城市圈发展与商业的演变

——在“武汉城市圈商业地产投资论坛”上的演讲

渡边地产 张联雄

（20xx年1月8日讲于孝感，根据演讲记录整理）

各位领导，各位专家，商界精英们：

大家下午好！

虽然已经是寒冷的冬天，我们这里却能感觉到浓浓的暖意，因为大家都是商界精英，使这里聚集了一股热情，一股寻求成功、寻求财富梦想的热情。

今天，在这里我将与大家沟通三个方面的问题：一是成功的投资家应该关注到的所谓“大势”问题；二是商人应该关心的城市圈发展的趋势；三是商业及商业地产的变化趋势。

第一部分 大时代？小时代？

——城市化与城市圈的时代

第一个方面，我们谈一下所谓大的“运势”问题。

中国古代哲学认为：任何事物都有“周期大律”！人类、国家、企业、个人都是如此。能够把握小运势就能够走小运，但要想取得长期的、最终的成功，必须把握“周期大律”！

比尔·盖茨曾经说过一句话：“并不是我比大家更聪明或更勤奋，

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我只是通过顺应大趋势才成为世界首富的。”

我们从世界的大势说起。现在大家都很清楚，国际舞台上正在上演“新三国演义”，也就是美、俄、中三国在博弈。博弈的最后趋势，很可能是多极化之后变成两极！最后是美国和中国两个大国来玩儿了。也正因为如此，美国对中国崛起是很纠结的，它调动诸如日本、印度、韩国甚至是菲利宾这样的小国一起来围堵中国，所以说目前全球是整体和平与局部战争威胁同在。作为商人，和平很可贵!古人都说“宁为太平犬，不做乱世人”。战争一打，还能做什么生意？那时只有军火商能够赚钱了。

另外，新兴经济体在崛起！中国、印度、越南甚至非盟这些板块在崛起，经济增长速度都很快。

从中国的大势来看，中国正处于迅速发展的时期。《周易》判词有吉、凶、悔、吝、咎五个，分别代表吉祥、凶险、要后悔、小的羞辱、小灾难等。经济史学家的统计表明：中国历史从秦朝统一至清朝灭亡的2159年中，盛世6.9 % 治世13.2%、小休10.5%、衰世21.2%、乱世48.2%。也就说，吉祥的年景（盛世和治世）只占20%，与《周20%的规律一样！

中国经济增长率已经连续30年居世界前列，并且大多数时候居首位。应该是说处于一个盛世里边。这是很难得的。任何商人都要在这个时期抓住机遇，加快发展。

第二个方面，我们说一下“千年等一回”的中国城镇化时代。 城镇化是指农村人口转化为城镇人口的过程。最主要特征是劳动

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力从农业生产中转移出来。

19xx年第三次人口普查的时候，我国城镇人口比重大约为20.6%，人口为2.07亿。而20xx年统计公布显示，我国的城镇人口已经增长到5.8亿，占总人口的比例也上升到43.9％。城镇人口的比例和总量都翻了一番多。20xx年，中国官方公布城市化率为46.2%，但实际上只有30%多一点。

城市化本身不是个新东西。我国古代农业十分发达，剩余产品足以支持一大部分人口从事非农产业。据日本罗时孟（Gil-bert Rozman）教授研究，估计在清代城市人口占总人口比重即达6％～7％。中国古代城市化的一个典型是杭州。经过钱鏐几十年治理杭州，杭州由一个三等州城崛起为“东南第一州”。城垣从30多里扩至70多里；人口由1万余户增至10万余户、50万人，带甲10万。控江保湖，铸山煮海，通商海外，街市繁华，富甲天下。其成功因素归结起来。是钱鏐顺应了“中世纪城市革命”的历史趋势，替中国古代城市化塑造了一个完美的典范。”

第三个方面，我们讲一下百年一遇的消费时代与商业化时代。 国家发改委等部门推断：中国经济的一只脚已经跨进了消费时代，13亿人的消费潜力正在被激发出来。中国银联的数据表明：20xx年春节期间的2月13日至19日几天时间，中国境内银行卡交易金额达569亿元、约1亿笔，比09年春节分别增长了47%和25%。而银联卡境外交易金额也很惊人，同比增长约80%。中国人如奢侈品、洗浴、健身、舞蹈、自驾游这些惊人的非生活必须消费逐步在成为基本

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消费。中国人消费能力惊人也震惊了西方。英国《每日邮报》报道说：富有的中国游客在英国20xx年的打折促销季中消费的奢侈品达10亿英磅。由于中国顾客消费能力很强，英国媒体创造了一个新名词——“北京镑”，即为中国人所花的英镑。“北京镑”所消费的Burberry、LV等大牌奢侈品预计将会占整个奢侈品行业销售额的三分之一。日本统计数据表明：中国大陆游客20xx年在日本花了54.6亿元，位居“海外游客消费排名”首位，紧接着，中国香港、中国台湾并列第二位；在美国，中国人一年消费70亿美金；朝鲜罗先赌场重开业，赌客几乎全是中国人。这说明：人口就是市场！另一个案例是：中国成了通用汽车的提款机！20xx年前10个月中，通用汽车在华汽车销量同比增长35.5%至198万辆。全年有销量近250万辆，使得中国超越美国本土成为通用汽车最大的单一市场。通用汽车中国区占通用汽车利润50%以上 ！

第四个方面，谈一下五十年一遇：“新地产”时代。

为什么中国房地产还可以做十几年？起码有几个驱动力：一是城市化进程加快。20xx年1到10月份全国销售的房屋面积为6.64亿平方米，而竣工的房屋面积是3.77亿平方米（包括不能卖的配套房），差额约是3亿平方米。中国楼市的总体情况是供不应求的！二是旧房改造加快。70年代和80年代建的许多房子现在成了垃圾，都要拆掉；三是巨大的高校毕业生人数，全国每年600万左右的毕业生，约300万对，基本要留在城市，要结婚，要买房；四是中国文化观念的作用。中国人不愿意租房，总是要想有自己的房；五是新兴地产形成新的发

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展空间。消费时代带来商业地产繁荣（包括了零售地产、商服地产、商务地产和商旅地产）、消费时代还带来旅游地产的繁荣、产业时代带来工业地产的繁荣、老龄化时代——养老地产。

正因为有那么多机会，房地产业的巨头们在行动：抓住大趋势，实现大转型！现在的中国地产界，老大并不是万科、金地，万达才是中国地产商里真正的老大！商业地产比住宅地产赚钱多了。万科现在也高调宣布大举进入商业地产领域！实际上，万科20xx年就拿出154.8亿元购入商业用地，占万科20xx年总储地规模的39%。湖北本土地产大鳄福星惠誉公司09年也宣布：远期战略目标是“成为中国领先的商业地产集团”！

有句名言说：机会就像是小偷，来的时候悄然不觉，等他溜走了你才发现损失惨重！

我与大家一起来分析大趋势，目的就是要认清机会，抓住机会！

第二部分 大圈子？小圈子?

——城市圈、商圈的竞合

除了上面我说的那些大趋势，还有个全球性的趋势不容忽视，这就是城市圈和城市群时代来临！

美国大都市带由纽约、华盛顿、波士顿等城市圈延绵构成，面积不到全国的1．5％，却集中了全国近20％的人口，制造业产值占全美的30％。东京都市圈集中了全国工业企业和就业人员的三分之二；

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占据了国内工业产值的四分之三，国内生产总值的三分之二

首先我们来看武汉城市圈

的发展。

武汉城市圈是指以武汉为

中心，以100公里为半径的城市

群落，包括武汉以及黄石、鄂州、

孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、

天门等8个中小城市，面积达六

万平方公里，是目前武汉的七倍多。形成湖北乃至长江中游最大、最密集的城市群。

武汉城市圈的目标是形

成：“中国弓”的发力点！从地

图上看，武汉城市圈地处中国

东西、南北两大发展轴线——

长江经济带及由京广铁路、京

珠高速组成的“十”字形一级

发展轴线的交会处。

目前的现状是尚未形成“合力”。虽然城市密集，基础较好，但经济发展彼此分割，远未形成以武汉为核心，优势互补、资源共享、市场共通、利益共有的城市圈经济一体化格局。

从商业发展的角度来看，城市圈就是商圈。

商贸业是城市的基础。城市是“城”和“市”的结合，市以城在，

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城以市兴。无商不成市，无市难成城。纵观历史，城市都是在集市的基础上发展形成起来的。

武汉一城独大，是武汉城市圈不同于其他城市圈的显著特点。也就是说，中心城市集聚效应过大！中心城市武汉正处于集聚效应明显大于扩散效应的发展阶段。

虽然商业历来是武汉的比较优势，但从某种程度上讲，中心城市高端商业对附属城市会形成一种压抑。我经常讲，武商是全体湖北人养肥的！中商SHOPPINGMALL的广告现在也打出了面向全省人民这张牌！从经营的角度当然是对的。但武汉城市圈内的其他城市也需要大型商业体，否则人们只能永远到武汉去购买中高档商品了！

城市圈里的各个城市要有分工。人家大阪城市圈的说法是“商业的大阪、文化的京都、港口的神户”。各有特色优势定位。

为什么城市圈要发展中小城市？

至少有三个理由：一是中心城市要弱化自身积聚功能、强调其扩散效！这样才能带动整个城市圈和谐发展；二是农民工就近务工才能建立和谐城市，长期两地分居，对家庭稳定、社会和谐和孩子的成长都有影响的；三是中小城市发展也能够带来巨大的商机，推动新的产业布局！

武汉城市圈内的城市也在行动！

孝感政府提出“利用地处武汉城市圈核心圈层的地缘优势，推进汉孝经济一体化和空间同城化，把孝感建设成为武汉城市圈副中心城市。” “孝感要建设成为湖北的苏州”。黄石则强调要“打造武汉城市

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圈副中心城市！”

城市圈以外的襄阳更牛，提出了“奋力把襄阳建成鄂豫陕渝毗邻地区中心城市”的口号！这个定位跨越了省域概念。

交通圈是城市圈的关键！

京广铁路的建成，使郑州和石家庄的地位提高了。到20xx年，武汉与圈域内其他城市之间、圈域内其他城市之间都将以轨道交通网和高速公路网为骨架，形成武汉至8城市1小时交通圈，至周边重要城市的2小时交通圈，这对城市发展来说带来了巨大机遇！。

例如，黄石团城山商圈正在形成，必将依托武黄城际铁路；孝感的东城商圈也将会从武孝城际铁路受益。目前，孝感东城已经成为孝感全市的新的商业中心！

第三部分 大商业？小商业？

——现代商业业态的细分与整合

现代城市圈中的商业发展尤其是业态的变化有什么趋势呢？ 第一个趋势是，商业进入细分与整合并驾齐驱的时代。它表现在两个方面：一是业态与业种进一步细分；二是多业态组合的新型综合业态不断出现。商业的业态，可以分为购物中心、超市、步行街、SHOPPING MALL、主

题商场、专业市场、批

发市场、折扣店、工厂

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直销店及住宅和写字楼的底层商铺等。但奥特莱斯、专业的美食城等都是最近几年出现的新业态。

第二个趋势，是多业态组合是形成的趋势。业态与业种进一步细分，多业态组合的新业态不断出现，主要特点是业态组合式、消费一站式的业态越来越多，典型的像MALL、大型购物中心、步行街的组合，容易形成一个城市新的商圈和特色街区。吃住行游购娱一站式消费吸引了众多顾客。

例如孝感东城商圈的心得中心是荣生广场，它将形成一个门户型城市商业综合体。

第三个趋势，是商业地产的进一步细分。传统的商业地产主要是指零售地产。现在崛起的，还有商服地产，主要形成餐饮、洗浴、美容等服务类业种，发展极快；还有商务地产，主要指写字楼、商务公寓；还有商旅地产，如度假村、会议中心、展览馆。

各位商界精英，我们是否可以这么认为：如果一只绵羊把自己想象成狮子，它不可能变成狮子，但一定会大大强于一般的绵羊！也就是说，自信心不能改变全部，但足以带来显著进步！

在城市圈迅速发展的今天，哪个城市的领导有更大的雄心，哪个城市的发展就会加快。城市化的一个显著特点，就是一个伟大的消费时代已经到来，哪些商人能够抓住这一大趋势，他们就会取得比别人更大的成功！

今天的演讲，我主要就经济发展的大趋势、城市圈发展的前景以

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及现代商业发展的趋势三个方面与大家做了探讨。

在新年到来之际，祝愿大家生意兴隆，事业成功！

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第二篇：诚信演讲稿

各位领导、各位评委、老师们、同学们：

大家好， 今天我演讲的题目是诚信无价。

众所周知，诚信，是眼下很时髦的一个词。买卖东西要讲诚信、与人处事要讲诚信、商业谈判更要讲诚信。小到一个人，大到整个社会，诚信是基础，它可以决定一个人的地位和社会的稳定。一个人可以失去财富、失去职业、失去机会，但万万不可失去信誉。

我们中国素以文明古国，礼仪之帮著称于世. 中华民族历史悠久，文化渊源流长。中国可以说是“诚信”的故乡， “仁、义、礼、智、信”，是中国在2000多年中占统治地位的儒家思想的核心内容，而“信”是儒家思想的精华，也是中华民族的一个优良传统。孔子常常谈“信”，“为人谋而不忠乎？”、“与朋友交而不信乎？”是孔子每天反躬自省的三项内容中的两项。在《论语》中从个人修养也说到“信”：“人而无信，不知其可也。大车无輗，小车无车兀，其何以行之哉?”作为一个人来说，人无信则无以立，无以行。孔子谈到治理国家大事时还说到“信”：“自古皆有死，民无信不立”，“上好信，则民莫敢不用情”。站在为政者的立场上，孔子认为“信”比军队、粮食还要重要。荀子也认为“诚信生神”。到汉朝董仲舒则把“信”列为“五常之一”：“夫仁、义、礼、知、信，五常之道，王者所当饬也。”汉朝许慎在《说文》中释“诚”为“信也”，释“信”为“诚也”，诚信互训。宋朝朱熹认为，诚是自然的实，信是做人的实。明末清初的王船山则认为：“人与人相於，信义而已矣；信义之施，人与人相於而已矣。”这就把人与人之间的关系看作是信义的施行，所以人和人之间相互服务的关系，也要重视信义的施行。讲信用，实在是日常活动中最基本的道德和守则。诚实守信，一诺千金是何等宝贵！ 翻开历史的画卷，讲诚信的例子，比比皆是：战国时的商鞅，“徙一木棍而赏重金”是诚信，他的“非常之举”为变法革新鸣锣开道，从而打下了富国强兵、统一天下的基础； 日本的滕田，“贴再多的钱也要如期交货”是诚信，他的“吃亏做法”世界传颂，不仅使自己赢得了“银座犹太人”的美称，还为公司赢得了亿万财富；海尔的领头人张瑞敏“处处兑现诺言”是诚信，他的一贯做法，不仅激发广大职工的主人翁的创造热情，也使海尔集体成为走出中国，享誉世界的佼佼者。 够了，够了，不必再举了。这些事例足以证明，诚信的重要。 他们这些人与社会打交道的时候，总是把诚信作为恪守的第一准则，总是努力用行动表明自己“说话算话”“信守承诺”，而看打交道的对象，同样也总是看他是不是“可靠”，是否“守信用”。正是因为他们讲诚信，守信用，才赢得了别人的信任，成就了辉煌的事业。 朋友，不欺骗，不隐瞒，才是正确的人生态度。远离尔虞我诈，圆滑世故，多一份真诚的感情，多一点信任的目光，脚踏一方诚信的净土，就可浇灌出人生最美丽的花朵，夯筑起人生坚不可摧的铜墙铁壁。 拥有诚信，一根小小的火柴，可以燃亮一片心空；拥有诚信，一片小小的绿叶，可以倾倒一个季节；拥有诚信，一朵小小的浪花，可以飞溅起整个海洋…… 相信诚信的力量，它可以点石成金，触木为玉。我们崇尚这样一种诚信：仰起希冀的脸庞，拍拍娇嫩的手，歪歪头，说：“相信你！”此时此刻，难道你的心底能不涌起一股激动的热潮？我们向往这样一种诚信；舒开紧蹙的眉，露出笑靥，快步走到朋友面前，说：“真诚地祝贺你！”此

景此境，难道你的头脑没有闪烁过一片快乐的彩云？播种诚信，你收获的就不仅仅是朋友的信任，还有———可以信任的世界。 抛弃诚信，虚伪的面具将充斥生活的每个角落，生命变得生气全无，友谊之花在凋谢，亲情之果在陨落；撩起人们面前的五彩面纱，露出的是“君子”们道貌岸然的脸，变了形的丑陋的脸。这样的世界，流淌着恶浊的血液，飘浮着腐朽的气息，太可怕了 可是，由于我国的法律法规不很健全，导致有些人心存侥幸，诚信意识和观念淡薄，各种不讲诚信，不讲道德，不守规矩的现象屡屡发生。各种不讲诚信、不守诚信的人和事仍然很多，严重冲击着社会秩序，腐蚀着人们的灵魂。这说明要恢复和重建那些被败坏了的良好社会道德风尚，是何等的不易。它是一项系统工程，必须从政府到每个机关、每个行业、每个企业到每个公民作自觉的、不懈的努力。 既然诚信如此重要，诚信教育就应该放在首位。我们青少年是祖国的花朵，肩负着振兴中华的伟大使命；作为祖国建设的生力军，有为党的事业繁荣富强而奋斗的义务。我们的自身修养，一言一行都关系到完善自我、健全自我。我们应当把诚信作为自己做人的根本，树立“说诚实话、办诚信事、做诚信人”的观念，做诚实守信的榜样，进而推动整个社会风气的纯洁净化。然而，作为学生的你做到了吗？ 考试，是每个学生最头疼的事。考不好，怕老师批评、怕家长责怪，有少部分同学就开始作弊。最原始的作弊方法就是传纸条；后来有人“发明”了把公式、答案抄在尺子上、橡皮上、桌子上甚至校服上。虽然学校对作弊现象严加管制，但是 “上有政策，下有对策”的学生创造了一个又一个的作弊方法。作为学生，最主要的“工作”就是学习。既然学了，就要正确面对每一次考试，不能把一些投机取巧的方法用在考场上。我们每个人都会讲信用，都要讲诚信，可是你在考试的时候讲诚信了吗？你做到诚信了吗？考试是检验学习知识牢固程度的一种方法，作弊带来的后果不堪设想。今天考试可以作弊，但是明天呢？明天的明天你还要作弊吗？ 在我们的身边也有些这样的例子，比如：在上学期班主任比较相信同学们，只要请假原因合理基本上都同意，但是有很多同学却利用老师的信任欺骗老师说家里有什么事，或者说自己生病了，就去请假，有的不按请假时间按时返校或者不按放假时间按时返校，所以本期班主任老师制定了严格的请假制度。这样一来有些同学想欺骗老师随便找借口就去请假就难了，特别是曾经欺骗过老师的同学很难再次取得老师的同意，而且每次请假都要扣操行分。有的同学觉得请假制度太严格了。这也怪不得老师，谁叫同学们不讲“诚信”呢？假如班上的同学不欺骗老师，不去随便请假，我想老师也不会那样做。 还有一些诸如说谎，抄同学作业，拾到东西不上交老师，称病逃避体育课，不按时完成作业还说“停电”，借了同学的书不归还等不诚信的事例。对于这些行为，你又是给予其什么样的态度呢？ 诚信好比是一面忠诚的镜子，人们在思想中不能没有诚信这面忠诚的镜子。一旦没有了这面镜子，我们内心的美与丑就没有可以衡量的标准了。正如古代一位君王李世民所说：“人以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以见兴替；以人为镜，可以知得失。” 诚信对社会来说是多么的重要！让我们从身边的每一件小事做起，在生命的海滩边，拾取诚信的五彩贝壳，让我们在你我的交流中，留些诚信，做友谊的基座，让我们在诚信中感受温暖，在诚信中憧憬明天，共同来打造一个诚信的家园吧！我的演讲完毕，谢谢大家！