南昌市20xx年第一季度房地产市场分析报告

一、政策回顾

表1 20xx年第一季度南昌市房地产新政

（一）《南昌市新建商品房预售资金监管办法》3月1日起施行

南昌市住房保障和房产管理局为继续做好房地产市场调控工作，切实加强商品房预售资金监管，自20xx年3月1日起，南昌市将正式施行《南昌市新建商品房预售资金监管办法》。

《南昌市新建商品房预售资金监管办法》正式施行之后，有以下几个方面备受关注。 市民买新房交给开发商的预售款将被存入专门账户。该账户资金由政府、银行等部门监管。在办理房屋初始登记前，开发商不得随意支取、使用。

房地产开发企业的预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金的额度为该监管项目总预售款的30%，其余的为非重点监管资金，监管账户内预售资金达到重点监管额度后，房地产开发企业需要使用重点监管资金的，应以项目工程进度和资金使用计划为依据，向监管机构申请使用。

如果房地产开发企业：未按规定将购房款存入监管账户的；未按规定使用商品房预售资金的；以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的，有其中行为之一，由监管部门责令限期改正；逾期不改的，由监管部门暂停该项目的商品房网上签约资格，并记入房地产开发企业信用档案。

（二）红谷滩新区新增3座立交连接昌九高速

1

从江西省交通厅获知，南昌市近期将优先实施昌九高速南昌城区（红谷滩）段改造工程。改造工程南起南斯友好路（含长堎立交），北至规划黄家湖路（含黄家湖立交），全长约3.2公里。目前这一项目已进行前期工作，正在开展环境影响评价公示，预计在今年开工改造。

昌九高速是江西省第一条高速公路，连接江西省南昌和九江两大重要城市，是南昌市重要的南北联系通道，其中一部分路段经过南昌城区，称为枫生高速，目前已成为城市快速路。随着江西省社会经济的发展，这条快速通道交通量增长迅速，为加强昌九高速与沿线片区之间的联系，亟需对昌九高速进行改造。

根据规划，昌九高速南昌城区（红谷滩）段高架路改造工程除将道路拓宽之外，还将新增3座互通立交，分别是怡园立交、会展立交、黄家湖立交。这样，红谷滩新区车辆上下昌九高速不必通过舍里甲互通立交或者英雄大桥互通立交等交通量大的节点，即可从红谷滩新区直接上下高速。

（三）前湖大道道路交通详细规划获批

从规划部门获悉，《前湖大道（西外环—朝阳大桥）道路交通详细规划》已正式获批，并将于近期开工建设，与昌湾大道、九州大街和广州路一道，构成南环快速路。

前湖大道是南环快速路的西段，西接西外环，沿昌湾大道——乌沙河——长堎大道——前湖大道路径布置，终于朝阳大桥。根据规划，前湖大道快速路道路全长约10公里，道路宽60至111米，主线为双向6车道，车速标准60公里/小时，地面设置辅道，设置立交4座。沿线主要与西外环、向莆铁路、昌西大道、工业三路、工业五路、长堎大道、昌樟高速（前湖立交）、学府南大道、凤凰南大道、丰和南大道、红谷南大道相交。

前湖大道快速路工程总投资约29亿元，总工期约36个月，主要建设内容包括道路工程、桥梁工程、隧道工程、排水工程、照明工程、绿化工程、交通设施工程等。前湖大道建成后，根据其设计标准，从西外环到朝阳大桥只要6分钟，将方便湾里区、新建县与红谷滩新区、老城区的联系。

二、房地产市场分析

（一）土地市场——多宗商住用地流拍，土地供求双双大减

根据江西省国土资源交易网统计数据，一季度推出36宗土地，总用地面积193.8万平方米，同比大幅下降46.9%，成交29宗土地，成交面积157.1万平方米，同比缩水45.8%；而成交金额高达43.2亿元，同比增长29.8%（见图1）。

2

成交面积减幅较大，主要是一季度工业用地仅成交45万平方米，较去年同期减少194万平方米，但是今年一季度土地出让金达到43.2亿元，同比上涨近30%，源于今年经营性用地大量推出。其中九龙湖继去年9月后再次推出近千亩用地，最终由万达和绿地两大巨头瓜分。从土地供应计划看，20xx年土地供应面积约2860万平方米，较20xx年上涨120%，从一季度土地供应节奏可以看出，未来土地供应将保持稳定持续的态势，与13年二季度集中井喷和四季度严重缩水形成对比。

图1 2013-20xx年南昌市土地成交面积与成交金额

首先从成交用途来看，一季度工业用地成交面积占比28.7%，共45万平方米，同比下降81.2%，成交金额0.7亿元，同比下降86.1%，工业用地的大幅缩水直接导致一季度土地成交总量与去年同期相比大幅减少。一季度居住用地成交面积总共96.7万平方米，同比涨幅120.8%，成交金额38.5亿元，同比上涨81%，其中成交面积仅次于20xx年第三季度181.7万平方米，主要是红谷滩新区九龙湖大量供应，土地面积达52万平方米。

商服用地成交面积占比9.5%，共14.9万平方米，同比上涨112.8%，环比暴涨605.8%，成交金额3.6亿元，同比下跌48.2%，环比上涨168.5%，与20xx年一季度相比，量升价跌的原因是一季度成交的红谷滩新区九龙湖2宗旅馆用地和1宗娱乐用地，楼面均价不足600元/平方米，大大的拉低了整体价格。

其他用地指加油加气站用地，成交面积为0.4万平方米，成交金额0.4亿元。

表1：2013第一季度-20xx年第一季度分用途土地成交面积、成交金额

3

图2 20xx年第一季度南昌市土地成交用途分布

从图3中数据看，各用途土地楼面价均有不同程度的下跌，工业用地同比下降24.1%，环比小幅下滑1.9%，居住用地同比下降25.8%，商服用地同比环比下跌幅度较大，分别为73.3%和58.5%，主要原因是万达集团在红谷滩新区九龙湖以楼面均价632元/平方米摘得的近13万平方米的商业、旅馆、娱乐用地。其他用地指加油加气站用地楼面地价高达16800元/平方米，该宗地容积率为0.5。

4

图3 2013-20xx年第一季度南昌市各用途土地成交楼面地价（单位：元/平方米）

从图4可以看出，一季度土地成交集中在红谷滩新区、高新开发区和湾里区，累计比例超过八成。和上季度相比，除桑海、经济开发区外，其他区域土地成交全部上扬。去年5月份开始，全国土地市场逐步升温，并在9月份达到高峰，1天内诞生3个地王，最终引来国土部年内禁出地王的严厉警告，也导致20xx年四季度土地市场供应急速萎缩。

图4 20xx年第一季度南昌市各行政区土地成交面积

一季度总共推出36宗土地，成交29宗，成交率为80.6%，在近10个季度内排在倒数第三，处于较低水平。这主要是因为受房贷收紧、杭州降价等事件影响，一季度楼市较为低迷，开发商们拿地也相对谨慎，造成多宗商品房开发用地流拍。

5

（二）商品住宅市场——团购项目齐开花，成交量暴增

1、 市场供求分析

南昌市一季度共批准预售商品住宅12854套，同比增加47.3%；新增供应商品住宅建筑面积142.9万平方米，同比增长50.9%，环比下降36.1%，而同期南昌市销售新建商品住宅197.6万平方米，一季度供销比为0.7，新建商品住宅自20xx年以来又一次供不应求。一季度新建商品房住宅成交创历史新高，主要原因为1月份多个团购房成交，成交共6403套，其中绿地悦城单个项目成交4299套，占总量的四成多，在很大程度上推高了总体的成交量（见图5）。

图5 2013-20xx年第一季度南昌市新增商品住宅供销量与供销比

2、 市场成交分析

（1）整体走势

受团购房持续影响，南昌市新建商品房价格在20xx年第四季度处于低位运行，进入20xx年，从成交均价中可看出楼市逐渐摆脱团购和昌六条影响。一季度南昌市新建商品房量价齐升，成交面积高达197.6万平方米，同比大幅上涨88.5%，环比上涨83.3%，创20xx年以来新高。成交均价为8073元/平方米，同比下滑3%，环比上涨6.8%，由此看出南昌楼市已逐步走出了价格低洼，尽管如此，一季度价格仍然排行于20xx年以来倒数第二（见图6）。

6

图6 2013-20xx年第一季度南昌市新建商品住宅成交价量

（3）区域分析

南昌市新建商品住宅供应和交易量主要来自高新开发区、红谷滩新区和西湖区，其成交量占了全市的82.6%。各区域新增商品住宅成交情况分别为：红谷滩新区位居榜首，共成交8297套，成交面积112.3万平方米，占全市的56.8%；高新开发区位居次席，共成交3205套，成交面积36.5万平方米，占全市18.5%；西湖区排行第三，共成交1154套，成交面积14.4万平方米，占全市7.3%；经济开发区成交880套，成交面积为8.5万平方米，占全市

4.3%；青山湖区成交725套，成交面积7.6万平方米，占全市3.8%；青云谱区成交593套，成交面积为6.6万平方米，占全市3.3%；其他各区域共成交681套，成交面积为6.8%，共占全市3.4%，其中英雄开发区仅成交1套（见图7）。

图7 南昌市新建商品住宅成交面积区域分布

7

3、 二手房住宅成交分析

南昌市一季度二手房住宅成交共4239套，成交面积85.1万平方米，同比下跌54.1%，环比下降30.2%，与新建商品房住宅成交大幅上涨形成鲜明对比，二手房住宅成交大幅下滑的主要原因是银行银根紧缩，贷款审批严格及今年春节返乡客入市保守，使得成交下滑明显。

图8 南昌市二手房住宅成交套数与面积

三、南昌市房地产市场展望

1、 土地市场

昌六条要求20xx年全市住宅用地计划供应量为20xx年计划供应量的120％，力争130％，稳定市场预期。从一季度完成情况上看，一季度南昌市土地供应和成交面积分别只有193.8万平方米和157.1万平方米，是去年全年的14.58%和13.78%，完成率偏低，后期压力较大。综合考虑，二季度供地将明显增加，缺口较大的工业用地将重新夺回主力，商服用地也是供应重点。

2、 新建商品房住宅市场

金三宣告泡汤，4、5月份成为一场关键战，能否完成半年计划在此一举，推盘量将会快速攀升。二季度预计将有68个楼盘开盘，整体供应将在160～180万㎡，相比一季度至少有三成以上的增加。两会结束调控政策进入平稳期、杭州降价事件真相也逐步清晰、大量棚改拆迁户的涌入，这些将促进销售好转。

8

 

第二篇：20xx年第一季度销售报告

20xx年第一季度兴义市商品房总销售636套

兴义市住房和城乡建设局网签数据显示兴义市第一季度商品房销售为636套，1-3月销售数据如下：

20xx年1月兴义商品房销售261套 住宅均价2860.47元

20xx年1月 兴义市商品房总成交套数为261套（含住宅、商业）。

其中，1月住宅成交套数为224套，成交建筑面积：27887.99平米，成交均价：2860.47元。成交套内面积23241.61平米，套内成交均价3432.33元。

商业1月成交套数37套，成交建筑面积：11658.49平米，成交均价：14228元。成交套内面积12240.72平米，套内成交均价14938元。

20xx年2月兴义商品房销售162套 住宅均价2872.25元

20xx年2月兴义市商品房总成交套数为162套（含住宅、商业）。

其中，2月住宅成交套数为129套，成交建筑面积：16795.64平米，成交均价：2872.25元。成交套内面积:14048.2平米，套内成交均价:3441.76元。

商业2月成交套数33套，成交建筑面积：4865.13平米，成交均价：16361.23元。成交套内面积:4823.71平米，套内成交均价:16980.3元。

20xx年3月兴义商品房销售211套 住宅均价3075.06元

20xx年3月兴义市商品房总成交套数为211套（含住宅、商业）。

其中，3月住宅成交套数为159套，成交建筑面积：20575.97平米，成交均价：3075.06元。成交套内面积:17139.31平米，套内成交均价:3691.65元。

商业3月成交套数51套，成交建筑面积：6269.08平米，成交均价：6157.07元。成交套内面积:6111.49平米，套内成交均价:6315.84元。

其它3月成交套数1套，成交建筑面积：35.79平米，成交均价：2738.19元。成交套内面积:34.92平米，套内成交均价:2806.41元。