房地产行业分析报告

一．       行业分析

1.      房地产行业描述

   房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

1.1房地产特点：

l  位置的固定性和不可移动性。

l  使用的长期性。

l  影响因素多样性。

l  价值大量性。

l  保值增值性。

l  行业相关性。

1.2房地产分类：

u  居住用地 ；

u  公共（含商业用地）；

u  工业用地 ；

u  仓储用地 ；

u  对外交通用地 ；

u  道路广场用地；

u  市政公用设施用地；

u  绿化用地 ；

u  特殊用地；

 1.3房地产产业链结构

 

2. 房地产行业的发展历程

第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

l  1978年，理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点，为中国房地产发展打下了理论基础

l  1982年国务院在四个城市进行售房试点

l  1984年广东、重庆考试征收土地使用费

l  1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地

l  1988年2月25日，国务院印发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》

l  1990年上海市房改方案出台，住房公积金制度开始建立

l  1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992年至1998年）

l  1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

l  1994年9月，万科举行了成立十周年系列轻点活动。

l  1994年阳关100参与决策北京万通新视界广场开发，创造北京房地产最早的经典故事

l  1997年11月6日，保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动，以8798万元独家投的北京南路地块

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1998至20##年）

l  1998年，中国房地产出现了一个新事物——“房改”，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。

l  1998年下半年，万科推出“万客会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒介誉为“引发地产经营革新的举措”。

l  1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要意义。”此文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。

l  20##年8月8日，中海地产股份有限公司在深圳正式注册里，8月28日，中海地产证实通过批准进入在内地A股上市的辅导期。

l  20##年4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）。此文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的“抑制房地产过热”的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为“警惕”。

l  20##年7月30日，中海地产正式签约上海建国东路项目。该项目总开发面积越60万平方米，总投资额约为60亿元。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（20##年以来）     

从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”，央行严控房贷的121文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。20##年以来，中国房地产宏观调控政策不断，不能简单的理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整新号，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此进入新的发展阶段。

3. 中国房地产市场的特点

1．房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。中国房地产业发展不平衡，一方面表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区，另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资、交易占全国的一半以上。从空间分布上看，中国房地产业增长将以华东地区为主，未来房地产业的投资中心也将集中在东部五省市上面。总的来说，中国东西部差距很大。这是与地区经济发展水平，以及地区经济体制改革的程度相适应的。房地产市场的区域发展的不平衡，也影响着全国房地产市场的发展，从而使房地产市场的发展处于一个较低的水平，或者说，处于一个较低的发展阶段。

2．房地产企业数量多，规模小。1995。1997年，中国房地产开发企业已由33 482个减少到21 286个。尽管如此，房地产企业规模仍然很小，1996年我国房地产企业平均每个公司总资产7 100万元，平均净资产只有1780万元。从所有制结构看，公有制房地产企业占据主导地位，虽然其比重处在下降趋势之中，其主导地位却十分稳固，从隶属关系看，绝大部分房地产企业都是市、县一级所有，乡镇一级的不少。从资质级别看，中低级别企业占主导地位，无级企业仍占很大比重。

3．房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业对外开放的步伐很快。从1992年以来，外资（主要是直接投资）已成为中国房地产业投资的重要力量。1995~1997年间，利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。1998年由于东南亚金融危机的影响，利用外资的比例下降到8.8%。这主要是因为中国房地产投资中外资主要来源于东南亚国家的原因所致。

4. 房地产市场现状

房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。 

　　市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。

目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中

断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

1.       行业发展规模：

房地产开发业作为新兴的行业，在“十一五”期间迅速发展壮大。20##年末，全省从事房地产业的企业法人单位有3886家，比20##年增加了1919家，增长97.6%。其中，房地产开发企业法人单位有1836家，比20##年增加了783家，增长74.4%；物业管理法人单位有1056家，比20##年增加了593家，增长1.3倍；中介服务机构法人单位有301家，比20##年增加了69家，增长29.7%；其它房地产业企业法人单位有693家，比20##年增加了474家，增长2.2倍。其中以下10家房地产企业收到很大的关注。

2.       行业发展速度

“十二五”是我国人口结构和城市化的转型期，住房市场格局将发生重大转变。随着城市新增家庭数增幅减缓，满足基本居住需要的首套住房需求增幅减缓：随着收入储蓄的进一步积累，城市既有家庭改善性住房需求将迎来新一轮增长。由于行业发展惯性，住房总供给仍将保持一定的增长，其中保障性住房供给将快速增长，同时存量房市场二手房供给量将逐渐增大。本报告认为，进一步加强房地产调控应加强以下制度建设：制定基本住房保障法；建立保障性住房建设管理长效机制：制定房地产市场发展中长期战略规划，全面加强房地产供求市场与中介市场监管；完善房地产税费机制。

3.       行业利润率

目前我国房地产行业的平均利润率，不是20##年国家统计局公布的7%，也不是某些房地产开发商一直声称的10%左右。财政部的抽样调查显示，20##年房地产开发企业的平均利润率高达26.79%。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。另据20##年市物价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为50%，利润率最高的超过90%。统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利16万元，北京房地产开发行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。新闻界、房地产业内人士披露的部分楼盘的利润率，更深令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨到24000元/平方米。20##年初上海某楼盘的开发商预期价格是7000—8000元/平方米，而实际售价涨至17000—18000元/平方米。

        为回应外界对“我国地价占房价比例平均为23.2%”的质疑，国土资源部日前公布了

全国620个监测项目的土地成本。数据显示，大多数项目的地价占房价比例在15%～30%之间，其中最低比例为5.3%，最高为58.6%。昨日，不少业内人士表示，该数据证明了房地产行业利润率偏高的现实，但在目前的形势下，打压市场的政策不会出台，平抑上涨过快的房价才是主要调控方向。

5. 主要厂商

二．       宏观分析及技术革新

1.政策法规

我国是社会主义市场经济体制，土地归国家所有，且房地产是关系到国计民生的重要产业，政治环境对房地产经营的影响是巨大的。政治环境主要是指影响房地产企业经营思想和方针的重要因素，在国内主要是指党和政府的有关线路、方针、政策、法律和规定等。我国最近出台了一个关于遏制房地产发展速度，降低房价的政策——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）

进一步落实地方政府责任：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。

加大保障性安居工程建设力度：各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。

调整完善相关税收政策，加强税收征管：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足五年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门进一步采取措施，确保政策执行到位。

强化差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家同意信贷政策的基础上，提高第二套住房带块的首付款比例和利率。

严格住房用地供应管理：房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量

合理引导住房需求

落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

（1）消除供需矛盾的关键是调整住户的售价

我国房地产业内供求失衡的现象普遍存在，在写字楼和商业橡木市场中供过于求，因此造成房价和租金下滑。由于宏观政策更倾向于普通商品房的建设，在一定时期，这个市场无法有更大的改观。如上所述，国家在今后一定时间内将大力支持普通住宅和经济适用房，以求带来全社会经济向前发展。但目前供求矛盾将严重影响国家这以政策的实施后果，加入国家大力支持下却出现更多的积压商品房，结果与政策的初衷是南辕北辙了，下一步如何实现供求平衡将是国家首要目标。

（2）积压商品房的处置将导致放假下调

    国家对积压商品房的处置方法是限价出售或出租，对于降价销售积压商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可见面其逾期贷款罚款；对于所有限价销售的房地产开发企业，免征销售环节所涉及的的营业税、契税等税收以及各种行政事业性收费。忧郁积压商品房数量庞大，因此这部分降价销售的商品房一旦进入住房市场，将带走一定数量的消费者，更为重要的是影响消费者对未来房价的心理预期，从而影响现有的开发项目。

（3）住房价格下调理论模型与幅度

价格对工序的影响机理如下图：

    目前的房价P1高于均衡价格P0，因此住房供应量QS大于需求量QD，其差就 将成为控制量，当价格下降，二者通过蛛网运动达到理论均衡（P0,Q0）。国内住房市场供需失衡表现为（1）由于连续纪念的房价上涨，虽目前的房价略有下降，但房地产开发企业仍看好远期房价还会上升，因此即使存在积压的可能性，仍加大投资建设高价位商品房。在P1价格区内，虽然存在控制量仍供给量并未随供给曲线下调。（2）从当前房地产市场的需求曲线来看，其可以以下图表示

其中横坐标为商品房需求量，纵坐标为房价。根据经济学理论，若B垫底需求弹性为1.0，则A点附近是缺乏价格弹性的，C丶附近是高于价格弹性的。目前的房价处于P1正处于A点，忧郁供给量并不减少，蛛网运动实效，价格在P1区附近的调整，对需求量影响甚小。当政府的其他调整如降低利率，改变住房分配制度等无法将需求曲线D增至D’位置以求均衡时，则人为干预住房价格是求得均衡的手段。价格调整应处于高弹性区，以求降价带来的广大居民的住房需求；因此价格的下调是较大幅度的。

总之，由于国家政策的调整，在可预计的将来相当长的一段时间内，住宅建设将成为房地产投资的主要方向，将成为经济发展的支柱产业。为了实现这一目标，国家在政治、经济体制继续改革的同时，会通过政策手段来限制住房的价格，且普通商品房下调的幅度约在三分之一左右，这就是政治环境变化的趋势。

1.  经济环境分析

经济环境是左右房地产经营企业规模、发展方向和速度的主要因素。主要指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局和战略重点，以及国民经济发展的速度；价格变动状况及其幅度，银行贷款利率、货币投放量、各种税率的变动情况等。对于国际经济因素，则要考虑到国际金融贸易政策、工业结构类型和国民收入水平等。

 目前中国房地产存在着资金周转的四大矛盾：资金巨大需求与房地产企业自身资金有限的矛盾，投资回报周期长与在生产连续性的矛盾，资金投入集中性与资金来源分散性的矛盾，巨额购置一次性与资金积累长期性的矛盾。由于上述矛盾的存在，使国内房地产金融存在两种怪现象：一方面金融对房地产供给支持过度。1997年，我国房地产资金来源组成大致是：国外资金12%，国内银行贷款70%以上，房地产企业自有资金18%左右，许多房地产开发企业只是用自有资金支付买地定金后，通过物业契约抵押给银行以取得贷款。由于房地产业占用金融资产的比重过大，房地产市场的投机因素也渗透到金融机构，大量的信贷资金涌入房地产市场，房地产开发商借助金融力量使房市开发规模日益庞大；过热的攻击造成大量的积压商品房，从而使信贷资金沉积下来，使金融坏账率提高，增加银行风险。另一方面是金融对房地产需求支持乏力。国内各大银行对个人住房抵押带宽不足全部房地产贷款的10%，大量的资金抛给了供给市场，而只有少量资金提供给需求市场，加剧了房地产市场的供需失衡。

（1）金融环境变化分析

由于我国目前所积压的房地产不仅数量过大，而且呈上升趋势，其中潜伏一定的金融风险，给国民经济的正常运行带来阻滞。国家会通过政策手段，平抑房价，并通过金融手段将清理现存的积压房产，盘活沉积资金；各商业银行将对新投入房地产市场的资金严格控制建设方向和数量，从而减少新的资金投入后又形成积压房产。

基于上述分析国有商业银行和各金融机构在国家整顿房地产政策出台后，将开始调整信贷机构，即严格控制给房地产开放企业的贷款数量而增加对住房消费的信贷力度。在短期内，会有响应的控制开发建设贷款的措施出台。

（2）汇率调整待机而动

从我国外汇政策角度出发，自1994年我国外汇体制改革以来，在国际收支持续顺差的情况下，银行间外汇市场一直处于供大于求的状况，人民银行在面临外部平衡和内部平衡的两难选择时，实际上选择了以汇率稳定为主要目标的政策。结售汇制度改革和人民银行在外汇市场的吸汇，一方面使中国外汇储备大幅度增加；另一方面，人民银行在外汇市场上西晋外汇时大量抛出人民币，中央银行的外汇占款现已成为中国基础货币投放的一条主要渠道。为了避免国民经济中货币供应超长扩张，干扰国内货币政策，人民银行采取了收回对商业银行再贷款，严格控制贷款总规模等办法进行对冲中和。

根据国际上的经验，从长远来看，要同时实现内外平衡是很难的。管理当局只能选择一种作为主要的政策目标。尽管政府可以采取各种“中和”措施来冲销负面的影响，但“中和”措施只能在短期内有效。中国国际收支目前存在巨额顺差，汇率调整也应该是一种可运用的手段。

1. 技术环境

 技术环境是音响企业发展诸因素中最活跃因素，对房地产经营业的影响也颇大。技术进步是企业发展的强大动力。新技术的 产生和应用，往往会带动新的产业形成。房地产精英企业要密切注视科技前沿的动向和发展趋势，关心与本行业相关的技术发展状况及其成果，充分估计到可能给企业带来的影响，不断推动企业的技术进步。

（1）环保节能与可持续发展的要求——房地产业趋向节能减排模式

我国在工业化。城市化和市场化的发展过程之中，伴随着碳排放量的快速上升，资源环境与经济发展的矛盾十分突出。研究表明，我国的能源系统效率为33.4%，比国际陷阱水平低10个百分点。从产业结构分析，第二产业中的工业制造业、建筑业和交通运输业是能源消耗主力；从部门结构分析，工业是最大的能源消耗部门，交通业和建筑业则是能源消费增长最快的部门。

目前我国见者相关能耗占全社会能耗的46.7%，其中包括建筑的能耗约30%，以及建筑生产过程中的能耗16.7%。而国际上发达国家的建筑能耗一般占全国总能耗的33%左右。我国现在建筑的能耗标准是每平方米75瓦，而欧洲的现行标准则为25瓦，相差3倍。建筑高耗能不仅大大所见了我国储量悠闲的不可能再生资源的使用寿命，更加剧了温室效应。据中国碳排行数据，房地产占了全社会碳排放总量的20%以上，且城市中碳牌坊60%来源于建筑维持功能。节能降耗除增加清洁能源比例之外，最重要的手段，也是我国实行可持续发展长远战略方针，发展环保节能的房地产势在必行。

我国建筑节能潜力巨大。据统计，我国城乡存量建筑约430亿多平米，95%以上为高能建筑，单位建筑面积采暖能耗是发达国家新建建筑的2-3倍。我国是世界上最大的建筑市场，每年呈现新建成房屋建筑面积近20亿平方米，其中90%以上为高耗能建筑。根据住房和城乡建设部住宅产业化促进中心有关数据，我国目前累计剪成节能建筑只有10.6亿平方米，仅占全国城镇既有建筑面积的7%。20##年我国建筑能耗占全国能源能耗总量约30%。根据建设部预测，按照目前形势发展下去，到20##年我国建筑能源将达到10.89亿吨标准煤，为20##年的3倍。但如果建筑节能措施得到有效实施，即20##年节能50%，仅仅消耗7.54亿吨标准煤，则可节省出相当于一个中等发达国家能耗的总量。

（2）低碳时代绿色住宅为地产企业带来战略机遇

20##年的全球经济震荡为我国房地产行业的“绿化升级”之旅提供了难得的疾语。在经历了全球性金融危机的巨大冲击后，潘基文在联合国气候变化大会上提出“绿色新政”理念，而随后以绿色低碳经济为核心的新一轮“经济革命”即在欧美日等发达国家的引领下席卷全球。低碳经济的风靡和火热，不仅是由于各国渴望刺激经济复苏并寻求新的可持续的经济增长模式，更突显了各国对在后石油经济时代占领国家经济竞争力在全球的制高点和抢占未来全球竞争主导权的野心。

在此契机下，我国政府迅速出台政策，将以环保节能产业为首的七大高新技术产业定位战略新兴产业并对其未来发展予以强烈支持，亿改变经济发展模式并环节我国人均资源匮乏、能耗大、污染严重的现状。这一行为展示了政府将环保节能产业高度的决心。虽然政府还未有详尽的配套政策，但首先可以推测国际化的低碳革命浪潮和政府经济发展转型的决心，将前所未有的强化我国公民环保节能意识，促使民众逐渐转向低碳的生活方式。这无疑对绿色住宅理念的广泛传播和低碳家居市场需求的扩大祈祷了重要作用。

从金融契机看，环保节能产业很有可能在不久引领新的投资热潮。目前，国务院颁布了《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，发改委负责人在接受记者采访时明确表示，将从所得税、营业税多呢个方面对新兴产业进行更强的扶持。未来五年内，七个新兴战略产业对GDP的共享将从目前的低于2%上升到8%。银行对房贷利率实施二次调控，证监会暂停房企并购重组，使的面临巨大资金压力的房地产商不得不转向成本高昂的集合信托产品和境外上市的途径募集资金。这种用高额利息换区资金的方式即吞噬了企业的利润，更潜藏债务风险，而借助政府对环保产业的支持，大力发展绿色低碳住宅的产业化，这不仅包括对环保节能技术进行研发应用还有通过产业化降低能耗和成本，很有可能将成为房地产业在未来获得长久的优质融资平台的希望，有助于房地产企业的稳定发展。

低碳住宅的需求，不论太子购房者还是企业的社会责任感，都将成为房地产业未来的行业标准，世纪推动其我国房地产行业更新换代、绿色升级的趋势。环保节能技术在未来房地产行业发展中将占据重要的战略地位，成为决定建筑品质的核心因素。而对低碳理念的领悟与实践将成为我国房地产行业新的发展契机，带动房地产领域上升到更宽广的盈利空间和国际标准的竞争。

（3）节能技术发展历程

通过对近20年我国建筑节能领域的专利公布结果可知，20##年前后是我国建筑技能技术发展的转折点。进入21世纪后，随着我国经济建设的加快，国家对能源消耗和环境污染问题愈加重视。于20##年至今的十年间连续出台10多部法规进行节能标准的设计并加强对建筑节能的管理。政府对环保节能的重视，创造了有利的发展环境，大力推动了我国节能技术的自主研发和创新。增长幅度如图所示：

（4）建筑技能主要措施

    建筑能耗指建筑使用能耗，包括采暖、空调、热水供应、照明、炊事、家用电器、电梯等方面的能耗。其中采暖、空调能耗占比重较高。因此降低能耗的重点在于窗体、门窗、屋面保温和能源供给系统，通过采用节能型的技术、工艺、设备、材料和产品，如高效的保温材料、采暖设备、空调制冷制热系统和采光系统等，提高保温隔热性能和采暖供热、空调制冷制热系统效率，利用可再生能源，在保证室内热环境质量的前提下减少能耗，并降低居民生活费用。

墙体保温：采用岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚氨酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保温绝热材料，在保温方式上多选用外墙体保温方式或由高效保温材料、隔气材料和覆面加强材料组合而成的符合墙体，使外墙传热系数从0.3~0.5W/（m2*K）将至0.1~0.2 W/（m2*K）左右。

门窗保温：采取增加窗玻璃层数、床上加贴透明聚酯膜、嫁妆门窗密封条、使用低辐射玻璃、封装玻璃和绝热性能好的塑料创扽措施，改善门窗绝热性能，有效阻挡室内空气与室外空气的热传导。

屋面控温：采用高效保温材料保温屋面、架空型保温屋面、浮石沙保温屋面和倒置型保温屋面等节能屋面。在南方地区和夏热冬冷地区采用屋面遮阳隔热技术。

采暖系统：采用近代采暖技术，各处温室可以根据需要自动控制调节，耗用热能可以计量。

充分利用清洁能源，扩大热电联供或热电冷联供等技术

利用太阳能与地热能等天然能源进行建筑采暖与制冷

三．       行业未来趋势

根据目前中国房地产业发展的现状及国民经济总体发展趋势，到21世纪20年代前后，中国房地产业可能具有以下五大特征：

（1）房地产业成为国民经济支柱

房地产业作为国民经济先导性和基础性产业，产业的关联很强，在很多发达国家房地产业都已成为国民经济的支柱产业，房地产业的年增加值大体占GTP的8%到10%之间。1993年，房地产业年增加值仅为GTP的2.7%。按建设部制订的《城市住宅建设与房地产业“九五”计划和20##年计划》，至20##年，房地产业年增加值占GTP的3.5%，20##年占5%，至20##年可望达到10%左右。

（2）房地产业基本实现商品化

房地产业在一定意义上说是投资开发、经营房地产商品的产业。因此，房地产品的商品化是房地产业发展的前提和基础。目前中国房地产品的商品率总体说还比较低，无论就城市土地来说，还是就建成的房屋来说，进入市场流转的基础上还限于每年的增加量部分。由于房地产地二、三级市场发育程度低，房地产的存量部分，要么未进入市场，要么进入“隐形市场”，进入公开合法市场流转的还是少数。

（3）房地产的开发建设基本实现产业化和工业化

房地产品的开发建造过程直接关系到房地产的质量、速度与效益。目前中国房地产的开发建设基本上还处于手工式和半手工式的粗放阶段，制约着治疗的提高、速度的加快、能耗的江都和效益的增加。下一世纪，中国的房地产业将在学习和借鉴国外经济的基础上，大量增加科技投入，提高开发企业和建筑企业的素质，使城市规划设计、建材生产供应及建筑施工工艺走向标准化、系列化和机械化，基本实现房地产开发建设的产业化与工业化，不仅建筑产品的质量将有大幅度的提高，而且将逐步走向智能化。

（4）房地产中介服务体系基本实现社会化

房地产由于资深的一些列特性，在其投资融资、开发建设、经营销售及消费使用过程中需要一系列中介服务，形成完整的中介服务体系。这个体系是房地产业不可缺少的有机组合部分。中国的房地产中介服务体系目前还处于起步阶段。无论就其发展规模和管理体制来看，还是从人员素质和功能作用来看，与发达国家相比水平还比较低，不适应房地产业发展的需求。随着中国房地产业的发展和社会主义市场体系的逐步完善，在经过20年的发展，即到20##年前后，一定能够逐步建立起比较完善的社会化的房地产中介服务体系。

（5）居民住宅基本实现自有化

居民住宅基本自有化是住宅商品化的必然结果。而住宅的自有化和商品化是房地产业发展的重要前提和基础。目前发达国家居民住宅都基本实现了自有化。随着中国房改的进一步深化和住房分配货币化的逐步实现，居民住房自有化率必将逐步提高。

四．       个案分析