房地产行业分析报告

摘要：为了求得长期的生存和发展，房地产企业必须制定和运用与外部环境和自身条件相适应的战略。本文针对我国房地产企业战略环境分析以透析我国房地产当前现状；对我国房地产业进行发展战略环境分析，将环境分为宏观环境，和企业内部环境二个层次，以房地产企业领头者——万科作为对象，进行研究分析。

关键词：战略管理，战略分析，房地产，分析报告；

一，我国房地产业当前现状

房地产业是指从事房地产开发、经营，管理和服务的行业。它是一门综合性比较强的行业，其中涉及多个行业部门，对于国家的经济建设有着举足轻重的作用。一方面，房地产是土地建筑产品的经营部门，同时从事土地开发和房屋建设，具有第二产业的性质。另一方面，房地产业又从事房地产产权交易，以及提供咨询，设计等等，具有第三产业的性质。这几年来最为牵动着国民心神的莫过于房地产了，过去几年每天都可以看见房地产的飙涨，住房的价格像南宁、北海、桂林等城市商品房的均价，五年间每平米涨了1000块左右，很多地方甚至是翻倍的涨。而这些给老百姓带来了更大的经济负担，给社会造成了不稳定。整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。

二，外部环境分析

   外部环境包括宏观环境和区域环境，是相对企业内部环境而言的。

1，宏观环境信息收集

我国房地产企业所面对的宏观环境是大体相同的，应该注重他的时效性。本文以20##年前两个季度的房地产行业宏观环境为例进行信息收集和分析，主要目的是展现房地信息收集和分析的过程以及应该关注的内容。

（一）全国房地产市场形势。

（1）房地产的位置

1、土地的垄断性：土地作为财政收入的主要来源，因其特性，国家每年按计划供应城市可开发土地，在粮食、金融、房产这三者间做出决策。供应的土地越来越少，导致土地价格上涨，而最近几年开发的土地多是以前开发商通过收购、合并等方式获得了土地开发权力的，在新旧土地价格的差别下，新供应（通过召拍挂方式）的土地开发利润底，但是价格却高涨，存量土地成本底，这样行业的不规范性使房地产成了典型的爆利行业。

2、房地产在金融中的地位性：银行的贷款通过住房、门面、土地等不动产做抵押担保已成了一个基本常识，房地产成了个人、企业的黄金储备，如果房价降，受损的是中国的金融体系。房地产是一个资源密集性产业，随着我国经济GDP持续稳定的增长，不动产价格也会持续稳定的增长。

3、存量房的增值性：一季度上海的供应量和销售量是1.5：1，销售量比去年同量减少，但是价格却与去年同期相比上升了3.5%，这有一点不合乎市场逻辑，但是正是由于不动产价格的持续稳定增长，使开发商愿意存量而不愿降价销售。

（二）城市房地产的重组、开发与变机

　　城市里的房地产开始重组，在中国大陆可以运用土地国有这一原则来进行城市土地改造和土地开发。上海新开发了浦东，完善了各种配套设施、市场功能很全，所以大家愿意搬到一个新环境里面去。政府把腾空出来的市区的旧房子改造成新天地。我们国家这种机会到处都是。房地产重组创造新的环境，就产生了很多的商机，也产生了很多购买的机会。

　　1、应变和善变。我们中国人掌握变机的能力、甚至于领导变机的能力都是超强的。我们中国人在美国的社会里一样可以生存，过去做餐馆、做洗衣店的是老华侨；我们的新华侨已渗入到美国高科技产业里面。在房地产方面也一样，今天谁能在许多领域进行新的修改、修正、变动，领导市场潮流、创造人类所需要的新产品，那么谁的产品就备受欢迎。

2、找变求发展。公共设施在变，也带动我们周围房地产产生变动。这是一个变动的时代，唯一的不变就是经常变动。现在谈办公，一定是在浦东。原因就是浦东推出来的全部是最新的不动产，使很多世界上前500强的企业都进入浦东，于是这种集结改应就更增强了整个区域的发展。

3、再开发阶段。过去我们大家都只注意到住宅和一般的办公室，但是实际上营运型的不动产拥有一个很广阔的需求面的开发空间。做一个营运型的不动产或者要做一个住宅开发的时候，面对的消费者是完全不一样的。就像在上海做房地产，外环马路内的房地产跟环外的房地产就不一样。因为，人口结构不同，人口的数量、品质、所受教育程度都不一样。不能用同样的方式去放在不同的市场上来行销，应该根据这个市场的特性来做好行销规划、广告以及整个产品设计、设备的选择，在一个相对稳定阶段的基础上再开发就是我们目前的机会。重新开发这些东西，这就回到了地区性商业设施及市场需求，这就又给我们很多的新机会。

4、 房价居高不下的原因：受国家“增加供给”的调控政策影响，20##年上半年土地供应面积和房屋竣工面积同比增速较快，但全国及主要城市的房价却居高不下，甚至越调越高，政府调控房价的目的短期并无成效。

究其原因，有必要对房地产行业五方主体进行经济分析。　房地产行业涉及多方利益关系，包括国务院、建设部、人民银行、地方政府、商业银行、开发商、勘测单位、施工单位、设计单位、监理单位、消费者、投机者。 为了便于比较，以求大同、存小异为原则，我们将这些利益集团划分为中央政府、地方政府、开发商、消费者和投机者五个主体，对其进行收益和风险分析。

综上所述，房地产商有足够的利润空间，但这并不给购买者很大的有力条件侃价，也正因为此买方在购买房子时是比较被动的，可以说有选择权却也是不得不接受市场的状况以及现实。买者议价空间小，侃价能力弱，不会对房地产商的盈利产生较大影响。

（二）政治法律环境

    面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下：

1、限制房地产开发的的贷款管理。对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。

2、规范土地储备管理。商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年。如20##年8月1日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范、协议出让国有土地使用权规范。

3、加强住房消费贷款管理。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于 20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于 [FS:PAGE]40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。

4、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。如20##年7月5日国家关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知。

5、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。如20##年7月6日国家关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知。

    具体的政策和法律都包含在这六条中。而这些政策，法律的制定都切中在房地产业要点上。对资金，土地来源，购房者三方面进行控制，从根本上解决问题。今年由于房地产政策的实施，广州，深圳，上海，北京等城市的房价都出现了价格下降的趋势。而老百姓对于这些情况都持着等待的态度，希望着房价的继续下降。而购房者的这种态度必然导致了房地产商的资金来源短缺，资金成本增加所以会保持一定的速度降价。这就是政府政策，房地产商，购房者之间的博弈过程。

（三）经济环境

经济环境主要包括宏观，微观环境两个方面。从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下：

1、国民生产总值持续高速增长。这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续五年来GDP超过10%，20##年GDP为11.4%。连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨。

2、提高存款准备金。在去年一年中，中央银行存款储备持续提高，在20##年3月25日达到了15.5%，根据预算本次央行将冻结约2000亿元资金。这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源，造成“银根”紧缩。不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来说，只是一种牵连。同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。

3、存款加息。去年银行的多次银行加息，虽然是主要针对股市的疯涨，但依旧对房地产行业产生了影响。加息最终将加速行业内企业的两极分化，给优质公司带来更多扩张机会，盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难。加息无疑将加大开发经营成本，但对房价影响不大。加息无疑会加大开发企业的经营成本。自从央行提高贷款门槛，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小，贷款比例越来越小，通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大，加息对房价的影响应该不大，因为影响房价的要素是市场供求关系。

5、股市影响。另外，值得大家注意的是，其实股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹。随着去年中国股市的泡沫的破灭，从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。

（四）社会与文化要素

每一个国家的社会情况与国家文化对于企业的影响不尽相同。作为中国，有着很明显的区别于其他国家的社会与文化。对于房地产行业来说，社会和文化的影响也是很大的。

1、人口因素。中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。再者，对于计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群。而这些人的消费能力是巨大的，首先他们的经济条件良好，其次，从父母那里得到的赞助也会很大。这些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大的希望。短期内房地产行业仍然会非常兴盛。

2、社会城市化。中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。20##年，中国城市化率达到42.99%。目前，中国城市化的目标已经确定，即到20##年之前，使城市化率从20##年的42.99%提高到70%左右，这就意味着，城市化率平均每年约增加近一个百分点，每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展.

（五）科技要素

相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。

1、融资创新。相对于之前的房地产投资，现在房地产投资面临着更多的问题。其中最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是，问题必然有解决的方法，房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28％，银行融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％（后者的80％也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。

2、销售创新。房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。

首先是体验式营销，使购房者在选购住房时接受的服务是有专门针对的。他们在售房中心感受到的是家的感觉。其次是全程式营销，从选择建房地址时开始就建立自己的营销方案，在建造，出售的整个过程中贯彻营销方法。

二、企业内部环境分析与比较

  通过一个企业具体的情况我们可以确定对企业外部环境的机会和威胁起重要影响的因素, 以及对企业内部优势和弱点起重要影响作用的因素, 接下来以一个企业建造SWOT 矩阵, 目的是帮助管理者制定如下四类战略: SO 战略、WO 战略、ST 战略、WT 战略。需要指出的是, SWOT 矩阵分析并不是要企业去选择四种战略中的哪一种战略, 而是为企业制定合理的战略目标提供考虑周到的综合性的依据

1、SWOT分析

我们将以万科为例，对房地产行业进行SWOT分析和EFE、IFE矩阵分析。

2、EFE分析

万科的外部因素评价（EFE）矩阵

3、IFE分析

万科的内部因素评价（IFE）矩阵

注：1、评分的含义如下：1=重要劣势，2=次要劣势，3=次要优势，4=重要优势

4、存在的问题
　　（一）为一个开发案找一个市场的盲目导向式投资模式
　　如何为一个市场去找一个开发案呢？通过对每一个标的地段、交通、位置、出入状况，它的人口结构、消费水平、教育水平的评估。这就是说，如果你为一个市场去找开发案，风险度降低很多。
　 （二）房地产开发经营管理不成熟
　　1、管理水平不高。我们目前很多管理，进去要登记，要拿身份证。虽基于安全，可是非常不方便，也造成很多问题。那么，这些东西还有改善的空间。用管理住宅的方式来管理商业更是不及格。
　　2、开发经营思路有误。过去我们的开发概念都是抢一块地，再去想其他事情。这往往会给开发案带来危机甚至成为烂尾楼，造成了很多的浪费和出现很多纠纷。正确的开发经营思想应该是先找市场，后找地块。
   （三）、如何用国际专业公司的技术创造，完成开发案增值的极大化
　　运用国际的公司来做整个的资源转嫁，在初期可以学习别人的经验，把它学来以后，再创造属于我们自己的一个操作模式，这样就能把国家整个经营管理的水平带上去。
　　专业公司是实现巨大增值利益及完成全套开发案不可缺少的技术基础、资源与保证。很多人把专业公司当成成本，当成费用支出；其实要把专业公司当成赚钱的保证，是你赚钱的一种手段和利器。组成完整的开发经营团队，以确保开发案的成功及实现巨大增值利益。这是指在做大型的开发案的时候，做小型开发案不必运用那么多的专业公司，用一、二家的专业公司来操作就可以了。

（四）、我们没有对国家的政策进行很好的，随着近来，国家对民生问题的关注，使国家对于人民的吃住行等问题进行高度的关注。如果不能很好的研究国家的发展战略以及政策，那么企业的发展就会受到很大的阻碍。

三、结论

在中国，还没有一个行业能像房地产这样受国家政策的影响如此之大，也没有

一个行业在短短20年的时间内，政策变化调整的幅度如此之大，如此之频繁，新一轮政策的实施一次次地带来全新的竞争格局，房地产企业洗牌重组一次次地如火如荼。房地产业不仅成为了国民经济的支柱产业，还是事关国计民生的基础性产业。

 

第二篇：最新房地产行业分析报告

20xx年一季度房地产行业分析报告

（房地产1号报告）

北科大经管学院中国经济研究组（执笔人：赵晓、李慧忠）

想要读懂中国的房地产市场，有两个声音必须关注：一个是土地市场的声音，另一个便是银行的声音。银监会近日对银行金融机构开展新一轮房贷压力测试，把房价下跌50%纳入新一轮房贷压力测试，这是一个不可忽视的信号！从国际视角来看，强势货币源源不断的从发行国流向世界，全球化的通胀海啸在“洗劫”了新兴市场后又奔向欧美；从国内市场来看，输入型通货膨胀遭遇国内货币超发，高通胀“巧遇”换届年的高房价，在“信贷冰点”的20xx年楼市注定命运多舛、充满变数！本文从一季度房地产运行数据及解读、政策分析、体制分析和趋势预判四个方面对一季度房地产行业进行解读！

运行数据及相关解读

国家统计局数据显示：

一季度按国内生产总值96311亿元，同比增长9.7%，环比上季度增长2.1%。政府对房地产调控一直采取“相机决策”的调控政策，即宏观经济向好的时期打压房地产行业、宏观经济下滑的时期鼓励房地产行业。9.7%的GDP增长让政府有足够的底气和决心对房地产进行“大手术”。

从消费价格指数来看，一季度居民消费价格指数（CPI）同比上涨5.0%，其中食品上涨11.0%、居住上涨6.5%。采用新权重计算的3月份CPI同比涨幅为5.383%，环比下降0.207%；如果按照旧权重计算，3月份的CPI同比涨幅为5.415%、环比下降0.225%。从历史数据来看，3月份的CPI创32个月的新高。此外，一季度工业生产者出厂价（PPI）同比上涨7.1%，采购经理指数（PMI）同比上涨10.2%。鉴于PPI和PMI快于CPI，由于价格传导二季度CPI仍然缺乏回落迹象。通胀高企的直接结果是民间资本急需投资的资金

出口，CPI越高、资产缩水越快，而不动产作为许多家庭资产的“蓄水池”，这种投资的冲动在住宅限购的境况下很可能流向商办物业。

20xx年3月份全国房地产国房景气指数为102.98，比2月份环比回升0.08%，同比回落2.91%。一季度全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%，其中，商品住宅投资6253亿元，增长37.4%，占房地产开发投资的比重为70.7%。与去3月份相比，今年3月的新开工速度有所下滑，而竣工速度有所加快。政策的不确定性和信贷资金的缩减使得开发商“出手”开始犹豫！20xx年一季度全国商品房销售面积1.76亿㎡，同比增长14.9%。其中，商品住宅销售面积增长14.3%，办公楼增长15.6%，商业营业用房增长14.1%。单就3月份而言，全国商品房销售面积0.95亿㎡，同比增长15.8%。20xx年一季度全国商品房销售金额1.02万亿元，同比增长27.3%，其中，商品住宅销售金额增长25.9%，办公楼增长42.7%，商业营业用房增长28.4%。无论从销售面积或是销售金额来看，写字楼市场越来越受到投资者的追捧！一方面是由于住宅限购挤出的一部分资金流入写字楼市场，另一方面写字楼的出租率和租金都不断上涨，进而有力的支撑了其投资价值。

20xx年一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27.2%；其他资金8161亿元，增长18.7%。在其他资金中，定金及预收款4825亿元，增长28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下滑5.3%。从资金来源渠道不难发现，银行资金对房地产的支持力度急速下滑，不是商业银行自愿舍弃房地产这块蛋糕，而是迫于银监会的高压以及央行不断提高存款准备金率等原因。银行钱袋子缩紧的结果是开发商不得不依靠内源融资以及引进外资，恒大地产、雅居乐、合生创展、复地、华南城、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式来储备资金过冬。据统计，截至2月份，今年国内房企的离岸债务融资总额已达280亿人民币，其中，单笔融资金额最高的恒大发债金额高达92.5亿元人民币。此外，在开发商“缺银子”、地产基金“不差钱”的处境下，地产基金的发展空间将越来越广阔。

从北京房地产市场来看，北京市房地产交易管理网的统计数据显示：3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的首次同比下降。一季度全市累计完成房地产开发投资415.7亿元，同比增加14%，占全社会投资比重为51.2%。其中，住宅完成投资252.5亿元，增长24.1%；写字楼完成

投资28.9亿元，下降20.6%；商业及服务业等经营性用房完成投资58.8亿元，增长59.4%。一季度全市商品房新开工面积为577.2万平方米，同比增加21%。其中，住宅新开工面积为328.7万平方米，下降3.6%；写字楼为45.4万平方米，增长30.5%；商业及服务业等经营性用房为40.9万平方米，下降11.3%。与住宅相比，商办物业的供给将增加。一季度，全市商品房销售面积为264.9万平方米，比上年同期下降23.8%。其中，住宅销售面积为192.2万平方米，下降27.3%；写字楼为32.5万平方米，下降16.5%；商业及服务业等经营性用房为24.9万平方米，下降18.9%。

从北京楼市降价的区域分布来看，3月份朝阳东南部、大兴、密云和房山均价环比2月份分别下降了9.5%、7.1%、4.2%和1.8%，其中成交量朝阳区东南部地区占24.0%、密云占22.2%、房山占18.1%，以上三区占北京总量近70%。而三环以内的核心区域，房价基本没有太大的变化，所以北京一季度的“量价齐跌”是一种“假摔”，通过结构性推盘而人为造成的均价下跌。北京市建委也承认，成交区域的“偏远化”是导致价格下降的主因。

政策分析

从20xx年到现在，一系列的房地产调控政府不断推出。从“国十条”、“国五条”到“国八条”，从限购、限贷、加息到房产税，房价基本上是越调越涨、越涨越调！整体而言，调控效果欠佳。20xx年1月26日出台的“国八条”算是把楼市调控的行政化色彩推上了新高，尤其是“京12条”的出台。“国八条”一方面推进“促供应、抑需求、调结构、重监管”的调控思路，另一方面对地方政府施压，实行“问责制”。

与20xx年4月“国十条”推出后地方政府集体保持沉默不同，“国八条”要求地方政府量化目标、强化地方政府的执行效果。截止到目前共有60多个城市公布了地方房价调控目标，但许多城市的调控目标与GDP的增速相挂钩，楼市调控目标可能成为楼市上涨目标。4月开始国务院派出8个督查组对16个省房地产调控政策落实情况开展专项督查，赴上海督查组一位工作人员透露，各城市出台的与GDP增幅挂钩的房价调控目标，中央认为有所欠缺，督查的目的也是希望部分省市能有所调整。4月下旬就在督查组结束陕西考察的当天，一度被质疑调控目标偏高的西安正式宣布下调新建住房价格涨幅3.5%，从之前公布的15%调整为11.5%，预计继西安之后还将有城市调整房价调控目标。相比之前中央政府挖耳挠腮、

地方政府冷眼旁观的境况，此次让地方政府自报房价调控目标、中央政府在根据情况推行大棒政策的方法，显然是技高一筹！

如何构建“低端有保障、中端有调控、高端有市场”的房地产格局？一直是政府调控需要思考的问题。“促供应、抑需求、调结构、重监管”的“国八条”与其他调控政府相比，显然是摸准了脉门。20xx年全国1000万套保障建设相当于20xx年全国商品住宅销售总套数，如此大规模的保障房建设无疑有效的增加了供给，但推出的节奏是关键问题，如果推出的节奏把握不好，政府对房地产行业的调控很可能是“砸场”而不是“救场”。当前通过行政手段冻结

市场，使成交量急剧萎缩，一方面为保障房建设赢得宝贵的时间，另一方面扭转房价过快上涨的预期。20xx年1月7日全国国土资源工作会议上国土资源部部长徐绍史指出完善土地招拍挂制度，规范“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评价”等多种房地产用地出让模式。通过增加保障房和调整土地出让制度来“促供给”。所谓“抑需求”，主要通过限购令和提高房贷首付比例实现。

当前的房地产市场犹如一座燃烧的房子，政策调控的短期目标主要是扑火，通过限购等政策冻结市场，防止短期内市场的非理性繁荣；长期的目标在于重新设计房子的结构，加大保障房建设，建立“商品房+保障房”双轨制，实现楼市长久的供求平衡！如果限购令等短期政策效果不明显，不排除中央政府层面启动新一轮的调控政策。后备政策包括收紧开发商融资渠道、土地出让制度进一步完善、加大闲置土地清理力度、购房者资质审查更加严格、进一步提高首付比例、提高契税税率等。

体制分析

20xx年楼市调控政策一个非常让人警觉的现象是政府的高度干预，正如开发商所言，当前的房价已经不是开发商说了，更不是市场说了算，而是政府说了算！在通胀压力不断攀升的今天，政府对市场直接干预的行为不仅仅是房地产行业，4月13日全国工商联下属24家商会联合发出《保供应、稳物价、促和谐》倡议书，倡议不跟风搭车涨价；不捏造、散布涨价信息，不囤积居奇，不哄抬物价。行业商会领导表示“有责任有义务响应政府部署”。在此之前国家发改委已经先后约见了康师傅、联合利华、宝洁等企业。3月31日晚，联合利华发表声明，称“根据国家发改委的要求”，已经决定暂缓原定4月1日执行的价格调整，并向消费者表示歉意。这一系列的行为让我们不免想起四个大字“计划经济”，莫非是计划经济体制的复归？

从蔬菜的限价、车市的排号，到楼市的限购、限贷和限外，再到日用品的限价，政府作为球场上的裁判，面对当前房地产问题日益政治化的境况，必要的直接干预是可以的，但一定要注意干预周期的长短问题，干预到什么程度？何时推出？等问题都需要政府拿捏好分寸！如果这种直接的行政干预恣意生长，那么好似温水煮青蛙，一夜退回改革开放前的计划经济体制，中国体制的复归势必是中国经济的最大悲哀！

一种相对理想的情况是当前政府通过限购等直接的政策干预，强势遏制房价上涨的态势，但这种新政干预的周期最多不应超过两年，两年之内政府加大保障房的供应力度，使得商品房在低端市场的供应占比降低，迫使开发商把产品结构集中定位在中高端住宅以及商业地产领域。这样一方面有效遏制了房价过快上涨的势头，房价的结构性下降才是真正的下降；另一方面在中高端房地产市场主要通过市场予以调节，使得市场调节的功能充分发挥！但这其中也存在许多问题，比如说保障房建设，极有可能使得寻租现象激增！如何有效、合理的分配保障房也是我们急需思考的问题。

就房地产调控而言，除了需要思考计划经济体制与市场经济体制以外，还需要注意税收体制的问题。中央政府与地方政府关于房地产的博弈，其根源在于当前的税收制度。可以放在台面上的“阳光收入”基本上被中央拿走，地方政府往往以此为挡箭牌来维系“土地财政”。以海南为例，据2月20日公布的《20xx年海南省经济和社会发展统计公报》，20xx年海南省地方财政收入达到271.06亿元，增长52.1%，增速比全国财政收入增长的21.3%高30.8个百分点，增幅为全国第一，而海南省委书记称近六成财政收入来自房地产。正是由于财力的分配不均，地方政府“又要打鬼子、又不给军饷”，使其成为房地产市场中的重要参与者，球场的裁判直接下场踢球。上海和重庆作为中国一线城市和二线城市的代表，当前还处于试点区，只起到投石问路的作用，所以调控范围和力度都有限，但它是一个方向！限购更多的是政治平衡的产物，最直接的目的为了实时的全面的推出房产税，而房产税则是新一届政府施行的一项平抑房价的长效政策！

就房地产今后发展的格局而言，中国的住宅市场很可能驶入“双轨制”，即计划主导的保障房轨道和市场主导的商品房轨道。它更多的是中国房地产改革各方力量制衡的一个怪胎，从中央角度而言，强大的民生压力以及巨大的政治风险客观上要求必须对高房价问题给老百姓一个说法；从地方政府角度而言，土地财政一直是地方政府主要的财政收入，短时间内不可能全部砍掉。

20xx年一季度从中央到地方都对GDP增速进行了下调，中央下调至7%，这些都是为经济政策调整做前期的准备工作。

趋势预判

就目前房地产博弈的各方而言，中央政府、地方政府、开发商、银行等都在观望、试探以及等待出击！当前是“说者有心、听者无意”，中央的调控政策屡屡发力，但地方政府执行时总是“闪转腾挪”，中央派往各地的督察小组前脚刚走，一些地方政府便逆势而为。例如天津的限购令在各种压力下不得不把郊县纳入限购范围后，政策解读时将办理纳税证明的期限延至从买房之日开始计算有一年证明即可，尤其是滨海新区，如果不折不扣的执行调控政策，滨海新区如此巨大的供应量将消费哪家？所以只能一边推行限购、另一边保留蓝印户口。海口市甚至传言要取消限购令，当然，该消息还有待核实。上周即（4.18-4.24）全国35个城市中有17个城市量价齐升，21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。其中，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交，上海成交涨幅也超过30%。如此“调控答卷”的结果只有一个，那就是紧随疯狂市场之后的便是新一轮的更严厉的调控政策！

我们可以从乐观、中性和悲观三个维度分析：所谓乐观即市场出现报复性反弹、悲观即楼市的彻底崩盘、中性即楼市横盘维稳。

一些海外投资机构对赌中国楼市的崩盘，他们的观点相对悲观很多，某些外资机构投资人一年前都不知“China”如何拼写，现在“摇生一变”成为中国问题专家。从中国现阶段发展情况看，这种崩盘的可能性微乎其微！那会出现报复性反弹吗？从当前剑拔弩张的情况来看，可能性不大。中央政府已经屡屡表决心，在这样情况下再出现报复性反弹，中央政府将颜面何存？更何况在换届年份的敏感期！我们的判断是20xx年的楼市将是“横盘维稳”的楼市，全年来看涨幅和降幅都不会超过10%太多，这样一方面满足了中央调控的需求，另一方面不至于让地方政府囊中太过羞涩！

就全国市场而言：如果当前限购、限贷、锁紧房地产信托等一系列政策不折不扣的贯彻下去，20xx年6-8月份可能是压倒楼市最后一根稻草的落地之时！当前开发商在观望，不断收紧的政策预期使得开发商在降与不降之间游离，之所以还有思考的时间，主要是因为开发商放缓投资的节奏来缓解调控的压力，但并不是每个开发商都可以持续很长时间。开发商资金链的紧绷可能是房价下降的导火索。但“不折不扣”四个字谈何容易！后期可能的结果是

中央政府继续对调控政策加码，而地方政府将绞尽脑汁进行有效规避！楼市的走向将会在这二者中寻求平衡！

就北京市场而言：一方面，住宅市场价格的深度下行可能性很小，北京的住宅市场与鄂尔多斯等二三线城市相比理性的多，尤其是核心区域，因为它的城市配套、区域特性等具有明显的稀缺性，所以三环以内的住宅市场横盘的周期相对较长。而以大兴等为代表的郊区地段，尤其是前期价格超常规增加的楼盘，其价格必然下降，下行幅度约为10%左右，甚至更多！另一方面，商业地产仍将保持上涨态势。住宅市场的资金由于政策的打压，必然流向价值洼地，商业地产虽然在前期有一定上涨，但目前仍有补涨的机会。说到底，商业地产的价值由租金来决定。据世邦魏理仕测算，20xx年上半年北京商业地产租金涨幅约为8-10%。

20xx年一季度房价（实际）20xx年二季度房价（预测） 20xx年全年房价（预测）

同比增长（%）

全国

一线城市（北京为代表） 二线城市（长沙为代表） 三线城市（岳阳为代表）

4.60 6.20 9.00 10.08

同比增长（%）

5.00 -6.00 7.00 12.00

同比增长（%）

5.00 -1.00 6.00 11.00

（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）