析

    效益分析不可忽视的一点是对将来出现的竞争对手要有充分考虑，现今商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。投资的商业地产项目已经进入或还没有进入稳定的收益时期，周边会不会有新的类似的商业项目冒出来，应当予以考虑。

    5．商业策划

    开发商与专业顾问应当以市场调研及效益分析为基础，对其所开发的专业市场作出商业策划。专业市场前期规划正确与否，是该商业地块开发成功的关键一环，只有做好前期商业规划工作，才能做到事前规避风险、减少失误，否则将增大项目失败的可能性。

    6．前瞻性及对变化的快速反应

    房地产开发尤其是商业地产项目的开发周期长，从项目规划到项目落成、招商、开业往往需三年的时间，在这段时间里市场处在不断变化的状态，行业的走向也可能发生转变，大众消费者的喜好也在不断调整，甚至政府的宏观调控政策法规都有可能变化并影响项目在市场中的地位。开发商在初期进行项目设计规划的时候，应扎实地做好市场调研并对相关市场、行业、金融、政策法规等作出具前瞻性的判断，并对可能的变化准备快速应变方案。也就是说：项目蓝图永远超前于当时当地的市场状况，并具备专业能力对重要条件的变化作出快速及准确的反应。

    7．打造开发商知名度

    房地产开发企业打造品牌的工作是繁琐的，树立品牌的过程也绝非短期行为，正所谓“冰冻三尺非一日之寒，滴水穿石非一日之功”。品牌既然是生产力，那么打造企业的品牌形象是开发企业着眼于未来长远战略计划的必修课。

    8．团队、专业人才

    专业市场核心竞争力的第一要素是团队优势，其中具有长期经营管理经验的团队，在市场开发和经营全程中应当成为主导。人才指的不是单一的个人才干，而是一个专业团队。专业市场成功的基础在于优势团队在资源整合下形成良好而合理的商业规划、招商、推广及管理。对于开发商来讲，培养一支全才的商业管理团队，需要花费庞大的资金。通常开发商为了减少开销，常以外包的方式请专业公司来做，这样既可以节约，又可以借助各专业公司的优势来进行最佳管理组合。

    9．商铺“有效率”

    如何评价一个商铺的“有效率”，就是用零售商的月销售额或毛利额与月租金和管理费相比， 所得出的数据与行业标准进行比较， 一目了然地知道租金的合理性、租户的承租能力等信息。

    10．经营性

    商铺切割销售的方式在前几年非常盛行，商业地产盲目求大的现象非常突出，这些项目的开发商的回报方式基本上是大量的销售套现。究其原因，是由于开发商更多地看重商业地产本身的价格比普通住宅和写字楼要高很多，有超额的利润空间，但是他们忽视了商业地产与住
宅地产一个本质的差别，就是商业地产应该是经营性地产，不能简单地按开发销售实现回报的这种模式操作。

    专业市场可以通过它的经营来增值，所以首先要考虑它的经营价值，就是在这个地方适不适合商业进行有效经营，然后是适度的经营规模，多大的专业市场是市场能支撑、能保持其健康成长，这个问题必须考察清楚。 
                                    
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    已有的专业市场还会有相当的生命力，今后的趋势应是逐步合并，进一步做大规模。专业市场的“专”字要靠规模体现，如果同类的专业市场太多太分散，就无法形成规模，“专”的优势也就体现不出来。另一方面，做大之后新的同类市场就很难再发展，尤其是在一定商圈范围内。 
                                                    ——中国商业地产联盟副会长兼秘书长 王永平


    从专业（批发）市场发展历史来看，一般专业（批发）市场发展轨迹是自然形成、政府推动。专业（批发）市场看起来简单，其实不然。专业市场不同于一街一店，有其生存的必要条件，在这个市场中，开发商是迟到者，要补的课甚多。 
        ——中国步行商业街工作委员会秘书长、中国商业联合会专家委员 董利 

    2007年，北京新增商业物业开发面积400多万平米，其中不乏专业市场类型的商业物业。如果这些新兴的专业市场仍旧复制原有简单专业市场的模式，很可能会落得失败的下场。只有致力于开发新一代成熟、高级的专业市场产品，新项目才有可能取得成功。 
                                                                 ——海创商业设计机构执行总裁 胡 冰

    北京的专业市场如果希望在与全国其他地方专业市场的竞争中立足，希望在越来越丰富的业种业态中保存生机，就不能仅仅专注商场建设，而应当在产业群落促进、在供应链一体化的过程中，不断寻找新的价值创造点。 
                                            ——华高莱斯国际地产顾问北京区副总经理 公衍奎

    专业市场现在还处在“战国时代”，如果谁能稳扎稳打、做强做大，未来的天下就可能是谁的。 
                                                                             ——伟业商业公司副总经理  姜黎明

    2007年专业商铺的开发前景比较好，因为整体上有这个需求。从宏观角度来看，整个国民生产总值（GDP）大幅上升，国家也提出了拉动内需的政策，这就必然推动整个贸易行业的发展，从而也带动专业商铺和批发类市场的发展。在这个市场放大的过程中，专业商铺会呈现郊区化和边缘化的趋势。 
                 ——华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司研策部经理  王永利 



    近景：专业市场走向边缘化

    《安家》记者 詹伟锋/文

    被访者：王永利，华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司研策部经理

    作为商业地产的一个特殊类型，专业商铺本身并非商业地产的主流，但是随着整个商业地产发展的大潮，专业商铺也得到一个较好的发展机遇。目前市场上比较值得关注的专业商铺，主要集中在两个商圈，一个是中关村商圈，另一个就是雅宝路商圈。这两个商圈起步比较早，经过了很多年的培育和成长过程，其中有很多专业项目也取得了良好的市场业绩，因此能够引发市场的热度关注。

    大物流背后的边缘化

    北京作为多朝古都，在商业方面有很长的历史。因此整体而言，北京的商业发展，无论是从交通方面还是从历史的角度，都具有一个大物流的概念。京津冀规划中，北京是核心；整个环渤海交通体系中，北京也是核心。所以对于专业市场尤其是以批发为主的专业市场而言，北京的大物流概念提供了非常强的市场机遇。

    但北京的专业市场也面临一些需要解决的问题，我们耳熟能详的中关村电子市场和雅宝路服装市场，整体的问题都在于专业市场与低档次之间的某种无法割裂的关联。我们经常想到的一些项目，大部分都是以批发为主，但是批发是否意味着档次低？实际上这中间并没有必然的关系，实际上，做批发类的专业市场，在商业档次、商业组合方面可以做得更好。

    2007年专业商铺的开发前景比较好，因为整体上有这个需求。从宏观角度来看，整个国民生产总值（GDP）大幅上升，国家也提出了拉动内需的政策，这就必然推动整个贸易行业的发展，从而也带动专业商铺和批发类市场的发展。

    在这个市场放大的过程中，专业商铺会呈现郊区化和边缘化的趋势。北京已出台商业方面的白皮书，政府有相关规定：二环路以内不允许新建专业市场。在政策和商业价值的引导下，专业市场会逐渐远离市中心。通过观察一些商业的运动过程不难发现这一趋势，比如宜家，因为三环马甸地区租金上涨，而且当地交通不再适应宜家日常运作的需要，所以迫不得已搬去四环。北京另外几个家居市场也无一例外地向外扩张，比如十里河商圈，原先在十里河桥附近，挨着三环路，现在沿着十里河路一路扩展，已经跨过四环，形成了一条长线。

    出现这种情况主要是基于两个因素，第一：区域交通条件是否适合做专业市场；第二：商业利润水平是否具备吸引力。一个商圈兴起之后，整个区域的商业价值必然提升，最直接反映在租金的上升，而专业市场有较固定的利润率，一旦受到租金压力的冲击，就不得不向更远的位置迁移，以平衡它自身的运营成本。

    术业有专攻

    考察一个专业市场是否可以投资，最关键的是看发展商整体的运营思路是否可行，以及项目是否具备进入专业领域的条件。项目总体规划如何，管理团队是否专业，决定了投资风险的大小。

    对投资者而言，最好本着“术业有专攻”的原则去进行专业商铺的投资。你不了解一个行业，就不要误以为这个行业很赚钱。只有充分了解行业的运行体系及其利润点所在，你的整体评估才会更准确，才有可能从中获取利益。

    专业商铺的优势在于以批发为主，单位平销会比一般的普通商铺高。但市场的培育是需要时间的，国内最有名的沈阳的“五爱市场”，最便宜的时候100块钱一个铺位，现在高的地方达到每平米每月1000元甚至2000元。因为专业市场的商业特性是数量，销量好起来以后单位平销就很高，商业价值也相应得到体现。从这个角度看，专业商铺比一般商铺上升空间更大，但同时风险也更高，因为它对管理和运营的专业性要求也更高。专业市场一旦出现管理运营不专业的问题，会直接影响整个市场中的所有利益相关方。

    规模集约  硬件升级  功能升级

    未来：产业（专业）商铺三大发展诉求

    《安家》特约撰稿人 王永/文

    产业商铺是指以某一类型产业商品为主要交易对象的交易场所，通常具备一定的规模，是某一类型专业商铺的集中表现。北京比较成熟的产业商铺包括中关村电子市场、木樨园-大红门服装市场、马连道茶叶市场等等，这些产业商铺在北京老百姓的生活中扮演着不可或缺的角色。

    商铺从其服务对象来看，可以分成两大类：产业商业物业以及大众消费型商业物业。大众消费型商业物业是为普通老百姓日常消费服务的，这是商业物业的主要构成部分，也是我们通常所理解的商业类型。大众消费型商业物业根据其形态还可以进一步细分，如底商、商业街、单体商业等等。从商业物业所处的位置来看，商业物业还可以分为城市中心区商业和社区性商业。从北京目前的商业发展来看，社区性集中性商业是个潮流，尤其是社区性mall的蓬勃发展将是未来几年北京商业发展的主流。

    社区性商业物业和产业商业物业分别代表了两个极端，各有各的优劣，这也决定了各自的发展潜力和发展方向。 

    社区性商业立足配套，带给老百姓的是便利，这是社区商业的最大优势，尤其是社区型的mall，涵盖多个业态的专业商铺于一体，让附近的老百姓能最方便地享受各种商品购买和服务，其交易类型属于典型的B2C交易。

    产业商业物业最先都是从批发或批零兼营发展过来的，其客群主体是生意人或者公司实体，其交易类型属于典型的B2B交易，附带少量的B2C交易。产业商业物业往往以较大的规模、涵盖某个产业或某类产品的多个档次、多个品牌的商品，提供给客户极大的商品多样性以及可选择性，再由于同业竞争的关系，产业商业物业里的商品要比社区商业里的同种商品要便宜，具备很强的价格优势，正是这个原因，产业商业集群往往还是商品价格信息的来源地。

    两类物业对比优劣如下：

商业物业类型	优势	劣势	消费方式及消费对象
产业商业物业	产品多样性 价格便宜	距离可能较远 商品档次较低 购物环境较差	B2B 以下游企业、个体户为主 目的性消费为主
社区性商业物业	便利 业态多样性	产品选择性较少 价格较贵	B2C 周边老百姓 目的性、冲动性消费兼而有之

    由于上述的特点，我们可以看出产业商业物业（产业商铺）的一些发展趋势。

   首先是规模集约的趋势。产业商铺对地理位置十分敏感，每个产业商圈都有着较长的发展历史和成长逻辑，脱离成熟的产业商圈另起炉灶，其成功的可能性较小，这决定了产业商铺的规模集约的发展趋势。由于扎堆效应，某一类产业商铺往往会向一个产业商圈集约发展，如木樨园-大红门区域的产业商铺总体量超过150万平米，近年又新增不少项目，如百荣世贸近50万的体量，进一步扩大了该地区的商业规模，另外，近40万平米的鹏润国际时尚交易中心距离大红门也不远。这样做的目的无非是出于借势和共享客户的考虑，反过来也会进一步夯实这一区域的产业地位。

    再次就是硬件升级的趋势。产业商铺一个较大的缺点就是消费环境较差，这与以前纯粹的B2B交易模式是有关的，都是目的性极强的生意人前来交易，硬件环境不是双方关注的焦点，但如果要增加B2C交易量的话，良好的购物环境必须有所考虑。我们也能看到各个产业商铺都在改造升级，新推出的商铺环境都比以前有较大的飞跃，如海龙电子商城的改造、百荣世贸精品店的推出，都说明购物环境提升的必要性，这样做有助于提升冲动性消费比例，增加个人消费者的交易量。

    第三就是功能升级的趋势。新出现的产业商铺物业无不整合展览展示、仓储物流、咨询发布、信息交流、贸易洽谈、电子商务、进出口服务各个环节，将各项服务功能集于一体，逐渐使实体交易虚拟化，即商城主要完成展示洽谈、接单发单，货物直接由工厂在来单定制后输送给客户，而不经过交易场所，这种模式提高了交易效率和效益，虽然目前有些功能尚停留在概念阶段，但是功能融合和升级却是大势所趋。

    就产业商铺的开发运作而言，大部分产业市场商铺经营同一类型商品，而且主要针对生意人、企业客户，其商铺分割容易、出售不太影响商铺的最终使用和经营管理，而且其后期经营管理较容易，这些特点使得产业商铺比较适合于散售或做成产权式商铺，这样就解决了商业地产开发中融资难的最大瓶颈，开发商开发产业商铺比开发社区性商业，尤其是大型集中性商业门槛要低得多。但这并不代表开发商开发产权商铺一定能获得良好的投资回报。一是产业商铺必须要依托于一个成熟的产业商圈，如木樨园、中关村等，但这些地方的商业地块价值不菲，而且适合开发成产业商铺的地块已经很少；再者这些区域的产业商铺区域饱和度较高，未来出租和出售的风险也相对较高，因为产业商铺虽然后期开发、管理简单，但是前期的判断、定位却比较难，产业商铺的需求分析涉及到产业链的未来发展与融合趋势，这一点要比社区性商业的需求分析要复杂得多，如何确定一个成熟的产业商圈里是否饱和还是个较新的课题。

    总体而言，北京市场上的产业商铺物业发展相对要简单些，其收益较高，但体量受限，能获得的项目机会较少，开发风险也相对较高。 
                                    （本文作者系汉博顾问董事副总经理、汉博研究院院长）

    变革：专业市场竞争与转型之路


    《安家》特约撰稿人 公衍奎/文
 
    改革开放后，商业体系“统购统销”模式改革，政府管理的重点放到生产与大型零售上，批发环节在全国范围内出现“国退民进”现象。农贸市场、建材市场、小商品市场、汽车及零配件市场、服装市场等专业市场抓住时机得到了迅速而空前的发展，在20年的时间内，各类批发业网点已发展到近2万家。目前新发地农贸市场、中关村电子市场、大红门服装市场、马连道茶叶市场、雅宝路外贸市场等都已经成为华北乃至国内外都具有极大影响力的专业市场。

    商业的发展一直与城市建设、地产开发紧密相连。1990年，长安百货开业拉开了京城商业突飞猛进大发展的序幕，在政府“100个万平米百货商场”目标的大力促进下，商业第一次与地产热潮结合。上世纪90年代末至今，随着房地产市场进入新一轮快速发展期，商业发展再次与地产行业结合，商业建筑以每年近300万平方米的竣工体量不断创造着历史记录。在京城商业开发中，多数专业市场都经历了从路边摊到大棚、从大棚到现代商业建筑的过程，尤其在当前这一轮的商业地产热潮中，专业市场的环境、设施得以大幅度改善。中关村e世界、锦绣大地物流港、百荣世贸、天雅大厦等，都属于本轮商业建设高潮中代表性的专业市场项目。

    专业市场竞争力弱化

    虽然经济发展与政策变化为专业市场带来了历史性机遇，房地产开发也为专业市场的发展创造了前所未有的条件，然而专业市场的建设中大量存在重复、模仿与复制的手法，不但农贸市场没有改变小摊位的经营模式，最具高科技含量的中关村也没有走出“攒机时代”。只关注建筑，不理解商业的实质，缺乏商业运营模式的创新，使得专业市场竞争力越来越弱：

    首先是消费分流。专业市场多数采用批零兼顾的经营方式，但随着城市零售商业的迅速发展，以及消费者趋优消费习性的出现，零售客群被大卖场、超级市场、折扣店等大量分流。

    其次是同质化竞争。在本次开发高潮中，原有专业市场区域，比如中关村电子市场、大红门服装市场等，近年来的经营规模迅速扩大；新兴专业市场区域，比如四环沿线大量家居市场，也开始投入经营。市场的建设速度远远超出了消费需求的增长速度，同质化模式只能摊薄收益。

    再次是城际竞争加剧。上个世纪80年代末90年代初，北京尚有市场规模大、基础环境好等优势，专业市场极具竞争力，甚至具有唯一性，但随着外地城市的建设与发展，目前北京在专业市场竞争中，开始在物业成本、交通、生产等方面表现出劣势。比如依托使馆区兴起的雅宝路，对东欧贸易市场的优势，开始受到西北部边境城市、南方生产城市的挑战；北京的各类家具市场也已经受到北方最大的家具集散中心、北京近邻香河的冲击。

    仅仅关注建筑本身，仅仅关注空间形态，很难在专业市场的经营竞争中取胜；不考虑商业规律，简单重复过去的成功，也很快会被消费者抛弃。

    寻求新价值创造点

    义乌小商品城、顺德家具城、临沂板材城等国内有影响的专业市场，都已经初步形成产、存、销、展的集散地模式，并逐步向专业设计、专业生产、专业物流的更高阶段发展。北京的专业市场如果希望在与全国其他地方专业市场的竞争中立足，希望在越来越丰富的业种业态中保存生机，就不能仅仅专注商场建设，而应当在产业群落促进、在供应链一体化的过程中，不断寻找新的价值创造点。

    专业市场的竞争力，不仅仅体现在为最终端的消费者提供更多价值，也应当考虑在产、储、运各个环节节约成本，创造价值。以美国医药批发企业Broadlane公司为例，通过电子商务平台和物流系统建设，在供应链的多个环节为不同方面的经济活动参与者都创造了价值，从而确定了自己强有力的竞争地位：

    生产方价值。通过提供仓储空间、反馈需求信息促进弹性生产，节约了生产成本；利用电子商务平台，代替医药代表、城市办事处，节约了厂方推广成本。

    需求方价值。利用电子平台，可以在更多品种中更容易找到所需，降低了采购成本；及时配送促进弹性采购，降低医院、药店储存、采购成本；品质管理，降低了需求方质量控制成本。

    要打造有竞争力的专业市场，必须采用先进的物流理念，从供应链的全程进行系统考虑，降低各方参与者的成本，增加各方参与者的利益。只有为各方创造更多价值，增加各方对自己的依赖，专业市场才具有存在和发展的基础。 

高阶：零售型专业市场的2007 

    《安家》特约撰稿人 胡 冰/文   

    在现代中国商业地产发展中，因为经营商家更偏好于可从事零售业务的零售型专业市场，故零售型专业市场的发展更为迅猛。零售型专业市场的种类繁多，如城市商业中存在的电子、花卉、海鲜、农副、家居、建材、汽车、服装、小商品等专业市场。随着城市商业的发展、成熟，各种类型的专业市场已经形成了基本的城市布局体系，这大大增加了新开发建设的专业市场取得成功的难度。

    近些年，全国范围内都出现了商业物业空置率增高的局面，尤其是新兴专业市场表现得更加脆弱，从京城到全国，相继出现了专业市场运营失败的案例。一是专业市场的形成必须经过一个漫长的哺育期，而这些新兴的专业市场从开发者到后来的物业产权持有者，往往是操之过急，让还处在婴儿期状态下的专业市场，仓促间隆重入市，造成短命夭折；二是专业市场对地域依赖极大。专业市场选址不当，也容易致使专业市场失败；三是专业市场需要更专业的专业管理、专业技术、专业团队，而新兴的专业市场往往缺乏这些，以致造成这些专业市场的先天性不足。

    专业市场到底是机会？还是风险？这是一个待解的问题。

    到底新开发的专业市场是否还能取得成功？牵动着众多商业地产开发者的心。

    从我们对专业市场长期操作的经验来看，专业市场在当今中国城市商业布局中，具有极其重要的地位，也就是说城市商业环境中需要新兴专业市场的出现。那是不是意味着再复制从前意义上的专业市场还能取得成功？回答是否定的。

    为什么？从前意义上的专业市场，我们称之为简单专业市场。它已经失去了在当今城市商业高度发展形势下，从头培育成熟的可能，所以现在它已经无法再复制了。那么什么样的专业市场才能生存，才能发展？我们称之为高级专业市场，这一类商业物业新产品，将会成为未来市场的宠儿。

    以我们参与设计的华泰名车世界为例：

    华泰名车世界被定义为小轿车专业市场，但是它并不只是简单的小轿车买卖市场，它是服务于汽车销售行业的城市商业综合体。该项目首先包括了汽车专卖店，像VOLVO（富豪）、JAGUAR（捷豹）、LANDROVER（路虎）、GM（通用）、SUBARU（斯巴鲁）、NISSAN（日产）等著名汽车品牌居于其中，另外还包括汽车百货商场，经营汽车香水系列、护理系列、座垫系列、椅套系列、布艺系列、电器系列、音响系列、太阳膜系列、改装系列和综合配套等。

    华泰名车世界设有汽车服务中心，提供护理服务、安全安装服务、装饰服务、改装服务、维护保养服务等，另外还提供汽车维修服务、汽车租赁服务、二手汽车交易服务、高级汽车人才培训服务等。

    华泰名车世界中还设有西餐厅、商务会所，服务于高端经销商和高端客户人群。

    华泰名车世界是汽车专业市场，更是新一代的高级汽车专业市场。它之所以能取得巨大的成功，要归功于它从一开始就具备新一代的商业物业产品理念，并成功实现了这一理念引导下的市场建设和发展。
20##年，北京新增商业物业开发面积400多万平米，其中不乏专业市场类型的商业物业。如果这些新兴的专业市场仍旧复制原有简单专业市场的模式，很可能会落得失败的下场。只有致力于开发新一代成熟、高级的专业市场产品，新项目才有可能取得成功。 

                                                            （本文作者系海创商业设计机构执行总裁）

   
    关键点：资金链条  人才资源 

    《安家》记者 詹伟锋/文

    被访者：姜黎明，伟业商业公司副总经理   

    随着中国商业市场的发展，业态布局正面临一个分化整合的阶段。现在比较有发展前景的业态大概有三类：一是综合性的购物中心，二是社区配套商业，第三种就是专业市场，包括服装、家电、玩具等等，也包括专营塑料制品、小五金、书籍、茶叶、农副产品等的交易市场，这主要看是从什么角度、依据什么标准具体划分。

   特定客群的目的性消费

    专业市场的优势在于强化了消费的目的性和有效性。例如电子产品市场，北京最集中的还是在中关村，因为它面向的消费人群主要是大学生和中青年人，而中关村号称中国的硅谷，集中了相对多的此类人群。像CBD区域，有百脑汇等少量存在，谈不上与中关村抗衡，这就是消费者对市场的决定性。再比如服装批发市场，为什么大众化的市场设置在动物园、大红门？道理是一样的。它如果到了一个收入相对较高的地区，可能就会换一种形式、换一种包装，比如变成燕莎奥特莱斯（outlets）。它如果到了一个针对外国旅游人群的地区，就变成搜秀、雅秀这样一些市场。所以专业市场对消费力和消费人群是很关注的，离开了某种特定的氛围就很难生存。
操作难度高于一般商业地产

    很多时候，专业市场是应运而生、应时而生，开发商主动意识到之后特意去做的情况比较少。早期专业市场还有以政府为主导开发的，现在基本上都转为市场化运作。站在开发商的角度，运作项目的目的以资金的快进快出为主，所以很少有人注重运营专业市场，不是因为专业市场不获利，而是因为做专业市场开发比一般的商业开发更困难。因为运作专业市场，对人力与资本这两个因素要求非常高。

    专业人才和资金实力是关键

    专业市场与综合性的百货不同，它的专业性非常强，因此必须有一个专业的人才体系来负责。比如要开发一个电子市场，就得找熟悉这个行业的人才，因为你要从最初的规划定位，也就是做什么、做多大、做什么建筑形式到中期的招商实施，要对这个市场很熟悉，后期的管理运作、如客户组织、管理协调等等，必须是和前期协调一致的。我们常说“隔行如隔山”，专业市场这一行由于种类繁多，由各自的市场特点又有更专业的细分。比如做服装与做电器都由不同的客户组成，没有对行业和市场相当熟悉的专业人才，很难把项目做起来。

    有了人才，还要有资本。作为开发商，做专业市场不能建成了就撒手不管，必须领跑一个阶段，就像养育婴儿一样，只有把他喂大了、能爬能走了，才能让他独立去做事情。开发专业市场，一到三年的培育期必不可少，经过这个过程形成了一个核心的稳定的市场之后，它就具备了基本的生存能力，“扶上马，送一程”。这就对开发商的资金实力提出了比较高的要求。
二十一世纪最缺什么？人才！

    《天下无贼》中黎叔的这句台词，用在这里恰如其分。上面提到的两个因素中，专业人员的作用更为突出，因为他解决了运作问题。有专业人员而缺少资金，开发商至少可以保证初期的概念、定位、产品的营造不会出问题，然后在市场上寻求合作伙伴。何况现在专业人才还是太少，尤其能够运作专业市场的专业人才更是严重匮乏。相应的专业人才能够帮开发商做出决策：究竟做哪一类的专业市场，做这个专业市场有什么样的要求，能不能带来充分的资源？解决了这些前提性的问题，开发商才能去做这件事情。

    专业市场现在还处在“战国时代”，如果谁能稳扎稳打、做强做大，未来的天下就可能是谁的。



案例•功夫茶
【茶  客】：北京依莲轩房地产开发有限责任公司董事总经理 刘博
             汉博投资集团有限公司总裁 朱友军
【茶博士】：《安家》记者 詹伟锋（文中简称《安家》）
【摄  影】：《安家》麦子、王越
【时  间】：20##年3月13日下午
【地  点】：怡青泉茶艺馆 

  
    商业地产走到今天，专业化、规范化已成大势所趋，而细分市场也是未来的必然走向，我们将目光锁定特色商业街中的专业商铺，管窥这一特定商业地产领域的运作秘诀。

    共舞茶城：专业市场的提升之旅
    ——鼎观格调商务茶院的价值论

    《安家》记者 詹伟锋/文

    产自杭州的西湖龙井茶足够名贵，而取自杭州并空运至京城的虎跑泉水，却只能用稀缺来形容。

    本期功夫茶以西湖龙井配虎跑泉水，酿造一缕纯正江南的幽香。

    本期论述的话题也正好与茶文化不谋而合。作为北京唯一的一条“中国特色商业街”，马连道茶叶一条街正成为北京乃至环渤海经济圈的茶叶批发集散中心，特色鲜明的专业商铺是这里最引人瞩目的地方。作为一条街区，独一无二的产品聚集形态构成了它不可替代的商业价值，令入驻此地的投资商及商家有机会收获满囊财富。

    除了经济效益之外，作为经营“国饮”的商街，它也必然地担负起茶文化的内涵，我们关注它创造的财富，也关注它的文化价值：一个专业市场将拥有怎样的文化属性，又将为生活带来什么样的变化？某种意义上来说，这里经营的是一种商业，同时更可能是一种生活态度的显现。

   街区商业价值：国家级特色商业街&CPD中央采购区

    《安家》：欢迎二位来到“商业地产功夫茶”栏目，本期“功夫茶”作为对于专业市场的案例研究，主题是探讨马连道茶叶街的发展状况和未来前景。首先想请两位谈一下马连道区域具备怎样的商业特征和商业价值？

    刘  博：我们因为在马连道开发项目，所以从做产品的角度，对街区的商业价值做过比较多的调研，这里我特别想请朱总从外围的角度来评价一下这条街，看看专家的想法是否与我们发展商的理解相一致。

    朱友军：基本上整个北京都知道马连道这个地方，作为整个华北地区的茶叶批发集散中心，它本身名气很大。一条商业街的名气和口碑是无形的、不可替代的价值源泉，但光有这个还不够，它必须适应商业发展变化的需要。现在宣武区政府正在调整规划，力图使马连道区域功能更加齐全，以茶叶为核心，聚集起医药、图书、音像等业态，构成一个大的商务区。现在的商业业态都处在更新换代的过程中，就北京而言，购物中心和专业市场是目前发展比较快的商业地产类型，购物中心逐步向综合型的一站式购物发展，专业市场批零兼营的模式也已经走到尽头。在这样的背景下，政府现在调整马连道区域规划，打造现代的中央采购区（CPD），这种思路是很好的。

    刘  博：这个判断很准确，现在马连道的商业价值，我认为主要体现在两个方面：一是街区的处境，在中国城市商业网点建设管理联合会和中国步行商业街工作委员会共同公布的十条“中国特色商业街”中，北京市唯一入选的一条就是马连道茶叶街，王府井也只是“著名商业街”，还不是特色商业街。这个命名其实就界定了这条街区的价值，因为不管在北京有多少茶叶经营市场，马连道才是唯一经过政府和专业机构批准认定的国家级特色茶叶街，这种唯一性和稀缺性决定了它无可媲美的商业价值，也赋予了它在未来充分的想象潜力。第二点就是它被确立为CPD，也就是中央采购区，如此重要的商务地位，意味着它未来将会具备强大的商务功能，而商务功能对商业价值的提升作用也是显而易见的。从整个城市规划来看，这条街已经不再批准做住宅，这可以说是一个意味深长的信号。这两点，决定了马连道茶叶街不可多得的商业价值。

    街区未来走向：从单一交易层面深入精神文化层面

    《安家》：作为“国饮”的茶，不仅仅是一种简单的商品，更与传统文化之间有着深刻的关联，马连道街区目前的茶叶交易状况和对茶文化的传承状况如何？

    刘  博：马连道茶叶街从最初的几十家茶商，发展到今天的上千家，从一个非常小的零散的市场，发展到现在据不完全统计的经营流水十几个亿，可以想见其发展之快、规模之大，事实上，它的实际交易额肯定比统计数据高出很多，所以茶叶交易总量是非常庞大的。

    如果单纯从交易量来看街区的商业价值，显然是片面的。商业是一个以满足需求为目的的物业类型，随着人们生活水平的提高，原有的商业形态已经无法满足日益发展的人们生活的需要。除了物质需求外，现代人更注重精神的需求，对于茶这种文化意蕴丰富的特殊商品，人们不仅是消费它的物质形态，更是消费它的精神形态和文化形态，在这个层面上，马连道茶叶街做得还很不够。我记得以前有个电视剧叫《我们的无处安放的青春》，马连道现在的状况是“我们的无处安放的精神归处”，就是说你有这么多的精神的文化的需求，你往哪儿去安放？我们做项目的时候也在考虑解决这个问题，我们希望建筑一个私密的收藏空间，你可以让你的朋友、你的倾诉对象，在这样一个优雅的环境中，在这样一个充满禅意、充满茶文化的空间中，为你内心精神层面的东西找到归属感。

    朱友军：现在商业其实挺难做，随着市场容量不断增大，一个行业可能出现很多专业市场，量一大，肯定就有竞争，有些东西就会泛滥。所以商业必须不断地更新换代，不管是百货公司、购物中心，还是小的餐饮娱乐，都处于调整之中。马连道商业区这几年从小规模到逐渐红火，红火之后又慢慢下去，经历了曲折的过程。它最大的问题在于业态缺乏层次，无论是小门面还是大市场，都是比较单纯的物质层面的茶叶交易场所。随着量的逐渐增多，茶商一窝蜂涌进来，在业态相对单一的情况下，利润空间受到严重挤压，就很容易引发互相压价等恶性竞争，最终导致亏损。

    实际上马连道可以做多方面的延伸性的东西，这条茶叶街不仅是一个茶叶集中的地方，更应该是各种配套和精神层面的功能都十分齐全的地方。茶叶在这个区域中占据主流的、核心的地位，交易量最大，是一个绝对的龙头，龙头如果没有解决好，整个区域就会出问题。从政府的角度可能更多关注道路路网建设、停车位建设、整体业态规划、远程交易、现代交易等，这些是从交易的角度来解决问题，但并不能很好地解决老百姓真正需要的东西。

    现在马连道批发所占比例越来越小，零售越来越多，可能占到70％左右，北京的居民和外地的游人成为越来越重要的客群。从开发商的角度，做一个什么样的建筑物，必须考虑它所面对的受众，也即来这里消费的人群，他们究竟关注什么？单单着眼于买茶叶，根本无法体现一条特色商业街的吸引力。现代商业所面临的情况是人们对精神的需求、对文化的感觉越来越强烈，而北京又是一个很有文化底蕴的地方，所以，马连道固然应该成为华北的、中国的、甚至全球的茶叶交易中心，更应成为茶文化及相关机构、人群交流的场所。除了茶叶交易之外，还可以务虚一点，谈谈禅学，谈谈与茶文化相关的琴棋书画。北京现在可供交流的地方主要是咖啡厅和茶艺馆，咖啡厅的好处是便捷，但真正要深入交流，品茶论道还是最好的形式。马连道这样一条集中的茶叶街，目前文化的、交流的空间还是太少，只有把这些东西做充分了，大家才会更愿意到马连道来。

    街区项目动态：鼎观格调商务茶院及其“第三空间”

    《安家》：在前面分析的马连道街区背景下，鼎观格调商务茶院的定位和内涵令我们眼前一亮，请刘总介绍一下这个项目的大致情况？
刘  博：我们对这个项目进行了半年多的论证，想了很多的名字，思考了很多的内容，最后为什么叫“鼎观格调商务茶院”？因为在马连道这条特色街区里面，根据茶这种特殊商品的属性——它不是一个看一眼就买回家的东西，而是要坐下来慢慢品味交流，在这个过程中更好地实现交易——这样的商业特质决定了它需要一个特别的空间，我们的想法是做一个“第三空间”。

    大家对商业、住宅、写字楼都比较熟悉，而“第三空间”是介乎生活和工作之外的一个空间。家是居住的，办公室是商务的，而我们这个空间则是可经营、可品味的收藏空间，是可以将茶作为一种文化来经营的私属领地。在马连道这片寸土寸金的地块上，我们想通过50—200平米不等的空间分割，把鼎观格调商务茶院做成一个更精致的、更具有投资和收藏价值的、服务于热爱茶文化的客群的私属空间。他们可以在这里展示茶的藏品，同时也可以展示古玩字画，这样一种既私密又极具特点的空间建筑形态，实际上体现了茶的收藏所带来的文化现象，因此也就更好地实现了它的文化价值和商业价值。

    当然我们并不是非常准确地将它定位为一个完全私人的收藏空间，也可以根据客户的需要实现商务化的功能。这个空间可以出租，也可以办公，我们不难想象在一个优雅的环境，在一个“私人茶艺馆”，不论谈什么事情都会觉得更放松、更舒适。但这并不意味着我们对项目放任自流，作为发展商还是会有一个导向。马连道周边有很多商务楼，价格还比我们便宜，客户为什么会选择鼎观格调商务茶院？实际上这种选择体现了很挑剔的品味和追求，所以我们在项目定位和建设上就有一个引导，项目位于西三环马连道，空间很精致、很温馨、很放松，我们把商业功能放进去，让业主轻松地实现交流和交易，实际上它是介于写字楼和商铺之间的一个中间形态，或者说赋予写字楼以商业价值，所以它的商务价值高于写字楼，用买写字楼的钱，获得的却可能是商铺的收益。

   项目市场空间：茶叶收藏群体需求无限

    《安家》：做一个商业项目必然要考虑到它所对应的客群，鼎观格调商务茶院是针对茶和茶文化的一个产品，那么现在北京市场上对于茶和茶文化的需求状况如何？

    刘  博：在北京，现在收藏普洱茶的人越来越多，因为只有普洱茶才具有收藏价值，其他茶比如西湖龙井，比如清茶，季节性都很强，存放时间越长口感越差，唯独普洱茶是越陈越值得品味。收藏普洱茶有三方面的价值，第一是投资，现在茶金的增幅达到每年30％—50％，具有比较大的增值价值；第二是口感，也就是品尝和品味的价值；第三是健康，也就是养生的价值。普洱茶的这些价值特性决定了它的收藏客群越来越多，尤其收入水平提高以后，茶的养生功能对更多群体产生影响，促使他们进入茶饮爱好者和收藏者的行列。

    这个群体，尤其大的藏家，几乎都没有自己收藏茶的地方，因为作为藏品的茶不可能放在家里，也不可能放在办公室，必须有一个专属的空间。鼎观格调商务茶院提供这样的空间，但是因为总共114席的空间数量有限，实际上远远不能满足现有的普洱茶收藏者的需求。在北京找到114位茶叶收藏家可谓轻而易举，大的收藏家需要这样的空间来展示自己的珍贵藏品，他对茶、对茶文化的理解都可以在这里得到很好的体现。我们还不能排除一些小茶商看好茶院的空间，因为他有很多固定的客户，他需要这样一个可以精心打理的空间来满足顾客比较高的要求。另外，大的成规模的茶商，在业务不断升级之后，也可能考虑在这里设置他个人的会所，以接待他的尊贵的VIP客户。
所以我们的市场空间很大，随着人们对茶文化的认识不断深入，它的市场容量和升值价值还会继续扩大。

    项目先锋意义：填补区域空白，提升商业价值

    《安家》：前面我们谈到马连道需要调整，虽然政府规划已经出来了，但真正内在的变化要由具体项目来实现，在这个意义上，鼎观格调商务茶院扮演着怎样的角色？

    朱友军：这个项目可以说是区域变革的先锋力量，引领了马连道街区在未来的趋势和方向。它比别人更早意识到对区域应该承担的责任，现在这条街对人的吸引力实际上是有限的，虽然表面看有这么大的一个交易量，但人们不愿滞留下来，除了买东西之外，在这里闲逛的人很少。无论是街边的小店铺还是市场中的商铺，人们进去之后买完茶叶就出来了，没什么值得玩味的，想要找个交流的地方都很难。而鼎观格调商务茶院提供的50-200平米的空间，比较自由也比较有意思，人们在街上面对一色的茶叶铺，感觉单调乏味，上去茶院看一看、坐一坐、休息休息，心情很宽松，还可以品品茶，赏赏各类藏品，与茶饮爱好者交流交流，同时也能体验到丰富的文化内涵，这样就在很大程度上解决了街区精神文化功能缺失的问题。

    所以说在马连道这个地方，路边店不缺，一般的商铺不缺，缺的是这样立体的展示空间。文化是看不见摸不着的东西，不是通过物质形态的茶叶就能发现的，而街边的店铺恨不得摆满茶叶茶具，功能比较单一，无法承载和表现茶文化。茶院则把展示、品尝、赏玩、交流与生意结合在一起，文化表现和交易功能两不耽误，未来很有可能成为一种趋势和潮流。

    刘  博：我们最根本的出发点，就是用这个产品填补马连道街区的空白。马连道整个配套不齐全，我们从文化层面做出了完善它的努力。其实作为一条专营茶的特色商业街，除了茶叶交易之外，更应当定位在一种茶文化现象，也就是说，人们一聊起茶和茶文化，一定会想到马连道；人们想要找地方品茶，想要感受最有意思的茶文化空间，首先想到的一定是去马连道，这样才成其为“特色”。如果很多类似于鼎观格调商务茶院这样的产品出来，特色商业街就名副其实了。

    负责任的发展商必须对区域有一定的贡献，我们考虑的是怎样做这个产品，让街区的文化特征与我们的建筑空间有效结合起来，从而推动街区的发展。一条商业街要做到有特色，必须做得很深入。马连道茶叶街只有具备了更深的茶文化的寓意，才能实现其价值。未来人们谈及这条街的时候，不一定知道鼎观格调商务茶院，但知道这里有琳琅满目的各式各样的茶馆，这里有对中国茶文化的最全面和生动的展示，这里有对茶所代表的生活方式和生活状态的承传和推广，这里有对文化、对茶艺、对现代生活方式有崇高追求的人们的精神坐标，这里有一处随时可以回归、随时想要回归的精神故乡，这条茶叶街就真正成功了，这实际上也是马连道的使命所在。

    街区长远定位：建立权威行业体系，巩固行业领袖地位

    《安家》：作为一条特色商业街，一个独一无二的专业市场，除了需要完成本身的完善和升级之外，在行业中也需发挥一定的作用，那么，马连道目前在中国茶行业中的地位如何？未来又将承担怎样的功能？

    朱友军：实际上现在市场竞争很激烈，马连道这条街区也必然会受到来自各方面的挑战。要确立它在北京乃至全国的地位，必须建立一套完整的行业体系，比如让权威的机构进驻，比如让相关的服务机构进驻。当这条商业街有了权威的体系，它的意义就不仅仅是“特色”，更是领袖和标准了。而一旦成为整个行业的风向标，别人就将很难替代或超越它。茶叶街可能有很多条，但马连道是最好的，这样就确立了它在行业中的价值和地位，就像金融街一样，别的城市也可以有金融街，但不能跟北京的金融街相比。这里面有很多因素、很多价值构成，是一个庞大的系统工程。

    刘  博：前面提到马连道零售额上升、批发量下降的趋势，我们需要注意到一个现象：周边地区包括石家庄、大连、青岛、哈尔滨等地，这几年批发商圈已经逐步建立起来。做茶叶的商家在浙江、安徽、福建和云南比较多，他们现在可能直接把货运到哈尔滨等地，不需要再从马连道做一次周转，而大的销售商可能也直接去产地拿货，这样一来就把批发资源带走了。所以马连道现在的批发地位慢慢被周边城市分流，它在行业中的主导地位受到一定的冲击。

    当然，它目前仍然是全国最大的茶叶集散地和批发市场，就像刚才朱总所说的，想要巩固这种地位，它需要成立一些茶叶的检测机构、鉴定机构、等级评定机构、学术等各方面的机构，对于一个好的成熟的特色街区，这些东西必不可少。散乱的不够专业的市场到处都有，而我们在马连道要打造中国最好的商业特色街。本着对街区负责的态度，应当做出建立行业体系的努力，这样对街区而言又将是一次很大的提升。宣武区政府也曾设想在这里做拍卖中心，但最后没有建立起来。我们想做茶叶博物馆，但项目体量有限，专业机构的引入实际上更多需要来自政府的努力，但我们现在也打算在项目内部做一个茶叶的专业拍卖机构，尝试着做出自己力所能及的贡献。

    总结：项目与街区互动的价值提升关系

    《安家》：最后，请刘总概括一下鼎观格调商务茶院与马连道街区之间有怎样一个价值关系？

    刘  博：全国特色商业街的命名定下来之后，对马连道整个街区的价值有一个显著的提升，首先是土地价值上涨，开发商的开发利益也随之上升，这个意义上，我们是街区价值提升的受益者。但同时，我们对自身产品的深入和细化，包括对产品的量身定制，对这条街区也有一个推动和提升作用，所以实际上是一种互动的关系。在这样一个街区，如果发展商没有责任感，不进行精打细作，就是浪费了这儿的资源，开发出来的如果是低质量的产品，也必然会降低街区的整体价值。

怡青泉，京城尚品阶层首席茶艺馆

清雅之茶境；
典雅之茶器；
优雅之茶艺；
文雅之茶人；

    座落于海淀区马甸桥东南角的怡青泉茶艺馆，毗邻高等教育出版社，熏染着浓浓的文化气息，加上自身对茶文化的传承和演绎，令之成为一处陶冶性情、颐养文脉的绝佳去处。在北三环寸土寸金的地段，拥有一处曲水流觞、绿茵红芳的清雅院落，仿佛是不可思议的传奇，而这传奇正是由怡青泉缔造。走进此间的人，一经这座院落，呼吸到的空气都似乎变得清新脱俗，在坐享城市繁华的同时，更于咫尺之中远拒喧嚣。

    雅致的环境所映衬的，不仅是古色古香的珍贵木器、茶具和饰品，不仅是茶馆中的悠悠香茗，也不仅是赏心悦目的专业茶艺表演，更有古典音乐社区“青泉琴社”每周一次的琴会雅集。在怡青泉，边品茗，边赏乐，边观茶艺，边聆听流水声、鸟鸣声、古琴声交织成的协奏曲，既享受了闲适的生活品位，又经历着古典茶文化和古典音乐美学的双重洗礼，令人直有乐而忘归之感。
四月将临、春暖花开，正是茶中极品——明前茶上市的时候，怡青泉为茶饮爱好者精心准备了尚品好茶：第一时间从杭州运至北京的明前西湖龙井，配上取自水源地的虎跑泉水——用令人倾倒的“杭州双绝”，酿成一缕纯正江南的清新香氛。
走进怡青泉春意乍现的院落，在地处北国的京城，品位来自天堂杭州的新鲜明前龙井，如此悠然天成的享受，唯有在怡青泉方能体验。怡青泉茶艺馆，欢迎热爱茶和茶文化的尚品人士光临。

案例•区域

    近3年来，北京中关村创造了神奇的中关村速度：电子卖场的总面积从20##年的5万平方米，扩大到20##年的25万平方米，并且在20##年将达到32万平方米。如何评价中关村商铺的风云变幻，又如何看待商铺的投资金潮？本文将对此进行剖析。

    从中关村风云看专业市场投资金潮

    《安家》特约撰稿人 吕 波/文

    英特尔公司的创始人之一摩尔•戈登先生曾经提出过著名的摩尔定律，他认为，集成电路的集成速度每年都会翻一倍，这一定律也被称为摩尔速度。如果用这一速度来衡量以IT为主业的北京中关村，我们会发现，中关村商铺快速兴替的速度，毫不逊色于摩尔速度。20##年以前，中关村的卖场总面积只有5万平方米，但20##年时已经达到25万平方米，20##年则将会达到32万平方米。从5万到25万，再到32万，这就是一点也不逊于摩尔速度的中关村速度！ 

  
    被业界称为黄金旺地、一日千里的中关村，在今天来看，究竟如何评价它的快速兴替？它究竟带给我们哪些投资启示？
中关村的IT商铺属于专业性商铺，对于这类商铺而言，其成功的关键主要有三点：一是有效的商场解决方案(Solution)，二是商铺本身具有良好的规划和品质(SElf)，三是发展趋势上的支撑(Support)，由于三者译成英语的前一个字母都是“S”，笔者称之为“3S”策略法。结合近几年来中关村商铺的风云变幻，本文分三节来进行分析，以供商铺投资者参考。

   一、商铺如何变旺？

    商铺如何才能变旺？这是每一位商铺投资者和经营者面临的第一个问题。

    中国IT供应链研究中心的调研数据显示，经销商认为第一重要的经营要素是“管理能力和服务水平”，选择这一要素的经销商高达46%。这一比例说明，对于专业性商铺来说，管理能力和服务水平对商铺成功至关重要。

    但在笔者看来，管理和服务更多是属于战术问题，从更远一点的眼光来看，有效的整体解决方案(Solution)才是商铺从立足到生存、从生存到兴旺的关键。有效的整体解决方案除了包括管理、服务等战术问题，还包括模式、路线等战略问题。

    老一代：海龙为什么能脱颖而出？

    海龙电子城、太平洋数码电脑城、硅谷电脑城都是于1999年开业的，笔者称它们为中关村“老一代”卖场。从1999年到20##年，三者形成三足鼎立态势。海龙电子城是三者之中最晚开业的，但海龙却是后来居上，海龙凭什么能脱颖而出？

    《中关村电子产品贸易行业竞争力分析白皮书》称，海龙以10%的面积、8%左右的商户，实现了25.5%的市场份额。这一调查结果，揭示了海龙成功的秘密。海龙目前共有商户数目为680户，而这680户中，约有200户为海龙的黄金租户。正是这200户黄金租户，奠定了海龙的霸主地位。

    这200户是如何形成的呢？在笔者看来，是海龙的淘汰机制、历经大浪淘沙而形成的。海龙每年都对5%以上小商户进行淘汰，这些小商户一般是销售额低或信用差，有人将其称为“清洗”活动。也许这种“清洗”是有点残酷，但正是这种优胜劣汰，逐渐形成了黄金租户群体。而正是这30%左右的黄金租户，他们以稳定的渠道、不断积累的客户资源和良好的商誉，共同与海龙擎起霸主的大旗。海龙还每年拿出总交易额的千分之二左右来用作整体宣传，目前的宣传费用每年不低于600万元；为了提高服务水平，还定期组织租户进行培训等。所有这些都构成了“海龙模式”。日积月累，这种细水长流的模式，终于形成了水滴石穿的神奇力量。尽管还存在着若干不足的地方，但海龙已经成为一条真正的海上蛟龙，它有能力把对手远远地甩开。

    中间代：鼎好为什么能后来居上？

    鼎好电子商城与科贸电子城分别于20##年与20##年开业，分别位于海龙的西侧和东侧，两者商铺总面积相当，都是海龙的2倍多，笔者把它们称为中关村的“中间代”。在两者的较量中，位置处于不利地位的鼎好用什么胜过了科贸？

    鼎好位置欠佳，商铺多达七层，本身面临着很多难题，比如它的地下两层商铺怎么办？最关键的第一层商铺怎么办，还有高高在上的五层商铺怎么办？鼎好的思路清晰，它充分借鉴了海龙的经验，制定了“4S电子卖场”的整体策略，即把展示Show、专业Specialty、售卖Self和服务Service四者融为一体，把“体验购物”这一概念尽量落到具体的思路和行动上。由于海龙一层设计上的先天缺陷，不适合做旗舰展示店，为此，鼎好紧紧地抓住这一巨大的市场空白，在第一层坚定不移地做旗舰店展示，从而引入汇集了几乎所有知名IT品牌的产品旗舰店，这一招为鼎好奠定了江山！鼎好把负二层定位为中关村最大的维修城，把负一层定位为游戏和数码产品区，从而成功地解决了地下商铺的问题，最后把五层定位为美食餐饮广场，这样，商铺“两头难租”的问题都得到了很好的解决。

    科贸的思路显然没有鼎好这样明晰，在开业之初，它先是受困于冒牌管理商的风波，而后又经历了租户讨说法的风波，在几经折腾下，科贸开始步步落后。直到现在，科贸把五层改成服装区，这些只能给人以落花无奈的感觉了！

    新生代：E中芯为什么举步维艰？

    E中芯数码城和E世界可以算作是中关村的后来者，笔者把它们看成是一对“新生代”的姐妹花。同是以“E”字当头，E中芯数码城为什么不能像E世界那样迅速地显山露水出来?

    实际上，从海龙和鼎好的经验来看，我们可以发现，E中芯数码城经历了太多的误区和弯路！

    先分析海龙模式。海龙凭什么常盛？它依靠的是200家金牌租户。但E中芯数码城在开业时打出了“免租经营半年”的广告，这样导致一些没有经验的小租户纷纷抢滩登场。正如所料，免租期结束之日是小租户退租之时，E中芯数码城从迅速招满到商家迅速离场，上演了“一场游戏一场梦”的招商悲剧！

    再分析鼎好模式。鼎好的体验式模式以及把一层做成品牌旗舰店的模式，已经构成了经典的鼎好模式，但是E中芯数码城把位置最好的一层租给了国美手机卖场，负一层卖场租给了国美电器卖场。在风高浪紧的中关村，仅靠一家国美，其聚客的号召力显然太有限了。
E中芯数码城地理位置很好，紧邻海龙和鼎好。本来近水楼台先得月，但E中芯数码城显然还有很多功课要做，在没有很好地进行特色和差异化定位的情况下，E中芯数码城目前的困境，只能用“无可奈何花落去”来形容了！

    总结三代电子城，我们发现海龙因金牌客户和淘汰机制常青，鼎好凭体验模式和品牌旗舰店展示致胜。投资者也许会有这样的疑问，如果把海龙和鼎好的经验模式完全复制过来能不能保证成功？答案显然是NO。因为——每个商铺或卖场总有最适合自己的模式，这个模式笔者称之为解决方案（Solution）。如果这个解决方案找对了，那么做商铺、做卖场就找到了思路，经营起来将是事半功倍，商铺将较容易地做旺起来。如果找不到最适合自己的解决方案，商铺和卖场必将在后期经历反复定位、多次招商等挫折。

    “两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山”，本来是描写自然风光的佳句。笔者在这里借用一下：如果我们真正找到了最适合自己商铺的解决方案，那么做旺商铺就好比顺水行轻舟，商铺做旺指日可待！

    二、旺铺如何长青？

    商铺做旺，旺铺生金，金铺长青，是商铺投资者的追求。但遗憾的是，很多商铺昙花一现，旺不了一年半载就衰落下去，其主要的原因是什么？作为国内著名的、IT商铺扎堆的中关村，从它的风云变幻和经验得失中，能带给投资者哪些有益启示？

   评得失：三代之王的最大遗憾是什么？

    海龙、鼎好和E世界是中关村老、中、新三代商铺中的佼佼者，我们将其称为三代商铺之王。它们在经营上有成功的经验，但凡事有两面性，它们遗憾或忧虑又是什么？

    对于海龙的投资开发商来说，最大的遗憾就是没有留下二期开发的空间。我们可以看到，海龙目前已经成为了中关村商圈的圆心，它的东边是科贸，西边是鼎好，南边是E世界，北边是太平洋，其显赫的位置可见一斑。如果海龙预留了二期、甚至三期的开发空间，海龙的整体收益毫无疑问将会整体翻番。海龙的投资商显然没有进行更长远的战略考虑，所以只能坐看前后左右接二连三地冒出来一个又一个的竞争者，而自身还受制于相对狭小的商场空间，只能在“螺丝壳里做道场”。海龙除了整体商铺面积小之外，在设计上的缺乏远见也成了海龙最遗憾的败笔。海龙的楼道、楼梯都过于狭窄，而且没有预留下适合旗舰店的展示空间，因此，海龙内部空间拥挤，无法营造宽敞明亮的购物环境，这都对海龙的未来发展形成了严重的制约。再就是停车场问题，海龙目前的停车位只有地下的230个，停车位严重不足。

    与之形成显明对比的是，开业时间比海龙还早一年半的宣武门外的庄胜SOGO商场一期，它宽敞的大厅、多方向的电梯、充足的采光、齐整的布局等，处处体现了专业化的设计，还预留了二期的开发用地，即使今天来看，这些设计都不落伍。

    由于设计缺乏前瞻性，以及没有预留二期开发空间，造成海龙难以承接品牌旗舰店的入驻，这种机会收益的损失，笔者估计每年至少以亿计数。

    对于鼎好来说，其最大的忧虑是鼎好二期未来如何经营。鼎好二期计划将在20##年第四季度开业，它宣称将和一期商城一样，采取整体经营的模式，继续突出体验式，依托厂商和商户，以取得整体品牌效应。实际上，整体经营、突出体验、营造环境都已经被广泛克隆，并不能形成鼎好二期的经营优势。如前所述，鼎好一期致胜的关键是旗舰店展示模式。但二期如果完全照搬一期的模式显然是不可行的。因为一家旗舰品牌不可能在同一楼层开两家店。鼎好也许可以借鉴北京燕莎金源的模式，即商场的一端是高档，另一端是低档，而中间是中档，这种做法有可能使未来的鼎好实现“一加一大于二”的效果。

    E世界的最大忧虑也是模式之惑。E世界尽管硬件设施优良，设计更趋于合理，但E世界显然还没有形成自己显明的模式。E世界目前采用的是做物业一样的管理方式，即把卖场当成是一个物业管理项目来进行运作，并且在实际业务层面还做得不到位。E世界现在急需提升的是自己的软件实力，即提高运营水平和找到适合自己的最佳模式和定位。
 
    论输赢：三代之王谁将是王中之王？

    在针对中关村商铺的专项调查中，影响商户续租的主要因素包括以下几个方面：一是卖场未来的发展潜力（35%），二是人气（25%），三是卖场的硬件环境（16%），四是与卖场管理层的默契关系（14%），五是租金（10%）。根据这一统计数字，商户最看重的是卖场的潜力和人气，占到60%，而租金显得最不重要。

    卖场潜力是由商户的数量和质量决定的，即如果经营稳健、注重商誉的大商户越多，则卖场的潜力越大。目前，海龙拥有680家商户，金质的大商户占30%，即200户左右。鼎好虽然拥有1600家商户，但金质的大商户所占比例明显低于海龙，总体上不会超过200户。但鼎好在一层拥有几十家品牌旗舰店，这是鼎好的核心资源。而海龙在一层仅有三星和LG体验店。相比前两者，E世界的市场正在开发培育之中，金质的大商户最少。

    从人气来说，鼎好的日客流量已平均达到5.5万人左右，最高峰达到每日8.5万人。海龙的日均人流在3万-4万之间，但这已经达到海龙所能承受的顶限，目前海龙常常是人满为患，过道拥挤，顾客只能侧身而过。E世界的人流还不理想，处于培育之中。

    从现有的硬件设施来看，E世界是最好的。它的首层拉高至7米，采用了通透式设计，内部采光充足；底层的下沉楼梯非常开阔，而且正对商场的主入口，使底层的很多商铺都在可视范围之内；商场共设有35部瀑布梯，13个出入口，配置980个停车位，非常方便顾客的出入。E世界最有竞争力的硬件设施是：商场外部设有较宽阔的广场，便于举办各种大型商业促销和展示活动，可见E世界的硬件设计都是非常专业化的，为其在未来的发展留下了空间。但E世界在设计上难以调和的矛盾是，连接负一层的下沉楼梯占据了卖场第一层的最佳空间，这虽然提高了负一层的商业价值，却降低了第一层的使用率，对人气也有阻隔作用，使第一层的旗舰店展示价值大大降低。

    从目前的趋势来看，鼎好一期的面积为海龙的2.7倍，人流量已经最大，旗舰店最多，总体的金质大商户不次于海龙，所以综合这些因素，鼎好目前的商业价值和潜力都是最大的。由于E世界的良好位置和优良的硬件设施，E世界在未来的商业潜力并不比鼎好差，当然其前提是E世界要找到最适合自己的模式和定位，还要全面地提升服务经营水平等软实力。正像鼎好当初所经历的挫折一样，E世界也许会在模式定位上要走一些弯路。开业之初的鼎好，曾经开辟了家电和休闲专区，把服饰、文具、礼品、美食乃至运动休闲等都搬进了卖场，直到经过后期的反复优化，鼎好才理清了思路，逐渐把非IT项目统统都撤出了卖场，只保留了五层鼎好大酒楼和美食广场。由于海龙和鼎好垄断了最优质的大商户资源，鼎好集中了几乎所有数码品牌的旗舰店，相比之下，E世界目前最大的难题就是如何吸引来优质的商户资源以及找到自己的优势定位。

    按照专项调查的数据，在E世界入市之前，中关村商圈内最被经销商看好的大型IT卖场依次是鼎好（47%）、海龙（31%），而别的卖场被看好的比例都不超过10%。这一数字也验证了笔者以上的判断。

    长江后浪推前浪，一波更比一波高。机遇好像更偏爱后起之秀，所以才吸引着更多的新来者投入到竞争的激流中，使中关村3年来的商铺发展，呈现出波澜壮阔、波诡云谲的局面。但真正决定商铺发展潜力的一个重要因素就是自身的规划定位和硬件设施，商铺的这些自身因素（Self）构成了旺铺长青的基石。

    三、趋势如何演进？

    中关村商铺总面积从20##年的5万平方米，发展为20##年的25万平方米，面对面积的不断扩大和新一轮的数字风暴，中关村商圈在未来如何演化？它对商铺投资有哪些影响？中关村IT商圈是继续放大，还是整体陷落？ 

   看布局：商圈中心如何转移？

    是什么力量推动中关村商圈加速地扩张？中关村还会无限制地进行扩张吗？整个商圈中心在未来将向哪转移？

    根据《中关村电子产品贸易行业竞争力分析白皮书》的数据，中关村地区20##年的电子产品销售总额和贸易总额的增长率分别是20.5%和19.1%；而在20##年，这两个数字是21%和21.2%。由这些数据可以推算，中关村最近几年来的成长速度是以20%的递增率来增长的，它构成了商铺扩大投资的源动力。但这种扩大不是无限制的，中关村商圈可承受的发展速度是20%。如果商铺增长速度过快，只能造成铺多粥少的局面，稀释单位面积上的平均销售额，甚至引发恶性的价格竞争。

    因此，中关村在3年内面积增长了5倍，但人流和销售额不可能一下子也增加到5倍，商圈内的洗牌格局将在所难免。未来中关村商铺的兴替主要取决于商圈如何演化，即商圈的重心将向哪个方向转移。商圈重心的转移方向直接决定着商铺的投资价值。

    商圈重心转移方向主要取决于商圈的发展空间。在老一代商铺中，硅谷、太平洋、海龙曾经形成三足鼎立的局面。但为什么海龙逐渐成为商圈的中心呢？主要是发展空间约束的结果。硅谷位于北京大学的西南角上，太平洋位于北京大学的东南角上，北京大学校园本身占地直接约束了前两者的发展。海龙位于北四环内，只有海龙的周边没有约束，适合向四周扩展。于是它东边出现了科贸、西边出现了鼎好，而南面则出现了E世界。海龙的四周由于具有可拓展的用地空间，所以海龙逐渐成为商圈的重心，海龙本身也成为了商圈演化的最大受益者。

    根据这一原理，未来中关村商圈的走势显得明朗。向北由于有北京大学校园用地和北四环的约束，所以商圈向北拓展的空间不大；向西则有海淀图书城的制约，所以向西拓展的空间也不大。所以中关村商圈只有可能向南和向东两个方向发展。从近期来看，南面的百脑汇将开业，再加上E世界的拉动，所以整个商圈继续南移的可能性最大。商圈的南移会引起商圈重心的南移。E世界正好处于南面商圈的核心，所以E世界在未来将有可能替代海龙成为中关村IT商圈的新中心。

    看竞争：连琐品牌能否撼动中关村王朝？

    在中关村，在卖场竞争波飞浪舞的背后，我们还可以看到另一种力量，即品牌连琐店。大中电器和国美电器先后进入了中关村商圈，它们能改变中关村现有的格局吗？
 
    大中进驻中关村时，提出了“颠覆中关村”的口号，其野心不容小视。但大中电器中关村店的发展并不平坦。最初这家连锁店除了销售数码产品，还同时销售家电。但20##年12月，大中电器中关村店撤出了家电产品，只销售数码产品，该店至今仍是大中电器惟一的一家IT数码店。

    国美中关村店没有像大中那样只经营数码产品，还销售彩电、空调等普通家电。与其它国美连琐店不同的是，国美中关村店加大了数码、通讯和3C融合产品的比重，占到了总体经营面积的60%。

    根据《中关村电子产品贸易行业竞争力分析白皮书》的数据，中关村地区20##年电子产品销售总额达到了413.2亿元人民币。而国美和大中单店销售的规模平均在亿元左右，也就是说，国美、大中电器的总销售规模最多占到整个中关村销售额的百分之三，从规模上它们还构不成对各大卖场的威胁。但大中、国美在中关村开设IT数码店的最主要目的也许是起到“招牌”作用，这一战略意义还是非常深远的。
   
   看趋势：中关村是处在春天还是秋天？

    电脑城模式在东南亚等一些国家都经历了逐渐衰落和转变的过程。比如新加坡的富南MALL，原来的定位是卖电脑的电脑城，经过调整，转变成为IT  MALL，以IT作为主力业态，还引入适合该年龄段品味的书籍、文具、餐饮等业态。

    在中国，一些城市的电脑城开始衰落，比如广州电脑城逐渐在走下坡路，甚至有的电脑城已经连续多年是高空置率。与这种大趋势相悖，目前国内的电脑城还是越建越多，竞争也越发激烈。中关村的IT商铺王国将如何发展，中关村王朝在未来将受到哪些挑战，它会沉陷吗？电脑城和数码城模式在中国是处在春天还是秋天？投资者是投资还是撤资？

    质疑电脑城和数码城模式的原因，除了同业无序竞争外，还来自于其它终端销售渠道的竞争，比如网上直销和定购，品牌连锁店销售和厂家直接布点销售等。以上每一条渠道都与大卖场构成了正面而直接的竞争。

    在笔者看来，电脑城模式在中国是长期具有生命力的。这主要是与国内的人均GDP水平有关。20##年，我国的人均GDP虽然超过了1700美元，但也只占到美国的4%和日本的4.7%。所以IT产品对普通消费者来说仍然是高档品和奢侈品，对其价格的敏感性非常强，老百姓在购买时往往要货比三家、讨价还价。在各种渠道中，大卖场式模式最能满足消费者的这种需求，而且国内各个地区间发展非常不均衡，这都决定了电脑城模式将长期存在。

    根据IDC统计和《中关村电子产品贸易行业竞争力分析白皮书》分析，中关村电子产品的销售占北京市69%、占全国8.7%，按照出货量计算有12.8%的产品向外省市辐射；中关村IT销售额的增长速度，近年来维持在20%左右，远高于全国10%左右的水平。可见，中关村仍然是名副其实的IT产品集散重地，其辐射力并没有明显缩小。当然，尽管中关村的整体市场不会陷落，但由于市场的规模和空间是有限的，急剧增长的商铺面积，势必会造成僧多粥少的局面。因此，中关村IT商铺的内部洗牌将在所难免。

    发展趋势的支持（Support）直接决定商铺的投资价值。那些符合商圈发展趋势、遵循商业发展规律的商铺，会更加兴旺；而那些边缘化、无特质化的商铺，其价值将继续缩水，甚至面临关门的局面。

    总之，商铺市场就像足球场原理一样，如果参加者数量适当，大家都遵守规则，这将是一场精彩的比赛。但如果参加者过多，而场地又有限，将势必造成资源争夺的混战。在这种背景下，投资者只有把握趋势和时机，占据最佳位置，才可能会在商铺投资中有所斩获！ 

                      （本文作者系北京交通大学博士生、商业地产投资规划咨询专家） 


小贴士：专业商铺投资指南

【专家建议】 
对于有意进入专业市场的投资者而言，考察一个专业商铺具备怎样的投资价值，衡量一个专业商铺存在多大的投资风险，及至做出是否购买这个专业商铺的投资判断，必须关注以下几方面的因素：
一、发展商整体运营思路是否可行；
二、项目规划定位是否符合区域市场特征；
三、交通、物流、产业等各方面支持是否充分；
四、开发商是否具备足够的资金实力和开发经验；
五、运营管理团队是否具有运作专业商业物业的水平；
六、招商过程中是否有该行业的主力品牌进驻；
七、开发商对于后期营销推广的计划或承诺是否可靠；
八、您是否对该专业市场所对应的行业有充分了解；

    总体而言，相对于一般性的商铺类型，专业市场投资风险更高，而一旦成功，利润也更大，关键在于做出全面而慎重的评估，在恰当的时机、恰当的区域，选择恰当的行业，投资最恰当的专业商业项目。