一、 宗地位置

宗地所处城市的地理位置，项目地段的定性描述。

附图：项目在该城市的区位图，与标志性建筑物的相对位置和距离等。

二、 宗地现状

1、 四至范围。

2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较。

3、 地面现状及完整性，包括宗地内是否有水渠、沟壑及高压线等

对开发有较大影响的因素；土地及周边是否有化学污染、放射性、特殊气味及易燃易爆危险源；是否有市政代征地、绿化带、铁路线、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。

4、 地面建筑物及现有单位和居民情况（指未拆迁完成的项目），包括具体居住人数、户数，单位数量、规模等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响。

5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等情况。

6、 地质情况，包括土质、承载力、地下水位和抗震性要求等。

附图：地形地貌平面图，标记四至范围及相关数据，反映宗地地形地貌。

三、 项目周边的社区配套

（一） 周边3公里范围内的社区配套

1、 交通：项目周边的公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

2、 教育：大中小学及教育质量情况。

3、 医疗：医院等级和医疗水平情况。

4、 大型购物中心、主要商业和菜市场等。

5、 文化、体育、休闲娱乐设施。

6、 银行、邮局及其他配套设施。

（二） 周边3公里外但可辐射范围内的主要社区配套

四、 大市政配套

1、 道路现状及3年内规划：包括现状的主要道路及路幅，规划道路及路幅，规划实施的时间，与宗地的关系及影响。

2、 供水、雨水、污水管线状况：现有管线走向、管径及未来规划和实施时间。

3、 电力及通讯（有线电视、电话、网络）管线状况：现有线路走向、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。

4、 燃气管线状况：现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。

5、 供热及生活热水管线状况：现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。

五、 规划控制要点

1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积等。

2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，配套设施面积，地上及地下建筑面积，计容积率建筑面积，可售建筑面积等。

3、 综合容积率、住宅及公建分地块容积率，车位配比等。

4、 建筑密度、绿化率及控高。

5、 其他。

附表：项目用地及主要规划指标（参考表一）

 

第二篇：顾问服务报告提纲第二部分框架

第二部分：《项目整体定位、规划及物业发展建议》

1. 城市综合体专题研究

1.1. 城市综合体项目研究

1.1.1. 城市综合体的概述

1.1.2. 城市综合体的起源

1.1.3. 城市综合体的特征

1.1.4. 城市综合体的分类

1.1.5. 城市综合体的运作机理及效益来源

1.1.6. 城市综合体未来发展趋势

1.2. 国内城市综合体研究

1.2.1. 国内城市综合体的发展现状及趋势

1.2.2. 国内主要城市综合体项目概述

黄河报告中有

1.3. 南阳城市综合体项目调研分析及研究

1.3.1. 南阳市城市综合体发展历程和发展格局

1.3.2. 南阳市主要城市综合体项目分析 上网找 市场资料库 新华、成发、商城、美丽之都、四友

1.4. 本项目综合体研究分析

1.4.1. 本项目综合体特点分析

1.4.2. 本项目综合体各业态态市场接受度分析

1.4.3. 本项目综合体各物业类型及业态的融合性分析

1.5. 城市综合体研究总结- 已经可以做了适合做，不能照抄 需要具体分析 吕东

2. 南阳市房地产市场消费力研究

2.1. 南阳市居民消费习惯及影响因素

2.1.1. 自然地理环境的影响

2.1.2. 社会收入结构的影响

2.1.3. 经济发展阶段

2.1.4. 地域历史文化

2.1.5. 政治因素 沃尔玛报告有深国投 问卷调研

陈---现在不行，随着城市扩容，更多的综合体出现，有潜力

2.2. 南阳房地产市场消费类型研究

2.2.1. 房地产消费物业类型

2.2.2. 房地产消费金额

2.2.3. 消费力地理分布 付弦 房管局数据

2.3. 南阳市房地产市场消费特征研究

2.3.1. 南阳市房地产市场消费主体年龄特征分析

2.3.2. 南阳市房地产市场消费区域分布

2.3.3. 南阳市房地产消费金额区域分析

2.3.4. 南阳市房地产消费者职业特征

2.3.5. 南阳市各个区域房地产消费物业类型分析 兰洁

凯旋城+名门分析

2.4. 区域房地产消费力分析

2.4.1. 区域各物业类型消费套数及金额比例

2.4.2. 区域住宅物业各户型消费套数及金额比例

2.4.3. 区域90㎡以下住宅消费金额及套数 房管局数据卧龙区 付弦

卧龙区消费集中在七一路以北，以南很少。90平米说学区 消费没有被释放，供应小

2.5. 南阳市房地产市场消费力综述及预判 具体分析 付弦

3. 项目SWOT 与目标市场确立

3.1. 项目与现有及将来市场及竞争对手的态势分析 乔（区域发展、地段价值、项目规划、开发商实力） 仲景路》四友》曾楼》美丽

3.2. 区位优劣势

3.3. 交通组织SWOT

3.4. 车流、人流分析

3.5. 基础设施SWOT

3.6. 商圈界定 付弦 项目周边市调 商圈调研

3.7. 消费者分析界定

3.8. 投资者分析界定

3.9. 经营者分析界定 （细分临街、超市、新华、鸿德） 深国投 问卷调研 吕东

3.10. 结论 通过分析得到的竞争优势，找到项目的出路

4. 项目总体产品定位、价值确立、概念方案及功能配比

4.1. 战略性总定位

项目商业业态、定位、业种的品牌经营策略

4.2. 商业定位

4.3. 业态定位

4.3.1. 商业各功能区的划分

4.3.2. 商业经营商品的种类确定

4.3.3. 商业各种功能区位置的确定

4.3.4. 商业各功能区经营面积的确定

4.3.5. 商业各业态功能区划分

4.3.6. 商品业种及商品结构的确定

4.4. 目标市场定位

4.5. 经营方式定位

4.5.1. 区域未来商业格局变化及走势分析

4.5.2. 项目商业定位策略的确定

4.5.3. 商业竞争及商品供给分析

4.5.4. 与业态、定位相符的商品及品牌经营策略

4.6. 档次定位

4.7. 主题定位

4.7.1. 经营主题

4.7.2. 文化主题

4.8. 功能定位

4.9. 形象定位

4.10. 价格定位 吕东在唐的帮助下自己发挥

整体定位（偏商业，+住宅，，商业核心是利润，住宅是拆迁，写字楼） 住宅定位（两块）+类住宅（高密度、拆迁、投资、学区） 商业定位（按原报告）画图 写字楼定位（不做超高层，不到那个阶段）

5. 项目规划设计建设

5.1. 市场依据

5.1.1. 成功要素分析（地段、交通、人流量、铺型、物流、租售时期等） 唐总

5.1.2. 市场租金分析

魏-片区租金与其他商圈对比（公寓、写字楼、商业分类型分析） 结论——投资回报比例

5.1.3. 市场供求分析

（住宅、酒店、写字、商业、公寓）魏-量、特征

5.2. 规划设计理念

任DOWNLOAD

5.3. 规划概念设计（倒推）

5.3.1. 整体布局

5.3.2. 建筑风格

5.3.3. 交通组织 彭

5.4. 环境景观规划完善

5.4.1. 交通设施：停车场、步道、廊桥、地下道等

5.4.2. 安全设施：防火、防灾、防盗等

5.4.3. 服务设施：公共电话、广播、公/广告栏、休闲椅、服务台、无障碍环境设施等

5.4.4. 景观设施：路灯、绿化、广告墙/广告塔、雨披、拱门/廊等

5.4.5. 环保设施：垃圾筒、厕所、排水沟等

5.4.6. 导视设施：各项设施的指示、告示、警示等 彭

5.5. 建筑产品概念设计

5.5.1. 立面处理

5.5.2. 商铺设计

5.5.3. 面积配比 彭

5.6. 建筑平面规划建议

5.6.1. 分区机能建议

5.6.2. 结构设计建议

5.6.3. 消费者与服务动线建议

5.6.4. 人流、车流动线

5.6.5. 整体空间配置建议

5.6.6. 服务辅助设施

吕东+兰+彭

5.7. 业态组合规划 （兰+彭）

5.7.1. 商业总建筑面积规划建议

5.7.2. 业态组合

5.7.2.1. 业种选择

5.7.2.2. 业种组合比例

5.7.2.3. 业种功能设计

5.7.2.4. 品牌业种布局

5.7.2.5. 商品组合

5.7.2.6. 服务组合

5.7.2.7. 主题组合

5.7.3. 商业面积规划 乙方将进行现场分析以协助甲方估算个别主力店、小型主力店、特色亮点、餐饮和专卖店等等的使用面积、楼层数量，以及暂定位置。