9 -1）]=地价*0.132096+11014548.48。假设地价一次投入，建筑费、专业费及销售费用均匀投入。利润=（地价+建筑费+专业费）*30%=0.3*地价+347328138 地价=楼价-建筑费-专业费用-销售费用-投资利息-税费-利润 =717093000-143418600-14341860-717093000 * 2%-717093000 * 6%-地价 * [（1+6.4%）2-1]+（157760460 +717093000 * 2%）*[（1+6.4%）-1）]-0.3*地价+157760460*0.3 地价=30977142.41元 单位地价=30977142.41/17706=17495.3元/m2 注：上述地价中含有购买土地时缴费的税费。建设周期定为2年。其他数据可以根据自己的经验合理估计。 十、评估程序实施过程和情况 （一）市场法的实施过程 1.踏勘被估房地产（见上文表格中的资料） 2.收集较充分的房地产交易实例资料（见上文表格中的资料） 3.选取可比较参照的交易实例（上文表格中A=杭州经济技术开发区(下沙R21-C-03地块。B=杭州经济技术开发区(下沙R21-C-06地块)）。C=杭州经济技术开发区(下沙R21-13地块) 4.建立价格可比基础 5.被估房地产与交易实例之间差异因素的比较和修正（见上文案例应用） 6.被估房地产价值的确定（见上文案例应用） （二）假设开发法的实施过程 1.调查和勘察待开发房地产的基本情况（见上文表格中的资料） 2.选择最佳开发利用方式：住宅区 3.估算开发周期：2年 4.预测未来开发完成后的房地产的售价：15000元/平方米 5.预算开发建设总成本费用（见上文案例应用） 6..估算税费和开发商利润（见上文案例应用） 十一、评估假设 1.在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2.土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 3.任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 4.估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定年期内经营管理的正常进行、持续发展。 10 5.估价对象在设定用途条件下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。 6.待估宗地的最佳开发利用方式为：住宅用地。土地使用年限为70年，容积率为2.7。如以上设定的条件与政府相关部门最终的批复有出入，评估报告应做适当调整或重新评估。 7.委托方提供资料属实。 8.评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。 十二、评估结论 根据以上评估方法和标准计算，杭州经济技术开发区L28-02地块土地使用权价格于评估基准日20xx年6月4日的评估单价为（15852.33+17495.3）/2=16869元/m2（取整），大写为人民币壹万陆仟捌佰陆拾玖元整。 十三、需要特殊说明的事项 1.本报告评估的土地价格是估价对象在估价基准日20xx年6月4日的现状价格，随着时间的推移及土地市场情况的变化，该价格应做适当的调整或重新评估。 2.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的出让土地使用权价格，若待估宗地的土地权利状况、开发利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。 3.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。 4.估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。 十四、评估报告适用限制说明 1.本次评估是在委托方和被评估单位提供的文件、资料真实、有效的假设条件下进行的，如发生由于委托方及被评估单位提供的文件、资料失实或有隐匿等行为二造成评估结果失实，则有委托方承担责任，本公司不承担任何法律责任。 2.本评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注册评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。 3.本评估结论是注册资产评估师根据专业知识和经验对评估对象发表的价值咨询意见，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 4.根据国家有关规定，本评估报告有效期为1年，即有效期从资产评估基准日20xx年6月4日至20xx年6月3日止。本评估报告应当在载明的有效期内使用。 11 5.本评估报告结论仅供委托方为本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查适用。本评估报告书的使用权归委托方所有，但除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。 十

五、评估报告日 本报告提出日期为20xx年6月6日。 **资产评估公司 20xx年6

月6日 评估机构法定代表人：*** 注册资产评估师：黄婕湘 注册资产评估师：阮洲波

 

第二篇：土地资产评估报告

土地估价报告

      

第一部分   摘要 

     一、估价项目名称 

      位于相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧的49.216亩土地使用权价格评估。 

  二、委托估价方                                            

      ⅩⅩ公司

  三、估价目的 

为了ⅩⅩ公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。  

   四、估价基准日 

       二O##年三月十日。 

   五、宗地的描述

    综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。 

   六、估价结果 

    估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为： 

    土地价值总额：24862.69万元 

    单位地价：505.175（万元/ 亩） 

   七、估价师签名 

        　

第二部分　　评估的过程

    待评估宗地为一块空地，面积为49.216亩，要求评估其20##年３月10日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。                   

1、进行交易情况修正

经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。

2、进行交易时间修正

根据调查，20##年12月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：

交易实例C交易时间修正系数＝104/100＝1.04

3、进行区域因素修正

采用打分法，可参照下表的有关数据判断。

根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。

则A地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

B地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

C地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下

于是可以得到：

交易实例A区域因素修正系数＝100/176＝0.568

交易实例B区域因素修正系数＝100/206＝0.485

交易实例C区域因素修正系数＝100/144＝0.694

4、进行个别因素修正

（1）关于面积因素的修正:

  对土地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比A、B交易实例价格低6%，估宗地的价格会比C交易实例价格高3%。

经过计算得到面积修正系数为：，

交易实例A的面积修正系数＝0.94

   交易实例B的面积修正系数＝0.94

   交易实例C的面积修正系数＝1.03

（2）关于容积率因素的修正:

经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：

容积率增加0.1，地价增加2%。则：

   交易实例A的容积率修正系数＝100/140＝0.714

   交易实例B的容积率修正系数＝100/275.2＝0.363

   交易实例C的容积率修正系数＝100/104＝0.962

个别因素修正系数计算如下：

   交易实例A的个别因素修正系数＝0.94×0.714＝0.671

   交易实例B的个别因素修正系数＝0.94×0.363＝0.341

   交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.962＝0.991

5.计算比准价格

   A＝1600×1.0×0.568×0.671＝609.8（万元/ 亩）

   B＝8650×1.0×0.485×0.341＝1430.58（万元/ 亩）

   C＝560×1.0×1.04×0.694×0.991＝400.55（万元/ 亩）

6.采用算术平均法求得评估结果

由于B实例的值为异常值，应予以剔除。其他结果相近，则取其平均值作为评估结果。故宗地D的评估结果为：

   待估宗地评估价值（单价）＝（609.8+400.55）/2

                          ＝505.175（万元/ 亩）

   待估宗地评估价值（总价）＝505.175×49.216＝24862.69万元

 第三部分  土地估价结果

    一、估价依据 

       根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第３９号）等法律法规，并且委托估价方提供的相关资料和受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获取的资料进行估价。 

     二、土地估价 

     1、估价原则 

地产评估应遵循公开、公正、公平的工作原则，同时应根据估价目的和选用的估价方法，在估价过程中把握适用的经济原则，遵循合法原则 、最高最佳使用原则、需要与供给原则、变动原则等原则，使得在估价过程中，要按照国家和地方的有关规定，恪守客观、科学、 合法的原则进行土地价格评估。做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

     2、估价方法 

    根据“城镇土地估价规程”和估价人员现场查勘，对估价对象和参考示例进行的特点及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结 合估价对象的实际情况，采用市场比较法评定土地价格。 

     3、估价结果 

    估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场比较法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为： 

    土地价值总额：24862.69万元 

    单位地价：505.175（万元/ 亩）