关于投资西安万科新地城“凯德广场”电影院的

一、项目地区基本情况

西安古称“长安”，是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表。当今西安为副省级城市，陕西省省会，中国七大区域中心城市之一，亚洲知识技术创新中心，新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市，中国大飞机的制造基地，中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。20xx年国家颁布的《关中-天水经济区发展规划》中西安被列为继北京和上海之后，中国第三“国际化大都市”。

人口空间趋向于合理，重心向以下三个地区转移：一、高新区（此区为西安市经济最为发达地区，其GDP总值占西安市全市GDP总值的37.8%，区内集中了目前西安市最大的商业写字楼群及高档住宅群），

二.南部（此区域为西安市教育、文化资源较为集中地区），三.地铁2号线沿线地区（此区域为西安市中轴线，目前此区域北起张家堡、南至长安区，沿线有大量的在建商业项目及住宅楼盘）。

二、商业项目介绍

凯德商用在西北地区的首个城市综合体购物中心部分——“凯德广场”。紧邻西安南二环路，处于南二环商圈核心地带，毗邻小寨商业圈和高新商业圈，南二环西段、含光路、朱雀路三条交通要道之间，交通辐射范围广。商业面积共5.8万㎡，地下一层设置为超市及

餐饮；地上一层为国际时尚服饰、茶秀、餐饮；地上二层为女装、配饰、鞋包及餐饮；地上三层为男装、运动休闲装、数码、图书及KTV等娱乐项目；地上四层为童装、家居用品、美容SPA、餐饮；地上五层为影院、健身及餐饮等。

图一：项目

名称：泰和·时代广场

项目地址：银川市贺兰县广场北路

开发商：宁夏泰和房地产有限公司

建筑类型：商业、住宅、公寓、会所

开盘时间：20xx年3月

建筑面积：270000平方米

占地面积：67644平方米

停车位：1754个

设计公司：许李严设计（亚洲）有限公司

物业公司：第一太平戴维斯

三、地产公司介绍

宁夏泰和房地产有限公司，始建于20xx年10月。公司注册资金5000万元，现有员工50余人，工程师、会计师、经济师以上职称20余人。公司严格控制产品质量，凝心聚力为业主打造高尚社区。设计开发团队年富力强、专业性强，曾在北京成功开发过十几个高端房地产项目，其作品曾荣膺“中国十大建筑”称号。

“泰和·地中海”坐落于北塔湖公园中央别墅区北侧，毗邻百年唐徕渠，占地约378亩、总建筑面积达45万平方米。依傍着绵延数百里的唐徕渠水系，泰和地产将代建4万平米大型主题雕塑艺术公园，并决定于今年3月正式启动面向全国的“地中海景观雕塑万人大征集”活动，甄选出来的优秀作品，将放置在地中海园区内，作为广大业主共同的景观资源。

20xx年“泰和·地中海”被授予“宁夏最受期待楼盘”、“影响北京地产的十大金牌案例奖”和“城市贡献力奖”等奖项，以此为勉。“泰和·地中海”二期将依托景观，进一步提升产品品质，精选材料之外，在节能、智能、建筑物理方面进行进一步提高，并将20xx年作为泰和地产的“质量元年”和“服务元年”，力求奉献一个高端、

高品质社区，“景观、配套、产品品质、服务”将四位一体，形成泰和地产的鲜明的开发理念。

四、市场环境及潜力分析：

银川市现阶段有两家影院，20xx年全市票房3600余万，其中万达国际影城票房就为3349万元，6个厅，1185座，单座产值2.8万元，在全国排名列居59名。市场的潜力非常巨大。目前正在建设即将开业的影院项目有橙天嘉禾影院和金凤万达影院。

五、主要商业条款：

此影城项目期限15年，使用面积约3129平方米，8个厅，1227座，合同期为15年。

（1）年度保底租金：

（2）年度收入抽成：

在租赁期第1年至第3年内，按净票房的12%提取租金；

在租赁期第4年至第6年内，按净票房的13%提取租金；

在租赁期第7年至第9年内，按净票房的14%提取租金；

在租赁期第10年至第12年内，按净票房的15%提取租金；

在租赁期第13年至第15年内，按净票房的16%提取租金。

物业标准元/平米。

甲方交付标准为承担影厅隔墙、起坡、阶梯工程，空调为我方自投。

六、项目效益分析

此影城项目建筑面积约4092平方米，签约面积3129平方米，预计总投资1350万元，拟建8个厅，约1227个座席。根据测算结果，营业后首年票房收入达到1236万元左右。按15年测算，平均投资回报率约15.29%，现金回收期约为4.13年（详见附件）。

六、结论：

此次投资“泰和时代广场”影城将按照星级标准建成一流影院，

利用中影在制片、发行方面的优势，向观众提供最新的影片、星级的服务，吸引更多的人群走进我们的影院。

此项目预计5年内可回收总投资，且可获的经济效益将更为可观。

备注：该项目由中影星美院线有限公司与业主洽商谈判。

中影星美院线有限公司

20xx年8月18日

 

第二篇：华策影视：关于收购西安佳韵社数字娱乐发行有限公司部分股权的可行性研究报告 20xx-05-31

浙江华策影视股份有限公司

关于收购西安佳韵社数字娱乐发行有限公司部分股权

的可行性研究报告

一、项目背景

20xx年10月26日浙江华策影视股份有限公司（下称“华策影视”或“公司”）在深圳证券交易所创业板挂牌上市，成为国内第一家以电视剧为主营业务的上市公司，实现了影视文化产业与资本市场的对接。上市后，公司的综合实力跃显著提升，并进一步加强品牌影响力、资源整合力，制作出更多高品质、具有中国文化内涵的影视作品。

从文化传媒行业的整体发展态势看，随着国家各项扶持政策的推进和居民文化消费需求快速增长，以及新媒体技术引入带来的强大产业发展动力，中国文化传媒产业将步入发展的黄金时期。

华策影视以“做全球最好的华语影视剧，传播优秀中华文化”为宗旨，抓住国内文化产业快速发展的大好时机，立足于主营业务，逐步建设成资源整合、创作、发行的优秀平台。传统媒体、新媒体、国际市场进一步均衡、全面括展，进一步显现内容资源优势。同时，随着公司竞争力和品牌力的提升以及上市的资本优势，对具有潜在价值的娱乐内容及产业链上下游公司实施收购，以便快速进入目标市场，从而提升公司在行业中的综合布局和市场占有率，并使募集资金尽快产生效益，提高公司的资产回报，使股东价值最大化。

二、项目简介

拟使用超募资金约1.4亿元，通过受让西安佳韵社数字娱乐发行有限公司（以下简称“西安佳韵社”或者“标的公司”）原股东股权及增资结合的方式，获得标的公司55%左右的股权。其中5000万元左右用于向标的公司增资，其余9000万元左右收购原股东持有的标的公司的股权。

三、投资主体与收购目标

（一）投资方基本情况

浙江华策影视股份有限公司创立于20xx年10月，是一家致力于制作、发行影

视产品的文化创意企业，旗下全资子公司有浙江金球影业有限公司、浙江金溪影视有限公司、杭州大策广告有限公司，是国内目前规模最大、实力最强的民营影视企业之一，也是经国家商务部、文化部、国家广电总局、新闻出版总署四部委批准的首批国家文化出口重点企业。

2010 年，公司实现营业收入28,183.74万元，比上年增长69.81%，实现利润总额12,960.88万元，比上年增长76.01%，实现归属于上市公司股东的净利润9617.76万元，比上年增长73.24%，取得了较好的经营业绩。

（二）被投资方概况

1、基本情况

标的公司成立于20xx年7月，由李军等4名自然人出资组成，目前注册资本300万元。

标的公司定位于中国最具潜力的数字娱乐发行商，面对PC/TV/手机等多媒体终端，提供全产品线影视内容的低成本及高效率的整合营销解决方案。

公司的创始团队，拥有10年以上丰富的影视版权制作发行和媒体营销经验，公司同海内外200家以上的影视制作方缔结合作关系，截至于20xx年3月，累计发行了超过 15000小时的电视、电影、动漫、纪录片、百科和综艺节目。

2、标的公司的产品结构（截至于20xx年12月31日）

1）按照节目类型（全部节目）

2）按照授权期限（电视剧）

3）按照节目产地（全部节目）

3、标的公司优劣势

1）运作至今没有发生版权纠纷的商誉资源

标的公司至今累计发行的约15000小时的影视节目，经审查版权归属基本清晰。

2）引进版审批的优势

标的公司同战略合作伙伴——北京电视艺术中心音像出版社（隶属于北京电视台）联合引进了大量的国外电视剧、综艺等产品，均获得了新闻出版总署的网络发行批文。

3）目前的节目资源量、渠道覆盖、市场占有率及份额具备优势。

同市场上的主要视频网站，包括新浪、搜狐、奇异、腾讯、土豆、迅雷、优酷、乐视等建立了长期稳定的合作关系。

4）其劣势是没有自己的用户平台。

4、资产状况

经天健会计师事务所有限公司出具的天健审〔2011〕4207号审计报告显示，标的公司主要资产状况及主要经营指标如下：

主要资产状况：

货币资金

应收账款

预付款项

其他应收款

存货

流动资产合计

固定资产

递延所得税资产

非流动资产合计

资产总计

应付账款

应交税费

其他应付款

流动负债合计

负债合计

实收资本(或股本)

盈余公积

未分配利润

所有者权益合计

20xx年3月31日年12月31日

主要经营指标： 单位：（元）

营业收入

营业成本

营业利润

净利润 20xx年1月-3月 15,456,061.00 3,483,916.64 10,008,072.44 7,490,288.12 2010

年 23,052,950.00 5,498,586.97 13,341,613.26 9,986,516.96

四、行业分析

1、用户数量

网络视频业在中国虽然刚刚起步，但发展速度是比较迅猛的。根据中国互联网络信息中心（CNNIC）每年发布的统计报告显示，20xx年底网络视频用户占网民总数的百分比为30%，而20xx年底则变为60%，20xx年底则高达77%，跃居四大网络应用之一。网络视频用户数也由20xx年底的3330万上升到20xx年底的2.4亿。网络视频业的快速发展是以技术进步为基础的。

图1 中国网络视频用户数及占网民总数百分比

注：数据来源《中国互联网络发展状况统计报告》（20xx年-20xx年）

2、网络视频在用户中使用率

根据20xx年《中国互联网络发展状况统计报告》统计，20xx年网络视频用户约占整体用的63%，在所有网络应用服务中位列第六。

应用

网络音乐

网络新闻

搜索引擎

即时通信

网络游戏

网络视频

电子邮件

博客应用

社交网站

2009.12使用率 2010.06使用率2009.12排名2010.06排名 排名变化 → → → → → → ↑ ↓ →

3、市场规模

根据艾瑞统计数据显示，20xx年中国在线视频市场规模达31.4亿元，同比增长78.1%，实现了快速增长。艾瑞分析认为，广告收入的提高是促进整个视频行业快速发展的主要动力。中国影视剧集已经在互联网与电视台同步播出，越来越多的用户将互联网当成主要收视渠道，整个行业已经形成了一个良性循环发展，内容有竞争力，吸引更多的观众，观众再创造广告价值。艾瑞认为，优质内容是促进中国在线视频行业发展的基础，未来随着内容的多元化发展，中国在线视频行业的增长还将继续加快。

五、主要竞争对手分析

西安佳韵社数字娱乐发行有限公司成立于20xx年。目前注册资本为人民币300万元。目前主要竞争对手为北京盛世骄阳文化传播有限公司等一些新媒体版权发行公司。相对于竞争对手，西安佳韵社具备强大成本控制能力和产品差异化特色，并有较大市场规模。目前，公司产品内容定位于电影、电视剧、综艺、百科、纪录片、动漫、教育、音乐等多产品序列，已和竞争者的电影加电视剧的产品结构形成明显区隔。另外，通过伙伴BTVA，具备了合法引进国外网络视频资质。?

除主要竞争者之外还有两类企业参与竞争。一类是：视频平台类企业，一类是：制片方自行发行。视频平台类的企业有：搜狐、乐视、优酷等，他们购买的主要目的是为了独家垄断播出部分节目，不同于标的公司向全部平台用户发行的模式。制片方直接参与发行的企业有：美国华纳、CCTV等。他们依据战略需要、利用节目资源的规模强势可以较容易地控制渠道。判断这类竞争者会与标的公司长期共存，但他们不会经营其他品牌的产品。目前世界范围内85%以上的制片方，因为政府内容管制、获得分销渠道较难或成本较高、以及专业化营销能力不足等因素，都会将内容交与专业的发行机构。

随着土豆、迅雷等公司的上市，极有可能为了追求差异化内容和增加新的盈利模式而进入数字发行领域，成为潜在的竞争对手。

六、投资方案

1、预计投资总额

本项目拟使用公开发行股票超额募集的资金投资，预计收购西安佳韵社55%股权。本次收购由两个部分组成，第一部分为西安佳韵社原股东将其所持有的西安佳韵社35％的股权转让给华策影视；第二部分为华策影视受让原股东持有的西安佳韵社35％的股权完成后，华策影视向西安佳韵社增资。具体内容及方式如下：

1）股权转让

华策影视以人民币9000万元收购李军等4位自然人所持有的标的公司35%的股权

2）增资

华策影视出资人民币5000万元对西安佳韵社进行增资，其中75万元作为西安佳韵社注册资本，4925万元作为西安佳韵社的资本公积金；

上述股权转让及增资完成后，西安佳韵社注册资本变更为人民币375万元，西安佳韵社的股权结构为：

股东姓名/名称

浙江华策影视股份有限

李军 持股比55% 28.62%

杨波

钱卫民

李楠

合计

3）增资款项的用途 6.84% 4.905% 4.635% 100%

各方同意，西安佳韵社获得本次增资款项仅能用于西安佳韵社的经营以及董事会批准的其它用途。使用增资款项获得的各类节目版权数量不计算在西安佳韵社原股东承诺的业务指标范围之内，西安佳韵社原股东保证增资款项自身的保值增值。

2、收购定价原则

本次收购的交易价格定价原则为：经天健会计师事务所有限公司出具的天健审〔2011〕4207号审计报告显示，截止20xx年3月31日，标的公司资产总计约3217万元，所有者权益合计约2048万元，20xx年净利润998.65万元，20xx年截止至3月31日，净利润为749.03万元。因标的公司为轻资产公司，仅以资产作为定价依据不能完全体现其价值，所以结合标的公司的盈利能力，预计标的公司2011 年、20xx年、20xx年每年经审计的税后净利润分别不低于人民币2000万元、3000万元、3600万元，以未来三年平均净利润为依据，以9倍左右的市盈率进行估值，确定交易价格。

七、项目实施的必要性与可行性

1、项目实施的必要性

1）项目实施是公司完善产业链布局的需要。

公司目前主要从事影视剧的制作、发行及衍生业务。随着整个互联网视频业务行业风起云涌，乐视、优酷等先后上市，进入资本市场，网络视频的赢利模式逐步成熟，电视剧新媒体价格迅速提升。因此，公司进入新媒体发行领域是完善产业链布局必然的选择。

2）项目实施是公司扩展业务渠道的需要

公司已经积累了一定数量的内容资源，随着新媒体行业的整体发展，公司需要加强业务渠道的开拓，在前期已建立的良好基础上，通过包括整合资源在内的多种手段，快速推进新媒体业务。

3）项目实施是公司增加影视网络版权的需要

互联网步入视频时代，网络视频版权保护和版权竞争也开始面临越来越严峻的挑战。在网络视频正版化成为网络视频行业的共识后，未来影视剧网络版权价格会继续提升，并成为影视内容提供商的重要收入来源。影视剧网络版权价格受益于网络视频正版化趋势，继续保持快速上升势头。

2、项目实施的可行性

本项目具有现实的可行性，主要表现在以下方面：

1）网络视频行业拥有广阔的发展空间

随着网络视频行业的迅猛发展以及版权保护的不断加强,视频网站对于版权竞争呈现进一步加剧态势,网络视频价格的不断上涨使其成为内容提供商收入的增长点。西安佳韵社拥有约15000小时影视剧的网络传播权，具有较好的销售前景。

2）公司的品牌优势和管理模式

华策影视是国内目前规模最大、实力最强的民营影视企业之一，也是经国家商务部、文化部、国家广电总局、新闻出版总署四部委批准的首批国家文化出口重点企业。公司建立起企划制作、投资控制、营销研发的完整产业链，自制剧、合拍剧、外购剧三大业务并举，制作与销售并举，国内与海外两个市场并举，以强大的发行营销能力、有效的风险成本控制能力、以剧本为核心的资源整合能力及国际化的理念与合作，实现了电视剧业务的产业化、规模化发展，成为国内最专业、最优质的影视内容提供商。

3）成熟的创始团队

佳韵社的创始团队，拥有10年以上丰富的影视版权制作发行和媒体营销经验，公司同海内外200家以上的影视制作方缔结合作关系，累计发行了超过 15000小时的电视、电影、动漫、纪录片、百科和综艺节目。

4）交易风险得到一定的控制

对于本次对外投资项目，公司对标的公司的相关资产进行了审慎测算，标的公司目前已经拥有的产品按现在的市场行情估算，通过发行这些产品所产生的收入基本可以冲抵本次的投资成本，同时与标的公司原股东及经营管理层经过多次沟通，判断标的公司后续经营具有良好的发展前景。

5） 经济效益分析

本次对外投资的进行，除了可以延伸公司产业链，丰富公司新媒体版权产品的内容储备，抓住新媒体快速发展带来的良好机遇外，如果标的公司的经营按计划有效开展，还可以为股东带来更多的投资回报。

公司本次超募资金使用计划未涉及关联交易。

八、项目实施计划

1、项目接管

公司在股权转让协议签署之日即对西安佳韵社的财务和业务进行接管。接管之后，公司将对西安佳韵社现有的业务进行整合，与西安佳韵社协同发展。

2、收购后开展的业务

西安佳韵社将最大程度地对接所有国内外制片单位和覆盖一切视频应用渠道的客户及用户，形成独特的网络发行营销模式，并将业务从中游延伸到上游制作和下游用户平台。

3、组织架构

西安佳韵社董事长和法定代表人由华策影视提名。西安佳韵社设立董事会，董事会由3名董事组成，其中两名由华策影视提名。公司的经理、副经理、财务负责人及其他高管人员由董事会聘任。西安佳韵社设立监事会，监事会由3名监事组成，其中一名由西安佳韵社职工代表大会选举产生，一名由华策影视委派。

九、项目效益

西安佳韵社未来三年主要经营指标预测如下：

（金额：人民币万元）

项目

营业收入

营业利润

净利润 20xx年 20xx年 20xx年7,000 10,800 14,4003,060 4,328 5,1492,000 3,054 3,661备注：所得税根据现行税收政策，按25%税率预计，暂不考虑其他调整因素。

十、项目风险分析

本项目实施过程中，可能会面临来自各方面的风险，主要风险包括如下：

1、西安佳韵社经营业绩未达预订目标的风险

由于公司对西安佳韵社人才、业务、合作伙伴等方面的整合还需要一定的时间，这些因素将影响西安佳韵社在一定时期内的经营业绩。但是公司已经计划将西安佳韵社从人才、业务、合作伙伴等各方面加以整合管理，充分利用自身的优势，保证西安佳韵社达到预定的经营业绩目标。

2、人才管理的风险

优秀人才的专业能力和丰富经验，稳定的经营团队对公司很重要。但随着公司规模的快速扩张，如果出现人才流失状况，或不能吸引更多优秀的行业人才加盟，公司的业务经营可能会因此受到不利影响。因此，公司准备在人才吸引、培养、激励、任用等方面采取一系列的措施，以保证公司对优秀人才的需求。

3、市场风险

目前，各网络视频服务提供商都形成了相对成熟和稳定的商业模式及盈利模式，但是网络视频行业具有模式不断创新及相互融合频繁的特征，因此随着产业政策、行业技术、网络环境和用户需求的不断变化，商业模式及盈利模式的成熟度和稳定性会呈现出波动特征。未来随着我国网络环境的逐渐完善、行业规范程度的不断提高、用户需求的不断提升，我国网络视频服务将步入成熟发展阶段，各项商业模式和盈利模式将更趋成熟。

4、版权到期风险

影视剧版权在未来几年中到期时无法及时补充版权资源，会给公司持续经营带来一定风险，为此公司采取如下措施规避风险:

积极加强影视剧版权的购买，不断提高影视剧版权资源数量。

与重要版权方建立长期合作关系。

与主要版权合作方建立续约机制。

5、采购价格上涨的风险

随着合法影视剧版权重要性的凸显，各网络视频服务提供商对影视剧版权的争夺越演越烈。目前，市场上影视剧网络版权交易价格呈现大幅上涨的局面，如果影视剧版权的采购价格持续保持上涨，将增加公司对影视剧网络版权的采购成

本，对公司的盈利水平带来不利影响。公司采取下列措施降低不利影响：

（1）公司通过版权分销将采购成本上涨的部分转嫁给网络视频服务提供商。

（2）公司已储备了大量的影视剧网络版权资源，在未来几年里可保持版权资源优势。

公司对上述风险有着充分的认识，并积极采取措施予以防范和控制，确保实现各项预期目标。

十一、报告结论

综上所述，本次超募资金使用计划有利于公司完善产业链布局，扩展业务渠道，丰富公司新媒体版权产品的内容储备，通过整合资源快速推进新媒体业务，提高公司核心竞争能力，因此本次超募资金使用计划涉及的项目可行。