20xx年土地估价师案例与报告考试试题汇总 一、单选题：

1、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项（ ）属国家标准。

A.《城镇土地估价规程》

B.《农用地分等规程》

C.《农用地估价规程》

D.《城市地价动态监测技术规范》

标准答案：A

解析：国家标准有两个：《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》。

2、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项（ ）属行业标准。

A.《城镇土地分等定级规程》

B.《农用地分等规程》

C.《土地估价报告规范格式》

D.《城市地价动态监测技术规范》

标准答案：B

解析：行业标准有三个：《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》。

3、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项（ ）属技术标准。

A.《城镇土地分等定级规程》

B.《农用地分等规程》

C.《土地估价报告规范格式》

D.《农用地估价规程》

标准答案：C

解析：《土地估价报告规范格式》为技术标准。

二、多选题：

4、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有（ ）。

A.估价原则

B.估价目的

C.估价对象

D.估价期日

E.估价方法

标准答案：B，C，D

解析：根据土地估价委托协议（合同）的主要内容：估价目的、估价对象、估价期日，等等。

5、下列说法错误的是（ ）。

A.只有经土地所有权人要求，才能对该土地估价

B.只有经土地使用权人要求，才能对该土地估价

C.只有经土地抵押权人要求，才能对该土地估价

D.只有经土地抵押权人要求，就可以对该土地估价

E.只有经房地产主管部门要求，才能对该土地估价

标准答案：A，B，C，E

解析：答案ABCE都排除了其他进行土地估价的条件，所以是错误的。

6、为保证估价结果的科学、客观、公正，以下哪项（ ）是接受委托估价必须遵循的原则。

A.签订估价合同

B.坐等委托

C.争取时效

D.提高估价质量

E.适应国际化的要求

标准答案：A，C，D，E

解析：答案B坐等委托与保证估价结果的科学、客观、公正没有关系，为错误答案，其他为正确答案。

7、签订土地估价委托协议的重要性（ ）。

A.估价委托的法律依据

B.明确土地估价双方权利与义务

C.降低估价收益风险

D.争取更多业务

E.明确估价方法

标准答案：A，B，C

解析：签订土地估价委托协议的重要性有三项：估价委托的法律依据、明确土地估价双方权利与义务、降低估价收益风险。

8、估价委托合同的内容包括以下哪项（ ）。

A.委托人的名称或者姓名和住所

B.估价机构的名称和住所

C.估价对象

D.估价方法

E.估价时点

标准答案：A，B，C，E

解析：估价委托合同的内容包括委托人的名称或者姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价对象、估价时点，等等，但是不包含估价方法。

9、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项（ ）不属于国家标准。

A.《城镇土地估价规程》

B.《农用地分等规程》

C.《农用地估价规程》

D.《城市地价动态监测技术规范》

E.《农用地定级规程》

标准答案：B，C，D，E

解析：国家标准有两个：《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》。

10、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项（ ）属行业标准。

A.《城镇土地分等定级规程》

B.《农用地分等规程》

C.《农用地估价规程》

D.《农用地定级规程》

E.《城市地价动态监测技术规范》

标准答案：B，C，D

解析：行业标准有三个：《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》。

11、我国的地价体系是以（ ）为基础的。

A.基准地价

B.标定地价

C.宗地地价

D.路线价

标准答案：A，B，C

解析：我国建立了基准地价、标定地价、宗地地价；城市地价动态监测系统等地价体系。 计算题

一、某企业于20xx年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

20xx年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于20xx年12月31日的单位地价和总地价。

简单计算题

简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。

解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：

(1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。

(2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。

(3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。

(一)审题

(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。

(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。

(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。

(二)解题思路与方法选择

1.方法选择本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。

2.解题思路由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。

基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。

(三)公式与计算步骤

1.适用于该宗地的计算公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数：

2.计算步骤

(1)选择计算方法根据题意，本题适用于成本逼近法

企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。

经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算：

(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;

(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。

(一)审题

(1)明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。

(2)了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。

(3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。

(二)解题思路与方法选择

1.方法

选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想可采用剩余法倒算地价?BR> 2.解题思路

(1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值;然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等;从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价;宗地总价除以土地总面积得到单位地价。

(2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格;然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价;再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。

(三)公式与计算步骤

1.适用公式地价：

房地产售价—建筑费及专业费—投资利息—开发利润—销售税费

2.计算步骤题解一：

(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。

(2)计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000(万元)

(3)计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000(万元)

(4)计算投资利息地价×[(1+5.5%)2-1]+12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×

[(1+5.5%)-1]=596.75+0.113X地价

(5)开发利润33000×15%=4950(万元)

(6)销售税费33000×5.5%=1815(万元)

(7)计算土地总价地价=33000—12000—596.75—0.1130×地价—4950—1815地价

=12253.59(万元)

(8)计算单位地价单位地价=12253.59÷20 =612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)

(9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0(万元)

某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于20xx年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。

经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：

(1)B宗地：占地45亩，于19xx年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从19xx年9月1日到20xx年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%。

(2)C宗地：占地25000平方米，于19xx年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照20xx年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。

(3)D宗地：占地3.5公顷，于20xx年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/平方米。

宗地 交易情况 区域因素 个别因素

B宗地 —4% —2% 5%

C宗地 0 5% —1%

D宗地 2% —7% 一5%

· 表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。

根据当地20xx年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。

相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米。

根据以上条件，试回答以下问题：

(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于20xx年9月1日的土地价格;

(2)测算宗地A于20xx年9月1日的市场年租金;

(3)测算宗地A于20xx年9月1日的承租土地使用权价格。

综合计算题

该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。如以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比较法或收益还原法求得;再如以收益还原法为主线，房屋现值需借助重置成本法得到;或以市场比较法为主线，其各比较案例地价需借助其他方法(如成本逼近法、收益还原法等)得到。

解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。

但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。

1.明确题目要求

(1)对计算结果的要求。本题要求得到三种评估结果，即宗地A的市场价格、市场年租金和承租土地使用权价格，其中求取宗地A的市场价格是最基本的问题，其他两种评估值均可在此基础上进一步测算得到。

 

第二篇：20xx年土地估价师考试案例与报告真题

第一部分案例分析

(共2题，120分。请认真阅读理解，并根据给定的条件，综合分析后回答有关问题。请在题目下方空白处答题)

案例(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在20xx年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。

(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。

(2)委托估价的土地是A公司于19xx年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。

(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。

(4)20xx年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。

(5)20xx年2月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。

(6)与此同时，该县设臵开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。

(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司l亩的土地。

(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局20xx年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。20xx年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。

(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为20xx年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。

(10)委托方提供了20xx年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视

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为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及20xx年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿；A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。

(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比20xx年增长了20％，基础设施费比20xx年增长了10％。

问题(每小题4分)：

1．用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。

2．按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。

3．县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。

4．如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。

5．请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。

(一)答题要点及参考答案

1．土地取得及权利变化的基本过程

(1)19xx年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地；

(2)20xx年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但性质不清；

(3)20xx年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证；

(4)20xx年4月，开发区占用A公司1亩土地；

(5)20xx年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让；

(6)20xx年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。

2．A公司所有土地的四至

(1)东：环城绿化带；

(2)南：通城路；

(3)西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地；

(4)北：寰宇电器公司。

3．可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)

(1)出让合同；

(2)出让金收据；

(3)土地使用权证；

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(4)土地登记档案。

4．出让：地价内涵的要点

(1)时点：20xx年6月30日；

(2)用途：工业用地；

(3)使用年期：43年；

(4)开发程度：内外“六通一平”；

(5)土地性质：出让；

(6)容积率：开发区平均容积率。

5．7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程

(1)土地出让市场价二该开发区工业地价市场平均价X亩数

=16 X7

=112(万元)

(2)土：地墓础设施费二该开发区工业基础设施费市场平均水平X(1+增长率)X亩数

=48／12X(1+10％)X7

=30．80(万元)

(3)返还的出让金二出让金当年实际支付价X(绿化用地亩数+后期占用l亩)

=20÷(17-4)X(4+1)

=7．69(万元)

(4)补偿估算式=7亩土地出让市场价—7亩土地的基础设施费+返还的土地出让金

=112-30．80+7．69

=150．49(万元)

案例(二)20xx年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行资产核算。据委托方初步说明，估价对象土地于20xx年2月16日通过出让方式取得， 当时总面积为4908平方米，20xx年3月20日将批发零售部分转让出去，住宿餐饮部分20xx年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于20xx年6月6日被法院查封，20xx年11月20日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。

单位．平方米、万元 共用宗卡号：隐蔽

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(二)答题要点及参考答案

1．错误更正如下

(1)用途：综合一商业零售、住宿餐饮；

(2)证件种类：身份证一法人代码证；

(3)权属性质：出让一国有建设用地使用权；

(4)使用权类型：国有建设用地使用权一出让；

(5)使用年期：36年——40年；

(6)土地权属来源：协议方式一出让方式。

2．其他登记卡

(1)土地变更登记卡；

(2)土地注销登记卡；

(3)土地查封登记卡；

(4)土地更正登记卡；

(5)土地抵押登记卡。

3．测算20xx年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异) 计算土地转让价值

土地转让价值：土地登记价5／土地总面积X商业零售部分分摊土地面积

=2454／4908 X1532

=766(万元)

4．判断该公司土地20xx年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)

土地现价=基准地价X(1+住宿餐饮的修正系数)X住宿餐饮部分建筑面积

=3372x(1—4％)x 3376X3．12

=3033．54(万元)

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一、简答题:

1、 某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在20xx年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。

(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。

(2)委托估价的土地是A公司于19xx年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。

(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。

(4)20xx年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。

(5)20xx年2月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。

(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。

(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司l亩的土地。

(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局20xx年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。20xx年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。

(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为20xx年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。

(10)委托方提供了20xx年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及20xx年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿；A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。

(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比20xx年增长了20％，基础设施费比20xx年增长了10％。

问题(每小题4分)：

1．用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。

2．按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。

3．县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。

4．如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。

5．请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。

你的答案：

标准答案：1．土地取得及权利变化的基本过程

(1)19xx年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地；

(2)20xx年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但性质不清；

(3)20xx年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证；

(4)20xx年4月，开发区占用A公司1亩土地；

(5)20xx年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让；

5页

(6)20xx年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。

2．A公司所有土地的四至

(1)东：环城绿化带；

(2)南：通城路；

(3)西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地；

(4)北：寰宇电器公司。

3．可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)

(1)出让合同；

(2)出让金收据；

(3)土地使用权证；

(4)土地登记档案。

4．出让：地价内涵的要点

(1)时点：20xx年6月30日；

(2)用途：工业用地；

(3)使用年期：43年；

(4)开发程度：内外“六通一平”；

(5)土地性质：出让；

(6)容积率：开发区平均容积率。

5．7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程

(1)土地出让市场价二该开发区工业地价市场平均价X亩数

=16 X7

=112(万元)

(2)土：地墓础设施费二该开发区工业基础设施费市场平均水平X(1+增长率)X亩数

=48／12X(1+10％)X7

=30．80(万元)

(3)返还的出让金二出让金当年实际支付价X(绿化用地亩数+后期占用l亩)

=20÷(17-4)X(4+1)

=7．69(万元)

(4)补偿估算式=7亩土地出让市场价—7亩土地的基础设施费+返还的土地出让金

=112-30．80+7．69

=150．49(万元)

2、 20xx年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行资产核算。据委托方初步说明，估价对象土地于20xx年2月16日通过出让方式取得，当时总面积为4908平方米，20xx年3月20日将批发零售部分转让出去，住宿餐饮部分20xx年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于20xx年6月6日被法院查封，20xx年11月20日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。

6页

你的答案：

标准答案：1．错误更正如下

(1)用途：综合一商业零售、住宿餐饮；

(2)证件种类：身份证一法人代码证；

(3)权属性质：出让一国有建设用地使用权；

(4)使用权类型：国有建设用地使用权一出让；

(5)使用年期：36年——40年；

(6)土地权属来源：协议方式一出让方式。

2．其他登记卡

(1)土地变更登记卡；

(2)土地注销登记卡；

(3)土地查封登记卡；

(4)土地更正登记卡；

(5)土地抵押登记卡。

3．测算20xx年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异) 计算土地转让价值

土地转让价值：土地登记价5／土地总面积X商业零售部分分摊土地面积

=2454／4908 X1532

=766(万元)

4．判断该公司土地20xx年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)

土地现价=基准地价X(1+住宿餐饮的修正系数)X住宿餐饮部分建筑面积

=3372x(1—4％)x 3376X3．12

=3033．54(万元)

解 析：

本题分数：37.50 本题得分：

3、 土地估价技术报告

第一部分

一、估价项目名称：X X厂地价评估

二、委托估价方(略)

三、受托估价方(略)

四、估价对象(略)

7页

五、估价目的：对XX厂的土地使用权价格进行评估。

六、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》

(5)X X市有关土地的法律法规及文件规定

(6)委托方提供的有关资料(略)

(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。

七、地价定义

此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。

八、估价期日：19xx年6月30日

九、估价日期：19xx年8月13日

十、估价结果

总地价：40，605，565．8元

估价结果一览表(略)

十一、需要特殊说明的事项

(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。

(2)本报告评估地块为XX厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。

(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。

(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。

(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。

(6)本报告自估价期日起半年内有效。

十二、土地估价师

姓名签名

金胜利(略)

范谋(略)

程永发(略)

十三、土地估价机构(略)

一九九七年八月二十二日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

委估地块为X X厂用地范围内的一部分，位于X X区X X大道X X号，西临X X江、北靠X X路、东临X X大道、南至X X厂，距X X大桥约3．5公里。

2．土地登记状况

X X厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为X X厂。

评估对象为X X厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第X X号，图号为X X，地号为X X，土地总面积7601平方米，其中估价对象勘测定界面积为7477平方米。西区和北区：国有建设用地使用证号为第X X号，图号为X X，地号为X X，土地总面积628319平方米，其中，待估地块北区勘测定界面积为40108平方米，西区勘测定界面积为24449平方米。

3．土地权利状况

估价对象土地使用权为XX厂以行政划拨方式取得。

8页

4．建筑物及地上附着物状况(略)

二、地价影响因素分析

1．一般因素(略)

2．区域因素

(1)位置

评估对象位于X X新区X X江东岸，距市中心约12公里，X X口岸约1公里，距XX大桥约3．5公里。

(2)交通条件(略)

(3)区域性质

由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。

(4)集聚条件

评估对象周边规划为开发区，有X X保税区、X X出口加工区、X X高科技园区等，工业集聚规模较高。

(5)地块面积及形状

待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。

3．个别因素

(1)环境条件

评估对象所在区域附近工厂相对集中，如X X化工厂、X X煤气厂等，有一定的空气污染。

(2)地质条件

评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。

(3)临江条件

评估地块临XX江，有较理想的水运条件。

(4)土地使用权年限

取国家规定的工业用地出让最高年限50年。

第三部分土地估价

一、估价原则(略)

二、评估思路与方法选择

根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，X X新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时，根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。

三、估价过程

(一)市场比较法

市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：

待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数

比较实例的选择

通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。

2．比较因素的选择

根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表1所列)。

3．因素条件说明

待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。

表1因素条件说明表

9页

4．编制比较因素条件指数表

经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表

2

表中有关修正说明如下：

（1） 期日修正

目前，工业用地地价下跌了5%

（2） 实例2年期修正：[1+1/（1+r）30]/ [1+1/（1+r）50]

5.因素修正

10页

由表2进一步得到各项修正系数，如下表

3

6．实例修正后的地价计算

经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。

待估宗地地价=(563．8+652．4+502．0)÷3=563．7元／平方米

(二)成本逼近法

成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：

地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润

(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。

a．耕地占用税：6．0元／平方米。

b．菜地建设基金：45．0元／平方米。

c．粮油差价补偿费：3．7元／平方米。

d．土地补偿费：11．5元／平方米。

e．青苗补偿费：2．0元／平方米。

f．土地平整费：15元／平方米。

g．劳动力安置费：60．0元／。

h．养老费：49．5元／平方米。

i. 征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即3.7元/平方米

j．不可预见费：(d+e+f+g+h) ×2％=2．8元／平方米。

上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元／平方米。

11页

(2)土地开发费用：取110元／平方米。

(3)投资利息：

假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：

利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2元／平方米

(4)投资利润:土地开发投资利润率取12％，则：

投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12％

=(199．2+110)×12％=37．1元／平方米

上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：

V=(1)+(2)+(3)+(4)=199．2+110+31．2+37．1=377．5元／平方米

(三)评估结果的确定

上述两种方法评估结果分别为563．7元／平方米和377．5元／平方米。由于近年来X X新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563，7元／平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40，605，565．8元。

第四部分附件(略)

你的答案：

标准答案：(一)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下：

1．第一部分后面应写上“总述”。

2．估价项目名称不明确。

3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。

4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。

5．“地价定义”中未说明土地开发程度。

6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。

7．“估价结果”无单位地价和大写。

8．“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。

9．“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。

10．“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。

11．登记状况中无四至、登记等。

12．“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。

13．区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。

14．在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。

15．交易情况说明不正确。

16．在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。

17．在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。

12页

18．个别因素修正中，“面积形状”修正错误。

19．“基础设施状况”未作修正。

20．交易时间未作修正。

21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5％”。

22．实例2“容积率”修正错误，实例1、实例3容积率未修正。

23．实例2年期修正错，应为实例1年期修正。

24．年期修正未对r的取值作说明。

25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。

26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。

27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。

28．“土地平整费”不应计入“土地取得费”。

29．“土地开发费”无取费依据。

30．利息计算中“利息率”的确定无依据。

31．投资利息中开发期没有乘1／2。

32．利润率的确定没有依据。

33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。

34．成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。

35．估价结果未大写。

解 析：

本题分数：37.50 本题得分：

4、 土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

X X公司位于X X区X X路X X号用地地价评估

二、委托估价方(略)

三、受托估价方(略)

四、估价对象

估价对象为X X公司位于X X市X X区X X路X X号营业楼用地，面积595．58平方米。

五、估价目的

本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据

六、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

(4)《城镇土地估价规程》。

(5)《土地估价报告规范格式》(1996)。

(6)X X省关于土地管理的法律、法规。

(7)评估委托书。

(8)估价对象《房屋所有权证》。

(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。

七、价格定义

13页

估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。

八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。

九、估价日期：一九九九年十二月三十日至二OOO年一月十日。

十、估价结果

估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：

委估土地面积：595．58平方米

单位面积地价：4485．25元／平方米

总地价：2671325元

大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。

十一、需要特殊说明的事项

(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。

(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。

十二、土地估价师签名(略)

十三、土地估价机构(略)

二OOO年一月十日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

估价对象位于X X市X X区X X路X X号，土地证号为X国用(X X)字第X X号，土地面积为595．58平方米，东至X X路、南至X X、西至X X X X、北至X X X X，宗地号为X X X X。

2．土地权利状况

估价对象是X X公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。X X公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。

3．建筑物和地上附着物状况

估价对象上有一幢建于19xx年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914．5平方米，有效使用率80％。

二、地价影响因素分析

(一)区域因素(略)

(二)个别因素(略)

第三部分土地估价

一、估价原则

1．最有效使用原则(略)

2．贡献原则(略)

3．变动原则(略)

4．合法原则(略)

二、估价方法与估价过程

(一)估价方法的选择

估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。

(二)估价过程

1．收益还原法

(1)计算估价对象总楼价：

计算公式为：

14页

P=a/r×[1-1/（1+r）n]

其中：P为总楼价。

a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。

r为综合还原率。

n为房地尚可使用年限。

估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元／平方米，残值率为0。

根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75％。

(2)确定客观租金：

应用市场比较法确定客观租金。

①选择可比实例：

根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)

②影响租金因素修正(略)。

③客观租金的计算及确定。

比准价格A=243．60元／平方米

比准价格B=233．40元／平方米

比准价格C=249．09元／平方米

取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，

即：

客观租金=(243．60+233．40十249．09)÷3=242．03元／平方米

(3)计算房地总收益：

年总收益=2914．50×0．8×242．03=564317．15元

(4)计算年总费用

①管理费：

根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3％，即：

房屋出租经营管理费=房地年租金×3％=564317．15×3％=16929．51元

②维修费：

根据X X市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2％，即：

房屋出租经营维修费：房屋重置价×2％=2914.50×700×2％=40803元

③保险费：

根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：

房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914．50×700×75％×2‰=3060元

④房屋年折旧额：

房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914．50×700×1/60=34002．50元

⑤租金损失：

根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：

租金损失=564317．15÷12÷2=23513．21元

年总费用=①+②+③+④+⑤=118308．22元

(5)房地年纯收益：

房地年纯收益=房地年出租总收益—房地年出租总费用

=564317．15—118308．22=446008．93元

(6)确定综合还原率：

15页

采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。

(7)计算总楼价：

(8)房屋现值

房屋现值=房屋重置价×成新率=2914．50×700×75％=1530112元

(9)总地价

总地价=总楼价—房屋现值=4398900．39—1530112=2868788．39元

2．市场比较法

(1)选择房地出售实例：

估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，

(2)房屋占地地价计算

①房屋现值计算：

房屋现值=房屋重置价×成新率

实例A房屋现值=580×2356×80％=1093184元

实例B房屋现值=600×1848×75％=831600元

实例C房屋现值=580×2187．90×70％=888287．40元

②实例地价计算：

16页

据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8．5％，则：

单位地价=(房屋交易价—房屋现值—卖方应支付的税费)／房屋用地面积

实例A单位面积地价=(3100000—1093184—3100000×8．5％)／496

=3514．75元／平方米

实例B单位面积地价=(2600000—831600—2600000×8．5％)／385

=4019．X元／平方米

实例C单位面积地价=(2750000—888287．40—2750000×8，5％)／442

=3683．17元／平方米

③比较因素条件指数：

分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表：

⑤计算比准价格：

将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式，则： 比准价格A=3514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103 =4000．69元／平方米

比准价格B=4019．22×110／100×100／100×100／100×100／96×100／108 =4264．22元／平方米

比准价格C=4072．63×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100 =4072．63元／平方米

通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264，22元／平方米。

三、地价的确定

估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算

17页

术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：

单位面积地价=4816．80×0．4+4264．22×0．6=4485．25元／平方米

楼面地价=4485．25÷4．9=915．36元／平方米

总地价=4485．25×595．58=2671325元(取整)

第四部分附录

1．估价对象《国有土地使用证》

2．估价对象宗地图

3．估价机构《土地估价机构资质证书》

4．土地估价师资格证书

5．估价对象照片

6．委托估价协议书

你的答案：

标准答案：土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：

第一部分总述

1．估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。

2．估价依据中，“X X省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。

3．估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。

4．估价结果中，缺少楼面地价。

5．缺少《估价结果一览表》。

6．需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

7．土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。

8．土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。

9．建筑物状况描述不详。

10．地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。

第三部分土地估价

11．估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。

12．未说明估价方法选择的依据。

13．收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。

14．未说明客观租金计算方法的选择依据。

15．折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，应为已使用年限加上尚可使用年限。

16．出租总费用中漏计税费项目。

17．未说明综合还原率确定的过程及依据。

18．总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。

18页

19．收益还原法估价结果无单位地价。

20．市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。

21．市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。

22．比较因素中还应有容积率等的修正。

23．未说明地价指数的来源依据。

24．估价对象与比较实例C的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。

25．未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。

26．地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的

是加权平均数。

27．地价的确定中，估价结果无大写。

第四部分附录

28．缺少估价对象房屋产权证。

29．缺少估价对象位置示意图。

30．缺少估价机构工商营业执照。

31．报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较多的描述。

解 析：

本题分数：37.50 本题得分：

第二部分估价实务分析

(本部分由两个案例报告组成，每个报告都存在多处错误，请认真阅读案例报告并加以分析，指出存在的错误，并简述原因。只挑出错误而未说明原因的不得分。每个报告60分)

报告一土地估价技术报告

第一部分

一、估价项目名称：X X厂地价评估

二、委托估价方(略)

三、受托估价方(略)

四、估价对象(略)

五、估价目的：对XX厂的土地使用权价格进行评估。

六、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》

19页

(5)X X市有关土地的法律法规及文件规定

(6)委托方提供的有关资料(略)

(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。

七、地价定义

此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。

八、估价期日：19xx年6月30日

九、估价日期：19xx年8月13日

十、估价结果

总地价：40，605，565．8元

估价结果一览表(略)

十一、需要特殊说明的事项

(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。

(2)本报告评估地块为XX厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。

(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。

(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。

(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。

(6)本报告自估价期日起半年内有效。

十二、土地估价师

姓 名 签名

金胜利 (略)

范 谋 (略)

程永发 (略)

十三、土地估价机构(略)

一九九七年八月二十二日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

20页

委估地块为X X厂用地范围内的一部分，位于X X区X X大道X X号，西临X X江、北靠X X路、东临X X大道、南至X X厂，距X X大桥约3．5公里。

2．土地登记状况

X X厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为X X厂。

评估对象为X X厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第X X号，图号为X X，地号为X X，土地总面积7601平方米，其中估价对象勘测定界面积为7477平方米。西区和北区：国有建设用地使用证号为第X X号，图号为X X，地号为X X，土地总面积628319平方米，其中，待估地块北区勘测定界面积为40108平方米，西区勘测定界面积为24449平方米。

3．土地权利状况

估价对象土地使用权为XX厂以行政划拨方式取得。

4．建筑物及地上附着物状况(略)

二、地价影响因素分析

1．一般因素(略)

2．区域因素

(1)位置

评估对象位于X X新区X X江东岸，距市中心约12公里，X X口岸约1公里，距XX大桥约3．5公里。

(2)交通条件(略)

(3)区域性质

由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。

(4)集聚条件

评估对象周边规划为开发区，有X X保税区、X X出口加工区、X X高科技园区等，工业集聚规模较高。

(5)地块面积及形状

待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。

3．个别因素

(1)环境条件

评估对象所在区域附近工厂相对集中，如X X化工厂、X X煤气厂等，有一定的空气污染。

(2)地质条件

21页

评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。

(3)临江条件

评估地块临XX江，有较理想的水运条件。

(4)土地使用权年限

取国家规定的工业用地出让最高年限50年。

第三部分 土地估价

一、估价原则(略)

二、评估思路与方法选择

根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，X X新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时，根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。

三、估价过程

(一)市场比较法

市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：

待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数

比较实例的选择

通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。

2．比较因素的选择

根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表1所列)。

3．因素条件说明

待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。

表1因素条件说明表

22页

4．编制比较因素条件指数表

经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2

表2 比较因素条件指数表

23页

表中有关修正说明如下：

（1）

期日修正

目前，工业用地地价下跌了5%

（2）

5.因素修正

由表2进一步得到各项修正系数，如下表3 表3 因素比较修正系数表 实例2年期修正：[1+1/（1+r）30]/ [1+1/（1+r）50]

经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。 待估宗地地价=(563．8+652．4+502．0)÷3=563．7元／平方米 (二)成本逼近法

24页

成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：

地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润

(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。

a．耕地占用税：6．0元／平方米。

b．菜地建设基金：45．0元／平方米。

c．粮油差价补偿费：3．7元／平方米。

d．土地补偿费：11．5元／平方米。

e．青苗补偿费：2．0元／平方米。

f．土地平整费：15元／平方米。

g．劳动力安置费：60．0元／。

h．养老费：49．5元／平方米。

i. 征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即3.7元/平方米

j．不可预见费：(d+e+f+g+h) ×2％=2．8元／平方米。

上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元／平方米。

(2)土地开发费用：取110元／平方米。

(3)投资利息：

假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：

利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2元／平方米

(4)投资利润:土地开发投资利润率取12％，则：

投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12％

=(199．2+110)×12％=37．1元／平方米

上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：

V=(1)+(2)+(3)+(4)=199．2+110+31．2+37．1=377．5元／平方米

(三)评估结果的确定

上述两种方法评估结果分别为563．7元／平方米和377．5元／平方米。由于近年来X X新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563，7元／平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40，605，565．8元。 第四部分 附 件(略)

答案：

25页

(一)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下：

1．第一部分后面应写上“总述”。

2．估价项目名称不明确。

3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。

4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。

5．“地价定义”中未说明土地开发程度。

6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。

7．“估价结果”无单位地价和大写。

8．“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。

9．“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。

10．“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。

11．登记状况中无四至、登记等。

12．“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。

13．区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。

14．在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。

15．交易情况说明不正确。

16．在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。

17．在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。

18．个别因素修正中，“面积形状”修正错误。

19．“基础设施状况”未作修正。

20．交易时间未作修正。

21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5％”。

22．实例2“容积率”修正错误，实例1、实例3容积率未修正。

23．实例2年期修正错，应为实例1年期修正。

24．年期修正未对r的取值作说明。

25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。

26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。

27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。

26页

28．“土地平整费”不应计入“土地取得费”。

29．“土地开发费”无取费依据。

30．利息计算中“利息率”的确定无依据。

31．投资利息中开发期没有乘1／2。

32．利润率的确定没有依据。

33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。

34．成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。

35．估价结果未大写。

二、土地估价技术报告

第一部分 总 述

一、估价项目名称

X X公司位于X X区X X路X X号用地地价评估

二、委托估价方(略)

三、受托估价方(略)

四、估价对象

估价对象为X X公司位于X X市X X区X X路X X号营业楼用地，面积595．58平方米。

五、估价目的

本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据

六、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

(4)《城镇土地估价规程》。

(5)《土地估价报告规范格式》(1996)。

(6)X X省关于土地管理的法律、法规。

(7)评估委托书。

(8)估价对象《房屋所有权证》。

27页

(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。

七、价格定义

估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。

八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。

九、估价日期：一九九九年十二月三十日至二OOO年一月十日。

十、估价结果

估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为： 委估土地面积：595．58平方米

单位面积地价：4485．25元／平方米

总地价：2671325元

大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。

十一、需要特殊说明的事项

(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。

(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。

十二、土地估价师签名(略)

十三、土地估价机构(略)

二OOO年一月十日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

估价对象位于X X市X X区X X路X X号，土地证号为X国用(X X)字第X X号，土地面积为595．58平方米，东至X X路、南至X X、西至X X X X、北至X X X X，宗地号为X X X X。

2．土地权利状况

估价对象是X X公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。X X公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。

3．建筑物和地上附着物状况

28页

估价对象上有一幢建于19xx年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914．5平方米，有效使用率80％。

二、地价影响因素分析

(一)区域因素(略)

(二)个别因素(略)

第三部分 土地估价

一、估价原则

1．最有效使用原则(略)

2．贡献原则(略)

3．变动原则(略)

4．合法原则(略)

二、估价方法与估价过程

(一)估价方法的选择

估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。

(二)估价过程

1．收益还原法

(1)计算估价对象总楼价：

计算公式为：

P=a/r×[1-1/（1+r）n]

其中：P为总楼价。

a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。

r为综合还原率。

n为房地尚可使用年限。

估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元／平方米，残值率为0。

根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75％。

29页

(2)确定客观租金：

应用市场比较法确定客观租金。

①选择可比实例：

根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)

②影响租金因素修正(略)。

③客观租金的计算及确定。

比准价格A=243．60元／平方米

比准价格B=233．40元／平方米

比准价格C=249．09元／平方米

取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，

即：

客观租金=(243．60+233．40十249．09)÷3=242．03元／平方米

(3)计算房地总收益：

年总收益=2914．50×0．8×242．03=564317．15元

(4)计算年总费用

①管理费：

根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3％，即：

房屋出租经营管理费=房地年租金×3％=564317．15× 3％=16929．51元

②维修费：

根据X X市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格 的2％，即： 房屋出租经营维修费：房屋重置价×2％=2914.50×700×2％=40803元

③保险费：

根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：

房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914．50×700×75％×2‰=3060元

④房屋年折旧额：

房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914．50×700×1/60=34002．50元

⑤租金损失：

根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：

30页

租金损失=564317．15÷12÷2=23513．21元 年总费用=①+②+③+④+⑤=118308．22元 (5)房地年纯收益：

房地年纯收益=房地年出租总收益—房地年出租总费用 =564317．15—118308．22=446008．93元 (6)确定综合还原率：

采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。 (7)计算总楼价：

(8)房屋现值

房屋现值=房屋重置价×成新率=2914．50×700×75％=1530112元 (9)总地价

总地价=总楼价—房屋现值=4398900．39—1530112=2868788．39元 2．市场比较法 (1)选择房地出售实例：

估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：

31页

(2)房屋占地地价计算 ①房屋现值计算：

房屋现值=房屋重置价×成新率

实例A房屋现值=580×2356×80％=1093184元 实例B房屋现值=600×1848×75％=831600元 实例C房屋现值=580×2187．90×70％=888287．40元 ②实例地价计算：

据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8．5％，则： 单位地价=(房屋交易价—房屋现值—卖方应支付的税费)／房屋用地面积 实例A单位面积地价=(3100000—1093184—3100000× 8．5％)／496 =3514．75元／平方米

实例B单位面积地价=(2600000—831600—2600000× 8．5％)／385 =4019．X元／平方米

实例C单位面积地价=(2750000—888287．40—2750000×8，5％)／442 =3683．17元／平方米 ③比较因素条件指数：

分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表：

32页

④因素修正系数：

根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表：

⑤计算比准价格：

将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式，则： 比准价格A=3514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103 =4000．69元／平方米

比准价格B=4019．22×110／100×100／100×100／100×100／96×100／108 =4264．22元／平方米

比准价格C=4072．63×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100 =4072．63元／平方米

通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264，22元／平方米。 三、地价的确定

估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算 术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：

单位面积地价=4816．80×0．4+4264．22×0．6=4485．25元／平方米 楼面地价=4485．25÷4．9=915．36元／平方米 总地价=4485．25×595．58=2671325元(取整) 第四部分 附 录

1．估价对象《国有土地使用证》 2．估价对象宗地图

3．估价机构《土地估价机构资质证书》

33页

4．土地估价师资格证书

5．估价对象照片

6．委托估价协议书

土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：

第一部分总述

1．估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。

2．估价依据中，“X X省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。

3．估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。

4．估价结果中，缺少楼面地价。

5．缺少《估价结果一览表》。

6．需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

7．土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。

8．土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。

9．建筑物状况描述不详。

10．地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。

第三部分土地估价

11．估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。

12．未说明估价方法选择的依据。

13．收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。

14．未说明客观租金计算方法的选择依据。

15．折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，应为已使用年限加上尚可使用年限。

16．出租总费用中漏计税费项目。

17．未说明综合还原率确定的过程及依据。

18．总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。

19．收益还原法估价结果无单位地价。

34页

20．市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。

21．市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。

22．比较因素中还应有容积率等的修正。

23．未说明地价指数的来源依据。

24．估价对象与比较实例C的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。

25．未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。

26．地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的

是加权平均数。

27．地价的确定中，估价结果无大写。

第四部分附录

28．缺少估价对象房屋产权证。

29．缺少估价对象位置示意图。

30．缺少估价机构工商营业执照。

31．报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较多的描述。

35页