日本购物中心产业研究报告

日本购物中心产业沿革

车站大楼、地下街的兴起

符合日本购物中心协会定义的购物中心，包括有车站大楼、地下街。这是日本独特的购 物中心，事实上此类型购物中心正是日本购物中心先驱性的存在。 第一家车站大楼是购物中 心产业发展的19xx年，美国百货公司首次到郊外的购物中心出店，开始展开购物中心的「丰 桥车站大楼」， 当初被称为民众车站的的这个设施，在都市改造的意义下，有札幌、水户、 京都、金泽、小仓等约60处，19xx年以后由日本国铁出资的约有60家，光是19xx年新设的部 分，楼地板面积已达150万㎡。民营化后为了消除国铁时代的亏损及扩张事业，活用分散在 全国各地的铁路用地型购物中心开发持续在进行。 第一家地下街是19xx年开发的「东京车站 名店街（52家店）」，接着19xx年「数寄屋桥中心」开幕，19xx年「梅田地下街」在拥有 260家专柜店铺下开店，现在有「全国地下街联合会」的组织，在与东京八重洲、新宿、横 滨车站东、西口，名古屋车站前，荣、大阪梅田、难波、神户三之宫、福冈天神等周边设施 之整体关连性上，发挥了转运站特有的功能。

郊外型购物中心的起源

郊外型购物中心的起源要溯至19xx年3月泉屋(IZUMIYA)在南海高野线的MOZU车站前开 了「百舌鸟购物中心」，同年11月DAIEI也在寝屋川市开了 DAIEI香里SHOPPER PLAZA ，两 者虽在规模、内容等方面，并未引起全国性的关心，但却成为关西地方社区型购物中心急速 发展的契机。 当时已经有以国内为对象的行销构想来规划购物中心开发的动向，19xx年11 月，以正统专业开发商为志向的东神开发，在世田谷国道246号旁的多摩川边所开设的「玉 川高岛屋购物中心」即为其例，也就是说，在事前进行周密的调查，决定一个符合地区的购 物中心概念，配合汽车化的购物中心构造，首次以百货公司为核心店，追求都市感觉的高品 味等意义上，被称为是「真正的购物中心时代的开幕」。 特别是藉斜坡道跨越国道，让车子 停到别栋立体停车场的控制交通技法，以及在中庭设置装饰阶梯，可在活动时使用的构想， 皆为过去购物中心所没有划期性尝试，可以说是后来带动日本购物中心发展的契机。

MERCHANDISER型购物中心

经过19xx年到19xx年的试验错误期，日本的购物中心经营(开发、管理)KNOW-HOW大体 确立，直到今日，强力主导购物中心开发的正是以量贩店为主力、负责商品者所开发的购物 中心，日本购物中心的发展依靠此类开发商的地方非常多。 近年来，好不容易才开始有百货 公司的加入，但其声势毕竟不足，这也是日本地方型购物中心难以兴起的主要原因。

汽车立地型购物中心之起源

从19xx年左右起，在中京地区有像「丰田JUSCO」、「一宫UNI」、「春日井西友」等 不利用电车、巴士等大量运输系统，而靠广大的停车场、脚踏车场的购物中心陆续登场，日 本的购物中心从此进入了另一个新的纪元。在大众交通系统尚未发达的大部分地方都市，该 类

型购物中心的进驻随汽车化的普及相对急速推展起来，目前所谓地方都市型购物中心，已 经进入依据停车场的大小来竞争繁荣的时代，19xx年开幕的船桥「LA LA PORT」即是代表 该类型购物中心的超广域型购物中心，其将来发展性令人期待。

再开发型或设施旧地开发型购物中心

汽车立地型购物中心开始发展的同时，都市再开发型大型购物中心也登场，其典型的案 子有「池袋SUNSHINE CITY」、「下关SEA MALL」、「福冈DAIEI」、「KATAKURA MALL」等；因地价暴腾，购买新地作购物中心开发困难，所以活用废弃设施旧地、铁路用 地、工厂旧地的开发案件也不在少数。

大规模零售店铺法造成的发展停滞

19xx年3月实施的大规模零售店铺法成为购物中心开发的绊脚石，19xx年代购物中心开 发数明显减少，其后，随阶段性实施的限制缓和，购物中心开发才又活泼化起来。

日本购物中心协会成立

在以上的过程中，19xx年4月成立了日本购物中心协会。 其组织是由现协会的相谈役、 顾问奥住正道氏为中心，与前协会会长仓桥良雄，故协会专务理事松下孝夫氏购物中心相关 的18家公司将所创立的研究会(最后为36家)加以发展成立的，19xx年10月组成的协会设立筹 备委员会，经过数次讨论的结果，推选现三井不动产（株）常任相谈役江户英雄为会长，以 69家开发商、38家厂商，46家相关业者起步，19xx年4月，协会经由通产省承认成为社团法 人，现任会长为岩崎雄一。 目前协会活动有经常举办的各种委员会活动，对开发商、专柜厂 商、及有关双方的问题做讨论研究并整合成报告书。 此外，由购物中心学校开设为培养开发 师、管理师、专柜厂商店长的通讯讲座，致力于培育购物中心的经营干部，同时在东京、大 阪等地举办开发、管理技术等的研究会或演讲，努力提升购物中心的经营技术。又在札幌、 仙台、名古屋、广岛、福冈、金泽、新潟、秋田等地，每年举办两次的研修会、恳谈会。 其 它，每年举办数次的海外购物中心考察、国内购物中心考察，并发行「SHOPPING CENTER」杂志，对业界情报的传达及购物中心知识的启发有所贡献。 此外，每年举办一次 「日本购物中心全国大会」，包括会员企业以及全国的业界相关人士齐聚一堂进行研讨与交 流，以图将来业界能有健全的发展为目的。

1.２000年新开幕购物中心家数：145家（比前一年度增加40家，同19xx年为开幕家数最 多的一年）

过去11年购物中心开幕家数推移

年 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

年开幕家数 82 81 111 145 124 112 106 113 108 105 145

7~12月家数 49 46 63 81 60 69 57 66 63 52 99

※ 20xx年12月底购物中心总家数为2,803家

※ 其中7月~12月下半年家数为99，主要原因是20xx年开始实施针对量贩店的大店法造成提前 开店的情形所造成，下半年期99件为前所未有之纪录。

2. 20xx年开幕购物中心之倾向

购物中心平均面积与平均厂商数

年度 开幕家数 平均面积(㎡) 平均厂商家数

20xx年 145 20,677 48

19xx年 105 19,164 44

19xx年 108 16599 39

※ 19xx年底购物中心总数2,658，购物中心平均面积为13,370㎡，购物中心平均厂商家数为44 店

※ 购物中心进一步大型化

※ 店铺面积

店铺面积 20xx年 2000.7~1 19xx年

20,000㎡以上～30,000㎡未满 46 31 13

30,000㎡以上～40,000㎡未满 12 8 7

40,000㎡以上～50,000㎡未满 10 8 2

5万㎡以上 6 4 5

◎与前一年度比较，20,000㎡以上~30,000㎡未满之开发件数大幅度成长。

※ 20xx年新开业购物中心面积前五大

购物中心名称 开幕日 面积 开发商 所在地

TOPIREKKU PLAZA．KOTO 11/29 79,050㎡ TOPI工业、JUSCO佳世客 东京都江东区南砂町

AEON冈崎购物中心 9/22 71,093㎡ AEON兴产 佳世客 爱知县冈崎市

AEON成田购物中心 3/18 64,966㎡ AEON兴产 佳世客 千叶县成田市

TOKIWA SAWADA TOWN 12/2 64,505㎡ TOKIWA 大分县大分市

FAIR MALL 10/27 56,355㎡ UNI.福井SHOPPINGMALL 福井县福井市

开设立地

20xx年同样以对应车立地郊外型购物中心成长非常明显，另外亲水岸型（Waterfront）地域也 持续发展。

※立地别年间购物中心数

20xx年 (下半期) 19xx年 (下半期)

郊外住宅地域 75 (54) 45 (26)

其它街村 25 (16) 24 (8)

周边商业地域 21 (15) 13 (5)

亲水岸型WATERFRONT 7 (2) 9 (6)

集合住宅．NEW TOWN 4 (3) 2 (0)

中心商业地域 13 (9) 12 (7)

郊外住宅地域： 指郊外的住宅密集地域。

其它街村： 指行政区画单位被指定为「郡」的地域。

周边商业地域： 指都市周边的商业地域以日用品为主的地域。

亲水岸型WATERFRONT： 指伴随都市化的水边开发地域。

集合住宅．NEW TOWN： 指以一个单位计划，实施的大规模住宅地域，事业规模在50ha以 上，计划人口在1万人以上的地域。

中心商业地域： 指对象购物中心的地域是以高级奢侈品为主的地域。

主要购物中心开发商

以具日本特色之量贩店系统开发商为中心，进展显著(20xx年有71家，占整体49.0%、19xx年 54，占整体51.4%)，其中，开发件数JUSCO佳世客/吉之岛连续6年取得第一名。 ※开发商别之开发件数前4名

20xx年(下半年期) 19xx年

JUSCO佳世客 17 (11) JUSCO 11

UNI 12 (12) UNI 6

MYCAL 11 ( 7) MYCAL 5

ItoYokado华堂 8 ( 5) ItoYokado 5

※OUTLET CENTER热潮盛行--20xx年导入OUTLET之购物中心(依开幕顺序)

购物中心名称 开幕日期 面积 店铺数 所在地

RIVER SIDE MALL 3/24 31,050㎡ 66 岐阜县本巢郡

GRANDBERRY MALL 4/21 20,000㎡ 43 东京都町田市

御殿场PREMIUM OUTLET 7/13 22,000㎡ 84 静冈县御殿场市

LA FETE多摩南大泽 9/1 18,000㎡ 75 东京都八王子市

LASPA CITY 10/12 13,466㎡ 30 爱媛县温泉郡

MARINWOA CITY福冈 10/20 31,250㎡ 67 福冈县福冈市

GADERN WALK幕张 10/26 11,600㎡ 56 千叶县千叶市

RINKU PREMIUM OUTLET 11/23 16,800㎡ 79 大阪府泉佐野市

※其它受注目之购物中心

? 外资系统购物中心

御殿场PREMIUM OUTLET (CHELSEA JAPAN)、RINKU PREMIUM OUTLET (CHELSEA JAPAN)、CARREFOUR家乐福幕张店 (CARREFOUR JAPAN)

? 娱乐型态

IKSPIARI 7/7开幕，面积 30,000m2 ，店铺数121店 (千叶县浦安市、迪斯尼乐园)

主力核心店形态

以GMS为核心店的购物中心大幅度成长

形态 核心店 20xx年（下半期） 19xx年

无核心店 20 (14) 19

一家核心店 DPT 4 (1) 3

DMS 71 (50) 42

SS 1 (1) 0

SM 24 (16) 16

HC 1 (1) 1

专门店 4 (1) 0

DS 2 (2) 0

小计 107 (72) 61

二家核心店 DPT+GMS 2 (2) 2

GMS+HC 10 (9) 3

GMS+专门店 1 (1) 0

SM＋HC 2 (0) 6

SM＋DS 1 (0) 3

其它 2 (1) 11

小计 18 (13) 25

三家核心店 DPT＋GMS＋SM 0 (0) 0

其它 0 (0) 6

小计 0 (0) 6

合 计 145 (99) 105

DPT： DEPARTMENT STORE

DS： DISCOUNT STORE

GMS： GENERAL MERCHANDISE STORE（以实用品、比较大众化商品中心销售之总合量 贩店）

SS： SUPER STORE（以衣料品为中心之大型零售店）

HC： HOME CENTER

SM： SUPER MARKET

 

第二篇：日本购物中心产业研究报告

日本购物中心产业研究报告

日本购物中心产业沿革

车站大楼、地下街的兴起

符合日本购物中心协会定义的购物中心，包括有车站大楼、地下街。这是日本独特的购物中心，事实上此类型购物中心正是日本购物中心先驱性的存在。 第一家车站大楼是购物中心产业发展的19xx年，美国百货公司首次到郊外的购物中心出店，开始展开购物中心的「丰桥车站大楼」， 当初被称为民众车站的的这个设施，在都市改造的意义下，有札幌、水户、京都、金泽、小仓等约60处，19xx年以后由日本国铁出资的约有60家，光是19xx年新设的部分，楼地板面积已达150万㎡。民营化后为了消除国铁时代的亏损及扩张事业，活用分散在全国各地的铁路用地型购物中心开发持续在进行。 第一家地下街是19xx年开发的「东京车站名店街（52家店）」，接着19xx年「数寄屋桥中心」开幕，19xx年「梅田地下街」在拥有260家专柜店铺下开店，现在有「全国地下街联合会」的组织，在与东京八重洲、新宿、横滨车站东、西口，名古屋车站前，荣、大阪梅田、难波、神户三之宫、福冈天神等周边设施之整体关连性上，发挥了转运站特有的功能。

郊外型购物中心的起源

郊外型购物中心的起源要溯至19xx年3月泉屋(IZUMIYA)在南海高野线的MOZU车站前开了「百舌鸟购物中心」，同年11月DAIEI也在寝屋川市开了 DAIEI香里SHOPPER PLAZA ，两者虽在规模、内容等方面，并未引起全国性的关心，但却成为关西地方社区型购物中心急速发展的契机。 当时已经有以国内为对象的行销构想来规划购物中心开发的动向，19xx年11月，以正统专业开发商为志向的东神开发，在世田谷国道246号旁的多摩川边所开设的「玉川高岛屋购物中心」即为其例，也就是说，在事前进行周密的调查，决定一个符合地区的购物中心概念，配合汽车化的购物中心构造，首次以百货公司为核心店，追求都市感觉的高品味等意义上，被称为是「真正的购物中心时代的开幕」。 特别是藉斜坡道跨越国道，让车子停到别栋立体停车场的控制交通技法，以及在中庭设置装饰阶梯，可在活动时使用的构想，皆为过去购物中心所没有划期性尝试，可以说是后来带动日本购物中心发展的契机。

MERCHANDISER型购物中心

经过19xx年到19xx年的试验错误期，日本的购物中心经营(开发、管理)KNOW-HOW大体确立，直到今日，强力主导购物中心开发的正是以量贩店为主力、负责商品者所开发的购物中心，日本购物中心的发展依靠此类开发商的地方非常多。 近年来，好不容易才开始有百货公司的加入，但其声势毕竟不足，这也是日本地方型购物中心难以兴起的主要原因。

汽车立地型购物中心之起源

从19xx年左右起，在中京地区有像「丰田JUSCO」、「一宫UNI」、「春日井西友」等不利用电车、巴士等大量运输系统，而靠广大的停车场、脚踏车场的购物中心陆续登场，日本的购物中心从此进入了另一个新的纪元。在大众交通系统尚未发达的大部分地方都市，该类型购物中心的进驻随汽车化的普及相对急速推展起来，目前所谓地方都市型购物中心，已经进入依据停车场的大小来竞争繁荣的时代，19xx年开幕的船桥「LA LA PORT」即是代表该类型购物中心的超广域型购物中心，其将来发展性令人期待。

再开发型或设施旧地开发型购物中心

汽车立地型购物中心开始发展的同时，都市再开发型大型购物中心也登场，其典型的案子有「池袋SUNSHINE CITY」、「下关SEA MALL」、「福冈DAIEI」、「KATAKURA MALL」等；因地价暴腾，购买新地作购物中心开发困难，所以活用废弃设施旧地、铁路用地、工厂旧地的开发案件也不在少数。

大规模零售店铺法造成的发展停滞

19xx年3月实施的大规模零售店铺法成为购物中心开发的绊脚石，19xx年代购物中心开发数明显减少，其后，随阶段性实施的限制缓和，购物中心开发才又活泼化起来。

日本购物中心协会成立

在以上的过程中，19xx年4月成立了日本购物中心协会。 其组织是由现协会的相谈役、顾问奥住正道氏为中心，与前协会会长仓桥良雄，故协会专务理事松下孝夫氏购物中心相关的18家公司将所创立的研究会(最后为36家)加以发展成立的，19xx年10月组成的协会设立筹备委员会，

经过数次讨论的结果，推选现三井不动产（株）常任相谈役江户英雄为会长，以69家开发商、38家厂商，46家相关业者起步，19xx年4月，协会经由通产省承认成为社团法人，现任会长为岩崎雄一。 目前协会活动有经常举办的各种委员会活动，对开发商、专柜厂商、及有关双方的问题做讨论研究并整合成报告书。 此外，由购物中心学校开设为培养开发师、管理师、专柜厂商店长的通讯讲座，致力于培育购物中心的经营干部，同时在东京、大阪等地举办开发、管理技术等的研究会或演讲，努力提升购物中心的经营技术。又在札幌、仙台、名古屋、广岛、福冈、金泽、新潟、秋田等地，每年举办两次的研修会、恳谈会。 其它，每年举办数次的海外购物中心考察、国内购物中心考察，并发行「SHOPPING CENTER」杂志，对业界情报的传达及购物中心知识的启发有所贡献。 此外，每年举办一次「日本购物中心全国大会」，包括会员企业以及全国的业界相关人士齐聚一堂进行研讨与交流，以图将来业界能有健全的发展为目的。

1.２000年新开幕购物中心家数：145家（比前一年度增加40家，同19xx年为开幕家数最多的一年）

过去11年购物中心开幕家数推移

年 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

年开幕家数 82 81 111 145 124 112 106 113 108 105 145

7~12月家数 49 46 63 81 60 69 57 66 63 52 99

※ 20xx年12月底购物中心总家数为2,803家

※ 其中7月~12月下半年家数为99，主要原因是20xx年开始实施针对量贩店的大店法造成提前开店的情形所造成，下半年期99件为前所未有之纪录。

2. 20xx年开幕购物中心之倾向

购物中心平均面积与平均厂商数

年度 开幕家数 平均面积(㎡) 平均厂商家数

20xx年 145 20,677 48

19xx年 105 19,164 44

19xx年 108 16599 39

※ 19xx年底购物中心总数2,658，购物中心平均面积为13,370㎡，购物中心平均厂商家数为44店

※ 购物中心进一步大型化

※ 店铺面积

店铺面积 20xx年 2000.7~1 19xx年

20,000㎡以上～30,000㎡未满 46 31 13

30,000㎡以上～40,000㎡未满 12 8 7

40,000㎡以上～50,000㎡未满 10 8 2

5万㎡以上 6 4 5

◎与前一年度比较，20,000㎡以上~30,000㎡未满之开发件数大幅度成长。

※ 20xx年新开业购物中心面积前五大

购物中心名称 开幕日 面积 开发商 所在地

TOPIREKKU PLAZA．KOTO 11/29 79,050㎡ TOPI工业、JUSCO佳世客 东京都江东区南砂町 AEON冈崎购物中心 9/22 71,093㎡ AEON兴产 佳世客 爱知县冈崎市

AEON成田购物中心 3/18 64,966㎡ AEON兴产 佳世客 千叶县成田市

TOKIWA SAWADA TOWN 12/2 64,505㎡ TOKIWA 大分县大分市

FAIR MALL 10/27 56,355㎡ UNI.福井SHOPPINGMALL 福井县福井市

开设立地

20xx年同样以对应车立地郊外型购物中心成长非常明显，另外亲水岸型（Waterfront）地域也持续发展。

※立地别年间购物中心数

20xx年 (下半期) 19xx年 (下半期)

郊外住宅地域 75 (54) 45 (26)

其它街村 25 (16) 24 (8)

周边商业地域 21 (15) 13 (5)

亲水岸型WATERFRONT 7 (2) 9 (6)

集合住宅．NEW TOWN 4 (3) 2 (0)

中心商业地域 13 (9) 12 (7)

郊外住宅地域： 指郊外的住宅密集地域。

其它街村： 指行政区画单位被指定为「郡」的地域。

周边商业地域： 指都市周边的商业地域以日用品为主的地域。

亲水岸型WATERFRONT： 指伴随都市化的水边开发地域。

集合住宅．NEW TOWN： 指以一个单位计划，实施的大规模住宅地域，事业规模在50ha以上，计划人口在1万人以上的地域。

中心商业地域： 指对象购物中心的地域是以高级奢侈品为主的地域。

主要购物中心开发商

以具日本特色之量贩店系统开发商为中心，进展显著(20xx年有71家，占整体49.0%、19xx年54，占整体51.4%)，其中，开发件数JUSCO佳世客/吉之岛连续6年取得第一名。

※开发商别之开发件数前4名

20xx年(下半年期) 19xx年

JUSCO佳世客 17 (11) JUSCO 11

UNI 12 (12) UNI 6

MYCAL 11 ( 7) MYCAL 5

ItoYokado华堂 8 ( 5) ItoYokado 5

※OUTLET CENTER热潮盛行--20xx年导入OUTLET之购物中心(依开幕顺序)

购物中心名称 开幕日期 面积 店铺数 所在地

RIVER SIDE MALL 3/24 31,050㎡ 66 岐阜县本巢郡

GRANDBERRY MALL 4/21 20,000㎡ 43 东京都町田市

御殿场PREMIUM OUTLET 7/13 22,000㎡ 84 静冈县御殿场市

LA FETE多摩南大泽 9/1 18,000㎡ 75 东京都八王子市

LASPA CITY 10/12 13,466㎡ 30 爱媛县温泉郡

MARINWOA CITY福冈 10/20 31,250㎡ 67 福冈县福冈市

GADERN WALK幕张 10/26 11,600㎡ 56 千叶县千叶市

RINKU PREMIUM OUTLET 11/23 16,800㎡ 79 大阪府泉佐野市

※其它受注目之购物中心

? 外资系统购物中心

御殿场PREMIUM OUTLET (CHELSEA JAPAN)、RINKU PREMIUM OUTLET (CHELSEA JAPAN)、CARREFOUR家乐福幕张店 (CARREFOUR JAPAN)

? 娱乐型态

IKSPIARI 7/7开幕，面积 30,000m2 ，店铺数121店 (千叶县浦安市、迪斯尼乐园)

主力核心店形态

以GMS为核心店的购物中心大幅度成长

形态 核心店 20xx年（下半期） 19xx年

无核心店 20 (14) 19

一家核心店 DPT 4 (1) 3

DMS 71 (50) 42

SS 1 (1) 0

SM 24 (16) 16

HC 1 (1) 1

专门店 4 (1) 0

DS 2 (2) 0

小计 107 (72) 61

二家核心店 DPT+GMS 2 (2) 2

GMS+HC 10 (9) 3

GMS+专门店 1 (1) 0

SM＋HC 2 (0) 6

SM＋DS 1 (0) 3

其它 2 (1) 11

小计 18 (13) 25

三家核心店 DPT＋GMS＋SM 0 (0) 0

其它 0 (0) 6

小计 0 (0) 6

合 计 145 (99) 105

DPT： DEPARTMENT STORE

DS： DISCOUNT STORE

GMS： GENERAL MERCHANDISE STORE（以实用品、比较大众化商品中心销售之总合量贩店） SS： SUPER STORE（以衣料品为中心之大型零售店）

HC： HOME CENTER

SM： SUPER MARKET