《土地估价案例与报告》考前难点梳理一

（案例分析题部分）

说明：完成2006—20xx年《土地估价案例与报告》真题后，将重难点梳理一遍。分三种题型，本部分为案例分析题部分。整整用了一个上午的时间整理，希望对你有益。

一、 案例分析题。

1、土地权属性质为出让的证据文件：

（1）出让合同

（2）出让金收据

（3）土地使用权证

（4）土地登记档案

2、土地登记主要信息：（06、08年都出现过）

（1）土地使用权人

（2）坐落、四至

（3）地号

（4）地类（用途）（新规定无综合用地这项，应分用途，比如08年第一题）

（5）终止日期

1

（6）使用权类型

（7）使用权面积

（8）土地登记时间

（9）国有土地使用证号

（10）图号(宗地图或地籍图，不定，可以没有这项)

3、界定土地价格定义类型题地处理（每年必考，读懂题是关键）

（1）记好六大项：俩时间，用途，开发程度，容积率，土地使用权类型。

（2）罗列时不要忘了 用途和开发程度各有实际和设定两种。

（3）设定开发程度的宗地外容易处理，宗地内一般无“几通”，仅“一平”。（几套题的答案都这样，究竟对不对待商榷）

4、土地登记卡的种类：

土地初始登记卡；

土地变更登记卡；

土地注销登记卡；

土地查封登记卡；

土地更正登记卡；

地抵押登记卡。

5、土地利用条件包括：

绿地率 容积率 建筑覆盖率等“三率”，

2

建筑层数 建筑面积 建筑高度，

土地用途 土地面积。

6、估价事项明确的内容：

估价对象，估价目的，价格定义，估价基准日；

另可加权利人、委托估价时间、委托方。

7、出让方式获得使用权的使用者应履行的责任

（1）支付地价款；

（2）按照规划条件用地；

（3）投资额不低于多少；

（4）按期动工和完工；

（5）完成开发投资额的25%以上才可以转让。

8、出让方式获得使用权的土地使用者可采用的土地处臵方式：

（1）转让；

（2）出租；

（3）抵押；

（4）臵换；

（5）作价出资；

（6）作价入股；

（7）赠与。

9、划拨土地使用者的土地处臵方式：

3

（1）出让

（2）国有租赁

（3）授权经营

（4）作价出资（入股）

10、经营性用地出让三种方式的特点：

招标：有投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在三个以上。

拍卖：先有出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后再固定的场所集中竞买，出价高者成交。

挂牌：有出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期间截止时的最高价格即为成交价格。

11、补偿价格和出让底价的评估处理：

（1）出让底价应该依照新用途平均市场价格确定，一般采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让价格方案；

（2）收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分，一般采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，在扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。

12、开发商改用途容积率补地价前需要补办主要手续：

（1）原出让方（当地政府）调整规划批复，或重新供地批复。

4

（2）规划部门出具的调整规划意见书。

（3）与国土部门签订出让合同补充协议，不叫出让金。

13、对补地价政策方面的建议:

（1）不符合城市规划的不允许补办手续；

（2）非政府原因的原则上不提倡补地价政策，因为补地价政策会扰乱正常的招拍挂市场，影响土地出让合同的严肃性，且从管理上容易产生腐败；

（3）即使要制定补地价政策，应从严控制标准，技术设计上从高收取土地出让金。

14、由于城市规划的变化导致的土地用途改变或容积率改变，用地者如改用途或加大容积率，应办理的手续：

（1）持处臵文件办理变更登记手续；

（2）办理有关规划变更、审批手续；

（3）到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续；

（4）办理补交出让金的手续；

（5）到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。

15、判断土地能否抵押的关键信息：

（1）是否符合规划

（2）建筑物是否合法

（3）是否缴纳清有关税费

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（4）委托方是否真正具有土地处臵权（产权是否清晰，是否有产权纠纷）

（5）是否重复抵押（是否设定有他项权利）

16、企业未能偿还贷款，银行拍卖的前臵条件：

（1）购买方具有竞买资格；

（2）土地用途不变

（3）土地使用权性质不变

（4）专门土地拍卖场地

（5）专门土地拍卖公司

17、土地登记手续

（1）土地登记申请

（2）地籍调查

（3）权属审核

（4）注册登记

（5）核发证书

18、购单位房改时划拨用地房，出手时需要办理手续：

（1）依法办理土地登记手续

（2）依法办理土地出让金

19、抵押贷款时，银行要求办理的手续：

（1）对所涉及土地应办理抵押登记手续；

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（2）银行领取他项权利证明书，作为抵押权的证明文件。

20、市场法求租金时，对比较案例中租金的说明应注意：

（1）说明租金时间单位（年租金、月租金。日租金）

（2）说明租金类型（市场平均租金还是个别租金）

（3）说明租金时点

（4）说明租金情况（是正常情况，还是特殊情况）

21、收益法中对收益有影响的参数

（1）可利用率（或建筑可利用率）

（2）出租率（空臵状况）

（3）损失率（租赁变动）

22、计算土地还原率的几种方法

纯收益与价格比率法

安全利率加风险调整值法

投资风险和投资收益率综合排序插入法

23、剩余法成本法中计算利息时，选用的贷款利息率要与开发周期匹配。一定要注意。（连续考）

24、办了土地征用手续，可取得土地使用权；取得土地出让金收据或签合同，才可明确土地出让性质。

25、土地登记卡中的证件种类应为法人代码证，而不是法人代表身份证；

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权属性质为所有权使用权性质，如国有建设用地使用权；

使用权类型有行政划拨和有偿取得两种，其中有偿取得包括出让，国有租赁，私有房屋和外资企业场地使用权几种。

26、宗地图、地籍图、区域位臵示意图的区别、释读。有时间研究一下。

8

 

第二篇：土地估价实务例题

土地估价师考试辅导讲义

( 2006.12.19 沈阳 )

一、土地估价综合计算题

(一)土地估价综合计算概述

选准估价方法;正确运用估价方法;依题意确定计算结果。

(二)土地估价方法组合

1、土地估价方法种类

(1)市场比较法;(2)收益还原法;(3)剩余法;(4)成本逼近法;(5)路线价法;(6)基准地价系数修正法;(7)重置成本法。

2、土地估价方法组合类型及相互关系

(1) 组合类型

ａ、二种估价方法组合;ｂ、三种估价方法组合。

(2)相互关系

ａ、并列关系;ｂ、相含关系;ｃ、并列+相含关系。

3、土地估价方法组合运用实例

(1)收益还原法+剩余法

某公司于20xx年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于20xx年10月动工兴建一座钢筋结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于20xx年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？ 项目其他有关资料如下：a、该大楼1-3层为商场，建筑面积为3000

平方米，4-5层为办公楼。b、大楼开发周期预期二年，第一年投入

60%，第二年投入40%。c、大楼建成后该公司计划自留2000平方米

用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租

率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方 定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金

的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回

报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。

另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为

10%。

解题步骤:

A、用收益还原法测算房地产总价

●计算年出租总收入

在计算年出租总收入时，应明确：①房地产的总建筑面积以及不同类

型房地产的物业面积分割情况；②办公楼自留使用部分应按市价计算

虚拟其出租收入；③对与出租收入有关的各项指标应用。

建筑面积=土地面积×容积率=5000×3=15000（平方米）

商场建筑面积=3000（平方米）

办公楼建筑面积=15000—3000=12000（平方米）

商场年出租收入=300×3000×12×90%=9720000（元）=972（万元）

办公楼年出租收入=150×12000×12×80%=17280000（元）=1728（万

元）

年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=972+1728=2700

（万元）

●计算年房地费用

年管理费=年租金×10%=2700×10%=270（万元）

年维修费=年租金×8%=2700×8%=216（万元）

年保险费=建安造价×2‰=3000×（3×5000）×2‰=90000（元）=9（万元）

年税金=年租金×12%=324（万元）

年折旧=建安造价÷47=4500÷47=95.74（万元）

在这一步骤中需要注意，该房地产建成并投入经营使用的时间为20xx年10月，此时距通过出让方式取得土地使用权的时间已历经3年，故在20xx年10月这一时点上的剩余土地使用年限为47年，虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为70年，但按照有关法律规定，实际建筑物的可使用年限为47年，并且整个建筑物投资比须在可使用期内全部收回。

年房地费用合计：270+216+9+324+95.74=914.74（万元） ●计算年房地纯收益

年纯收益=年出租总收入—年总费用=2700—914.74=1785.26（万元） ●计算房地产总价

假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期。

P=a÷r[1—1/（1+r）n]

在本题中，还原率为综合还原率（10%），项目建成后使用年限应和剩

余土地使用年限一致，为50—3=47年,根据已知条件，有：P=1785.26

÷10%×[1—1/（1+10%）47]=17650.18（万元）。

B应用剩余法计算地价

●计算总建筑成本

根据已知条件，项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价 =3000×15000=45000000（元）=4500（万元）。

●计算利息

在计算时需要考虑购地款、第一年开发投入、第二年开发投入等利息。

假设：地价为v,银行贷款利率为10%，则利息为：

v×[(1+10%)3—1]+4500×60%×[(1+10%)1.5—1]+4500×40%×

[(1+10%)0.5—1]=0.33v+414.96+87.86=0.33v+502.82（万元）

在此应当注意，从土地出让取得到开发建设完成经过3年时间，故地

价计息周期为3年；而开发建设到完成是2年时间，其中第一年投入

60%，第二年投入40%，往往假定在相应年度内均匀投入，则相当于

第一年投入集中发生在第一年年中，第二年投入则集中发生在第二年

年中，故二者据开发建设完成时间分别为1.5年和0.5年。

●计算利润

利润=建安造价×项目投资回报率=4500×30%=1350（万元）

●计算地价

根据公式：地价=房地产价格—总建筑成本—利息—利润

v=17650.18—4500—0.33v—502.82—1350=8494.26（万元）

该地价为50年期土地使用权价格。而考虑估价时点为20xx年10月，

尚剩余土地使用年期为48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为：8494.26×[1—1/（1+8%）48]÷[1—1/（1+8%）50]=8463.47（万元）。

C、计算可抵押贷款额

可抵押贷款额=地价×70%=8463.47×70%=5924.43（万元）

(2)成本逼近法+重置成本法

某单位于19xx年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于20xx年11月在此地块土地上建成建筑物B。A地块面积2000平方米，建筑面积2500平方米，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。20xx年11月该单位与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，1999~20xx年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑物的重置价为1500元/平方米，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

解题步骤:

A、利用成本逼近法计算土地使用权现值

a、土地取得费：20万元/亩=300元/平方米

b、土地开发费：2亿元/平方公里=200元/平方米

c、计算利息：300×[（1+12%）1—1]+200×[（1+12%）0.5—1] =47.67元/平方米

d、计算开发利润：（300+200）×15%=75元/平方米

e、成本地价：300+200+47.67+75=622.67元/平方米

f、土地出让增值收益=622.67×15%=93.40元/平方米

目前剩余年限为45年，则土地使用权现值为:

P=（622.67+93.40）×[1—（1/（1+10%）45）=706.25 元/平方米

8、土地使用权总价=706.25×2000=1412500元

B、利用重置成本法计算房屋现值

a、计算年折旧费

因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值，因此，全部重置价必须在使用年期内这就完毕。

年折旧费=重置价÷耐用年限=1500×2500÷48=78125元

ｂ、建筑现值

重置价—年折旧费×已使用年限=1500×2500—78125×3=3525625元 Ｃ、房地产现值

1412500+3515625=4928125元

(3)成本逼近法+收益还原法+市场比较法

某工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某评估机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：

●A宗地周围地区20xx年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/公顷。

●与A宗地同一区域中于20xx年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为七通一平，年出租净收益为23元/平方米。

●与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，20xx年4月出让，出让年期为40年，开发程度为五通一平，出让地价为224元/平方米。 ●当地土地三通一平开发费用平均为50元/平方米，从征地到完成三通一平的开发周期一年，土地开发资金利息率12%，投资回报率10%，土地增值收益率20%，土地还原率8%。

●当地同一宗地开发程度不同的地价差异情况为：五通一平时地价比三通一平时地价高100元/平方米，七通一平时地价比三通一平时地价高150元/平方米。

●征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：

请根据上述资料，评估该宗地在20xx年6月，达到三通一平条件，50年土地使用权价格。

解题步骤:

Ａ、根据征地资料用成本逼近法计算三通一平征地案例50年价格作为比较案例一价格。

取得费=35万元/公顷=35元/平方米

开发费=50元/平方米

利息=35×[（1+12%）1—1]+50×[（1+12%）0.5—1]=7.12元/平方米 利润=（35+50）×10%=8.5元/平方米

地价=（35+50+7.12+8.5）×（1+20%）×[1—1/（1+8%）50]

=118.17元/平方米

Ｂ、根据出租资料用收益还原法计算出租案例三通一平50年价格作为比较案例二价格

（23÷8%）×[1—1/（1+8%）50]—150=131.37元/平方米

Ｃ、用出让资料计算出让案例三通一平50年价格作为比较案例三价格

224×[1—（1+8%）50]÷[1—（1+8%）40]—100=129.8元/平方米 Ｄ、进行比较修正

评估宗地价格（1）=118.17×（100/80）×（118/118）×（95/95）×（100/100）=147.71元/平方米

评估宗地价格（2）=131.37×（100/108）×（118/106）×（95/95）×（100/102）=132.75元/平方米

评估宗地价格（3）=129.8×（100/112）×（118/100）×（95/105）×（100/105）=117.84元/平方米

Ｅ、估算宗地价格

评估宗地地价=（147.71+132.75+117.84）/3=132.77元/平方米

(4)路线价法+收益还原法+剩余法

有一两面临街的房地产(如图所示)，据调查，该类房地产年出租净收入一般为400元/平方米；该土地使用年限为40年；已使用了10年，容积率为1,综合还原利率为10%，土地还原利率为8%，其它数据见图、表。评估基准日为20xx年11月23日。试估算建筑物价格(万元)；土地单价(元/平方米)。

路线价4000元 /平方米

路线价1000元 /平方米

深度修正系数表

Ａ、计算土地单价 两种算法均可

按前街、后街影响各半计算

前街：4000╳1.0╳10╳10=400000元

后街：1000╳1.0╳10╳10=100000元

单位地价(400000+100000) ÷(20╳10)=2500元/平方米

1-1/(1+8%)30

年限修正2500╳--------------- = 2360.2元/平方米

1-1/(1+8%)40

或按路线价高低不同影响距离不同计算

前街：4000╳[20╳4000/(4000+1000)] ╳0.9╳10=576000元 后街：1000╳[20╳1000/(4000+1000)] ╳1.2╳10=48000元 单位地价(576000+48000) ÷(20╳10)=3120元/平方米

1-1/(1+8%)30

年限修正3120╳--------------- = 2945.5元/平方米

1-1/(1+8%)40

Ｂ、用收益还原法计算房地产价值

(400╳20╳10╳1) ÷10%╳[1-1/ (1+10%)30]=754153.2元 Ｃ、计算建筑物价格

建筑物价格=房地产价格-地价=754153.2-2360.2╳20╳10=28211.3元=28.2万元

或754153.2-2945.5╳20╳10=165053.2元=16.5万元

二、土地估价案例题

(一)土地估价实际问题类型

1、企业改制问题;

2、土地登记问题;

3、估价技术问题

4、土地市场问题

5、其它

(二) 问题分析要点

弄清题意;抓住要害;简明扼要。

(三) 实例

某工业集团拟将其下属的A企业进行股份制改造，A企业占用的国有划拨土地使用权共1000000平方米，所在区域的工业用地基准地价为350元/平方米。根据股改要求，土地将采用国家作价入股方式进行处置，由于受总股本额限制，该集团要求投入的土地资产不超过2亿元。现委托你进行评估，请问可否满足该集团的要求？如可以，通过哪几种方法使总估价额不超过2亿元？

●可以通过以下几种方法实现：

1、缩小入股土地的面积；

2、缩短入股土地的年期；

3、限制入股土地的权利；

前述两种或三种方法组合起来使用。

三、土地估价报告判读题

(一)土地估价报告判读内容

1、总体评价

a.逻辑性和一致性:前后是否一致,语句是否通顺,有无错别字等。 b.规范化问题。

2、土地估价报告

a. 土地估价一览表、签字、盖章等；

b. 估价对象界定清楚；

c. 估价依据是否全面；

d. 方法选择依据阐述是否得当；

e. 土地单价、总地价、大写币种；

f. 土地证及权属证明、位置示意图、相关图件、机构资质。

3、土地估价技术报告

●总述部分

a. 估价对象的界定清楚；

b. 估价依据是否全面；

c. 土地使用权性质、年期、期日、实际开发程度与用途、设定开发程度与用途；

d. 土地单价、总价、大写币种等；

e.假设、特殊处理、有效条件、使用限制、资料来源、其他说明（抵押……）。

●估价对象描述与因素分析部分

a. 土地位置、用途、面积、四至等；

b. 权属、年期、他项权利；

c. 建筑总面积、建筑密度等；

d. 影响地价宏观性的政策等；

e. 区域界定范围是否合理、区域位置、基础设施、环境条件、产业

集聚度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否全面恰当； f.最有效利用、宗地自身条件、个别开发程度。

●土地估价部分

a.估价原则与方法联系选择是否得当、全面，描述是否规范、正确； b. 评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法。

●基准地价系数修正法

a. 制定时间、开发程度等；

b. 位置所对应的土地级别及价格；

c. 与基准地价修正体系表一致；

d. 开发程度、期日等。

●剩余法

a. 土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求；

b. 估算方法与依据；

c. 估算成本全面、准确及其选择依据标准；

d. 开发周期、利息率、计息周期；

e. 利润率选取合理；

f.费用选取全面、依据合理。

●收益还原法

a. 客观收益的详细测算过程；

b. 费用是否全面、取值依据是否合理；

c. 土地纯收益的剥离方法和依据；

d. 还原利率选取依据。

●成本逼近法

a. 组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理、是否是客观成本；

b. 开发状况及相应的开发费用标准、依据，是否为客观的开发费用； c. 利息率选择、开发周期的设定、计息期；

d. 利润率选择、依据；

e. 增值收益率选择、依据；

f. 年期、区位、还原利率等；

●市场比较法

a. 案例个数、实际交易案例、时间限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、选择特殊案例的说明；

b. 是否包括影响地价的全部主要因素、因素选择是否合理，修正系数确定的理由和标准；

c. 描述各条件是否客观、具体、量化；

d. 修正是否恰当、相互权重是否合理。

(二)土地估价报告中常见问题

●报告中可能出现的错误归类

1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。

2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。

3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。

4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过

多或过少、评估过程描述过多或过少等。

5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致、不同的评估方法相同的因素描述不致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等因素描述前后不一致。

6、述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施、环境条件、产业积聚度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否得当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。

●每种估价方法中可能会出现的错误

1、市场比较法可能出现的错误

(1)实例选择不符合要求或为虚假案例。案例与待估宗地不在同一供需圈、用途不同、交易日期相差太长、价格相差太大、案例数量不够、交易资料的可靠性等。案例条件描述不完善，缺土地使用者、宗地位置及门牌号交易价格类型（出让价格、转让价格、抵押价格）价格内涵、交易时间描述等。

(2)因素选择不合理。区域因素，个别因素选择不合理或者主次不分或混乱或漏掉主要影响因素等，因素选择与报告中选用基准地价的因素不一致且相差较大。

(3)比较因素说明未量化，过于笼统：因素条件说明时与评估报告一般、区域及个别因素或其他评估方法中的描述不一致。

(4)确定因素条件指数中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表）不一致，可能漏项或多项；指数确定不合理（因素间权重的不合

理、某个因素修正幅度不合理或修正错误）。

(5)因素条件修正系数表中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表或因素条件指数表）不致；可能漏项或多项；系数与前表中的指数不对应；系数以指数出现。

(6)地价指数、容积率修正、年期修正等因素修正不合理，且有明显错误或与报告中其他方法的修正系数不一致，自相矛盾。

(7)计算比准地价时错误。

(8)确定地价时只以其中一个比准地价为结果或计算错误，未说明最终结果的确定方法。

(9)计算公式错误。

(10)最终结果的确定没有依据或理由。

2、收益还原法可能会出现的错误

(1)收益还原法公式选错或计算过程漏步骤。

(2)收益为待估宗地的实际收益不是客观收益；收益确定依据不充分；收益确定错误或不合理。

(3)费用确定可能漏项或多项。

(4)年折旧费计算公式错误或年限出错、重置价取值错误。

(5)术语不规范。

(6)建筑物还原利率、土地还原利率的确定不合理。

(7)地价计算中年限错误。

(8)计算过程有错。

(9)计算单位不统一。

(10)最终结果的确定没有依据或理由。

3、剩余法可能出现的错误

(1)公式选错或计算过程漏步骤。

(2)预测没开发完成后不动产总价依据不充分或确定。

(3)费用确定可能漏项或多项。

(4)术语不规范。

(5)利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误。

(6)利润计算进考虑了利息。

(7)如在评估时，地价未计息，结果未将地价贴现至估价期日的价格水平。

(8)计算过程有错。

(9)计算单位不统一。

(10)最终结果的确定没有依据或理由。

4、成本逼近法可能出现的错误

(1)缺少对待估宗地周边土地利用类型的描述；取得费不是区域的客观平均水平；税费的确定没有明确的法律和文件依据、将不是税费项目的内容列入或少列入项目。

(2)开发费的确定与地价定义的开发程度不一致；开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致；开发费的确定无依据。

(3)利息计算有关误或利息公式选用了单利计息公式。

(4)利息周期错误；利息率的确定无依据。

(5)利润率、土地增值率的确定无依据。

(6)利润计算时考虑了利息。

(7)未进行年期修正或区位修正。

(8)计算过程有错或漏项。

(9)计算单位不统一。

(10)最终结果的确定没有依据或理由。

5、基准地价系数修正法可能会出现的错误

(1)漏项、缺少地价内涵介绍等；地价内涵介绍不完整（缺少估价期日、容积率、开发程度、计算公式等）

(2)因素描述及修正与市场比较法及地价影响因素不一致；因素描述不具体且未量化。

(3)未列出待估宗地的因素条件说明、优劣委程度表。

(4)某项因素修正错误。

(5)某项修正前后不一致或缺少某因素的修正。

(6)计算公式前后不一致或计算结果错误。

(7)计算过程漏项。

(8)计算单位不统一。

(9)最终结果的确定没有依据或理由。