关于江海中天有限公司

申请存量授信贷款额度2000万元的审查报告

总行有权审批人/授信管理委员会：

天山支行申报江海中天有限公司存量流动资金贷款授信额度2000万元，期限1年，用途购建材。其中：1000万元抵押贷款执行年利率7.38%，1000万元担保贷款执行年利率7.94%，担保方式：①1000万元由借款企业名下房产、土地使用权抵押担保；②1000万元江海兴旺建设工程有限公司、江海电力基础工程有限公司连带保证担保。责任人张扬。

根据支行出具的《企业授信贷前尽职调查报告》、我行流动资金款管理办法及相关法律法规、政策制度，现将审查情况报告如下：

一、借款人主体资格审查

（一）借款人分析

调查显示，江海中天有限公司成立于19xx年11月14日，办公（注册）地为江海市工业园区55号，注册资本1000万元，实收资本1000万元。法定代表人：张志明。公司经营范围为建筑装璜工程专业承包（一级资质）。该公司依法注册成立，证件齐全，均在有效期内，相关证件按要求进行年审。

经人行征信系统查询，截至20xx年12月1日，借款人银行贷款2000万元，对外担保800万元（江海兴旺建设工程有限公司500万元、江海建筑装饰工程有限公司300万元），无不良信用记录。借款人符合我行借款人条件。

（二）管理层分析

张志明，男，59岁，从公司成立至今一直为借款企业的法定代表人。经人行征信查询，截止20xx年11月2日，张志明个人名下无个人贷款，无对外担保，信用状况良好。

（三）股东及关联企业分析

1.股东分析

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公司注册资本1000万元，其中：张志明出资700万元，占比70%；张小明出资300万元，占比30%。（二人为兄妹关系）

2.主要关联企业分析

珠州天山置业有限公司。该公司成立于20xx年11月11日，注册资本2000万元，其中：张志明出资1000万元，占比50%；张小明出资1000万元，占比50%，法定代表人：张志明。注册地址位于珠州天山国际商贸城2-20号，主要经营房地产开发、经营、销售等。

经了解，目前该企业开发的楼盘商用部分已售完，自持沿街商铺（已抵押给XX银行），且已对外出租。

二、行业与竞争力分析

（一）所在行业分析

申请人所从事的行业为建筑装饰行业，该行业成本结构的主要特点是经营杆杠低。机械设备、基本的管理费、基本的人员工资等固定成本在总成本中占比较低，施工人员可根据工程业务量的多少随时增减，占比更多的是变动成本，包括原材料、施工人员工资以及较多的工程垫款，因此，这方面的风险较大。

该行业属于典型的劳动密集型行业。由于近几年，国家对房地产行业进行了一系列的调控，导致整个房地产行业融资难度大大提高，对于建筑装饰行业也有所影响，尤其反映在应收账款拖欠、财务费用加重、垫资施工以及建筑原材料的涨价等方面，整个行业盈利能力有下滑趋势。

（二）借款人市场竞争力分析

江海中天有限公司具有建筑装璜工程专业承包一级资质，管理人员26人左右。目前承接工程主要有：江海高新区开心花苑外墙工程，建筑面积22万平方米，造价约1500万元；江海金融科技城一期样板房精装修工程，合同金额为500万元；江海金融科技城一期外墙幕墙工程，建筑面积约30000平方米，造价约3000万元；江海中央国际投资有限公司广场塔楼室内装修工程合同金额为1000万元；江海天天建设开发有限公司商务楼外墙装饰工程合同金额为1500万元等。

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公司办公地点为公司名下物业，一层至三层均已出租，年租金100万元，经了解公司将面临X迁，预计X迁款为5000万元左右。

此外，公司具有一级资质，挂靠费收入每年约200万元。

三、财务状况

1.公司财务管理较规范，财务人员稳定，最近无变化。

2.20xx年11月，公司主要财务数据如下：

总资产12000万元：1.货币资金400万元；2.应收账款5521万元，江苏海天地产发展有限公司1688万元，江海南山集团有限公司383万元，上海晓武工程建筑公司373万元，江海明德房地产有限公司311万元，江海金融科技城有限公司308万元等；

3.其他应收款600万元，曾晓忠江海建筑项目部367万元，南山集团江海分公司30万元等；4.存货3200万元；5.固定资产净值1600万元。

总负债5500万元：1.短期借款 4000万元，其中：我行借款2000万元，XX银行1000万元，XX银行1000万元；2.应付账款861万元，系白下区营头镇华明天经营部674万元，江海前进工程有限公司40万元，江海明忠建设有限公司45万元等。

主营业务收入9133万元，其中：1-10月增值税纳税销售350万元；其余为营业税纳税销售（抽取10月份#5@p金额合计为5000万元）和不开票销售。利润总额1000万元。

3.企业财务状况总体评价：公司应收账款、存货占比较高，应收账款周转率、存货周转率偏低，公司营运能力一般；本期资产负债率44.33%，流动比195.4%，速动比115.64%，数据表明公司的长短期偿债能力较好；本期营业利润率10.57%，比上年同期略有增长，数据表明公司的盈利能力尚可。

四、授信用途及还款来源审查

（一）授信用途合规性分析

经支行测算，借款企业营运资金量为10005.32万元，自有资金5100万元，已包含银行存量贷款，自筹流动资金额度为350.30万元。

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公司目前承接了江海高新区开心花苑外墙工程，建筑面积15万平方米，造价约1300万元；江海金融科技城一期样板房精装修工程，合同金额为900万元；江海金融科技城一期外墙幕墙工程，建筑面积约30000平方米，造价约3000万元；江海中央国际投资有限公司广场塔楼室内装修工程合同金额为1000万元；江海天天建设开发有限公司商务楼外墙装饰工程合同金额为1800万元等。为此公司与白下区营头镇华明天经营部签订购买铝扣板、木工板、槽钢等建材合同，合同金额为3800万元。借款人确有实际需求，申报额度较合理。

本次授信用途购建材，属于申请人的经营范围，符合国家法律法规、产业政策、监管要求和我行信贷政策。

（二）第一还款来源分析

借款企业目前经营状况正常，在建工程项目有：江海金融科技城一期外墙幕墙、江海高新区开心花苑外墙、江海中央国际广场室内精装修等，以上项目进展顺利，主要是本地政府支持的民生工程，工程利润较高，工程回款较有保障。

公司20xx年销售收入9500万元，利润总额1000万元，应收账款5500万元，公司如加大应收账款的管理，款项回笼归还我行的贷款有一定的保障，另外已出租房产收入、挂靠费收入、利润增长形成现金流也可作为部分还款来源。

（三）第二还款来源分析

1.1000万元由借款企业名下房产、土地使用权抵押担保。 抵押物位于珠州中央商城1号地块营业房，其中：房产权证号为珠东字第00012号，建筑面积1200平方米，经评估价值1700万元，抵押贷款980万元，抵押率57.64%，抵押充足；土地使用权权证号为珠州国有（2005）字第999号，使用权类型为出让，用途为综合，登记面积为240平方米，评估价为120万元，抵押贷款20万元，抵押率16.67%，抵押充足。目前，该抵押物现已出租。

2.1000万元由江海兴旺建设工程有限公司、江海兴旺电力基础工程有限公司提供连带责任保证担保。

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江海兴旺建设工程有限公司成立于20xx年3月，注册地为珠州市白下区东营村2组，办公地址位于栖霞路233号22楼，公司主营建设工程承包等，注册资本2000万元，法定代表人为纪飞。经人行征信查询，截止20xx年12月10日，公司无对外担保，经查系为借款单位存量贷款担保1000万元，无不良记录，信用状况良好。经审查，符合我行规定的担保人条件。

截止11月末，公司资产12000万元，负债2500万元，销售收入15000万元，净利润500万元，担保能力=（总资产12000-总负债2500万元-对外担保0-长期投资0）*0.7=6650万元，具备担保能力。

江海兴旺电力基础工程有限公司成立于20xx年9月22日，注册地为白下区工业园区，实际经营地址位于白下区民营镇，公司主营电力基础与地基工程施工等，注册资本900万元，法定代表人为顾益民。经人行征信查询，截止20xx年12月10日，对外担保1000万元系为借款人担保，无不良记录，信用状况良好。经审查，符合我行规定的担保人条件。

截止10月末，公司资产5000万元，负债2000万元，销售收入5000万元，净利润550万元，担保能力=（总资产5000-总负债2000万元-对外担保0-长期投资0）*0.7=2100万元，具备担保能力。

五、本次贷款主要风险点

1.行业风险

公司属于建筑装璜行业，近几年由于国家对房地产行业进行了一系列的调控，导致整个房地产行业融资难度大大提高，对该行业也有影响，尤其反映在应收账款拖欠、财务费用加重、垫资施工以及建筑原材料的涨价等方面，整个行业盈利能力有下滑趋势，支行应予关注。

2.管理风险

该公司具有建筑幕墙工程专业承包一级资质，外地项目一般属于出借资质挂靠，收取管理费的形式经营，公司作为独立的法律主体，对外承担民事责任，支行应予以充分关注。 5

3.经营风险

该公司20xx年1至11月资产总额为12000万元，而应收账款余额为5521万元，应收账款占总资产比重为46%，占比较大，支行应督促公司加强应收账款管理。另外，公司经营项目受制于政策因素较多，存在一定政策风险。

4.担保风险

公司为本次授信担保企业江海兴旺建设工程有限公司担保500万元，形成互保，存在一定的风险，拟追加担保企业江海兴旺建设工程有限公司法定代表人及其配偶连带责任保证担保。

位于珠州中央商城1号地块的抵押营业房，该抵押物现已出租，为防范处置风险应由承租人出具放弃租赁权的书面承诺函。现租赁用途为经营服装生意，应做好防火措施，并办理相关保险，我行为收益人。

六、审查结论

鉴于借款人目前的资金需求，基于支行尽职调查报告及我行相关规定，审查建议：同意江海中天有限公司存量授信流动资金贷款额度2000万元，授信有效期至20xx年1月10日止，用途购建材。其中：1000万元抵押贷款执行年利率7.5%，1000万元担保贷款执行年利率8.4%，担保方式：①1000万元由借款企业名下房产、土地使用权抵押担保；② 1000万元江海兴旺建设工程有限公司、江海兴旺电力基础工程有限公司连带保证担保，追加担保企业江海兴旺建设工程有限公司法定代表人及其配偶连带责任保证担保；③均追加张志明夫妇及其成年子女连带责任保证担保。责任人张扬。

放款条件

1.办妥合法、有效的抵押登记手续和担保手续。

2.位于珠州中央商城1号地块的抵押营业房，该抵押物现已出租，为防范处置风险应由承租人出具放弃租赁优先权的书面承诺函；该抵押物现租赁用途为经营服装生意，应做好防火措施，并办理相关保险，我行为收益人。

管理要求

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1.要求经办行及客户经理按照流动资金贷款管理实施办法加强贷后管理。按申报用途检查、监督借款企业专款专用，严禁挪作他用，贷后15日内对资金使用情况进行跟踪检查并形成书面报告；贷后常规检查不得少于每季一次的频率。

2.加强贷后跟踪检查，关注借款人的生产经营情况、对外融资担保情况及其所处行业动态。公司应收账款金额大，应重点关注应收账款的回笼情况。发现不利授信安全的情形时应积极采取措施防控和化解风险。

3.关注抵押物状况及市场价值变化，未经我行书面同意不得在抵押物上另外设定抵押；关注担保企业动态，如发现担保能力不足等不利因素，应督促借款人及时提供新的担保或缩减授信额度。

4.持续关注企业X迁进展，X迁前应收回全部贷款本息。

独立审批人：李向东 20xx年12月30日 7

 

第二篇：授信审查报告的写作方法

制度政策，这是贷款初步审查的关键环节。对应该由调查人员及经营行提供而没有提供的信贷业务材料，审查人员应当列出单子，及时通知调查人员及相关行补充完善，说明情况，提出审查意见，限期予以补充回复。原则上凡是贷款调查人员调查认定的内容，审查人员都应当重新审核，看其是否真实有效是否符合信贷准入条件和相关政策制度。全面初审的目的，是解决贷款资料的完整性及合规合法性问题。全面初步审查的主要内容，同贷款调查阶段收集借款申请资料的内容基本一致。

第二节 突出审查贷款风险控制点

在全面初步审查贷款申报资料和调查报告完整性及合规合法性的基础上，应当侧重于从非财务因素、财务、现金流量、担保等方面的审查入手，分析判断贷款的安全性、盈利性及流动性，切实解决贷款资料完整有效、手续合规合法而不安全等问题，尽可能避免或降低贷款风险。审查的重点有以下四个方面。

一、审查分析借款人（含项目）政策及地区等非财务因素风险

审查贷款项目或借款人所处行业是属于国家重点支持、地方重点支持、一般支持还是属于限制支持。如果属于一般支持或限制支持，就必须审慎处理。 审查借款人或贷款项目所在地区的信用及法律环境。如果政策干预执法，不支持金融部门保全资产信用社者该地区客户存在大量逃废、悬空信用社债务行为，不良贷款占比较高，贷款就应当特别慎重。 审查借款人所处行业的风险大小及在本行业的位置。如果借款人所处行业的风险较大，在同行业中的地位一般，产品市场占有率较低，产品供求平衡或供过于求，对其贷款应当特别慎重。 审查借款人的信用等级类别。如果为一般支持类或限制支持类，贷款就应当特别慎重。 审查借款人的还款记录。借款人的还款意愿往往无法直接观察，只有从历史记录的事实当中加以判断。如果借款人出现过严重拖欠、经历过重组，对其贷款应当慎重。 还要审查贷款用途、期限、方式、利率或费率是否符合国家及本行的信贷政策等等。

二、审查分析财务风险

审查贷款人的财务状况，不仅审查分析借款人的偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标，还要注意财务数据之间的核算关系。如果借款人严重亏损，经营效益不佳，贷款就应当慎重。要注意从有关报表中寻找问题和疑点，判断借款人财务状况的真实性。如果存在

虚信用社营业绩、编制虚假财务报表，骗取信用社信任等情况，贷款就应当特别慎重，从严掌握。对借款人采取资产低值高估等办法人为降低资产负债率的做法要特别注意。 审查借款人的资本金及其他资金到位情况，以及还款来源、还款计划、还款能力等等。如果借款人存在还款缺口，还款能力不足，贷款就应当特别慎重。

三、审查分析现金流量风险

现金流量是指借款人的现金和现金等价物。现金流量作为借款人的还款来源，就如同人体中的血液一样重要。借款人出现现金流量不足或下降趋势，则预示着借款人的第一还款能力有可能出现风险。现实中不少信贷人员只注重借款人盈利水平的分析，而忽视现金流量的重要性，把现金流量的分析等同于净收益的分析。实际上，现金净流量不仅不等于净收益，而且还有可能出现净收益增加而现金净流量减少的情况。 要审查借款人经营活动的现金流量是否充足，即来自经营活动现金流量是否足够偿还贷款本息。如果借款人用经营活动产生的现金还款，且现金流量稳定，则意味着借款人还款能力较强。如果现金流量不足，即使借款人财务状况较好，贷款也要慎重。

四、审查分析担保风险

审查分析担保风险的重点是，看信用社持有的担保权益是否大于贷款本息和执行担保所可能发生的费用。否则，其担保就不够充足。 对保证贷款，要审查保证人的保证资格、信用等级、保证系数、保证人的保证意愿与履约动机、保证的方式和法律责任等情况。对保证人财务实力不强、不乐意履行保证责任的，贷款应特别慎重。 对抵押贷款，要重点审查其资产评估方法是否正确，价格是否合理，变现能力强弱，抵押率的计算是否科学，该抵押能否有效消除贷款风险，是否需要另行追加保证担保或抵押物。 对质押贷款，关键是审查分析质物的资料是否齐全、完备，质物是否合法，出质人及开具存单等质物的机构是否出具了有关证明材料。 关于担保风险，尤其是抵押物的选择、评估及抵押率的计算问题，在贷款调查报告一章已经谈到，这里不再赘述。

第三节 针对审查出的问题撰写贷款审查报告

贷款审查报告的内容与结构，各家信用社的要求反差较大，有的要求将审查的主要内容在贷款审查报告中全部反映出来，有的只要求反映审查出的问题，各行应按照各自主管部门

款审查的金融机构。主要由受理贷款审查的金融机构名称、客户名称、贷款项目名称、贷款种类、信用社金额和文种词组成。如《***联社关于对***股份有限公司年产***吨**项目申请****万元固信用社产贷款的审查报告》。《***联社关于对***股份有限公司年产***吨**项目申请****万元固定信用社贷款的审查报告》中的“***联社”为金融机构名称，“股份有限公司”为借款人名称，“****万元”为贷款金额，“年产***吨**项目”为贷款项目名称，“固定资产贷款”为贷款种类，“审查报告”为文种词。

二、开头

同贷款调查报告的开头一样，完整的贷款审查报告也应当有个简练的开头。贷款审查报告的开头一方面应当写明贷款审查的原由、客户名称、申请贷款的项目名称、申请贷款金额等情况；另一方面应当点明借款的可行与不足之处。多为：“接到****年*月*日***递交的关于****有限公司责任申请****万元流动资金贷款的调查报告及项目的有关材料之后，我们组织人员对客户的基本情况进行了审查。审查认为……较为可行，但存在……问题。现将审查情况报告如下：”。或者为“现将审查出的问题报告如下：”开头部分之所以写明接到贷款客户部门移交“贷款调查报告及有关资料”的年月日，主要是为了显示从受理该笔业务到审查结束的时间长短，从而促使审查岗提高审查效率。

三、基本政策及规范化运作审查

这里主要介绍借款人及担保人有关资料是否齐备，贷款投向是否符合本行的信贷准入政策，信用等级评定及授信管理是否符合有关信贷管理方面的规章制度，信贷业务内部运作资料是否齐全合规。如果符合要求，就写明“借款人及担保人资料齐备，贷款投向符合……信贷业务内部资料齐全，符合报批要求。”如果不符合有关要求，就指出存在的具体问题。

四、主体资格审查

这里主要介绍借款人是否具备规定的有效证件，借款申请手续是否齐全，组织机构是否合理，产权关系是否明晰，是否具备准入资格，法定代表人、主要部门负责人有无不良记录，借款人在本行及他行的信用记录，贷款用途是否合规合法，是否符合国家有关政策等等。如果没有问题，就作肯定性回答。如“该企业所属行业属于**支持类行业，具备行业准入条件；信用等级为AAA，具备借款人资信准入资格……”。如果存在问题，就一一明确指出，如“**市**局属于国家机关，不具备担保资格……”“借款人**公司总经理李**，曾在**县**厂任厂长，李**任厂长期间，该厂以改制为名使*行的****万元贷款悬空……”“该项目未取得环保

部门的许可，不符合贷款条件……”。对借款人的还款记录及履行能力的评价不可回避。

五、借款人（含项目）信贷政策及地区等非财务因素风险审查

主要介绍贷款项目是属于国家重点支持、地方重点支持、一般支持还是属于限制支持；项目的合法性手续是否齐全，建设及生产条件能否落实；贷款项目所在地区的信用及法律环境如何；借款人所处行业的风险大小及在本行业的位置如何；借款人的信用等级类别，以及与本行的往来关系情况。如果这些因素对贷款的安全性较为有利，可以点出，以体现对贷款的支持。如果影响贷款的安全性，要一一详细指出，加以分析，以引起重视。对借款人所在地区是否为贷款高风险区等情况不应回避。

六、项目投资审查

主要介绍借款人的投资结构是否合理，各项资金能否落实到位，如果不能按时足额到位，对项目及贷款风险的影响程度有多大。对于借款人人为压缩项目投资总额，有可能倒逼金融部门增加资金注入量，拉大资金缺口的要详细说明，特别指出，以引起注意。

七、产品市场审查

主要介绍借款人（项目）产品竞争程度，产品的性能、质量、价格优势及不足，替代产品对该产品的影响程度等。如果存在人为夸大产品市场需求及销售前景等情况，要特别指出，以引起注意。

八、财务风险及现金流量风险审查

主要介绍对借款人财务风险及现金流量风险的审查中发现的问题，包括借款人的偿债能力、营运能力、盈利能力、还款来源、还款计划、还款能力等方面是否存在问题；来自经营活动的现金流量是否足够偿还贷款本息，当年取得的现金有多少是依靠经营活动取得的，有多少是依靠投资活动及筹资活动得来的，等等。如果这些因素对贷款的安全性较为有利，可以点出，以体现对贷款的支持。如果影响贷款的安全性，要一一详细指出，并加以分析，以引起重视。对借款人的现金流量能否足额偿还贷款本息等不可回避。

九、担保风险审查

这里要重点回答信用社持有的担保权益，在大于还是等于或小于贷款本息和执行担保所可能发生的费用。对保证贷款，要介绍保证人的财务实力、履约意愿和履约动机的审查情况。对抵押贷款，除回笼抵押物是否合规合法之外，要重点回答对抵押物的评估方法，抵押物的变现难易程度，最终的可能变现价值，贷款抵押率的计算是否正确等情况。对质押贷款，要回答质物的价值评估情况，出质人、开出存单等质物的金融机构是否出具了有关书面证明等。还要介绍借款人的抵（质）押物变现后能否足额抵偿贷示，能否全部消除贷款风险，是否需要调整固定资产抵押部分另加保证担保或抵押物等情况。如果上述因素对贷款的安全性较为有利，可以点出，以体现对贷款的支持。如果影响贷款的安全性，要一一详细指出，并加以分析，以引起重视。对抵押物的信用社方法、变现难易度、实际变现额、信用社持有的担保权益是否大于贷款本息和执行担保可能发生的费用等不可回避。

十、综合审查结论

这里要对承贷主体、还款能力、发展前景等作出总体评价，明确贷与不贷的结论，对贷款金额、期限、用途、币别、利率、用款方式、担保方式、还款来源与方式提出明确意见，指出借款人存在的问题以及本行可能存在的信贷风险，提出改进意见和规避风险的限制性条款。 同意放款的限制性条款通常包括，要求借款人资本金足额到位，否则不能发放新贷款；针对贷款担保不足等问题，要求调整固定资产抵押部分，降低抵押率或者另加保证担保；制定分期还款计划，并将还款计划列入借款合同；与企业签定协议，开立还款专用帐户，加强对企业销售收入的有效管理；经营行与借款人、保证人三方达成协议，经保证人书面同意，办好企业原欠贷款本息的债务落实手续；要根据客户获得的订单、已经取得的订单承诺或购货合同核定所需要原材料以及正常的生产经营费用逐笔发放贷款；制定贷后管理方案，明确

贷后管理责任；贷款发放后派驻客户经理，跟踪资金流向，跟踪原材料购进，跟踪库存商品，跟踪产品销售，跟踪货款回笼；**行和**行至少*个月对客户生产经营状况、贷款使用及安全情况进行一次检查，并将检查结果上报**行，等等。</P< p>