信托公司房地产投资信托计划试点管理办法

(草案)

第一章 总则

第一条 为规范信托公司房地产投资信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《信托公司管理办法》等相关法律、法规，制定本办法。

第二条 本办法所称房地产投资信托，是指信托公司发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。

第三条 信托公司以公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用本办法。本办法未规定的，适用《中华人民共和国信托法》等其他法律、法规的规定。

以非公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规定。

第四条 信托公司与信托单位持有人的权利、义务，依照本办法在信托合同中约定。 信托公司依照本办法的规定和信托合同的约定，履行受托职责。信托单位持有人按其所持信托单位享受收益和承担风险。

第五条 房地产投资信托计划运作方式应采用封闭式。经核准的信托单位总额在信托合同期限内固定不变，信托单位可以交易，但信托单位持有人不得申请赎回。

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房地产信托融资的典型模式及案例

房地产信托融资的典型模式及案例

一、 贷款模式

(一) 基本操作模式

（1）信托资金                

（2）信托贷款

（3）支付利息

（4）信托收益                               

 及本金                      

偿还本金

 资产抵押、股权质押、第三方担保

图1：贷款性信托的操作模式简图

关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。其基本融资方式参见图2.

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房地产项目信托融资实务

房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。房地产信托融资通过信托公司发行房地产信托计划产品实现。

自20##年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。然而，20##年11月中旬银监会下发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，犹如最近这股寒流，袭向房地产信托市场，已有几家前期房地产业务发展迅猛的信托公司暂停了房地产信托业务。尽管如此，就如银行不可能停止对房地产领域放贷一样，房地产信托业务也不可能就此停止，在房地产开发商面临银行贷款供应不足、银信产品进一步收缩等多种融资渠道空前不畅的情况下，房地产信托仍然有很大的发展空间和市场前景。因此，本文还是对房地产信托融资作一简单介绍，为便于理解及节省文字，本文主要以图表形式展现有关内容。

一、房地产信托计划与REITs的区别、信托融资成本：

需要说明的是，上述房地产信托中的投资人收益比例与开发商的融资成本并不对等，目前信托市场上，开发商的信托融资成本大多在15%-23%之间，这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外，还包括需要支付给信托公司的财务顾问费，以及发行信托计划过程中需要支付给第三方的费用，如需要支付给承销商的承销费用、需要支付给评估机构的评估费用，需要支付给资金保管方的保管费用等等。

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房地产项目信托融资实务

房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。房地产信托融资通过信托公司发行房地产信托计划产品实现。

自20##年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。然而，20##年11月中旬银监会下发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，犹如最近这股寒流，袭向房地产信托市场，已有几家前期房地产业务发展迅猛的信托公司暂停了房地产信托业务。尽管如此，就如银行不可能停止对房地产领域放贷一样，房地产信托业务也不可能就此停止，在房地产开发商面临银行贷款供应不足、银信产品进一步收缩等多种融资渠道空前不畅的情况下，房地产信托仍然有很大的发展空间和市场前景。因此，本文还是对房地产信托融资作一简单介绍，为便于理解及节省文字，本文主要以图表形式展现有关内容。

一、房地产信托计划与REITs的区别、信托融资成本：

需要说明的是，上述房地产信托中的投资人收益比例与开发商的融资成本并不对等，目前信托市场上，开发商的信托融资成本大多在15%-23%之间，这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外，还包括需要支付给信托公司的财务顾问费，以及发行信托计划过程中需要支付给第三方的费用，如需要支付给承销商的承销费用、需要支付给评估机构的评估费用，需要支付给资金保管方的保管费用等等。

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“十三五”重点项目-房地产信托项

目商业计划书

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

商业计划书，英文名称为Business Plan，是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标之目的，在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个向读者全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。商业计划书是一份全方位的项目计划，其主要意图是递交给投资商，以便于他们能对企业或项目做出评判，从而使企业获得融资。

关联报告：

房地产信托项目申请报告

房地产信托项目建议书

房地产信托项目商业计划书

房地产信托项目可行性研究报告

房地产信托项目资金申请报告

房地产信托项目节能评估报告

房地产信托项目行业市场研究报告

房地产信托项目投资价值分析报告

房地产信托项目投资风险分析报告

房地产信托项目行业发展预测分析报告

保密须知

本报告属商业机密，所有权属于****有限公司。其内容和资料仅对已签署投资意向的投资者公开。收到本报告时，接收者了解并同意以下约定：

1、当接收者确认不愿从事本报告所述项目后，必须尽快将本报告完整地交回；

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房地产集合资金信托流程

房地产集合资金信托项目选择标准

中融信托金融市场部

1. 公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作，

避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。

2. 开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于20万平米；资信良好，无任

何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。

3. 产品类型：倾向于普通住宅开发项目，对于容积率<1（？？）的低密度住宅、

酒店式公寓项目应谨慎选择，不得选择商业物业及办公物业开发项目。

4. 项目区位：位于一线城市、省会级城市、计划单列市（宁波、青岛、厦门、

大连、 ）沿海发达省份所属地级市，对于其他地级市应谨慎选择，禁止选择县级市的项目，不得选择房地产供给过量（如沈阳）、交易量萎缩、前期房价涨幅过大（如南京、杭州）或经济欠发达的地区。项目需位于居住氛围较成熟、配套较完善的区位。

5. 地块现状：已经完成七通一平，尽量谨慎严格选择未完成动迁尤其是民宅动

迁的项目。

6. 开发周期：倾向于2-3年开发周期的10万-30万平米项目，谨慎选择开发周

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百瑞信托有限责任公司

房地产信托业务操作指引

一、目的

为规范公司房地产信托业务的开展，指导公司房地产信托业务的项目选择，促进公司房地产信托业务的稳健发展，根据信托法律法规、监管政策和公司规章的有关规定，制订本指引。

二、房地产信托业务类型

房地产信托业务划分为融资和投资两种类型。

1.融资类房地产信托业务，是指公司根据资金需求方的融资需求实施的，在信托设立前，信托资产的运用方式和收益水平均可事先确定的房地产信托业务。融资类房地产信托业务的主要形式包括贷款和投资附加回购（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让）等，投资附加回购类又可分为股权投资附加回购和收益权投资附加回购等。

2.投资类房地产信托业务，是指公司作为受托人发挥投资管理功能，将信托资产在房地产领域内进行投资运用，信托资产的收益水平主要取决于信托期限内市场盈利状况的信托业务。

三、融资类房地产信托业务标准

1.交易对手

交易对手或其控股股东必须具备房地产开发二级资质及以上。业务人员需根据项目实际对交易对手或其控股股东进行现金流预测和压力测试，并运用房地产企业信用模型对交易对手或其控股股东信用风险进行计量。

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厦门国际信托有限公司·法务合规部文件

房地产信托相关法律文件汇编

本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。——《商业银行房地产贷款风险管理指引》2004.09.02

一、《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（银监办发【2010】54号）

1、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定。

2、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

3、停止执行《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发[2009]25号）第十条中对监管评级2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

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