关于土地增值税清算的归纳总结

土地增值税是房地产开发企业的主要税种。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

由于土地增值税所涉及的周期较长，覆盖范围较广，清算时提供资料较多，清算审核内容比较复杂。所以，我多次登门请教税务局政策法规处专家，又与房地产企业界资深人士反复探讨论证，结合企业的实际问题，对土地增值税清算进行了比较全面地学习和研究。现归纳总结如下：

一、土地增值税的征收方式

征收方式分为查账征收和核定征收。

根据国税发?2009?91号文件：第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

二、税务机关对土地增值税的前期管理

根据国税发?2009?91号文件：第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合#5@p管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

三、土地增值税清算的条件

清算条件分为应清算和可清算两种类型。根据国税发?2009?91号文件第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

可进行土地增值税的清算。

第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

四、土地增值税清算的主体

根据《清算规程》第四条的规定，土地增值税清算管理工作主体应为房地产开发企业（以下简称纳税人）。各单位应强化纳税人的申报责任，明确要求纳税人依照税收法律、法规以及土地增值税有关政策的规定，正确计算应缴纳的土地增值税税额，如实填写土地增值税清算申报表及其附表，完整报送相关资料，并对土地增值税清算申报的真实性、税款计算的准确性和申报资料的完整性承担相应的法律责任。

五、土地增值税清算的单位

房地产开发项目包括成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以发改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算单位。

六、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售#5@p的，按照#5@p所载金额确认收入；未开具#5@p或未全额开具#5@p的，

以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

七、土地增值税清算时提交的资料

根据国税发?2009?91号文件：第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

八、主管税务机关清算审核的方式

根据国税发?2009?91号文件：第十六条清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

九、主管税务机关清算审核的内容

审核内容分两部分，一对收入的审核，二是对扣除项目的审核。

根据国税发?2009?91号文件：第十八条审核收入情况时，应结合销售#5@p、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许。可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

根据国税发?2009?91号文件第十九条非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

对扣除项目的审核：

根据国税发?2009?91号文件：第二十条土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十二条审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

第二十三条审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十四条审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

（五）建筑安装#5@p是否在项目所在地税务机关开具。第二十六条审核开发间接费用时应当重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十七条审核利息支出时应当重点关注：

（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三）利用闲臵专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

第二十八条代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。第二十九条关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

十、关于分期分批开发项目扣除项目金额的确定及分摊问题的通常方法

（一）在同一清算单位中，只有一种开发产品的，按转让土地使用权的面积占总面积的比例进行分摊。

（二）在同一清算单位中，凡有两种或两种以上开发产品的，按建筑面积计算分摊。

（三）不在同一清算单位的，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例进行分摊，或按建筑面积计算分摊，也可以按主管地方税务机关确认的其他方式计算分摊。

十一、关于土地增值税扣除项目的几个特殊问题

（一）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具#5@p的，按#5@p所载金额予以扣除；未开具#5@p的，扣留的质保金不得计算扣除。

（二）房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

（三）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲臵费的扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得扣除。

（四）关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房#5@p的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按#5@p所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房#5@p所载日期起至售房#5@p开具之日止，每满12个月计一

年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

以上只是我学习、研究的一次总结，只是将有关的文件内容，与实际中已经发生或可能遇到的问题，相对全面、比较系统地进行了归纳，希望起到抛砖引玉的作用。不当之处，诚恳希望批评指正。

第二篇：土地增值税清算政策汇集

土地增值税清算政策汇集

发布时间：20xx年08月24日

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土地增值税清算政策汇集

121 信息来源：省地税局供稿：连云港市地税局字体：【大中小】

房地产开发企业土地增值税清算管理基本政策

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

二、土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣

除。具体核定方法由省税务机关确定。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

五、土地增值税清算应报送的资料

符合上述第二条清算条件第（一）项规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。符合清算条件第（二）项规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。纳税人清算土地增值税时应报送的资料：

（一）土地增值税清算表及其附表；

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

六、土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

七、土地增值税的核定征收

在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算：



（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

八、清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

土地增值税清算案例

[案例1]某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元(转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元)，支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，

财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。

国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。

请根据以上资料，计算应缴纳的土地增值税。

计算过程如下：

1、取得土地使用权所支付的金额为110万元

2、房地产开发成本为320万元

3、允许扣除的房地产开发费用=(110+320)×10%=43(万元)

注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。

4、扣除的税金=1150×5%×(1+7%+3%)=63.25(万元)

注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。

5、加计扣除=(110+320)×20%=86(万元)

6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25(万元)

注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税(和营业

税)。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除(如以上的50万元)，但不得作为加计20%扣除的基数。

7、增值额=1150-672.25=477.75(万元)

8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%

9、应纳税额=477.75×40%-672.25×5%=157.34(万元)

注：按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额

(71.07%)超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额 = 增值额×40% -扣除项目金额×5%。

[案例2]某公司开发销售一房地产项目，取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。开发此项目该房地产公司共支付地价款200万元(含相关手续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为10%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为：

1.收入总额：1800万元

2.扣除项目金额：

(1)支付地价款：200万元

(2)支付开发成本：400万元

(3)扣除开发费用：(200+400)×10%=60(万元)

(4)扣除税金：

1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)

(5)加计扣除费用：

(200+400)×20%=120(万元)

(6)扣除项目总额：

200+400+60+99+120=879(万元)

3.增值额：

1800-879=921(万元)

4.增值比率：

921÷879=105%

因此适用三档税率。

5.应纳税额：

879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=328.65(万元)

土地增值税清算需要明确的问题

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售#5@p的，按照#5@p所载金额确认收入；未开具#5@p或未全额开具#5@p的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号

第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房

支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房#5@p的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按#5@p所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房#5@p所载日期起至售房#5@p开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

常见问题解答

1、问：房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得实际收入，计算土地增值税时收入如何确定？答：根据《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（苏地税发[2009]72号）第十九条规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

⑴按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

⑵由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2、问：土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？

答：根据《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除项目金额。因此，在计征土地增值税时不能予以扣除。

3、房地产企业进行土地增值税清算过程中，政府代收费能不能加计扣除20%？

答：纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

4、房地产开发公司收取购房者的违约金和更名费，是否需要缴纳土地增值税？

答：房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第二条

所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。

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第二篇：土地增值税清算政策汇集

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