中国宾馆酒店行业研究报告

第一章  宾馆酒店业概况

二、酒店可划分的类型：

1、根据客房数量可将酒店划分为：

①600间客房以上为大型酒店；

②300间至600间为中型酒店；

③300间以下为小型酒店。

2、根据客源市场和接待对象可将酒店划分为：

①商务型酒店；

②长住型酒店；

③会议型酒店；

④度假型酒店。

3、根据建筑投资费用可将酒店划分为：

①经济型酒店；

②舒适型酒店；

⑧豪华型酒店；

④超豪华型酒店。

8、根据等级划分：

目前，我国的饭店分为五个星级，

一星、二星为经济性饭店，

三星为舒适性饭店，

四星、五星为豪华性饭店。

三、世界宾馆酒店业的等级划分方法
   

四、我国宾馆酒店业划分等级的标准

二、什么因素左右着酒店的需求周期

由于酒店与旅游，商务的高度相关性，因此酒店的需求周期性在很大程度上与旅游、商务的周期性相同。

1．经济周期

任何类型的景点产品，都属于奢侈消费品，它的弹性很大。因此它的需求和宏观经济周期有很强的相关性，当宏观经济周期处于衰退的时候，人的可支配收入减少，首先要减少的需求就是对景点旅游这种奢侈品的消费。反之，则增加。1998年以来，中国由于受到东南亚金融危机负面影响和历史罕见大洪水袭击，国民经济增长速度没能达到预定目标，国内国际旅游增长速度都明显放慢了，酒店经济效益明显下滑。20##年以后，经济逐步回升，国内国际旅游随即开始复苏，酒店效益相应开始回升。

2．假日周期

经过22年的改革开放以后，我国国民的生活水平已经大大提高。人们不再满足于物质生活上的追求，而去追求一种更高层次的精神享受。因而，外出旅游便成为众人首选。我国休假制度的改革，更为人们提供了充足的休闲时间。20##年全国第一个五一节长假，举国上下4600万人出游，使全国各大景区景点出现了前所未有的火爆现象。这使人们可支配时间的趋同造成了假日型的淡旺季，我国目前最明显的就是在元旦、春节、五一、十一等几个时间较长的假期所形成的旅游火爆。

3．季节周期

　　景点旅游存在明显季节性变化，资源的季节特征和人们的消费习惯形成了旅游季节型的淡旺季。从整个行业来说，一般春秋季节是旅游旺季，秋冬季节是旅游淡季。而具体的景点也因为季节特征，而形成季节性周期，这种特性主要体现在自然景观，例如春秋季节的泰山游人如织，而冬季的泰山却是门可罗雀，然而这种特性对主题公园类企业却没有影响。 　　

在上述因素中，假日周期和季节周期主要是影响旅游酒店的发展，而对商务酒店影响不明显，商务酒店主要受到经济周期的影响。随着商务酒店与旅游酒店的结合经营，淡旺季可得到一定调节。

三、要素的密集性

在资金要素上，酒店是典型的资金密集型企业，在各产业的比较中，仅次于民航业和石油业，是高资金投入寻求高回报的企业。

根据美国的调查，酒店投入成本主要包括：

购置土地：土地成本占项目总成本的10%-15%，如果超过20%，投资难度就很大。

建筑费用：指建造、供水、机电、送气等费用，这些成本基本都处于攀升阶段。

家具、装饰和设备：这是商务酒店的一大项，一般家具占总成本的10%，设备占20%。

开业筹备：主要包括营销、招工、培训等。

经营资本金：主要指酒店必备的一些库存物资。

在人才要素上，酒店也是人才密集企业。由于酒店管理专业性强，一方面使酒店行业所有权于经营权的分离较为普遍和彻底，另一方面也形成了比较成熟的酒店企业家市场。这两者相互制约，相互补充。使酒店管理者的个人市场评价与企业经营情况紧密相连。世界许多国家的酒店业都有内部的“黑名单”，就是这一市场运作机制的表现。在中国尚不成熟的酒店业中，也是最早接受并适应大幅度人才流动的行业。

四、宾馆酒店业壁垒研究

在高星级酒店市场上，从1982年香港半岛集团接管北京建国酒店开始，一批国际酒店集团就相继进入中国市场，并逐步向全国拓展。目前，假日集团已经管理了国内25家酒店，成为在中国酒店市场上占有率最高的国际酒店集团。在中国管理酒店较多的国际酒店集团还有万豪，香格里拉、仁达屋、希尔顿、凯悦等，这些酒店集团所管理的企业遍布全球各地，他们拥有成熟的市场运作经验，有忠诚的客源，有良好的形象和高知名度的品牌，有世界性的酒店经营网络和服务网络，有强大资金实力和市场开拓实力，有高品质的硬件设施，他们凭借这些优势输出管理，开展特许经营，建立起庞大的酒店网络集团，形成了巨大的市场结构壁垒。

五、息息相关的旅游与会展业

宾馆酒店存在的基本功能就是为外出旅客提供食宿的方便。目前探亲访友、旅游与商务旅行是人们出行的最主要的原因。由于探亲访友大多表现为短途出行，无需在宾馆留宿，长途探亲则往往会借宿在亲友家中，因此旅游与商务旅行就成为宾馆酒店行业的主要客源。也因此与宾馆业联系最为紧密。

我国的旅游资源十分丰富，古老神秘的东方文化，秀美的山川，无数的历史遗迹，以及富有特色的民族风情，无论对国内外游客都有很强的吸引力。改革开放以来，中国旅游业取得了巨大的成就，入境过夜旅游者人数由1980年的350万人次，达到20##年的3680万人次，由1980年世界排名18位上升到20##年的第5位。“九五”期间，为振兴国内旅游市场，各种各样的以旅游为主题的促销活动、宣传活动也是高潮迭起，“96中国度假休闲游”、“97中国旅游年”、“98华夏城乡游”、“99生态环境游”、“2000神州世纪游”及 国家旅游局确定的20##年 “中国烹饪王国游”等集中体现了中国旅游的新魅力，吸引了越来越多的旅游者。与之相配套的宾馆业也从中获益不少。同时由于国内居民收入的提高、休闲方式的改变和国内旅游设施的改善，国内外旅游者人数还将不断增长。

在国内经济的飞速发展也使得各种经济交流、商务考察、产品展览等活动日益广泛，由此诞生的会展经济产为宾馆业发展的新热点。我国展览业在最近几年中得到了空前发展，大型国际展览从无到有，目前国内每年举办的国际展览达1000多个，北京、上海、广州成为三大展览中心。

根据国际大会和会议协会ICCA统计，20##年在全球举办国际会议最多的国家排名中，美国排第一，举办会展234个，中国排在第26位，和香港地区并列。按城市来说，伦敦以56个排在第—位，北京则以21个国际会展排在第27位。如今，北京、上海，广东，深圳、大连等城市，逐步形成了一些在海内外有一定规模和知名度的品牌展会，如北京的高新技术产业国际周、国际家机展、国际计算机展，上海的汽车展，广东的广交会，深圳的高交会，珠海的航空展等等，各种不定期的展会更是不胜枚举。中国作为一个正在蓬勃发展的经济大国，拥有丰富的人文和历史资源，举办国际会展大有潜力可挖。由此产生的这部分客源由于消费能力强，客源稳定成为众多宾馆酒店竞相追逐的目标。也给宾馆业带来了新的发展。

会展业已经成为世界各国经贸交流的重要渠道。根据统计，每年全世界国际会议的消费总额达70多亿美元。我国的会展业正在以每年20%的速度快速发展。20##年全国举办展览会1684个，会展经济正成为我国社会生活中广受关注的经济现象。中国入世将使外国公司进入中国市场的途径变得越来越容易，这意味着我们在中国举办贸易展览会的需求将不断增长。

、

第二章  宾馆酒店业发展概况

 第一节  世界饭店业的发展

世界饭店业发展可分为四个时期：

客栈时期——大饭店时期——商业饭店时期——现代新型饭店时期；现代新型饭店时期建筑规模宏大，价格昂贵，设备设施豪华，餐饮精美考究，服务周刊，讲究礼节，尽力满足宾客的要求，使用者仅限于贵族资产阶级富有阶层。

一、国际宾馆酒店业市场现状

 

去年全球旅游业直接收入12115亿美元，占同年全球GDP的3.7%，总收入35414亿美元，占同年全球GDP的10.0%，与去年同期相比基本持平，20##年全球旅游业略有增长，但增速趋缓。

20##年与20##年相比，来欧洲的美国游客减少了18％，日本游客减少了20.4％。值得一提的是，中国游客人数急剧上升。估计到20##年，中国游客将占世界游客的10％。

第二节  先行一步的国际宾馆酒店管理

酒店业广为流传着"100+1=0"公式：对一个客人服务而言，各方面服务都做得很好，但由于一项差错的产生，使所有良好的服务都付诸东流。酒店的根本职能是达到100%的顾客满意，为顾客提供无差错的服务。在旅游酒店行业竞争日趋激烈的今天，酒店管理水平和服务质量的高低是能否赢得顾客、稳定客源的决定因素，而采用先进的酒店管理系统是提高管理水平的重要手段。

酒店管理系统实质上是对酒店运行过程中人流、物流、资金流、信息流的管理，提高酒店的管理效益及经济效益，提高服务质量、工作效率，完善酒店内部管理体制，提高酒店决策水平等。从而为酒店管理带来作业流程的标准化、服务水平的量化、快捷有效的沟通手段、经验知识的共享、公关信息的传播、客户关系管理、经营成本分析和预警、数据挖掘等。通过管理渗透到酒店营运的各个环节，可以为酒店带来收入增长、提高全员生产力、积累数据库资产，从而最终打败行业竞争对手。

一、国际宾馆酒店业当前管理的主要特点

第一、业外资本加盟。

不同行业资本不断加盟国际酒店管理集团的发展，酒店业继续受到关注。六洲前身巴斯集团原为酿酒业，在酒店业小试锋芒成功后，售出酿酒主业集中于酒店业的发展，并收购了假日管理集团；喜达屋集团原经营房地产业和博彩业，后进入酒店业；凯宾斯基酒店集团近期与中东石油大亨结成联盟，使其发展得到了有力的资助。

第二、西部开发和经济型酒店市场受关注。

国际集团开始关注中国西部开发和经济型酒店市场。法国雅高集团的创始人亲自到中国西部考察，认为商机无限，并力争在中国再管理100家三星级酒店。

第三、国际酒店管理集团发展速度快。

六洲集团在全球每月平均有一间新管理的酒店开业；万豪集团于1957年开业第一家酒店，1995年达到全球1000家，五年以后又增加了一倍。

　　

第四、多品牌推进。

多品牌全方位推进是国际酒店管理集团的市场发展战略。万豪集团推出全品牌发展战略，万豪、丽嘉·卡尔顿、万丽、万怡、新世纪、华美达等不同品牌，从超豪华到中低档形成梯次架构；斯达屋集团拥有威斯汀、喜来登、瑞吉斯等6种品牌，分别针对三、四、五星级和超豪华酒店市场。

　　

第五、注资城市标志性饭店。

超豪华国际酒店管理集团对重点城市的标志性饭店管理项目注资管理。这些酒店管理集团对接管的酒店一般是不投资的，但喜达屋集团持股以瑞吉斯品牌管理北京最高档酒店---北京国际俱乐部。

　　

第六、坚持发展原则，保证品牌质量。

投资需要高回报，更需要高质量。目前酒店管理数量全球排名第三的万豪酒店集团的发展原则是不参与投资、对接管酒店的建造质量不打折扣。为此在筹建过程中可能与酒店业主希望少投入多回报的出发点发生分歧，但是却为日后酒店的升值打下了坚实的基础。

　　

第七、重视人力资源的开发和培养。

豪生集团将在上海建立培训中心，为中国区所辖酒店培养精英管理人员；六洲集团已在澳洲建立了培训基地，为推进集团“酒店总经理本土化”的发展战略提供充分支持。

二、饭店管理集团管理的主要形式

由于酒店的经营和管理已经十分的专业化，不少学校甚至开设了专门的酒店管理专业。在酒店管理已经成为一门艺术的今天，不少酒店投资方已经不能胜任酒店日常经营管理工作。目前世界上一种流行的做法是由专业的饭店管理集团介入到酒店管理中来。主要的形式有：

1、直接租赁

直接租赁饭店，实际上是在一个协议的基础上，承租人租用某个或一些饭店（或饭店建筑等），每月固定地支付一笔租金给业主，承租人就是饭店的经营负责者。在一般情况下，饭店租赁只包括土地与建筑。但是当饭店的业主拥有家具和设备时，租赁将包括一些家具和设备的更新。这个更新可以由业主或承租人承担，或者在协议里按照预先确定的形式划分责任。租赁协议同时必须详细说明谁负担有关财产的一些固定费用，如财产税、火灾保险及其他一些费用项目。为了保证饭店经营的连续性，饭店租赁通常签订二十年以上的期限。

2、利润分成租赁

在饭店业中，利润分成租赁也许比其他行业更为普遍，饭店在租赁期间租赁给经营者，业主分享利润。这不仅符合业主的谋利动机，同时也免除了通货膨胀的附加条款。实行利润分成租赁，饭店管理公司最通常是的用经营毛利润来确定应支付的租金。这要使用许多公式来正确计算租金，因而有必要分析损益表的基本结构。损益表首先列示饭店的营业收入，然后减去每个营业部门的直接经营费用，得出部门经营利润。再减去间接费用合计数，得出经营毛利润。再减去各种置产费用──如财产税、火灾保险、利息和折旧，减去租金得出饭店净利润。饭店管理公司对利润分成租赁应付租金的计算，通常运用下例公式：

①按营业收入的一定百分比计算；

②按经营毛利润的一定百分比计算；

③按总营业收入的一定百分比，加上按经营毛利润的一定百分比计算；

在订立最低限的基础上用其他公式计算。如果计算出来的租金比最低租金高，必须支付计算出来的租金；如果计算出来的租金比最低租金低必须支付最低限租金。租金仅仅按营业收入一定的百分比计算是危险的经营观点。因为即使出租率保持不变，通货膨胀将引起营业收入的增长，此时工资及其他成本比营业收入增长比例要高。在此情况下，由于经营毛利润下降，经营者将承担高的租金，显然对业主有很多好处。另一方面，如果租金是以经营毛利润的一定百分比计算，即使饭店在业务推广方面非常成功，但是经营管理差将导致经营毛利润低，业主必然要受损失，只能够获得低的租金。很显然，两个方法的合并是较确切的计算方法。另外，业主通常要订立最低限额租金，这个最低限额租金需要根据其还本付息基金数确定。

饭店运用管理合同与运用利润分成租赁在许多方面有相似之处。但是，这两种经营的基本原则有一些区别。在利润分成租赁和直接租赁下，经营者作为法人经营饭店。在管理合同形式下，经营者在法律上完全依赖于业主，饭店的经营者作为饭店业主的代理人从事饭店的经营管理。在管理合同中，证明经营者代理业主的职责。饭店的员工由业主雇用，饭店诉讼损失由业主负担，最终财务成果的盈与亏是业主而不是经营者。经营者事实上是代表业主作为饭店的管理者，收取管理服务费。这笔费用可以约定每年一次支付，但是它通常是随着经营结果的变化而变化。

3、饭店管理公司收取的管理费计算方法

     ①根据饭店总营业收入的一定百分比计算；    

②根据经营毛利润的一定百分比计算

③根据饭店总营业收入的一定百分比，加上经营毛利润的一定百分比计算。

当管理费根据总营业收入的一定百分比计算时，经营者可以花费大量资金进行广告宣传，以获得高的营业收入，而取得高的管理费，而不管饭店的经营成果如何。当然，仅仅根据经营毛利润的一定百分比计算，虽然经营者对经营成果有很大的责任，但是当客观条件超过他的控制范围时，经营成果不好也是无法挽回的。因此，根据总营业收入的一定百分比加上经营毛利润的一定百分比计算，对于经营者和业主都是公正的。

三、国际饭店集团竞争中国酒店市场的变化

1982年香港半岛集团正式管理北京建国饭店，标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市场。不久，假日集团于1984年管理北京丽都假日饭店后，五年之内先后在国内拉萨、桂林、广州、西安、厦门、大连、成都、重庆等城市形成网络，成为当时管理饭店最多的国际饭店管理集团。

在八十年代进入中国市场的还有喜来登、希尔顿、雅高、香格里拉、半岛、新世界、日航、华美达、凯悦、美丽华、太平洋、马尼拉等十余家酒店管理集团。其中总部设在香港的香格里拉集团是为数不多的带资管理的集团。“殷勤好客亚洲情”赋予其典雅、宁静、舒适和至上服务的新含义，使客人感受到现实中世外桃源的氛围，在中国市场上树立了良好的形象，成为在中国市场经营较成功的集团之一。

如果说，八十年代进入我国的国际酒店集团对饭店的经营环境和盈利能力缺乏了解，属于试探性拓展的话，九十年代尝到了甜头的国际酒店集团登陆中国市场的步伐明显加快，这一时期是我国旅游业蓬勃发展的阶段，同时也是国际饭店集团看好中国市场，积极扩大市场份额的时期，这期间又有马里奥特、最佳西方国际、天天、凯宾斯基、喜达屋、豪生、瑞迪森、海逸、罗顿、文华等数十家国际饭店集团涉足中国市场。出现了群雄逐鹿的局面，马里奥特集团作为世界五百强跨国集团之一，是国际饭店集团中的巨无霸，虽然他们1997年才进入中国市场，但他们通过实施以里兹.卡尔顿、万豪、万丽品牌为主的全品牌发展战略，在“你如能使员工树立工作自豪感，他们就会为顾客提供出色的服务”的核心经营理念指导下，很快就打开了中国市场，该集团在中国现已开业的酒店就有23家，20##年有一批如北京万丽、天津万丽、上海万豪JW明天广场、大连万豪等酒店开业，去年底该集团在中国管理的酒店达到37家，成为在华发展最快的国际饭店集团之一。

根据国际饭店与餐馆协会的资料统计，20##年世界饭店管理集团排行前10家为圣达特、六洲、马里奥特、雅高、精品国际、希尔顿、最佳西方国际、喜达屋、卡尔逊、凯悦，除了少数经营低档饭店圣达特等集团未进入中国市场外，多数国际饭店集团的市场份额中都包含着在中国管理的饭店，中国已成为著名国际酒店集团的集聚地。

国际酒店集团之所以看好中国市场，一是由于中国的经济保持了高速增长，带来巨大的商机，蓬勃发展的旅游业显示了巨大的市场潜力；二是中国政治稳定、社会安定、人民币汇率稳定，企业经营环境日趋完善；三是中国劳动力成本相对较低且素质较高。

图表2：中国国内酒店管理集团客房调查简表  

续上表：

　　国际饭店集团通过引进先进的管理观念、管理模式加快了我国饭店经营管理水平的提高，缩短了我国饭店业与国际水平的差距，使我国饭店业成为开放较早，市场化程度较高、最先与国际接轨的行业之一；国际饭店集团的进入同时培养了大批饭店管理人才，其管理的饭店成为我国饭店管理人才的“提高班”，许多有过在国际饭店集团管理的饭店任职经历的人员成为了国内饭店和外企争夺的对象；国际饭店集团的进入还促进了高新技术在饭店中的应用，引导饭店追踪国际饭店发展趋势方面起到了示范作用，数字化、人性化饭店为客人营造了更加温馨、舒适、便捷的居住环境。应该讲，目前中国旅游饭店业之所以成为中国社会服务业的领头羊，重要因素之一就是得益于国际饭店集团的进入。

目前国际饭店集团在竞争中国市场方面呈现以下变化：

一、由一线城市向二线城市扩展

二、由单一品牌向多品牌发展

三、由个别超豪华品牌饭店向批量超豪华品牌饭店发展

四、由中高档饭店向经济型饭店发展

　

第三章  全面透视中国宾馆酒店业

第一节  中国宾馆酒店业的演变

一、中国饭店业的形成与发展

图表3  1980年-20##年中国旅游涉外饭店座数的增长情况

资料来源：根据《中国国旅游统计年鉴》中有关数字计算

图表4 1980年-20##年中国旅游涉外饭店客房、床位的增长情况

资料来源：根据《中国旅游统计年鉴》中有关数字计算

目前，我国饭店业已形成一个大产业、大投入、大竞争、大市场、大集团的局面。

第二节  宾馆酒店业的规模与分布

三、宾馆酒店的分布现状

第三节  宾馆酒店业的经营状况

一、酒店业的盈利情况和特点

1996年到20##年旅游饭店业共增加35.4万间客房，平均年增长率为12.39%，而同期的客源增长率为4.0% 。由于供大于求，导致饭店企业之间过度竞争。从1996年到1998年全国饭店的平均出租率和利润率逐年下降，1998年开始出现全行业亏损。1998，1999，20##年三年亏损额分别为45.56亿、53.64亿和26.43亿元（如图）。

国家旅游局的统计数据也显示，目前全国共有旅游住宿经营单位27.47万家，其中星级饭店7400 家。据了解，旅游住宿业共拥有固定资产6614.37亿元，直接从业人员502.08万人。其中现在国有星级饭店达4339家，占全国星级饭店总数的59%，但外资饭店在经营效益方面明显领先。目前，全国酒店业共有客房80万间，至少有30万间长期处于空闲状态。如果按每间客房投资10万元计算，全国就有300亿元的旅游酒店资产闲置。许多酒店由于客源严重不足，投资无法收回，财务负担过重，使投资者陷于入不敷出的困境，处于半死不活的恶性循环中。

纵观我国的酒店行业的盈利状况，可以发现以下特点：

1．数量较少的外资酒店瓜分了酒店行业的多数利润

按照出资对象分：国有或集体酒店在数量上的比例远高于外资酒店和其他酒店，与之相对应，国有酒店在总收入上的比例也高于外资酒店和其他酒店，但是外资酒店在收入上占的比例高于其在数量上占的比例，而国有和集体酒店则相反，这说明外资酒店的盈利能力强于国有和集体酒店（如图）。20##年合资企业人均创收11万元，而国有企业的人均创收只有8万元；合资企业的平均客房出租率达到61.5%，国有企业只有54.3%，低近7个百分点，从其他各项指标来看，结果也是一样。

2．高档酒店效益好

按照酒店的档次分，星级酒店在数量上和在收入上所占的比重都高于非星级酒店，不过，星级酒店在收入上占的比重高于其在数量上占的比重，表现出较强的创收能力（如下图）。

在星级酒店上，高星级酒店效益明显好于中低档酒店。由于商务客人猛增，特别是国际会议，大型商品展览活动增多，参会人员、贸易谈判人员大幅增加，全国四星级以上酒店，特别是五星级酒店在不少城市出现供不应求的状况，根据全国九个重点城市的统计，在出租率上，五星级酒店为65.04%，四星级酒店为63.08%，三星级酒店为58.65%，二星级酒店为53.32%，一星级酒店为46.96%；从经营上看，117家五星级中，除了3家业绩持平外，其余全部赢利，四星级中除5家略微亏损外，其余全部赢利，全年26%的亏损酒店，大多数都是中低档酒店。

3．酒店行业规模效益明显

就规模而言表现为，酒店的规模越大，拥有的客房越多，其创造收入的能力就越强，酒店的创收能力基本上与其拥有的客房数成正比（如图8.5）。全国现有500间以上客房的大酒店129家，20##年实现营业收入119.43亿元，占酒店总收入的16%；客房出租率为62.73%，平均房价为780元左右，有的全年平均房价达到1106元，利润率达到37%以上；这129家酒店全年的人均劳动生产率为15万元，高出中小酒店1倍。

二、国内酒店全行业亏损的原因探析

随着我国近几年旅游和会展活动的增多，人们外出住宿的需求量不断上升，酒店行业的发展环境良好。但是有利的环境并没有给酒店行业带来利润的增长，反而陷入全行业亏损的境地，究其原因我们认为有以下几点。

第一，酒店供给与需求的脱节，供大于求。酒店行业亏损主要的问题是数量增长过快，90年代初期，受到当时经济高速发展的带动，高达20%的资产回报率掀起了各地大建酒店的热潮。另外，政企脱钩后，由培训中心、内部招待所、疗养院转化的也不少，还有因各种原因新建的各种酒店。比如，长沙的旅游饭店业竞争本来就十分激烈，处于供大于求的状态，然而酒鬼集团、猴王集团两家上市公司为了提高他们的知名度，宣传自己的企业，也为了把它当成一个自己的公关部，同时建了两家五星级酒店。由于种种原因，我国酒店的客房数从94年以来都保持了年均10万间的增长速度，而市场需求却远远没有达到这一数字，造成市场竞争加剧，十年间全国酒店的出租率下降了十几个百分点，98年以来出现了全行业亏损，20##年稍有好转，但基本格局仍未改变，高档酒店不惜大幅降低价格以提高出租率，出现了四星级酒店120元一间的低价。在竞争恶劣的形势下，多数酒店又没有积极调整经营措施，降低成本，利润自然节节下滑。

第二，我国酒店存在的另一个问题是，单体式经营模式难以满足现代市场的要求，在美国，98%的酒店是以连锁或者集团方式经营，联合经营在品牌、客户网络、成本等等方面拥有单体经营模式无法比拟的优势，应该说集团化规模经营，网络化连锁经营是酒店发展的必由之路。网络化经营能达到统一品牌、资源共享、网络营销、降低经营成本等目的，但网络化要求网络内成员企业之间地域分布合理，不能集中在一个地区，更要求有创新营销技术和科学经营管理模式，国内虽有北旅、锦江、西旅、桂旅等很多大型旅游饭店集团，但真正进行网络经营的集团都没有达到网络化经营的目的，应该说是有名无实。因此我国酒店目前以单体式为主，这种酒店的地域性很强，业务空间有限，抗风险能力有限，竞争力较弱。

1996～20##年不同经济类型、不同规模酒店的收入变化情况如下表所示，在酒店的经营中，从1996年以来，全国酒店总收入基本都在800亿元左右，其中在1998年，酒店行业总收入首次出现负增长，这主要是受到亚洲金融危机到来的区域经济衰退的影响。1999年开始复苏，20##年达到862.27亿元。但是，这期间总收入的增长主要是酒店数量增长所带来的，效益提高的因素不明显。

第三，缺乏创新意识和创新产品，营销技术单一。现代创新营销技术在其他产业可以说是层出不穷，无奇不有。但在我国酒店业很难见到有什么新招。饭店设计、装修、客房布置，甚至包括服务项目都是“千人一面”，营销方法和销售渠道还处于等客上门阶段。国际饭店业的营销方法和创新产品，在我国酒店业不是没有进行很好的本地化改进而难以适应国内市场，就是没有人敢先吃螃蟹，尝试推广。因此，目前饭店业除了自身的销售部外，还是依靠传统的旅行社、订房中心，简单的打折卡等来维持销售，更没有认真去研究不断变化的市场创新产品。

第四，专业化经营、个性化服务跟不上时代要求。大多数饭店希望所有客人都是自己的客人，随着市场的变化竞争愈来愈激烈，酒店、度假村若没有明确的市场定位和高度的市场细分，就有可能处于被动经营状况。 　　

第五，酒店服务“反人性化”。多数酒店提出的标准都是要让客人感到宾至如归，但是从酒店服务中却很难让人感觉到这一点。旅客入住登记需“罚站”，宾馆内除了电视没有别的消遣，连报纸都找不到。宾馆内出售着林林总总的昂贵商品，旅客最需要的应急药品、日用品却找不到。这些基本的要求都难以做到，就更不用说提供让旅客感到惊喜的特色服务了。

三、客房出租率现状分析和保本盈利点分析

饭店普遍使用的统计资料是客房出租率，它是衡量客房销售水平的指标。客房出租率是客房实际出租的数目与可出租客房数之比（在欧洲、有时用出租床位与可出租床位之比来衡量出租率）。

客房出租率用数学公式表示如下：

客房出租率＝出租客房/可出租客房×１００％

客房出租率与宾馆酒店的收入息息相关，从1996年以来，我国宾馆酒店的出租率保持在50%到70%之间，出租率在不同类型的酒店之间存在一些差别：外资酒店高于国有、集体酒店；规模越大，酒店出租率越高，比如，500间以上的出租率是63.7%，100间以下的只有51.1%；在地区上，湖南、浙江、上海、北京、广东位居前列，出租率都超过了60%；星级酒店中，高星级酒店出租率高于低星级酒店。以20##年为例：

(1)按注册登记类型划分

    20##年，在全国10481座旅游饭店中，国有饭店平均客房出租率54.34%,比上年提高2.89个百分点；集体企业饭店53.11%，比上年提高2.7个百分点；外商投资饭店58.89%，比上年提高1.43个百分点；港澳台投资饭店63.64%，比上年提高5.24个百分点；联营饭店55.33%，比上年下降7.09个百分点；私营饭店54.88%，比上年提高2.74个百分点（见下表）。

图表19  中国部分城市酒店客房入住率

 (2)按规模划分

20##年，客房数在500间以上的饭店平均客房出租率为63.76%，比上年提高1.67个百分点；客房数在300-499间的饭店平均客房出租率为61.23%，比上年提高6.09个百分点；客房数在200-299间的饭店平均客房出租率为58.15%，比上年提高4.31个百分点；客房数在100-199间的饭店平均客房出租率为55.18%，比上年提高3.35个百分点；客房数在100间以下的饭店平均客房出租率为51.15%，比上年

（4）按不同星级划分。

20##年，全国旅游饭店平均客房出租率为55.85%,比上年提高2.44个百分点。其中，星级饭店全年客房出租率为57.58%，比上年提高3.24个百分点。在星级饭店中，五星级饭店的客房出租率为65.04%，比上年提高3.63个百分点；四星级饭店的客房出租率为63.08%，比上年提高4.12个百分点。

图表21  1996-20##年星级饭店出租率变化表

资料来源：历年饭店统计报告

四、经济指标揭示中国酒店业

由于国内经济的持续走强和亚洲区域经济的逐步复苏，国内旅游、商务在20##年都取得了很大的发展，宾馆酒店业的各项经济指标在1999年基础上都在稳健的向前发展。全员劳动生产率由1999年6.96万元/人上升到20##年7.67万元/人，提高了0.71万元/人。劳动生产率提高的一个重要原因是大量国有集体企业改组、改制、加强管理、精简人员所致，20##年全国涉外饭店数比1999年增加3446家，而员工总人数却比99年减少9.11万人；客房出租率达到55.85%，比1999年的53.41%提高2.44个百分点。各种指标的好转为全行业的扭亏奠定了基础。

根据对宾馆酒店的基本经济指标和营业指标的分析，我们来深入了解我国宾馆酒店业的状况。

1．外资称雄中国酒店业

数量仅为833家，占我国酒店数8％左右的外资酒店，却在我国酒店收入中占有很大一块比重。所有内资酒店的单位收益都明显低于外资与股份制酒店；国有酒店因其在数量上的绝对优势而在营业收入上遥遥领先，但其单位收益却在各类型酒店中排名倒数第四，仅为港澳台投资酒店单位收益的五分之一。这里主要原因是内资酒店，特别是国有酒店数量众多，大部分却规模很小，缺乏赢利能力，所以在单位收益上无法与以经营中高档的外资酒店相比，同时，内资酒店因体制落后，在管理上，营销手段上，规模经济上、人员素质上都与外资酒店存在差距，在经济效益上落后就不可避免，这与前几年的情况基本一致。

2．酒店行业有很强的规模效应

3．酒店的分布和效益呈现明显的地区性

宾馆酒店业作为一种第三产业，它的发展状况和当地的经济发展水平有明显的关系。经济发达地区由于经济繁荣、商务活动频繁，有力地推动了当地宾馆酒店业的发展。同时这些地区的宾馆酒店业不仅从业人数众多，管理水平也更为先进表现为行业的劳动生产率、营业收入和税收情况都明显优于经济不发达地区。

（见下表）根据不同的地区，星级酒店的各种经济指标都有很大的差异，营业收入与地区所拥有的酒店数量有密切的关系，以上海、北京、广东为代表的重点城市和省份无论在星级酒店数量上、还是在营业收入上都居于前列，这些地区经济发展水平高，生活水平高，是旅游商务的重点地区，是目前星级酒店的主要集中地。由于经济开放度高，外资酒店的经营与管理方式进入早，竞争激烈，市场比较成熟，相对而言，在劳动生产率上，资产增值力上，创收力上也显现出很强的优势。以劳动生产率为例，20##年星级酒店中全员劳动生产率最高的地区是上海，为10.89万元/人；而最低的地区吉林仅2.09万元/人，相距5倍。而且除了中部省份湖南外，全员劳动生产率高的省份都集中在东南沿海经济发达地区。这种极不平衡的发展状态为酒店业未来的发展提供了巨大的市场空间，东部地区竞争激烈，发展趋于饱和；而中西部地区发展前景大，而酒店经营与管理落后，双方正好形成优势互补，为连锁、特许、集团化经营与管理输出，从而完善市场网络，扩大规模，增强竞争力提供了市场出路。

五、酒店收入的结构分析

资料显示，酒店收入主要由客房、餐饮、商品销售、娱乐和其他一些个性化服务构成，其中客房收入约占总收入的一半，但是客房收入在总收入的比重有下降趋势，购物与其他个性化服务消费收入的比重在逐渐提高。

可以看出在我国的宾馆酒店业中，尽管酒店的服务已经呈现出多样化的趋势，但酒店业的传统服务项目食、宿仍然是酒店收入的最主要来源。

第四节  中国国内宾馆酒店管理

一、国内宾馆酒店管理现状：

1、集团化管理在中国饭店业近十多年的历程中获得迅速发展。

1982年中国第一家中外合资饭店——建国饭店开业并首家引进了境外饭店管理公司（香港半岛管理集团），标志着中国饭店集团化管理的开始。半岛酒店集团进入大陆，从思想观念、管理方式、用工制度、促销手段等方面给中国的饭店业带来了全新的变化，并且在经营上获得巨大成功，开业当年前7个月就赢利110万元。随后，假日、喜来登等其他国际知名饭店管理公司纷纷在中国抢滩登陆。境外饭店管理公司在为中国饭店业带来规范的管理方式的同时，也为我们培养造就了一大批饭店管理人才，一些开业较早的饭店也由此积累了完整的管理经验和制度，这为创造中国自己的饭店管理公司打下了良好基础。

现在，我国地面上存在如下4个层次的饭店管理公司：外国管理公司10余家，港澳及中资外籍公司约30家，国家旅游局批准的40家，工商局批准但未在国家旅游局备案的约60家。这一百多家公司共管理着大约400—500座饭店。

2、饭店集团化管理的市场空间很大，质量有待提高；主客双方观念有待转变。

中国现在有涉外饭店5201家，水平参差不齐，除了一些高星级饭店具备现代企业制度和相应的思维方式外，大部分酒店还是小作坊式经营思想和经营方式。如果专业性饭店管理公司来管理，则对提高整个饭店行业的质量和水平能起到很大作用。因此，市场的空间是很大的。综观这些年饭店集团化管理进程，国外饭店集团及管理公司在中国有的获得稳固发展，声誉鹊起，有的也因方法不适宜而中途撤出；即使是发展迅猛的假日集团，目前在中国也只发展到23家，距前几年设想有较大差距。中国自己的饭店集团及管理公司的发展更是不容乐观。迄今为止，只有上海锦江公司和北京凯莱进入了世界饭店管理公司300强之列。国内饭店管理公司现在数量已不少，但还少有过得硬的品牌。一些管理公司对管理模式的理解简单化，以为管好一座饭店就能输出管理，缺乏成熟的产品和真正的模式，包括组织制度、企业文化自身没有把饭店管理当成一项技术性很强的工作来对待。或者不愿在此方面投资。同时，绝大多数饭店业主及员工情感上能接受境外饭店管理公司的管理，却难以接受中国公司的管理。这种心态与观念，连同发育不成熟的饭店市场现状，共同制约着中国自己的饭店管理公司的发展。

3、酒店管理公司与业主共担风险。

酒店集团化的管理模式，在统一管理方式、统一广告宣传、统一销售网络、统一人力资源配置、统一采购等方面有明显的优势。90年代后产生了战略联盟形式。即企业为了保持和加强自身竞争力自愿与其他企业在某些领域进行合作，如竞争对手联盟型、顾客伙伴联盟和供应商伙伴联盟型。即使在传统的集团化经营形式中，也有许多新的发展趋势值得引起注意，如业内集团呈现大型化垄断化，管理合同经营中从对经营者有利于业主，强调管理公司与业主共担风险，而不是只强调管理公司的收益和经营业绩。这一发展趋势对中国的饭店管理公司有直接的启示。在中国，目前那种只管经营不包利润的管理方式也已逐渐失去市场。

二、酒店管理的特点和难点

     1、酒店的管理特点

   

现在的酒店管理进入E 时代，未来酒店业的竞争必将进入一个新的阶段，面临一个不可回避的现实：国外独资和合资的酒店将陆续进军中国，硬件设施落后、管理水平滞后、服务质量低下的酒店将被逐步淘汰。

      

 2、酒店的管理难点

                

 中国酒店业市场正陷于这样的尴尬：中档酒店为数不少，但对于相应消费层——正在崛起并日益壮大的中国新生中产阶级来说，这些酒店却缺乏相应的消费名牌。不少国内企业的市场营销停留在模仿式的盲目经营和经验型的松散管理的初级阶段，使酒店经营成效很低，举步维艰。据近期所做的一项对酒店业营销现状的调查结果显示：

●60%的酒店不知道如何制定企业总体营销战略

            

●50%的酒店不懂得制订销售政策

                  　　

●70%的酒店老总在构建企业营销网络时不知如何着手

                  　　

●55%的酒店不懂营销管理

                  　　

●40%的酒店对竞争格局不能分析，不知采取什么竞争策略

                  　　

●45%的酒店老总对科学的市场调查掌握不够

                  　　

●35%的酒店对定位模糊

                  　　

●40%的酒店对价格难以管理与控制

                  　　

●45%的酒店不能处理好企业长期战略与短期效益之间的关系

                  　　

●40%的酒店在整合应用广告、公关、促销策略上有困难

当今的酒店业正处在一个最缺乏营销同时又是最需要营销的时代，需要深入细致地研究和探讨新形势下酒店业的营销策略。

                  　　

四、中国饭店业集团20强

中国旅游饭店业协会从去年9月起，历时半年时间，对中国境内饭店集团(管理公司)的经营业绩进行了统计。统计按国际饭店与餐馆协会(IHR-RA)杂志公布的统计口径进行，评选出中国饭店业集团20强。该评选是根据各个饭店集团所管理饭店的客房数遴选产生的。

统计显示：截止到20##年底，全国共有110余家饭店管理公司，管理饭店700余家，星级饭店集团化程度达7.2%。在中国饭店业集团20强中，国际著名酒店集团入选12家，中国饭店集团入选8家。令人可喜的是，我国入选的这8家饭店管理公司经营规模均已达到国际饭店集团300强的标准，反映出中国饭店集团化进程有了实质性的进展。

　　

以下是中国饭店集团20强：

             图表31：中国饭店集团20强

相关产业的配套、商业环境的改善都将成为促使高档酒店落户西部的重要原因。

　　不过，酒店是一个高消费场所，因而一般高档酒店，尤其是国际酒店管理集团参与管理的酒店在选址上非常慎重。按照惯例，高档商务酒店一定会选择在商务气氛浓厚的商业区附近，而北京西部恰恰不能满足这一条件。其次，商务酒店的交通一定要顺畅，尤其是该酒店到机场的交通，而北京西部到机场的交通条件是众所周知的。根据以上两点，西部发展高档商务酒店有一定的难度。虽然西部被提到与CBD同等重要的位置，但要通过市场的考验仍有待时日。

  

第四章  不同类型酒店的发展状况

第一节  商务酒店

第二节  度假酒店 

分时度假（Timeshare），起源于六十年代的法国，当时欧美国家经济发展稳定，中产家庭成为社会主流，旅游业发展迅猛。在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大·耐首先提出分时酒店（Timeshare Hotel）的概念，即出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。七十年代，第一批真正意义上的分时酒店在法国阿尔卑斯山旅游区诞生，并立即在瑞士和欧洲其他国家传播开来，引进美国后得到了迅速的发展，之后的20年里逐渐向北美、加勒比海地区和太平洋地区发展，并扩展到世界各地。

同时，分时度假物业也衍生出了几种类型：时权酒店型、退休住宅型、产权酒店型等。

无论何种类型的分时度假物业，在传统意义上，其度假时间选择并非完全随意，而是在一定的期限内选择，并且按先订先住的原则管理；或者选择地点、选择时间免费使用住宿设施，在这种情况下，时间选择仍要受一定的限制，住宿设施也确定为某种类型。

最常见的住宿设施是自助式公寓，公寓内装修较好、布置有家具，特别是有厨房和卫生问。分时度假交换系统对于加入系统的房产有明确的要求。

另外，国际上正在兴起的新型分时度假产品——Credit（分数）。消费者一次购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的“货币”。他们可以使用这些“分数”，在不同时间、不同地点、不同档次的度假物业灵活选择其“分数”所能负担的住宿设施。迪斯尼和希尔顿分时度假交换系统中均已采取这种模式。在分时度假设施的档次方面，也有了更多的选择。如在豪华饭店住宿会员俱乐部，购买该产品的会员可在每年指定的期间内(一般是淡季)，免费在豪华的度假地饭店住宿并使用娱乐设施，在其它时间入住享受折扣优惠。经济型饭店连锁交换系统，则主要提供在经济型饭店中进行选择的分时度假产品。除以价格区分的专项产品之外，一些以专项活动为主题的分时度假交换系统也开始形成，如高尔夫分时度假交换系统，专门选择有高尔夫球场地设施的度假村作为网络交换单位。

度假性酒店的自然资源具有不可替代性，度假酒店六大要素：阳光、沙滩、大海、空气、绿色和风景，是其区别于其他类型酒店的重要标志。

今天，在全世界80多个国家和地区已有4145家左右的分时度假的度假地。已有来自于世界174个国家和地区的超过450万个家庭拥有至少一周的分时度假时段。1998年全世界的分时度假营业收入超过了60亿美元。预计1995年至20##年，全球的分时度假营业收入将达到2000亿美元。

一、我国度假酒店的发展

近年来，随着我国旅游业的类型出现了多样化，在众多不同类型的酒店中，度假酒店异军突起，成为酒店业中一颗耀眼的明星。度假酒店多建在滨海、山川、湖泊等自然风景区附近，远离市区，交通便利。度假酒店经营季节性强，对娱乐设施要求较完善，突出个性化服务。在设计风格上返璞归真，讲究人与自然融合，努力为游客创造休闲放松的环境。

中国的度假酒店，从历史上看，也有其发展和演变的历史过程，在中国古代，有一种非常特殊的度假酒店，那就是各朝代封建帝王的各类避署山庄和乡间别墅。如著名的北京颐和园、西安的华清池，杭州的西子湖和承德的避暑山庄。当然，在当时的历史条件下和社会经济条件下，这种度假酒店也只能供帝王度假。观光。洗浴，避署，享乐之用。

新中国成立后，中国有关部委及地方政府有关部门先后在国内一些风景、温泉、海滨胜地或名山大川间修建了一批具有度假性质的疗养院。这些疗养院一般都属于事业性质、负责接待本系统内的先进工作者、劳动模范等，一般不对外开放。

早在90年初，中国海南就出现了分时度假酒店的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。究其失败原因，策划者主要意图是想把楼房尽早售出，而不是为了发展旅游业；当时国内的旅游度假气候没有形成和海南的旅游条件不成熟。此外，产权酒店和分时度假的概念还不为人们了解。从当时的环境上看的确不利于发展分时度假。

二、分时度假酒店在中国的的可行性分析

现在从我国当前的宏观背景分析，与发达国家旅游分时度假系统产生初期的情况十分相似。不论是供给还是需求，都已基本具备了发展旅游分时度假交换系统的条件。表现在：

1．房地产积压和饭店出租率下降

在经济过热时期我国各地盲目兴建的大批房地产项目由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。目前全国还有6000多万平方米的商品房空置积压，而这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。另外，酒店业的超常规发展也带来了酒店过剩，开房率总体偏低，资源闲置。房地产积压和接待设施出租率低的大背景为旅游分时度假交换系统的发展创造出良好的供给条件。与发达国家类似，可以通过将房地产项目转向和吸引度假地饭店加盟的形式，低成本发展旅游分时度假交换系统。

2．度假概念逐步成熟

在我国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生并形成了一定的市场规模，特别是目前节假日增多，已有越来越多的家庭更注重假日休闲度假，寻求一种在心理上的彻底放松与休闲生活。城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。根据国际惯例的发展规律，度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长。因此，我国在3-5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为旅游分时度假交换系统创造出旺盛的需求。

综上所述，发展中国本土的分时度假行业时机已经成熟。我国已有一些组织开始介入旅游分时度假系统的研究和开发，例如华夏之旅和新旅网络度假公司采取了贴近中国市场的分时度假交换网络，把国内的星级酒店组成一个网络，在不影响酒店正常经营的情况下，将其空置房以一定的价格分时段一次性出售给客户。

而由中旅、首创、北旅等5家大集团合资创建的“天伦度假发展有限公司”则希望利用通过股东已有的资源或采取收购并购，租赁经营等方式，盘活300到500万平方米的风景旅游度假地积压的房产，建设适合不同收入水平的家庭的度假村。目标是在3年左右时间建立一个全国性的资源自有的分时度假村网络。

同时，国内各大旅游城市已经有相当数量的分时度假和新型度假住宅项目亮相，以下介绍几例著名的分时度假项目：

1、海南产权酒店风云再起

海南确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向，已到了启动产权酒店和分时度假的时候。此外，海南已具备进行分时度假的条件，并拥有珠江三角洲率先推行带薪度假的客源市场和东南亚的华侨、日韩客源等巨大市场。目前海南的旅游房地产项目雄风重振，接连开盘，面向全国和海外发售，著名的个案如海南康乐园度假村、三亚温泉大酒店、“南海传说”温泉度假中心等均推出产权酒店项目，将房以近期即将在北京正式发售的海南琼山“南海传说”度假中心为例，委托著名的国际假日酒店集团全权经营管理，发售面积最小29平米起的单位。以标准单位38平米进行投资分析：每年可免费入住酒店18天，总房价25.8万元，首付30%即7.8万元后，10年期按揭共需支付18万元，?但实际10年间该客房出租的分红净收益是24.6万元（预计），扣除了按揭款后仍有每月551.8元的投资回报。而且，10年后即可获得70年的独立产权，可以转让、抵押。三亚温泉大酒店在北京销售时更打出了“首付8万，0月供，终身包租”的广告，加大了吸引投资客的力度。

2、维多利亚海湾现象

座落在秦皇岛的维多利亚海湾酒店，也同样是70年期的独立产权酒店项目，单位面积34至60平米，总价18万（含精装修）起，按揭月付最低的只需800余元，这样每月出租3、4天的房费收入就基本可以冲抵按揭支出。加上北京消费者对秦皇岛、北戴河的熟悉和向往，维多利亚海湾虽然每平米售价达到6000余元人民币，比起秦皇岛市普通住宅的价格高出2000~3000元/平米来，去年在北京照样轰动热销，让业界看到了度假+投资房地产的蓬勃生机。今年，将会有更多北京周边旅游城市如大连、秦皇岛、承德等地的分时度假和产权酒店项目启动。

　

就现阶段我国大多数居民收入而言，分时度假仍属于奢侈品，相关政策法规也不完善，因此，旅游地产开发商不妨将销售目光转向国际市场，但前提是要符合国际惯例和规范。据调查，现在国际市场上到中国来度假的需求在不断增长，我国的部分度假地也完全达到了国际水平，若能通过国际销售公司将这批产品销售到周边的日本、东南亚等市场，甚至延伸到欧美市场，将对我国分时度假产业的发展产生较大的促进和推动作用。

三、海南发展中国度假酒店的有利因素

具有5000多年悠久历史、50多个民族的中国，其丰厚灿烂的文化将永远是最大的旅游吸引力。作为旅游业的重要组成部分，中国的旅馆业充分发挥其文化优势是至关重要的，这也是能够在来势汹涌的全球化进程中保持竞争力的关键所在。作为住宿设施的建筑形式，除了在超大城市必须建造与之相匹配的国际化建筑之外，在一般城市或其他目的地不要追求形式上的“国际化”，而是要因地制宜，突出当地特色。

海南旅游业的地方特色决定酒店业主导方向——度假型酒店

海南省三亚市区的东部有一座风景优美、沙滩绵长的海滨大东海。据说福如东海指的就是这个地方。大东海有着它多方面的地理优势，海湾座北朝南，形状呈弓型，地处市内，交通便 利，长达3公里的海湾将碧蓝的海水换入杯中，沿岸的沙滩洁白松软，岸 边是一片片绿地与椰林，的确是河多得的兴建海滨度假酒店的风水宝地。

在中国南海之滨，素有“天下第一湾”之称的亚龙湾，相继诞生了天域度假酒店、假日度假酒店、金棕榈度假酒店、仙人掌度假酒店、海底世界酒店等具有前沿态势的中国度假酒店。

   

1996年，凯莱度假酒店座落在亚龙湾的白沙海边，是一座风格特异，占地165亩，拥有403间客房的豪华度假型酒店。这家酒店的开业对我们头脑中固有的酒店模式带来了巨大 的冲击与震撼。主楼以三个120度的夹角向外展开，其中二个120度角面向大海，最大限度地开发客房的海景视觉空间，使三分之二的客房成为海景房，同时配有阳台，让客人得到观海临风的享受。

　　

大堂的设计更是独具匠心，打破常规，采用开放式格局，没有空调，没有封闭式大门，四周设有硕大的白色大百叶窗，透过窗中看到的是一幅幅南国的风景画，大堂的地面不是常规的大理石，而是进口的不平的沙石岩，一根根大堂立柱线条简洁明快，现代欧式中又带有一占阿拉伯弧线的味道，由于上处通透，时而能见到飞虫与蝴蝶。

　　

为了展示南国风情，使休闲念无处不在，他们率先用花衫作为员工的工服，不同的款式，不同的图案无一不在营造休闲的氛围，凯莱成了一种流动的拟人化的热带海岛风情，用花衫作为度假酒店的工服，现已在海南岛上流行开来，就连政府部门接待外宾或搞大型活动也都统一穿上花衫，并将其称为海南衫。

　　

三亚凯莱酒店以休闲度假为理念的设计与经营得到权威人士的首肯，理念的超前，定位的准确，建筑风格的标新立异，软件管理中西合璧，使三亚凯莱酒店宾客盈门，独占头，年平均开房率达到75%以上，先后接待了众多的国家元首，中央首长和中外我流，成为我国第一家五星级海滨度假酒店。

　　

继三亚凯莱酒店首开先河之后，亚龙湾内相继落成了天域、仙人掌、假日酒店、天鸿、金棕榈度假酒店。这些酒店在设计装修、功能配置上均一改商务模式，向国际型度假酒店的标准看齐，向现代国际度假酒店的发展趋向并轨

随着三亚旅游产业结构由观光型向度假型转变，客人由原来单一的走马观花式观光旅游，变成了来此休闲度假，这一点已从近年游客在海南滞留天数的逐渐延长中得到证明。“花钱买健康”已成为广大度假旅游客人的共同需求，除此之外，度假酒店还将推动度假休闲与文化、信息、商贸的联姻。

四、度假酒店的前景预测

分时度假网络的发展在国内依然处于起步状态，知名度与经营规模都不理想，随着旅游热的进一步升温，人民旅游消费新观念的树立，这一先进模式最终将会迸发出强大的市场号召力，彻底改变传统的度假旅游和投资方式。

预测中国的分时度假市场发展，在未来几年可能会遇到这样一些问题和风险因素：消费预期风险、度假需求不足、产品设计风险、市场定位风险、管理风险、国际化风险。

当前的中国分时度假物业市场上，最为活跃的是产权酒店类物业，表面上看供需两旺，一派繁荣，实际上这些产权酒店的投资回报都是预估而来，存在相当的不确定性，甚至欺骗性。我们知道，但凡管理水准平平、硬件设施一般、景观或位置不是同区最佳的酒店生命力都不强，可能不用10年就倒闭了，我们身边有太多90年代早期兴建的“豪华”宾馆，如今命运如何？所以必须持谨慎的态度看待这些投资色彩多于旅游的物业，发展商操作的专业程度和责任心是极为重要的。

从国际发展大趋势来看，随着分时度假网络逐步发展完善，消费者日益趋向理性，购买分时度假基本上以使用为主，在“投资或转售”驱动下购买分时度假产权酒店的消费者呈现出逐年下降的趋势。投资商和发展商应当及早注意到这一特点，首先不要盲目跟风开发，其次注意兴建有旅游地域、目标市场、经营特色等方面差异化的高度细分的产品，才能保证在竞争中立于不败之地。

但是，作为大型的分时度假交换系统，其开发、经营和管理涉及许多不同的领域，例如要有地产开发、旅游管理、网络建设等，对系统管理人员的整体素质要求较高。单凭某一行业或某一家企业很难在短期内迅速发展壮大。因此，成立一家由资本运营集团、旅游集团、房地产开发集团、网络集团联合组成的联合体，才可以发挥各自在专业领域中的管理和技术优势，有效地规避经营风险。

同时，开发经营该类物业上应当注意：

1、委托资深专业酒店或旅游管理公司是保证各类分时度假项目良好形象和营业长盛不衰的关键之一，也是销售产品时获取附加值利润的充足理由。国际假日HOLIDAY INN、丽兹RITZ-CARLTON、喜来登SHERATON、凯悦HYATT等这些酒店业巨擎各有各的长处和经营特色，在运营酒店档次上面也有各自的传统，例如假日集团可以管理4星以下的中高档酒店，而威斯丁WESTIN则是非五星不可。长远来看，聘请这些酒店管理公司的高额费用是值得的，他们在海外的庞大预定网络和全球知名度带来的收益将大大超过管理费用。酒店管理公司是今后的产权酒店营销卖点。

2、规范、透明的经营

产权酒店应当采用上市公司式的规范化管理模式。物业开业后，即成立业主委员会，相当于上市公司的股东大会，对酒店经营和财务管理进行监督。酒店管理公司董事会和监事会成员由酒店管理公司管理层与业主委员会代表组成，以保障全体投资者的利益。

委托专门会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明、公正。

3、广泛加入旅游联盟、网络组织，加强旅行社签约

不用多加解释，这就是酒店业的日常销售工作内容，只不过这些工作在预售物业单位时就必须完成相当业绩才能赢得市场信心。

4、多样化的室内格局以适应自用客户的要求，增加满足老龄客户需要的设施和内部配备。高收入退休者阶层的消费还没有被市场重视，可以推出投资+养老的项目，服务这个特别的细分市场。另外，中国入境游客平均年龄超过47岁，银发游、返乡游比例非常之高，外来老年客户购买力是不应忽视的。为吸引退隐自用的分时度假物业消费和顺应今后老年生活，必须提前考虑他们可能的要求，安排应有的服务、配套设施。

第五章  影响宾馆酒店需求的因素

第一节  旅游业持续高速增长

改革开放以来，中国旅游业发展迅速，过夜旅游者人数由1980年的350万人次，达到20##年的3680.26万人次，由1980年世界排名18位上升到20##年的第5位；旅游外汇收入由1980年的6.17亿美元，世界排名34位，上升到20##年的203.85亿美元，比上年增长14.57%。20##年，我国接待入境旅游者9790.83万人次，比20##年增长9.99%，其中过夜旅游者3680.26万人次，增长8.12%；(其中外国人1071.56万人次，增长19.81%；香港同胞1983.03万人次，增长6.22%；澳门同胞306.36万人次，增长20.14%；台湾同胞319.31万人次，增长6.32%。)。国际旅游收入达到203.9亿美元，增长14.57%；国内旅游人数达到8.78亿人次，增长12.01%，国内旅游收入3878亿元，增长10.11%。旅游产业已经成为我国宾馆酒店客源的主要来源之一。

第二节  会展产业推进酒店产业发展

一、中国会展经济现状

随着我国经济的高速发展，我国会展业从20世纪90年代开始，以每年20%的速度快速发展着。根据国际大会和会议协会ICCA统计，20##年在全球举办国际会议最多的国家排名中，美国排第一，举办会展234个，中国排在第26位，和香港地区并列。按城市来说，伦敦以56个排在第—位，北京则以21个国际会展排在第27位。我国展览业在最近几年得到了空前发展，大型国际展览从无到有，目前国内每年举办的国际展览达1000多个，北京、上海、广州成为三大展览中心，仅上海20##年国际展览的数量就达到208个，20##年仅上海展览中心、世贸商城、光大会展中心和新国际展览中心四大展馆已经排定展会就有162个。如今，北京、上海，广东，深圳、大连等城市，逐步形成了一些在海内外有一定规模和知名度的品牌展会，如北京的高新技术产业国际周、国际家机展、国际计算机展，上海的汽车展，广东的广交会，深圳的高交会，珠海的航空展等等，中国作为一个正在蓬勃发展的经济大国，拥有丰富的人文和历史资源，举办国际会展大有潜力可挖。随着中国经济与世界经济的进一步融合，中国不仅敞开了大门，同时世界又为中国提供了巨大的活动舞台，国外会议展览公司和管理机构将更深地进人中国市场，越来越多的国外旅游局、会议观光局在中国开设办事处，这说明，世界各国都看好中国，会展业将成为城市旅游业中前景美好的新的经济增长点，中国的会展旅游业将会有广阔的发展前景。上海1999年财富论坛及20##年APEC会议的优异表现，充分显示了上海举办大型国际展会的实力，成为各路精英的必争之地和国外展览巨头进驻中国的“桥头堡”。

会展业已经成为世界各国经贸交流的重要渠道。根据统计，每年全世界国际会议的消费总额达70多亿美元。我国的会展业正在以每年20%的速度快速发展。20##年全国举办展览会1684个，会展经济正成为我国社会生活中广受关注的经济现象。中国入世将使外国公司进入中国市场的途径变得越来越容易，这意味着我们在中国举办贸易展览会的需求将不断增长。

二、各大城市会展经济如火如荼

三、会展业发展趋势

四、会展经济下酒店行业无淡季

会展经济是一个高收入、高赢利的行业，其利润大约是20%到25%以上，国际展览业对一国经济发展的直接带动系数为1比5，间接带动系数为1比9。会展业必然带来整个服务业的发展，而旅游业就必定是首当其冲的受益者。在传统旅游方式发展已初具规模时，发展在旅游经济中占有重要份额的会展旅游，是当今世界旅游业发展的一个重要方向，是都市旅游不可缺少的一部分，也是增加外汇收入，开展城市相关产业的一种模式。根据测算，计划性强、没有季节性的会展旅游能带来高倍的利润回报。全世界每年用于会议的开支逾2800亿美元，每年在香港举办的上千个会议展览就为当地带来了825万港币的经济收入。开会的多了，会议场地供不应求；旅游的多了，客房频频爆满，酒店自然赚个盆满钵满。

会展业已成为一个城市经济发展的晴雨表，是一个城市国际化的重要标志，同时也是衡量一个城市现代化程度的主要标准之一。开发国际会展业，会给一个国家的旅游业注入新的活力，尤其会为酒店业、餐饮业，娱乐业以及观光旅游带来新的客源和与外界的合作机会。 据悉，一批省市，尤其是一些沿海城市，正在大力发展会展业，步伐十分惊人。天津、武汉、湖南、福建纷纷大兴土木，修建大型会展场馆。今年德国汉诺威投资上海，将在上海建一座25万平方米的大型会展中心，引起了国内外的轰动。北京旅游局也准备在20##年奥运会在北京召开之前，在北京建一座占地面积达47万平方米的现代化会展中心，吸引更多的国际会展在北京召开。

第三节  餐饮业发展现状及对宾馆酒店业   

的影响

一、我国餐饮业现状

    近年来，我国餐饮也保持着持续快速发展，成为国内消费需求市场中增长幅度最高、发展速度最快的热点行业。目前，我国餐饮业经营网点已超过350万家，从业人员超过1500万。20##年全社会餐饮业营业额达5090亿元，比上年增长16.5%，占国内生产总值的5 .1%，增幅高于GDP的一倍，连续12年以两位数增长。目前中国年人均餐饮消费额为400元人民币，而美国和日本分别为1500美元和2000美元，这表明在中国全面建设小康社会的进程中，餐饮消费具有巨大的市场潜力。

   

中国餐饮行业已经成为投资热点，它作为第三产业的重要组成部分，以其市场大、增长快、投入相对少和吸纳劳动力多的特点受到社会广泛重视，也是发达国家对中国进行资本和品牌输出的载体。

二、餐饮服务淡出酒店业

近年来，虽然增幅比较稳定，市场持续繁荣、没有大起大落，但餐饮企业经营价位持续走低。节日餐饮、假日餐饮、休闲餐饮仍成为国内餐饮市场消费热点，私人消费、大众化消费占餐饮消费主流的70%～80%；成品、半成品在餐饮经营中比重加大；经营特色逐渐鲜明；企业日益向着菜品、菜系多样化、市场占有细分化、经营风格个性化和管理科学化的方向发展。同时，行业中品牌化、连锁规模化、国际化以及社会专业化形成的产业链的推动作用带动了餐饮业飞速发展。餐饮业无论在价格上，还是在消费的方便性、消费特色上都具有宾馆酒店餐饮不可比拟的巨大优势，造就了酒店餐饮市场经营的空间越来越狭小，特别是诸多三、四星级的饭店更面临着严峻的生存局面，无论是硬件建设还是软件技术，一方面与那些装修豪华、菜品精美、服务一流、经营灵活的豪华酒楼相比，毫无优势可言；另一方面对那些价格低廉、方便快捷的大排档又不屑一顾，似乎缺乏可比性，几年间已丧失了大半的市场份额。

对于星级饭店来说，最重要的经营产品莫过于客房和餐饮。当前发达国家饭店业的一个重要趋势就是减少餐饮设施与服务，许多饭店已经放弃了膳宿共管的概念，这主要是由于餐饮业人工成本高、管理要求相对较高、市场竞争激烈、利润率低、普遍缺乏盈利性，故饭店转而主营客房业务，一般不提供餐饮服务。它们通常与附近餐馆建立客户关系，或者将饭店的餐饮经营交给某一专业的餐饮公司，采取特许经营、自负盈亏的模式，饭店既可以满足客人的需求，又可以集中精力做好客房的服务与管理工作。只有少数高档次、豪华型饭店提供规模不大但档次极高的餐饮服务，以此来满足部分客人的心理需求。相对于我国饭店业来说，尽管我国的人力成本不像国外那么昂贵，但也应从自身的实际情况、市场需求做出相应的经营策略调整，并不是大而全、小而全就好，盲目地追求规模和档次是行不通的。

我国星级饭店的餐饮在新的经营环境下，有以下几种经营策略可供参考：

首先对于那些具有较大餐饮规模的星级饭店来说，必须做到服务一流、环境优雅、设备先进、菜品精致，能够满足人们追求高档、周到、体面的心理需求，这是大多数顾客到星级饭店进行消费的主要目的，至于价格只要不是高得离谱，消费者就能接受。这一点，从近几年的婚宴消费就可以看出来，非常多的星级饭店现在开始接待婚宴和大型会议用餐，这是星级饭店开始面向大众、开拓市场的重要标志。如果不注重服务和菜品质量，那么老百姓就没必要在星级饭店里消费了。

其次，对于那些餐饮规模不大的星级饭店来说，可以采取两种对策：

一是针对现有的餐饮产品，进行个性化改造，或者是装饰环境，或者是菜品品质，或者是服务规程等等，都要体现特色化，营造浓厚的餐饮文化氛围，创造与众不同的餐饮服务形式，并通过广告、公关等宣传手段，在一定地域内使之产生较大的影响，成为饭店的品牌形象标志。当然，这种特色或风格，一定是通过高规格、高档次的产品再加上职业化的运作集中反映出来的。

二是那些餐饮规模较小、设备陈旧、长期运营较差的饭店，与其这样硬撑下去，不如采取“放弃”的策略，可以最大限度地缩小餐饮营业面积，增加客房数量；可以转型开发其它的产品，比如娱乐、健身项目等；可以仅仅保留少量的餐位，单纯供应早餐、茶点、酒水等，降低营业成本；当然也可以与社会上有影响的、经营成功的餐饮集团联合，允许其在店内搞联号经营或参与管理，在财务上独立核算，这既可以满足客人的需求，又在很大程度上帮助饭店解决了餐饮经营这一难题，减少了饭店的经营压力。

在星级饭店的餐饮经营过程中，应坚持四个原则：

（1）坚持质量上乘的原则，即要求严格控制餐饮的各个环节，保证质量的稳定性，使菜品和服务质量不输于社会餐馆，这是星级饭店餐饮经营的最基本和最首要的原则；同时狠抓成本管理，节约费用，在餐饮经营过程中，无疑其中仍存在相当的利润空间，这是提高餐饮经营效益的必要条件。

（2）坚持特色经营的原则，即在餐饮经营过程中，突出个性和特色，充分借鉴社会餐馆的经验，在菜品和服务管理中创新思路，努力做到“特而不俗”、“特而不贵”、“特而有生命”，使餐饮成为本饭店经营的亮点，从吸引“人气”逐步到带来“财气”。

(3)注重营销工作的开展，把餐饮营销与饭店客房、娱乐、会议等项目结合起来，采取多种促销宣传手段，利用现有的客源网络开发新的市场。在所有促销工作中，人员推销是最重要的工作方式。餐饮服务工作是面对面的接待，训练有素的服务人员是餐饮推销的关键，而星级饭店比起社会餐馆更具备条件，这也是星级饭店的重要资源。

(4)坚持面向社会大众的原则，除少数高档饭店外，大多数的餐饮经营一定要树立“大众第一”的原则，绝不能固步自封、自以为是，盲目提高自身企业定位，一定要摆正心态，放下星级饭店的架子（价位），从当地消费实际出发，多多地开发出一些适应大众消费的产品，特别是要抓住节假日消费的高峰时节，不惜时机大力推广婚宴、团队、会议用餐，利用自身资源优势，增加服务项目，为消费者提供更多的选择。

目前，我国星级饭店餐饮业的经营正处在一个调整、整合阶段。作为经营者，要认清形势变化，培养敏锐的市场意识，积极把握市场变化节奏，掌握发展趋势，科学调整产品结构和经营项目，勇于开拓创新，不断提高服务和管理水平，使星级饭店餐饮业的发展焕发出勃勃生机，与社会餐馆共竞风流！

第四节  宾馆酒店业相关产业链分析

一、  宾馆酒店配套设备及用品业分析

三、旅游娱乐业与酒店依存关系概况

      

 旅游涉及到“行、游、住、食、购、娱”六大基本要素。酒店业可承担“住”这一基本需要，部分承担“食、购、娱”职能，还可协助安排“行”和“游”。就个别饭店而言，旅游半径越近，对饭店依赖越大；就整个行业而言，旅游半径不论大小，都离不开住宿，即离不开不同档次的酒店。旅游酒店在都市旅游中地位更重要。

酒店业既有很强的依附性，又有相对的独立性。酒店业作为提供服务，可以为各种不同的人提供服务。提供服务越多的行业，与酒店业形成的关系就越紧切。最突出的是与旅游业关系。

现在的统计中，只有在旅游业指标中提到酒店，即设有旅游饭店一栏。这是酒店业存在依附性的一方面。但是，酒店业并不只限于旅游业，还与房地产业、国际商务等联系紧密。因此，仅从旅游一个角度定义酒店业也是有片面性的。正是这样一种情况，我们看到酒店业有其相对独立的一面。

比如，酒店业也形成了自己的组织，形成了本行业的规则。现在世界饭店业组织，中国也正在形成和壮大着这一组织。这也反映了这种行业有其相对独立性的一面。但是就现时情况看，酒店业的依附性一面占主导地位。

　　

正是因为酒店业的依附性，酒店业与旅游业有着息息相关、相互影响、相互制约的关系。应该这么说，酒店业与旅游业成正比发展。

    　　

四、酒店装饰业现状分析

五、交通运输业对酒店业的影响分析

                   

    交通运输对酒店业起着亦正亦反的作用。从正面来说，交通的便利将带动旅游业发展，人们出行方便了，旅游的乐趣增加，大批的游客流动必然促进入住率的增长；从反面来说，客房毕竟不是自己的家，对于恋家的传统中国人，办完事后能够及时返回仍然更具吸引力。这又是一个负面的影响。尤其是现在出现的红眼航班，更是分流了大量的商务客人。

十几年来，中国交通运输从过去的封闭和垄断走向了开放和竞争，百姓对交通工具、运输方式有了更大的选择余地，运输服务质量明显提高。货物运输走向规模化、专业化、快速化，旅客运输更加高速、舒适、便捷。

第六章  对宾馆酒店业消费者行为分析

第一节  客源规模与分布情况

一、入境客源的规模和分布情况

二、国内游客规模

从上表中可见，随着国内公众节假日的延长，形成了春节，“五一”、“十一”三个旅游高峰；国内经济持续走强也使得商务客人在大副增加，因此，国内客源市场从总体来看已经没有淡旺季的区别，出现了四季皆旺的局面，20##年国内出游总人数达到8.78亿人次，四个季度出游人数相当，四季度稍弱。

第二节  游客的消费水平和消费结构分析

第三节  游客住宿消费的特

一、游客对住宿设施的选择

1．入境游客对住宿设施的选择

20##年入境过夜旅游者在华对住宿设施的选择是：选择宾馆饭店住宿的人天数占其总人天数的67.4%，比1999年下降了1.3个百分点；选择公寓住宿的人天数占6.0%，比1999年下降1.2个百分点；在私人住所住宿的人天数占20.7%，比1999年增加3.9个百分点。此外；还有5.9%的入境过夜旅游者在招待所或车船等旅游住宿设施中住宿。

外国旅游者选择宾馆饭店的比例普遍高于其他旅游者，76.4%的外国旅游者选择在宾馆饭店住宿；与外国人相比，港澳台同胞选择私人住所住宿的比例比较高，其中台湾同胞在私人住所住宿的比例高达44.7%，港澳同胞的比例也超过了35%。在入境过夜旅游者中，团体旅游者选择宾馆饭店住宿的比例比上年增加了1个百分点，同时团体旅游者选择宾馆饭店住宿的比例（93.8%）远远高于散客（56.1%）；而散客选择私人住所住宿的比例（28.8%）又相对高于团体旅游者（1.4%）。

2．国内旅游者对住宿设施的选择

根据20##年的对7343名国内城镇过夜旅游者的随机抽样调查，在总住宿时间35417人天中，在宾馆／饭店住宿8078人天，占22.8%；在旅馆/招待所住宿9247人天，占26.1%；在亲友住宅住宿15886人天，占44.9%；在其他设施住宿2206人天，占6.2%。

（1）不同性别对住宿设施的选择。男性过夜旅游者在住宿设施的住宿时间为17293人天；女性过夜旅游者在住宿设施的住宿时间为18124人天。选择比例如图。

（3）不同文化程度的游客对住宿设施的选择

在被调查者中，大专及大专以上的过夜旅游者在住宿设施的总住宿时间为13282人天；文化程度为中专及高中的过夜旅游者在住宿设施的住宿时间为11367人天；文化程度为初中的过夜旅游者在住宿设施的住宿时间为6754人天；文化程度为小学的过夜旅游者在住宿设施的住宿时间为3005人天。

（4）不同旅游目的的游客对住宿设施的选择

在本次调查中，目的为观光游览的过夜旅游者在住宿设施的住宿时间为9710人天；目的为探亲访友的过夜旅游者在住宿设施的住宿时间为14413人天；目的为商务的过夜旅游者在住宿设施的住宿时间为1503人天；目的为会议的过夜旅游者在住宿设施的住宿时间为3498人天；目的为度假／休闲的过夜旅游者在住宿设施的住宿时间为3339人天；目的为宗教朝拜的过夜旅游者在住宿设施的住宿时间为290人天；目的为交流传业访问的过夜旅游者在住宿设施的住宿时间为1307人天：目的为其他的过夜旅游者在住宿设施的住宿时间为1357人天。不同出游目的的游客在住宿设施的选择上有很大的区别，具体住宿时间比例如图所示。

综上可以看出，国内游客选择在宾馆酒店住宿的人群有共同的特点，就是以高学历的中青年为主，且出游目的集中在商务方面，如商务、会议、交流等，这其中一个重要原因就是商务人士的在外花费主要由所在单位进行支出，花费也就相应较高。同时，以观光游览为目的的国内游客选择在宾馆酒店的住宿时间也占三分之一强，其原因一是国内游客的收入在提高，旅游花费水平在提高，但住宿主要集中在经济型酒店；二是国内企事业单位的奖励旅游近几年增长快，奖励旅游基本由单位开销，所以多选择在宾馆酒店住宿。

二、酒店业消费者行为分析

对酒店这样的服务业来说，没有什么比研究服务对象的行为、需求的特点，并据此提供符合消费者需求的服务更为重要的了。由于特定的酒店只能为特定的消费者提供服务，而酒店的经营方略也会因为环境和消费者行为的改变而变化。而消费者是不会主动地表达出他们的需求的，因此持续地研究消费者行为的特点和变化是酒店业从业者的一件重要工作，国际级的酒店集团基本上都会安排专人进行市场分析工作。对于特定的酒店而言这样的市场分析活动必须是非常细致的。例如在分析客户来源的构成比例时，假设最近一段时间您的酒店的客房出租率是90％，您掌握了其中有多少是商务客人，有多少是游客。商务客人里有多少来自会议，多少是商务散客，在商务客人里高级管理人员、政府部门的官员比例分别占到多少吗？这些统计和分类并不是毫无道理的，事实上，不同类型的消费者的需求不同，酒店必须不断根据消费者的类型和消费特点的变化，进行相应的酒店营销和经营服务。因此分析酒店客源的构成和特点对酒店经营管理十分重要。

但在这里我们对整个行业进行分析时很难做到如此细致，但从以上对入境旅游者和国内游客进行的调查中，我们也可以发现酒店消费者的一些特点，可以为酒店进行市场分析时提供参考。

首先，旅游业和会展活动毫无疑问是宾馆酒店业最主要的两大客源。这是因为，在选择住宿设施的统计中，由会展活动带动的会议、商务和交流访问的旅客中有相当大比例会选择在宾馆酒店住宿，其次选择住宿宾馆的就是以观光旅游为目的的访客。同时从入住酒店的旅客的年龄构成中也可以看出这一点，年龄在25～64岁的旅客更多地选择在宾馆住宿，而25～64岁的人群正好处于工作时期。旅游和会展活动是他们出行的主因。从入住旅客的文化程度来说，学历越高的旅客更多地选择入住宾馆，这不仅与这部分人群的收入和职业有关，同时也与他们的品味和身份相联系。因此年龄在25～64岁，由于会展活动和旅游为出行目的，文化层次较高的人群构成了目前我国宾馆酒店行业客源的主体。同时这部分人群由于收入丰厚稳定、价格承受能力强，成为宾馆酒店业收益的主要来源，成为众多宾馆争夺的“金牌客户”。如果能够根据这部分客源的需要在宾馆装潢、酒店设计，功能设施、服务项目上符合他们出行的目的、身份和品味，就比较容易在竞争中胜出。

同时从上面的分析中我们惊异地发现，尽管我国的宾馆酒店已经是随处可见，但是选择在亲友家中入住仍然成为不少人出行的首选。入住亲友家中的比例几乎等于入住酒店和旅馆人数的总和。这是一块还没有被完全开发的处女地，如果能将入住亲友家中的比例从40％以上降低到20％，就相当于宾馆酒店行业（包括旅馆）的市场份额扩大了50％。尽管中国人自古就有“有朋自远方来，不亦乐乎”的好客传统，但事实上入住亲友家中往往有很多说不出的“不方便”。主人过分的殷勤会造成客人的拘束，生活习惯的不一致也会造成尴尬，客人出门办事或游玩，往往因为回来太晚给主人造成不便，同时还欠下一笔日后要还的人情债更是得不偿失。那么人们为什么不选择入住宾馆酒店呢？

我们认为导致宾馆酒店没有成为这部分消费者住宿的第一选择可能有以下原因。首先，最主要的原因可能是价格，对收入比较低的消费者来说，价格是相当敏感的因素，我国居民的收入水平普遍还不是很高。而宾馆酒店的标准间动辄数百，是普通消费者难以承受的。其次，清洁卫生的需要，酒店由于入住旅客庞杂，人们对酒店的卫生状况普遍持怀疑态度，有的酒店尽管装修金碧辉煌，但仔细考察，不难发现地毯污迹斑斑，卫浴设施没有定期及时消毒，供客人饮水的茶具久未清洗，甚至客房内的开水都不敢让人放心饮用。同时我国对宾馆酒店的卫生状况监控的力度也很弱，试想存在这些问题的宾馆酒店怎么可能让旅客放心入住呢？第三，舒适的需要，我国的宾馆酒店的设计和装潢只从外观是否气派的角度出发，很少从舒适性的角度考虑。旅客在一天的工作或旅游活动中身心具疲，回到酒店也不能在一个舒适满意的环境中休息，这样谁还愿意花钱住酒店呢？

也许酒店从业者认为，这部分需求没有被开发的主要因素是因为满足这部分市场需求的难度太大。因为要提供舒适、安全、情节卫生的服务，酒店的价格就必定不菲，要降低价格，就无法提供令人满意的服务。事实上不是这样的，这部分旅客可能在价格的承受能力上较弱，但是他们对服务的要求也相应较低。事实上我国的宾馆酒店行业的弊端就在于在与服务水平关系不大的方面花费太多，但是在提供舒适、安全、情节和客户需要的服务方面却关注的太少。比如说豪华酒店和经济型酒店的区别不应该是他们在提供客户基本需求服务上的差距，而应该表现在酒店提供的附加功能服务、装潢设计上的区别。例如豪华的装修、金碧辉煌的宾馆环境、大型会议室、健身中心、豪华轿车并不是这部分消费者的基本需求，当然就可以大大降低酒店经营的成本。因此如何充分地细分市场，满足各层次旅客的需要是我国酒店经营管理中必须学习的重要课程。

三、消费者对酒店的总体评价

宾馆酒店对游客的接待设施包括：旅游宾馆、饭店设施、餐饮设施、交通设施、娱乐设施、购物场所设施等。

第四节  宾馆业近期及远期发展趋势预测

一、酒店业近期收入预测

由于宾馆酒店业的客源属于旅游者，因此，宾馆酒店的经营状况与所属国家和地区的旅游产业发展状况联系密切；旅游产业虽然受到国家及地区安全因素和客源国的经济状况影响，但与国家自身的经济发展水平有很强的依存关系，因此，我们可以根据旅游产业、国民经济的发展趋势以及他们与宾馆酒店行业的依存关系来对宾馆酒店业的需求作出预测。以每年7%的GDP增长和每年9.5%的旅游收入增长为参照，以20##年宾馆酒店收入占旅游总收入的19%为基数，可以预测未来20年内我国宾馆酒店业的收入变化如下。

图表60  宾馆酒店未来20年收入预测表

注：根据《未来20年我国经济发展前景分析》（国务院发展战略和区域经济研究部李善同、翟凡）的研究，我国未来20年GDP的增长率为7%。因此这里的预测依据是GDP年均增长7％，旅游收入年增长率9。5％

二、饭店业未来十年的七个走向

1、饭店集团化趋势更明显

   

１０年前，有多少预言家想象到因特网会给旅游业带来如此大的变化？在未来１０年里，现在酒店联合体的风景会更壮观。今后大的酒店连锁集团数目将逐渐减少，剩下的都是那些更强更大的。不仅大公司会继续收购小公司，而且小公司之间也会不断地联合变成有相对规模的公司，以便与大的对手相抗衡。熬不到２０１０年的公司可能是那些不大不小的公司。小公司以地区经营为主，熟悉所在市场，容易生存下去；大的集团无庸讳言，会持续发展。而对中等规模的酒店公司来说，所有大型企业所面对的问题它也同样面临，比如高昂的经营成本不成比例，故市场前景暗淡。

2、品牌酒店加速全球化

   

随着全球化的发展，如今的饭店集团正在加紧其全球范围的扩张。整个世界从旅游的意义上讲正成为一个巨大的村落，不论你走到哪儿，在１５个小时之内就能到达。经济在跨国界融合过程中，为跨国旅客提供了更多的方便条件。为了迎合跨国旅游者，饭店集团将在全球范围扩大推广其品牌。今后１０年中，世界那些高档名牌饭店将越来越多地出现在各个国家。在潜力巨大的新兴市场中，新名牌也会脱颖而出。

3、跨产业合作成为新景象

   

另外一种趋势是，在饭店公司、集团之间的联手收购风潮不断增多的同时，饭店业和其他产业实体的合作案例也越来越多，并已经形成全球范围的新景象，比如娱乐、交通和教育行业。饭店公司可以购买这些行业，也可以被这些行业收购或合并。这一趋势的形成主要是由于人口老龄化推动的。再过１０年，婴儿潮那一代人将进入６０岁。这些旅游者所追求的将是能够提供相互交织的学习经历，增长知识的饭店。因此，如果饭店公司能和教育部门联合起来，对饭店业务不无裨益。

4、个性化服务不再是虚言

   

另外，科技已经足以让饭店跟踪了解顾客的爱好，然后再根据不同情况量体裁衣，投其所好。豪华级饭店一直是这样做的，随着电脑技术的高速发展，以大众市场为主的饭店公司也可以借这一新技术跟踪调查其顾客的偏好。比如客房里物品家具的布置，从小冰箱里所提供的内容，到墙上需装饰何种艺术品，甚至床上应放置什么样的枕头都要视客而定，这就需要提前对市场进行了解，熟悉客人的品位，然后根据不同的客人布置好房间摆设，视情况增减有关物品。可见，未来饭店发展趋势，是为客人提供小宠式服务，在接待安排上更加个性化，有针对性。

5、“数据库一族”亮相酒店业

   

对饭店业主们而言，酒店越是由高科技支持，就越有可能为客人提供更加细微的个性服务，更容易发现客人的喜欢和厌恶是什么，以避免单一的服务模式。随着这一新趋势的发展，饭店服务人员将出现“数据库一族”，其工作职责就是“比任何人都要了解你的常客，同时在你的电脑系统中要保存并跟踪他们的信息”。  对于连锁饭店集团来说，成功经营关键在于其所属酒店的一致性。这种一致性更多地被理解为服务的一致性而非饭店外观。

6、市场细分新概念层出不穷

  

 酒店业在不断细化市场，提供特色服务的过程中，预测今后１０年内将出现更多的市场分割，新思维、新概念将会层出不穷。有一家公司在全美各地开发航空饭店，锁定市场为航空公司雇员，拥有了固定而又有保证的客源市场，不失为一种明智之举。  面对老龄市场，又出现了外科手术饭店和相应的疗养饭店。温泉疗养饭店的发展方向将不只局限在美容护理，还将面向患有诸如关节炎等疾病的客人。对已退休的老年群体而言，一些饭店正在为他们建筑一架连接自家和养老院之间的桥梁，让他们在晚年能投入到一种全新的无忧无虑的生活环境中去。

7、饭店内部越来越像家

   

不论饭店如何更新其硬件设施，改进服务，关键一点是饭店要更像个家，更具有家庭的特点和温馨的环境。首先，房间、浴室一定要扩大，房间保持空气新鲜。其次人们对环境的要求越来越高，饭店或度假设施的地理位置日趋重要，因客人日益重视这点，普遍有很强的方位感、归属感和拥有感。另外，饭店要更加注意把房间里布置更多的花卉，以增加家庭气氛。

   

总而言之，未来１０年里饭店业将会保持一片繁荣景象。但不论饭店如何变化，保持盈利是最终目的。