昆泰集团

劲松项目定位分析报告

                                 

21世纪中国不动产

20##年元月

目    录

第一章  北京房地产宏观市场分析…………………………5—10

第一节   宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7

一、我国宏观经济运行态势良好

二、宏观经济运行对房地产投资的影响

三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战

     第二节  国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9

一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策

二、把握使百姓“买得起房”的有关政策

三、把握使百姓“买放心房”的有关政策

…… …… 余下全文

商业地产及其项目定位研究

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【目录】

第一章 绪论 7-17

    1.1 本文研究的背景和意义 7-8

    1.2 国内外研究现状 8-12

    1.3 存在的问题 12-16

    1.4 本文研究的思路与方法 16-17

第二章 商业地产及其项目定位现状分析 17-41

    2.1 商业地产的发展历程 17-24

    2.2 商业地产现状分析 24-27

    2.3 商业地产的特点 27-29

    2.4 商业地产在城市经济发展中的地位和作用 29-30

    2.5 商业地产项目定位现状 30-34

    2.6 针对现状的应对策略 34-41

第三章 商业地产项目定位与住宅项目定位比较分析 41-43

…… …… 余下全文

产 品 定 位 报 告

                                 

营销管理部

年   月

第一章  城市房地产宏观市场分析

第一节  经济环境对房地产市场的影响

1、宏观经济运行对房地产投资的影响；

2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。

第二节  国家及城市相关政策对住宅产业的影响

1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定；

2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响；

3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。

第三节  城市房地产供需结构分析及未来形势预测 

1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线；

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上篇：热潮反思 探索真经

第一部分 商业地产失败启示录

启示录一：资金链断裂导致失败

某集团原本计划投资3亿多美元，其中集团自筹1亿美元，其余依靠泰国银团2.05亿美元的贷款。孰料亚洲金融风暴突起，为某广场项目贷款的银行中有三家破产，一家被政府接管，资金供应链轰然断裂，某广场开工一年后不得不停工。

启示录二： 缺乏科学的商业性规划所导致的失败

北京庄胜崇光SOGO不是由设计院本身独立设计出来的，而是专门请日本崇光百货总裁过来主持设计，庄胜崇光现在是全北京单体百货公司来说营业额是第一位的，20xx年营业额接近20个 亿。

启示录三：定位失误导致失败

准确的定位是商业物业成功开发的关键，只有准确的定位才能充分地发挥物业的商业价值，才能获取理想的投资收益。如果商业物业的定位失误，即使物业位处黄金地段，具备了优良的配套设施，并投入了大量的广告推广费用，采取了先进的营销推广策略，最终商业地产的经营也可能面临失败的命运。

启示录四：产权分割导致失败

由于开发商在商铺分块售出之后，由于不再是所有者，面对几百家商铺，开发商无权进行统一经营，在缺乏一定商业氛围培育的情况下，很有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化的后果， 并会引发开发商和租户、业主间的冲突，有调查发现：在国内凡是以产权式分割进行销售的商业地产项目，现实状况是90%经营情况不好，剩下的10%也仅能勉强维持。

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长江广场商业群楼初步定位报告

目录 第一部分：项目理解及分析???????????????????2

一、项目分析????????????????????????????2

二、项目优势条件分析????????????????????????3

三、项目难点分析??????????????????????????3 第二部分：项目初步定位???????????????????????3 一、项目定位的关键因素???????????????????????3

二、商业物业定位条件及规模?????????????????????4

（一）武汉市商业消费结构及特征

（二）武汉传统商业圈特征

（三）商业项目案例研究――北京金佰瀚商务会馆

（四）本项目商业主题、档次、形态定位

（五）本项目商业需求特征

（六）本项目商业规模及规划初步确定

（七）本项目商业经营模式

（八）本项目商业租金售价建议

（九）商业入市时机安排

三、酒店式公寓定位条件及规模分析??????????????????10

（一）酒店式公寓概念诠释

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“媚”

夜之璀璨 点亮芳华

核

心

商

业

H1

招

商

方

案

销售部 孟超

20xx年01月12日

第一部分：项目理解及分析 一、项目分析

（一） H1项目简介

本项目H1楼体位于和平路与大龄路交叉口、黄河医院西邻，是一栋具有厂房标志性的项目楼。

项目H1楼体紧邻和平路，交通便捷（多路公交直达），整楼高14米、长108米、进深18米，楼体两侧可加装上楼便梯；楼体建筑面积7005㎡（2335㎡×3）。建筑采用框架结构，整体内部有36根立柱，两侧拥有部分隔间，楼设3层、层高1F5米、2F4.5米、3F4.5米，地下一层高为4.7米。建筑一层设计有3个出入口，内部配置电梯1部（厂房货梯）。项目门前还配备车位约40个，停靠方便。

项目是一个具有工业历史的建筑，曾作为国内著名量仪生产企业经营，因此内部空间较大，且市区知名度较高。

（二） 项目现状

? 项目目前处于空置状态，内部水、电、梯均已停用。

? 由于曾经作为厂房从事生产工作，转型为商业用途，基础设施不完善。

? 周边环境（安全维护、线路布局等）略显杂乱，不适合直接对外开放。

（三） 项目周边配套情况

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商业地产的定位与业态组合分析

一、  商业地产的定位

商业地产的成败首先取决于商业地产的定位。而商业地产的定位是基于对国家政策的判断，对商业地产发展趋势的判断，对项目周边的详尽调查。

（一）市场条件判断

项目定位首先要解决这个区域是否适合做商业地产。

大、中型项目，投资商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。小型项目也存在这样的问题，只是国内开发商往往对自己的判断力信心百倍，不愿花时间、资金去做他们认为的"低价值"事情。

市场条件判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或区域发展相应商业房地产项目的可行性。

1．判断商业房地产项目拟选定的发展区域是否具备相应市场条件

众所周知，商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有势力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目，这样做的话，项目动工之时，就是项目失败之日。

2．判断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：

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“房地产项目定位报告”(格式)

目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。

第一部分：市场分析与客户定位

一、城市及片区房地产供求状况

1、简评项目所在城市近三年房地产市场供求走势；基础资料参照该项目发展“可行性报告”。

2、市场典型楼盘综述（分片区、分档次、分产品类型）；重点分析项目所在片区楼盘特点。包括各项目规模、开发主题、产品类型、户型面积及配比、均价及走势、目标客户、销售简评等。

3、项目所在片区楼盘集合特征总结。

二、市场细分及选择目标客户

1、项目概况及SWOT分析

（1）项目控规、边界条件和地质特征简述；

（2）项目SWOT分析：

结合项目边界条件和地质特征深入分析优劣势。如地段、周边配套、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；

结合项目优劣势分析，提出项目可能面临的机会和威胁。如区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。

2、市场消费群体细分

（1）经济有效群体细分。通过对项目可能辐射范围的客户调查，按照可承受价格细分现有购房人群；

（2）意向有效群体细分。按照对片区和项目的偏好程度继续细分购房人群；

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