房地产价值评估结课作业

 

房地产价值评估结课作业

资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。

一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据

1、成本法。

成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。

2、收益法。

收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。

3、市场法。

市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。

二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较

成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：=土地开发成本+建安成本+其他费用，则成本法评估的价值为：

 

其中：为房地产行业全体投资者（包括股东和债权人）的平均投资报酬率；为购建开始至评估时点所需时间（按投入资本加权计算）。特别地，如果假定瞬间完成购建，则： 

收益法评估房地产价值就是折现未来收益。未来收益的计算一般以现金流量作为基础，因为现金流量更客观，是价值形成的基础。折现未来现金流量的房地产价值为：

其中：为该房地产所带来的未来现金流量；为未来收益延续的年数。

如果假定房地产的未来收益能及时收现即现金流量与会计收入同步，则折现未来现金流量也可以等价为折现未来剩余收益（也称为超额收益或非正常收益）。关于剩余收益的概念，最早可追溯到经济学家马歇尔在1890年所著的《经济学原理》中。其认为，剩余收益是所有者或经营者按现行利率扣除资本利息后所剩下的部分，可称为经营收益或管理收益。以后许多学者以剩余收益（也称非正常收益）作为口径评估资产价值，并进行了推广应用，如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科普兰等。房地产所带来的非正常收益是未来营业利润扣减投入资本与平均投资报酬率乘积的剩余部分。非正常收益的折现值加上投入资本账面价值就是该房地产的评估价值。其计算公式为：

其中：为该房地产未来实际的投资报酬率。特别地当时，即当房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等时，。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值与用收益法评估的价值相同，即。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。

在评估实践中，每种方法都有其特有的不确定性因素影响到评估结果的可靠性。

就成本法而言，建安成本、专业费率、管理费率、税率取值相对容易，可在一定范围内选取，但对其要求的投资报酬率以及重新购建需要的时间则难以准确把握，从而影响合理利息和利润的取值。土地开发成本的求取也是房地产价值评估的关键，特别是在我国土地市场不发达的情况下，土地开发成本很难准确测定。

就收益法而言，未来各年现金流量和折现率的选取对评估结果影响较大。关于折现率，是取房地产行业的平均投资报酬率还是取全社会的平均投资报酬率，是取该区域房地产投资者的平均投资报酬率还是取特定投资者的投资报酬率？不同的评估目的可能从不同的角度来确定折现率，而评估结果对折现率具有高度敏感性，这使得收益法评估的价值具有相当的不可靠性。

就市场法而言，只要交易情况正常、市场信息比较充分、相同或类似房地产存在活跃的市场、替代案例比较多，则评估结果在短期内具有一定的可靠性。当供需失衡时，评估结果不具有长久的可靠性。另外，选取的案例是否为可比较案例、交易价格是否为市场正常交易价格、因素修正幅度是否合理等对评估结果均具有一定的影响。

房地产价值评估要充分收集相关信息，选取合理的评估方法，针对评估方法合理确定评估参数，尤其关注不确定性和敏感性参数，同时认真分析比较不同评估方法所得评估结果存在差异的原因，并做出可能的调整。

三、案例分析

1、市场比较法---＊＊大厦办公用房

（1）房地产位置状况

本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。

（2）房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

（3）房地产概况

委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。

（4）评定估算

1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

B.比较因素条件表

比较因素条件表

C.交易情况修正

评估比较对象表

因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.27元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。

D.交易时间修正

因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。

E.因素修正(详见下表)

比较因素修正表

经过上述各种修正后，评估比准价格如下：

A＝22939（元/平方米)

B＝23417(元/平方米)

C＝23852 (元/平方米)

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：

地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3

＝23400(元/平方米)(取整)

2、成本法案例――＊＊办公楼

办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。

（1）综合造价

办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于20##年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为20##年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：

依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“ 资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：

经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：

602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=557.8(元/平方米)

综合造价=557.8×551.88= 307,838.66（元）

（2）前期及其他费用（5.16％）

1）按工程比例收取：

勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）；

城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算）；

标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的0.1%计算）；

工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的0.18%计算）；

工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算）。

安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08％计算）。

工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的0.06％）。

小计：557.8×5.61％＝31.29元/平方米

2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）

人防易地建设费（依据武政[1997]20号文，14元/平方米）

城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）

白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232号文，1.2元/平方米）

抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9号文，0.05元/平方米）。

前期及其它费用小计：51.54元/平方米

（3）资金成本

按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率5.85%。故资金成本为：

（557.8+51.54）×5.85%×1×1/2=17.82（元/平方米）

（4）重置成本合计

单方造价为557.8+51.54+17.82＝627元/平方米

投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取，

重置成本为627元/平方米×（1＋18）×551.88平方米＝408,313.94元

（5）成新率确定

1)使用年限法

理论成新率＝1－（1－残值率）×（已使用年限／耐用年限）

式中:残值率依据《房地产估价规范》提供的参考值,砖混结构为2％。

已使用年限为17年，耐用年限为50年。

理论成新率＝1－（1－2％）×（17／50）＝66.68％

2）打分法

评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评定标准》，现场勘察后打分为：

完好分值率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重＝70×0.60＋68×0.20＋65×0.20＝69.2％

3）成新率的确定

成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。

成新率＝66.68％×0.3＋69.2％×0.7＝68％（取整）

（6）评估值计算

评估值＝重置成本×成新率＝408,313.94×68％＝277,653.48（元）

3、收益法评估案例――＊＊大厦

建筑面积26800平方米。

（1）年租金收入

根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。则估价对象年租金收入为：

80×26800×12×（1－5%）×10-4=2444.16（万元）

（2）年费用

1）维修费

估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。

1000×（1－0）×26800/60×80%×10-4=35.73（万元）

2）年管理费用

按年租金收入的3%计算

2444.16×3%=73.32（万元）

3）房产税

按年租金收入的12%计算

2444.16×12%=293.30（万元）

4）保险费

取房屋重置价格的2‰

1000×2‰×26800×10-4=5.36（万元）

年费用合计：407.71万元

（3）资本化率的确定

采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值

以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。

资本化率=1.98%＋6%=7.98%

（4）尚可使用年限的确定

估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。

（5）估价对象房地产在出让状态下的收益价格：

V=（2444.16－407.71）/7.98×[1－1/（1＋7.98%）⁴³]= 24579.47（万元）

（6）应交纳的国有土地使用权出让金

估价对象应补交的国有土地使用权出让金为321.60万元。

（7）估价对象收益价格

24579.47－321.60=24257.87（万元）

 

第二篇：昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书资产评估报告书

昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 资产评估报告书

目 录

声 明....................................................................1

资产评估报告书摘要........................................................2

资产评估报告书正文........................................................4

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者.................4

二、评估目的...........................................................4

三、评估对象和评估范围.................................................4

四、价值类型及其定义...................................................5

五、评估基准日.........................................................5

六、评估依据...........................................................5

七、评估方法...........................................................6

八、评估程序实施过程和情况.............................................7

九、评估原则及评估假设.................................................7

十、评估结论...........................................................8

十一、特别事项说明.....................................................8

十二、评估报告使用限制说明.............................................9

十三、评估报告日......................................................10

评估明细表................................................................

附件目录..................................................................

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中威正信（北京）资产评估有限公司

昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 声明

声 明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

中威正信（北京）资产评估有限公司

20xx年3月20日

中威正信（北京）资产评估有限公司 1

昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 摘要

昆明创卓商贸有限责任公司

确定投资性房地产公允价值项目

资产评估报告书摘要

中威正信评报字（2009）第1034号 昆明创卓商贸有限责任公司：

中威正信（北京）资产评估有限公司接受昆明创卓商贸有限责任公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值事项所涉及的相关资产，提供价值参考依据。

本业务约定书所约定的评估对象为委托方委托评估的房地产，为单项资产评估。

具体评估的资产范围为：

昆明创卓商贸有限责任公司位于昆明市人民中路17号昆明走廊的118间商铺，建筑面积3,814.30平方米。

本项目资产评估基准日为20xx年12月31日，一切取价标准均为基准日有效的价格标准。

根据此次评估目的及评估对象的具体情况，房地产的评估方法采用市场法评估。

市场法是根据近期公开市场上与被评估对象相似的或可比的房地产价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，调整得出待评估房地产在评估基准日的价值。本次评估结果如下：

昆明创卓商贸有限责任公司位于昆明市人民中路17号昆明走廊的118间商铺房地合一评估价值为人民币伍仟壹佰伍拾伍万伍仟元整（小写人民币51,555,000.00元）。

评估结论的详细情况详见评估明细表。

按现行国家政策规定，本评估结果的有效期为壹年（即20xx年12月31日至20xx年12月30日）。评估目的在评估基准日后的壹年内实现时，可以评估结果作为相关经济行为参考依据，如超过壹年，需重新进行资产评估。

本次评估于20xx年3月20日结束并提交报告，对委估资产在20xx年12月31日所表现的市场价值提供参考意见。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文，并关注特别事项说明。

中威正信（北京）资产评估有限公司 2

昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 摘要

评估机构法定代表人：

注册资产评估师：

注册资产评估师：

中威正信（北京）资产评估有限公司 20xx年3月20日

中威正信（北京）资产评估有限公司 3

昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 正文

昆明创卓商贸有限责任公司

确定投资性房地产公允价值项目

资产评估报告书正文

中威正信评报字（2009）第1034号 昆明创卓商贸有限责任公司：

中威正信（北京）资产评估有限公司接受昆明创卓商贸有限责任公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值事项所涉及的相关资产，提供价值参考依据。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者

（一）委托方和被评估单位：昆明创卓商贸有限责任公司

住所：昆明市民航路99号。

注册资本为人民币：壹佰万元。

法定代表人：樊江；

公司类型：非自然人出资有限责任公司。

经营范围：国内贸易、物资供销、会议及展览服务、计算机系统服务（经营范围中涉及法律、行政法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动）。

（二）其他评估报告使用者：

1．昆明创卓商贸有限责任公司的股东单位昆明百货大楼（集团）股份有限公司。

2、获取财务报告中投资性房地产公允价值信息的其他使用者；

3、除资产评估主管部门以外的，资产业务涉及的有关政府职能部门。

4、法律、法规另有规定的除外。

二、评估目的

此次评估目的是：为昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值事项所涉及的相关资产提供价值参考意见。

三、评估对象和评估范围

根据本次评估目的及委托方要求，本次评估对象为委托方委托评估的房地产，为单项资产评估。

纳入评估范围的相关资产具体如下：

中威正信（北京）资产评估有限公司 4

昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 正文

昆明创卓商贸有限责任公司位于昆明市人民中路17号昆明走廊的118间商铺，建筑面积3,814.30平方米。截止评估基准日20xx年12月31日账面价值为45,673,000.00元。

昆明走廊于20xx年10月建成，位于昆明青年路商圈，与大型购物中心新西南广场相接。有地下一层，地上四层。4层为跃层设计。此次委托评估的的118间商铺分别分布在昆明走廊的地上四层间。商铺现已出租，租期大多数为三年。

昆明创卓商贸有限责任公司未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。

四、价值类型及其定义

本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。

五、评估基准日

1、本项目资产评估基准日是20xx年12月31日；

2、评估基准日是昆明创卓商贸有限责任公司根据本次经济行为及评估目的确定的；且与昆明创卓商贸有限责任公司与我所签订的《资产评估业务约定书》所约定的时间一致；

3、评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据

(一)法律法规及准则依据：

1、国务院19xx年第91号令《国有资产评估管理办法》；

2、原国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]第36号）；

3、中国资产评估协会发布的《资产评估操作规范意见(试行)》(中评协[1996]03号)；

4、财政部颁发的《企业国有资产评估报告指南》；

5、国务院办公厅下发的《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号）；

6、财政部20xx年印发的《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）；

7、财政部印发的《国有资产评估项目备案管理办法》（财企[2001]802号）；

8、中国注册会计师协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会中威正信（北京）资产评估有限公司 5

昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 正文 协[2003]18号）；

9、财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知（财企[2004]20号）；

10、中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见（试行）》中评协[2004]134号；

11、20xx年国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；

12、国务院国有资产监督管理委员会印发的《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；

13、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则–评估报告》等7项资产评估准则的通知（中评协[2007]189号）；

14、国家及政府有关部门颁布的其他法律、法规、文件和规定。

（二)经济行为依据：

1、昆明创卓商贸有限责任公司提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》。

2、昆明创卓商贸有限责任公司与我公司签订的《资产评估业务约定书》（中威正信评约字（2009）第3－20号）。

（三）产权依据：

1、昆明创卓商贸有限责公司提供的《房屋产权权属承诺》；

2、商铺租赁合同的复印件；

（四）取价依据：

1、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版，北京科学技术出版社）；

2、昆明创卓商贸有限责任公司提供的商铺租赁合同；

3、田野咨询机构《高新区住宅与一环以内商业物业销售状况调查报告》；

4、评估人员现场勘察、核实及市场、网上调查资料；

5、其他相关的价格资料。

七、评估方法

根据此次评估目的及评估对象的具体情况，房地产的评估方法采用市场法。

市场法是根据近期公开市场上与被评估对象相似的或可比的房地产价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，调整得出待评估房地产在评中威正信（北京）资产评估有限公司 6

昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 正文 估基准日的价值，即：

委托评估房地产的评估价格＝交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数

八、评估程序实施过程和情况

中威正信（北京）资产评估有限公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般规则，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：

1、听取有关人员介绍委估资产的基本情况，明确评估业务基本事项；

2、与昆明创卓商贸有限责任公司签订资产评估业务约定书；

3、编制评估计划，组织评估人员，开展评估工作；

4、对委估资产清单、相关产权证明资料、会计记录及相关资料进行分析、核实，确定评估范围及对象；

5、对本次评估范围内资产进行现场调查，并核实、分析，对实物资产进行实地抽查盘点；

6、根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法；

7、进行市场调查，收集相关资料，对各项资产进行评定估算；

8、核定修正评估值，编制填写有关评估表格；

9、归纳整理评估资料，撰写各项评估技术说明及资产评估报告书；

10、对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告书；

11、整理装订评估工作底稿并归档。

九、评估原则及评估假设

（一）评估原则：

1、评估工作遵循独立、客观、科学性的工作原则；

2、评估工作遵循产权利益主体变动原则；

3、评估工作遵循企业持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作性原则；

4、评估工作遵循评估目的、计价标准、评估方法相匹配的原则；

5、评估工作遵循国家及行业公认的一般原则。

（二）评估假设：

1、以委估资产在公开市场上进行交易，且将按现有用途继续使用下去为评估假设前提。 中威正信（北京）资产评估有限公司 7

昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 正文

2、本评估报告仅为本次特定评估目的提供价值参考意见，没有考虑其他经济行为及衍生的价值依据对评估结论的影响，故本评估报告及评估结论一般不能套用于其他评估目的。

3、委估资产产权清晰。昆明创卓商贸有限责任公司不存在产权及其他经济纠纷等事项，无不可抗力及不可预见因素造成对企业重大不利影响；

4、本次评估结论成立的前提条件：

委托方及资产占有方提供的全部文件材料真实、有效、准确；

国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化；

经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影响评估结论的重大变化；

没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响。

十、评估结论

我们依照国家有关法律、法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘察、核实、抽查以及产权验证的基础上，经过收集价格信息资料，进行评定估算和微机数据处理，资产评估结果列示如下：

昆明创卓商贸有限责任公司位于昆明市人民中路17号昆明走廊的118间商铺房地合一评估价值为人民币伍仟壹佰伍拾伍万伍仟元整（小写人民币51,555,000.00元）。

*评估结论的详细情况见本报告书正文后所附的评估明细表。

十一、特别事项说明

1、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日以财务报告为目的下的公允价值或特定价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任。

委托方和相关当事方应当提供必要的资料，并对资料的真实性、合法性和完整性负责。 恰当使用以财务报告为目的的评估报告是委托方和相关当事方的责任。

2、在执行本评估项目过程中，我们对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，但对评估对象的法律权属我们不发表意见，也不作确认和保证。本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和相关当事方负责。

3、昆明创卓商贸有限责任公司未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。房地产面积的确定是以企业提供的昆明民用建筑设计研究所房屋面积计算咨询中心提供的图中威正信（北京）资产评估有限公司 8

昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 正文 纸和昆明创卓商贸有限责任公司提供的评估申报表为准。

4、本次昆明创卓商贸有限责任公司商铺的评估值为房地合一价，即是房地产的价值。

5、根据20xx年6月6日昆明百货大楼（集团）股份有限公司董事会2008－010号公告《昆明百货大楼（集团）股份有限公司关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的公告》，对位于昆明市人民中路17号昆明走廊的118间商铺，自2008 年6 月1 日起对以上房地产采用公允价值模式进行后续计量，并根据中和正信会计师事务所有限公司《价值咨询意见书》所提供的相关投资性房地产的市场价值。据了解中和正信会计师事务所有限公司《价值咨询意见书》所使用的评估方法为市场法。与本次评估的所采用的方法一致。

中和正信会计师事务所有限公司出具《价值咨询意见书》的时点为20xx年3月31日。

6、 重大期后事项

（1）评估操作过程中，自评估基准日至评估报告日，依据委托方及资产占有方提供的资料和评估人员现场勘察情况，评估人员未发现昆明创卓商贸有限责任公司有重大期后事项发生；

（2）评估基准日后有效期内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；

（3）评估基准日后有效期内资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价格已产生了严重影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值；

（4）评估基准日期后发生重大事项，不得直接使用本评估报告。

7、评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

8、上述评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。

9、根据资产评估的要求，评估测算中所依据的，部分是现行的政策条款，部分是评估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责任。

以上特别事项，提请报告使用者予以关注。

十二、评估报告使用限制说明

1、本评估报告只能用于报告中载明的评估目的和用途。

中威正信（北京）资产评估有限公司 9

昆明创卓商贸有限责任公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 正文

本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，在假设委估企业持续经营的前提下，根据公开市场的原则确定现行公允市价，没有考虑特殊的交易方可能追加或减少付出的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营及产权主体变动的原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效；

2、本评估报告只能由报告载明的评估报告使用者使用。

3、未征得出具评估报告的评估机构同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；

4、评估报告的使用有效期：

根据国家有关规定，本报告有效期为一年，从资产评估基准日20xx年12月31日起计算一年内有效。只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告。

6、本报告的全部或部分内容由中威正信(北京)资产评估有限公司负责解释。

十三、评估报告日

本评估项目的报告日为20xx年3月20日。

评估机构法定代表人：

注册资产评估师：

注册资产评估师：

中威正信（北京）资产评估有限公司

20xx年3月20日

中威正信（北京）资产评估有限公司 10

昆明百货大楼（集团）股份有限公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 附件目录

附件目录

1、有关经济行为文件………………………………………………………………1

2、被评估企业评估基准日及前三年会计报表及审计报告………………………………21

3、委托方与资产占有方营业执照复印件…………………………………………53

4、产权证明文件复印件 …………………………………………………………56

5、委托方、资产占有方的承诺函…………………………………………………145

6、资产评估人员和评估机构的承诺函……………………………………………148

7、资产评估机构营业执照复印件……………………………………………150

8、资产评估机构资格证书复印件……………………………………………152

9、参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件……………………………154

10、资产评估业务约定书复印件 …………………………………………………161

11、重要合同 ………………………………………………………………………166

12、其他文件 ………………………………………………………………………213

13、资产照片 ………………………………………………………………………220

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