上饶市项目市调总结

楼盘名称：亿升·滨江花园

地址：上饶市五三大道延伸段与三清大道交汇处

总建筑面积：约为40万方 分三期开发

状态：期房

销售：可售（可签约）

折扣：按揭99—98折 一次性：95—92.5（此折扣需申请）

交房：20xx年x月左右（20xx年上半年已售客户按工程进度可进入装修） 交房标准：毛坯

项目类型：高层、小高层、别墅

物业管理：暂定杭州绿地物业（开发商仍在洽谈）物业费：公寓房0.8元 别墅2元： 小区介绍：社区导入3千米信江活水，收揽1万3千亩国家级森林公园云碧峰，构建40万

平方米滨江生态纯生活区，由47栋住宅建筑合围而成，其中高层公寓22栋，提供房源1935套，排屋25栋，提供房源81套，园区内将建2栋2层会所、幼儿园、垃圾中转等物业、地下车库，并将建设三个游泳池（其中室外两个，室内一个） 户型：二房、三房、联排别墅

主力户型：三房 139㎡

价格区间：楼盘低区4700元/平方米

楼盘分析：项目位于上饶城东区块，高铁新城的核心居家生活区，倡导的是一种全新的城市

居住生活方式，以生态宜居规划设计。

项目优势：小区容积率低，产品定位分级明朗，全明房型，南北通透。

项目劣势：交房时间过长，楼盘价格跨度大，对小房型销控很严，销售人员的专业度不佳 项目总结：该项目从规划上看绿化率极高，私密性高，针对客户群体定位非常明确，并有小

型商业配套，周边又有高端成熟社区依托，尽享大盘荣耀。

楼盘名称：中航城

地址：上饶市高铁新城、凤凰大道与三清山大道交汇处

总建筑面积：约为60万方 项目共为3期开发

状态：现房

销售：可售

折扣：按揭99—98折 一次性：97—96（如当头可一次性折扣还可谈）

交房标准：毛坯

项目类型：高层、小高层、商业

物业管理：中航物业 物业费：

小区介绍：社区拥有品牌、商业、轨道等一站式购物模式，社区内部景观设计精美，再园林绿化的设计上，项目采用四季有花有景的手笔来营造综合社区氛围。

户型：二房、三房、花园洋房

主力户型：138㎡ 三房

价格区间：楼层低区4800元/㎡——5000元/㎡ 高区5500元/㎡——5600元/㎡

楼盘分析：中航城项目给予地产、酒店和物业协同发展，缔造中国知名的城市综合体品牌—

—上饶市“中航城”

项目优势：项目紧靠铁路交通枢纽以及规划中的城际高铁，再加上项目自身商业街的招商模

式以及配套星级酒店的落成，更加吸引客户的购买欲望。

项目劣势：现地块为开发中地区，短期内有效的完善配套稀缺，卫生状况以及教育医疗问题

很严重，由于项目周边的开发量大，来往的车辆以及施工噪声会造成小区舒适度

会大大下降，

项目总结：中航城总体规划上，项目定位比较鲜明，上饶市现稀缺综合体项目，所以中航城

在商业街的推出以及星级酒店的亮相上营销手段还是做的非常靓丽。

楼盘名称：润丰·拉菲庄园

地址：凤凰大道与三清山大道交汇点东侧

总建筑面积：约为4万方

状态：现房

销售：可售

折扣：暂无

交房：

交房标准：毛坯（送车库与花园）

项目类型：纯别墅

物业管理： 物业费： 2元/㎡/月

小区介绍：项目规划用地面积四万余平方米，超低容积率，绿化率35%，低建筑密度，每

户配备人车分流地下车库，社区内完全无车辆行驶，减少尾气及保障儿童安全。 价格区间：280万——400万

楼盘分析：

项目优势：该项目紧邻中航城商业街，依托央企项目的地理位置来突出项目的价值。

项目劣势：该地块现处于大量开发状态，所以会造成一些高端的流逝，现上饶目前暂不具备

城市别墅项目的打造（旅游城市）。

项目总结：项目针对客户群体基本为高端人士或私企老板，加上周边大型楼盘与商业配套不

断的完善，大大增加本项目的买点以及未来的城市规划，在短期时间去化还是有

点困难（上饶市三清山众所周知是风景旅游区，对城市别墅的产品来说无疑是非

常致命的缺陷）

楼盘名称：中央公园（花郡）

地址：上饶市茶圣路与三清山大道交汇处

总建筑面积：约为16万方 分三期开发

状态：现房

销售：可售

折扣：按揭99折 一次性97折

交房：20xx年x月

交房标准：毛坯

项目类型： 高层、小高层

物业管理：力天唐人物业 物业费：0.8元/㎡/月

小区介绍：中央公园花郡为新古典主义风格外立面，美观大气，直观见证非凡的生活品质，

从建筑的一点一滴当中，保证了景观整体的统一性；80-160㎡户型南北通透，

通风流畅，全新入户花园、花池景观设计，增加了居住的舒适性，将项目的标准

与品质深刻体现在每一个细节。

户型：二房、三房

主力户型： 二房 85/㎡

价格区间：4800元/㎡——5500元/㎡

楼盘分析：

项目优势：项目已成功销售一、二期房源，知名度及口碑稳固，品质佳，小户型得房率极高。 项目劣势：小区周边环境非常差，小面积全部售罄。一期房源外立面部分脱落，社区周边都

是车辆停放，声音吵杂。

项目总结：中央公园项目产品从设计到到定位都属于“享受型”。所以近几年来上饶市房价

小步的攀升再加上楼盘自身的品质，所以在客户的印象度以及口碑都得到良好的

形象。该楼盘目前还有增值空间。

注：以上市调可能存在一些问题的遗漏，望领导加以指出，谢谢。

张磊

20xx年x月x日

 

第二篇：项目市调总结

大同市近三年楼盘（现房、期房）的信息分析：

建筑规划：总占地面积:4674860平米，总建筑面积：7525894平米，

容积率2.5—3.5%，目前国际丽都Ⅱ御滨园是大同容积率最大的小区达到3.97%，各小区的绿化率基本在30—40%之间。现楼群由高层、板楼、多层（稀缺）组成，目前在建楼盘高层较多，最高层达到32层，基本楼层在25层左右，以一梯两户或三户为主，

付款方式：一次性付款，银行按揭，分期付款（6个月）。主要采用

一次性、按揭付款，很多楼盘采用一次性付款优惠政策，例如：水泉湾龙园、和汇新泉湾是按平米优惠政策，但高端楼盘则是无折扣无定金支付（7天之内）。按揭不低于50%首付款无折扣（外地户口有限制）。

户型面积：面积80—100平米户型居多，小面积平米左右的户型销售

情况很好，每个楼盘都会有大面积户型150—180平米或180平米以上，而80平米以下的户型较少，因公摊面积影响。

楼盘价格：目前大同的整体楼盘起价3000元/㎡，最高价7000元/

㎡以上，平均价格5000元/㎡。例如：御景园现房销售均价达到5800元/㎡，迎宾-凯旋城期房销售均价4700元/㎡.

装修情况：在市调结果来看，除云顶雅园Ⅱ期是精装修外（普装900、

精装1200），其他楼盘均为毛坯房，可降低购买的成本，可以根据自己的经纪状况使用什么档次用料，毛坯房给人更多的选择。

生活配套：大同物业费除别墅外，基本定格为1.5元/㎡。例如：江

泓铂蓝郡物业费达到3元/㎡，每个小区都设有地下停车场（地下等车位、地下车库收费标准不统一10—15万元）。周边的学校、医院、餐饮、娱乐、服务行业都会给该小区增加卖点，提升该小区知名度，重要的是小区物业的建设，有的开发商自建物业来管理小区，但更多是选择物业管理公司来管理小区。

总结： 大同市近三年楼盘都是高层建筑为主，这就限制的一些购

买者。但各个大楼盘销量最好的户型还是小面积的户型，如：小平米的户型销量很好，总房款不多，可以增加购买人群量。最近上海市重释房地产限购政策，放宽外来居民购房门槛，外地人也可以购买第二套房。政策的放宽将会使房地产成交量上升。目前大同的楼市正朝着平稳发展的趋势上去 ，与前几年的量价双双不断走高相比，楼市的良性发展需要循序渐进。从市调的结果得出下半年是房地产的回暖期，因现在很多楼盘销量一般，加之新盘的投入市场，政策的稳定，会打破人们持币观望的态度，提升人均购买量，本项目处于城乡结合部，购买人群是刚性需求的客户，例如：大同县，古店镇等周边，会增加购买人群，

而开发的产品起决定因素，直接影响购买力