沈阳市商业地产调查报告

一、   沈阳主要商圈调查表（见附件一）

目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。形成了高中低档分明的北站、五里河商圈；中街、太原街商圈；五爱商圈、铁西商圈、北行商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。而五爱街商圈是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业的补充。

1、中街商圈

中街商圈2005 年被评为“中国十大商业街”称号，是中国具有悠久历史的典型商业街之一，同时也是沈阳市最具有历史文化特色、商业氛围浓厚的商圈。中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shopping mall）以及便利店、专业市场等业态。中街商圈日人流量达40－50万人次，节日达百万以上，沈阳本地人约占80%，外地人约占20%。目前中街消费人群的年龄段在25至55岁之间，消费档次属中等或中等稍偏上。虽然人气充足，但是往往受到交通条件、用地规模、建筑陈旧、空间局促等客观条件的限制，难以实现根本的变化和发展，升值空间有限。

从商业业态来看，中街商圈各专业性业态较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业态。

由于各街功能定位和档次不同，中街商圈部分街区经营业态较为杂乱，档次参差不齐。造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3至5倍。但整个商圈商业业态完善，但档次较低。

中街商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。中街商圈总长约1900米，宽约1400米，总占地面积2.6平方公里；其中，中街商业步行街长850米，宽18米。中街商圈在营业总面积为60万㎡左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营业面积约30万㎡，总营业面积近100万㎡。该商圈年营业额超过100亿元。

代表性商场——沈阳商业城、沈阳新玛特购物休闲广场、兴隆大家庭购物中心，主要经营大众化知名品牌，前期报告已有详尽论述，本报告不做重点介绍。

政府将中街商圈定位为“4A级商贸文化旅游区”，规划建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造，中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程，建设休闲广场，努力将中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。

2、太原街商圈

太原街商圈是沈阳市繁华的两个商圈之一，是具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心。该商圈商业营业面积约100万平方米，商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力，主力目标客户群是25～50岁的中高端消费群，消费者认可度极高。主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等业态。从商业业态来看，太原街商圈的主力业态为服装、饮食和各种快餐。

代表性商场——中兴商厦、联营商场、新世界百货、商贸精品坊、时尚地下商业城、万达商业广场和即将投入运营的五洲商业广场。集中了国际品牌、港澳及国内一线品牌。

3、区级商业中心——北行商圈等

北行商圈是皇姑区的商业中心，商圈内业态种类众多，包括服装、百货、餐饮、娱乐、装饰材料、家具、海鲜批发等等。但就目前的发展情况而言，虽有华联超市、国美电器、百盛百货、华联超市的业态支持也限于商圈规模较小，只能满足区域性需求。

北行商圈“地一大道”商业项目地下建筑面积17.2万平方米，为两层地下商业街。比现有的太原街地下商场大8倍，将成为全国最大的地下商业街。地下商业街主体以长江街和昆山中路交叉口为起点，至崇山路全长1357米，整个地下商业街，将设立46个出入口，42部直达电梯，其中在昆山路、岐山路、崇山路、宁山路等4处出口，为24小时全天通行路口。

区级商圈还有铁西等其他小商圈，商业体量与经营层次与本项目所处商圈不构成直接竞争；北站商圈、五里河商圈主要以国际一线品牌的奢侈品为主，本报告不做重点关注。

4、批发市场——五爱市场

五爱市场商圈的商业主要是以五爱市场为代表的大型商城和临街设置的商铺两种经营业态存在，这些商铺多为早期商场建成时由业主购买所有权，现在自营或出租。以经营服装、布料、鞋袜、针织品、箱包等产品的批发（兼零售）为主，主要道路两侧经营有餐饮配套等服务设施。

商圈主力业态为服装、布料鞋帽和箱包四大类。本报告不做主要关注。

5、沈阳市各商圈各种商业因子对比分析（附件二）

在各项目商业因子竞争力的分析对比中，中街商圈和太原街商圈除在服务半径排在五爱商圈后面外，其它各项目商业因子的竞争力均排在前两位。在综合竞争力方面，中街商圈略领先太原街商圈排在第一，远远优于其它商圈。凭借其浓厚的商业氛围、超大的人流量和辐射面广等因素，中街商圈和太原街未来仍将在沈阳市商业市场中占有不可动摇的统制地位。

二、   沈阳商业特征描述

沈阳作为二线城市，在商业地产的开发进程上相对全国稍有滞后，但发展状况同样势不可挡。05年后沈阳商业地产投资开始了大发展、快发展的新时期，商业模式日趋规范、经营模式逐步与国际接轨。国际的商业地产主要以租为主，以售为辅，开发模式的转变，为沈阳商业地产的发展提供了发展空间，目前主要呈现如下8大特点。

1、投资规模持续扩大

到20##年年底，全市商业地产占整个房地产的比重达到了21.9%。今年上半年，全市126个投资额3000万元以上大型商业在建项目，完成投资160多亿元。今年1至5月份，全市固定资产投资增长29%，而商业固定资产投资增幅达到56.4%。其中，商业营业用房完成投资60亿元，同比增长82.1%；商业营业用房销售面积32.6万平方米，同比增长80.3%；销售额22.8亿元，同比增长83.3%。目前进入沈阳的商业地产巨头在资金的投入方面都堪称大手笔，每个项目的最低投入也是5亿元以上。

2、开发面积快速增长

20##年商业地产施工面积是652.8万平方米。到20##年施工面积达到了1074万平方米，20##年比20##年增幅35.7%。随着施工面积增大，到20##年商业地产的竣工面积达到了53.9万平方米。

3、销售面积不断增长

20##年沈阳市商业地产的销售面积达到了137.1万平方米，比20##年增长了47.9%，这在全国也是罕见的。

4、销售价格基本平稳

20##年商业地产的销售均价5940元/平方米，20##年达到了5944元/平方米，20##年均价是6674元/平方米。就是说基本上是增幅都不大，并且没有大的波动。20##年比20##年增幅大一点，增幅是12.3%。但主要商圈内旺铺家吃持续高涨，五爱韩国城一楼铺王最低价格也在6万以上，2-4楼档口价格也在3.3万元到5.8万元。

5、外埠开发商积极入沈

目前，沈阳商业地产中，外埠资金和外资占的比重大体上占80%左右。这些资金的进入，使沈阳商业地产项目规模越来越大，“巨无霸”项目越来越多，如恒隆广场、卓展、万达，外埠开发商也带来了操作的先进理念和先进的开发模式，提升了沈阳商业地产开发的现代化水平。

6、商业市场进入大盘时代

随着外资和外埠开发商进入商业地产，商业地产的项目规模应该说是比较大的，有些规模应该说是在全国都是名列前茅的，俗话说巨无霸的项目越来越大。

沈阳目前主要的商业体类型主要为商业综合体、地下商业街、专业市场、专业卖场。大型综合体、特色MALL占据市场的主要供应量，产权式商铺与大型主力店组合是大多数综合性商场选用的模式，主力店业态以超市、百货业为主，其规模多在6万平方以上，大发广场、恒隆广场、万达广场城中城、时尚地一大道体量超过10万方。

7、商业模式日趋规范

沈阳商业地产的经营模式越来越和国际接轨。国际的商业地产主要以租为主，以售为辅，经营模式的转变为沈阳商业地产的发展提供了发展空间，如大发广场、万达城中城、五爱市场均采用租售结合的形式。

8、商业供应日益集中、区域竞争加剧

就目前市场供应来看，沈河区开发商业项目占项目总量的54%，主要分布在两个区域，其一，由北站区域辐射周边；其二，以北站CBD为坐标，沿金廊分布。和平区商业开发集中于太原街改造区域，随着温洲城项目的开发建设，将由太原街继续向南北两侧延伸。铁西区商业分布则较为分散，主要以专业市场建设为主。现阶段皇姑、大东、浑南的开发项目均不多，东陵区则更是榜上无名，从万客隆、普马会员店德案例说明沈城市民对于无商圈基础的会员店仍不感冒。

从类型上看，公寓、酒店、写字楼、商场与住宅多位一体的项目约占40%，60%的项目为纯商业项目。专业市场与购物中心的比重基本持平。

三、   沈阳主要商业综合体经营模式

1、 只租不售（业主自营模式）

有大型商业集团进驻并统一管理，整个商场及单层商业业态划分明确，分开单层招商，对进场客户品牌和实力要求较高。

租金支付形式——保底销售返点，视品牌与楼层不同具体执行形式有较大差别。

代表商业体——卓展（北站）、沈阳西武（五里河）、新世界百货（太原街）、中兴—沈阳商业大厦（太原街）、美美（太原街）、百盛百货（太原街）、东舜百货（太原街）、五洲春天（太原街）、兴隆大家庭（中街）、沈阳商业城（中街）、北京华联（北行）。

优点——商场内品牌和商品品类构成科学，商场整体形象统一，能迅速形成档次感。统一化管理，形成有序的市场竞争环境。

缺点——铺面面积多不确定，租金相对较高，影响招商，对物业持有者招商能力要求较高，如不委托专业公司运作，风险较高。

经营状况——大型购物中心、百货大楼无一例外采取开发商自有经营的模式，新型商业综合体逐渐崛起，其统一管理、统一招商有利于形成有序市场竞争和高档的物业形象，成为万达、中兴、百盛等高档商业综合体的首选模式。

2、 档口散租

档口散租主要有两种形式产权售后代租（混合经营）、业主经营

（1）产权售后代租（混合经营）——五爱市场

开发商将商铺出售，并与业主持有者签订合同实行代租，逐年返点给业主，年返点率多为7%-9%，一般期限为三年，个别七年，在代租时限内由开发商运营，并限定经营业态，限定期结束后交由业主自营。基本采用先招商，后销售销售模式。

其优点是能快速回笼资金，经营初期形象统一，业态合理，经营状况较好。一但集中管理期结束，即出现管理混乱，竞争无序导致业态混乱，租金混乱，商业氛围迅速下降的情况，如主力店经营状况良好，且管理公司运营水平较高，则其整体坪效较高；但业主自行出租经营情况普遍，导致如五洲春天就出现业主自我出租，管理混乱，导致品牌形象无法维持，除首层外，其他楼层已长期歇业。坪效率低，管理公司难以为继。

（2）档口出租——太原街时尚地下街、北行地一大道、沈阳春天时装之苑

服装小商品市场、购物中心地下街的经营模式较为灵活。开发商持有全部商业产权，统一规划招商，收取租金和商场管理费。因其产权集中，经营业态有严格限制，整体形象与档次能在较长时间内维持和提升。但资金回收较慢，难以形成高档品牌形象。

太原街时尚地下街、沈阳春天人气旺盛，但因其形象只能维持在中低端，经营商品低端，商户利润率低，整体坪效较低。此类档口，如与商业综合体结合，则易降低商业综合体整体档次与形象，如兴隆大家庭，尽管人气旺盛，但坪效极低。

3、 产权（使用权）出售

典型商业如：太原街万达新天地、五洲春天、大发广场地下商铺。

此类形式多集中在街铺或社区商业，本报告不做重点关注

四、   沈阳商业开发经营的主要问题

1、盲目开发

05年以来，商业地产异军突起，许多开发商从开发住宅起家，对于商业开发缺乏经验，无法预期潜在的开发风险。从现阶段看，存在的最大的问题就是结构不合理，项目扎堆情况严重。

2、产品同质化严重

以大型商业为代表的商业综合体模式“克隆”多于创新，在项目前期对于整体经济发展及居民消费水平了解不足，没有按着不同商业业态用途的要求，进行市场定位与设计建设，事先也不考虑入驻商家的意见，建成后让商家削足适履。在后期招商过程中对于品牌经营商的引入也存在一定盲目性，太原街、中街的主要商业供应均为百货购物中心，占70%以上，占有绝对主导地位，大型购物中心过于集中。主要商业体定位雷同，商圈内竞争耗散严重，容易造成地区性的品牌经营竞争加剧。

3、重开发而轻经营

开发商为了在短期内回收资金，获得投资回报，以“产权式商铺、带租约销售”等形式吸引投资者。而对于商业项目建成后的经营管理缺少预见性及前瞻性。虽然短期内可以快速回流资金，但仍存在不确定的风险因素，不仅容易对先期投资者造成收益损失，同时也会导致后续投资者丧失信心，严重时会出现烂尾楼，五洲春天就是一个典型的例子。

五、   中街商业发展评估

1、中街的商业地位

沈阳中街是沈阳最早的商业街，因其位于沈阳古城中央而得名，历史上有“东北第一街”美称，有370年历史，也是“中国十大著名商业街”之一。1625年，“大金”迁都沈阳，经济更趋繁荣，四平街(今中街)便形成了。清代老字号如吉顺丝房、天益堂药房、中合福茶庄；民国初年的内金生鞋店、泰和商店、亨吉利钟表多集中在街路的南北两侧；丰富多彩、琳琅满目的小商品行市(市场)，都散布在沿衔的胡同里。

中街周边遍布名胜古迹，长安寺、故宫、张氏帅府、慈恩寺、天主教堂、清真寺、太清宫，只有逛了中街才能了解古老沈阳的历史风貌。

中街也是中国第一条步行街，做为沈阳市历史最悠久的商业中心，消费者认可度极高。

2、中街的商业特征

中街正在从一个传统的商业街区向现代化的综合商业街转变，商业形态从以老字号为主的单一性商业服务，向现代化的体验式商业服务转变。多座10万方左右的大体量商业综合体即将出现在中街，中街的商业结构正在进行新一轮的升级改造。

目前，正在招商即将开业的恒隆广场、中粮大悦城和大发广场，携手诸如UNIQLO、MUJI、K-2、DHC、巴贝拉、麻辣诱惑、神采飞扬、星美影院、味千拉面等一批世界级品牌进驻中街，中街的商业形象得到了一定程度的改善和提高。

3、中街的主要商业体分析

（1） 大发广场

大发广场位于沈河区朝阳街西侧，紧临中街，占地21893.5平方米，总建筑面积约116190平方米。项目分地下三层和地上四层，其中负三层为地下停车场和设备间等功能性用房，负二层和负一层为产权式商铺，地上为购物中心，产权式商铺建筑面积4－8㎡，公摊50％；售价2.5－3.5万元，购物中心只租不售。

借助“香港南华集团”的品牌优势，大发广场将以“时尚新潮流，消费新天地”为主题，以时尚潮流的都市新贵为主要消费群体，引入香港成功经营定位模式，打造沈阳首座专属青年群体的主流消费殿堂，即“纯港式英伦风格星级购物天堂”。

（2） 沈阳恒隆中街广场

沈阳恒隆中街广场是本项目的主要竞争对手，其总建筑面积达13万平方米，包括地上五层为综合类大型商场，其中最高层（L5）的大型公共回廊为开放式茶座设计及餐饮。三层地下室总深度16.5米，局部17米。整体工程施工至20##年底，初步计划最迟20##年开业。

恒隆中街广场项目目前只租不售，正在邀请国际著名品牌进驻，逐步将商场打造成辽宁顶级购物和时尚生活中心。恒隆中街广场不仅是集休闲、购物、娱乐、餐饮与一体的环境优雅、节能、环保、智能化大型购物商场，还将弥补中街目前高档消费场所欠缺的空白，一旦投入运营，中街商圈的档次将全面提升，成为沈阳人气最旺的中高档商圈。

项目基础资料：

（3） 中粮·大悦城

中粮·大悦城项目位于沈阳市大东区小东路与大什字街的交汇处，在传统商业步行街中街的东端，沈阳市实施的主题为"金钥匙"的"东中街"规划工程的核心位置。商业建筑面积为34万平方米，其中营业面积为21万平方米。着力于打造国际现代化的精品购物中心。“中粮?沈阳大悦城”由A、B、C、D四馆和沃尔玛超市构成，是以国际化的大型Shopping Mall作为核心的主题购物中心，集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体。中间由一条连通中街的全长600米的商业步行街贯穿，具有全新创意的“舒适空间与时尚体验”、“央企实力与黄金地段”、“前瞻理念与国际品质”的全新融合。

沈阳地铁1号线在此项目附近有设站，这种统一的步行街景观规划、现代化地铁交通枢纽与国际领先的购物中心主题设计理念的有机结合，堪称国内首见，亦将成为本项目最大的特色和亮点。

做为国内首见的新主题购物中心，A B C D四大主题馆馆馆相连，楼体连廊形成空中城市光廊，新潮浪漫，是休闲交际的理想场所。临街店铺双面开门，购物空间更广阔，陈列设计更加人性化。项目同时拥有中街最大停车场，1500个专用车位。项目目前只租不售。

4、城市配套对中街的影响因素

（1）地铁对区域商业的影响研究

根据沈阳市地铁规划，一、三、四号线经过中街商圈，在中街商圈设置三个站点，分别是小什字街站点、朝阳路站点及小冿桥路站点。

巨大人流量，使得区域商业氛围更浓；高效的便捷性，使得区域商业活动更加频繁，项目未来人流量将能得到足够保证。

（2）交通设施对区域影响

道路状况——中街商圈道路网络发达，以中街步行街为核心，形成四横、六纵的道路网：东西向道路有：北顺城路（双向六车道）、中街路、沈阳路、南顺城路（双向六车道）；南北向街：西顺城街（双向六车道）、正阳街（双向四车道）、朝阳街（单向四车道）、东顺城街（双向四车道）、大什字街、小什字街。虽然区域道路交通网络发达，但由于道路较窄，车流量过大，导致商圈内交通不够畅通，但随着商圈交通环境的整治和地铁的开通，这种交通状况有望得到改善。

公交状况——共有16条公交线路经停中街，可快速的到达沈阳各主要区域。经停中街商圈的主要公交线路（略）

停车位——中街商圈停车位较为缺乏，新玛特地下停车位仅有200个、沈阳商业城地下停车位220个、兴隆大家庭有1000个停车位。整个商圈停车位估计在2500个左右，相对于日均人流量为30多万人次的商圈，其停车难的问题已十分突出。

太阳广场位居中街商圈核心区域，其规划定位、城市相关建设和配套对项目发展前景，具有决定性的影响。

结论

1、沈阳商业前景

作为东北的龙头和交通枢纽城市，沈阳将在未来东北的经济尤其是商贸交通物流方面扮演核心角色，商业的配套升级将在未来数年内迎来高速发展阶段，商业地产价格与供应量都将大幅度增加，市民购买力也将大幅度上升。

2、未来商业的发展模式

传统商业场所，更多的是满足从温饱到小康这一阶段的需要，是追求一种有形物品的占有，主要以品牌店或者商贸市场为主要特点。随着生活的进步，人们更多地转向一种新的追求，就不仅仅是物质的占有，而是需要对自己生活的一种调整和调节，获得精神层面的放松与满足，为了购物而购物的消费观念也发生转变。商业设施不再仅仅是购物的场所，而会成为休憩游玩、聚会交流、商务沟通、运动健身、文化展览、获取资讯等与社会融合的综合功能空间和平台。

家庭式消费、随机型消费、康体类消费等消费类型将在消费结构中占据越来越大的比重。因此，在未来商业经营的竞争中，休闲、餐饮、娱乐、健身、文化等非零售元素将直接影响商业经营的结果，有数据表明，在香港、上海等商业发达地区，休闲、娱乐、餐饮在业态所占比重大幅度上升充分说明了这种趋势。

3、中街区域发展规划及前景预测

按照规划，中街商圈将以建设4A级景区为切入点，以建设“东北第一街”为统领，将中街商圈定位为“4A级商贸文化旅游区”战略规划的实施及中街地区的综合整治，中街商圈的商业影响力和知名度在沈阳乃至东北地区日益提升，在未来几年，中街商圈将成为辐射整个东三省的历史文化特色街。

同时，中街商圈将实行住宅控制规划，目前，中街商圈的住宅面积约占建筑物总面积的2/3，政府规划5～10年使住宅建筑面积降到建筑物总面积的1/3以下。届时，一个独具历史文化底蕴、具有现代特色的大型综合商业区呼之欲出，商业氛围和档次将进一步提升。

主动吸引人流是现代商业和传统商业的根本区别。随着恒隆广场、大悦城、大发广场等集购物、休闲、娱乐、旅游、文化、美食、游乐和酒店等商业资源于一体的“体验性”商场的出现，中街商圈将完成传统商业向现代体验性商业的迅速转变。

4、项目区域商业体市场价格评估

本项目之市场价格，既以中街商圈的现有价值为基础，又需体现其在商圈内的发展价值。

综合在售/招商的项目（大发广场、恒隆广场、大悦城）与正在经营的商业地产（兴隆大家庭、沈阳春天、沈阳商业城、0101流行线等），我们认为该商圈形成了下列价格体系：

（1）租金

按营业额扣点是中街商圈各商业地产的出租收益模式。如金利来运动汇、0101流行线、大发广场、恒隆广场、大商新玛特、兴隆大家庭等，扣点额度根据经营业态的不同，一般在营业额的5-30%之间，代表了商圈各商业体的普遍租金水平。

因此，结合沈阳春天和中街临街商铺的租金水平（算术平均数）300元/平·月，按照商铺投资回报率的简易国际评估法中“商铺的15年租金收益率应等于其购置价格”计算，各商业体的初次购置价格理论上应为：

月租金×12月×15年=300×12×15=54000元/平

由此，可进一步计算出各商业体的年租金回报水平约为：

（月租金×12月）/购售价=（300×12）/54000=6.67%

（2）售价

中街商圈目前仅大发广场对外出售产权，恒隆广场、大悦城均为开发商自营，因此在参考大发广场的商铺售价外，还需适当参考商圈内各商业体的商铺使用权转让价格。

目前，沈阳春天各商铺可以灵活转让使用权，其B1F商铺使用权转让费一般水平为0.8-1万元/平，即，大发广场B1F购置价约为该转让费的6倍。

结合商圈内的年租金回报率6.67%（忽略逐年递增的可能性），以40年商业产权为限，购置商铺可获得：

40年累计收益=年租金回报率×40年=266.8%

对比6倍于使用权转让费的购置成本，该项收益远远超过投资仅有使用权的商铺。

综合租金与售价的对比，中街各商业体的初次购置价格与大发广场的售价基本相当，而该商圈的自身条件也能够支撑较为稳健的租金收益率。由此可见，大发广场售价并不存在明显的高估，其售价与市场的基本供求关系相吻合，基本反映了该商圈商业地产的市场价格。

对于确定本项目的市场价格，具有十分重要的参考价值。

大型商业综合体的租售价格，牵涉多方面的因素，除了项目地块区位、地价、规模这些“硬件”条件之外，还受到定位、包装、招商、管理等“软件”的影响，以上评估仅从目前市场的角度出发，具体的租售价格要在此基础上做相应的浮动，也就是说，未来的价格定位要看“怎么做？”。

项目占据中街这个黄金商业区位，又有10万平方米的规模，引进具有国际品牌号召力的商业大家进驻，与品牌商业管理团队合作，这都是项目目前所拥有的优势，在此基础上，做强做大做出特色，事必会在租售价格方面，得到相应回报。