买二手房经验总结~~~

摘自：http://bbs.55bbs.com/viewthread.php?tid=5186737&page=1&authorid=1452740 最近刚学习的，从咱们55同学那也学了很多，各处资料我给总结了一下，给需要的同学们，同时我自己也梳理一下，有不准确的还请指正！

先写一部分。

一、如何选择房子

1、房子本身条件：年代、朝向、楼层、户型、价格；

1）年代：当然越新越好。对我而言是要选择xx年代以后的房子，因为公积金贷款会xx年代有些困难。

2）朝向：南北通透、纯南、东南、西南、东西通透都可以，西向和北向采光差。就北京来说，西南朝向也很好，采光非常足，可以排到纯南的前面。（个人感觉，没有阳光太郁闷，起码要有一面朝南吧。）

3）楼层：

顶楼优点：视野好、采光好；不会有脚步声、狗狗撒欢声（现在住的这个上面的狗狗非常活泼，经常从这头奔到那头，偶尔还来个急刹车

屋子管道多。

一层可能会有采光、潮湿、噪音等问题，优点：层低，尤其适合上了年纪、行动不便的老人。最好选择其他楼层，不挑剔的话也可以考虑这两层。

4）户型：好的户型要方正，不要斜角或奇怪的多边形，会浪费面积。全明格局最好。 还有一种关于面宽和进深的说法。进深和面宽的黄金比例为6∶4。即进深如果是6米，面宽是4米，就是一个居住起来比较舒适的房间了。“面宽”是指可用于采光的外墙面的长度，也可以说是建筑物的外轮廓，可以称作“采光面宽”。建筑物密度越低，“采光面宽”越大。另一方面，“面宽”是指房间的宽度，是和房间的“进深”相对应的，房间的长度叫进深，宽度叫面宽。

2、外部条件：地理位置、交通、配套（学校、医院、银行、超市）、小区环境（绿化程度、治安、物业管理）等。

这些就凭自己体会吧。多走走，多看看。

3、如果有条件，看房看三次。(这个我真实现不了。。。)

除了看上述的基本情况，如果有条件，看房要看三次,晴天一次看采光,雨天一次看漏水,晚上一次看光污染等,如果可以，多跟小区的大爷大妈聊聊,如果有意向买这个小区的房子,也可以在小区租房住上一段时间。

跟中介一起看房，最好不要签看房确认书。中介会说这是为了证明他在工作，在带客户看房， ）缺点：有漏水、夏天热冬天冷问题，

一是确认书是不公正条约，里面的权利义务很不利于买方。二是，一旦签字，日后如果买了这套房却不在这家中介签约，容易闹上法庭。

4、进一步确认房屋情况。主要是房屋产权。

决定买之前，进一步确认房屋面积、价格、房本情况、满五年与否，不要只听中介的一面之词，一定要再三问清楚。其中产权问题最复杂，直接关系到买卖合同是否有效。

一定要弄清房屋的所有权结构，对于权属人构成复杂的情况需谨慎。房本名字是谁？婚姻状况？有个同学的帖子我记得写的很好，直接参考。http://bbs.55bbs.com/thread-5097822-1-1.html

还有一种情况我碰到过，中介说房子是个炒房的买了但没过户，为了省税费，做的公证。这是找来的资料，请参考。基本上分为两种。

1.委托公证。就是业主委托另外一个人可以出售房产。同时业主仍然有权利出售该房产。费用大约200左右。

2.合同公证。这个合同就属于比较严谨的了，和一般正式的合同一样，就是合同中所有条款都应该遵守。但合同公证，仅仅是公证下合同本身，属于双方自愿，并且受法律保护！换句话说，做合同公证了，然后业主把房子随意处置了，也仅仅是违反了公证过的那份合同而已。

第一种业主可以随便处置房子，无任何约束。第二种业主也还可以处置房子，但是合同中如果有条款约束的话，那么业主处置房子就违反了合同，也可能就违法了。

二、买房流程

大概流程：签合同，交定金——评估——银行审批——审批通过——付首付、过户——下新证、抵押、银行放款——房屋交接。

详细如下：

1、买房、卖方、中介三方达成共识后签订买卖、中介合同。

关键字：先查档再交定金、签合同。补充协议。

双方见面后开始就提出，先要到房管局查档，档案没有问题了再下定金签合同。档案里都是全的，有无抵押、纠纷等，都有体现。同时到派出所去询问是否可以落户。

中介的合同都大同小异，最重要的是补充协议。一般的补充协议注意事项：

针对业主：办理各种手续的具体时间约定，何时搬走何时迁户口，房屋中留下的家具家电约定，房屋交接的具体时间约定（主体合同有，但是不排除有特殊情况），如果对方非业主本人签字要针对代理人的身份及责任做出约定等等。

针对中介：主要就是如果在完全提供中介所需办理房产贷款及过户的所有手续材料的情况下，出现了因各种原因（包括不可抗拒力因素）导致交易无法完成，所有费用全额退还。（记得写所有中介收的费用，不要单写中介费，因为中介费并不包括贷款，过户及其他各种手续的服务费），所有中介承诺过的（比如办不下贷款返还中介费），必须都在补充协议里

面白纸黑字的体现。

如果还有其它要求，只要是三方认可的合理要求，都可以加入补充条款，最后就是记得注明：此补充条款与编号为××××的主体合同具有同等法律效应，如与主体合同有所冲突，以补充协议为准。

如果是夫妻双方，配偶也要签署同意出售的声明。如果房子里面还有租户，也要租户出具放弃购买声明。一定要让房主亲自写定金收条，大致内容为：今收到XXX（身份证号：XXXXXXXXX）关于购买位于北京市XX区XXXXXX房屋定金人民币XX万元整。（感谢55的网友提供的详细资料，忘记名字了

2、评估（3个工作日拿到评估报告）

3、评估报告给银行、银行申请贷款（5个工作日）

4、冻结首付款

5、房地产交易中心过户（ 10个工作日后出件）

6、出件 后房产证给银行，银行抵押 (5个工作出件)

7、放贷

8、房款（首付款+贷款）转给房东，拿钥匙

9、物业交割

原房主结清房子之前的水，电，煤气，供暖，物业费。有线电视，土地证过户（14个工作日后出件）。水、电、煤气等后付费的，可以不过户。如果要过的话，拿着房产证到水业公司等部门办理过户.电话有线电视.供暖，房主报停还好说，如果他取消了，需要重新缴纳开户费的。 ）

三、中介问题

1、中介费：基本全市统一成交价收取3%，有人1%就能搞定（当然不具普遍性）。

（1）和房主谈价钱前一定要先和中介敲定中介费问题。

先谈中介费，一句话：中介费绝对能砍，把握好砍价的双方心理，一定能胜。

可以跟中介这么说，这房子我看着还行，但是我得算算总价，你们中介费要多少啊。现在这行情，一般房子跑不了的。就跟中介说，中介费贵了，房子就不要，反正也不是特别喜欢，就是看的有点累了。

（2）引入竞争机制。一套房源肯定好多中介都有，多找几家中介同时问中介费，自己要敢于杀价，这个中介不同意你就说去找另一家中介，真真假假虚虚实实的，中介一听有竞争一定会让价的。可以和N多中介先聊一聊中介费的问题（只是闲聊，探探他们到底能把中介费做到多低），这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了，我不是不在你家买，是你的中介费太高，别人也有这套房，一般都会到1%。（切记，不能急，要周旋）

（3）交中介费的时间和方式

中介费必须分开付，过户后或者贷款后再付一部分。

（4）#5@p

一律跟中介说明：所有费用，我都要#5@p！落实到合同里！

2、中介代收费（贷款服务费）

测绘费：1.36*建筑面积

工本：固定征收85元

评估费：公积金1500，商贷600

贷款担保金：仅公积金贷款收1500

土地出让金

代理费、代书费、贷款服务费、过户服务费

第一：卖方人产权问题

（相当重要，不注意，葬送你的中介费，及贷款首付或购房部分定金）分为：单身（成年），已婚，离异，未成年。这些问题必须在你交中介费及房屋定金前全部确认好，必须！ 1， 单身（成年），这样的房子产权很稳妥，可放心购买。

2， 已婚，一定要见夫妻双方本人，对好结婚证及户口本还有身份证，在与房主交谈过程住，

用手机或脑子或纸笔记下结婚证号或身份证号，回家上网查真伪（银行或相关部门有熟人最好办），是真，便无妨，是假，自己看着办。

3， 离异，这个有些麻烦（房产证上的房主不一定准确，应以法院判决书为准）。一般离异

的卖方人应该出示法院判决书及离婚证，如果有判决书，判决书上的房主与房本应当一致，此房可买。如果没有，建议不购买，因为不知房子属于谁，如果购买，另一方又没过户，买房人将面临被退款，被退贷，甚至吃官司。还有很重要的一点是要看离婚证和判决书上的时间是否在房本之前，如果是没有问题，如果不是，问题很大。也就是说应该是先离婚再过户的程序才对。（如果房子原来是X方的，后法院还是判给了X方就没

有时间的上的问题了）。

4， 未成年人：这个更复杂一些（是我在看房路上差点吃的一大亏）

未成年人，所谓未成年人应有监护人，就是这二者会发生很大问题。正如我上面所说已婚或离异的两种情况下，这样的未成年人持房者当然前者（已婚）没有问题，爸爸妈妈都可以。但是后者会比较麻烦，也是我碰到的问题。未成年持房者父母离异，首先要看这个小孩判给是，再看房子判给谁，如果小孩 连同房子一起判给一方，还好办，就怕分别判，那就要睁大眼睛看看房本和两份判决书了（成年人都应该能看懂看明白判决书），总而言之就是孩子和房不分家，判给一方监护人，必须见到监护人，否侧麻烦大了。

我遇到的就是法院把房判给了小孩，把小孩判给了爸爸（爸爸是监护人），但原房主是妈妈（过没过户至今不知），妈妈在卖房，未见过小孩与爸爸。判决书与实际看到

的人不符，所以我和老公并没有和他签合同，尽管价格很公道，装修还算好。我们也没买（咨询了相关朋友，建议不购买，有问题），所以本人放弃。

第二：买房需缴纳的税费及相关费用

（国家收的，中介的会对相关费用瞒报，让你觉得他们的费用能接受，过户时国家按规定收费，中介会说这不是我们中介的费用，都到过户的时候了，你能不交吗？买房人顿时傻眼）

1，房本或契税#5@p满五年（评估价有区域标准）

90平米以下的房子按评估房价的1%收取（不是成交价，切记）

90-140平米按评估价收取1.5%

140平米（非住宅型）按评估价收取3%

房本或契税#5@p未满5年的一律按评估价3%收取

2，营业税：

满5年不交

未满五年按评估价的5.4%收取（这个是很亏的，你买了不满5年的房子就要交）。比如评估价为160，0000万的房子，

就是160 ，0000*5.4%=86400元（很高吧）

3，个税

满五年不交

未满五年1%

4，印花税

忘记怎么算了，因为太少了，好像是千分之0.15

第三：中介费用（黑死了）

1，中介费：基本全市统一成交价收取3%，记住，这就是中介在放P，别信他的，基本1%就能搞定。如果你是一次性付款，0.5%就可以了。（同一个房源在房子的周边中介都会有，自己完全可以把自己相中的房子告诉给你找房源的N家中介，甚至告诉他们门牌号码，这样中介就能很快找到你相中的房子，你可以和N多中介先聊一聊中介费的问题（只是闲聊，探探他们到底能把中介费做到多低），这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了，因为这时你就占主动权了，我不是不在你家买，是你的中介费太高，别人也有这套房，继续别人家谈，一般都会到1%，我现在已经在这方面胜利了。（切记，不能急，要周旋）

第四：中介代收费（贷款服务费）全市中介潜规则

1，权证费：3000元

2，过户费：1500元

3，贷款审批费（服务费）1.5%

4，网签费：3000

5，律师费：1500

6，评估费：3000

7，单证费：600

大家切记：这里边建委只收2个费用：网签费（评估费）：400-600元 过户费：300+15（房本）=315元

其它就是扯DAN，大家一定坚持立场，一分不给，或者和他谈大包干儿，就是你去给我办贷款外加你的中介费，我一并给你，基本上相当于成交价的1.1%即可（人家毕竟也要付出的），反正我就没给。

 

第二篇：选购二手车经验总结

选购二手车经验总结

买卖如打仗，不仅要精挑细选还要货比三家，新车如此二手车亦更是如此。如今新车淘汰甚快，二手车日形趋多，怎样选一部让您满意的车呢，在这里以我二手车回收的经验就给大家分析一下：

首先看品牌

大路货式的二手车维修方便，配件多又便宜，买了这样的二手车，后顾无忧，这也是上海大众的车辆在二手车市场走俏的最大原因。如果你买了已经停厂的车型，市场缺少该类配件，而配件价格是会遵守“物以稀为贵”这一准则的。其次，大路货二手车的残值最高，同样车况车龄的桑塔纳和富康，桑塔纳的车价相对就要高一些，更容易转卖。 其次看配置

配置好的，购买成本肯定就要高，一般来说，汽车厂商对汽车质量控制的重点是汽车的主要部分，对附加舒适性配置的要求可能相对较低，对于二手车而言多一份配置可能就会变成日后多一份维修费用。应该说车型的选择，与你日后的用车费用直接挂钩。 再次看车况

这其中包括行驶里程，使用性质、维护情况、事故状况等方面，显得比较复杂，体现了二手车的个性化强的特征，对于车况关键要从大处着眼，不要被表面现象或花言巧语所迷惑，也不要将眼光只停留在汽车的油漆外表和内在装饰上，这些都是虚假很容易随之可以改变的。最好将车子开到维修站进行专业检测。对于车况检查的内容我们将会在今后的栏目中根据不同车辆的情况具体安排介绍。

最后检查车辆手续

先查车辆的证件，主要包括：车主身份证、车辆原始#5@p、车辆购置附税证明、机动车行驶证、养路费证明、年检证明及保险单等。最主要的是要仔细检查养路费，还有车辆是否有过违章记录，如果这两项有问题的话，所要补交的罚款可是个天文数字啊，最后还要注意是否有贷款抵押等手续。

此外，一定要牢记，千万不要买以下七种二手车：

1、证照不全的车，买了证件不全的车，在办理相关手续时非常麻烦;

2、经过改装的车，车主未经车辆管理部门许可，随意更换发动机、底盘、更改外形尺寸、车身形状颜色等行为，都是不允许的;

3、走私、免税或赠的车，免税和赠的车辆是国家扶持某种事业采取的优惠政策，特别批准免除一定海关的关税，它们的使用，必须受海关监督，未经完税，不能销售和转让;

4、分期付款的车，在车款没有完全付清之前，该车在法律上并不归车主所有，买这样的车后患无穷;

5、停止生产的车，这种车维修、配件将非常麻烦，费用也很高;

6、异地交易的旧车，往往会受到当地政策法规的限制，在日后的行驶过程中很不方便;

7、车主有问题的车，这种车是指代替买卖车辆的车主、严重违章的车主和有诉讼在身的车主，这类旧车往往价格便宜，但万一不小心沾上官司，得不偿失。

保留版权是一种美德，本文来源：苏州收二手车

 

第三篇：二手房销售员总结

工 作 总 结

尊敬的各位领导、来宾及同仁们：大家好！ 我叫张玉萍，现在“我爱我家”南关店上班，并担任店长职务。

转眼间又到了年末，新年的脚步悄然来临，在这新旧交替之际，很有必要对年内的工作做个总结。

20xx年元月至12月我在“我爱我家”十中店上班，这一年我们的业绩不是很理想，没有完成公司所制定的目标，是历年来最欠收的一年，分析其原因我觉得主要在以下几方面：第一，自身的业务素质有限，许多顾客是电话询问，尽管很努力地去沟通和引导，但最终还是把顾客丢了。第二，这几年国家对于房价宏观调控的政策，使城市房价持续下跌，买房顾客的观望情绪严重，二手房交易处于低迷状态，致使我们业绩不佳。第三，恰巧在今年我们周边开了不少房屋中介店，客户有所分流。第四，我们对房源的保密可能存在一定的疏漏。

在这一年中我们的业绩尽管不景气，但比起十中附近区域里其它公司的店来说还是值得欣慰的，相对而言我们的售房数量是较多的，这主要与公司周经理的正确指引是分不开的，同时也是我们店里另外两位搭档努力的结果，她们两人对工作认真细致，勤快踏实，并有较好的交流沟

通能力。配合默契，工作气氛和谐愉悦。这也是我这一年来的工作心得，人员的和谐搭配对工作业绩很重要。找出工作中的长短优缺，目的就是为惩前毖后，扬长避短，干好明年的工作。对于明年我有自己的一些新打算。

第一、我要加强学习，继续提高专业技能。以公司培训为契机，继续加强基础学习，完善房源资料，熟练掌握房屋的位置、楼层、优缺点等，以便对客户进行有针对性地促成和服务，提高成效率。

第二、热情服务、诚信待人。我们中介行业是服务业的一种，要树立正确的服务理念，像对待自己的亲朋好友一样对待客户，这会让顾客对我们有一种亲切感，拉近我们和客户的距离。一旦获得了客户的认可和信任，我们的成功率会大大提高。

第三、坚持到底，水到自然渠成。接待顾客时要不厌其烦，即使客户看了很多房子，我们还是要耐心接待。只要他们想看，我们就多努力。不到最后关头我们决不放弃。

明年我将以一个积极的、饱满的精神状态来迎接自己的工作，从而获得更多的收获，完成公司下达的任务。

最后祝大家在新的一年里身体健康，万事如意，财运亨通！