三、估价过程

（一）运用收益法评估测算地价

1、销售收入的确定

虽然宗地已建有加油站必须的建筑物、构筑物以及加油设备，但并未正式投入使用，无实际收入，但防城港市类似加油站经营情况很多，而且主要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量，在同一区域范围内，如道路类型和车流量相似，就能获取客观的平均收入数据。通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例，通过市场调查的方法了解每个参照案例成品油年销售量，取其平均数，作为待估加油站年销售收入。本报告为确保推算结果能尽量的接近客观销售收入，将参照案例定为3个，详细情况见下表：

根据比较结果资料显示，待估加油站建成后年平均销售量为5567吨。估价时点的各类油销售平均价格为9777元/吨，各类成品油进货平均价格为8717元/吨，各类油销售价格和进货价格估价时点各品种的成品油进价和售价如下表：

由于石油是不可再生资源，从历史情况来看，油价都一直在上升，石油需求量也一直在增长，所以我们保守的估计并假定加油站未来的成品油销售量、进油价和售油价保持稳定不变，则加油站预计销售收入为：

销售收入=5567×9777= 54,428,559（元）

2、年销售成本

销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），则：

销售成本=5567×8717= 48,527,539（元）

3、年运营费用

主要为管理费用，包括工作人员的工资、交通运输费、广告费等，经过调查类似加油站情况，按其销售收入的2%计取，即：

年运营费用=54,428,559×2%=1,088,571（元）

4、年折旧费的确定

加油站已建成，但尚未启用，折旧费指加油站固定资产每年的价值折旧，包括储油罐、加油机、房屋建筑物、构筑物等。根据委托方的介绍，加油站目前连建筑物及设备的投入约为600万左右，其中房屋建筑物约为350万，设备部分为250万，资产综合折旧年限为20年，则年折旧费为30万元。

5、增值税

按照《国家税务总局关于加油站一律按照增值税一般纳税人征税的通知》（国税函[2001]882号）文件，加油站为一般纳税企业，应交增值税，税率为17%，则：

增值税=（销售收入-销售成本）×17%

=（54,428,559-48,527,539）×17%=1,003,173（元）

6、营业利润

营业利润=销售收入-年销售成本-年运营费用-年折旧费的确定-增值税=3,509,275（元）

7、确定由土地使用权产生的净收益

上述计算的营业利润包含了由房屋产生的收益、正常经营的商业利润和特许经营权产生的超额利润，扣除正常经营的商业利润、房屋产生的收益和成品油特许经营权产生的超额利润，所剩余的即为土地使用权所产生的利润。

（1）经营利润

经营利润是指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，按运营费用加流动资金为基数计算经营利润，流动资金是指维持正常经营所需的周转资金，主要为每次进货所需资金，按平均每月进货一次计算，流动资金所需量为进货总成本的1/12，按照一般企业正常经营利润为8%～15%，本次综合考虑取商业利润为12%，则：

经营利润=（年运营费用+平均流动资金）×利润率=（1,088,571+48,527,539÷12）×12%=615,904（元）

（2）房屋产生的利润

结合房地产行业的一般利润水平，按房屋建设成本即其占用的固定资产资金的利润率15%考虑由房屋产生的利润，根据参照案例加油站房屋投资额平均值，房屋的投资额350万元，房屋产生的利润为3500000×15%=420,000（元）；由于评估时是以一年作为一个计算时段，根据现值年金公式，将房屋产生的总利润分摊到各年，则每年房屋产生的利润为：A=P×i/1-(1+i)^-n,其中A为房屋每年产生的利润，P为房屋产生的总利润，n为收益年限，i为收益率。则房屋每年产生的利润=420000×[8%/1-(1+7%)^-40]=31,504元。

（3）成品油特许经营权产生的收益

根据对防城港市同类加油站经营情况的调查，考虑到我国从20##年12月11日起放开成品油市场，综合考虑取成品油特许经营权的超额利润为3%，则：成品油特许经营权的超额收益=销售成本×3%=1,455,826（元）

由土地使用权所产生的年净收益如下：

年净收益=营业利润-年经营利润-房屋利润-成品油特许经营权产生的收益=3,509,275-615,904-31,504-1,455,826=1,406,041（元）

8、报酬率的确定

通过以安全利率加上风险调整值的方法求取房地产的报酬率，安全利率按1年期银行存款利率2.25%计，然后对影响房地产的社会经济条件时行分析，由于估价对象为投资风险较大的收益性土地，故确定风险调整值为6.75%，资本化率即报酬率Y=2.25%+6.75%=9%。

9、收益年限的确定

批发零售用地，出让年限为40年，故收益年限取n=40年。

10、国有建设土地使用权评估价值的确定V= A/Y[1- 1/(1+Y)ⁿ ]

V=1,406,041/9%×[1- 1/(1+9%)⁴⁰]

V=15,125,293 （元）

折合评估单价：2082.06元/平方米

2、市场比较法                             

（1）比较案例的选择

从收集的土地交易案例中，我们选择与估价对象属于同一供需圈、用途相近、交易时间接近、在地域上属近邻区域或类似区域的三个案例作为比较案例。

案例A：水营村加油站用地，该案例位于防城区防城镇水营村（防城至东兴公路边），宗地编号：GC20##-034，土地总面积3254 平方米，土地使用年限为商业40年，容积率：≤1.0，土地用途为批发零售用地，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“生地”， 20##年11月26日公开挂牌出让成交价为*** 万元/亩，单位面积地价为****元／平方米。

案例B：东兴大道西侧加油站用地，该案例位于防城港市港口区东兴大道西侧，宗地编号：GC20##-033，土地用途为批发零售用地，土地总面积2504平方米，土地使用年限为商业40年，容积率：≤0.5，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场地不平整”，20##年11月26日公开招标出让成交价为****万元/亩，单位面积地价为***元／平方米。

案例C：江白路加油站用地，该案例位于江山半岛江白路与东兴一级公路交汇处，宗地编号：GC20##-069，土地用途为批发零售用地，土地总面积4771平方米，土地使用年限为40年，容积率：≤0.5，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场地不平整”，20##年3月8日公开挂牌出让成交价为***万元/亩，单位面积地价为****元／平方米。

（2）比较因素选择

根据估价对象和比较实例的特点，我们选择的比较因素包括了影响地价的全部主要因素。因素选择情况见表3。

表3        比较因素选择说明表

（3）因素条件说明

根据估价人员实地勘察及调查收集的有关资料，我们得到估价对象与比较案例的各因素条件及优劣程度评价如表4所述：

表4     比较因素条件说明表

（4）编制比较因素条件指数表

在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。各比较因素指数确定方法如下：

A、交易日期：估价对象与比较案例A、B、C交易日期分别相差约1.6年、1.6年和0.25年的时间。20##年下半年至20##年初是防城港市房地产价格上涨幅度较大的时期，在此期间防城港住宅房地产平均售价由2700元/平方米突破了3000元/平方米大关，目前行政中心区、西湾滨海区和港口市区的住宅平均售价已达到3300元/平方米左右，一年内住宅价格的上涨幅度超过了30%。在建成新区的商铺发售期要晚于住宅，已上市的一手商铺数量不多，其中西湾新区的一层临街商铺平均售价由20##年下半年的8000元/平方米左右上涨至目前13000元/平方米。但自20##年3月份以来，在中央及地方的调控措施的综合作用下，防城港市房地产价格水平较为平稳。20##年5月份防城港市商品房销售总成交1531套，较上月相比，增61套，总成交185533平方米（含东兴市、防城区、港口区），较上月相比，总销售面积同比下降3.6%，各区域房价涨幅不均，其中东兴市及防城区、港口旧城区区域的房价，较上月相比小幅下跌，而港口区西湾滨海区、新行政中心区房价仍保持小幅上涨。经综合分析，确定估价对象的交易日期修正指数为100，比较案例A、B、C的交易日期修正指数分别为106、106、101。

B、交易情况：根据估价人员调查，比较实例均以公开竞价方式成交，交易情况与交易价格较符合正常的市场价格水平，因此不需进行交易方式修正。

C、商服繁华影响度：由高到低分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%。

D、区域公共基础设施完备度：由高到低分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%。

D、交通便利度：由高到低分为高、较高、一般、较低、低五个等级，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3%。

E、周围土地利用类型：各比较案例区域土地规划条件均优于估价对象，以估价对象为100，各比较案例周围土地利用类型修正指数为102、102、102。

F、景观环境条件：由高到低分为优、较优、一般、较差、差五个等级，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1%。

G、土地用途: 估价对象为批发零售用地，比较案例均为批发零售用地，不需进行用途修正。

H、土地使用年限：估价对象使用年限为40年，比较案例A、B、C的使用年限按法定用途最高使用年限均为40年，不需进行修正。

 I、容积率：容积率是影响地价最重要的因素之一，案例A、B、C的容积率均低于估价对象, 经综合分析，以估价对象为100，确定案例A、B、C比较实例的容积率修正幅度为98、96、96。

J、临近道路类型：由高到低分为生活型主干道、生活型次干道和混合型干道、交通型次干道、交通型主干道，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%。

K、临街条件：由高到低分为三面临街、二面临街、一面临街、背街，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3%。

L、宗地面积：由高到低分为适宜、较适宜、一般、较不适宜、不适宜，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%。

M、宗地形状：从劣到优分为很不规则、不规则、较不规则、基本规则、规则五等，每相差一个等级，修正系数相差2%。

N、地形、地势：估价对象地势起伏大，较各案例地形、地势条件略差，需作修正。确定案例A、B、C修正系数均为2%。

O、宗地开发程度：估价对象与比较案例A、 B、C宗地开发程度差异较大，以估价对象为100，确定案例A、B、C修正系数为94、98、98。

根据以上说明，我们编制了比较因素条件指数表（见表5）。所有因素条件均以估价对象的因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数。

表5        比较因素条件修正指数表

根据估价对象与案例的位置、相似性确定权重，求取评估值。

由于案例B、C与估价对象临近的道路类型比较相似，宗地条件与估价对象更为接近，故确定案例A的权重取0.2，案例B、C权重均取0.4，计算过程如下：

 

第二篇：加油站配套设施主体结构评估报告

道达尔石油加油站配套设施 《主体结构分部工程》

工

程

质

量

监

理

评

估

报

告

编制:________

审批:________

武汉宏宇建设监理有限责任公司 日期:20xx年9月18日

道达尔石油加油站配套设施主体结构分部工程

工程质量监理评估报告

一、前言:

1、 本报告是道达尔石油加油站配套设施主体结构工程质量评估报

告。

2、 本报告是在施工单位自检自评合格的基础上,根据设计文件、验收

标准、现行施工验收规范,结合主体结构过程中监理工程师日常巡视、旁站、检查、材料质量报告等所掌握的实际情况,作出的评估报告。

二、 工程概况:

1、 该工程位于武汉市洪山区卓刀泉村,工程结构类型为地下一层地

上六层框架结构,占地面积为㎡、建筑面积为17552.45㎡、建筑高度为24.6M、建筑层高一层为5.4M、二、三层为4.5M、四、五、六层为3.3M、框架抗震等级为四级、抗震烈度为6度、建筑等级为二级、耐火等级为一级、屋面防水等级为Ⅲ级。本栋建筑±0.000，相等于黄海高程21.750M。

2、 各参加单位:

建设单位: 道达尔石油（武汉）有限公司

勘察单位：湖北建科建筑设计院

设计单位:武汉市建筑设计院

广州军区司令部建筑设计院

监理单位:武汉宏宇建设监理有限责任公司

施工单位:湖北金潭建筑工程有限公司

3、 工程特征及设计要求:

本工程沿四支沟道路布置，分三个区域，第一区域1—12轴/U—Q轴；第二区域1-1---1-4轴/1-A—1-G轴；第三区域13-16轴/A-P轴。每个区域各一部电梯和消防楼梯通道。一层、二层为商铺，三—十一层为住宅。每层设框架柱60根，断面尺寸和配筋见结施05、06、07号图；框架梁板、楼梯断面尺寸和配筋见结施08—16号图；其中一、二层柱砼强度等级为C35，三---八层柱砼强度等级为C30，九---十一层柱砼强度等级为C25；梁板、楼梯一、二层砼强度等级为C30，三---十一层砼强度等级为C25。钢筋均为HRB335、 HPB235。

三、 质量评估依据

1、 根据湖北省建科建筑勘察设计院提供的勘察报告

2、 根据武汉市建筑设计院设计施工图及相关设计变更文件

3、 《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300 –2001

4、 《砼工程施工质量验收规范》GB50204 –2002

四、对质量控制情况：

该主体结构20xx年 7月21日开始，于20xx年11月1日完成。

1、 原材料的质量控制：

现场所使用的原材料，由专业监理工程师对承包单位报送的拟进

场工程材料报审表及其质量证明资料进行审核，并对进场的实物按照委托监理合同约定或有关工程质量管理文件规定的比例采取平行检验或见证取样方式进行抽检。对末经监理人员验收的工程材料，监理人员拒绝签认,不允许使用于本工程。

2、 监理单位质量控制的情况

1） 承包单位质量保证体系与监理单位质量控制体系衔接较好，并能

及时对监理工程师下达的监理通知单认真贯彻，配合良好。

2） 楼层测量放线：根据施工单位每层提出楼层测量放线报验申请

表，监理工程师审查资料合格后，再到施工现场进行楼层测量成果进行逐一复核，符合图纸尺寸后予以签证。

3） 专业监理工程师对承包单位报送的隐蔽工程报验申请表和自检

结果进行现场检查，符合要求予以签认，末经监理人员验收或验收不合格，监理人员拒绝签认，并要求承包单位严禁进行下一道工序施工。

4） 质量控制概况；

本工程质量控制根据工程实际情况制定相应的工程质量控制措施，贯彻到各专业工程师、各施工负责人，落实到工序管理上。坚持“预防为主、重视过程控制”，实行“关键工序重点控制”的原则，从原材料、施工方案、现场施工工艺、工序验收等方面实施工程的质量控制。

（一） 事前控制

⑴、 首先监理工程师对施工单位质量保证体系、施工组织设计、施

工工艺技术交底和专业施工方案及措施进行审核，并使工程在施工前处于受控状态。

⑵、 为了确保工程质量，我监理部对原材料进场使用实行了严格把

关，坚决杜绝不合格的原材料流入到施工中。特别是对水泥、钢材均按批量见证取样、钢材砼用钢筋力学性能检验报告20份；电渣压力焊钢筋物理性能检测报告38份，复检合格率100%。对泵送砼生产厂家进行了生产条件、设备能力、管理水平、输送状况、所使用的外加剂、掺合料的检查，并全部取得合格证后才允许使用。质量保证项目得到了保障。对施工方案或措施坚持“先审批后实施、先样板后展开”的原则。抓好质量预防工作，确保施工质量。

（二）事中质量控制

⑴、 施工过程中监理工程师全方位、全过程实行监督管理，严格按

设计要求、《施工承包合同》约定质量标准进行质量监控。 ⑵、 监理工程师对后期进场原材料、半成品材料严格把关，实行见

证取样，复检合格后才能用于本工程上。

⑶、 对每道工序，分项工程质量（如轴线、标高、几何尺寸）实行

抽检、复查、不符合验收标准，督促整改，合格后进行验收，同意下道工序施工。

⑷、 在模板分项工程施工过程中模板及其支架是否具有足够的承载

力、刚度和稳定性，上下层支架的立柱是否对准，加设垫板，以及模板的位置、标高、尺寸、接缝是否严密等逐一检查。

⑸、 在钢筋分项工程施工过程中对受力钢筋的品种、级别、规格和

数量、布置、钢筋接头、纵向受力钢筋搭接长度范围、锚固长度、梁柱节点、保护层的厚度等严格按设计及施工规范要求逐 一检查，发现问题及时要求施工人员整改。

⑹、 在砼分项工程施工过程中按制定的“监理旁站方案”对砼浇筑

全过程实行旁站监理监督，并在浇筑地点随机按批量抽取砼试块、严格控制砼坍落度随机抽查均在160—180MM。

⑺、 严格遵循“先验收上道工序，再进行下道工序”的原则，执行

工序报验制度，确保每道工序质量，不留隐患。

（二） 事后质量控制

⑴ 砼施工外观质量检查情况：

砼浇筑后，严格控制砼养护时间不少于7昼夜。在拆除模板后，

每层抽检了构件截面尺寸、轴线和标高的偏差，实测实量结果，发现外观有少些跑模、漏浆、蜂窝麻面等通病。施工单位经设计单位、建设单位和监理工程师检查后，同意修补，其质量不影响结构安全及使用功能，主控项目符合设计要求及施工规范和有关规定。除层高有局部负差12㎜外，其余项目均为正差5—8㎜。

⑵ 砼强度评定核查情况：

同条件养护砼试块检验报告22份，标准养护砼试块22份。所有已到龄期的砼试块抗压强度均达到或超过了设计砼强度等级要求。

五、 该分部工程施工质量评估

① 该子分部所含分项工程质量验收情况。分项工程共 三项（包括

钢筋、模板、砼），验收合格三项；分项工程验收记录完整；其中分项工程所含检验批共115项,检验合格115项,分项工程所含的检验批符合合格质量的规定；质量记录完整。

② 质量控制资料完整。

③ 砼结构实体检测项目检测情况的核查：20xx年10月25日对2、

4、6、8层梁板钢筋保护层厚度检查10点，合格率为100%；对1、3、5、7层梁板柱砼结构实体回弹12点，检测结果表明砼推定值均符合设计强度要求。

④ 砼观感质量评定为好。

综上所述，通过本项目监理部对该分部工程施工质量，依据相关验收规范，暂评定合格。

武汉宏宇建设监理有限责任公司

项目总监：

报告日期：20xx年11月3日