房地产资产管理是资产所有人自己或者委托专业机构对有形的房地产资产进行科学管理，以期实现资产最大限度的保值增值行为。房地产资产管理的业务内容主要有物业管理、设施管理、财务管理和运营管理。对于房地产开发商而言，其终极目标是将运营良好的资产打包成金融产品，通过市场交易和交换行为，获得更多的资金和更大的利益。

房地产资产的物业管理关注资产的日常运营，为租户提供及时的服务，保证物业的持续收入和现金流。它是对整个物业资产进行科学化管理，包括制订物业整体发展策略，进行物业定位和定位调整分析、持有或出售物业的决策分析，物业费用支出的管理与审批，物业运行绩效的监控。并根据物业管理在市场竞争中的绩效表现，评估物业公司的工作状况，协调物业公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。此外，确定物业投资目标，审批物业更新计划、新购或处置旧有物业以保持资产的运营优势和市场竞争力，实现组合投资收益的最大化也是房地产资产物业管理的重要内容。   

房地产资产的设施管理主要集中在设施的运行管理和维护上，包括各种水电管网和设备管理、安防管理、保洁管理、商务服务、前台服务、维修管理、技术改造、节能管理、系统运行和日常巡查等。设施管理所显示出的服务水平对于资产的价值发挥具有重要的意义。高端持有型物业80%以上都委托专业的乃至国际性的管理公司进行科学管理，其原因就在于此。设施管理前期的设备选型、设备招投标、设备维保合同的签订等为后期经营打下良好而坚实的基础具有重要意义，后期则通过专业的物业操作和维护使整个物业设施设备保持长久如新，避免“一年新、两年旧、三年破”的状况出现，以实现资产的保值增值。 

房地产资产的财务管理对象的特征在于，资产以出租为主而不是出售，以保证物业产权的单一性，对物业享有永久性的权利和义务。从而，资产管理的财务目标是实现资产长久性的保值、增值并获得超额利润。在资产成长的过程中，前期的资金支持以及后期的经营管理对于广义商业地产的成功有着十分重要的作用。在后期经营的财务管理中，租户或业主的管理费一般包含在租金之内，维修基金由开发商支付并以投资计划来做安排。其风险在于出租率底、租金收取不及时。因此，物业的高端性以保证租户的质量是关键。从而，以此为基础的预算的周密程度反映了资产管理水平的高低，其中以营业预算表和收支平衡表最为重要。此外，房地产融资在房地产资产的财务管理中占据重要地位。银行贷款、私募、IPO上市、REITS都是重要渠道。而REITS则更适合于持有型物业融资，它可以打通房地产行业的各种融资渠道，沟通银行存款与资本市场的关系，促进持有型物业的健康发展。无论对于投资机构还是个人投资者，商业物业、酒店物业和写字楼都属于资本获益最为显著的持有型资产类型。有专业人士指出，“如何对最为显著的资产进行管理”和“如何进行有效的资产财务管理”是目前投资者最为关心的两个话题，解决好以上两个问题，是有效管理资产的重要途径。

判断商业经营好坏的指标有很多，坪效、人效、利润率等，其中“坪效”这个概念用来评判单个商场的经营状况最为直观，在商业体量确定、租金面积配比、业态组合、经营规模、租金调整方面几乎起着决定性作用。如在商业体量的测算上，可利用消费总额（商圈目标客群乘以人均实际消费支出）除以商业平均坪效（每平米商业经营面积所产生的效益）。既然“坪效”如此重要，可以通过什么方法提高“坪效”？在经营过程中，“坪效”又是怎么发挥其作用的呢？

　　1、同一商圈内不同商场的坪效表现未必都处于同一水平

　　从坪效的计算公式中——营业收入/经营面积，我们可以看到，提升商业坪效主要有两个方式，一是提升营业收入，当中就涉及到商场的市场/主题定位和有效包装推广等方面；另一个方面就是优化经营面积，这一点有赖于对业态业种的合理布局及整体经营面积的有效利用。

　　图1：20##年上海销售前16名商场坪效及销售额对比

　　资料来源：五合智库整理

　　一般而言，同一商圈内商业因拥有基本相同的地理环境、交通、人流等外部条件，其坪效大多属于同一水平，以徐家汇商圈为例，均好性较好，总体的坪效水平远高于其他商圈，东方商厦、上海六百、汇金百货、太平洋百货在全市零售前16强中，其坪效分别位于2、3、5、8位，坪效跑赢了销售额，尤其是上海六百，其经营面积的有效利用达到了极致。除此之外，商圈内经营有好有坏也是正常现象，能有针对性地依据坪效调整优化经营面积，提升营业收入的佼佼者则会获得明显高于商圈平均水平的坪效。以南京路商圈为例，作为历史最悠久的上海主要商圈之一，其代表商业有上海新世界城、上海第一百货商店、百联世贸广场、置地广场等，其中新世界城坪效达到了3.6，远高于其他百货，仅低于虹桥友谊、东方商厦及上海六百。新世界在经营面积的有效利用上管理相当出色，凡是不利于安排百货类商品的位置均被有效安插了餐饮或娱乐项目，另外经过多次调整，新世界先后引进杜莎夫人蜡像馆、SEGA游艺城等主力店，进一步扩大了目标客群，而在节假日，大幅度得促销活动更拉动了客流，不仅使其零售额大步提升，坪效水平也不落其后。

　　2、提高坪效的方式之一是提高经营收入，这取决于其是否确立了合理合适的市场定位

　　明确商业定位是提高经营收入的第一步，商业定位不是口号、不是空想，而是可看、可触摸、可感觉的业态规划定位、形象定位，不仅从形象推广上，也要从商业的业态规划、空间设计、店堂装修等方面体现。

　　在消费分层越来越清晰的环境下，传统百货已受到了冲击，结合其自身优势，挖掘消费主体，突出某一专业主题提供全方位的消费便利是较为可行的方式。接下来就要考虑业态规划了，这是分层消费地具体表现，这一阶段可以说是决定性的，尤其在刚开业时期，业态规划首先由市场决定，而有突破性的规划有利于刚开业时即能夺人眼球。从国外的一些经验看，百货商场往往可再某一业态上细分展开，获得市场优势，如西尔斯（Sears）、彭尼（J.C. Penney）、诺德斯特龙（Nordstrom）为代表的老一代百货开始转型时突出业态业种专业化，如西尔斯强调五金产品，彭尼突出表现服装、化化妆品、鞋类。业态规划如同每年的商业调整，在经营过程中也需不时进行调整，但无需过于频繁，20##年港汇广场与合作了5难得富安百货彻底分开，将原先富安百货的三个楼面分割为高档店铺，并另设新楼，加大了体量的同时也做了品牌升级，坪效大幅上扬，租金也足足翻了一翻。从开业至今，品牌从国内到香港，再从香港到国际，如今已从国际到一线品牌转变。

　　业态规划定位确定以后，其空间设计及店堂设计的任务则是体现及强化其定位。如同Armani总以极简洁的手法营造冷静、中性的美，而GUCCI总以大量应用了烤漆、镜面不锈钢等材料组合营造性性感、亮丽、时尚的感觉一样，商场也需要通过装潢及特定的空间设计体现其应有的性格。比如定位高端，就该营造一种端庄、沉稳、大气、尊贵的感觉，这种设计方向取自于其目标客群普遍的综合感知及印象。而定位中端呢，则需体现新鲜、多样化、丰富感、品质感，利用更具跳跃性的颜色、有层次的灯光、丰富的空间体现中端消费者的需求及感知，中端百货面对的是更多的人流、更潮流、更时尚的年轻群体，在体现一定品质感的前提下，有活力的环境可以带动其更久更多地停留消费。

　　LV在恒隆的门店

　　北京来福士公共空间

　　3、提高坪效的另一方式是有效利用经营面积，这取决于有否制定合理的集客及常客规划

　　全面可行的集客规划及常客规划是的第二步，要让顾客来，并停留足够多的时间消费就需要集客规划。硬件上，需要设置一些便利设施如座椅、空调等，软件上，则是可以计划安排一些花车促销活动等，中庭部分则可不定期进行新产品发布会、活动销售点、小型演唱会、签售会，上海353广场经常进行一些偶像签售会，一方面在开业初期提高了知名度，也营造了氛围，提高了客流。除了充分利用中庭产出效益之外，一些墙体广告同样也能随着商场客流提高创造意想不到的效果。另外，可建立VIP制度，提供VIP贵宾服务等，使顾客形成购物定势，这方便的优秀实践者有很多，南京金鹰的65%-70%销售额是由10万个VIP创造的。很多老牌商场均具备出色的集客及常客规划，在多年经营下目标客群逐渐形成了固定消费模式，这也是为什么商场开业时间与坪效息息相关的一个重要因素。这一点可能会与上述关于商业定位中的店堂装修、空间设计等有所冲突，对于一些年代久远的商业项目而言，其坪效在多年的经营下已达到较高水平，但却因为各种硬件问题，无法体现其所要表现的商场“性格”，这一点是较为遗憾的，但正是这些“老店”在经营中已获得了长年的固定客群，有了氛围，却未必比一些新店经营差，这正是常客规划在发挥作用。

　　表2：天虹商场开业时间及坪效对比

　

　　组建优秀管理团队，专业化、有计划地行销，年度内采取“时间区分使用”有效规划，降低坪效差，使高低峰差异降低，已达到高坪效的目标。广告、促销、热场、活动效果理想，带动客流，提升业绩增长，生产商积极铺货并给予优惠调整，顾客有休闲舒适的购物氛围，商场内部营业单元充分利用正是其坪效不断提升的基石。

　　小结

　　以上我们所指的坪效，均是指百货而不包括购物中心，百货并没有企业一般存在的生产资金周转等问题，甚至通过销售购物卡等有类金融的性质，是实际上的二房东，但因为其与供应商捆绑进行联营，通常以毛利率、利润率等指标考量其经营状况，而购物中心则仅通过收租及少量管理费用获取回报，因此通常以投资回报率考虑其经营效果。两者的经营衡量指标不同，坪效的意义也不同，对于公摊面积常常达到50%的购物中心而言，紧抠坪效的管理方式并不合适。但即使对于传统百货而言，在购物中心比重不断提升的商业市场上，坪效管理也不再一成不变。很多百货店不再独立成店，也无法再继续按照传统百货店的运营思维管理，而需要融合和学习购物中心的管理方式。深圳的太阳百货在近几年的商业调整中，不再以单纯的寸土寸金的坪效管理，适当减少了营业面积，放宽了通道，让商场更通畅，有了与购物中心媲美的休闲购物氛围，也保留了传统百货的传统，当然可以俘获顾客的“芳心”。

 

第二篇：房地产制度管理--资产管理规定

1．资产管理规定

第一条 本办法适用于集团固定资产、低值易耗品（以下简称“资产”）的预算计划、购置、保管等有关管理工作及示范单位、样板房财产处理办法。

（1）固定资产：指单位价值在2000元以上，使用年限一年以上的设备、用具、工具等，具体范围详见附注；

（2）低值易耗品：不符合上述条件的劳动资料、物品，具体范围详见附注。

第二条 本集团的财产实行实物负责人制，各级单位行政部门设资产管理员，对本单位的财产负责管理，资产使用人对本人使用的财产承担保管责任。

第三条 各单位负责人负有监督保管本单位财物的责任。资产使用人遗失资产的，需按折旧价给予赔偿；如遭抢劫或偷窃的，需以书面报告形式上报所在单位行政部门及主管管线领导审批（附公安部门证明文件），酌情处理。

第四条 集团的财物应用于集团工作，不得作私人用途。

第五条 资产采购，应在集中招投标指定公司购买，未指定公司的，应货比三家，在保证质量的前提下，力求价格低廉。

第六条 固定资产、低值易耗品、办公文具、用品纳入行政费用预算管理范围，按《行政费用预算管理规定》（见本管理办法第四章）执行。

购置计划及申请

第七条 集团的资产购置实行计划预算管理。

（1）各地区公司每年11月30日前需将下一年度本地区公司的《年度固定资产和低值易耗品采购计划及预算》报集团房地产管理中心审核；房地产管理中心将地产板块的《年度固定资产和低值易耗品采购计划及预算》汇总报集团领导核准；

（2）集团《年度固定资产和低值易耗品采购计划及预算》经总经理办公会议讨论通过后报董事会批准；

（3）每年6月份集团总部及各地区公司可根据实际业务需要按原审批程序对《年度固定资产和低值易耗品采购计划及预算》进行一次中期调整；

（4）预算计划批准后，应抄送行政人事部门、财务部、监事会等管理部门，便于监督执行。

第八条 采购

（1）集团总部各部门的资产采购统一由总经理办公室负责；各地区公司的资产采购由各地区公司行政人事部安排；

（2）预算内（外）资产采购应填写“预算内（外）资产采购审价表”，经集团或地区公司审核部审价确认方可采购；

（3）10万元或以上的资产采购需报集团招标管理中心招标，并按集团与中标单位所签的合同向中标单位购买；

（4）资产的购置，必须取得正式#5@p，并要列明品种、规格、单价、数量，不能只填上总金额。

第九条 计划外资产购置申请

集团总部各部门、地区公司各部门、二级公司在申请临时购置资产时填写“预算外资产购置申请审批表”，写明购置物品目前数量、申请数量、申请理由、申请预算、人均使用率等，经集团或地区公司领导审批后执行。

第十条 小件低值易耗品（单价300元以下，总额1000元以内）在行政预算费用内由各二级公司掌握使用。

低值易耗品范围具体包括：电话、电饭煲（厨房用）、验钞机、保险柜、消毒碗柜、饮水机、MO机、BB机、电风扇、空气净化器（除湿机）、传真机、打印机、电视机、VCD机、DVD机、录像机、照相机、对讲机、考勤机、MODEM等。

资产领用及造册管理

第十一条 （总）资产管理员应对新购入的资产进行统一分类编号，并设置资产管理台账和按使用部门建立《资产管理明细表》。

第十二条 各二级公司设立资产管理账以记载本单位资产的增减及调拨，并与地区公司行政人事部门资料保持一致。

第十三条 凡经验收合格的固定资产，若使用部门属二级公司，资产管理员应以喷字或其他方式将编号印记于该资产上，并应与其所经管的资产管理账保持一致，若使用部门属于集团总部各部门，则由总资产管理员喷字或做其他标记。

第十四条 资产领用（包括新购、调配）操作程序：

（1）集团总部（地区公司）各部门使用的资产：

领用时应填写“资产领用签收表”一式二份，由（总）资产管理员签名确认。一份由（总）资产管理员将相关内容输入资产管理台账及使用部门的资产明细表后存档；如为新购资产，另一份随同#5@p到出账的项目公司财务部入账。

（2）二级公司使用的资产：

领用时应填写“资产领用签收表”一式三份，一份资产管理员自留入账、存档，一份随#5@p转到财务入账，一份由资产管理员转地区公司资产管理员入账、存档。

账务管理

第十五条 集团总部各部门使用资产，由集团财务部按其分配办法，将#5@p转入有关项目公司入账，集团总资产管理员按其分配办法登记入册备案。

第十六条 由公司购置但在公司以外使用的资产（如手机）按固定资产手续入账，经办人视为使用人。

第十七条 资产入账规则

（1）为便于资产管理，下列品种资产不论数额大小一律作为固定资产入账：

固定资产范围具体包括：冰箱、电脑、手机、复印机、空调、刻录机、汽车、摩托车、扫描仪、摄像机、数码相机、手提电脑、速印机、碎纸机、投影仪、音响、点钞机、绘图仪、专业软件（2000元以上）、电瓶车、冲击钻等。

（2）下列来源的资产不论是否超过2000元，是否可独立存在，均不作为固定资产入账：

1）成批或分散购入的办公家具（如大、中班台椅、柜、会议桌、沙发等）；办公场地装修中所含有的空调；

2）样板房建造过程中购置的空调、冰箱、电视机、钢琴等。

财产调配

第十八条 集团总经理办公室可在集团总部各部门、各地区公司、各项目公司之间统筹调剂余缺全集团的资产。

一般情况，地区公司行政人事部门可在本地区公司各部门、各项目公司之间统筹调剂余缺全集团的资产。各单位闲置未用的资产，应列明品名、规格、型号、原值、完好程度等情况，并书面上报地区公司行政人事部，以便行政人事部在地区公司范围内统筹调剂余缺。

第十九条 资产调配操作程序

（1）二级公司之间资产调配，应通过地区公司资产管理员办理移交手续，由地区公司资产管理员及双方资产管理员在“资产调配情况表”（一式三份）签名确认并各执一份，并在资产管理明细账上作资产变更登记，牵涉到按本细则“入账规则”规定入固定资产账的资产，列出清单报财务部门转账；

（2）地区公司各部门之间、各部门与二级公司之间资产调配，除财务上不办理资产转移手续外，其他操作按本条第一款执行，并报出账项目公司财务部备案。

第二十条 离职或工作调动的员工，必须退还其领用的全部耐用物品，如未交清者，人事部门不能开具调离证明。资产管理员调动工作，交接双方应清查财产，列册移交，双方及总部资产管理员签字并经本部门经理确认。

第二十一条 随同资产使用调动而无偿转移到集团以外（如××设计公司、××投资等）的资产，财务上不办理资产转移手续。但总资产管理员及相关资产管理员在资产管理明细账上应作资产变更登记，报出账项目公司财务部备案。

清查与维修

第二十二条 每年7月集团总经理办公室和各地区公司资产管理部门对固定资产状况进行每半年一次的抽样检查，检查前各地区公司、二级公司应先进行自查。每年1月集团总部和各地区公司资产管理部门应会同财务部门对上一年度的资产状况进行清查，进行账实核对及使用情况的登记。

第二十三条 各地区公司的清查结果须在1月15日前报集团总部；集团总部在1月30日前向董事会报告年度资产状况。集团总经理办公室将清查工作的结果和处理意见报集团领导，以备审批处理。

第二十四条 为确保各项资产的正常使用，使用部门要经常对资产进行检查维护，发现损坏，需要维修资产的由行政人事部门安排，不得擅自请人维修。

第二十五条 资产的维修应控制在预算范围内。超出预算范围的维修费用。由资产使用部门负担。

报废

第二十六条 资产丧失使用效能需要报废的，经查实并办理手续后，可以作报废处理。 第二十七条 资产报废审批操作程序

（1）集团总部在财务入固定资产账的资产报废时，由使用单位填制“固定资产报废申请表”一式三份（审批后本单位资产管理员、出账项目公司财务及集团总资产管理员各一份），详细说明固定资产的技术状况和报废原因，交集团总部总资产管理员转呈有关技术人员审定、鉴定，确认该固定资产已丧失使用效能，经使用部门负责人、集团总经理办公室、财务部第一负责人、主管财务副总经理审批后方可报废。财务根据审批结果作相应账务处理。

（2）地区公司在财务入固定资产账的资产报废时，由使用单位填制“固定资产报废申请表”一式三份（审批后本单位资产管理员、出账项目公司财务及地区公司资产管理员各一份），详细说明固定资产的技术状况和报废原因，交地区公司资产管理员转呈有关技术人员审定、鉴定，确认该固定资产已丧失使用效能，经使用部门负责人、地区公司行政人事部总监、财务部总监、主管财务副总经理审批后方可报废。财务根据审批结果作相应账务处理。

（3）未在财务入固定资产账的固定资产、低值易耗品报废时，除财务不作账务处理外，其他审批程序按本条第一款执行。

第二十八条 有关人员审查鉴定审批后，（总）资产管理员应作报废登记处理。

示范单位、样板房财产的处理办法

第二十九条 示范单位、样板房资产购置在其立项时列入计划并按《合同订立实施细则》执行。

第三十条 示范单位、样板房资产采购按《示范单位、样板房管理办法》执行。 第三十一条 示范单位、样板房资产实行二级登记，并按单元、房间进行明细登记，由项目公司行政部资产管理员管理，每季定期检查。现场管理员应每天进行检查，如发现丢失，应及时向行政部报告，填写“样板房低值易耗品报失审核表”报相关单位审核。

第三十二条 如需拆除示范单位或样板房，二级公司应提前一个月作好拆除计划，并报地区公司主管营销、行政、财务副总经理审批。

第三十三条 二级公司在对示范单位、样板房作拆除时，应对所在财产进行清查，列出自留、变卖、转出集团统一保管的物品清单，报地区公司行政人事部核对、批准。

第三十四条 鉴于家具流行趋势变化较快，原则上除自留外，其余作变卖处理，自留部分应写明理由，对组建家具进行拆除时，可请专业公司拆除及搬迁。

第三十五条 对已批准变卖的物品，由二级公司列出清单，地区公司行政人事部召集审核部，财务部、二级公司进行评估，定出其残余价值。

第三十六条 行政人事部发通知给各部门、项目公司，公布拟变卖的财产名称，进行登记认购，回收现金交财产所属部门。

第三十七条 对转出地区公司统一保管的物品，拆除前应先由行政人事部对每个物品单独摄影拍照，便于再次利用。行政人事部应将保管的物品，按名称、品牌、规格、价格、购买时间和原摆放单元等连同照片，建立详尽的档案，并妥善保管。再度建造样板房时，可向设计单位提供库存物品档案。