某项目市场分析报告

一、 信阳市宏观经济分析

1、经济发展速度（GDP分析、第三产业分析）

● 20xx年信阳市生产总值586.3亿元，比上年增长13.6%。其中，第一产业增加值164.4亿元，增长9.8％，第二产业增加值231亿元，增长15.9％，第三产业增加值190.9亿元，增长14.2％。三次产业结构由上年的29.6：38.0：32.4调整为28.0:39.4:32.6，继续呈二三一格局，二、三产业增加值占GDP的比重达到72.0%，比去年提高1.6个百分点。非公经济增加值293.6亿元，占GDP的比重50.1%。

● 非公经济继续领跑工业，20xx年，非公有制工业完成增加值56.7亿元，增长27.3%，占规模以上工业企业的55.3%;公有制工业完成增加值45.9亿元，增长18.0%。

总结：

信阳经济发展迅猛，产业格局日趋合理，非公有制经济的快速发展在一定程度反映了信阳市人民个人创业以及人民收入的增加，也显示了活跃的市场机制。

2、 城镇居民收入状况

● 城镇居民收支较快增长。20xx年，全市城镇居民人均可支配收入7759元，比上年增长14.4%，扣除物价上涨因素，实际增长13.2％。其中，工薪收入4661元，增长15.9%，经营净收入1404元, 增长24.7%。城镇居民消费支出同步增长。元-12月份，全市城镇居民人均消费支出5680元，增长14.3%。

总结：

信阳市工资水平、可支配收入以及生活水平都有很大的提升和发展，居民的居住条件也有很大的改善，但是，居住面积的增强并不能满足日益增长和极需改善的居住需求，整体市场消费力强劲。

3 物价水平及居民消费偏好

● 市场物价温和上涨。20xx年，全市居民消费价格总水平比上年上涨1.0%。其中城市上涨0.9%，农村上涨1.1%。居民消费价格中，食品类价格上涨3.4%，居住类价格同

比上涨4.3%,其他类价格基本持平或下降。20xx年，全市商品零售价格上涨0.6%，农业生产资料价格上涨1.3%。

4、 金融业

● 金融运行平稳。截止20xx年12月末，全市金融机构存款余额526.6亿元,比年初增加81.2亿元，增长18.2%，其中，城乡居民储蓄存款416.6亿元,比年初增加62.3亿元，增长17.6%。全市金融机构贷款期末余额313.9亿元，比年初增加31.6亿元，增长11.2%，其中短期贷款224.1亿元，比年初增加25.9亿元，增长13.1%。

总结：

企业存款余额的减少反映了企业的扩大经营以及投资力度的加大，居民存贷款量的增加都在一定程度上反映出居民收入水平的提升。

5、 固定资产投资情况

● 城镇固定资产投资中，房地产开发投资33.9亿元，增长47.1％。按登记注册类型分，国有及国有控股单位投资189.4亿元，增长24.6%，占城镇投资的比重同比下降8.3个百分点；民间投资103.9亿元，增长79.1%，占城镇投资的比重同比提高9.5个百分点。

总结：

城镇固定资产投资增势强劲的同时，市外资金引进增势迅猛。

二、信阳市房地产市场概

1、房地产投资开发建设情况

20xx年全市共完成房地产开发投资１６．７８亿元，同比增长１４２．３％；办理房地产交易９８８４宗，成交面积１３１．２８万平方米，成交金额１１．９５亿元。

房地产开发投资增势迅猛。

城镇固定资产投资中，房地产开发投资33.9亿元，增长47.1％。按登记注册类型分，国有及国有控股单位投资189.4亿元，增长24.6%，占城镇投资的比重同比下降8.3个百分点；民间投资103.9亿元，增长79.1%，占城镇投资的比重同比提高9.5个百分点。 分产业看，房地产业投资72.4亿元，增长87.6％，水利、环境和公共设施管理业投资20.3亿元，增长9.8％。

2 商品房开发状况

全年商品房销售面积110.9万平方米，增长97.7%，其中，住宅93.9万平方米，增长105.1%。

全年房地产开发投资33.9亿元，增长47.1%。其中，住宅投资22.0亿元，增长51.4%。商品房施工面积314.9万平方米，增长35.1%；其中住宅251.8万平方米，增长38.9%。商品房竣工面积117.3万平方米，增长8.7%；商品房销售面积177.9万平方米，增长60.4%。

3 市场成交价格变化及其发展趋势预测

20xx年，信阳市商品房价格急剧上涨。信阳市房地产市场运行基本平稳，并已出现积极变化，房价上涨放缓。

) (图：

—2006房价水总结：

浉河区商品住

宅房价水平从2003至20xx年分别增长9.85％、6.29％、17％；而20xx年的增幅远远超过20xx年增幅，这与建业·森林半岛、茗阳天下等高品质、高档次楼盘的入市有很大关系，说明信阳房地产市场步入高速发段。

预测：

未来1-2年的时间里，全市商品住宅平均销售价格仍将维持上涨的趋势，预计房价的涨幅较小，上涨的价格区间为100-200元／平方米。

价格上涨的原因分析：

（1）住宅供应总量不足，结构不合理，造成商品住宅短缺。

（2）投资性购房扩展。

（3）城市建设行为不规范，导致地价上涨过快。

4、房地产市场现状及发展趋势

房地产市场快速发展与居住水平低的矛盾

信阳房地产业自20xx年起进入快速增长期，房地产投资近两年呈现高速增长的趋势，20xx年增速达到56.7％，但信阳人居水平目前仍然偏低。

● 20xx年信阳房地产均价每平方米将近1700元；

● 20xx年信阳城市人均居住使用面积只有22.6平方米，低于全省平均水平； ● 信阳楼盘数量虽然不少，但缺少真正能够代表现代人居水准的大社区。

总结：

从综合选址、规划设计、配套设施、物业管理等方面来看，信阳房地产市场尚无上规模上档次的高品质住宅小区，整体人居环境有待改善，这为本项目提供了巨大的机遇。

综上所述，信阳房地产现状如下：

特点 表现

信阳房地产市场处于发展的初级阶段 房地产开发水平比较低，消费者不成熟，开发市场不规范，

门槛低，因此，整个信阳房地产尚有很多机遇和机会点，市

场潜力大。

住宅价格虽在逐步上升，但水平仍较低 均价仍在1500元/平方米左右，与同等城市相比，住宅价格显

得较低，因此，市场发展空间很有潜力。

开发产品品质低，市场空间巨大 目前开发商都不注重社区规划、环境、绿化的营造，开发水平

与理念都跟不上城市的发展。

购买以首次置业为主 购买主要为了改善住房环境，以满足家庭基本生活需要。

另外，从城市区域发展方向来看，信阳市目前在不断向东发展，羊山新区成为信阳市重要发展区域，随着城市道路网络体修建完善，羊山新区的信阳工业城、龙飞山森林公园等公众设施为此区域发展及房地产开发带来无限升值潜力。

三、竞争楼盘分析

1、盛世华章

2、隆泉国际花园

3、泰和苑

4、茗阳天下

5、建业森林半岛

6、银珠广场

为四栋为30层的高层建筑，裙楼为商铺（大商场），地理位置好，商铺销售情况很好，住宅较差。住宅售价在2800元/㎡左右。本项目的售楼中心信阳市其他所有项目为设计最好的，销售人员的业务素质较高。此楼盘与旭昌公司楼房没有太大影响.

7、军韵花园

位于107国道与长安路交叉口,项目为济南军区经济适用房开发公司开发,均价1450元/㎡。面积多为110平方米左右，房子基本售罄。

8.世纪花园

9康诗丹郡

10.金杯财富广场

11.二道牌百货批发市场

以上与本项目存在竞争较大的楼盘分别为:隆泉国际花园 康诗丹郡

总结：

综合信阳市目房地产市场特点以及竞争楼盘对比，可分析得出：

A信阳市房地产总体开发水平低，处于逐步壮大与完善的阶段。

B 房地产开发规模比较小，除了茗阳天下、建业森林半岛等个别楼盘外，其他项目开发形式简单，不能形成大规模社区。

C 目前行业整体营销水平低，售楼中心形象包装差，售楼员业务素质低.

D 广告投入力度小，宣传途径单一，单页设计水平低.

E 整体的销售价格低，目前信阳市住宅均价将近1700元/ ㎡；而住宅需求市场上表现供不应求，市场发展空间很大.

F 从目前几个楼盘的销售情况来看，所有楼盘几乎全部售 磬，为本项目提供了市场机会点.

G 项目开发无序化，施工现场维护杂乱.

H 社区配套少，不注重营造社区环境景观，绿地面积小.

总之，结合本项目的区域特点，开发理念一定不能停留在目前的市场状态下，无论是在社区配套、景观设计上，还是在营销推广阶段，都要树立新的形象，抓住找准目前市场的空白点，充分体现本项目的优势。

四、项目周边区域状况分析

1、人文环境

本项目周边有几个单位的家属院，如烟草公司家属院，中国石油公司家属院，铁路职工家属院，以及信阳电业局家属院等。但是项目周边的居民居住条件很不好，环境及空气较差,多为低矮的老房子。居住条件急需要改善。

2、环境状况分析

就项目目前情况看，周边环境不好，居周边市民介绍二十年前这边的环境一直没得到改善,周围道路两旁为小门市及其小餐馆等，但是附近居民的购物以及就餐（早餐）的需求能很好的得以满足。周围多为收入不高的普通职工，住房条件差。市政规划中的中央花园将紧临项目北面，为本项目的居民提供较大的公共绿地,能否完善还有待确定。

3、交通情况分析

项目目前的交通条件不是很好，项目周边多为弯弯曲曲的小道,而且不太平整.项目西南面被京广铁路阻挡，不能顺畅的进入市区，铁路下面的涵洞只能通过行人，而且涵洞路况很不好，如果能够改善此涵洞的交通情况。本项目进入市区的时间将大大缩短。项目北边为平行与京广铁路的规划道路，交通情况差的局面将得以改善。建议项目开工后，对旭昌外贸公司大门以内的道路进行修整（为道旁树修建花坛等），在规划路没有建成以前，它将是项目的唯一进出路径。项目周边车站较多：

建议：

项目开工后，对旭昌外贸公司大门以内的道路进行修整（为道旁树修建花坛等），在规划路没有建成以前，它将是项目的唯一进出路径。

● 周边配套设施

（1）教育

（2）商业

项目周边多为铁路职工及城市普通居民的住宅楼，道路两旁为简陋的门面，以及早餐店。附近有一个果品批发市场和屠宰场，没有大型超市。紧邻本小区买菜比较方便有二道牌菜市场.

（3）休闲、健身、娱乐设施

（4）市政配套

（5）医疗机构 信阳市协和医院、信阳铁路医院、武汉铁路局信阳医院。

总结：

本区域相对集中的学校，为孩子的成长铺就了更宽敞的学习环境；各种休闲、医疗配套为居家提供无限便利的同时，在推广上，也可借其消费群体的特殊性进行“拦截式”项目宣传；另外，各种市政机关为项目提供大量的高端客户群。

 

第二篇：亭湖区项目前期市场分析报告

关于商务城二期项目土地情况

一、盐城市基本情况

    1、盐城简介

盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。伴随着《沿海大开发战略》实施，盐城从以前的“背朝大海”转变为“东向出海”战略，城市迎来新一轮发展契机。

    盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。

对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通高铁预计在20##年通车，沪通高铁的开通必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。

2、城市发展规划

根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。

其中城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；

河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的下一轮重点，具有较大的发展潜力（恒大集团于去年五月份在此区域取得项目）。

城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。

城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。

3、项目区域简介

① 区域简介

亭湖新区是全市23个市级服务业集聚区之一，位于极具升值潜力的盐城大市区河东新城核心区域，东临环保产业园，南承市开发区及汽车城、大学城，西连火车站、汽车站与老城区隔河相望、无缝连接，北靠大洋湿地公园及盐城国际机场。新区规划面积1.64平方公里，是盐城政治、经济、文化、教育、商业的副中心，位于国家三级航道—通榆河东侧，产业基础坚实，教育资源丰富，交通条件便捷，堪称“盐城浦东”。 目前河东区处于发展初期阶段，周边配套尚不完善，且配套档次较低，周边以旧居民区市政、工厂为主，区域正处快速发展阶段，河东未来规划城市建设用地面积为1944.98公顷,居住人口规模约为14万人，以工业、住宅用地为主，后期配有一定量的商业配套。

②区域配套

◆  学区:

河东区内有盐城实验小学、景山中学高中部，未来教育配套前景较好。

盐城亭湖区实验小学位于河东区域，为九年制学校（盐城小学河东分校区）教育质量良好，现已正式入学。

    景山中学为盐城较好的中学，河东规划有景山中学高中部，学校正在建设当中，预计20##年将可以正式入学。

◆  交通：

火车、汽车站：我司亭湖项目距离5分钟车程，两客运站贯穿整个江苏区域，是盐城通外外界的重要通道。

     南洋飞机场：我司亭湖项目离机场10分钟车程，机场目前已开通盐城至北京、广州、南通、昆明、长沙、上海、台北、香港、韩国首尔等地的航班。

     城市快速公交（BRT）：B支1线经亭湖大道西延青年路直达市中心仅需10分钟，东延环保大道直达环保产业园10分钟，途径我司环保园项目，与绿地商务城项目达成两点一线。

     沿海高铁：预计于20##年通车，直达上海仅需75分钟，缩短了与长江三角经济圈的距离。

◆  行政、医疗：

     商务城东北侧是亭湖新区医院和市妇幼保健院；项目西面即是在建中的亭湖区艺术中心；项目南面有盐城师范学院、盐城经济开发区（国家级）、东风悦达起亚等。国际会展中心、开发区招商大厦、亭湖区政府大楼、迎宾馆、世纪大道通榆河大桥相继落成，相关配套服务齐全。

二、房地产市场分析

1、20##年市场回顾

20##年1-12月全市共成交商品房133.68万平米，月均成交12万平米。销售价格看，全年盐城商品房保持缓慢增长，市场受全国市场调控影响。盐城下半年成交量开始逐渐下降，随着调控进一步加剧，20##年盐城房地产市场受到一定的影响。

2、20##年房产市场

20##年一季度盐城多数银行下调首套房贷的利率执行标准，中行、农行回归基准利率，建行和工行也做了适度调整，其他商业银行也基本下调上浮幅度或回至基准利率。随着信贷的政策的宽松，盐城一些楼盘纷纷调低开盘价或推出层出不穷的促销手段吸引注意，抢夺市场成交率。随着恒大（精装4980起价）、华润相继推出低价的新盘后，市场置业的氛围也逐渐火热起来，成交量大幅上升。20##年一季度，盐城月均成交11万方，较20##年4季度末月均增幅7%；而20##年4月上半月盐城市区商品住房供应24259套，新增643套，环比增长94%；新增面积6.82万平方米，新增面积环比增长104%。商品住房销售416套，环比增长28%；销售总面积为4.8万平方米，环比增长50%，供应和销售量环比双升，市场在刚需的引领下市场逐渐进入良性循环，开发商也在进行一系列的调整和活动，满足不同人群的置业需求。随着一年一度的春季房博会即将召开，从4月开始将有多个项目开盘或推出房源。其中不仅包括满足刚需族的产品，也会陆续出现满足改善性需求的大户型、花园洋房等产品，未来还将有平层别墅、低密度豪宅等高端产品出现。预计盐城楼市将迎来新一轮推盘高潮和销售热潮。

三、河东板块及我司销售情况

目前区域在售楼盘以多层、小高层为主，公寓近期售价在4480–5200元/㎡，别墅为14000元/㎡，在售正在逐渐增多，新增土地也较多，同时也带来了部分品牌房企的入驻（恒大）。客户为区域性客户，以公务员和周边教师为主

地缘性、政府搬迁、价格因素是客户置业主要驱动

    河东板块代表楼盘有朗地英郡、伯达加州东郡、高教公寓等，在售小高层均价在4600元/平米左右，主力客户群为高校职工、亭湖区政府机关人员及原片区居民。

我司销售情况：商务城项目截止4月上旬共销售342套，销售面积33762.2平米，销售金额1.59亿元。整体销售情况在区域内一枝独秀，在盐城市场也占据了较大份额。

四、二期项目土地分析

20##年盐城市共成交共出让土地94宗，成交69宗，土地330.79万平米，约4961亩其中商业地块77.14万平米，仅占总成交23%，相应的商业、办公产品也相对稀缺，目前盐城市场在售的办公产品仅有飞驰、宝龙、凤凰汇等少量楼盘、商业也大多集中在在城南区域，盐城整体商办类产品较少，综合盐城市场，并针对我司目前住宅的良好销售情况，为丰富其产品线，扩大绿地的品牌和产品优势，可根据之前与政府的框架协议，进行二期土地摘牌。

附：二期土地规划指标